Avaluo La Floresta

AVALUO COMERCIAL 2018, PREDIO LA FLORESTA, VEREDA ARRAYAN, SAN
FRANCISCO CUNDINAMRCA RURAL
PREDIO LA FLORESTA,
VEREDA ARRAYAN
PREDIO RURAL
SAN FRANCISCO
CUNDINAMARCA
Elaborado por:
Ricardo Alarcón Ovalle.
diciembre 04 de 2019
Cel.: (57) 3102583838
E-Mail: ralarcon21@gmail.com
AVALUO COMERCIAL 2019
2
San Antonio La Floresta vereda Arrayan, San francisco Cund.
1. PROPOSITO DEL AVALUO
Por medio del presente estudio se pretende determinar el valor comercial del
inmueble que es su objeto, de modo que al ser sometido al mercado de oferta y
demanda en condiciones de tiempo y lugar, se obtenga por él un precio justo con
forma de pago razonable. El objeto específico es para que los propietarios tengan
una base para toma de decisiones.
2. INFORMACION BASICA
2.1 SOLICITANTES: DORIS DIAZ SANCHEZ, XIMENA DIAZ COLMENARES, CARLOS

ALBERTO DIAZ SANCHEZ, GIOVANY DIAZ SANCHEZ, KIMBERLY DANIELA DIAZ SANCHEZ, GLORIA
JANETH COLMENARES MALDONADO, JUAN DAVID DIAZ COLMENARES.
2.2 TIPO DE AVALUO: Valor comercial

2.3 TIPO DE INMUEBLE: finca y construcciónes
2.4 DESTINACION ACTUAL: Agropecuario
2.5 NOMENCLATURAS: San Antonio de Playamena, San
Francisco Cund.
2.6 SECTOR: Rural
2.7 LOCALIDAD: San Francisco Cund.
2.8 TITULOS REVISADOS: Copia de los certificados de Tradición y
Libertad No. 156-99380 Actual.
No. Catastral: 00-00-0002-0545-000
2.9 FECHA DE LA VISITA: noviembre 29 de 2019
2.10 FECHA DEL INFORME: Diciembre 04 de 2019
3. ASPECTOS JURIDICOS DEL INMUEBLE
El predio cuenta con la siguiente información:
3.1 PROPIETARIOS: DORIS DIAZ SANCHEZ, XIMENA DIAZ

COLMENARES, CARLOS ALBERTO DIAZ SANCHEZ,
GIOVANY DIAZ SANCHEZ, KIMBERLY DANIELA DIAZ
SANCHEZ, GLORIA JANETH COLMENARES
MALDONADO, JUAN DAVID DIAZ COLMENARES.
3.2 TITULO DE ADQUISICIÓN: Contenido en la Escritura Pública Número
218 del 03 de agosto de 2019
protocolizada en la Notaria única de San
francisco.
3.3 MATRICULA INMOBILIARIA: 156-99380
3
3.4 CEDULA CATASTRAL: 00-00-0002-0545-000
3.8 OBSERVACIONES: Ninguna.
NOTA: Este capítulo no constituye un Estudio Jurídico de los títulos.
4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION
4.1 MAPA DE LOCALIZACION:
Imagen 1: Fuente, pagina Agustin Codazzi, mapas catastrales

4
4.2 TOPOGRAFIA DEL TERRENO: Plano área 1 y ondulado en área 2
Imagen 2: Fuente Propia
4.3 ACTIVIDADES DEL SECTOR: La zona, se distingue por la

explotación agropecuaria y comercial.
4.4 SITIOS RELEVANTES: Autopista Bogotá - Medellín, Sitios

turísticos, casco Urbano de la Vega y
san Francisco.
4.5 ESTRATO ECONOMICO: Según lo establecido en la

estratigrafía y el EOT vigente, el
sector se clasifica como estrato dos
(2) para uso agropecuario.
4.6 SERVICIOS PUBLICOS: Acueducto y energía eléctrica.

