Ministerio

Superintendencia Nacional
de Justicia
de RegIStros Públicos
y Derechos Humanos

TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No. - )í%!j -201S-5UNARP-TR-L

Lima , O6 JUl, 1018

APELANTE IRIS JANET PEREZ MIÑANO,
TíTULO N° 249777 del 31/112018.
RECURSO H.T.D. N° 602 del 10/4/2018.
REGISTRO Predios de Lima.
~ RE,,/~ CTO(s) Elección de directiva de Junta de Propietarios y
"
fE ~.
..•
a ;o,.
adecuación del reglamento interno.
~
~' UMILLA(s)

" ADECUACiÓN DE REGLAMENTO INTERNO

La adecuación del reglamento interno no implica variar la esencia del mismo (descripción
de secciones, áreas, usos, porcentajes de participación, entre otros) sino la adecuación
de las demás disposiciones del reglamento a la nueva normativa.

REGLAMENTO INTERNO
El reglamento interno es el acto jurídico otorgado por"los propietarios de una edificación
para efectos de la constitución del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o
independización y copropiedad que debe regular, como mínimo, los derechos y
obligaciones de los propietarios sobre las secciones de dominio exclusivo y bienes y
servicios comunes, los porcentajes de participación, usos, reglas de convivencia, y otros
asuntos análogos; además, el régimen de la junta de propietarios, así como todo lo
relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos,
funciones y demás de la citada junta.

l. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelación se solicita la inscripción de

la elección de directiva de Junta de Propietarios y adecuación del
reglamento interno, respecto a la edificación levantada sobre el predio
inscrito en la partida N° 41162724 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto. se adjuntó la siguiente documentación:

- Copia certificada del acta de asamblea extraordinaria de junta de

propietarios del 15/9/2017, expedida el 30/112018 por notaria de Lima Silvia
Samaniego de Mestanza.
- Constancia de convocatoria y quorum de la asamblea de junta de
propietarios del 15/8/2017, suscrito por Lotti Marlen Duda Montes y Maria
Eisa Lengua Avalas, cuyas firmas fue certificada ei 9/1/2018 por notario de
Lima Mario Gino Benvenuto Murguía.
- Documento privado de reglamento interno, con firmas certificadas por
notario de Lima Mario Gino Benvenuto Murguía, el 11/10/2017.
11. DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Público del Regislro de Predios de Lima Juan Ramón

Rodriguez Panta observó el título en los siguientes ténminos:

"1. En el articulo 3 sobre los bienes de dominio común, en el apartado referente a

las áreas comunes del primer piso, se omite consignar el área del hall y escalera
que figura en el Titulo Archivado 106658 de fecha 06110/1988.
2. Con respecto del artículo 4 del reglamento interno a calificar, no se consigna el
porcentaje de participación de los propietarios en las áreas y bienes comunes.
Asimismo, falta señalar el porcentaje de participación en los gastos comunes. Art.
142 del D. S. 0352006-Vívienda.
3. En la parte final del artIculo 17, se hace referencia a que uel quorum por las
sesiones ordinarias y extraordinarias será del cincuenta y uno por ciento de los
porcentajes de participación en las áreas y bienes comunes". sin embargo, no se
precisa si dicho quorum corresponde a la primera o segunda convocatoria.
4. En el artículo 18, no se establece el quorum requerido para la instalación válida
de la Junta en primera convocatoria en las sesiones ordinarias. Por otro lado, no
se precisa en qué momento se realizará el cómputo del quorum.
5. En el articulo 20 del Reglamento interno define que la mayoría calificada está
constituida por las dos terceras partes (213) de los porcentaje de participación del
total de propietarios", no obstante, este debe ser reformulado en tanto que no se
adecua a lo expreso en el artículo 148 del D.S. 035-2006-Vivienda en tanto que la
norma determina que "se considera mayoría calificada al voto conforme de cuanto
menos los propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los
dos tercios de las participaciones de los bienes comunes incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la Junta.
6. Revisado el reglamento interno, se advierte que no se describen las funciones
del tesorero-administrador. Figura las funciones del "Administrador de la
n
edificación (art. 23). Sírvase aclarar si lo asignado al administrador corresponde a
las funciones del Tesorero-administrador.
7. Se advierte que, el Notario de Lima Silvia Samaniego de Mestanza, autoriza a
que IRIS JANET PEREZ MIÑANO, identificada con DNI N" 43424691 se encargue
de la presentación de los documentos ante los Registros Públicos. Sin embargo,
de la Plataforma módulo de notarios, se advierte que ella está facultada para la
presentación de documentos ante el Registro de Personas Jurídicas y no ante el
Registro de Predios. Sírvase subsanar."

111. FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

La recurrente señala que el registrador no ha hecho un estudio pleno del

tilulo en calificación, pues deja constancia que todo lo requerido consta en
los documentos materia de calificación así como en los títulos archivados
de la independización e inscripción del reglamento interno primigenio.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

PARTIDA MATRIZ
En la ficha N° 411661 que continúa en la partida N° 41162724 del Regislro
de Predios de Lima, corre inscrilo el lote 16 de la manzana A-9, ubicada
frenle a la calle N° 1 de la Urbanización Corpac, distrilo de San Isidro,
provincia y departamento de Lima, siendo su propietaria Edificaciones Gori
Sociedad Anónima.

En asiento 2-b de la misma ficha, corre inscrita la declaratoria de fábrica

constituida por una casa habitación de tres pisos.
 RESOLUCiÓN No.• 1 \& 'i .2018.SUNARP.TR.L

En el asiento 3-b, corre inscrito el reglamento interno del reglmen de

propiedad horizontal de conformidad con la Ley NO 22112. (Titulo archivado
106658 del 6/10/1988)

En el asiento 4-b, consta que a consecuencia de las independizaciones

respectiva del inmueble inscrito en la citada partida ha quedado reducido a
zonas comunes.

