ESTUDIO DE VALUACION BIENES INMUEBLES

DATOS DEL SOLICITANTE

INSTITUCION BANCARIA:
FINALIDAD:
EJECUTIVO DE CUENTA:
PROPIETARIO DEL BIEN:
CLIENTE:
FECHA DE ELABORACION DEL
INFORME:
Obtención de crédito bancario.
Sr. Rolando Patricio Quizhpe
Merchán y Sra. Esther Judith
Campoverde Andrade.
Sr. Rolando Patricio Quizhpe
Merchán y Sra. Esther Judith
Campoverde Andrade.
Cuenca 14 de Marzo 2020.

I. RESEÑA DE OBJETO EN ESTUDIO

Descripción del bien.

Vivienda de habitación unifamiliar, privado, ubicada en el sector E-17 de

planeamiento del Catón Cuenca, perteneciente al Sr. Rolando Patricio
Quizhpe Merchán y Sra. Esther Judith Campoverde Andrade con cedulas
de identidad 010101190-6 y 010122499-6.

II. DETALLE DE UBICACIÓN:

1 / 15
 Dirección: Avenida Gonzalez Suarez entre calle Roma y Salvador Jara
Bermeo (Urbanización Machangara 2, lote 231)
Provincia: Azuay.
Cantón: Cuenca.
Ciudad: Cuenca.
Parroquia según documento legal: Ricaurte.
Parroquia actual (GAD Cuenca): Machangara
Clasificación de la zona: urbana, de estratos medios.
Clave catastral: 14-05-003-231-000
Croquis de ubicación:

Predio 14-05-003-231-000
Coordenadas
727253,554432796664
9680960,049294810742
Av. Gonzalez Suarez

Calle Salvador Jara

Bermeo

Calle Roma

El predio a analizar se encuentra ubicado en una zona urbana de la ciudad de

Cuenca, donde el uso predomínate es de vivienda, el tipo de construcción que
se implanta en el sector es de edificación continua de dos a tres pisos de
altura. En el sector no existe un lote tipo.
El nivel de consolidación de la zona es medio. Densidad poblacional media,
con un nivel socio económico de clase media.
Accesibilidad y movilidad: las vías que permiten acceder al predio son de tipo
público; - Avenida Gonzalez Suarez, vía colectora de pavimento rígido de
hormigón armado, bidireccional que conecta de forma directa con el casco
histórico de la ciudad de cuenca, - calle Roma, vía loca de pavimento rígido de
hormigón de 14 metros aproximados de sección, con veredas en buen estado –
calle Salvador Jara Bermeo, vía local de retorno que cuenta con un portón
automático para su ingreso, de pavimento rígido de hormigón, de 8 metros de
sección, con veredas a ambos lados de la vía en buen estado.

2 / 15
III. DESCRIPCION DE LA ZONA:

CONCEPTO DETALLE
Urbanizaciones: - Sector E-17 de planeamiento del Catón
Cuenca
Comercio: - Feria Agro-Azuay, a 350 metros del
predio.
- Mini market la morena, a 350 metros del
predio.

Centros - Universidad Católica de Cuenca, Unidad

Educativos: Académica de Ciencias Agropecuarias, a
350 metros del predio.
- Unidad Educativa Kennedy, a 700 metros
del predio.
Entidades Públicas: - IV Centro activo del Ministerio del
Deporte, a 550 metro del predio.

Centros Médicos - Hospital Universitario del Rio, a 900

metros del predio.

- Hospital del Instituto Ecuatoriano de

Seguridad Social, a 2 kilómetros del
predio.

Transporte y Otros: - Servicio de transporte publico líneas 1A,

3B y 28, a 150 metros del predio.
- Parque lineal Machangara, a 100 metros
del predio.

IV. CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE:

Terreno Edificación
Vivienda
Área escrituras: 167,26 m2 Tipo: Unifamiliar.

Área construcción: 265.11 m2

Forma: Regular Uso Actual: Vivienda

Ubicación: Lote Intermedio Edad: 13 años

Ultimo
mantenimiento de
pintura y acabados: 6 años

Topografía: Lote a Nivel Estado: Muy Bueno

Distribución:

3 / 15
 La distribución del bien es la siguiente:

Planta Baja: Área 82.90 m2

Se encuentra distribuido de la siguiente forma; estacionamiento para dos
vehículos, sala, comedor, baño social, cocina, alacena, bodega, patio.

Primera Planta Alta: Área 106.62 m2

Se encuentra distribuido de la siguiente forma; habitación de padreas con
baño completo, tres habitaciones de hijos con un baño compartido
compartido, sala de estar.

Buhardilla: Área 75.58 m2

Se encuentra distribuido de la siguiente forma; Zona Común, Baño
completo, 3 Bodegas, lavandería.

Vida Útil remanente: 90 años

Pago de predio Urbano y mejoras de la ciudad: Al día 07/01/2020
Estado de conservación:
- Planta baja: Muy Bueno
- Primera Planta Alta: Muy Bueno
- Buhardilla: Muy Bueno
Calidad del Inmueble: La funcionalidad del inmueble es óptimo para la
actividad de vivienda (Generación de hábitat). En general el estado de la
edificación es muy bueno.

