APUNTES - TASACION Y VENTAS I-V2

CAPITULO UNO
Tasación de Inmuebles - Finalidad y Conceptos
1
La tasación es un componente clave en el proceso de determinación del valor de un bien
inmueble.
TASAR o AVALUAR un inmueble es determinar el valor económico más probable del mismo a una
fecha determinada, en un mercado libre y sin influencias de factores que puedan distorsionar el
valor, mediante un trabajo técnico, realizado por un perito tasador, que comprende el conjunto de
razonamientos, inspecciones y cálculos que permiten determinar dicho valor.
Qué es un Tasador
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La Unión Panamericana de Valuaciones define al Perito Tasador Profesional como “a un experto
profesional universitario en bienes tangibles e intangibles, con alto nivel de competencia técnica
en su especialidad e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los
bienes o derechos, sus usos y las fuerzas, económicas, políticas y físicas, que por interacción
influyen en su valor; procesa todos los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente
dentro de un sano criterio de apreciación y avalúa el bien o los derechos, estimando su valor de
cambios por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinados, considerando un uso y
propósito específico.”
Dada la trascendencia de la opinión que el Perito Tasador representa en importantes decisiones
patrimoniales, se considera fundamental que los mismos se capaciten debidamente, que
mantengan un alto índice de conducta en el desarrollo de su profesión.
El Perito Tasador debe tener la capacidad de fundamentar la estimación del valor considerando
todos los factores propios del bien, debiendo actuar con gran objetividad e independencia de
criterio.
En muchos casos para actuar debidamente se debe realizar un trabajo de carácter interdisciplinario
con la participación de expertos de distintas especialidades, lo cual es un síntoma de madurez y
responsabilidad profesional. En asuntos judiciales es la persona elegida en razón de sus
conocimientos técnicos por el Juez o las partes, que tiene por misión, luego de aceptar el cargo y
prestar juramento, proceder a exámenes, comprobaciones y apreciaciones de hechos cuyo
resultado consigna en una memoria, informe o dictamen que debe presentar al tribunal en la
causa pertinente.
Una de las condiciones esenciales de los peritos es su imparcialidad y objetividad, pues
desempeñan en cierto modo un ministerio de carácter público y actúan como delegados o
auxiliares del Juez. Para ello es necesario que el profesional prescinda del origen de su designación
y tenga siempre presente que no es mandatario, representante ni defen- sor de la parte que lo
propuso, sino solamente auxiliar del tribunal; en tal carácter no debe admitir sugestiones de los
litigantes ni atender otro interés que el de la justicia.
Conforme a ello, el perito debe explicar detalladamente los métodos y procedimientos técnicos
utilizados, que le permitieron llegar al resultado presentado. La fundamentación de la pericia es un
elemento clave de la misma y de ella dependerá que el juez se aparte o no de sus conclusiones.
El perito dictamina sobre cuestiones técnicas que los jueces no pueden conocer por sí mismo, de
ahí la necesidad del perito y de la explicación en detalle de los distintos pasos seguidos.
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Las funciones del tasador son:
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Rodolfo H. Pellice, Valuación de Inmuebles, Editorial Universidad Nacional de San Juan, ftp.unsj.edu.ar.
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• Obtener la información más exacta posible relativa al precio de venta de las propiedades
comparables. Si fuera posible, verificar la venta con alguna de las partes de la transacción o
con los registros públicos.
• Conseguir información sobre el tiempo en que la propiedad estuvo ofrecida en venta y
respecto de las veces que se modifico el precio de oferta.
• Averiguar si se recibieron o no otras ofertas sobre la propiedad antes de venderla.
• Confirmar que no hubo características especiales en la operación, como la compra de otro
bien del comprador o la inclusión de otra propiedad (inmueble o de otro tipo) por el
vendedor para fomentar la venta
• Confirmar que el vendedor no se hizo cargo de parte alguna de los costos de compra del
comprador, como por ejemplo una parte de la comisión normalmente pagada por el
adquirente.
• Confirmar que no hubo otros incentivos o promesas especiales formuladas por el vendedor
al comprador o del comprador al vendedor, para cerrar la venta.
• Si existiera una oferta de venta, hablar con el corredor que este ofreciendo la propiedad
respecto del nivel de interés del mercado en la propiedad. Si fuera una propiedad
horizontal, averiguar cuáles edificios representan la mayor competencia del edificio que
contiene la propiedad comparable. Si fuera una casa averiguar que barrios parecen estar
ofreciendo la mayor cantidad de casas similares en venta en ese momento.
• Preparar y firmar el Informe de tasación.
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Prácticas de tasación inaceptables.
Los siguientes son algunos ejemplos de prácticas de tasación que se consideran inaceptables:
• Incluir datos inexactos sobre el barrio considerado, el terreno, las mejoras de los edificios o
las propiedades comparables.
• No considerar ni incluir en el Informe de tasación los factores negativos con respecto al
barrio, la propiedad tasada o la proximidad de esta a factores adversos.
• Utilizar comparables en el proceso de valuación no habiendo el tasador inspeccionado
personalmente el exterior de los mismos.
• Selección y uso de propiedades comparables inadecuadas o no emplear comparables que
por su ubicación y estado físico son más similares a la propiedad considerada.
• Empleo de datos, especialmente de propiedades comparables, provistas por partes que
tienen intereses financieros en la venta o financiación de la propiedad tasada sin que el
tasador verifique la información recurriendo a una fuente objetiva.
• Aplicación de ajustes a comparables cuando son innecesarios o no hacerlos cuando si son
necesarios, con la intención de cambiar o de otra manera modificar el valor de la propiedad
tasada.
• Elaboración de una valuación que no sea fundada en datos ciertos de mercado.
• No mencionar en el Informe de tasación una situación o circunstancia de la propiedad
tasada que cree un inminente peligro de daños a los ocupantes (incendio u otro riesgo de
seguridad, instalaciones eléctricas descubiertas, fallas estructurales inminentes, etc.).
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Los tasadores pueden clasificarse en función de su capacitación y actividad:
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1) Para actuar en todo tipo de tasaciones, según sus alcances de título:
A) Profesionales universitarios con título de grado habilitado en Agrimensura, Arquitectura,

Ingeniería en todas sus especialidades, Informática y en ciencias de la Geología, con incumbencias
o alcances de títulos en tasación de bienes muebles e inmuebles y que no intervienen en ningún
carácter en las operaciones comerciales de los bienes por ellos valuados y ejercen sus tareas
valuatorias, de acuerdo a los alcances de sus respectivos títulos de grado y a los requisitos exigidos
por la Ley de Educación Superior.
Por su conocimiento de las ciencias físicas y químicas, de los comportamientos estructurales, de
diseño, fabricación y producción, con capacidad de realizar desarrollos científicos, técnicos y
económicos; con autoridad para realizar proyectos, planificación, diseño, construcción, dirección
de obras, ensayos y puesta en funcionamiento; de edificios, de instalaciones, de bienes rurales, de
bienes muebles, de aeronaves, de embarcaciones, de software y hardware. Y la evaluación de los
avances tecnológicos y científicos.
Por su grado de especialización y por la complejidad de las tareas valuatorias, éstos profesionales
integran y pueden ser representantes ante el Tribunal de Tasaciones de la Nación.
B) Para tasaciones sobre bienes limitados por su capacidad de construcción o fabricación:

Los técnicos que según resoluciones de Ministerio de Educación tienen facultado el ejercicio de la
tasación.
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2. Para actuar en tasaciones de subastas y de comercialización:
Los profesionales con título universitario de Martillero y Corredor Inmobiliario, que además de
informar sobre valores venales o de mercado de los bienes sujetos a remate o actos jurídicos de
venta, desarrollan actividades comerciales relacionadas con los mismos, de acuerdo a las
disposiciones legales en vigencia.
BIENES INMUEBLES
Qué es el inmueble? El término inmueble proviene del latín immobilis, que no se mueve.
Los edificios, las casas y los terrenos son inmuebles. Este tipo de bienes forman parte de lo que se
conoce como bienes raíces, ya que están íntimamente vinculados al suelo.
El Código Civil y Comercial de La Nación tipifica a los bienes inmuebles:
• ARTICULO 225.- Inmuebles por su naturaleza. Son inmuebles por su naturaleza el suelo, las
cosas incorporadas a él de una manera orgánica y las que se encuentran bajo el suelo sin el
hecho del hombre.
• ARTICULO 226.- Inmuebles por accesión. Son inmuebles por accesión las cosas muebles
que se encuentran inmovilizadas por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable.
En este caso, los muebles forman un todo con el inmueble y no pueden ser objeto de un
derecho separado sin la voluntad del propietario. No se consideran inmuebles por accesión
las cosas afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad del propietario.
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Tribunal de Tasaciones de la Nación, Norma TTN 1.6, www.ttn.gov.ar.
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En el artículo 1945 explicita la extensión donde se ejerce el derecho de propiedad: …” El dominio
de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales…”
Esta descripción espacial del inmueble ya la había tenido en cuenta Vélez Sarsfield en el Art. 2.518
del Código Civil: “La propiedad del suelo se extiende a toda su profundidad, y al espacio aéreo
sobre el suelo en líneas perpendiculares. Comprende todos los objetos que se encuentran bajo el
suelo, como los tesoros y las minas, salvo las modificaciones dispuestas por las leyes especiales
sobre ambos objetos. El propietario es dueño exclusivo del espacio aéreo; puede extender en él
sus construcciones, aunque quiten al vecino la luz, las vistas u otras ventajas; y puede también
demandar la demolición de las obras del vecino que a cualquiera altura avancen sobre ese
espacio.”
La concepción es similar, salvo que en la nueva norma aparece un límite superior y otro inferior: la
utilidad, el posible aprovechamiento. Es un término vago, ya que el espacio que hoy puede ser
útil, mañana puede ser diferente. No obstante debe tenerse presente que la nueva codificación ha
incorporado en el artículo 235 un ítem que no existía en la anterior norma respecto a los bienes
públicos: “ARTÍCULO 235.- Bienes pertenecientes al dominio público. Son bienes pertenecientes al
dominio público, excepto lo dispuesto por leyes especiales: ………….. e. el espacio aéreo
suprayacente al territorio y a las aguas jurisdiccionales de la Nación Argentina, de conformidad con
los tratados internacionales y la legislación especial;…
La conjunción de ambos artículos nos está expresando que al momento en que el Estado defina la
altura a la cual se debe considerar que comienza el dominio público, este límite quedará fijo
independientemente de la utilidad que el titular del derecho pueda darle.
Entonces el inmueble, como lugar donde se puede ejercer el derecho de propiedad es espacial y se
lo puede representar esquemáticamente según el gráfico siguiente.
PRECIO, COSTO, MERCADO Y VALOR
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Precio
Precio es el término usado para designar la cantidad pedida, ofrecida o pagada por un bien o
servicio. Es un hecho histórico, sea de conocimiento público o reservado. Debido a las capacidades
financieras, motivaciones, o intereses especiales de un determinado comprador y/o vendedor, el
precio pagado por los bienes o servicios puede o no tener relación alguna con el valor que pueden
asignarle otras personas a esos bienes o servicios. Sin embargo, generalmente el precio es una
indicación del valor relativo que el comprador y/o vendedor en cuestión dan a los bienes y
servicios en circunstancias particulares.
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Costo
Costo es la cantidad requerida para crear o producir el bien o el servicio. Cuando se ha concluido
su producción, su costo es un hecho histórico. El precio pagado por un bien o servicio se convierte
en el costo para el comprador.
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Mercado
Un mercado es el sistema (y en ocasiones el sitio específico) en el que se intercambian bienes y

servicios entre compradores y vendedores mediante mecanismos de precios. El concepto de
mercado implica que los bienes y servicios pueden intercambiarse entre compradores y
vendedores sin restricciones indebidas a sus actividades. Cada parte responderá a las relaciones de
oferta y demanda y otros factores de fijación de precios, de acuerdo a sus propias capacidades y
conocimientos, su comprensión de la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y sus necesidades
y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o internacional.
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Valor
El valor es un concepto económico, que se refiere al precio más probable al que llegarán
compradores y vendedores de un bien o servicio que está disponible para su adquisición. El valor
no es un hecho, sino una estimación del precio probable que se pagará por los bienes y servicios
en un tiempo dado, conforme a una definición específica de valor. El concepto económico de valor
refleja la visión que se tiene en un mercado de los beneficios que percibirá el que posee los bienes
o recibe los servicios en la fecha efectiva de tasación.
OFERTA, DEMANDA Y EQUILIBRIO DE MERCADO
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Ley de demanda
Los economistas utilizan el término demanda para referirse a la cantidad de algún bien o servicio
que los consumidores están dispuestos y son capaces de comprar a cada precio. La demanda se
basa en las necesidades y los deseos, y el consumidor puede ser capaz de diferenciar entre ellos,
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International Valuation Standards Commite, IVSC, Normas Internacionales de Tasación 2000.
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Khan Academy, derivación modificada de “Demanda, oferta y equilibrio en los mercados de bienes y servicios”de
OpenStax Microeconomics, CC BY 4,0, es.khanacademy.org.
pero desde el punto de vista de un economista ambos son lo mismo porque la demanda también
se basa en la capacidad de pago: si no puedes pagar algo, no tienes una demanda efectiva.
Se llama precio a lo que un comprador paga por una unidad de un bien o servicio específico. El
número total de unidades compradas a ese precio se llama cantidad demandada. Un aumento en
el precio de un bien o servicio casi siempre disminuye la cantidad demandada de ese bien o
servicio. A la inversa, una caída del precio incrementará la cantidad demandada. Por ejemplo,
cuando el precio por litro de gasolina aumenta, la gente busca maneras de reducir su consumo
combinando varios quehaceres, desplazándose en un vehículo compartido o en transporte público,
o pasando el fin de semana y las vacaciones en lugares cercanos a su casa. Los economistas llaman
ley de la demanda a esta relación inversa entre el precio y la cantidad demandada. La ley de la
demanda supone que todas las otras variables que afectan a la demanda se mantienen constantes.
• La ley de la demanda establece que un precio más alto da como resultado una menor
cantidad demandada, y que un precio más bajo conduce a una mayor cantidad
demandada.
• Las curvas de demanda y las tablas de demanda son herramientas que se utilizan para
sintetizar la relación entre el precio y la demanda.
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La tabla de demanda y la curva de demanda
Una tabla de demanda es una tabla que muestra la cantidad demandada a cada precio.
Una curva de demanda es una gráfica que muestra la cantidad demandada a cada precio.
Este es un ejemplo de una tabla de demanda de mercado.
Precio Cantidad demandada

$1,00 800
$1,20 700
$1,40 600
$1,60 550
$1,80 500
$2,00 460
$2,20 420
Aquí se muestra la misma información como una curva de demanda, con la cantidad en el eje
horizontal y el precio por galón en el eje vertical. Toma en cuenta que esta es una excepción a la
regla general de las matemáticas que indica que la variable independiente (x) va en el eje
horizontal y la variable dependiente (y) en el vertical.
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La tabla de demanda muestra que, a medida que el precio se incrementa, la cantidad demandada disminuye, y
viceversa. Cuando estos puntos son graficados, la línea que los une es la curva de demanda. La pendiente
descendente de la curva de demanda ilustra nuevamente la ley de la demanda, o sea la relación inversa entre los
precios y la cantidad demandada.
Las curvas de demanda serán un poco diferentes para cada producto. Pueden parecer
relativamente pronunciadas o planas, y pueden ser rectas o curvas. Sin embargo, casi todas
comparten la similitud básica de que descienden de izquierda a derecha, con lo que ejemplifican la
ley de la demanda: a medida que el precio se incrementa, la cantidad demandada disminuye y, a la
inversa, a medida que el precio disminuye, la cantidad demandada se incrementa.
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Diferencia entre demanda y cantidad demandada
En terminología económica, la demanda no es lo mismo que la cantidad demandada. Cuando los

economistas hablan de demanda, se refieren a la relación entre un rango de precios y las
cantidades demandadas a esos precios, tal como se ilustra en una curva de demanda o en una
tabla de demanda. Cuando hablan acerca de la cantidad demandada, se refieren solamente a
cierto punto en la curva de demanda, o a una cantidad en la tabla de demanda. En resumen, la
demanda se refiere a la curva, y la cantidad demandada se refiere a un punto específico de la
curva.
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Ley de oferta
Cuando los economistas hablan de la oferta, se refieren a la cantidad de algún bien o servicio que
un productor está dispuesto a ofrecer a diferentes precios. El precio es lo que recibe el productor
por vender una unidad de bien o servicio. Un aumento del precio casi siempre conduce a un
aumento de la cantidad ofrecida de ese bien o servicio, mientras que una caída en el precio
disminuirá la cantidad ofrecida.
Precio Cantidad ofrecida