PARTIDAS INDEPENDIZADAS

FICHA P.E. INMUEBLE TITULAR %

Dpto. 101-1er Lotti Marren Duda Montes
1 414291 41377720 oiso 2134
Opto. 102-1er Deidamia Eleodora
2 414292 41377739 oiso Velasquez Carrión 20,03

Estac. 1- 1er Carmen Julia Castro

3 414293 41358777 piso StaQnaro 1,99

Sociedad conyugal
conformada por Luis
Augusto Lipa Mendoza y
Estac. 2-1 er MarIa Eisa Lengua Avalas
4 414294 41377747 oiso 187
Estac. 3- 1er
5 414295 41358785 oiso Yolanda Ramos Quispe 1,87
Estac. 4- 1er Deidamia Eleodora
6 414296 41377755 oiso Velasquez Carrión 1,87
Sandra Ugarte Rozza y
Estac. 5- 1er Humberto Carlos Ugarte
Rozza
7 414297 46243048 oiso 1,99
Dpto.201- 2do
8 414298 41358793 oiso Yolanda Ramos Ouisoe 12,26

Sociedad conyugal
Dpto. 202- 2do conformada por Luis
piso Augusto Lipa Mendoza y
Maria Eisa Lengua Avalos
9 414299 41377763 1226
Dpto. 301- 3er Carmen Julia Castro
10 414300 41358807 oiso Staanaro 1226
Sandra Ugarte Rozza y
Humberto Carlos Ugarte
Opto. 302- 3er
11 414301 46243056 oiso Rozza
1226
total 100

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Elena Rosa Vásquez Torres.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones
a determinar son las siguientes:

- ¿Qué requisitos debe cumplir para la adecuación del reglamento interno?

 - ¿Cuál es el contenido mínimo del reglamento interno?

VI. ANÁLISIS

1. El Régimen de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común' es una

modalidad de la propiedad consistente en la coexistencia, en una
edificación, de secciones de dominio exclusivo con secciones de propiedad
cornún2. Conjuntamente con la propiedad exclusiva sobre una sección
determinada del edificio, va a coexistir una copropiedad sobre los
elementos comunes de la edificación, como el terreno en donde está
construido, los muros, las escaJeras, ascensores, y demás elementos que
hacen indispensable el uso por parte de los propietarios de sus respectivas
unidades de propiedad exclusiva.

La particularidad, por consiguiente, del Régimen de Propiedad Exclusiva y

de Propiedad Común es la coexistencia de unidades de dominio exclusivo
con bienes comunes, motivado por la naturaleza de la edificación, como
sucede con los edificios.

Por ello es que se admite que la constitución de dicho régimen no sólo sea
mediante un acto especifico de constitución (acto jurídico) por parte de sus
titulares, sino también con el solo hecho de la existencia de un edificio en el
que existan dos o más propietarios de distintos departamentos u oficinas.

2. Actualmente, el régimen al que deben someterse las unidades

inmobiliarias en las que coexisten secciones de propiedad exclusiva y
bienes y/o servicios comunes se encuentra establecido en la Ley N' 27157,
publicada el 201711999, y su reglamento, el D.S. NO 008-2000-MTC,
publicado el 17/2/2000 y sus modificaciones, habiéndose aprobado el T.U.O
mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA.

Con anterioridad a la vigencia de dichas normas, el régimen legal de las

edificaciones integradas por secciones de dominio exclusivo y por bienes de
dominio común y servicios comunes se encontraba contemplado en el
Decreto Ley N° 22112, Ley de Propiedad Horizontal, promulgada el 14 de
marzo de 1978, y su reglamento, D.S. N° 019-78-VC, promulgado el 27 de
abril de 1978.

3. La Tercera Disposición Final de la Ley N° 27157, señala que:

ULos reglamentos internos que se encuentren vigentes a la fecha de

publicación de la presente Ley se adecuan a lo que ella establece, para lo cual
la Junta de Propietarios requiere la concurrencia de la mayoria de los
propietarios en primera convocatoria y de lo que asistan, en segunda
convocatoria. Los acuerdos se adoptarán por la mayoría de los concurrentes a
la Junta de Propietarios".

1 Dicho régimen se encuentra regulado por la Ley N° 27157 Y su reglamento cuyo TUO fue aprobado
mediante Decreto Supremo N° 035-2006-MTC, norma última que lo define en su articulo 129 como
aquel "(...) régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones
integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y
bienes y servicios de dominio común".
2 En la doctrina y tegisladón comparada se conoce a esta modalidad de la propiedad como
"propiedad horizontal", en razón a que ha sido ideada para las titularidades existentes en un edificio.
En estos inmuebles, al existir diversos departamentos u oficinas, pertenecientes a distintos
propietarios, entonces, la propiedad de los mismos no se va a extender al suelo, subsuelo ni al
sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perfmetro superficial del inmueble y
hasta que sea útil al propietario el ejercido de su derecho .como se sef'¡ala en el articulo 954 del
Código Civil-, como sucede en el caso de la propiedad común; sino que se va a restringir al piso o
parte del piso que ocupa el departamento u ofidna.
 RESOLUCiÓN No. - I S8Íj -2018-SUNARP-TR-L

Asimismo, la Decimosegunda Disposición del Reglamento de la Ley N"

27157, dispone que:

"la adecuación del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposición

final de la ley, podrá efectuarse mediante escritura pública o documento
privado con firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de
Propietarios o el Modelo de Reglamento Interno, que aprobará el
Viceministerio de Vivienda y Construcción en un plazo no mayor de 30 dlas
hábiles desde la publicación del presente Reglamento".

