Criterios de valoración

Ing. Javier Sánchez T.

Criterio del valor de mercado

 El precio es un hecho histórico que surge como consecuencia de un intercambio realizado

en un momento y espacio concreto. En este acto de transacción se recogen todas las
circunstancias que rodean al comprador, al vendedor y al bien; persiguiendo los dos
primeros un aumento de su utilidad.

Ing. Javier Sánchez T.

En un mercado en el que la oferta y la demanda actúen libremente este trueque ofrecerá un
resultado preciso y real, que puede ser empleado para calcular el valor de mercado de otros
bienes de similares características, en condiciones espaciales y temporales comparables, y que
satisfagan las mismas cotas de utilidad a los sujetos intervinientes.

Sin embargo, los inmuebles poseen una diversidad de atributos físicos, funcionales y de
localización, a la vez que proveen una amplia gama de servicios, como habitabilidad, confort,
seguridad, estatus, etc., que los hacen prácticamente únicos e irrepetibles.

Ing. Javier Sánchez T.

Esta heterogeneidad se refleja en significativas variaciones de valores. Son tantos y tan
variados los factores que integran sus atributos que resulta complicado reconocerlos, medirlos
y, sobre todo, estimar la influencia que tienen sobre el precio. Y, a diferencia de lo que sucede
con la mayoría de los inmuebles rurales, el valor de los inmuebles urbanos no depende tanto
del bien mismo y de lo que invierta en él su propietario como de su localización en la ciudad y
de lo que suceda en su entorno, es decir, de externalidades urbanas. Además, como son bienes
de larga duración, pueden entrar en el mercado tantas veces como se compren o vendan,
compitiendo con productos de distinta antigüedad. El suelo, en particular, tiene una duración
prácticamente infinita, por lo que su valor depende en gran medida de expectativas futuras y el
futuro tiene siempre un alto grado de incertidumbre.

Ing. Javier Sánchez T.

Para su aplicación se requiere madurez y conocimientos precisos del medio, siendo
imprescindible una metodología ordenada, justificada y cuidadosa. Cierto es que, según
muchos autores, no existe más valor que el valor de mercado, pero ésta afirmación no debe dar
pie a juicios de valor sustentados en el “leal saber y entender del abajo firmante”.

El empleo de este criterio está muy extendido; probablemente puede considerarse como el
sustrato de todos los métodos de valoración. Lamentablemente y dependiendo del tipo de bien,
la calidad de sus resultados está ceñida a un espacio y lugar concreto;

así como a la existencia de un mercado local con suficientes transacciones de bienes

comparables o, al menos, ofertas firmes que permitan su utilización.

Ing. Javier Sánchez T.

Criterio del coste de producción/reproducción

Probablemente es el criterio que mejor está definido por su propio nombre y, como tal, se basa
en el cálculo de los costos en los que ha de incurrirse para obtener un bien. La metodología
valorativa distingue dos supuestos:
• Valor de reposición: cuando lo que se estima es el costo de construcción de un inmueble de
utilidad comparable empleando los materiales, proyectos, diseños,… actuales.
• Valor de reproducción: en este caso se cuantifica el proceso considerando los mismos
materiales y el mismo diseño que se utilizó en su construcción original.

Ing. Javier Sánchez T.

El proceso está centrado en la explicación del método del costo, se basa en la estimación de llamado
coste de reposición bruto para, acto seguido, depreciarlo cuando proceda y en los niveles que procedan,
hasta calcular el costo de reposición neto.

Este criterio se utiliza frecuentemente cuando la finalidad es calcular el valor de un bien que ha
desaparecido, o ha sufrido un proceso de deterioro. Es normal que la valoración de los daños producidos
en un bien urbano: incendios, derrumbe, etc., se determinen calculando los gastos en los que se incurriría
como consecuencia de su reconstrucción efectiva, hasta que éste tuviese las mismas características y
satisficiese las mismas utilidades que tenía antes del suceso. Si el daño afecta a la totalidad del bien el
valor de reposición estimado coincidirá plenamente con el del bien; salvo los gastos que pudieran
presentarse como consecuencia, por ejemplo, de la retirada de escombros.

