Minísteri6 ,¡ ": ',.

' ;-::: ,

.dé Justiticf;"::,'" : ;', ::',', "

.v l?"er~i:Hc?sJ;:t!i!~~f\OS."
• , >, .L; " ,"'".'
\.~,.l~;.;.\
••.,~..• ,
,)
.'

RESOLUCiÓN DEL PRESIDENTE DEL TRIBUNAL REGISTRAl

N° 258-2012-SUNARP/PT

Lima, 22 de agosto de 2012.

CONSIDERANDO:

Que, de acuerdo al articulo 28 del Resolución Suprema N" 135-2002-JUS,

que aprueba el Estatuto de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos,
el Tribunal Registral .es el Órgano de Segunda Instancia Administrativa con
competencia nacional conformado por Salas descentralizadas e itinerantes;

Que, ,de conformidad con lo prev.isto en el literal c) del articulo 64 del

Reglamento de Organizaciones y Funciones de la SUNARP aprobado mediante'
Resolución Suprema N° 139-2002-JUS, es función del Tribunal Registral aprobar'
precedentes de' observancia obligatoria en los Plenos Registrales que para el
efecto se convoquen;

Que, en la sesión ordinaria del Nonagésimo Cuarto Pleno del Tribunal

Registral, modalidad presencial, realizado el dia 10 de agosto de 2012, se aprobó
• un (01) precedente de observancia obligatoria;

Que, el articulo 32 del Reglamento del T'lbunal Registral, aprobado por

Resolución de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos N° 263-
2005-SUNARP/SN del 18 de octubre de 2005, prescribe que "los acuerdos del
Pleno Registral que aprueben precedentes de observancia obligatoria establecerán
las interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las instancias registrales,
en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin
efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o
norma modificatoria posterior";

Que, de conformidad con el articulo 33 del Reglamento del Tribunal Registral

y el artículo 158 del Texto Único Ordénado del Reglamento General de los
Registros Públicos, aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional
de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP-SN del 18 de mayo de 2012, "Los
precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben
publicarse en el diario oficial "El Peruano", mediante Resolución del Presidente del
Tribunal Registral, siendo de 'obligatorio cumplimiento a partir del dia siguiente de
su publicación en dicho diario. Adicionalmente, dicNos precedentes, conjuntamente
con las resoluciones en las que se adoptó el criterio, se publicarán en ./a página
web de la SUNARP"; ",
-~ "' ..

Estando a la facultad conferida por el artículo 7 numerales 8) y 9) del

Reglamento del Tribunal Registra!.

SE RESUELVE:

ARTíCULO PRIMERO: Disponer la publicación del precedente de

observancia obligatoria aprobado en la Sesión Ordinaria del Nonagésimo Cuarto
Pleno del Tribunal Registral de la SUNARP, realizado el día 10 de agosto de 2012,
cuyo texto se incluye en el anexo que forma parte integrante de la presente
resolución,

Página 1 de 3
 ARTíCULO SEGUNDO: Los precedentes antes indicados serán de
obligatorio cumplimiento a partir del dia siguiente de la publicación de la presente
resolución.

Regístrese, comuníquese y publíquese.

Página 2 de 3
r
ANEXO DE LA RESOLUCiÓN N° 258 -2012-SUNARP/PT

PRECEDENTE DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA

1. LAS RESTRICCIONES CONVENCIONALES DE LA PROPIEDAD.

"Las restricciones convencionales de la propiedad establecidas por pacto no
pueden comprender los atributos de enajenación o gravamen del bien, salvo que la
Ley lo permita, conforme con lo previsto por el artículo 882 del Código Civil, pues
existe un interés superior de que los bienes circulen libremente en el mercado."

Criterio sustentado en la Resolución N° 207-2004-SUNARP-TR-T del 25.11.2004

W:\PRESIDENCIA TR 2012\Res. 258-2012.doc

AM

Página 3 de 3
I

SUNARP
TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N° 207-2004-SUNARP-TR-T

Trujillo, veinticinco de Noviembre de dos mil cuatro

APELANTE CASONAINVER S.A.

TíTULO N° 30667-2004 del 03'()9-2004
RECURSO 174-2004
REGISTRO PREDIOS
ACTO CANCELACION DE.ASIENTO REGISTRAL
•
SUMILLA

RESTRICCIONES A LAS FACULTADES DEL TITULAR

Estimando que están fuera de toda consideración por mandato legal

las restricciones a las facultades del titular para enajenar o gravar un
bien, se concluye que el inciso 5) del artículo 2019 incide sobre
restricciones de las facultades del titular referidas sólo a derechos
reales limitados, como el usufructo.