$1,00 500
$1,20 550
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Khan Academy, Ley de demanda (artículo), es.khanacademy.org
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$1,40 600
$1,60 640
$1,80 680
$2,00 700
$2,20 720
Para crear la curva de oferta hay que graficar los puntos de la tabla de oferta y conectarlos. La pendiente
ascendente de la curva de oferta ilustra la ley de la oferta: un mayor precio conduce a una mayor cantidad
ofrecida, y viceversa.
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Diferencia entre oferta y cantidad ofrecida
En la terminología económica, la oferta es diferente a la cantidad ofrecida. Cuando los economistas

se refieren a la oferta, hablan de la relación entre varios precios y las cantidades ofrecidas a esos
precios; es una relación que se puede ilustrar con una curva o una tabla de oferta. Cuando los
economistas se refieren a la cantidad ofrecida, están hablando de un solo punto de la curva de
oferta o una cantidad de la tabla de oferta. En resumen, la oferta se refiere a la curva y, la cantidad
ofrecida, a un punto específico de la curva.
El equilibrio de mercado
Las curvas de oferta y de demanda se intersecan en el precio de equilibrio. Este es el precio al cual
operará el mercado.
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Dónde se intersecan la oferta y la demanda
Debido a que las gráficas de las curvas de oferta y de demanda tienen el precio en el eje vertical y
la cantidad en el eje horizontal, las curvas de oferta y demanda de un bien o servicio en particular
pueden aparecer en la misma gráfica. Juntas, la oferta y la demanda determinan el precio y la
cantidad que se venderá y se comprará en un mercado.
15
Khan Academy, Ley de oferta (artículo), es.khanacademy.org
16
La curva de demanda, D, y la curva de oferta, O, se intersecan en el punto de equilibrio, E, con un precio de
equilibrio de $1,4 y una cantidad de equilibrio de 600. El punto de equilibrio es el único precio en el cual la
cantidad demandada es igual a la cantidad ofrecida. En un precio por encima del equilibrio, como $1,8, la
cantidad ofrecida supera la cantidad demandada, así que hay demasiada oferta. En un precio por debajo del
equilibrio, como $1,2 dólares, la cantidad demandada es superior a la ofrecida y, por lo tanto, hay exceso de
demanda.
También podemos encontrar el precio de equilibrio si examinamos la tabla.
Precio Cantidad ofrecida Cantidad demandada

$1,00 500 800
$1,20 550 700
$1,40 600 600
$1,60 640 550
$1,80 680 500
$2,00 700 460
$2,20 720 420
El precio de equilibrio es el único precio en donde llegan a un acuerdo los consumidores y los
productores; es decir, donde la cantidad de producto que quieren comprar los consumidores, la
cantidad demandada, es igual a la cantidad que quieren vender los productores, la cantidad
ofrecida. Esta cantidad común se llama la cantidad de equilibrio. A cualquier otro precio, la
cantidad demandada no iguala la cantidad ofrecida, así que allí el mercado no estará en equilibrio.
La palabra equilibrio significa balance. Si un mercado está en su precio y cantidad de equilibrio,
entonces no tiene ninguna razón para dejar ese punto. Sin embargo, si un mercado no está en
equilibrio, entonces surgen presiones económicas para que el mercado se mueva hacia el precio y
la cantidad de equilibrio.
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La oferta y la demanda en el mercado inmobiliario
La ley de la oferta y la demanda es el principio básico sobre el que se basa una economía de
mercado. La vivienda es otra economía de mercado y por lo tanto son aplicables estos postulados.
Sin embargo, las distorsiones que se introducen en el mercado por falta de materia prima (suelo),
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Ignacio Ortiz de Andrés, Oferta y demanda en la vivienda, un mercado sin ley, www.elmundo.es
especulación, inadecuada financiación bancaria, y ayudas públicas entre otras circunstancias hacen
-o han hecho- de la vivienda un mercado sin ley.
Veamos los factores principales que determinan la oferta y la demanda de vivienda:
Oferta
Deberíamos poder asimilar el sector inmobiliario a una industria, con fabricación de productos
(obra nueva) y con la particularidad de un mercado de segunda mano muy significativo.
'Fabricar' obra nueva no es un proceso tan sencillo como parece. En el mejor de los casos se
partiría de un terreno urbano, lo que permite entregar vivienda en aproximadamente tres años
desde que se decide promover en él. Ese tiempo se emplea en la comercialización, realizar el
proyecto, permisos, construcción. Pero en muchos casos, cuando un municipio demanda obra
nueva en cantidad, dependemos del planeamiento urbanístico, su aprobación, las obras de
urbanización,etc.
El ciclo inmobiliario, y el de la construcción en general, entra en fase expansiva cuando la

economía lleva ya varios trimestres con indicadores positivos. Si se necesita poner en el mercado
un gran número de viviendas de obra nueva, los trámites urbanísticos, el bloqueo político que se
produce en ocasiones, la falta de suelo en ámbitos demandados y la especulación hacen que este
mercado se comporte de una manera imperfecta.
Demanda
La vivienda se compra con el objetivo de residir en ella o como inversión. Existen un conjunto de
factores que influyen en la demanda de vivienda, los principales son:
Demográficos: los incrementos de población, aumentan de manera significativa la demanda. Datos

como las migraciones internas en un país (en favor de las grandes ciudades) y la tasa de natalidad
tienen una gran importancia y condicionarán la demanda en el futuro.
Económicos: la actividad constructora en general y la demanda de vivienda en particular, están

muy vinculados a la riqueza económica. La evolución en los salarios o la renta disponible son las
principales variables que condicionan dicha demanda.
La compra de segunda residencia se plantea cuando ya se cuenta con vivienda habitual. Vendrá
condicionada por la existencia de rentas familiares disponibles altas y salarios elevados.
Existen otras variables de tipo macro, como la evolución del PIB y de los principales indicadores
económicos del país.
Financieros: un gran número de viviendas se adquieren mediante préstamos hipotecarios. El coste

de la financiación condiciona directamente en la demanda, influyendo en el mismo los tipos de
interés y su evolución.
Sociales- culturales: En este apartado nos encontramos con realidades como una edad de
emancipación tardía condicionada, en parte, por una precariedad laboral. En la demanda influye el
tamaño medio del hogar, es decir, el número de personas que lo habitan. Influyen el número de
divorcios y la baja tasa de natalidad.
PRINCIPIOS Y CONCEPTOS DE VALOR. VALOR DE TASACION
El Tribunal de Tasaciones de la Nación, en su Norma TTN 1.6, ha establecido un concepto sobre lo

que es tasar o valuar, considerándolos expresamente como sinónimos, ajustándolo estrictamente a
la tarea del experto tasador y basando el concepto en tres principios fundamentales y aceptados a
nivel internacional. Así, define que:
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“Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha
precisa, para un fin establecido.”
PRINCIPIOS
En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:

Principio de sustitución:
El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de
aquél.
Principio de temporalidad:
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.
Principio de finalidad:
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.
Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien
en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y
suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un
vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor, actúan libremente por
un interés económico y sin un condicionamiento particular en la operación.
El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de
oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales
compradores.
El valor de mercado puede ser obtenido:
Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se conoce,
y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las diferencias
detectadas.
Valor del Costo de reposición (CR)
El valor del costo de reposición puede ser:

• Bruto o a nuevo (CRB): Es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha
de la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características
• Neto o depreciado (CRD): Es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o
funcional en la fecha de la valoración.
En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor del terreno.
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Valor de uso
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace.
Así entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya
que el resultado no representa un valor objetivo.
VALOR DE TASACION
Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:
• Valuación para expropiaciones (valor objetivo).

• Valuación técnico - contable (para valuaciones patrimoniales). Valuación para la venta o
adquisición de bienes
• Valuación para locación o concesión de uso.
• Valuación para garantía
• Valuación para subasta
• Valuación para seguros.
• Valuación a efectos impositivos o de catastro.
• Valuación para servidumbres.
La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado,

costo a nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual se adoptará la metodología
correspondiente para la determinación del Valor de Tasación solicitado.
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Doctrinas: Objetiva y Subjetiva
La tarea de tasar se lleva a cabo aplicando métodos según las características, la finalidad y la
potencialidad de los bienes. Hablaríamos de que una tasación es objetiva cuando el análisis y
estudio del bien se realiza solamente teniendo en cuenta sus características físicas actuales (solo
se evalúa el objeto).
En el otro extremo tenemos que una tasación sería subjetiva cuando, además del análisis y
estudio de sus características físicas actuales, se pone en consideración la potencialidad de lo que
se podría realizar con los bienes dándole un destino distinto al actual, variando según la finalidad
que se le quiera asignar (es decir, se evalúa lo que un sujeto pretenda realizar con el bien).
El valor objetivo es el valor de plaza o de mercado al contado en una fecha determinada, que
proviene del juego de la oferta y de la demanda, excluyendo cualquier apreciación subjetiva sobre
los bienes a tasar.
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MISION DEL DINERO
En la economía moderna el dinero tiene dos misiones principales que cumplir; es un medio general
de cambio y un medio general de expresión del valor.
Como medio de cambio: El dinero se utilizo en la confianza de que la moneda aceptada como
contraprestación será utilizada generalmente y de modo análogo por otros interesados para
efectuar transacciones, dentro de la misma colectividad mercantil.
19
Técnicas de Tasación, EDUBP, es.scribd.com.
20
Rodolfo H. Pellice, Valuación de Inmuebles, Editorial Universidad Nacional de San Juan, www.academia.edu.
Como medio de cuenta: o expresión del valor, el dinero sirve para expresar en unidades monetarias
el valor de todas los demás mercancías y es, en tal sentido, el denominador común en el tráfico
económico.
A su vez, la posibilidad de un cálculo preciso es una necesaria premisa de ordenación de la vida
económica.
Además de estas dos funciones económicas precitadas, puede destacarse también una función
jurídica: Como medio legal y reconocido de pago, el dinero se convierte en un eslabón jurídico.
Sirve para cumplimentar las expresiones dadas en dinero y aquellas otras que pueden ser
convertidas en créditos monetarios.
El Estado determina lo que debe ser medio definitivo de pago, es decir, lo que ya no necesita ser
canjeado por otra cosa. Al proceder el Estado en tal forma, establece el patrón monetario de un
país. El dinero que a él se ajusta tiene circulación forzosa.
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Patrón oro
El extranjero no acepta con agrado especies monetarias de otros países; mercancías y servicios
tienen que compensarse, precisamente con servicios y mercancías; he aquí un hecho que nunca se
repetirá demasiado. Sin embargo, en el tráfico internacional tenemos una mercancía que
provisionalmente puede aceptarse, aunque no se la haya encargado, pues puede cambiarse en
todo momento por lo que inmediatamente se precise, esta mercadería es el oro.
Antes de 1914, el tráfico internacional de pagos presentaba problemas ciertamente interesantes
que suponían para el científico no pocos quebraderos de cabeza, pero que en Ia práctica no
constituían dificultades fundamentales. El viajero provisto de su dinero nacional podía viajar por
todas partes, cambiarlo con muy poco molestia por otro extranjero y lo que es mejor, sin temor a
que con el cambio sufriera mermas su poder adquisitivo.
Todo esto se lo debíamos al patrón oro y al automatismo del oro, colaboró, no poco, en esto,
Inglaterra que era por aquellos momentos el adalid en el comercio.
En 1931 se vio que el patrón oro se derrumbaba, se hicieron varios intentos de ponerlo otra vez en
régimen, pero inútilmente.
Los monedas antiguas de oro y aún las modernas sufren envilecimiento, por no alcanzar su peso o
patrón, ya sea porque se las acuño defectuosamente, ya sea porque durante su circulación, por
desgaste, se redujo su peso o calidad, ya porque se produce el robo de oro sobre todo en las
monedas gruesas.
Este fue, también, uno de los motivos que dio lugar a concebir el papel moneda, más liviano y de
menor valor extrínseco.
Cuanto mayor sea la reserva de oro de un país, más rico se le considera. El patrón oro monetario es
fijado por cada país de acuerdo o sus reservas, criterio que definirá la llamada estabilidad
económica.
22
El origen de la dolarización inmobiliaria en la Argentina
Hace menos de 40 años, las transacciones inmobiliarias en la Argentina se realizaban en moneda