Ing. Javier Sánchez T.

En relación con los bienes inmuebles de naturaleza urbana hay que señalar que el cálculo de
los gastos ocasionados en los procesos de construcción, los materiales empleados y las técnicas
seguidas, han de referirse al momento actual. No porque en su construcción original se
emplease la tracción animal como elemento de fuerza, carga o transporte se incluirá esta
unidad de obra en la valoración. En su lugar se cuantificará el gasto correspondiente al empleo
de una grúa y un camión. Así mismo, se deberán tener en cuenta la situación administrativa y
legal vigente: licencias de obras, tasas, etc

Ing. Javier Sánchez T.

Criterio del valor de transformación

Es un criterio de escasamente empleado. Su aplicación más generalizada consiste en determinar la conveniencia o

no de una determinada transformación, que puede afectar de forma parcial o masiva, dependiendo de la variación
cualitativa y cuantitativa operada sobre los bienes inmersos en el proceso. Técnicamente el coste de
transformación es la diferencia económica que existe entre el valor de mercado más probable de un bien
transformado y el coste total de esa transformación. Un ejemplo olivarero puede ilustrar este criterio: el valor de la
aceituna entregada en almazara con un determinado rendimiento, el coste de transformación del fruto del olivo en
zumo del mismo y el valor más probable que el aceite alcanzará en el mercado. Con el conocimiento de estos
valores y costos se pueden tomar decisiones al respecto de qué producto es más idóneo comercializar: la aceituna
o el aceite. Similar planteamiento puede hacerse con la alternativa leche/queso e oveja.

Ing. Javier Sánchez T.

 Criterio del valor de sustitución

Muy útil para la valoración de algunos bienes, presenta una problemática intrínseca que exige
una precisa argumentación de las decisiones adoptadas que sustenten los resultados del
informe. La justificación es sencilla: se fundamenta en la determinación del valor de un bien a
través de otro que pueda sustituirlo de manera lógica, real y racional, de tal forma que esté
capacitado para desarrollar sus mismas funciones.
Evidentemente los bienes objeto de tasación, empleando este criterio, deben cumplir una
condición inexcusable: han de existir otros capaces de cubrir las mismas necesidades y
satisfacer idénticas utilidades -dentro de las coordenadas de tiempo y lugar en las que se realiza
la valoración-. Inicialmente esto, que sería una premisa sencilla, puede originar verdaderos
problemas a la hora de justificar la sustitución, pues se debe garantizar que sean una
alternativa, real o potencial, perfectamente viable.

Ing. Javier Sánchez T.

Esta situación se complica en el ámbito urbano, al existir diferentes mercados identificados y
definidos por los usos de los inmuebles (residencial, oficinas, industrial, ...) y su distribución
espacial. En este caso, los denominados inmuebles equivalentes deben pertenecer al mismo
mercado (uso y localización) para inicialmente tener la consideración de sustitutivos.

Algunos textos legales hacen referencia a este principio en los siguientes términos: "... los
criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y
seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su
misma situación."

Ing. Javier Sánchez T.

Como ampliación a lo expuesto se incluyen el siguiente ejemplo:

En el ámbito urbano, y hoy por hoy, no es frecuente encontrar inmuebles con dos o más
escaleras, destinadas una de ellas al personal que presta sus servicios laborales en los
apartamentos. En cambio, si es frecuente la existencia de escaleras de emergencias. Estas
diferencias constructivas conllevan que en una tasación realizada empleando este criterio haya
que justificar su existencia, o la falta de la misma, y cuantificar su superficie y coste de
construcción. Si solo se construye una escalera la superficie útil total que correspondería a cada
una de las diferentes unidades urbanas resultantes de la división horizontal del inmueble (con
independencia de los nuevos diseños arquitectónicos) podría ser superior a la existente
previamente

Ing. Javier Sánchez T.