4. La Ley N° 27157 Y su Reglamento introducen diversas modificaciones a

la regulación de los reglamentos internos, opciones antes no reguladas
tales como las previstas en los articulos 127', 130', 1345 Y 155', del
Reglamento cuyo T.U.O. fue aprobado por Decreto Supremo N° 035-2006-
VIVIENDA, referidas al régimen aplicable al Reglamento Interno, al modelo
mismo, a los diversos criterios para determinar el porcentaje de
participación en la propiedad de los bienes comunes y a la posibilidad de
establecer la transferencia de los bienes comunes. De esta manera, actos
como la inscripción de la Junta de Propietarios no eran inscribibles con la
normativa anterior y recién con la Ley N° 27157 se presentan como tal,
precisándose sus atribuciones y responsabilidades, asimismo es necesario
para actos como éste, saber el régimen al que estará sujeta la edificación
(de propiedad exclusiva y común o de independización y copropiedad) y las
demás regulaciones propias del régimen elegido; por lo que se requiere la
aprobación previa de la adecuación del Reglamento Interno a la nueva ley.

Además, el artículo 42' de la Ley N° 27157 a diferencia de la normativa

anterior, contempla que el Reglamento Interno debe comprender los
porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de bienes

3 Articulo 127°._Opción de régimen: Al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno,

el o los propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes siguientes: a)
Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. b) Independización y Copropiedad. Ambos regimenes
podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por bloques o sectores .
.• Articulo 130°._ Participación en la propiedad de los bienes comunes: La participación en los
bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o sección de uso exclusivo y corresponde
ejercerlo al propietario de la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se
establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las secciones exclusivas, la
ubicación de éstas, los usos a los que están destinadas, etc.
s Articulo 134°._Bienes comunes intransferibles: Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto
en contrario establecido en el Reglamento Interno: a) El terreno sobre el que está construida la
edificación que tiene dos o más secciones de propiedad exclusíva, salvo que sobre él se constituya
derecho de superficie. b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y
demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificación, siempre que sirvan a
dos o más secciones. c) los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la
instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación común. d) Los ascensores y
montacargas, salvo los propios de una sección de propiedad exclusiva. e) Los sistemas de
instalaciones para agua, desagoe, electricidad, eliminación de basura y otros servicios que no estén
destinados a una sección en particular. f) los patios, pozos de luz, ductos de ventilación o de
instalaciones, salvo los propios de una sección de propiedad exclusíva. g) los estacionamientos
exigidos reglamentariamente y h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.
II Articulo 155°._ Opción de Reglamento Interno: los propietarios podrán optar por asumir el
"Modelo de Reglamento Interno" que será aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construcción.
7 Articulo 42.- Del contenido: El Reglamento Interno debe contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) la descripción de las secciones, con indicación del área construida de las mismas y destino o uso
al que deben estar dedicadas (vivienda, comercio, industria, oficina, cochera u otros); b) Los bienes
de propiedad común y los servicios comunes; e) los derechos y obligaciones de los propietarios; d)
los porcentajes que a cada propietario corresponden en la propiedad de los bienes comunes, de
acuerdo al criterio adoptado por el Reglamento Interno, a fin de atender los gastos que demanden los
servicios comunes, la conservación, mantenimiento y administración de la edificación, y en las
votaciones para adoptar acuerdos en las Juntas de PropIetarios; e) Todo lo relativo a las sesiones
ordinarias y extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de
Propietarios.
comunes, pero de acuerdo al criterio adoptado en el Reglamento Interno.
Complementariamente, el articulo 130 del reglamento de la Ley precisó que
dichos criterios debla n ser razonables.

5. Con el título venido en grado de apelación se solicita, entre otros actos, la

inscripción de la adecuación del reglamento interno a la Ley N° 27157,
referido a la edificación inscrita en la ficha N° 411661 que continúa en la
partida electrónica N° 41162724 del Registro de Predios de Lima.

El registrador deniega la inscripción solicitada señalando que en el texto del

reglamento interno presentado se aprecia que en el articulo 3, referido a los
bienes de dominio común, se omitió consignar el área del Hall y escalera
que figura en el título archivado N° 106658 del 6/10/1988.

6. El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, supone la

existencia de dos tipos de bienes: por un lado, las secciones de propiedad
exclusiva sobre las cuales recae el derecho de propiedad exclusivo y
excluyente y, por el otro, las zonas comunes de la edificación, cuya
titularidad le corresponde a todos los propietarios de las secciones de
propiedad exclusiva en función a los porcentajes de participación que se les
haya asignado en el reglamento interno de la edificación.

La participación en los bienes comunes es definida por el articulo 130 del

Reglamento de la Ley N° 27157, como el derecho accesorio a cada unidad
o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario del mismo.
Agrega dicho articulo que los porcentajes son establecidos en el reglamento
interno sobre la base de criterios razonables, como el área ocupada de las
secciones de propiedad exclusiva, la ubicación de éstas, los usos a los que
están destinadas, entre otros.

7. Ahora bien, el artículo 40 de la Ley N' 27157 señala que son bienes de
propiedad común: Los pasajes, pasadizos, escaleras y en general, vias y
áreas de circulación de uso común; las obras decorativas exteriores a la
edificación o ubicadas en ambientes de propiedad común; jardines; sótanos
y azoteas, salvo que en los titulas de propiedad de las secciones aparezcan
cláusulas en contrario; patios, pozos de luz, duetos y demás espacios
abiertos, entre otros.

8. Ahora bien, de la revisión del titulo archivado NO 106658 del 6/10/1988,

se advierte en la declaración de fábrica que en los pisos primero, segundo y
tercero cuenta con el ambiente de "hall y escalera", teniendo un área
ocupada de 10.73 m2; solo aparece en el primer piso una zona común de
31.07 m2. El articulo 3 del reglamento interno que obra legajado en dicho
título archivado, señala como bienes de dominio común8: propios del edificio
y en el exterior del edificio.