nacional, incluso en momentos de alta inflación. Esta afirmación resultaría una obviedad en
cualquier país de la región, pero en el nuestro genera sorpresa. Esto se debe a que el mercado
inmobiliario argentino está dolarizado para las operaciones de compra y venta de propiedades.
21
22
Alejandro Gaggero y Pablo Nemiña, El origen de la dolarización inmobiliaria en la Argentina,
publicaciones.sociales.uba.ar.
Esto es, los precios se denominan y miden en dólares y las transacciones se realizan en la moneda
norteamericana.
Suele afirmarse que la moneda tiene tres usos tradicionales: unidad de cuenta (denominar el
precio de los bienes y servicios), medio de pago (pagar por bienes y servicios) y reserva de valor
(permitir el atesoramiento). En la Argentina fue principalmente en esta última función donde el
peso ha perdido más terreno frente al dólar. El avance de la divisa norteamericana en los otros dos
usos ha sido mucho más modesto: el precio de la mayoría de los bienes y servicios se sigue
nominando en pesos. Y en esa moneda también se efectúan las transacciones.
Existen excepciones típicas como los servicios turísticos en el extranjero o algunos bienes
importados de alta tecnología. Pero sin lugar a dudas la más llamativa es la de los inmuebles. A
pesar de ser diseñadas y producidas localmente, y tener costos de producción pesificados, una vez
construidas las propiedades son vendidas en dólares. Este fenómeno se instaló en el país a finales
de los setenta y se consolidó en la década siguiente.
La dolarización del mercado inmobiliario trae, por lo pronto, tres consecuencias negativas.
Primero, a nivel simbólico, obliga a manejar dos referencias de medida dependiendo del tipo de
transacciones que se realice. Así, se “piensan en pesos” las transacciones cotidianas, pero se
“piensan en dólares” las operaciones de inversión a largo plazo, entre ellas, la compra de una
propiedad. Segundo, a nivel cambiario, obliga a disponer de dólares billete a quien desee adquirir
un inmueble. Tercero, a nivel estructural, contribuye a agravar la escasez de divisas, en tanto
determina una innecesaria demanda de dólares que reduce las reservas disponibles para sostener
el proceso de desarrollo.
Tres factores, interrelacionados entre sí, permiten comprender la aparición de este reemplazo de
la moneda local por el dólar. Primero, una historia económica marcada por recurrentes crisis
cambiarias y un contexto de inflación persistente; segundo, la liberalización del sistema financiero
y cambiario operada en los primeros años de la dictadura; tercero, la liberalización del mercado de
vivienda llevada adelante entre 1976 y 1979.
En primer lugar, a mediados de los años setenta el país sufría un problema de inflación estructural
que, alimentado principalmente por devaluaciones periódicas, tendía a socavar el poder
adquisitivo de la moneda local. En paralelo, en un sistema financiero regulado, el Estado aseguraba
tasas de interés reales negativas para desincentivar la renta financiera y estimular las inversiones
productivas. Estos dos procesos dificultaban que la moneda nacional cumpliera la función de
reserva de valor en el largo plazo.
Lo dicho no es condición suficiente para explicar la dolarización del mercado inmobiliario, dado
que hasta el golpe de 1976 las propiedades se compraban y vendían en pesos. Aquí debe
destacarse la existencia de extendidos controles cambiarios que, en el marco de un modelo
desarrollista, restringían la adquisición de divisas para fines especulativos. La liberalización
cambiario-financiera llevada adelante entre 1977 y 1979 promovió la libre entrada y salida de
capitales, la compra y venta de divisas sin justificar su uso, y la libre determinación de las tasas de
interés y los plazos de depósito a término. Además de haber sentado las bases para el inicio del
primer ciclo de endeudamiento externo, alentó la financiarización de la economía al ofrecer
nuevas alternativas para la obtención de rentas financieras, incluidas las divisas. Así, la reforma
extendió a un público más amplio la posibilidad de ahorrar en dólares.
En tercer lugar, la gestión económica buscó resolver el problema habitacional según la lógica del
libre mercado, lo cual implicó reducir la intervención clave que el Estado venía ejerciendo –con
variaciones– desde 1943 para facilitar el acceso a la vivienda. Entre las medidas que se aplicaron,
se destaca la Ley de Normalización de Locaciones Urbanas, que tendió a eliminar el control estatal
del precio de los alquileres, una política que durante las últimas décadas había favorecido
claramente a los inquilinos en detrimento de los propietarios.
La dictadura militar esperaba que la liberación de los precios aumentara la oferta de viviendas,
para lo cual también estableció beneficios impositivos a la construcción de unidades destinadas
exclusivamente al alquiler. Sostenía que los sectores que no pudieran adquirir una vivienda se
verían beneficiados por un eventual aumento de la oferta de alquileres y una baja de los precios.
De hecho, durante aquellos años la dictadura lanzó la campaña denominada “Alquilar es elegir”, en
la cual prometía mayor oferta y menores precios.
Como parte de las transformaciones operadas en este sector también se reformó el Banco
Hipotecario Nacional para que comenzara a operar como un banco comercial. Desde entonces las
tasas aumentarían al tiempo que su cartera de créditos hipotecarios iría en disminución. De este
modo, el financiamiento para la compra de viviendas quedó segmentado entre los créditos
subsidiados del Fonavi para los sectores bajos y los créditos bancarios comerciales para los
sectores medios.
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Dolarización
La dolarización del mercado inmobiliario comenzó en 1977: el 16 de julio de ese año aparecieron
los primeros avisos clasificados en el diario La Nación ofreciendo inmuebles valuados en dólares.
Aunque escasos, marcaban el inicio de un proceso que se extendería durante los meses siguientes:
menos de un año después casi el 20 por ciento de los avisos clasificados estaba nominado en la
divisa norteamericana, y en mayo de 1980, en 9 de cada 10 avisos los precios de las propiedades
estaban indicados en dólares. En menos de tres años, el mercado inmobiliario se había dolarizado
prácticamente por completo.
Concebidos como un bien para preservar valor, hasta entonces los precios de los inmuebles habían
procurado seguir la inflación. Pero la mayor disponibilidad de dólares resultante de la liberalización
cambiaria permitió a los vendedores tasar y vender sus propiedades en esa divisa para neutralizar
el riesgo de una potencial devaluación. Las recurrentes crisis cambiarias que habían signado el
derrotero económico hasta esa fecha hacían más atractiva a los propietarios la posibilidad de
nominar en dólares sus inmuebles.
La Ley de Normalización de Locaciones Urbanas impulsó este proceso. El incentivo a la

construcción de propiedades para alquilar implicó subestimar el carácter social de la vivienda y
afirmar la consideración de los inmuebles como un activo de inversión alternativo. Además de
obtener una renta por el alquiler, los inversores buscaban garantizar en el largo plazo el valor de
esos activos. La dolarización de los precios permitía garantizar ese objetivo, y así reducir el impacto
patrimonial de las fluctuaciones cambiarias.
De esta forma, la interacción de expectativas económicas, liberalización cambiaria y

mercantilización de los inmuebles derivó en la rápida dolarización del mercado inmobiliario, la
cual, exceptuando una breve retracción en la crisis económica de 1981/2, persiste hoy en la
Argentina.
23
24
El futuro de la dolarización inmobiliaria
A los efectos de contribuir a un debate sobre la desdolarización del mercado inmobiliario, nos
parece relevante detenernos en dos cuestiones. Primero, contra las interpretaciones que suponen
a la dolarización como un fenómeno inevitable o perpetuo, el caso argentino destaca por su
excepcionalidad. Países vecinos que atravesaron por recurrentes crisis cambiarias como Brasil y
Chile han evitado la dolarización de este mercado mediante la utilización de referencias
monetarias indexadas al índice de precios como la moneda indexada o la unidad de fomento
respectivamente (Barbosa, Valls Pereira y Mureb Sallum, 1995). Asimismo, en el caso local se trata
de un proceso relativamente reciente resultante de causas precisas e identificables. Esto debería
servir para evitar determinismos simples o fatalistas sobre la evolución económica de nuestro país,
resaltando que la inflación no lleva necesariamente a la dolarización.
Segundo, si la interpretación oficial suele enfatizar el carácter cultural de la dolarización de las
prácticas económicas en la Argentina, el caso analizado destaca la existencia de factores tanto
culturales como materiales. “Pensar en dólares” es el resultado tanto de una configuración
cultural que desdeña la moneda nacional, como de estrategias económicas de protección del valor
de los activos construidas en base a expectativas fundadas en experiencias económicas
traumáticas, que usualmente incluyeron bruscas devaluaciones de la moneda y que tuvieron
consecuencias bien tangibles en la transferencia de la riqueza.
La desdolarización posible y deseable del mercado inmobiliario y las prácticas económicas en
general, requiere promover cambios culturales y avanzar hacia la consolidación de un contexto
macroeconómico equilibrado, en especial en lo relativo al tipo de cambio y la inflación. Se trata de
objetivos de largo plazo y avance lento, que conviene iniciar como políticas de Estado en
momentos de estabilidad y no como reacciones ante coyunturas económicas desfavorables.
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CAPITULO DOS
El Terreno Urbano
Los lotes de terrenos urbanos son los inmuebles comprendidos dentro de las zonas tipificadas
como urbanas en las distintas jurisdicciones municipales o comunales, excluyendo para el cálculo
de su valuación las mejoras edilicias que pudieran estar adheridas a ellos.
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El lote de terreno es el elemento que requiere mayor dedicación al momento de realizar la
tasación, dado que existen diversos factores que influyen en el valor del lote a tasar y de los
tomados como antecedentes, los que podemos calificar como: factores intrínsecos y extrínsecos.
Los intrínsecos son aquellos que dependen del lote mismo y los extrínsecos son aquellos que
dependen del emplazamiento del lote.
El tasador tiene que expresar a través de números estas influencias, variables, contradictorias y
confusas, para lo cual deberá realizar una investigación en la que analizará y aplicará un criterio
honesto, ya que es la única forma de llegar hasta donde no llegan los métodos fundados
racionalmente, sobre hipótesis más o menos fieles a la realidad.
El camino más seguro para establecer el valor de los terrenos libre de mejoras consiste en
determinar; por comparación, su valor venal, es decir su precio en plaza establecido al momento
de la tasación. Para realizar esta comparación se deben tener en cuenta operaciones de
compraventa, ya que en éstas se puede ver la incidencia de todos los factores que pueden variar el
precio del lote.
De esta manera se obtiene, en forma directa y comparativa, el valor del metro cuadrado de tierra
en la zona, valor que luego será analizado por el tasador para determinar la influencia de los
factores que podrían incidir en él, lo que podría reflejarse en un porcentaje de plusvalía (aumento
de precio) o en un porcentaje castigo (disminución de precio). Entonces, una vez recopilados los
antecedentes el tasador los procesa a los fines de lograr una correcta homogeneización.
Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones de ventas al contado, de lotes
tipo tomados como patrón: baldíos ubicados en un punto básico, con iguales servicios públicos y
referidos a la fecha en que se quiere determinar el valor, que puede ser tanto la actual como una
anterior.
Para realizar una correcta homogenización es necesario aplicar coeficientes correctivos, a cuyos
fines se han confeccionado tablas que, si se aplican de manera correcta, se transforman en la base
de una correcta tasación.
En definitiva, saber homogenizar es saber tasar.
FACTORES QUE INCIDEN EN EL VALOR DEL INMUEBLE
INTRÍNSECOS ó propios del terreno

• Dimensiones y proporciones relativas de las mismas.
• Forma, regular e irregular en mayor o menor grado.
• Nivel.
• Ubicación dentro de la manzana.
• Orientación.
• Suelo
• Relación Terreno-Edificio (restricciones administrativas y superficie edificable).
Todos estos factores, en la medida de su bondad, facilitarán y mejorarán el aprovechamiento
racional de un terreno, tanto en la economía de ejecución de la construcción, como así también en
la funcionalidad del futuro edificio.
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EXTRINSECOS o propios de la ubicación
• Ubicación;
• Normas de Zonificación Vigentes;
• Desarrollo del sector;
• Servicios públicos disponibles;
• Condiciones físicas e importancia de la calle;
• Entorno y Linderos;
• Relación oferta-demanda en la zona.
FACTORES DE ORDEN GENERAL (políticos, económicos y sociales)

• estabilidad política,
• legislación vigente,
• políticas fiscales o impositivas,
• desarrollo económico general y particular,
• facilidades de crédito,
• planes de construcción de viviendas,
• estabilidad monetaria,
• crecimiento demográfico del país y del núcleo urbano
La mayoría de estos factores tienen una alta cuota de subjetivismo y además, lejos de influenciar
sobre el valor del terreno en forma independiente, se interfieren y a veces condicionan.
FACTORES INTRÍNSECOS
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LAS DIMENSIONES LINEALES – FRENTE - FONDO
Un terreno tendrá en general, salvo irregularidades que se estudian por separado, dos dimensiones
determinantes: el fondo y el frente (ambos factores son determinantes de la de la superficie
edificable, es decir del aprovechamiento).
En lo que sigue, se verá como cada una de ellas incide de manera distinta sobre el valor, pero no
independientemente, ya que todas las influencias se interfieren y en algunos casos se condicionan.
El Fondo: La parte más valiosa de una propiedad es su frente; las zonas más alejadas de la línea
municipal tiene menos valor.
Tal variación se explica por las siguientes razones, orientadas en el mismo sentido:
a) Con el mayor fondo aumenta la inversión de capital, lo cual, al disminuir la demanda, hace bajar
el precio unitario.
b) Las ordenanzas municipales de algunas ciudades contienen limitaciones estrictas en cuanto al
aprovechamiento de los fondos (afectación por centro de manzanas por ejemplo).
c) Aunque esta limitación no exista, hay una gran preferencia de compradores e inquilinos por los
locales que dan a la calle.
El Frente: Quedó dicho que la parte más valiosa es el frente. Podría deducirse aquí que al aumentar
indefinidamente el frente, aumentaría también de la misma manera el valor. Sin embargo no es
así. Hay una zona dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor
desciende.
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Frentes comprendidos entre los 9 y los 15 metros, parecen ser los más cotizados; fuera de esa zona
la influencia resulta negativa.
La influencia del frente se establece a través de efectoms contradictorios:
a) Un frente es una estructura costosa en razón que debe ser tratado arquitectónicamente, lo que
supone el empleo de materiales caros: revestimientos, carpintería especial, etc., pero al mismo
tiempo debe considerarse que un frente amplio da una superficie de iluminación y ventilación que
evita pérdida de terreno por patios suplementarios.
b) El alto valor del área próxima a la línea municipal hace que aumente rápidamente el monto de la
inversión en la compra. A medida que el frente aumenta hay un proceso de disminución de
compradores que hace disminuir, por consiguiente, el precio unitario. Pero este aumento de
inversión está compensado por la posibilidad de obtener mayor renta, ya que las unidades
locativas hacia la calle son las que alcanzan mayores alquileres ya sean negocios o viviendas.
c) Un frente estrecho obliga a soluciones arquitectónicas forzadas, en las cuales el acceso a los
pisos altos o dependencias interiores, contribuye a reducir el aprovechamiento de las plantas
fuertemente. Frentes inferiores a los seis (6) metros pasan ya a la categoría de extraordinarios y
entran a jugar influencias muy particulares que pueden llegar a determinar valoración o perjuicios
suplementarios.
d) Una parcela de frente muy extenso es susceptible de fraccionamiento en otras más angostas, de
donde puede resultar un valor suplementario, sobre todo si es baldío, o con mejoras próximas al
fin de su vida útil.
Para frentes menores de 9 metros tienen predominio las razones de orden arquitectóni- co; para
frentes superiores a los 15 metros, empieza a predominar el monto de la inver- sión. Para la zona
comprendida entre los 9 y los 15 metros se establece el equilibrio entre ambos elementos y se
tienen los frentes normales más solicitados.
La proporción relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el
tasador debe apreciar en su debida magnitud.
No es necesario señalar la diferencia que puede haber entre dos lotes de igual superficie y
dimensiones, pero dispuesto de manera tal que al frente de uno corresponda el fondo del otro. Un
lote de 10 por 30 no es igual a uno de 30 por 10, aún cuando sus dimensiones y superficies lo sean,
ya que para el primero la relación frente-fondo es de 1:3 y para el segundo 3:1.
El Tribunal de Tasaciones de la Nación estable como lote tipo 10 metros de frente por 30 metros de
fondo, adjudicando mayor valor a la amplitud del frente.
TABLAS DE FRENTE Y FONDO

El producto de los coeficientes deducidos de las dos influencias, frente y fondo, da por resultado
un coeficiente que tiene en cuenta esta doble influencia.
La tabla de Fitte y Cervini ha sido confeccionada sobre estos conceptos, pero fijando como lote
tipo el de 11 por 30 metros y estableciendo variaciones para los lotes con frentes comprendidos
entre 9 y 15 metros.
LA SUPERFICIE
La adquisición de una propiedad de gran superficie supone la movilización de un capital también
grande. Los capitales grandes abundan menos que los chicos, hay entonces pocos compradores. La
ley de la oferta y la demanda es decisiva; la menor demanda hace disminuir el precio unitario de
los lotes grandes.
Inversamente, para una propiedad pequeña la compra requiere capitales menores; hay más
compradores y al aumentar la demanda sube el precio unitario de la tierra. La influencia de la
superficie queda entonces, resumida de la siguiente manera: “el precio unitario de una fracción
urbana es tanto menor cuanto mayor sea el área de la misma, a igualdad de las demás
condiciones.”
La superficie puede incidir también, y a través de otros factores, en sentido contrario al que se ha
señalado en la regla anterior, así por ejemplo, lotes muy grandes para los cuales podrían
corresponder coeficientes muy bajos, pueden ser beneficiados en atención al hecho de su
probable subdivisión. De esta misma manera habrá bonificación si puede establecerse de un modo
seguro, que la relación entre el área edificada y la del lote, es la conveniente, concepto que se
indica aunque no corresponda a la influencia estricta de la superficie.
FORMA
Puede ser: regular, irregular, con martillos, etc. La influencia de las dimensiones se da a través de
estos cuatro factores.
Las irregularidades pueden ser leves o graves.
Para cualquiera de las dos pueden plantearse el problema de si la irregularidad operará en sentido
favorable o desfavorable, ya que no es exacto que una irregularidad signifique necesariamente un
castigo.
Para aquellos casos en que las irregularidades de la parcela presenten poca importancia
(irregularidad leve), se ha introducido el concepto de Fondo Relativo (Chandías), que resulta de
dividir la superficie del lote por su frente:
á𝑟𝑒𝑎 (𝑚" )
𝐹! =
𝑓𝑟𝑒𝑛𝑡𝑒 (𝑚)
Es decir, Fondo Relativo es el fondo de un lote regular de forma rectangular cuya superficie y frente
sea igual a la del lote real. Puede verse que resultará mayor, menor o igual que el fondo efectivo
del terreno según tenga martillo al fondo, martillo al frente o esté inclinado. Este martillo puede
ser a favor o en contra.
Para los lotes irregulares, Guerrero propone la fórmula de superficie homogeneizada, que resulta
de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apéndices irregulares que complementan el núcleo
regular de una figura (que se construye realizando una especie de escalera, con las medidas
probables de ambientes normales -ej.: 4 metros, según la figura) y lograr así un coeficiente de
forma. El coeficiente de forma se complementa con el coeficiente de medidas (frente y fondo).
Para obtener el Coeficiente por forma se aplica la siguiente fórmula:
𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 ℎ𝑜𝑚𝑜𝑔𝑒𝑛𝑒𝑖𝑧𝑎𝑑𝑎 (𝑚")