Criterio de Actualización

La utilización de este criterio está muy extendida en el ámbito de la valoración, especialmente

dentro de los procesos regulados administrativamente: expropiación, catastro, hipotecarios, etc.
Y existe abundante normativa al respecto que lo complementa y que facilita la elección de los
parámetros explicativos al tasador.

Considera que el valor de un bien es proporcional a la suma de las posibles rentas presentes y
futuras que es capaz de generar.

Ing. Javier Sánchez T.

Dentro del ámbito urbano la obtención de rentas de un inmueble a través de su puesta en alquiler es
un magnífico parámetro para estimar su valor como suma de todas las rentas netas presentes y
futuras que es capaz de generar hasta el final de su vida útil.

Ahora bien, si se trata de una vivienda destinada a la residencia de su propietario habría que acudir,
si se quiere emplear este criterio, a su capacidad potencial de producir rentas; es decir, estimar qué
alquiler le correspondería a su titular si decidiese arrendarla. Como esto es difícil de realizar lo más
frecuente es seleccionar otros

inmuebles comparables, que estén en alquiler, e investigar su renta neta anual para, posteriormente,
adecuarla en función de coeficientes de homogeneización al que es objeto de tasación.

Ing. Javier Sánchez T.

Una situación específica la conforman los inmuebles que tienen limitada la renta por diversas
situaciones. En estos casos las disposiciones legales que condicionan los contratos
(arrendamiento o venta) impiden un ajuste libre de la oferta y la demanda del mercado; por lo
que el valor del inmueble variaría en función de que se considere la renta real que se recibe, o
la potencial, en el caso de que ésta fuese posible estimarla y emplearla. En el apartado centrado
en el valor máximo legal se retoma este supuesto.

Ing. Javier Sánchez T.

Criterio del valor complementario
También llamado en el Comité de Normas Internacionales de Valoración (International
Valuation Standard Comittee “IVSC”) como valor de sinergia, este criterio se fundamenta en la
diferencia existente entre el valor de un bien en su conjunto, y el valor que tendría después de
eliminar una porción del mismo, existiendo o no continuidad geográfica entre ambos. Es
posible identificar muchas aplicaciones inmediatas, pero una de las más generalizadas es en las
valoraciones realizadas como consecuencia de la incoación de expedientes de expropiación
forzosa.
Los tratados de tasación recogen dos clases de complementariedad: de uso y de producción. La
primera, de uso, hace referencia al incremento conseguido como consecuencia del empleo
conjunto y organizado de varios bienes, frente a la alternativa de hacerlo de forma
independiente. En relación con la segunda, complementariedad productiva, se comprueba de
forma clara que en una simple cuenta de ingresos-gastos los costes se reducen, por economía
de escala, aumentando la renta neta y, conforme con el criterio de actualización, el valor del
bien.

Ing. Javier Sánchez T.

Como se ha indicado repetidamente, el elemento clave para valorar correctamente los
inmuebles es su utilidad. Por lo tanto en estos casos debe tenerse en consideración la utilidad
del conjunto y la utilidad de los bienes por separado, debiendo el tasador analizarlos de forma
individual y en grupo, incluyendo en su informe todo aquello que considere relevante en
relación con el valor final del inmueble, total o por unidad de superficie, para que el comprador
o el vendedor tengan suficientes elementos de juicio para tomar una decisión. Este valor
complementario, adicional o especial, no refleja el valor de mercado y, en consecuencia, debe
quedar claramente justificado en el proceso y en el resultado obtenido para que pueda ser
comprendido y aceptado por quien reciba el informe. Nuevamente se pone de manifiesto la
importancia de fijar claramente la finalidad al comienzo de la valoración.

Ing. Javier Sánchez T.