5
4.7 TRANSPORTE PÚBLICO: Rutas Intermunicipales de Bogotá a

La vega; San Francisco, Villeta.
4.8 VIAS DE INFLUENCIA: Predio sobre la Autopista Bogotá -

Medellín.
4.9 NORMATIVIDAD URBANISTICA:
EOT, acuerdo 021 de 1999:
Sector Normativo:
Área de actividad: Agropecuaria
Tratamiento: Agropecuario, cultivos y pastoreo.
Subsector de Uso
Subsector de Edificabilidad: Casa campesina, comercio condicionado a la
doble calzada.
4.10 DESARROLLO DEL SECTOR:
En el sector la actividad es vivienda campesina, y zona de uso agropecuario

controlado ya en mayor extensión explotado y no actualizado en EOT.
4.11 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:
De acuerdo con el movimiento del mercado inmobiliario del sector se puede

considerar que las perspectivas de valorización son moderadas y se pueden
mantener cerca al índice de inflación; se prevé que, con el desarrollo de obras de
infraestructura de vías, como la doble calzada autopista Medellín Bogotá, arreglo
de vías departamentales.
5. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION
El inmueble se encuentra ubicado en zona de estrato 2, cuyas construcciones se

hicieron en su momento sin licencia de construcción, los cultivos y pastoreo no
tuvieron en cuenta la reserva forestal.
5.1 CUADRO DE AREAS:
Casa antigua dentro de la finca c1: Casa 150 m²

Casa antigua dentro de la finca c2: Casa 120 m²
Aserradero c3: enramada 500 m²
Enramadas c1: enramada 260 m²
6
Construcción con licencia Res 022/2016: Estación de servicio: 281.99 m²
Fuente: visita y medición de las construcciones.
5.2 ESPECIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES C1 y C2:
CASA ANTIGUA.
ESTRUCTURA: Bloque y ladrillo.
CUBIERTA: Cubierta sobre madera y teja de zinc

MAMPOSTERÍA: Adobe.
FACHADA: Adobe.
CARPINTERÍA EN MADERA: Madera mal estado.
PISOS: Cemento.
MUROS: Adobe.
BAÑO: No hay.
COCINA: Sin identificar.
EQUIPOS ESPECIALES: Ninguno.
ESTADO CONSERVACIÓN: Mal estado.
5.3 SERVICIOS PUBLICOS: No tiene servicios públicos habilitados.
5.4 VETUSTEZ: 60 años.
5.5 ESTADO GENERAL: La construcción se encuentra en mal

estado, aunque se podría restaurar.
6. METODOLOGIA EMPLEADA
Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a

lo establecido en el decreto numero 1420 de 24 de julio de 1998, expedido por la
Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su
correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de octubre de 2008
7
expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizo el método

comparativo o de mercado.
Método de Comparación o de Mercado
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto del avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor
comercial.
Para la aplicación del método de mercado se ha tomado una muestra de

inmuebles ofertados y de transacciones realizadas en el sector de influencia. Los
factores observados para determinar la homogeneidad del valor son los
siguientes:
• Ubicación.
• Uso permitido y actual.
• Área construida y terreno
• Calidad de los materiales empleados y acabados.
• Vetustez y estado de conservación.
Investigación de Mercado
INVESTIGACIÓN DE MERCADO FUERA DE PROPIEDADN PREDIO LA FLORESTA VEREDA ARRAYAN
INFORMACIÓN DEL BIEN A EVALUAR CASA AREA DE TERRENO 74131 AREA CONSTRUCCIÓN 0
TIPO OFERTA TEL/FUENTE DIRECCIÓN VLOR OFERTA %%NEG VLOR NETO AREA TERR VALOR MT^2 AVAL TERR AREA CONS VALOR MT^2 AVAL CONST AVALUO TOTAL
VENTA 3214827819 FINCA ARAYAN $ 17.000 10% $ 15.300 10000 $ 15.300 $ 153.000.000 0 $ 950.000 $ - $ 153.000.000
VENTA 3123053641 FINCA P. VIEJO $ 18.500 15% $ 15.725 50000 $ 15.725 $ 786.250.000 0 $ 1.250.000 $ - $ 786.250.000
VENTA 3214827819 FINCA ARAYAN $ 19.500 15% $ 16.575 2500 $ 16.575 $ 41.437.500 0 $ 1.150.000 $ - $ 41.437.500
VENTA 3123053641 FINCA PEÑON $ 14.000 0% $ 14.000 5000 $ 14.000 $ 70.000.000 0 $ 980.000 $ - $ 70.000.000
VENTA 3102583838 FINCA ARAYAN $ 10.000 0% $ 10.000 15000 $ 10.000 $ 150.000.000 0 $ 1.120.000 $ - $ 150.000.000
$ 1.090.000
AVALUO DEL INMUEBLE (FINCA Y CONSTRUCCIONES) $ 14.320
ITEM TERRENO CONSTRUCCIÓN
VALOR MT^2 $ 14.320 $ 1.090.000
AVALUO
0
CONSTRUCCIONES
AREA TERRENO 74131
$ 1.061.555.920
TOTAL AVALUO 1061555920
AREA LOTE 1 11998 $ 171.811.360 DORIS DIAZ SANCHEZ
AREA LOTE 2 10574 $ 151.419.680 XIMENA DIAZ COLMENARES
AREA LOTE 3 10622 $ 152.107.040 CARLOS ALBERTO DIAZ SANCHEZ
AREA LOTE 4 10000 $ 143.200.000 GIOVANY DIAZ SANCHEZ
AREA LOTE 5 10000 $ 143.200.000 KIMBERLY DANIELA DIAZ FARFAN
AREA LOTE 6 10000 $ 143.200.000 GLORIA JANETH COLMENARES M