𝐶# =
𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑡𝑜𝑡𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝐿𝑜𝑡𝑒 (𝑚" )
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NIVEL
Se refiere al nivel que tiene el lote con relación a la vereda. Siempre que existe alguna diferencia,
su solución genera un costo, ya que si el lote se encuentra por encima del nivel de vereda será
necesario nivelarlo, y si el lote se encuentra por debajo del nivel de la vereda habrá que rellenar el
mismo para poder llegar al nivel ideal. El costo que genere cualquiera de estos trabajos, deberá ser
tenido en cuenta al momento de realizar la tasación, para restarlo del valor.
En algunos casos, según el entorno de la zona, la diferencia de niveles es aprovechada por el
adquirente para el mayor beneficio del proyecto. Tal es el caso de las zonas turísticas, donde en
muchas oportunidades se aprovechan los desniveles para darle mayor vista a la casa. Otro de los
27
casos es el de las zonas inundables, donde los desniveles son aprovechados para construir más alto
y que el agua no llegue a la vivienda.
UBICACIÓN DENTRO DE LA MANZANA

Se trata de ver la ubicación del terreno respecto de la esquina. La influencia exacta de la ubicación
en esquina sobre el valor, depende del tamaño y forma del lote y de los correspondientes valores
básicos unitarios sobre las dos calles. No existe ninguna regla, aceptada universalmente para
determinar el valor de la influencia de la esquina, no obstante, están en uso varios métodos que
establecen tablas de porcentajes de mayor valor a aplicar al lote supuesto medial, para obtener el
valor del lote en esquina en los cuales el criterio del tasador será necesariamente el factor
principal para llegar a una valuación adecuada.
Las esquinas poseen un mayor valor que el que se reconoce a los lotes de frente medial, por que
disfrutan de las siguientes ventajas: comodidad de acceso, aire, luz y ventilación; mayor extensión
de frente; posibilidad de desarrollar locales de negocio y de tener escaparates sobre dos frentes y
facilidad para la entrega de mercaderías; mayor capacidad de construcción, etc.
Hay, sin embargo, algunos elementos desfavorables: el desarrollo del frente implica mayores
costos de arquitectura, vereda, pavimento e impuestos; la orientación del lote que puede exponer
los frentes hacia el frío y la humedad o hacia la insolación constante.
Predominan en general los factores favorables, que alcanzan la máxima incidencia en las zonas
comerciales. Puede llegar a determinarse una pequeña diferencia en cada una de las esquinas,
motivadas, ya sea por la orientación del terreno o por la dirección del tráfico, el estacionamiento
de vehículos, etc.
Los lotes al frente de la calle que no están ubicados en las esquinas se tipifican como lotes
mediales o lotes entre esquinas.
Los lotes que se encuentran ubicados en el interior de una manzana, con acceso a la vía pública a
través de un pasillo o servidumbre de paso se los denominan lotes internos. En estos lotes debe
tenerse en cuenta:
• el ingreso de acuerdo al derecho (exclusivo, en condominio o a través de servidumbre de
paso)
• ancho del ingreso o pasillo
• profundidad del acceso a la vía pública
• dimensiones y foma del lote
• construcciones linderas
ORIENTACION
Con respecto a la orientación es un factor que influencia en el valor del terreno al permitir un
mayor o menor asoleamiento de las fachadas, lo que será apreciado en distinto grado.
La orientación es, a la vez, factor de decisión de partido en los proyectos y pude beneficiarlo
mucho.
Conocer las diferencias entre invierno y verano permitirá estimar lo que sucederá durante la
estación opuesta. Así si visitamos el terreno durante el invierno, con temperaturas y trayectoria
solar baja y con árboles que perdieron sus hojas tendremos una apreciación determinada muy
diferente a lo que sucede durante el verano, con temperatura y trayectoria más alta y con árboles
que brindan una sombra importante.
Si durante el invierno buscamos estar al sol, durante el verano seguramente buscaremos la sombra
de los árboles.
Otro punto fundamental resulta la orientación del terreno, determinada por las características de
la trama urbana.
A continuación haremos un breve repaso acerca de las potencialidades de los terrenos urbanos
con su frente orientado hacia los puntos principales:
(NOTA: Para el hemisferio norte invertir las orientaciones Norte y Sur)
• NORTE: El frente recibirá sol durante todo el día, los ambientes principales deberán
orientarse hacia el frente.
Será deseable contar con árboles de hojas caducas o edificaciones importantes hacia el oeste para
controlar el exceso de radiación solar durante el verano.
Si el ancho del terreno lo permite (más de 12 m) la vivienda deberá estar recostada sobre la
medianera oeste, que si no tiene protección (otra vivienda) deberá ser de ladrillo macizo de por lo
menos 30 cm de espesor.
Las ventanas que se abran sobre el Este recibirán sol hasta el mediodía durante el verano, en el
invierno el ingreso de sol estará determinado por la presencia o no de obstáculos, tanto propios
como en el terreno lindero (otras edificaciones, árboles importantes, etc.) Hay que tener en cuenta
que estos obstáculos no podrán ser modificados debido a que se encuentran en terreno lindero.
El contrafrente tendrá un área de sombra permanente originada por la propia vivienda cuyas
características dependerán de la geometría de ésta, esto determinara que la zona cercana a la
vivienda resulte húmeda durante el invierno, debido a que no recibe sol durante toda la estación.
Durante el verano resultara un área agradable justamente por este mismo motivo aunque la zona
de sombra resulta menor debido a la trayectoria solar más alta.
• SUR: Los ambientes principales deberán estar orientados hacia el contrafrente, lo cual
determinara un frente con pocas posibilidades estéticas cuyo aprovechamiento estará
determinado por las habilidades del diseñador.
En caso de utilizarse el frente para ubicar espacios habitables hay que tomar en cuenta que no
recibirán sol durante la mayor parte del año, dependiendo de la latitud.
Las demás características son similares a las consideradas en la orientación Norte.
• ESTE: Recibirá sol durante la mañana, tanto en invierno como en verano. La presencia de
árboles de hoja perenne en el frente impedirá un adecuado asoleamiento durante el
invierno.
El contrafrente recibirá sol durante la tarde. Durante el invierno resultara agradable, pero durante
el verano y estaciones intermedias será necesario controlar la incidencia de éste por medio de
vegetación de hojas caducas, postigos u otros elementos que impidan la incidencia del sol sobre la
vivienda.
La penetración solar durante el verano en esta orientación puede llegar a provocar
sobrecalentamiento en el interior de la vivienda, inconveniente que puede ser controlado
reduciendo el tamaño de las aberturas o parcialmente con un muro macizo de por lo menos 30 cm
de espesor. Muros huecos, aunque tengan el espesor indicado no tienen demasiada influencia
sobre el fenómeno de sobrecalentamiento.
Si el ancho del terreno lo permite la vivienda deberá recostarse sobre la medianera sur, mientras
que la fachada norte recibirá sol durante todo el día tanto en verano como en invierno.
Las características del asoleamiento durante esta última estación dependerán de la cercanía de la
fachada al edificio contiguo, cuanto más cercano se encuentre mayor será la posibilidad que le
arroje sombra sobre su vivienda. Sobre este punto hay que tomar en cuenta que su medianera
Norte es la medianera Sur de su vecino, por lo tanto el área de sombra permanente estará sobre su
predio, con las consecuencias que ello acarrea, por lo tanto si el terreno tiene menos de 12 m de
ancho hay que tratar de evitar abrir ventana de importancia en planta baja sobre la fachada Norte,
aún si en la actualidad no existen obstáculos en el predio vecino.
• OESTE: Valen las mismas consideraciones que en el caso anterior, con la diferencia que la
protección hacia el Oeste deberá estar colocada sobre la vereda.
• ORIENTACIONES INTERMEDIAS: La situación en orientaciones intermedias puede favorecer
o no las situaciones planteadas anteriormente, pero en general pueden asimilarse a lo que
sucede en la orientación principal que se halle más cercana.
Por último hay que tomar en cuenta que si las protecciones previstas están basadas en vegetación
plantada luego de adquirido el terreno hay que considerar el período de crecimiento que le tome a
la especie plantada adquirir la dimensión adecuada para proporcionar la protección necesaria,
que según la especie puede superar la vida útil de la vivienda.
Si la protección u obstáculo se encuentra en el terreno lindero recuerde que su vecino tiene el
derecho de modificarla sin consultarlo a Usted por lo tanto trate de resolver sus inconvenientes de
orientación dentro de su predio y a través de la propia arquitectura de forma tal de evitar
inconvenientes futuros.
Además hay que considerar que si en el terreno lindero no hay vivienda construida, en algún
momento podrá haberla, incluso si hoy la hay, piense que sucede sobre su terreno si la amplían un
piso mas, a veces resulta conveniente modificar la orientación de una ventana aun si la nueva
orientación resulta menos favorable, si existe la posibilidad que a futuro la vivienda lindera
provoque inconvenientes.
SUELO
La calidad del suelo establece la seguridad que puede ofrecer la tierra a la edificación y es la
primera preocupación de los profesionales al momento de edificar. Un suelo que obligue a
fundaciones especiales, debe valer menos por el costo de las mismas.
RELACION TERRENO-EDIFICIO (restricciones administrativas y superficie edificable)
El Código Civil y Comercial de La Nación, en el capítulo 4, Límites al dominio, establece en el

artículo 1970: “Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés
público están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre
inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada
jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en
subsidio de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.”
Los municipios o comunas, mediante sus normas administrativas: Planes Reguladores, Códigos
Urbanos, Reglamentos de edificación, Ordenanzas, etc., limitan el aprovechamiento de la
superficie de un lote de terreno.
Ejemplo de limitaciones:
• Nueva línea municipal: se corresponde al ensanche del ancho oficial del trazado de una
calle aprobado por ordenanza
• Afectación por trazados oficiales
• Retiro de edificación o Servidumbre de Jardín: es el retiro de las edificaciones dejando una
superficie libre al frente del lote.
• Servidumbre de recovas: es el retiro en la planta baja.
• Ochava, retiro de edificación en las esquinas.
• Centro de manzana: es la afectación con limitaciones en la construcción.
• F.O.T. (factor de ocupación total del terreno), es la relación entre la superficie total de
edificación y la superficie total del terreno.
• F.O.S. (factor de ocupación del suelo), es la relación que existe entre la superficie total que
ocupa la edificación en planta baja y la superficie total del terreno.
FACTORES EXTRÍNSECOS
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UBICACIÓN
El elemento más importante es la ubicación. Se podría decir que el precio de una propiedad se
encuentra directamente relacionado con su ubicación y como consecuencia de ésta, surgen los
siguientes datos a tener en cuenta:
Ciudad: al realizar el análisis de la ciudad donde se encuentra emplazado el inmueble a tasar, se
deberán tener en cuenta:
• Características principales (turística, Industrial, etc.).
• Tendencia económica (progresiva, regresiva, estancada).
• Desarrollo social.
Barrio: se denomina así a cada una de las partes en que se encuentra dividida una ciudad y
constituyen una parte del conjunto urbano. Entre ellos existen diferencias marcadas por los
distintos tipos de factores, que a continuación enumeraremos.
Carácter distintivo de la zona o barrio: en este punto se debe tener en cuenta el tipo de
conformación de la zona, para lo cual debemos analizar si se trata de una zona de tipo industrial,
comercial, residencial, etc.
En las zonas de tipo industrial los lotes de mayor superficie, dado su utilización, adquieren mayor
valor que los lotes chicos ya que éstos resultan de menor interés adquisitivo. En zonas de tipo
comercial se debe tener en cuenta el tránsito tanto vehicular como peatonal, el ancho de las
veredas y calzadas y, por su puesto, el tamaño del lote en lo que respecta a su frente. Respecto a
este último punto, recuerde que uno de los puntos importantes de un emprendimiento de este
tipo es la exhibición al público, para lo cual el frente es de suma importancia a los fines de tener
grandes vidrieras de exhibición.
Otro de los aspectos a tener en cuenta por el tasador al momento de hacer el estudio de la zona,
es realizar un análisis a los fines de establecer si el barrio posee vida propia o si los habitantes de
éste se encuentran obligados a trasladarse a barrios aledaños para satisfacer sus necesidades
básicas.
Por último, tanto la urbanización como los servicios públicos y privados otorgan confort y
comodidad a los habitantes del sector, dándole mayor valor a la tierra del sector.
Manzana: la manzana es un espacio que por lo general es de forma simétrica, delimitado por
calles, y dividido en parcelas. Para el estudio de este elemento es necesario realizar un análisis
exhaustivo de las arterias que circundan la manzana, el primer punto a tener en cuenta son las
características que las identifican: si se trata de una calle común, con o sin salida, si es una avenida,
boulevard o pasaje.
NORMAS DE ZONIFICACION VIGENTES

Los municipios y comunas en general disponen de normativas administrativas que planifican el
territorio estableciendo zonas de acuerdo al uso del suelo:
• Zonas urbanas
• Zonas de expansión de la planta urbana
• Zonas industriales
• Zonas de protección ecológica y ambiental
• Zonas no urbanizables
• Zonas rurales
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Las normas urbanísticas regulan además la división del suelo (subdivisiones simples,
amanzanamienots, loteos y urbanizaciones) y establecen indicadores que limitan las
construcciones en los terrenos.
DESARROLLO DEL SECTOR
En las ciudades importantes, centros de regiones geográficas de actividad propias - económicas y

políticas-, siempre se encontrarán centros de perfil típicamente comercial, donde la tierra alcanza
los valores más altos, son ciudades que propician la creación de nuevos centros de población,
dinamizando, de esta manera, su actividad económica y social.
Estos elementos de expansión, como así también obras públicas en ejecución o proyectadas,
valorizan la tierra y alientan la incorporación de capitales en todas sus formas.
En resumen, dos factores valorizan la tierra en una ciudad: el mayor alcance económico de sus
habitantes y el mayor interés por radicarse en ella (mayor demanda de la tierra).
En oposición a estos centros de tendencia florecientes, los centros urbanos también contienen
regiones de estancamiento, o tendencia regresiva. Ellas constituyen un problema al momento de la
tasación ya que no son muchos los antecedentes que puedan encontrarse, porque las ventas
generalmente se encuentran completamente retraídas.
Factores como el cierre de industrias con altos niveles de mano de obra local, instalación de otras
con riesgo –por su naturaleza– para el medio ambiente y la salud, cambios en la utilización de la
propiedad, construcción de edificios precarios, etc. hacen sentir su influencia, fundamentalmente
en pequeñas localidades, generando emigración de habitantes, caída en el nivel de la economía
particular y pérdida de interés en la compra de terrenos.
SERVICIOS PUBLICOS DISPONIBLES
Es el suministro en cantidad y calidad de servicios en la zona, comparado con otras zonas en

competencia. Deben tenerse en cuenta los siguientes servicios públicos:
• energía eléctrica;
• agua potable de red;
• gas natural de red;
• desagüe cloacal a red;
• teléfono;
• alumbrado público, recolección de residuos y barrido de calles;
• televisión por cable;
• transporte automotor de pasajeros;
• salud, educación, seguridad.
CONDICIONES FISICAS E IMPORTANCIA DE LA CALLE