6"ARTICULO TERCERO.- Los bienes de dominio común son los siguientes:

PRIMERO: del propio edificio:
A)Elterreno sobre el que está construido el edificio;
B) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y demás elementos
estructurales, que sirven a dos o más secciones.
C) La zona común del edificio.
D) Las obras decorativas exteriores o en zona común.
E) Las redes generales de electricidad y sanitarias que no sean de una sección particular.
F) Pozos de luz, ductos y demás espacios abiertos y sus respectivos aires, as! como las ~ontantes
del edificio que inciden en el primer piso y cuyos registros y cajas de limpieza tendrán el libre acceso
necesario para su mantenimiento.
G) Los demás bienes destinados al uso común de los propietarios.
SEGUNDO: en el exterior del edificio:
 - .'.

RESOLUCiÓN No. - ) ígLj -201S-5UNARP-TR-L

Ahora bien, revisada la adecuación del reglamento interno presentado, del

texto del articulo 3, señala:

"C .. )
ARTIcULO 3': lOS BIENES DE DOMINIO COMÚN
C .. )
LAS AREAS COMUNES SON LAS SIGUIENTES:
PRIMER PISO: 31.07 M2 (TREINTA Y UNO METROS CUADRADOS, CERO SIETE
DECIMETROS CUADRADOS).
SEGUNDO PISO:
Al POZO DE lUZ N' 1: 5.50 M2 (CINCO METROS CUADRADOS, CINCUENTA
DECIMETROS CUADRADOS).
BI POZO DE lUZ N' 2: 0.50 M2 (CINCUENTA DECIMETROS CUADRADOS).
C) POZO DE LUZ N' 3: 63.23 M2 (SESENTA Y TRES METROS CUADRADOS,
VEINTITRES DECIMETROS CUADRADOS).
D) POZO DE lUZ N' 4: 5.50 M2 (CINCO METROS CUADRADOS, CINCUENTA
DECIMETROS CUADRADOS).
El HALL DE ESCALERA: 10.73 M2 (DIEZ METROS CUADRADOS, SETENTA Y
TRES DECIMETROS CUADRADOS).
F) AIRES DEL RETIRO DELANTERO: 115.53 M2 (CIENTO QUINCE METROS
CUADRADOS).
TERCER PISO:
TIENEN lOS MISMOS LINDEROS Y MEDIDAS PERIM.TRICAS DEL SEGUNDO
PISO.
(... ) (Lo resaltado es nuestro)

De lo transcrito, vemos que no consta como parte de los bienes comunes el

"hall y escalera" del primer piso de 10.73, sólo se consigna en el primer
piso como zona común el área de 31.07 m2 que si está considerada en la
fábrica inscrita. Debe tenerse en cuenta que la rogatoria versa sobre
adecuación del reglamento interno, lo cual no implica variar la esencia del
mismo (descripción de secciones, áreas, usos, porcentajes de participación)
sino la adecuación de las demás disposiciones del reglamento a la nueva
normativa; consecuentemente, cualquier variación en sus términos que no
se deriven de dicha adecuación, deberá ser aprobada como una
modificación del reglamento interno.

Conviene puntualizar, tal como ha señalado esta instancia en anterior

jurisprudencia9, que la adecuación del reglamento interno no implica variar
la esencia del mismo (descripción de secciones, áreas, usos, porcentajes
de participación) sino la adecuación de las demás disposiciones del
reglamento a la nueva normativa; consecuentemente, cualquier variación en
sus términos que no se deriven de dicha adecuación, deberá ser aprobada
como una modificación del reglamento interno.

En ese sentido, en la adecuación del reglamento interno materia de

inscripción no se ha cumplido con mencionar todos los bienes comunes que
comprende la edificación matriz, conforme se aprecia de la declaración de
fábrica inscrita.

En consecuencia, se confirma el numeral 1 de la observación formulada,

debiendo aclarar la observación mediante documento privado con firma
certificada notarial.

A) El terreno donde está la zona comun.

B)Las vias de circulación y espacios abiertos
C) Las obras decorativas.
D) Bienes comunes de uso común de los propietarios."
9 Por todas, la Resolución N° 056-2013-SUNARP-TR-L del 11/112013.
9. De otro lado, el registrador señala que en el articulo 4 del mismo
reglamento interno presentado, no se consigna el porcentaje de
participación en las áreas y bienes comunes, y tampoco señala el
porcentaje de participación en los gastos comunes.

Los requisitos que debe contener un reglamento interno que rige a una
edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y común, se
encuentran contemplados en el articulo 153 del Reglamento de ia Ley W
27157, siendo los siguientes:

"a) La determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las

secciones de propiedad exclusiva, señalando sus áreas, numeración y el uso
al que deberá estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria,
oficina, estacionamiento u otros; así como de los bienes comunes que la
conforman, precisando, de ser el caso, los que se califiquen como
intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
e) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos
de los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad
exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de
ser el caso.
e) La relación de los servicios comunes.
f) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario
en los bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los
propietarios o por el propietario promotor.
g) Los porcentajes de participación que corresponden a cada propietario
en los gastos comunes, los cuales serán iguales a los de participación
en la propiedad de los bienes comunes, salvo que se adopte un criterio
distinto.
h) El régimen de la Junta de Propietarios, sus órganos de administración y las
facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum,
votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lícito que sus otorgantes deseen incluir.~ (Lo
resaltado es nuestro)

De lo expuesto, vemos que el reglamento interno debe contener

obligatoriamente el porcentaje de participación sobre los bienes comunes y
gastos comunes.