Existen multitud de situaciones en las que la aplicación de este criterio está plenamente
justificada, aparte de los indicados anteriormente referidos a problemas de expropiación
forzosa. En el ámbito urbano esta situación se presenta y es frecuente que se abonen cantidades
superiores a lo que se podría considerar como normales, por locales o pisos que la realidad del
mercado no aconsejaría, para titulares que no estuviesen afectos a determinados
condicionantes, generalmente espaciales. Por ejemplo en oficinas colindantes para ampliar el
espacio de atención, locales que ampliarían sus metros de escaparate, restaurantes que desean
aumentar su espacio de comedor, viviendas próximas a las de un familiar directo, etc.

Ing. Javier Sánchez T.

El lote "A" (30000 m) tiene un acceso hasta el camino próximo a través de un camino vecinal
"v" de 1'0 metros de anchura, lo que impide el acceso de vehículos y maquinaria de
construcción. El titular del lote "e" (200 m2) ha decidido ponerla en venta y el titular de "A"
está interesado pues podría agruparla lote y mejorar el acceso al nuevo conjunto 2

El titular de "A" solicita a un valorador un informe de tasación del lote “e” con el objeto de
conocer cuál sería la cantidad máxima que podría abonar sin que la operación económica, en
su conjunto, fuera negativa para sus intereses.

Ing. Javier Sánchez T.

El primer paso del tasador será identificar la finalidad de la tasación, que en esta ocasión sería
la búsqueda del valor de mercado. Pero el lote "e" no satisface la misma utilidad a todos los
propietarios de lotes próximas. En el caso del titular del lote “A” su utilidad será mayor, dado
que cuando se integren su lote ("A + e") podrá acceder con vehículos y maquinaria lo que le
permitirá efectuar diferentes proyectos inmobiliarios. En consecuencia el lote “e” tendría, al
menos, dos valores de mercado que dependerían, en este caso, del posible comprador.

Ing. Javier Sánchez T.

El perito decide emplear una metodología comparativa, en este caso totalmente lógica y viable,
y para ello realiza un estudio de mercado de los predios comparables existentes en esa zona,
obteniendo los testigos muestras de los lotes recientemente vendidos: D, C y B. Resultando del
mismo que el valor medio de mercado, por m para ese lote de las

características económicas del lote “e”, es de 100 um/m2(unidades monetarias/metro

cuadrado).

En consecuencia, el valor de la lote “e” será de 20.000 um (100 um/mx 200

m= 20.000 um). Este sería el valor de mercado del lote “e” para la mayor parte de los posibles
compradores, salvo para el titular del lote “A”.

Ing. Javier Sánchez T.

Ahora bien, el titular del lote “A” podría abonar una cantidad mayor a las 20.000 um en las que
se ha tasado del lote “e”, porque para él ésta satisface una utilidad mayor que para el resto de
posibles adquirientes. La agregación de la parcela “e” conllevaría la posibilidad de acceder sin
dificultad al camino vehicular. En consecuencia, el realizar un proyecto inmobiliario no
representaría ningún inconveniente en el nuevo lote ("A + e"); hecho que repercutirá
notablemente en la cuenta de ingresos posibles al ejecutar dicho proyecto. Pero la cuestión que
se plantea es ¿cuánto más puede pagar? Para responder a esta pregunta el perito tiene que
analizar y tasar el lote “A”, en las condiciones actuales, y el nuevo lote que se formaría “A +
e”, para obtener la cantidad máxima que podría pagar el titular del lote “A” por la el lote “e”.

Ing. Javier Sánchez T.

