Nombre: Diana Benítez Borja Matrícula: 00377424

Materia: Promoción Inmobiliaria Profesor: M.A. Tania Rivera Lozano

Fecha: 19 / 02 / 2023
Bibliografía:
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 Avila, L. (2022, Mayo 10). Conoce el proceso valuatorio según en INDAABIN.
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 Serrano Cinca C. (2021): "Lecciones de Finanzas", [en línea] 5campus.org.
Recuperado febrero 20, 2023, de http://www.5campus.org/ifinanzas
 Vista de El Modelo de Valuación Inmobiliaria en México | RIDE Revista
Iberoamericana para la Investigación y el Desarrollo Educativo. (n.d.).
https://www.ride.org.mx/index.php/RIDE/article/view/196/866
Título: “Análisis del proceso de avaluó”
Objetivo: Comprender, analizar e identificar concepto referente al proceso de valuación
en México.
Resultados:
 ¿Cómo definirías el concepto de valuación inmobiliaria?
Es una revisión o evaluación, realizada por un avalúo técnico imparcial, que estima el valor de un
negocio, casa, edificio, terreno u otra propiedad, tomando en cuenta factores tales como su
condición física y ubicación.
 ¿Quién norma en México los avalúos de bienes nacionales?
El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
 ¿Cómo define la INDAABIN los avalúos?
La valoración es el resultado del proceso de valoración de un bien, determinando la medida de su
intercambiabilidad en términos monetarios y en un momento dado.
 ¿Por qué institución está reglamentado el proceso de avaluó?
Con base en el Artículo 3 del Reglamento del Código Fiscal de la Federación las únicas
instituciones autorizadas para certificar a los peritos valuadores son:
o El Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
o Instituciones de crédito
o Registro vigente ante la Secretaría de Economía
En nuestro país el INDAABIN y la Sociedad Hipotecaria Federal son las principales instituciones
que reglamentan los servicios de los peritos valuadores esta última, norma los bienes de propiedad
privada mientras que el INDAABIN los bienes de la nación.
 ¿Cuáles son los requisitos generales para considerar en un proceso de valuación? ¿Qué se
debe considerar en un avaluó?
Los procesos de valuación inmobiliaria en Tasvalúos parte de un requerimiento del propietario o
intermediario financiero, posteriormente se entrega información básica para realizar una
cotización, se aprueba, después se propone y se realiza la visita. Adicionalmente se entrega
información del inmueble, y finalmente se entrega el dictamen o avalúo, así lo explica el
representante de la empresa. Para realizar el avalúo, se necesitan los siguientes requisitos del
inmueble:
o Escrituras o título de propiedad
o Boleta predial
o Boleta de agua
o CFE
 o Planos arquitectónicos
Adicionalmente, para otro tipo de inmuebles se solicitan documentos específicos de acuerdo a cada
tipología de edificio. Durante este periodo de valuación y para la resolución final se realizará una
adecuada inspección de los materiales constructivos, ubicación, edad y estado de conservación del
inmueble.
 ¿Cuáles son los pasos para seguir en el proceso evaluativo de INDAABIN?
Para realizar una valuación inmobiliaria el INDAABIN maneja ocho etapas, en donde se lleva un
proceso específico para llegar al valor más acertado.
o Etapa 1 “Recepción de solicitud y base informativa”: Revisión de: Plano de
ubicación del bien, Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y
colindancias de la poligonal envolvente, Larguillo completo del cadenamiento que
indique origen y destino, Escrituras, Constancia de uso del suelo, Planos
arquitectónicos aprobados por la autoridad competente, Informe de costos anuales de
operación del inmueble, Listado de bienes distintos a la tierra y de máquinas o equipos
anexos a las construcciones afectadas, Dictamen de seguridad estructural.
o Etapa 2 “Identificación del bien a valuar”: Analizar la solicitud del promotor del
proyecto solicitando los trabajos de valoración para identificar el bien a valorar y
confirmar los criterios técnicos pertinentes, revisar la documentación pertinente que
requiera el caso, establecer el uso, objeto y finalidad de la valoración y especificar y
describir el valor , fecha fija, alcance de la valuación, incluyendo en particular los
bienes a valuar, concertar una cita con el funcionario designado por el peticionario para
inspeccionar físicamente los bienes a valuar.
o Etapa 3 “Inspección del bien a valuar”: El estudio de todos los elementos que
componen el inmueble debe realizarse de forma independiente para obtener un análisis
objetivo de todos los precios que afectan a los indicadores de valor de los criterios
utilizados en la realización de la valoración.