La condición física de la calle se suma como factor de incidencia. Razones de comodidad, seguridad
y estética afirman este concepto. Es dable considerar los siguientes parámetros:
• el ancho de la calzada, existencia de canteros centrales;
• la calidad material de la calzada (base y capa de rodadura), su estado de conservación;
• el ancho de las veredas, su calidad material y estado de conservación, existencia de
canteros;
• la forestación: especies, disposición y cantidad;
• el nivel de drenaje de las aguas pluviales;
• la existencia de semáforos.
ENTORNO y LINDEROS
Uno de los elementos a considerar cuando se evalúa la calidad de la ubicación del terreno es la
apariencia general de las propiedades vecinas referido a su aspecto físico, incluido la falta de
mantenimiento.
La ubicación de una propiedad puede considerarse mala si, por ejemplo, linda con una vía de
ferrocarril y el cruce más cercano para dirigirse al centro de la ciudad se encuentra a varios
kilómetros de distancia. Esta calificación es aplicable siempre que las otras propiedades de la zona
no presenten esta característica adversa. Como resultado de lo antes mencionado, la propiedad
tendría menor valor que en otras ubicaciones.
Terrenos linderos o próximos a salas velatorias, confiterías bailables, estaciones de servicio, etc.
(destinos que provocan peligro, intranquilidad o malestar diverso al vecino), son causa de
desvalorización. Este signo puede modificarse cuando el uso del terreno resulte provechoso en
función de estos destinos.
En zonas donde los habitantes no poseen automóviles o prefieren no usarlos, el acceso al
transporte público es importante. Si la propiedad en cuestión no está ubicada en las inmediaciones
de una parada de colectivo, subterráneo o estación ferroviaria, la propiedad podría calificarse
como en ubicación regular, en comparación con otras ubicaciones con mejor acceso al transporte
público.
La ubicación de una propiedad puede ser considerada ubicación promedio si esta se encuentra en
una calle con edificación dispar mientras otra vivienda similar se encuentra localizada en una calle
de construcciones homogéneas.
La ubicación de una propiedad puede ser considerada buena cuando presente una característica
que sea percibida por el mercado como una ventaja competitiva sobre otras viviendas similares,
como por ejemplo podría ser la proximidad a escuelas, comercios y centros de trabajo.
Una propiedad podrá ser considerada como bien ubicada si esta frente a un parque y cuenta con
una vista agradable del área circundante, mientras otras similares están a dos o tres cuadras de
distancia y carecen de dicho tipo de vista. Se podrá categorizar como ubicación exce- lente si la
vista al parque es muy atractiva.
29
RELACION OFERTA-DEMANDA EN LA ZONA
El mercado es el principal factor determinante de los valores. Toda consideración favorable o

adversa, en cuanto a las condiciones generales y particulares de un terreno o zona, puede ser
contradicha por el comportamiento del mercado. Es este quien determina el equilibrio o
desequilibrio entre la oferta y la demanda.
El valor de una propiedad siempre estará determinado por la cantidad de propiedades similares
ofrecidas a la venta y su relación con la demanda del mercado.
La mayor oferta en relación con la demanda disminuye el valor, hasta que la demanda crezca a
nivel de absorber la oferta; por el contrario, la mayor demanda en relación con la oferta aumenta
el valor, hasta que la demanda se reduzca a nivel de ser absorbida por la oferta.
La oferta y la demanda son los mayores reguladores del precio.
29
Extraído de Tratado de Tasación de Artemio Daniel Aguiar, Edición del Autor.
CAPITULO TRES
Tasación de Mejoras o Edificios Urbanos
1) CONSIDERACIONES GENERALES
La acción de tasar un edificio implica la tarea particular de un profesional para determinar un

valor que en función de métodos establecidos y con la aplicación de su criterio, sea lo más ajustado
posible a las características del inmueble.
Debemos diferenciar claramente la tasación de la valuación fiscal, que es la determinación
también de un valor del edificio, pero realizada por el Estado a través de sus Organismos Catastrales
mediante un método especial determinado por Decretos que reglamentan las Leyes de Catastro y
Valuaciones.
También es necesario distinguir la tasación del valor venal o de mercado del edificio, ya que éste
fluctúa en diversos valores por las características absolutamente distintivas que puede tener cada
venta en particular. Así, por ejemplo, un edificio que nosotros consideramos como parámetro de
comparación con el que queremos tasar puede venderse muy barato (digamos la mitad de su valor
expectante) si su propietario estaba urgido por hacerlo, o bien muy caro si al valor normal se le
puede cargar un importante incremento en función de haberse establecido un adicional “capricho”
a un interesado que abonó la primera cifra que se le solicitó.
Es decir, tasación no es ni valuación ni el valor venal, pero éstos pueden intervenir como un
elemento a considerar para establecer la correcta tasación.
No está acabadamente establecido quién puede realizar la determinación de tasaciones
particulares y es así como un gran número de personas, profesionales o no las realizan sin mayor
control que su propia responsabilidad.
En el caso de tasaciones administrativas o judiciales, en cambio, la autoridad determina qué
profesional está capacitado para establecerlas. Ésta es una importante tarea que exige gran
responsabilidad ya que la intervención del perito tasador es lo que muchas veces, en definitiva,
resuelve la determinación del valor para muchos fines.
En las próximas hojas quedará pronunciado que existen métodos distintos y en ese sentido lo
que corresponde al tasador responsable es conocerlo en profundidad para no aplicarlos a ciegas,
determinando en cada tasación en particular, cuál o cuáles son los correctos, qué criterio utilizar
para ponderarlos, etc.
Un párrafo aparte merece la metodología que se utiliza generalmente, que parte de considerar
el valor de un o inmueble como la suma del valor del terreno más el valor del edificio. Esto se realiza
así pues es sumamente práctico y sencillo. A lo sumo, se hace intervenir un coeficiente que considera
la ubicación relativa del inmueble, la relación entre las dimensiones del terreno con respecto a las
del edificio o bien el valor del edificio con respecto al valor del terreno.
Si se quiere obtener cada vez más seguridad, para determinar el valor más exacto, o al menos
más seguro, se deberán buscar métodos que contemplen mejor la tasación conjunta del terreno y
las mejoras como una unidad.
2) EL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
Para obtener una primera aproximación a la determinación del valor de las construcciones se
debe clarificar cuáles son los aspectos que intervienen en él y cuál es la naturaleza de cada uno de
ellos.
Globalmente podemos definir que existen dos grandes grupos de factores que intervienen en
la determinación del valor:
Factores Físicos
INTRINSECOS
(determinantes)
FACTORES
Factores Funcionales
EXTRINSECOS
Los FACTORES FÍSICOS están directamente ligados a la calidad física de la construcción,

materiales empleados, instalaciones y servicios existentes y a la calidad de la dirección, proyecto y
ejecución de obra:
a) La calidad de los materiales de construcción: La nobleza de los materiales empleados en
cuanto se refiere a sus propiedades de resistencia a los esfuerzos mecánicos, a la acción de los
agentes atmosféricos y a las condiciones de servicio, como asimismo su aspecto, etc., es un primer
elemento en el examen en la calidad material de un edificio. Por ejemplo, una mampostería de
ladrillos prensados es superior a una de ladrillos comunes.
b) La correcta utilización de los materiales: Resulta lógico suponer que de dos edificios
construidos con los mismos materiales, será mejor aquel en que estos hayan sido correctamente
utilizados.
Un tabique de ladrillos de máquina sin trabazón con la estructura de hormigón armado, tiene
una calidad física inferior a aquel que estuviera trabado. Un cimiento de 60 centímetros de espesor
donde sólo hace falta uno de 40, no tiene ningún valor; por el contrario, quizás hasta hace que se
reduzca debido a los mayores costos que se tendrían en caso de tener que realizar el tendido de
cañerías que lo atraviesen, como podría suceder en un edificio de hotel o de baño público.
c) Edad y estado de conservación. Por medio de reparaciones acertadas y de una conservación
constante de la propiedad, puede obtenerse una máxima duración y una menor depreciación y por
lo tanto una caída en desuso menos acelerada.
Las reparaciones adecuadas y oportunas producen economía a su propietario o si se prefiere
beneficios, como sería en el caso de venta de una propiedad bien conservada.
d) Los gastos necesarios para la rehabilitación: Las estructuras funcionales anuladas o en vías de
anulación por efecto de su destrucción física o mala conformación constructiva deben ser
consideradas negativamente.
El valor de un edificio en buen estado que tenga problemas en una parte de su red de agua
corriente, deberá ser castigado con el total que le demandaría reparar el gasto. Este es un castigo
que rara vez es considerado por los va- luadores que parece prefieren el criterio de Heideck, que lo
lleva implícito.
e) Valor de demolición o valor residual: Si bien es cierto, que, como conjunto, una obra puede
llegar a tener un valor nulo, por haber llegado al final de la vida útil, los materiales constructivos,
individualmente, pueden conservar algún valor. Hay casos, por ejemplo en un terremoto, inundación,
incendio, etc., en que resulta negativo, es decir, que no sólo no hay valor residual, sino que se debe
restar al valor del terreno, el valor de retiro de escombros y limpieza del mismo.
Los FACTORES FUNCIONALES que determinan el valor de un edificio son de variado tipo y
pueden mencionarse, entre otros, la calidad funcional que depende de la correcta distribución de
ambientes, de sus dimensiones adecuadas, de la diferenciación de funciones a que está destinado
cada ambiente, de la ubicación adecuada del edificio dentro del terreno, de la correcta ubicación del
mismo respecto del sol, del mejor aprovechamiento de las vistas.
Estos factores son de difícil ponderación y dependen en buena medida de la agudeza y
experiencia del tasador. Es común que se tenga gran esmero en determinar los valores físicos y no
contemplar aspectos funcionales que en el caso de peritajes particulares son los más rápidamente
observados por los interesados.
El conjunto de elementos que contribuyen a formar esta calidad son:
a) El plan de la obra: En cuanto se relaciona con el programa de comodidades que el proyectista
se propuso resolver, su extensión y capacidad, número de unidades y dimensiones, etc.
b) La correcta utilización de tal plan: Esto es, la correcta ventilación e iluminación,
intercomunicaciones cómodas, accesos bien planeados, etc. Por ejemplo, la posterior construcción
de grandes monobloques a ambos lados y al frente de la propiedad, puede transformarla en una
vivienda carente de ventilación e iluminación.
c) Destino y adaptabilidad: El destino de las construcciones y su adaptabilidad a destinos
distintos de aquél para el que fue creado. Por ejemplo un galpón de cuatro paredes y un techo,
puede adaptarse a cualquier uso, ya sea salón de negocios, oficinas, vivienda, etc. En cambio un
edificio ideado para baños públicos no puede ser fácilmente adaptado a otros usos; un edificio de
banco, generalmente tampoco.
Los FACTORES EXTRÍNSECOS determinan la vinculación del inmueble con el entorno, es decir, las
características del barrio, la correcta asimilación a la tipología urbana de la zona, optimización de la
relación edificio-terreno, servicios existentes en la zona, etc.
Estos factores implican considerar conjuntamente terreno y edificio como una unidad y la forma
de operar al efecto en una tasación es determinado en primer lugar el valor de acuerdo a los
aspectos intrínsecos y luego acrecentar o disminuir éste, en función de coeficientes que establezcan
la influencia de los factores extrínsecos.
3) FORMAS DE DETERMINAR EL VALOR FÍSICO

Para determinar el valor físico de un edificio se procede en primera instancia a determinar un
valor a nuevo por diversos métodos:
Costo de Origen o de instalación
Por Cómputo y Presupuesto
Valor físico
Por Suma de Puntos
a nuevo
Costo de Reposición
Por equivalencias de costos dominales
Por costos unitarios experimentales

A)- COSTO DE ORIGEN O DE INSTALACIÓN
(también llamado “Por actualización del Valor de Origen”)
Es el monto que se necesitó en el momento de la construcción para lograr su correcta utilización.
Es en sí, un hecho histórico determinado una vez y para siempre.
Este costo deberá ser actualizado, para ello se usan los índices que provee la Cámara Argentina
de la Construcción (CAC) que determina mensualmente el incremento que corresponde a los
materiales y mano de obra de la construcción.
El principal inconveniente que se le encuentra a este método es la dificultad que se presenta
para obtener este valor porque generalmente falta documentación al respecto y otras veces puede
haber dudas con respecto a la fecha de ejecución, sobre todo cuando la obra se realiza en varias
etapas.
De estar contemplados en esta determinación todos los aspectos que demandó la obra pueden
obtenerse valores mayores que los correspondientes a los otros métodos.
Es conveniente para aquellas construcciones especiales que se alejan
marcadamente de las establecidas como tipo, utilizar en estos casos otros métodos sería engorroso
y puede dar diferencias importantes.
B)- COSTO DE REPOSICIÓN

Por este método, por el contrario, se trata de determinar el costo que insumiría hoy edificar una
construcción lo más semejante posible a la que intentamos tasar, teniendo en cuenta los precios
actuales tanto para materiales, como para dirección, inversión y mano de obra.
Este método es susceptible de una segura determinación, quedando librado al criterio del
tasador los aspectos a considerar. No obstante, las indudables ventajas que reporta es necesario
detenerse en los aspectos más expuestos al criterio personal. La evolución de las técnicas
constructivas, la permanente sustitución de materiales, el creciente respeto de los aspectos
funcionales, el cambio constante de la noción de confort, los gustos, etc., hacen que una edificación
antigua, satisfactoria para la época en que fue erigida sea dificultosamente comparada con una
moderna.
Hay autores como Fitte y Cervini que consideran que debe determinarse el valor en el sentido
de que “el costo de reproducción contemple los aspectos de confort que se exigiría hoy”.
Este criterio es sumamente controvertido, pero también es vulnerable la tesis de reproducir
fielmente la construcción original pues se contemplarían aspectos como ornamentaciones que hoy
difícilmente se pueda determinar el costo físico que representan y responden a criterios de lujo ya
obsoletos.
Las formas posibles de determinar el costo de reposición son:
B.1)- Por cómputo y presupuesto
Consiste en determinar el inventario de todos los elementos constructivos del edificio y
asignarle a cada uno de ellos el valor unitario correspondiente de plaza. Estos valores son provistos
mensualmente por distintas publicaciones especializadas, tal como la Revista VIVIENDA y Colegio
Profesional de Técnicos Rosario.
Es indudablemente el método más exacto, pero sumamente trabajoso e implica gran
conocimiento en construcciones. Es muy aconsejable para la tasación de edificios muy particulares,
como ser de uso público o industrial (por ejemplo, una tribuna de fútbol.)
Para su aplicación en edificios de vivienda existen cómputos y presupuestos modelos que sirven
de gran ayuda.
B.2)- Por suma de puntos
Se establece una fórmula matemática que sistematiza un modo para asignar valores de acuerdo
con la consideración de algunos aspectos de la construcción.
Se establece una fórmula del tipo:
𝐶 =𝐴+𝐵∗𝑋
donde:
C: es el costo unitario por m2 de superficie cubierta.
A: es la cifra fijada en $/m2 que representa el valor unitario de estructuras y obra gruesa.
B: es un coeficiente fijo dado en $/m2 que representa el valor unitario de la obra fina y los
detalles.
X: es la suma de puntos de acuerdo con los detalles constructivos. Se determina para cada
construcción de acuerdo a una tabla.
Esta fórmula surge del análisis que, dentro de ciertos entornos, en toda obra existe un costo
básico de estructura, fundaciones y obra gruesa que es semejante, y un valor variable que depende
exclusivamente de su terminación, instalaciones termoeléctricas, grado de detalles, etc.
Para su aplicación se determina el valor de X a partir de computar el inmueble en la tabla. A este
valor hallado se lo incluye en la fórmula con los valores de A y B actualizados. Cuando se tienen los
valores de A y B desactualizados se deben multiplicar por los índices del costo de la construcción.
Cuando el grado de desactualización es grande es más recomendable proceder a obtener
analíticamente los coeficientes de acuerdo con las siguientes fórmulas:
A = 15a + 25h + 7c + 1m + 0,5L
B = 1/8 (1of + 8p + 0,5z + 1b + 2T )
Donde:
a = jornal de ayudante de albañil sin cargas sociales.
h = precio del kilogramo de hierro redondo para hormigón de 12mm.
c = precio de una bolsa de cemento.
m = precio del metro cuadrado de madera para encofrado.
L = precio del millar de ladrillos comunes.
of = jornal del oficial albañil sin cargas sociales.
p = precio del kilogramo de pintura al agua en latas de 4 kgs.
z = precio del m2 de azulejos San Lorenzo o similar.
b = precio de 1 metro de caño de hidrobronce de 3/8“.
T = precio de 1 kg de perfil de acero “Doble T” normal 8.
Estas fórmulas empíricas fueron obtenidas en base a un estudio de incidencias porcentuales
de materiales, pero también deberán ser verificadas periódicamente debido a las modificaciones
de las características constructivas y las diferencias que se darán sin lugar a dudas en la evolución
de los distintos materiales.
Los fundamentos de este método pueden hallarse en la Revista CONSTRUCCIONES Nº 123 de la
Cámara Argentina de la Construcción.
Es interesante su aplicación en viviendas colectivas pues permite diferenciar los costos según
los diferentes materiales.
Los valores que se obtienen se acercan mucho a los reales y tienen la garantía de que el tasador
se despoja de apreciaciones personales en la determinación de la categoría.
B.3)- Por equivalencias de costos dominantes