Metodológicamente el valor, que para el titular de “A” tendría la parcela “e” sería la diferencia
entre el valor total del nuevo lote ("A + e") y el que tiene en la actualidad “A”;que es menor
que el resto de predios próximos como consecuencia de su inaccesibilidad con vehículos:
valor de “e” = Valor de “A + e” – valor de “A” valor de “A + e” = 100
um/m2 x (30.000 + 200) m2 = 3.020.000 um valor de “A” = 100
um/ m2x 30.000 m2. x Fc1
Considerando, en función de la relación de ingresos / gastos5 y de otras características propias
del lote “A” que su factor de corrección (Fc1) es 0.80, el valor de la parcela “e”, para el titular
de la “A” será:
(100 um/ m2 x 30.200 m2) – (100 um/ m2x 30.000 m2x 0.8) = 620.000 um
Es decir, el titular del lote "A" podría pagar hasta un máximo de 3.100 um por el lote "e“ pues
su agregación supondría un incremento del valor de mercado del conjunto "A + e"; cuando
para cualquier otro posible adquiriente su valor de mercado estaría en 100 um.

Ing. Javier Sánchez T.

Indudablemente estas compraventas generan muestras que no responden a situaciones

generalizables en ese entorno. Por tal motivo las informaciones que se obtengan de estas

transacciones no son recomendables para ser utilizadas en estudios de mercado.

Ing. Javier Sánchez T.

Criterio del valor urbanístico
Muy influenciado por la normativas nacionales y locales, tradicionalmente la distribución de
valores rústicos de un municipio presentaba unos gradientes dirigidos hacia el núcleo urbano,
que no pueden ser explicados –exclusivamente- en función de la capacidad productiva agraria
de la finca; sino más bien en función de sus posibles alternativas a ese uso primario,
convirtiéndose en lo que el profesor Caballer (1993) denomina “fincas agro-urbanas”. Las
actuaciones de las diferentes administraciones, en relación con los usos y limitaciones de suelo,
calificaciones, planeamientos e intereses, sobre el suelo rural próximo a núcleos urbanos puede
dar lugar a la creación (ficticia o no) de expectativas urbanísticas que incrementan
considerablemente su valor de mercado. Si lo que solicita el cliente al tasador es una
valoración que contemple este fenómeno, el técnico debe utilizar las herramientas que le ofrece
la valoración para satisfacer este requerimiento y, para ello, puede aplicar el criterio conocido
como del valor urbanístico, que sencillamente es una modificación del analítico, que se
desarrolla en un capítulo posterior.

Ing. Javier Sánchez T.

En su mayor parte estos terrenos "periurbanos" son parcelas sin producción, en las que se
desarrollan escasas labores agrícolas, dado que la expectativa prevista por sus titulares es su
transformación en solares. Para valorar estos inmuebles agro-urbanos se capitalizan las rentas
agrarias reales o potenciales esperadas hasta la fecha en la que el titular del inmueble lo vende,
o es recalificado. A esta cantidad se le añade, actualizado, el valor de repercusión de la
edificación que pudiera sustentar esa parcela de acuerdo con el planeamiento previsto.

Ing. Javier Sánchez T.

En donde:
𝑅o= renta calculada anual que el propietario espera obtener (expresada en ud. monetarias del
período base).
𝑟 = tipo de actualización.
𝑄0 = cobro neto de la edificación (repercusión) en el año 0.
𝜇 = índice de expectativas de crecimiento de los cobros netos de edificación 𝑥 =año en que el
propietario planea vender la parcela.

Ing. Javier Sánchez T.

¿Cuántas um puede solicitar el titular de un terreno rústico a un empresario que desea
adquirirlo para, en primer lugar urbanizar, y posteriormente vender las parcelas industriales
obtenidas?
La estructura de la valoración de este supuesto se articula sobre el siguiente esquema:
1. Delimitación clara y precisa de la zona de la parcela que se encuentra afectada por este
cambio de naturaleza.
2. Levantamiento topográfico.
3. Proyectos de urbanización, reparcelación y urbanización.
4. Estimación de los costes totales.
5. Estudio del valor de mercado de solares de similares características a los que van a obtener.
6. Valoración propiamente dicha.

Ing. Javier Sánchez T.