En el presente caso, de la lectura del documento privado del reglamento

interno adjuntado, consta en su articulo 4° que regula la participación de
cada propietario de la sección exclusiva en el dominio de los bienes
comunes, señalando que los porcentajes son fijados en función al área
ocupada; sin embargo, no se ha fijado el porcentaje que corresponde sobre
dicha participación, solo aparece: "tanto por ciento". De igual manera no se
ha fijado el porcentaje de participación en los gastos comunes que le
corresponde a cada propietario de las unidades exclusivas.

En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 2 de la observación

formulada por el registrador.

10. Por otro lado, el articulo 146 del Reglamento de la Ley 27157, regula
respecto de la convocatoria de la junta de propietarios en la siguiente forma:

"Artículo 146.- Convocatoria

 RESOLUCiÓN No. - J5St{ -201S-SUNARP-TR-L

Salvo disposición distinta del Regiamento Interno, la Junta de

Propietarios deberá ser convocada a sesión por el Presidente, con una
anticipación no menor de cinco (5) días naturales, mediante aviso
contenido en carta, esquela, facsimil, correo electrónico o cualquier otro
medio que permita dejar constancia de su entrega o recepción, y carteles
publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la
administración en uno o varios sitios visibles de la edificación. Los avisos
y carteles contendrán la indicación del dia, hora y lugar de la reunión y las
materias a tratarse.

Si la sesión debidamente convocada no se celebrara en la fecha

prevista, la Junta deberá ser nuevamente convocada en la misma
forma dentro de los tres (3) días naturales desde la fecha de la sesión no
celebrada.

Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarán necesariamente

en el predio." (El resaltado es nuestro)

De lo señalado, se puede concluir que salvo que el reglamento interno

establezca lo contrario, en las sesiones de la junta de propietarios pueden
existir dos convocatorias, cuando la primera no se llegara a realizar se
convocará por segunda vez, dentro de los tres dias de la primera
convocatoria; sin embargo, la norma citada no contempla el quórum
requerido para la instalación válida de la Junta de Propietarios, siendo
potestad de los propietarios establecer dicho quórum, teniendo en cuenta
las reglas de la mayoria que rige en los acuerdos de las personas juridicas.

Por ello, el artículo 153 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, indica que unos de
los requisitos que debe contener el reglamento interno de forma obligatoria,
es todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, quórum,
votaciones, acuerdos, funciones y demás, de la Junta de Propietarios.

11. Ahora bien, revisado el reglamento interno presentado, tenemos que en

los articulas 17 y 18, señalan:

"ARTICULO 17': CONSTITUCIÓN DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

LA JUNTA DE PROPIETARIOS SON LOS PROPIETARIOS DE LAS
SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y TIENE LA REPRESENTACiÓN
CONJUNTA DE ESTOS. POR EL SÓLO MÉRITO DE SU CALIDAD DE TALES.
l...
)
EL QUORUM POR LA SESIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS SERÁ
DEL CINCUENTA Y UNO POR CIENTO DE LOS PORCENTAJES DE
PARTICIPACiÓN EN LAS ÁREAS Y BIENES COMUNES." (El resaltado es
nuestro)

"ARTICULO 18': CONVOCATORIA

LA JUNTA DE PROPIETARIOS SERÁ CONVOCADA A SESiÓN POR EL
PRESIDENTE O A SOLICITUD DE LOS PROPIETARIOS QUE REPRESENTEN
MAS DEL 25% DE LAS PARTICIPACIONES CON UNA ANTICIPACiÓN NO
MENOR DE (3) DIAS NATURALES, MEDIANTE AVISO CONTENIDO EN
CARTA. CORREO ELECTRÓNICO O CUALQUIER OTRO MEDIO QUE
PERMITA DEJAR CONSTANCIA DE SU ENTREGA O RECEPCiÓN, Y
PUBLICADO EN LA VITRINA O PIZARRA QUE AL EFECTO LA
ADMINISTRACiÓN EN UNO O VARIOS SITIOS VISIBLES DE LA EDIFICACiÓN.
LOS AVISOS Y CARTELES CONTENDRÁN LA INDICACiÓN DEL DIA. HORA Y
LUGAR DE LA REUNiÓN Y LAS MATERIAS A TRATARSE EN PRIMERA
CONVOCATORIA Y CON LOS QUE ASISTAN EN LA SEGUNDA
CONVOCATORIA, LA CUAL SERA EFECTUADA CON FECHA DIFERENTE A
LA DE LA PRIMERA. PARA SESIONES EXTRAORDINARIAS LA SEGUNDA
CONVOCATORIA PUEDE SER PARA LA MISMA FECHA, PERO CON HORA
DIFERENTE." (El resaltado es nuestro)
De lo transcrito, vemos que en el articulo 17 del reglamento interno
establece el quórum requerido para la instalación válida de la Junta de
Propietarios, sean sesiones ordinarias y extraordinarias, el cual será el
cincuenta y uno por ciento de los porcentajes de participación en las áreas y
bienes comunes; sin embargo, no precisa si dicho quorum corresponderá a
una primera o segunda convocatoria, pues las dos convocatorias sí han
sido previstas en el articulo 18 del reglamento interno, señalando que las
sesiones de la junta de propietarios puede realizarse en primera o segunda
convocatoria, siendo esta última efectuada con los que asistan. Este
aspecto debe ser aclarado, a fin de que ambos articulos guarden
concordancia entre si.

12. Debemos tener en cuenta que, en el Décimo Pleno del Tribunal

Registral, publicado en el Diario Oficial El Peruano el 9 de junio de 2005, se
aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria:

QUÓRUM DE SESiÓN DE JUNTA DE PROPIETARIOS

"Para la detemninación del quórum de sesión de junta de
propietarios. deberá considerarse únicamente a los propietarios con
dominio inscrito."
Criterio adoptado en las Resoluciones N° 370-2003-SUNARP-TR-L del 17
de junio de 2003, Resolución N° 304-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo
de 2003 y N° 097-2004-SUNARP-TR-L del 20 de febrero de 2004.