Estos métodos consisten en discriminar algunos elementos imprescindibles en toda
construcción, cuyos precios unitarios pueden seguirse con seguridad y establecer una vinculación
directa con el costo de la construcción.
El ejemplo más difundido de este método es el propuesto por los ingenieros Noguerol y Brebbia,
quienes avalados por un amplio e interesante estudio estadístico establecen las siguientes fórmulas
para establecer el costo por metro cuadrado de edificios multifamiliares:
%&,(&)*%++.-%.*+/&.(/ 1
C= 2
donde:
c = costo de una bolsa de cemento.
h = costo del kg. De hierro redondo.
p = costo de la hora de jornal de peón con cargas sociales.
Este método, al igual que otros semejantes da resultados de incierta aproximación, ya que la
determinación es independiente de la categoría de la construcción. La realidad nos indica que los
costos por metro cuadrado son notablemente diferentes según los detalles de la construcción.
B.4)- Por Costos Unitarios Experimentales

Guerrero afirma que es el más utilizado por su sencillez y comodidad, pero depende
fundamentalmente de la fuente informativa a que se recurra.
Consiste en asignar un costo unitario experimental (que lógicamente debe ser actualizado) para
distintos tipos de edificios tomados como patrón, el cual es multiplicado por la superficie construida.
Existen varias publicaciones especializadas (Revista Vivienda, Colegio de técnicos Rosario) que
informan los costos unitarios actualizados para distintos tipos y categorías de edificios (vivienda,
renta, comercial, industrial, etc.)
El problema de la aplicación de estas tablas es que en distintas zonas y regiones los costos suelen
ser notablemente distintos en función de los precios de materiales y mano de obra local. Por lo tanto,
es primordial utilizar tablas correspondientes a la zona de trabajo. Otra alternativa en la utilización
de este método es trabajar con tablas bien desarrolladas para Bs. As., por ejemplo, y una tabla
auxiliar de coeficientes para corregir estos costos dados.
Este procedimiento que aúna sencillez y rapidez en el cálculo requiere gran
experiencia y responsabilidad del tasador, pues los resultados más correctos surgen de amalgamar
una buena clasificación de los edificios tipos con una ponderación local sobre las modificaciones de
los costos unitarios.
4) DEPRECIACIÓN
A- Definiciones
Los bienes físicos son perecederos, es decir, tienen un período de vida útil, llamado vida
probable, determinado por la naturaleza del bien y también por los cuidados de conservación que
se le dispensen. En este período de vida, el bien pierde, ya paulatinamente, ya bruscamente su
aptitud para cumplir el fin para el que fue habilitado.
Esto es particularmente importante para las mejoras y debe considerarse lo más ajustadamente
posible a efectos de castigar el valor de los edificios (tanto sea por el método del valor a origen como
por los métodos del valor de reposición).
Se denomina depreciación a la inevitable pérdida de valor que se incrementa con el paso del
tiempo y también debido a la falta de correcta conservación que debe acompañar a las distintas
etapas del edificio.
Es un valor negativo que va aumentando con la edad del bien, desde cero generalmente en el
momento de habilitación hasta un valor algo menor del valor a nuevo. Este valor surge de considerar
que, en toda construcción, cuando se cumplió la vida útil persiste un valor que se puede asemejar
al que se podría obtener por la demolición.
La diferencia entre el valor a nuevo y el valor residual se denomina valor depreciable.
El valor presente es el que asume en el momento del avalúo y varía entre el valor a nuevo y el valor
residual.
B- Causas de la Depreciación
Se las puede clasificar sucintamente de la siguiente manera:
FISICAS
CAUSAS FUNCIONALES
CONTINGENTES
Entre las causas FÍSICAS podemos destacar:

3) AVERIA REPENTINA: Corresponde a una parte o a todo el edificio, debido a accidentes
fortuitos o provocados por fallas progresivas por mala conservación. También es motivo de
esta causa la destrucción debida a desastres (incendios, terremotos, hundimientos,
inundaciones, etc.). cabe aclarar que los desastres pueden llevar a cero el valor residual, pues
el retiro de escombros lo convierte en valor negativo y antieconómico.
4) DECREPITUD: Se produce debido a deterioro físico o por desgaste. El deterioro físico depende
exclusivamente de la edad de la construcción y la exposición a los agentes atmosféricos.
El desgaste en cambio proviene exclusivamente del uso.
Habrá depreciación FUNCIONAL siempre que sus servicios pueden ser rendidos más
eficientemente por unidades distintas.
Entre las causas de tipo funcional podemos destacar:
• INADECUACIÓN: El edificio aun siendo nuevo, puede adolecer de serios errores de
concepción que hacen que no responda satisfactoriamente para el fin al que fue destinado.
Por ejemplo, iluminación y ventilación inadecuada, instalaciones especiales incompletas o
defectuosas, etc.
• OBSOLESCENCIA: Se debe a la aparición de nuevos elementos destinados al confort, que
dejan en evidencia una disminución en la calidad de los servicios. Este fenómeno se relaciona
primordialmente con las instalaciones termo y electromecánicas, y en aspectos como
herrería, carpintería y artefactos. Parcialmente puede anularse la obsolescencia mediante
modernizaciones y modificaciones.
Las causas CONTINGENTES están vinculadas fundamentalmente con situaciones accidentales

por deficiente mantenimiento o situaciones ajenas al inmueble en sí, imputables por ejemplo a la
falta de servicios públicos.
O sea:
Avería Repentina
FISICAS Por desgaste
Decreptitud
Por deterioro físico
Inadecuación
CAUSAS FUNCIONALES
Obsolencia
CONTINGENTES
30
La depreciación funcional es más rápida que la física, en consecuencia, la vida del bien queda
limitada en mayor medida por la depreciación funcional que por la física.
La depreciación funcional no puede medirse mediante la utilización de fórmulas como la física,
depende de la apreciación del tasador, y únicamente su conocimiento y buen criterio permitirá
ponderar la dimensión de aquella.
Se establece la depreciación funcional por el grado de reducción en la productividad del inmueble
en relación con otras propiedades comparables.
Una propuesta de cálculo de la depreciación funcional se funda en la determinación de los costos y
gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina, o para corregir errores de
diseño u obsolescencia (Orden Real de España, 2003).
Otra propuesta consiste en calcular la depreciación funcional por el aumento de valor que tendría
el bien inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la insuficiencia constructiva, la
ineptitud del proyecto o el reemplazo de materiales y sistemas obsoletos. La consideración se realiza
en base al aumento del valor de la propiedad por las mejoras producidas y no sobre el costo de estas,
pues es sabido que el porcentaje de recupero de la inversión, generalmente, no es total.
Una y otra propuesta, como bien puede observarse, difieren en la forma de cuantificar la
depreciación funcional, confirmando nuestro concepto que solo la competencia, experiencia y juicio
profesional del tasador habilita para el reconocimiento de este proceso.
Distintos métodos proponen el cálculo de la depreciación física, entre los que citamos:
a) El método de la línea recta: la depreciación es una función lineal de la edad. Este método supone
que la depreciación es uniforme a lo largo de la vida del edificio, es decir, que todos los años es la
misma.
b) El método de la parábola (Kuentzle): la depreciación no es constante, sino que es lenta al comienzo
de la vida del edificio y va paulatinamente aumentando hacia el fin de la misma.
c) El método de Ross: utiliza la misma hipótesis que el anterior; la fórmula, al igual que la de Kuentzle,
expresa mejor el hecho de que la depreciación no es constante como supone el método de la línea
recta.
d) El criterio de Heidecke: un bien regularmente conservado se deprecia de un modo regular; un bien
mal conservado se deprecia más rápidamente, acortándose en consecuencia su vida útil. Heidecke
tiene en cuenta este hecho y aconseja aumentar los valores teóricos de la depreciación cuando la
conservación no ha sido regular. Ha establecido cinco categorías de "estados" de conservación, con
cuatro categorías intermedias a cada una de las cuales hace corresponder un coeficiente. Estos
estados son:
1. Nuevo 0,00%
2. Regular 2,52%
3. Reparaciones sencillas 18,10%
4. Reparaciones importantes 52,60%
5. Sin valor 100,00%
Este criterio se aplica siempre en combinación con cualquiera de los indicados en a), b) o c),
agregando el castigo por mala conservación una vez que ha sido calculada la depreciación por uso.
El criterio de Ross-Heidecke es el más usado, y puede encontrarse en la parte "tablas y fórmulas".
Los procedimientos que mencionamos están referidos a una desvalorización integral o depreciación
de conjunto. Las distintas estructuras que se integran en un edificio nos obligará, en ocasiones, a
depreciaciones parciales de algunos elementos constructivos.
30
El método de la línea recta se basa en un presupuesto arbitrario, cual es la deprecia- ción constante;
los de Kuentzle y Ross, como lo expresamos con anterioridad, reflejan más cabalmente el fenómeno
real. En el cálculo de la depreciación por cualquiera de estos tres métodos, que en la práctica se
combinan con el de Heidecke, es necesario estimar la vida probable del edificio mediante alguna de
estas dos alternativas: considerar la duración de un bien similar al que se tasa, preceptuándolo bien
conservado –para poder aplicar el castigo de acuerdo a Heidecke– en cuyo caso se falsea la realidad
tratando de ajustarla a las fórmulas; o considerar la expectativa de vida probable del bien a tasar
conforme a su estado, situación en la que el criterio de Heidecke dejaría –total o parcialmente– de
ser necesario.
Las situaciones expuestas nos alertan en cuanto al error que puede acarrear el uso mecánico de
estas fórmulas.
Existen otros métodos: el denominado empírico, que consiste en calcular la depreciación por su
simple estimación; y aquellos que se basan en fórmulas de álgebra financiera, vinculándose con el
carácter económico de la depreciación.
Con el estudio y análisis de los materiales, de la mano de obra e instalaciones accesorias, puede
determinarse el costo de reposición del edificio, y a partir de este establecer el valor actual,
descontando la depreciación física y la depreciación funcional.
En la generalidad de los casos, el valor actual de una unidad física no será nunca igual a cero; es decir,
que la depreciación no es total, manteniendo el bien un valor remanente, valor residual, que es el
que corresponde a los materiales en el momento de su retiro.
Cálculo de la depreciación física
3
a) Método de la línea recta: D = 41 × (𝑉𝑅 − 𝑉𝑟)
3 "
b) Método de Kuentzle: D = E41F × (𝑉𝑅 − 𝑉𝑟)
+ 3 3 "
c) Método de Ross: D = " E41 + 41!F × (𝑉𝑅 − 𝑉𝑟)
d) Método de Ross-Heidecke: 𝑉𝐴 = 𝑉𝑅 − (𝑉𝑅 − 𝑉𝑟) × 𝑘

Donde:
D: depreciación
e: edad del edificio
vp: vida probable
VR: valor de reposición
Vr: valor residual
VA: valor actual
k: coeficiente de depreciación (tabla de Ross-Heidecke)
Para el cálculo de la depreciación, dice Chandías y lo compartimos, no puede formarse una tabla de
duración que contenga la vida probable de los edificios, sino desde un punto meramente informativo.
Los dos problemas que quedan librados al criterio del tasador en el cálculo de la depreciación son:
la estimación de la expectancia y la del valor residual de los materiales. Debe desterrarse la práctica
de estimar la expectativa de vida útil (vida remanente) como diferencia entre la vida probable teórica
y la antigüedad (o edad) del edificio.
La determinación de la expectancia se vincula con tres cuestiones que hacen a la técnica del avalúo:
• el tipo de construcción del edificio;
• lo funcional de la arquitectura;
• las características económicas del mercado.
CAPITULO CUARTO
El Inmueble en Propiedad Horizontal
El Código Civil y Comercial de La Nación define:
ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un
inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que
se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que
establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del
inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible.
Como condición primera debe haber un edificio como objeto de este derecho real, como elemento
de hecho en donde se ejerce el derecho.
El edificio se compone de dos tipos de espacios: privativos y comunes.
Espacios o Partes en la Propiedad Horizontal
• Cubierta
UNIDAD PRINCIPAL • Semicubierta
• Descubierta
PARTE PRIVATIVA
• Cubierta
UNIDAD • Semicubierta
COMPLEMENTARIA • Descubierta
• Cubierta
DE USO COMUN • Semicubierta
• Descubierta
PARTE COMUN DE USO

• Cubierta
EXCLUSIVO (de
• Semicubierta
una unidad
funcional o de • Descubierta
algunas unidades)
Unidad Funcional
ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad

funcional, que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación
con la vía pública, directamente o por un pasaje común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes
de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o
más unidades complementarias destinadas a servirla.
Se compone de:
Unidad Principal: Es el ambiente o conjunto de ambientes, y/o sectores, y/o dependencias
directamente comunicados entre sí, necesarios y suficientes para el desarrollo de las actividades
compatibles con el destino para el que ha sido construido el edificio y que se halla comprendido
en uno o más polígonos de límites. Podrán constituir unidades principales cocheras y bauleras, si
el destino del edificio así lo indica. No se admitirá someter a Propiedad Horizontal inmuebles con
el cien por ciento de unidades descubiertas.
Unidad complementaria: Es la superficie que por su naturaleza intrínseca no pueden constituir

una unidad funcional y por estar destinadas a servir a la unidad principal debe unirse a ésta para
formar una unidad funcional (Bauleras, tendederos, depósitos, cocheras, patios no solares,
separadas del polígono de la Unidad Principal, sin que esta enumeración sea taxativa).
Partes Comunes
ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades
funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad
y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no
está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su
afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.
ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente
comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de
balcones, indispensables para mantener la seguridad;
e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
De propiedad común y uso exclusivo: Se considerarán bajo esta clasificación a aquellas superficies
cuyo uso se permita a una sola Unidad Funcional, es decir con acceso y uso de una sola propiedad
privativa.
Podrán estar comprendidos en ellos los balcones dentro de los límites del inmueble, patios
exteriores, tendederos, terrazas, denominados de uso exclusivo. Esta enumeración no es taxativa.
De propiedad común de uso exclusivo de algunas unidades: serán de propiedad común de uso
exclusivo de algunas unidades las partes del edificio que se destinen para ello, es decir su uso y
acceso será permitido a varias unidades funcionales. Podrán estar comprendidos: ingresos,
palieres, patios, jardines, muros, ductos, siendo esta enumeración no taxativa.-
PARTES INDIVISAS
En el ARTICULO 2056, el reglamento de propiedad horizontal debe contener entre otros incisos:
• f) la determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
• g) la determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
Los porcentajes de las partes indivisas según el Art. 2056 inciso f del CCC deberían ser calculados
en función del valor de cada unidad funcional por sus efectos tributarios o fiscales. Ya en la
anterior ley 13.512 de propiedad horizontal incorporada al Código Civil de Velez Sarsfield, en el
artículo 3 especificaba que “…El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes, será
proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el que se fijará por acuerdo de las
partes o en su defecto por el aforo inmobiliario, a los efectos del impuesto o contribución fiscal…”
CARACTERISTICAS Y DESTINO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES

En los inmuebles bajo el derecho real de propiedad horizontal es fundamental establecer el
destino de las unidades funcionales con la aprobación de la Municipalidad o Comuna.
Los destinos principales pueden ser Local de Negocio, Oficina, Vivienda, Cochera, Depósito,
Baulera, etc.
Cada unidad funcional (principal y complementaria) pueden tipificarse de acuerdo a la edificación
como superficies cubiertas, semicubiertas y descubiertas.
FACTORES QUE INFLUYEN EN LA TASACION DE UN DEPARTAMENTO
31
a)Descripción del edificio. Tiene por finalidad proporcionar una idea de las características de los
alrededores inmediatos de la propiedad en cuestión. La ubicación está determinada, en principio,
(por) las características del edificio -el tipo y la categoría de la obra; teóricamente, los edificios
31
formados por un gran número de unidades pequeñas y baratas no corresponden a un barrio de
viviendas de categoría; de la misma manera sería un error invertir en la construcción de edificios
de lujo en un sector no residencial.-
b)Cantidad de unidades funcionales. Se debe indicar el número total de unidades de vivienda que
conforman el edificio de consorcio.
Este dato frecuentemente puede ser obtenido del administrador y debe ser confirmado por otra
fuente en caso de que existiera alguna duda sobre el informe de recuento de unidades.
c) Estado de las áreas comunes. Se deberá indicar el estado y/o condición de la superficie común,
tal cual se la observó en la fecha de su inspección.
La superficie común se refiere a los espacios contenidos dentro de la comunidad que no son de
uso exclusivo.
El tasador debe evaluar y describir la condición actual de la superficie común. Para ello debe
inspeccionar el edificio a fin de obtener un acabado conocimiento de las carac- terísticas generales
y de la condición de los espacios comunes. Se debe observar la presentación de la fachada del
edificio; por ejemplo, el diseño arquitectónico en cuanto a la inversión doble, de frente y
contrafrente, la inclusión de materiales de calidad y detalles de terminación, para luego pasar a
revisar cómo ha sido resuelto el sentido arqui- tectónico en cada planta, y verificar la cantidad de
unidades que la componen -a mayor cantidad, menor es el valor de cada una de ellas-. Aquí se
tendrá en cuenta la capacidad de la unidad y el equilibrio de sus distintas partes, así como el
carácter de los servicios complementarios y las comodidades en general.-
d) La ubicación del departamento. La ubicación del departamento en el conjunto será positiva o

negativa, dependiendo de la ubicación general del edificio. Influyen de manera significativa las
preferencias del público, que opera con una estricta y espontánea selección.-
Normalmente la demanda cae cuando se trata de departamentos en planta baja, y aumenta la
elección de departamentos ubicados en pisos altos, argumentándose razones de iluminación,
ventilación e intimidad; se califican negativamente los ubicados en zonas de mucho tráfico
vehicular, por los ruidos y la polución. La preferencia general es por los departamentos del frente,
que resultan más cotizados que los internos.-
En la actualidad se pueden presentar excepciones a las reglas que por lo común se formulan, y es
por ello que el tasador deberá analizar cada edificio en particular y la in-cidencia de los elementos
externos que influyen sobre el conjunto y la unidad propiamente dicha.-
e) Relación de superficies. La relación entre la superficie privativa y común se destaca a través de

un elemento numérico, que en cierto modo mide la bondad del aprovechamiento de la superficie
edificada, señalando la "carga" que representa lo común sobre la unidad de superficie útil.-
El Ing. Chandías nos dice que es un índice que no ha sido usado; no obstante, es importante. En
obras comunes no debe admitirse más de un 0,25; cuando este índice resulta muy elevado, debe
castigarse el precio de la unidad.-
El coeficiente que figura en el reglamento de copropiedad y administración es uno de los
elementos que mayor importancia adquirió.-
En algunos casos el coeficiente se usó como único criterio de avalúo. El mismo se esta- bleció sobre
el cálculo de superficies, sin otras consideraciones. Su aplicación mecánica lleva implícita la idea de
que el valor de un departamento es proporcional a la superficie, sin más, o que depende
exclusivamente de ésta. Esta concepción fue clasificada como "falsa" por Chandías, por no
corresponder a los hechos y carece de fundamento racio-nal.-
Este coeficiente, que regula solamente el grado de participación de cada uno de los propietarios en
las expensas y partes comunes, no es un factor determinante del precio; podrá ser simplemente
referencial.-
Mientras que la característica del coeficiente es estática, el precio es variable y bastará que los
propietarios conserven sus departamentos de manera distinta para que cambie la relación de
valores.-
f) Estado de conservación. El estado de conservación y mejoras introducidas por el propietario

constituye una legítima causa de bonificación o castigo.
Este punto representa una complicación para la aplicación de la depreciación, ya que se deben
combinar dos elementos: las partes comunes y las privativas.
Se observará si existe uniformidad entre ambas partes, ya que es común que alcancen grandes
diferencias por el mejoramiento de la propiedad de uso privado.
Las mejoras introducidas deberán respetar las partes de uso común y no alterar el diseño
arquitectónico del edificio, ya que esto significará un perjuicio para el conjunto; y para el caso de la
superficie propia, una inversión no relacionada con el conjunto y, por lo tanto, un capital
desperdiciado.-
Siempre se debe tener en cuenta que el edificio se compone de unidades funcionales, y que éstas
son parte de un todo, definición que quizá resulta redundante, pero la propiedad horizontal
significa la unión, sí o sí, de ambas partes. Y en el momento de verificar el estado de conservación
y mejoras introducidas para la formación del precio, una dependen de la otra, y viceversa.-
g) La existencia de cocheras disponibles en el mismo edificio. Se deberá consignar tanto el

numero total de espacios de estacionamiento contenidos dentro del edificio. La disponibilidad de
cocheras en el mismo edificio agrega valor al departamento, independientemente de su valor en sí
y del valor de la cochera.Este factor de influencia, relacionado con la comodidad y la seguridad, se
hace sentir fundamentalmente en sectores con dificultades para el estacionamiento y guarda de
vehículos, o con altos niveles de inseguridad pública.
h) Ascensor. Se deberá indicar si el consorcio cuenta o no con servicio de ascensor/es.

Asimismo, se deberá indicar si los ascensores prestan un servicio adecuado o inadecuado, en
función de la utilización que se les da. Por ejemplo, cuando ante la ausencia de un montacargas
ascensor de servicio, el ascensor principal es utilizado para el transporte de objetos o cargas.
i) Vigilancia. Se deberá indicar si cuenta o no con un servicio de vigilancia.
j) Descripción de comodidades comunes. Se deberá enumerar las comodidades adicionales

contenidas en el consorcio. Un área de esparcimiento es un beneficio tangible o intangible de una
propiedad inmueble que incrementa su atractivo pero que no es esencial para su uso.
Los ejemplos de comodidades incluyen las siguientes:
• Pileta de natación.
• Sauna.
• Hidromasaje.
• Canchas de tenis.
• Salas o áreas de esparcimiento (ejemplo: salones para recepciones, fiestas y juegos).
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE UN LOCAL EN GALERIA COMERCIAL
Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes factores, tanto para el
conjunto en general como para el local en particular:
a)Ubicación de la galería comercial. Es indispensable que se encuentre en un lugar donde se

observe la circulación de los transeúntes, lo que por lo general presenta diferencias entre las
aceras de una misma calle, salvo si se trata de una peatonal. La comodidad de los accesos, las
paradas de transporte público y las facilidades de estacionamiento generan un mayor atractivo
para la concurrencia. La ubicación del local dentro de la galería es un factor determinante del
precio; a medida que se alejan de la entrada principal los locales van perdiendo valor y éste
disminuye progresivamente en los entrepisos, subsuelos o recovecos. Algunas galerías poseen más
de un ingreso y el valor de los locales dependerá del movimiento económico de las calles
perspectivas.
b) Nivel funcional de la galería. Afectan al valor, en forma adversa, las siguientes características
presentes en una galería:
• desarrollo en distintos niveles (escaleras, rampas): el público evita, generalmente, el riesgo de
caídas y trastornos derivados del acarreo; limita, además, el acceso a ancianos, discapacitados,
mujeres embarazadas o con bebés en brazos, etc.;
• pasillos estrechos: obstan la cómoda observación de vidrieras, fundamentalmente los
escaparates altos; entorpecen el tráfico peatonal obligando a su aceleración;
• múltiples pasillos y recovecos: dan por resultado locales escondidos, ajenos a la
circulación principal;
• áreas de circulación (pasillos) descubiertas: el tráfico se encuentra supeditado a las
condiciones climáticas.
Por el contrario, favorecen al valor:
• la amplitud de los pasillos: aumenta la afluencia de público; facilita la observación
de las vidrieras desde distintos ángulos y de los escaparates altos (producto de en-
trepisos en los locales);
• ingresos y salidas por dos o más calles: recolectan el tráfico peatonal de las distin-
tas arterias;
• servicios complementarios y comodidades generales: el acondicionamiento del aire
(frío y calor), escaleras mecánicas o ascensores, pisos antideslizantes, adecuado nivel de
iluminación, medidas de seguridad, etc., agregan condiciones de atracción de público.
c) Nivel funcional del local. La superficie óptima de un local está en relación directa con el tipo de
comercio característico de la galería, el nivel económico y modalidad del mercado que se trate.
Puede decirse, como razonable aproximación, que aquellos locales que superan los 30,00 m2 van
disminuyendo progresivamente su valor en proporción a su superficie.
Se valorizan, en razón del espacio utilizable:
• los locales provistos de un entrepiso con vidriera –escaparate alto–; • los locales con sótano.
Es indudable que poseen mayor valor los locales provistos de un segundo nivel con vidriera alta, en
relación con aquellos dotados de sótano. Resulta de la doble posibilidad de exhibición y depósito
de mercadería.
La longitud de la vidriera es un factor gravitante en la valorización de los locales, ello se deduce de
la importancia capital que tiene la exhibición de mercadería.
d)Ubicación del local en la galería. Puede considerarse, sin desconocer lo relativo de esta
proposición, que los locales en una galería tipo –con dos o más ingresos– se valorizan en el
siguiente orden:
1. local en entrada principal (esquina calle-galería);
2. góndola en entrada de pasillo principal;
3. local en entrada secundaria (esquina calle-galería);
4. góndola en centro de galería;
5. local en esquina central (formada por dos pasillos);
6. local medial en pasillo principal;
7. góndolas mediales;
8. local medial en pasillo secundario;
9. últimos locales (en galería de una sola entrada), locales con acceso por escalera o
rampa (entrepiso o subsuelo);
10.locales en recovecos de los pasillos o debajo de las escaleras.
(Se denomina "góndola" al local comercial ubicado en el centro del pasillo, vidriado en todo su
perímetro.)
El carácter de principal o secundario de los corredores o pasillos, está dado por la importancia
comercial de la calle a la que desembocan y que define el nivel de ingreso peatonal a la galería.
e)Estado de conservación y mejoras de la superficie común en relación con el local. El estado de

conservación, las mejoras introducidas y el grado de actualización del diseño y la decoración de la
galería, influyen decisivamente en el valor del local. La necesidad de restauraciones parciales o
renovación del diseño en los espacios comunes, es un elemento negativo, en función de la
cuantía del gasto que deberá soportar proporcionalmente la unidad. Estas mismas necesidades en
relación con el local gravitan menos en el valor, ya que las distintas actividades comerciales
requieren particulares formas de comercializa- ción y promoción del producto ofrecido, que exigen
inversiones económicas en el local, independientemente de su estado.
FACTORES QUE INFLUYEN EN EL VALOR DE UNA UNIDAD FUNCIONAL DESTINO OFICINA
Las oficinas comparten, básicamente, los mismos criterios de valorización que los departamentos,
diferenciándose en los siguiente:
a) Ubicación del edificio. Las comodidades de acceso y las facilidades de estacionamiento, como
así también actividades –públicas o privadas– en la zona con demanda de asistencia profesional o
de servicios, contribuyen de manera favorable en el valor.
b) Nivel funcional de la oficina. Se valorizan las oficinas:

• con superficies aptas para el desarrollo de recepción y uno o varios locales de uso
privado;
• dotadas de baño privado y office;
• en ausencia de baño privado y office, la mayor proximidad a prestaciones comunes
de ese tipo.
Las exigencias de prestaciones específicas –vinculadas a la atención de ancianos, embarazadas,
discapacitados, etc.– pueden modificar las preferencias en determinados lugares, y por lo tanto
influir en el valor de las oficinas en planta baja.
SUPERFICIES EDIFICADAS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
Superficies cubiertas: Son aquellos ambientes que se encuentran con una cubierta superior y
poseen más de 3⁄4 de su perímetro cerrados por muros, tabiques o aberturas.
Superficies semi-cubiertas: Son aquellos ambientes que se encuentran con una cubierta superior y
poseen menos de 3⁄4 de su perímetro cerrados por muros, tabiques o aberturas. Se consideran
como aleros a las salientes de los techos menores a 50 centímetros.
Superficies descubiertas: Se llamarán superficies descubiertas todas aquellas que carezcan de
cerramiento superior.
Superficies de entrepiso: Son las generadas por ambientes cuyos niveles de piso son intermedios a
los de piso o techo de su planta.
Vista: son los muros exteriores de un edificio
Fachada: es la vista que sea designada como Fachada en el plano de obra y aquellas vistas que el
titular registral considere como tal.
Muro divisorio: Comprende los muros separativos entre propiedades privativas de las distintas
unidades, entre propiedades privativas y propiedades comunes; y aquellos divisorios con
inmuebles linderos.
Ductos: Serán llamados así los conductos y aberturas con salidas al exterior por los techos, azoteas,
terrazas.
Muros de cargas y columnas: comprenden todos los elementos portantes del edificio.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El Reglamento de Propiedad Horizontal es la Ley básica a la que deben someterse todos los
propietarios, el cual debe estar inscripto por acto notarial en el Registro de la Propiedad, y que
solamente de la misma manera puede ser modificado por la voluntad de sus propietarios.
En esta Ley básica, el interés común del consorcio va por encima del interés individual de cada
propietario.
El Código Civil y Comercial enumera en el ARTICULO 2056 el contenido del reglamento de
propiedad horizontal:
a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma
de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular
de unidad funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades
complementarias hacia terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.
32
FORMACIÓN DEL VALOR EN PROPIEDAD HORIZONTAL
A modo de conclusión, cuatro son los factores que influyen en la formación del valor de un
inmueble sometido al régimen de la propiedad horizontal:
a) la parte privativa, de propiedad exclusiva;
b) la parte común del edificio, según lo establecido por el reglamento de copropiedad
y administración, y todas aquellas partes que, no estando identificadas en dicho reglamento, se
entienden en tal carácter;
c) el terreno sobre el que se construyó el edificio, y que comprende la totalidad de su superficie,
edificada o no;
d) la parte común del edificio o del terreno que ha sido destinada por el reglamento a
uso exclusivo.
Estas cuatro partes intervienen de un modo directo en la formación del valor. Chandías señala,
"que cada una de ellas tiene un valor como bien físico y un mérito o demérito como órgano
funcional".
32
CAPITULO QUINTO
El Inmueble Rural
33
Consideraciones generales
Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria, y su valor,
primordialmente, depende de su capacidad de producción, en cantidad y calidad.
El valor de los inmuebles urbanos está íntimamente relacionado con el mercado de viviendas,
comercios y demás destinos y los valores surgen de un estudio de mercado local con antecedentes
comparables homogéneos o susceptibles de homogeneizar mediante factores correctivos
convenientemente calculados.
La valuación rural exige un amplio conocimiento de aspectos intrínsecos y productivos.
El conocimiento adecuado de las características del medio rural, es requisito ineludible para el
tasador. Resulta primordial reconocer las características del suelo y las técnicas de su laboreo, el
tipo de agua y la cantidad en la que sirve al predio, el comportamiento del clima, la presencia –en
calidad y cantidad– de pastizales naturales, etc. A ello se agrega, el análisis de las mejoras
(construcciones e instalaciones) en su calidad, cantidad y modo en que optimizan el rendimiento
del medio natural.
Por tal motivo, las metodologías comparativas de tasación rural introducen elementos y
coeficientes de comparación que exigen tener en cuenta, entre otros aspectos, la productividad de
los campos.
El valor de un predio rural también puede ser determinado recurriendo al Método de
Capitalización de la Renta Neta, procedimiento aplicable para la valuación de bienes susceptibles
de producir ingresos. El valor estará determinado a partir del valor presente de todas las rentas
futuras imputables al bien, descontados los gastos, y aplicando una tasa de descuento razonable.
Es conveniente, de todas formas, atender a factores comparativos de ubicación, distancia a centros
urbanos, lugares de acopio, silos, puertos, estaciones de ferrocarril, etc., para obtener valores más
ajustados a mercado.
Estos métodos, también denominados métodos analíticos de productividad, permiten arribar al
valor del campo, pero los resultados de la aplicación de los mismos pueden resultar menos seguros
que los comparativos, en razón de las indeterminaciones de las tasas, de las rentas y por
variaciones tecnológicas, climáticas, etc.
Por tal razón, el Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza y recomienda el método comparativo
para la determinación del valor de las propiedades, y las metodologías basadas en la producción
para la determinación del valor de arrendamientos rurales.
CARACTERISTICAS INTRINSICAS Y EXTRINSICAS