o Etapa 4 “Recopilación de información”: La investigación de mercado para la
estimación del valor de un terreno, debe contener elementos de la misma vecindad
inmediata o mediata, como pueden ser: ubicación, zona, uso del suelo autorizado o
potencial, superficie, forma, topografía, entre otros.
o Etapa 5 “Selección del procedimiento técnico”: El valor de los inmuebles, en cada
caso debe ser dictaminado de acuerdo con los procedimientos técnicos que le apliquen.
o Etapa 6 “Cálculo de indicadores de valor”: El cálculo del valor final del inmueble
para su compra se realiza utilizando criterios comparativos de valores de mercado,
costo e ingreso, así como otros parámetros de valoración, realizados de acuerdo con los
procedimientos técnicos adecuados al uso inmobiliario, según sea el caso. . A partir de
los indicadores de valor obtenidos según los diferentes enfoques aplicables en cada
procedimiento técnico, es importante aplicar una ponderación, es decir, multiplicar
cada uno de los indicadores de valor obtenidos de cada enfoque por el porcentaje de
ponderación determinado por el experto del bien nacional que ha sido debidamente
determinado para el beneficio y propósito del informe.
 o Etapa 7 “Ponderación y obtención del valor conclusivo”: El valuador de bienes
nacionales deberá basarse en el resultado de la ponderación para estimar el valor con
el que se debe concluir su estimación.
o Etapa 8 “Elaboración del trabajo y dictamen valuatorio”: Debe ser redactado en
una forma descriptiva y clara, considerando que va dirigido a servidores públicos o
personas que no necesariamente conocen de avalúos.
 ¿Qué consideras que contempla el enfoque corporativo o de mercado?
En el enfoque de mercado se estima el precio unitario (variable dependiente del modelo). Las
unidades pueden ser parcelas, metros de fachada o unidades de área. El suelo urbano típico más
común es la superficie (metros cuadrados o hectáreas). Es importante asegurarse de que se utilicen
las mismas unidades en todas las áreas que se comparan y evalúan.
 ¿Qué consideras que contempla el enfoque físico o de costos?
Se basa en la estimación del costo de reproducción o de reposición de un bien igual o de
características semejantes al bien analizado a la fecha del avalúo. Al resultado de esta estimación
se le denomina Valor de Reposición Nuevo (VRN).
 ¿Qué consideras que contempla el enfoque de capitalización de rentas?
Esta herramienta se utiliza en avalúos para el análisis de bienes que pueden producir rentas; este
método considera los beneficios futuros de un bien en relación con el valor presente, el principio
utilizado en este método es el principio de anticipación.
 ¿Qué consideras que contempla el enfoque residual?
Consiste en calcular el precio máximo que un desarrollador de inmuebles estaría dispuesto a pagar
por un terreno conforme a su mayor y mejor uso.
 ¿Cuál es la fórmula para el cálculo del valor residual por el método estático?
El valor residual por el procedimiento estático del objeto de valoración se calculará aplicando la
siguiente fórmula:
F = VM · (1 – b) – Σ Ci
En donde:
o F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
o VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado.
o b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno.
o Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados.
 ¿Cuál es la fórmula para el cálculo del valor residual dinámico?
El valor residual del inmueble objeto de la valoración calculado por el procedimiento dinámico
será la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado
y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos, para el tipo de
actualización fijado, utilizando la siguiente fórmula:
 F = [Ej / (1 + i)tj] - [Sk / (1 + i)tj]
En donde:
o F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
o Ej = Importe de los cobros previstos en el momento J.
o Sk = Importe de los pagos previstos en el momento K.
o tj = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta
que se produce cada uno de los cobros.
o tk = Número de períodos de tiempo previsto desde el momento de la valoración hasta
que se produce cada uno de los pagos.
o i = Tipo de actualización elegido correspondiente a la duración de cada uno de los
períodos de tiempo considerados.
Conclusión:
La principal ventaja de la tasación de una propiedad es determinar el precio de mercado de la
propiedad, lo cual es beneficioso tanto para el comprador como para el vendedor como base para
negociar la venta de la propiedad en cuestión. Es importante recalcar que no solo se pueden tasar
casas o departamentos, sino cualquier tipo de propiedad, ya sea residencial, industrial o comercial,
por lo que es fundamental que todos los participantes del mercado inmobiliario reciban una
correcta tasación. Además de la compraventa de inmuebles, la tasación inmobiliaria es un requisito
básico para otras operaciones de transferencia de nombres de dominio (como donaciones,
herencias) y otras actividades comerciales (como tomar una hipoteca, obtener una hipoteca).