AREA LOTE 7 10000 $ 143.200.000 JUAN DAVID DIAZ COMENARES
SERVIDUMBRE 937 $ 13.417.840 DORIS DIAZ SANCHEZ Y OTROS
8
INFORMACIÓN DEL BIEN A EVALUAR CASA

TIPO OFERTA TEL/FUENTE DIRECCIÓN VLOR OFERTA %%NEG VLOR NETO
VENTA 3214827819 FINCA ARAYAN $ 17.000 10% $ 15.300
VENTA 3123053641 FINCA P. VIEJO $ 18.500 15% $ 15.725
VENTA 3123053641 FINCA PEÑON $ 14.000 0% $ 14.000
AVALUO DEL INMUEBLE (FINCA) $ 14.320
AREA DE TERRENO 74131 AREA CONSTRUCCIÓN 0

AREA TERR VALOR MT^2 AVAL TERR AREA CONS VALOR MT^2 AVAL CONST AVALUO TOTAL
10000 $ 15.300 $ 153.000.000 0 $ 950.000 $ - $ 153.000.000
50000 $ 15.725 $ 786.250.000 0 $ 1.250.000 $ - $ 786.250.000
2500 $ 16.575 $ 41.437.500 0 $ 1.150.000 $ - $ 41.437.500
5000 $ 14.000 $ 70.000.000 0 $ 980.000 $ - $ 70.000.000
15000 $ 10.000 $ 150.000.000 0 $ 1.120.000 $ - $ 150.000.000
$ 1.090.000
9
AVALUO DEL INMUEBLE (FINCA)

ITEM TERRENO CONSTRUCCIÓN
VALOR MT^2 $ 14.320 $ 1.090.000
AVALUO
0
CONSTRUCCIONES
AREA TERRENO 74131
$ 1.061.555.920
TOTAL AVALUO 1061555920

Interpretación de los Resultados
De acuerdo a la resolución 0620 de 2088 del IGAC, el coeficiente de variación es

menor al 7,5% en el método comparativo de mercado y por tanto la muestra es
representativa. Así mismo teniendo en cuenta la desviación estándar obtenida en
la investigación se puede determinar un valor acorde con el comportamiento del
mercado inmobiliario.
10
7. CONSIDERACIONES DETERMINANTES
7.1 SOBRE EL SECTOR
La ubicación del es cercano al casco urbano de San Francisco, sobre la autopista

Bogotá - Medellín, servicio de buenas condiciones de acceso con buena
infraestructura general y de servicios, siendo este un sector de uso con vocación
Agropecuaria saliéndose en gran porcentaje de este uso ya que en el registro
fotográfico podemos evidenciar que es totalmente agropecuario y comercial, con
buenas vías aledañas y servidumbre vehicular hacia el interior del predio, además
es de anotar que la autopista Medellín – Bogotá, actualmente está terminada en el
sector hace que estos predios se valoricen.
7.2 SOBRE LOS INMUEBLES
Existen diferentes construcciones que ya se describió anteriormente y son