Como se aprecia, dicha regla es aplicable, en estricto, en la calificación del

quórum de la sesión de la junta de propietarios, es decir, en la verificación
de la concurrencia del número de asistentes que se requieren para sesionar
válidamente.

Asimismo en el reglamento interno presentado, no se precisa en qué

momento se realizará el cómputo del quórum para la sesión de la junta de
propietarios; teniendo en cuenta que en el articulo 58 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Personas Jurldicas, señala que el quórum de
las sesiones de órgano colegiado se establecerá al inicio de la sesión,
inclusive en aquellas que se realicen en forma interrumpida o fraccionada
en uno o más días.

Esta exigencia se indica en el Reglamento Interno Modelo para regimenes

de unidades inmobiliarias con secciones de propiedad exclusiva y área de
propiedad común, aprobado por Resolución Viceministerial N° 004-2000-
MTC-15.04 del 29/9/2000.

En consecuencia, se deberá aclarar los defectos advertidos en los artículos

17 y 18 del reglamento interno presentado, se confirman los numerales 3
y 4 de la observación formulada por el registrador.

13. De otro lado, el registrador cuestiona la redacción del articulo 20 del

reglamento Interno al indicar que debe regularse la mayorla calificada en los
términos previstos en el articulo 148 del Reglamento de la Ley 27157.

Con relación al tema de los acuerdos de la junta de propietarios el D.S. N°

035-2006-VIVIENDA señala lo siguiente:

"Articulo 148.- Acuerdos por mayoria calificada

 .,..

RESOLUCiÓN No. - JígL; -2018-5UNARP-TR-L

Salvo disposición distinta del Reglamento Interno, se consideramayoria

calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de
secciones de propiedad exclusiva que representen los dos tercios de las
participaciones de los bienes comunes, incluyendo los porcentajes de
quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de decisionesde venta,
gravamen, cesión en uso o afectación permanente de los bienes, áreas o
servicioscomunes,sólopodránvotar los propietarioshábilesde las secciones
o sus representantesen nombrede ellos, aun cuando no integrenla Juntade
r.
Propietarios. (... (El subrayado es nuestro)

Como puede verse, la norma en referencia no es imperativa, sino

dispositiva, supletoria de la voluntad de los propietarios: solo puede
aplicarse cuando el reglamento interno no ha previsto la mayoría calificada
que ha de observarse para los casos en que se requiera aquella mayoría.
Por tanto, no puede sostenerse que el reglamento interno debe prever
necesaria y obligatoriamente como mayoria calificada el voto de por lo
menos los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes, pues
podrá estabiecer una mayoría calificada distinta. Asi, son los propietarios
los que en uso de su autonomía privada, establecen en el reglamento
interno las reglas que regirán en la edificación (salvo en aquellos aspectos
en los que rijan normas imperativas).

Revisado el reglamento interno presentado se tiene que el artículo 20'

señala:

ARTICULO 20.- MAYORíAS REQUERIDAS PARA LA ADOPCiÓN SE

ACUERDOS.
LOS ACUERDOSDE LA JUNTA DE PROPiETARIOSSE TOMARÁNCON EL
VOTO CONFORMEDE LOS PROPIETARIOSHÁBILESQUE REPRESENTEN
LA MAYORIASIMPLEDE LOS PORCENTAJESDE PARTICIPACiÓNDE LOS
PROPIETARIOSPRESENTES,CON LAS EXCEPCIONESSE~ALADAS EN
LOS INCISOSD) DEL ARTICULO21 DE ESTE REGLAMENTOY EN LOS
0

DEMÁSCASOS DISPUESTOSPOR LEY. LA MAYORíA CALIFICADA ESTÁ

CONSTITUIDA POR LAS DOS TERCERAS PARTES (213) DE LOS
PORCENTAJESDE PARTICIPACiÓNDELTOTALDE PROPIETARIOS.
MAYORIASREQUERIDASPARALAADOPCiÓNSEACUERDOS.
TODOSLOSPROPIETARIOS,INCLUSOLOSNO HÁBILESY AQUELLOSQUE
NO CONFORMEN LA JUNTA DE PROPIETARIOS, HAYAN O NO
PARTICIPADOEN UNA SESiÓN, Asl COMO LOS ARRENDATARIOSY
POSEEDORESNO PROPIETARIOS,EN LO QUE LES CORRESPONDA,
QUEDANSOMETIDOSA LOSACUERDOSADOPTADOSPOR LA JUNTADE
PROPIETARIOS.(Lo resaltado es nuestro)

El artículo referido establece que los acuerdos que requieren mayoría

calificada deberán adoptarse con el voto conforme de los propietarios de las
dos terceras partes de ios porcentajes de participación del total de
propietarios; lo cual no es claro, ya que el articulo 148 del reglamento de la
Ley 27157, señala que en tal caso, se requiere del voto conforme de los
propietarios de secciones de propiedad exclusiva que representen los dos
tercios de las participaciones en los bienes comunes incluyendo los
porcentajes de quienes renunciaron a la Junta; debiendo por tanto aclararse
dicho texto del articulo 20 del reglamento presentado.

En consecuencia, corresponde confirmar el numeral 5 de la observación.

14. De otro lado, el registrador solicita que se aclare el reglamento interno

en el sentido que las funciones asignadas al administrador corresponde a
las funciones del tesorero-administrador.
La Ley 27157 no contiene disposiciones que regulen la administración de la
edificación. Su Reglamento el D.S.N' 008-2000-MTC, en cambio señala en
el articulo 151' que toda edificación deberá contar con un Administrador
General, quien velará por el adecuado funcionamiento y conservación de
los bienes y servicios comunes. La designación será efectuada por la Junta
de Propietarios y podrá recaer en:
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva,
propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurídica especialmente contratada para tal
función.