V. LINDEROS Y OTROS:
Linderos según documentos legales:

Por el frente, con calle planificada, en la extensión de siete coma

cuarenta y ocho metros; por el fondo, con terreno del señor Manuel
Padilla, en la extensión de nueve coma cuatro metros; por el un costado,
con el lote de terreno número tres, en la extensión de veinte metros; por
el otro costado, con el lote de terreno número uno, en la extensión de
veinte metros. Tiene un área de ciento sesenta y siete coma veinte y
seis metros cuadrados.
Linderos verificados en sitio:
Norte: Calle Salvador Jara Bermeo con 7.48 m
Sur: Sr. LLerena Padilla Edgar Alfredo con 9.40 m
Este: Sr. Zuñiga Jimbo Boriss Vinicio con 20 m
Oeste: Sra. Ruilova Erazo Susana Eulalia con 20 m
Total según Área total de 167,26 m2
mediciones:

Nota:
En las escrituras existe un error de medida en el fondo, que colinda con el
Sr. Manuel Padilla con una medida de 9.04 m y en la remedición y planos
de la urbanización es de 9.40m.

4 / 15
VI. INFRAESTRUCTURA Y SERVICIOS BASICOS:

El bien inmueble se encuentra abastecido de todos los servicios básicos y

de obras de infraestructura, en muy buen estado.

VII. ESQUEMA PLANÍMETRO:

5 / 15
VIII. ESPECIFICACIONES TÉCNICAS:

Generales Recubrimiento de Pisos

Estructura: Hormigón Armado, Sala Cerámica graiman
columnas de 30 cm comedor 50cm x 50cm, color
x 30 cm revestidas Burdeos (Beige),
de mortero de estado muy bueno.
cemento. Vigas
ocultas por cielo
raso falso no se
pudo constatar.
Estado en general
de la estructura
muy bueno.
Entrepisos: Hormigón armado Cocina: Cerámica graiman
alivianado. Estado 50cm x 50cm, color
muy bueno. café, estado muy
bueno.
Cubierta: Estructura metálica Baños: Cerámica graiman
con planchas de 50cm x 50cm, color
fibro cemento Burdeos (Beige),
ondulado y teja estado muy bueno.
esmaltada, estado
muy bueno
Ventanas: Aluminio color Gradas: De planta baja a
madera con vidrio primera planta alta:
simple de 6 mm, madera Chanul
estado en general colore rojo, estado
muy bueno. muy bueno.
De primera planta
alta a Buhardilla;
Mármol nacional
color caramelo
estado muy bueno.
Paredes: Mampostería de Áreas Patio; Cerámica
ladrillo en su Exteriores: graiman 50cm x
totalidad. 50cm, color beige y
café, estado muy
bueno.
Cerramiento No tiene. Cuartos Piso Flotante de 19
Frontal: planta alta: cm x 120 cm
color madera (café
claro), estado en
general muy
bueno.
Cerramiento Mampostería de Buhardilla: Enduelado de

6 / 15
Posterior: ladillo con enlucido madera eucalipto,
de cemento. color amarillo,
Estado Muy bueno. estado muy bueno.

Áreas Contrapiso de Lavandería Cerámica graiman

exteriores hormigón ciclópeo : 50cm x 50cm, color
+ hormigón, estado gris, estado muy
muy bueno. bueno.
Retiro Contrapiso de Garaje: Cerámica graiman
frontal: hormigón ciclópeo 50cm x 50cm, color
+ hormigón, estado amarillo, estado
muy bueno. muy bueno.

Recubrimiento de Paredes Puertas y Divisiones Interiores

Planta baja: Pared de Planta Puertas de MDF,
mampostería de baja: color café, estado
ladrillo con en general Muy
recubrimiento de, bueno.
enlucido de División sala -
cemento y cocina pared de
empastado de madera con vidrio,
yeso. Color; pintura estado muy bueno.
látex, gris y blanco,
estado muy bueno.

Planta alta: Pared de Planta Pared de

mampostería de alta: mampostería de
ladrillo con ladrillo con
recubrimiento de, recubrimiento de,
enlucido de enlucido de
cemento y cemento y
empastado de empastado de yeso.
yeso. Color; pintura Color; pintura látex
látex, colores gris y blanco,
cálidos, estado muy estado muy bueno.
bueno. Puertas de MDF,
color café, estado
en general Muy
bueno.

Pared de Puertas de MDF,

mampostería de color café, estado
ladrillo con en Muy bueno.
Buhardilla: recubrimiento de, Buhardilla: Puerta de aluminio
enlucido de color madera,
cemento y estado muy bueno.
empastado de

7 / 15
 yeso. Color; pintura
látex, colores
cálidos, estado muy
bueno.

Baños: Planta Baja: Baños: Puertas de MDF,

Cerámica graiman color café, estado
25cm x 44cm, color en general Muy
café oscuro, estado bueno.
muy bueno.
Primera Planta
Alta:
Cerámica graiman
25cm x 44cm, color
caramelo, estado
muy bueno.
Buhardilla:
Cerámica graiman
25cm x 44cm, color
celeste, estado
muy bueno.