Los inmuebles rurales difieren ampliamente entre sí, proporcionando distintas utilidades y
manifestando distintos valores, de acuerdo a la variedad de sus características. Estas, dependen
tanto de las condiciones económicas y sociales que inciden sobre el inmueble (características
extrínsecas e intrínsecas).
A los fines de determinar el valor, los factores que influyen en la tasación rural son: Intrínsecos y
Extrínsecos.
Factores intrínsecos
1. Naturaleza del terreno (suelo y subsuelo) o sea características del perfil edáfico. la textura,
estructura, profundidad –espesor de capa arable–, aptitud del suelo y su riqueza (rendimiento de
33
cultivos o receptividad ganadera), la existencia de zonas con estancamiento de agua y la superficie
que afecta, las distintas degradaciones a que puede estar sometido el suelo (erosión, suelos
salitrosos o sódicos, toxicidad por exceso de nutrientes, etc.), son factores fundamentales en la
determi- nación de la calidad y, consecuentemente, valor de la tierra.
2. Topografía. Juegan un papel preponderante: 1) La pendiente; 2) La rugosidad de la superficie

(relieve). Ambos aspectos se tienen en cuenta en el momento de evaluar la calidad del suelo por
su aptitud agrícola. En todo momento para favorecer el desarrollo de los cultivos, si deben hacerse
movimientos de suelos, estos deben hacerse en la menor cantidad posible para evitar la
destrucción del suelo agrícola. La altura y el relieve se vinculan –en caso de ser desfavorables– con
condicionamientos en el tipo de cultivo, degradación del suelo, necesidad de mejoras
extraordinarias o preparación de la tierra agrícola con técnicas especiales. Influye en la
productividad y en los costos de explotación.
3. Superficie. Las dimensiones del inmueble rural resulta importante, ya que el precio unitario del
terreno será mayor para la superficie que corresponda a la unidad económica. Dicho valor se va
reduciendo a medida que la superficie se aparta de la unidad económica.
4. Forma.
5. Fuentes de provisión de agua: cantidad, calidad y derechos de riego. 1) aguas subterráneas: la

profundidad de las distintas napas, la calidad y potabilidad del agua, la facilidad de la extracción y
su rendimiento, inciden en el valor tanto como la calidad del suelo, dada la trascendencia vital de
este elemento en el proceso de producción; 2) aguas superficiales (ríos, arroyos, lagunas): su ubi-
cación, calidad del agua y su carácter de permanentes o transitorias, aportan en el aumento o
disminución del valor.
6. Cultivos existentes. 1) pastizales naturales: la calidad de su composición (distintas especies y el

valor de cada una de ellas), su cobertura y la superficie en el total del predio, indican los niveles de
producción de forraje natural y, por ende, la receptividad del campo; 2) flora arbórea espontánea:
la presencia de montes o bosques es un factor de influencia en el valor del suelo, en razón del
porcentaje de superficie en que afecta al predio, el costo que significa el desmonte y el posible
aprovechamiento de la madera.
7. Aptitud productiva.
8. Mejoras en las instalaciones y construcciones. Alambrados, corrales, aguadas, construcciones

varias, etc.
9. Otros factores importantes:

a) Ubicación.
b) Destino actual y posible.
c) Infraestructura de la explotación. La influencia de la ubicación del
inmueble –ya señalada– está en directa relación con la infraestructura de
caminos de acceso, la provisión de energía y medios de comunicación
(teléfono, otros) con que cuenta el predio. Explicitar los beneficios de la
existencia de la citada infraestructura y su incidencia en el valor, resulta
ocioso por su obviedad.
d) Manejo, entendiéndose como la gestión de explotación.
Factores extrínsecos
1. Distancias a centros poblados y mercados. La distancia a centros poblados con asistencias

básicas (salud, educación, provisiones, económica), a estaciones de carga –tanto ferroviarias como
portuarias– o centros de comercialización, y el tipo de acceso a ellos (caminos pavimentados,
mejorados o mantenidos, sin mejorar) influyen en el valor, en función de satisfacer necesidades
elementales y de los costos de acarreo de la producción.
2. Distancia a estaciones de carga, elevadores, etc.
3. Clima de la región. asignamos al clima tanta importancia como la dada al suelo o el agua. Estos
elementos (suelo, agua y clima) relacionados en el análisis, permiten establecer las reales
posibilidades agropecuarias del inmueble en estudio. Resulta necesario el conocimiento del
régimen promedio de lluvia anual –y los meses de máximo y míni- mo registro–, la temperatura
media –y los meses de máximo y mínimo registro–, y los fenómenos adversos producidos (heladas,
granizos, sequías, inundaciones), su intensidad y frecuencia.
4. Situación económico-social de la zona: existencia de bancos,
instituciones crediticias, cooperativas, que puedan indicar el nivel
productivo del lugar.
5. Servidumbres.
6. Plagas y enfermedades de los animales y de las plantas. Plantas tóxicas y dañinas. Factores
adversos de origen biológico: la existencia de plagas, ya sean animales o vegetales, y de
enfermedades –tanto en animales como en vegetales– requiere una adecuada ponderación de la
degradación que produce, en función de la importancia de la plaga o enfermedad, su grado de
difusión o la superficie que afecta.
Finalidades de la tasación de la propiedad rural:

a) Compraventa de propiedades rurales, campos forestales y naturales.
b) Expropiaciones para afectaciones de obras de interés públicos (trazados viales, canales, ductos,
etc.)
c) Peritajes judiciales (división de condominio, sucesión, partición)
d) Asignación del valor para garantía de los préstamos bancarios, financieros y de fomento agrícola
que se deseen solicitar.
e) Realizar el inventario de los bienes existentes
f) Efectuar el estudio económico-financiero de los beneficios que se obtengan a los fines que el
productor sepa en que rubro pierde y en cual gana.
g) Constitución y Liquidación de Sociedades de Capital
j) Asesoramiento a inversores extranjeros
k) Actualización de valores patrimoniales empresarios
l) Revalúos Provinciales
34
METODOLOGIAS PARA VALUACIONES RURALES RECOMENDADAS POR EL TRIBUNAL DE
TASACIONES DE LA NACION
1) Metodología comparativa
a) Comparación directa
34
El método comparativo directo consiste en determinar el valor de un predio en función del precio
de otros predios semejantes, previa apreciación de las diferencias y su influencia en el valor.
Se basa en el análisis minucioso del predio por valuar y paralelamente, el de aquellos de los cuales
se conoce el precio, procediendo a su comparación y homogeneización, teniendo en cuenta las
razones que normalmente dan carácter al valor.
En el caso rural, debe tenerse especialmente en cuenta:
1) Conocer la mayor cantidad de antecedentes inmobiliarios: ventas y ofertas.
2) Analizar las condiciones, facilidades y necesidades de venta.
3) Consultar contratos de alquiler, aparcería, etc., analizando sus circunstancias
y condiciones.
4) Tener en cuenta los factores que afectan el valor de la propiedad y analizar la
capacidad productiva.
Factores de comparación
Los factores que normalmente dan carácter al valor y que deben ser
analizados a los efectos de la tasación para establecer sus influencias, pueden ser sintetizados de la
siguiente manera:
1. Ubicación
Se refiere a la ubicación relativa del bien a tasar y de los antecedentes con respecto a caminos
afirmados, accesos o cualquier otro punto de afluencia local de la producción o lugar de
abastecimiento.
2. Superficie del campo
Se debe considerar la superficie total del bien a tasar, según su mensura y la de los antecedentes
en consideración, de ser factible su obtención, o en su defecto la que consta según título.
3. Forma
La forma más conveniente estará de acuerdo al destino productivo y al mejor aprovechamiento
económico.
4. Calidad del suelo
Se deberán considerar los estudios más precisos entre las Cartas de Suelos, Atlas o Informes
elaborados por organismos o instituciones especializadas, para realizar la comparación entre el
bien a tasar y los antecedentes.
5. Mejoras
Se tasan por costo de reposición depreciado.
6. Fecha de los antecedentes
Por los desajustes que implican los métodos de actualización por índices de antecedentes
inmobiliarios, se hace recomendable tomar ofertas de antecedentes lo más próximos a la fecha de
tasación.
7. Forma de pago
Se trabajará sobre valores de contado.
8. Disponibilidad
Se debe tomar en cuenta el estado de ocupación.
9. Topografía
Se debe contemplar la configuración planialtimétrica de los campos y en particular atender a la
inundabilidad en los casos en que sea necesaria su ponderación.
Ponderación de los factores de comparación
Es evidente que el factor de mayor gravitación es el relativo a la calidad del suelo, en consecuencia,
el profesional debe realizar la inspección del campo a tasar, como asimismo de los utilizados como
antecedentes y de los cuales se conoce el precio, tomando referencias completas.
Los valores se someten a una homogeneización, por calidad del suelo, oferta, ubicación, superficie,
topografía, etc., procediéndose al proceso comparativo.
b) Método empírico
En zonas caracterizadas por una explotación única y/o preponderante, podrá aplicarse el método
empírico zonal que contemple las receptividades y/o rendimientos correspondientes. Este método
debe aplicarse únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicación del Método
Comparativo.
A partir del conocimiento del valor asignable a un campo en la zona, dado por la receptibilidad
admisible en el mismo, el valor total resultará de multiplicar su superficie por dicho valor y la
cantidad de unidades por hectárea que admite. Cuando se utilice esta metodología, se deberá
adjuntar a la tasación las fuentes o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado.
2) Método de Capitalización de Rentas
El Método de Capitalización es en general aplicable a la valuación de bienes susceptibles de

producir beneficios económicos. En este caso, el valor estará determinado por la difrencia entre los
ingresos y los egresos imputables al bien, aplicando una tasa de rentabilidad razonable.
Su utilización requiere arribar primeramente al beneficio que brinda la explotación, a partir de:
. Estimar los flujos de caja futuros, de ingresos y egresos, imputables al bien y aplicar una tasa de
interés bancario para determinar su valor presente.
. Determinar el beneficio B, como la diferencia de los flujos de caja en el período considerado,
normalmente un año, aplicando la tasa de interés bancario elegida. El Valor Actual Neto de ese
beneficio se calcula de acuerdo con la fórmula del valor presente:
∑𝐸 ∑𝑆
𝐵 = 53
−
(1 + 𝑖) (1 + 𝑖)56
Donde:
E = Importe de los ingresos imputables al bien (entradas).

S = Importe de los egresos previstos (salidas).
te = Número de períodos de tiempo entre el o los ingresos considerados (entradas) y el momento
de la valuación.
ts = Número de períodos de tiempo entre el o los egresos considerados (salidas) y el momento de
la valuación.
i = Tasa de interés bancaria elegida, correspondiente a la duración de cada uno de los períodos de
tiempo considerados.
Los períodos de tiempo transcurridos y la tasa de interés bancario se expresarán en las unidades
correspondientes a la duración de cada uno de los períodos considerados. Es decir que si se
considera un año, te y ts serán 1 y la tasa i el interés bancario anual.
Finalmente, se aplicará una tasa de rentabilidad razonable para la determinación del valor de la
propiedad, tasa que deberá contemplar los distintos factores involucrados, teniendo en cuenta que
se trata de un bien inmueble en producción.
La fórmula genérica es.
V =B / I
Siendo V el valor de la propiedad, B el beneficio e I la tasa de rentabilidad.
En función de las dificultades y subjetividades propias de la adopción de las tasas a emplear, la
utilización de éste método queda supeditada a la imposibilidad de determinar la valuación por el
Método Comparativo, razón por la cual, el Tribunal de Tasaciones de la Nación no recomienda su
uso.
Procedimiento simplificado:
Una manera sencilla de determinar el valor, cuando se puede contar con datos de arrendamiento
de campos comparables, consiste en aplicar al valor de alquiler del campo que debe tasarse una
tasa de arrendamiento R, si ésta es conocida en la zona u obtenible de publicaciones
especializadas.
En ese caso, el valor del campo resultará de:
V= A/R
Donde:
A: valor del arrendamiento en $, determinado por comparación.

R: tasa de arrendamiento: relación entre valor de arrendamiento del campo y los valores de
propiedades, obtenida en la zona o de publicaciones especializadas.
3) Metodología para arrendamientos

Cuando se deba establecer el valor de arrendamiento para un campo, el mismo podrá
determinarse en función del rendimiento del mismo para su explotación racional, teniendo en
cuenta las prácticas usuales y consagradas en el medio rural.
A tales efectos, se deberá considerar la superficie y establecer el rendimiento de la explotación que
se trate, en base a referencias verificables de fuentes comerciales, como ser: Bolsa de Cereales y/o
publicaciones especializadas reconocidas, las que ineludiblemente deberán ser citadas en el
Informe de Tasación.
A partir de esto, se aplicará el porcentaje de retribución que la práctica de arrendamiento admita
para el arrendatario. Su determinación debe estar fundada, con cita de la fuente correspondiente.
Cuando el arrendamiento implique varios años, se tendrán en cuenta las alternancias de las
actividades que correspondan para la determinación de la retribución por cada año de que se
trate, promediándose los valores a efectos de la determinación final del monto del arrendamiento
por año. En caso de arrendamiento de lotes con más de un cultivo por año, el procedimiento
deberá contemplar la suma de las retribuciones de todos los cultivos.
Los procedimientos antes citados serán volcados en planillas en función de la explotación de que
se trate, las que deberán contener las especificaciones mínimas antes citadas.

APUNTES - TASACION Y VENTAS I-V2

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CAPITULO UNO

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Por costos unitarios experimentales

B)- COSTO DE REPOSICIÓN

B.3)- Por equivalencias de costos dominantes

B.4)- Por Costos Unitarios Experimentales

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ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad

Unidad complementaria: Es la superficie que por su naturaleza intrínseca no pueden constituir

c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;

e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;

g) la vivienda para alojamiento del encargado;

h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;