Asimismo, en el artículo 1520 del mismo reglamento, señala las funciones

que tendrá el Administrador general asi como las demás que establezca el
reglamento interno10.
De lo expuesto, la normativa urbanistica ha reservado para el Administrador
General de la edificación, el ejercicio exclusivo de actos de administración
interna, relacionados al mantenimiento y control de los bienes y servicios
comunes de la edificación, en beneficio de los propietarios; es decir, no se
irradia a la esfera de los terceros y no tiene los efectos indirectos que
justifiquen una exteriorización más allá de quienes se conducen como
propietarios de la edificación, por tanto dicha figura del administrador
general puede estar contemplado en el reglamento interno.

15. Ahora bien, en el articulo 17 del reglamento interno presentado, consta

que la directiva de la junta de propietarios está conformada por el
presidente y el tesorero - administrador, este último se encargará de hacer
cumplir los acuerdos de la junta.

Sin embargo, del contenido del citado reglamento interno, no constan las
funciones del tesorero-administrador,sino del administrador de la
edificación, cuyo texto es el siguiente:

CAPITULO ---QUINTO
ADMINISTRACiÓN DE LA EDIFICACiÓN

ARTIcULO 23': FUNCIONES

EL ADMINISTRADOR CUMPLIRÁ LAS SIGUIENTES FUNCIONES:
A) HARA CUMPLIR LOS ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS Y
EJERCER TODAS LAS FUNCIONES QUE LA JUNTA O REGLAMENTO
INTERNO LE ASIGNEN.
(... )
EL TESORERO - ADMINISTRADOR DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, ES
ELEGIDO ENTRE LOS PROPIETARIOS HÁBILES QUE LA INTEGRAN Y

10 Articulo 152.- Funciones

El Administrador General cumplirá las siguientes funciones:
a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su mantenimiento, limpieza, y
preservación.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes,
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estén al dia.
d) Llevar las cuentas de la administración y/o los libros contables cuando estos sean exigibles por
ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas periódicas a las secciones de propiedad exclusiva, con el objeto de
verificar que no se realicen acciones contrarias a las establecidas en el Reglamento Interno o que
afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de Propietarios, para
su aprobación.
g) Llevar los libros de actas al dia, asumiendo las funciones de Secretario de la Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer todas las funciones que
la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las demás que establezca el Reglamento Interno.
 RESOLUCiÓN No. - ~í3Y -2018-SUNARP-TR-L

DEBE EJERCER EL CARGO POR UN PERIODO DE DOS AÑOS, SIENDO

REELEGIBLE CUANTAS VECES SE DESEE. (Lo resaltado es nuestro)

De lo transcrito, vemos que el articulo 17 se menciona la figura del tesorero-

administrador como miembro de la directiva de la junta de propietarios;
mientras que en el artículo 23 regula las funciones del administrador de la
edificación en el cual se encuentra hacer cumplir los acuerdos de la junta de
propietarios, no habiendo certeza si ambos tratan del mismo directivo o son
diferentes, por lo que resulta necesario que se aclare, mediante documento
privado con firma certificada notarial.

Es conveniente la aprobación de un reglamento interno que no lleve a

dudas respecto de los cargos directivos, para la mejor convivencia al interior
de la edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad
común.

En consecuencia, se confirma el numeral 6 de la observación formulada.

16. En cuanto a la presentación cautiva de partes notariales la Sétima

Disposición Complementaria, Transitoria y Final del Decreto Legislativo N°
1049", dispone:

"Sétima.- La presentación de partes notariales y copias certificadas en los

distintos registros del Sistema Nacional de los Registros Públicos, según
corresponda, deberá ser efectuada por el notario O por sus dependientes
acreditados ante la SUNARP.
Luego de la presentación, el notario podrá entregar la solicitud de
inscripción del título al interesado para que éste continúe la tramitación del
procedimiento, bajo su responsabilidad.
Excepcionalmente, a solicitud y bajo responsabilidad del interesado, los
partes notariales y las copias certificadas podrán ser presentados y
tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. El notario al
expedir el parte o la copia certificada deberá consignar en estos
instrumentos el nombre completo y número de documento de identidad de
la persona que se encargará de la presentación y tramitación.
Para la presentación de los instrumentos ante el Registro, el notario
acreditará a su dependiente a través del módulo "Sistema Notario" que
administra la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos -
SUNARP. Tratándose de la excepción prevista en el párrafo precedente, el
notario incorporará en el Módulo "Sistema Notario" los datos de la persona
distinta que presentará el parte notarial o la copia certificada.
Las oficinas regístrales no admitirán, bajo responsabilidad, la presentación
de testimonios o boletas notariales".

(El subrayado es nuestro)

La finalidad de la norma citada es la de garantizar la autenticidad de los

traslados de los instrumentos públicos y de las copias certificadas que
sustentan las inscripciones de los actos o derechos en los diversos registros
del Sistema Nacional de los Registros Públicos, ello en atención a que se
habían detectado reiterados casos de falsificaciones de títulos con la regla
de la libre presentación de titulas que hasta entonces habla regido.

De alli que como medida de precaución se considere como regla general

que el único que puede presentar los títulos en el Registro es el notario ante

t1 Se dictó el Decreto legislativo del Notariado, publicado en el diario oficial "El Peruano" el

26/612008, encon1rándose vigente desde el 271612008.

quien se extiende el instrumento público o que otorga la copla certificada,
admitiéndose a su vez la presentación por parte de sus dependientes
acreditados.