Equipamiento
Canalización Oculto por cielo Sistema de No tiene
eléctrica: raso falso no se alarmas:
pudo identificar.
Piezas - Interruptores Portero Al ingresar a la
eléctricas: Bticino simple de eléctrico: urbanización
tres vías, color machangara 2,
blanco, estado muy estado bueno.
bueno.
- Interruptores
Bticino doble de
tres vías, color
blanco, estado muy
bueno.
- Interruptores
Bticino Triple de
tres vías, color
blanco, estado muy
bueno.
- Tomacorrientes
Bticino dúplex
2P+T standard
USA, color blanco,
estado muy bueno.

8 / 15
 Sanitarios: Gröun color blanco, Luminarias: Ojos de buey en
muy buen estado. toda la casa, color
blanco, estado
muy bueno.
Grifería: Gröun color plata, Cielo Raso: Cielo raso falso de
muy buen estado estuco liso, con
cornisas
perimetrales
únicamente en la
planta baja,
estado en general
muy bueno.
Muebles de Closet de dos Muebles de Mueble alto y bajo
dormitorio: cuerpos de MDF, cocina: de MDF, con
color café, estado mesón de granito
muy bueno. gris, color de los
muebles café,
estado muy
bueno.
Fregadero FV de
acero inoxidable
doble poso, color
gris, estado muy
bueno.
Grifería Briggs,
color gris, estado
muy bueno.

IX. ESCENA FOTOGRAFICA:

PLANTA BAJA:

Garaje Sala y Comedor

9 / 15
 Sala y Comedor Sala de Estar

Baño Social Cocina

Alacena Patio

PRIMERA PLANTA ALTA:

10 / 15
 Conector vertical Habitación padres

Habitación hijos Baño Completo

Sala de estar planta Lava manos sala de

alta estar

BUHARDILLA:

11 / 15
 PRIMERA PLANTA ALTA:

Buhardilla Baño Completo

X. METODOLOGIA DE TASACION:
Los métodos aplicados para la tasación de la propiedad son:
Método directo comparativo o de mercado: Aplicación de Técnicas
Operativas, Factores de Valor, Homogenización de Antecedentes, Planilla
de Antecedentes, Selección de Antecedentes.
Método del costo del valor físico por reposición: consiste en practicar un
cómputo del bien en estudio y aplicar los valores unitarios y globales
correspondientes a fin de obtener el costo total del mismo, tomando en
cuenta su respectiva depreciación.

Método directo comparativo o de mercado:

Para la tasación del bien por este método, se realizó un estudio de
mercado, los datos se tomaron mediante inspección ocular, consultando
con corredores inmobiliarios que tienen a cargo bienes en el sector, a la
Dirección de Avalúos y Catastros de Cuenca y revisando la base de datos
de los peritos, en relación con propiedades tasadas con anterioridad; las
que fueron homogeneizadas por sus diferentes características.
Terreno: existen lotes baldíos en el entorno, los costos de los terrenos
edificados oscilan entre US $ 580.00 y US $ 300,00 por cada metro
cuadrado, su tamaño y servicios con los que cuente.
Para la determinación del valor del lote, también se consideró:
Vías de acceso.
Forma.
Adecuación.
Luego de homogeneizar las diversas características internas y externas
del lote, concluimos que el valor actual estimado por metro cuadrado del
lote: US $ XXX.00.

Método del costo del valor físico por reposición:

12 / 15
 Para la tasación de las edificaciones se han considerado todos los rubros
involucrados en la construcción, tomando en cuenta los costos directos,
indirectos e imprevistos, con lo que se obtuvo un valor por cada m² de
edificación según lo que consta en el cuadro general de la tasación.

XI. VALOR DE REALIZACIÓN:

13 / 15
14 / 15
 XII. OBSERVACIONES:

Se proporcionó copia de escritura de Compra Venta otorgada por

Salvador Teodoro Jara Feijoo a favor de Sr. Rolando Patricio Quizhpe
Merchán y Sra., legalizadas en la notaria Octava del cantón Cuenca con
fecha 10 de Julio del 2007.
Certificado de la Registraduría de la Propiedad de fecha -----------------------.
Copia del Comprobante de Pago al Predio Urbano 2020.
La inspección del bien se realizo con la presencia del Sr. Rolando Patricio
Quizhpe Merchán.

XIII. CUADRO DE VALUACION:

V. Reposición V. de Mercado V. de Oportunidad

Concepto Unidad Area Edad
V/m2 Total V/m2 Total V/m2 Total
TERRENO m2 167,26 378,18 63.254,39 378,18 63.254,39 340,36 56.928,95
PLANTA BAJA m2 82,90 13 460,01 38.134,41 423,20 35.083,66 380,88 31.575,30
PRIMERA PLANTA ALTA m2 106,62 13 460,01 49.045,73 423,20 45.122,07 380,88 40.609,87
BUHARDILLA m2 75,59 13 460,01 34.771,78 423,20 31.990,04 380,88 28.791,03
TOTAL 185.206,31 175.450,16 157.905,14

15 / 15