mejoras innegables en el momento de hacer un avalúo comercial, de igual forma
es de aclarar que esta propiedad es una sociedad familiar donde cada uno ha
hecho importantes inversiones en su lote asignado.
El valor de las construcciones no se tiene en cuenta ya que cada propietario ha

realizado las inversiones en su posesión y todos están de acuerdo en solo repartir
el terreno con la respectiva repartición de la topografía entregada.
7.3 GENERALES
Es importante recalcar que el valor reportado en el presente informe puede tener

una variación o tolerancia según las condiciones de la negociación.
Para este avalúo no se consideran aspectos de orden jurídico de ninguna índole,

tales como titulación, servidumbres activas y en general aspectos de tipo legal.
El presente informe se basa en la buena fe del solicitante al suministrar la

información y documentos que sirvieron de base para el análisis, por lo tanto no
hay responsabilidad sobre situaciones que no pudieren ser verificables por la
firma en su debido momento.
8. INDICADORES ECONOMICOS
La cotización de los principales indicadores económicos a la fecha de éste

informe, son los siguientes:
11
Dólar TRM: $ 3.478,00

UVR: $ 270,43
DTF: $ 4.46% EA
Fuente: Diario Portafolio de fecha 21 de agosto de 2.018.
9. RESULTADO DEL AVALUO
DESCRIPCION AREA M2 VALOR ($/M2) VALOR TOTAL

LOTE 74131 m2. $14.320 $ 1.061.555.920
SON: MIL SESENTA Y UN MILLONES QUINIENTOS CINCUENTA Y CINCO

MIL NOVECIENTOS VEINTE PESOS ($1.061.555.920) MONEDA CORRIENTE.
NOTA ACLARATORIA:
Por tratarse de un reparto del predio avaluado, se discriminará el avalúo por

lote en la siguiente tabla.
A continuación, se determinará el avalúo por lote ya que se hizo de manera

equitativa teniendo en cuenta las mejoras y posibilidades de desarrollo de
cada lote según su topografía, los lotes de mayor extensión presentan
pendientes elevadas y sin mejoras de cultivos o zonas de pastoreo.
12

Reparto basado en áreas de plano topográfico entregado por el propietario.
Elaboro:
Ing. Ricardo Alarcón Ovalle
Agosto 04 de 2019
Cel.: (57) 310-2583838
E-Mail: ralarcon21@gmail.com
VIGENCIA DEL AVALUO: De acuerdo con el numeral 7 del artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000
y con el artículo 19 del Decreto 1420 de junio 24 de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo
Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este
informe, siempre que la condiciones extrínsecas e intrínsecas que puedan afectar el valor se conserven.
13
REGISTRO FOTOGRAFICO
Predio La Floresta Vivero existente.
Imagen 3: Fuente propia

14
Predio La Floresta Zona aledaña a Vivero existente.

15
Predio La Floresta depósito existente
Predio La Floresta lindero con autopista Medellín - Bogotá

16
Predio La Floresta Lindero con Autopista Medellín - Bogotá
Predio La Floresta vía de acceso al interior del predio

17
Predio La Floresta Cultivos que se desarrollan en el predio
Predio La Floresta Zona de estación de servicio

18
Predio La Floresta Construcciones dentro del predio
Predio La Floresta Construcción dentro del predio, no se tienen en cuenta,

el avalúo es de solo el terreno

19
Predio La Floresta Vía de acceso interna del predio
Predio La Floresta Zonas de pastoreo dentro del predio

20

21
Predio La Floresta Zonas de reserva y protección forestal dentro del predio

22
Predio La Floresta Zonas de reserva y protección forestal dentro del predio
Predio La Floresta Zonas de lago cría de peces

23
Predio La Floresta Zonas de cultivo de flores dentro del predio
Predio La Floresta Zonas de cultivo de frutales dentro del predio

24
Predio La Floresta Zonas de cultivo de frutales dentro del predio
Predio La Floresta Zona de aserrío de madera dentro del predio

25
Predio La Floresta Construcción zona de atención en estación dentro del

predio, no tenida en cuenta dentro del avalúo.
Predio La Floresta Construcción zona de atención en estación dentro del

predio, No tenida en cuenta dentro del avalúo.