Como excepción a dicha regla se considera que la presentación del titulo

podrá ser efectuada por persona distinta, para lo cual se requiere que al
expedir el parte o la copia certificada, el notario consigne en estos el
nombre completo y número de documento de identidad de la persona que
se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte o copia
certificada.

17. Adicionalmente, se requiere que el notario Incorpore en el Módulo

"Sistema Notario" de la SUNARP los datos de la persona distinta que
presentará el parte notarial o la copia certificada.

Por ello hasta las personas que tengan legítimo interés en la inscripción de
un titulo deberán viabilizar su inscripción a través de la presentación del
parte notarial o de la copia certificada, directamente por el notario o sus
dependientes acreditados o solicitar su autorización al notario que en el
mismo parte consigne su nombre y documento de identidad, además de
incorporarlo en el referido Módulo, y así podrá encargarse de la
presentación.

18. La Resolución N° 115-2015-SUNARP-SN aprobó la Directiva N° 5-2015-

SUNARP/SN12,que regula el procedimiento para que los notarios puedan
ingresar la infomnación de sus dependientes en el módulo denominado
"Sistema Notario". así como los sellos, firmas u otra información utilizada en
la prevención de la falsificación de la documentación que presentan los
notarios al Registro.

De acuerdo al numeral 6.1 de la Directiva N° 5-2015-SUNARP/SN,

corresponde al notario solicitar su acceso al módulo "Sistema Notario".
Dicha Directiva había previsto el carácter potestativo del módulo
denominado "Sistema Notario" en el sentido que el notario podía solicitar su
ingreso al módulo o, en su defecto, el Jefe de la Unidad Registral
procedería a ingresar los datos del notario y sus dependientes sobre la
base de la información en soporte papel proporcionada por este profesional
a los Registros Públicos.

Sin embargo, dicha situación varió a partir de la dación del Decreto

Legislativo N° 1232, publicado en el diario oficial "El Peruano" el 26/9/2015,
en virtud del cual se modificó e incorporó diversos artículos y Disposiciones
Complementarias Transitorias y Finales al Decreto Legislativo N° 1049.

Una de las Disposiciones Complementarias, Transitorias y Finales

incorporadas al Decreto Legislativo del Notariado es la Décimo Primera,
cuyo texto es como sigue:

"El módulo denominado Sistema Notario aprobado por la

Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. SUNARP es de
uso obligatorio para los notarios. El notario deberá incorporar, modificar
o eliminar la información que se encuentre habilitada en el mencionado
sistema para coadyuvar a contrarrestar el riesgo de la presentación de
documentos notariales falsificados.

12 Publicada en el diario oficial "El Peruano" el 21/412015

 RESOLUCIÓN No.• }\ S'1 .2018.SUNARp.TR.L

Serán rechazados por el diario de la oficina registra' la presentación

de titulos realizados por el notario, su dependiente acreditado. o por
persona distinta que no hayan sido incorporados en el módulo
Sistema Notario.
Cuando el notario no tenga las facilidades tecnológicas, el Jefe de la
Unidad Registral de la Zona Registral del ámbito geográfico
correspondiente al domicilio notarial orientará sobre el empleo del módulo
Sistema Notario, dándole las facilidades a fin de acudir a la Oficina
Registral para acceder a Internet.
La información de los dependientes de notaría que fueron acreditados ante
el Registro con la presentación de una solicitud en soporte papel s610
tendrá eficacia por el plazo de noventa (90) días calendaríos contados
desde el día siguientede la publicaciónen el DiarioOficialEl Peruanode la
presentedisposición".
(Lo resaltado es nuestro)

De la disposición antes transcrita se colige que el módulo "Sistema Notario"

ahora es de uso obligatorio para los notarios.

19. En ese sentido, estos profesionales del derecho deberán solicitar la

incorporación, modificación o eliminación de sus sellos, firmas u otra
información respecto de ellos o sus dependientes acreditados que a la
fecha se encuentre habilitada en el mencionado módulo. A mayor
abundamiento, la norma prescribe que la oficina de diario deberá rechazar
ia presentación de titulas efectuada por el notario, su dependiente
acreditado u otra persona distinta cuyos datos no hayan sido incorporados
en el citado módulo.

20. En el presente caso, la Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza

autoriza la presentación del titulo ante los Registros Públicos a Iris Janet
Pérez Miñano. Asimismo, revisado el Sistema Módulo Notarios vemos que
ha sido incorporada por la citada notaria como un tercero habilitado para la
presentación de los documentos adjuntados en el titulo venido en grado,
cumpliéndose así con la presentación cautiva.

Ahora, si bien es cierto lo que señala el registrador que en el mismo módulo

de notarios consta que la presentación de documentos es ante el Registro
de Persona Jurldica y no Registro de Predios; sin embargo, dicha
discrepancia no es materia de calificación sino la seguridad que la
presentante del titulo es la misma persona autorizada por el notario y no
otra persona; además podemos considerar que hubo un error en la mención
del tipo de registro, ya que el reglamento interno y la junta de propietarios,
son actos que se inscriben únicamente en el Registro de Predios y no en
otro registro.

En consecuencia se revoca el numeral 7 de la observación formulada por

el registrador.

Con la intervención del Vocal (s) Esbén Luna Escalante autorizado

mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral N° 161-2018-
SUNARP/PT del 28/6/2018

Estando a lo acordado por unanimidad;

RESOLUCiÓN
 REVOCAR el numeral 7 y CONFIRMAR los demás extremos de la
observación fonmulada por el Registrador Público del Registro de Predios
de Lima al título señalado en el encabezamiento, conforme a los
fundamentos vertidos en el análisis de la presente resolución.

e y comuníquese.

EZTORRES
enta de la Primera Sala
del Tribunal Regi ral

./
ORóÁLAMdHíOALG
Vocal del Tribunal Regi al

T ríbunalfResoluciones20181249777 -20
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