Realizadas las dos primeras etapas se comprueba que la superficie en campo coincide con la
que figura en la base de datos catastral: 10.000 metros cuadrados (1'00 hectárea), y se realiza la
siguiente distribución.

Ing. Javier Sánchez T.

De los 10.000 m2 de superficie bruta inicial, 6.400 m2 quedarán disponibles para ser
convertidos en solares (10.000 - 3.600). En virtud de la legislación vigente el titular del bien
entregará el 10% del aprovechamiento quedando, en consecuencia disponible para su venta el
90% restante: 5.760 m2.
A continuación, y siguiendo el esquema indicado, el comprador calcula los costes en los que
incurrirá para convertir el terreno en solares, que a los efectos de este ejemplo se computan en
100 um por metro cuadrado urbanizado. En total 1.000.000 um (100 um/m2 x 10.000 m2).
Del estudio de mercado realizado para conocer el valor de parcelas similares a las que se
obtendrán en este proceso se desprende que su valor medio es de 1.000 um/m2.
Cantidad que multiplicada por la totalidad del terreno que podrá poner en venta el promotor
(5.760 m2) alcanzará la cifra de 5.760.000 um.

Ing. Javier Sánchez T.

Ing. Javier Sánchez T.
A modo de conclusión de este criterio del valor urbanístico es interesante
esquematizar el proceso de gestación del producto inmobiliario final, dentro
del contexto social, administrativo, legislativo y de mercado en el que se
encuentra actualmente.

Ing. Javier Sánchez T.

Criterio de los dos extremos

El criterio de los dos extremos responde a un comportamiento relativamente frecuente en el

mercado inmobiliario. Se basa en la proporcionalidad existente entre la variable explicativa
elegida y el valor que toma el bien en unas condiciones de oferta y demanda pura.
Inicialmente, cuanto mayor/menor fuese el valor económico de un bien, mayor/menor debería
ser el valor de la variable explicativa elegida: a mayor rendimiento, mayor valor; a menor
riesgo de heladas, mayor valor; a mayor lejanía del centro de la ciudad, menor valor, etc. Se
trata, en resumen, de establecer relaciones simples entre las variables endógenas buscadas y las
exógenas conocidas.

Ing. Javier Sánchez T.

Su empleo no está muy generalizado y se suele centrar en mercados opacos en los que sea muy
complicado obtener muestras. Cuando ocurre esto el tasador puede concentrarse en buscar la
información extrema; datos que suelen ser fácilmente capturados y con ellos, previa
comprobación y depuración, emplearlos para aplicar este sencillo criterio. Así, aunque difícil,
no es extraño que en un determinado ámbito sea posible indagar por los valores máximos y
mínimos pagados por determinados bienes: um/ud de superficie.

Desde un punto de vista operativo se ajusta al siguiente planteamiento: Sean dos bienes
representativos del mercado local con la particularidad de que los valores de sus variables son
extremos; es decir, al apartamento de mayor valor de mercado le corresponde la máxima renta
de alquiler, y al de menor valor la menor renta.

Gráficamente puede representarse de la siguiente forma:

Ing. Javier Sánchez T.

Ing. Javier Sánchez T.
Siendo:
Por semejanza de triángulos se estimará el valor de mercado de un apartamento “Yc”, con un
alquiler conocido de “Xc” um:

Ing. Javier Sánchez T.

En base a lo cual el valor de mercado más probable del apartamento será:

La bibliografía existente en materia de valoración recoge otro criterio de valoración

conocido como “del origen”. Se apoya en la hipótesis de la existencia de inmuebles en la
que la variable endógena alcance un valor nulo (algo prácticamente imposible si la
variable considerada es el valor del inmueble). No obstante, es conveniente tener
presente la existencia de esta alternativa valorativa que, dentro del complejo mundo de
la valoración, es posible aplicar en determinadas ocasiones.

Ing. Javier Sánchez T.