Avaluo La Floresta

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AVALUO COMERCIAL 2018, PREDIO LA FLORESTA, VEREDA ARRAYAN, SAN

FRANCISCO CUNDINAMRCA RURAL

1. PROPOSITO DEL AVALUO

2.1 SOLICITANTES: DORIS DIAZ SANCHEZ, XIMENA DIAZ COLMENARES, CARLOS

2.2 TIPO DE AVALUO: Valor comercial

3. ASPECTOS JURIDICOS DEL INMUEBLE

El predio cuenta con la siguiente información:

3.1 PROPIETARIOS: DORIS DIAZ SANCHEZ, XIMENA DIAZ

3.4 CEDULA CATASTRAL: 00-00-0002-0545-000

3.8 OBSERVACIONES: Ninguna.

NOTA: Este capítulo no constituye un Estudio Jurídico de los títulos.

4. CARACTERISTICAS GENERALES DEL SECTOR DE LOCALIZACION

4.1 MAPA DE LOCALIZACION:

Imagen 1: Fuente, pagina Agustin Codazzi, mapas catastrales

4.2 TOPOGRAFIA DEL TERRENO: Plano área 1 y ondulado en área 2

Imagen 2: Fuente Propia

4.3 ACTIVIDADES DEL SECTOR: La zona, se distingue por la

4.4 SITIOS RELEVANTES: Autopista Bogotá - Medellín, Sitios

4.5 ESTRATO ECONOMICO: Según lo establecido en la

4.6 SERVICIOS PUBLICOS: Acueducto y energía eléctrica.

4.7 TRANSPORTE PÚBLICO: Rutas Intermunicipales de Bogotá a

4.8 VIAS DE INFLUENCIA: Predio sobre la Autopista Bogotá -

EOT, acuerdo 021 de 1999:

4.10 DESARROLLO DEL SECTOR:

En el sector la actividad es vivienda campesina, y zona de uso agropecuario

4.11 PERSPECTIVAS DE VALORIZACION:

De acuerdo con el movimiento del mercado inmobiliario del sector se puede

5. CARACTERISTICAS GENERALES DE LA CONSTRUCCION

El inmueble se encuentra ubicado en zona de estrato 2, cuyas construcciones se

5.1 CUADRO DE AREAS:

Casa antigua dentro de la finca c1: Casa 150 m²

Construcción con licencia Res 022/2016: Estación de servicio: 281.99 m²

Fuente: visita y medición de las construcciones.

5.2 ESPECIFICACIONES DE LAS CONSTRUCCIONES C1 y C2:

ESTRUCTURA: Bloque y ladrillo.

CUBIERTA: Cubierta sobre madera y teja de zinc

CARPINTERÍA EN MADERA: Madera mal estado.

COCINA: Sin identificar.

EQUIPOS ESPECIALES: Ninguno.

ESTADO CONSERVACIÓN: Mal estado.

5.3 SERVICIOS PUBLICOS: No tiene servicios públicos habilitados.

5.4 VETUSTEZ: 60 años.

5.5 ESTADO GENERAL: La construcción se encuentra en mal

Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo a

expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizo el método

Método de Comparación o de Mercado

Para la aplicación del método de mercado se ha tomado una muestra de

AREA TERRENO 74131

TOTAL AVALUO 1061555920

AREA LOTE 1 11998 $ 171.811.360 DORIS DIAZ SANCHEZ

AREA LOTE 2 10574 $ 151.419.680 XIMENA DIAZ COLMENARES

AREA LOTE 3 10622 $ 152.107.040 CARLOS ALBERTO DIAZ SANCHEZ

AREA LOTE 4 10000 $ 143.200.000 GIOVANY DIAZ SANCHEZ

AREA LOTE 5 10000 $ 143.200.000 KIMBERLY DANIELA DIAZ FARFAN

AREA LOTE 6 10000 $ 143.200.000 GLORIA JANETH COLMENARES M

INFORMACIÓN DEL BIEN A EVALUAR CASA

AVALUO DEL INMUEBLE (FINCA) $ 14.320

AREA DE TERRENO 74131 AREA CONSTRUCCIÓN 0

AVALUO DEL INMUEBLE (FINCA)

AREA TERRENO 74131

TOTAL AVALUO 1061555920

AREA LOTE 1 11998 $ 171.811.360 DORIS DIAZ SANCHEZ

AREA LOTE 2 10574 $ 151.419.680 XIMENA DIAZ COLMENARES