1. ACTO CUYA INSCRIPCiÓN SE SOLICITA Y

DOCUMENTACiÓN PRESENTADA.

Casonainver SA, debidamente representada por sus apoderados

Fernando Ulises Murgia Graham y Amina Catalina León Aponte, solicitó la
cancelación por caducidad de la reserva de aires que a partir de los cinco
metros lineales sobre el suelo se hizo a favor de Juan Cassinelli Chiappe en
el inmueble ubicado en el Jr. Ayacucho N° 769-779-785 de la ciudad de
 Trujillo. El presentante considera que dicha circunstancia, que obra
expresamente en el asiento 1 de fojas 271 del tomo 105 del Registro de
Predios de Trujillo, constituye una restricción a las facultades del titular que
a la fecha se encuentra caduca al haber transcurrido más de 10 años desde
su inscripción en el registro.

11- DECISiÓN IMPUGNADA

El Registrador Robert Zavaleta Neyra tachó el título. El fundamento de

la denegatoria es el siguiente:
"Se tacha el presente por cuanto el comprador sólo adquirió el derecho de
propiedad del inmueble hasta los 5.00 metros sobre el nivel del suelo,
reservándose el vendedor el derecho de propiedad sobre los aires.
Esta es una estipulación que contiene un derecho real de propiedad y no un
gravamen, ni carga, por lo que no es cancelable por las .normas de la Ley
26639.
Base Legal: Art. V del T.P. y arto 42 del Reglamento General de los
Registros Públicos; arto2011 del C. C.; Ley 26639."

FUNDAMENTOS DE LA APELACiÓN

El apelante señala lo siguiente en su escrito impugnatorio:

a) Que el articulo 3 de la Ley 26639 establece hasta seis supuestos de .
cargas y gravámenes que, vencido el término de diez años sin que
hayan sido renovados, se extinguen de pleno derecho. Entre ellos se
encuentran las restricciones a las facultades del titular del derecho.
inscrito.
b) Que el asiento 01 de fojas 271 del tomo 105 del Registro de Predios
contiene claramente una limitación del derecho de propiedad pues
restringe edificar más allá de una determinada altura. Esta limitación no
puede entenderse como un derecho sobre los aires, dado que todos los
propietarios han venido ejerciendo el derecho real de propiedad en
forma absoluta y sin restricción alguna. .
e) Que esa circunstancia tampoco puede concebirse como derecho real de
propiedad dado que los aires no pueden ser objeto de transferencia
alguna si es que no cuentan con una serie de requisitos como, por
ejemplo, que la reserva de. aires se haga sobre un inmueble ya
construido, que se genere una partida independiente o que se precisen
las áreas comunes. En el caso bajo análisis, el derecho de aires naceria
r
RESOLUCiÓN N° 207.2004-5UNARp.TR.T

siempre que exista una edificación que se inicie en el suelo y llegue

. hasta los cinco metros de altura, lo cual es abiertamente contrario a la
existencia del derecho real de propiedad que por naturaleza debe
contar desde su génesis con todos sus atributos, como son el usar,
disfrutar, disponer o reivindicar. Si falta alguno de estos atributos desde
el inicio, simplemente no puede llamarse derecho de propiedad, sino
cualquier otra figtJra contractual innominada.
d) Que el Código Civil reconoce un sistema de numerus clausus de
derechos reales, quedando prohibido crear derechos paralelos o
parecidos, como ha ocurrido en el presente caso. Por tal razón no existe
un derecho de aires sino una limitación contractual del derecho de
propiedad, y dado el tiempo transcurrido sin que exista renovación, se
ha extinguido conforme con el articulo 3 de la Ley 26639.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El inmueble ubicado en la calle Ayacucho N° 635 de la ciudad de

Trujillo, primigeniamente se independizó en el asiento 1 de fojas 271 del , "

tor.no 105 del Registro de Propiedad Inmueble de Trujillo. Actualmente obra, '::i
en la partida electrónica 11002083.'" , '".

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el Vocal Hugo Echevarría Arellano.

Estando a los fundamentos de la tacha y a los argumentos del

apelante, la cuestión a dilucidar en la presente resolución es determinar si
la reserva de aires de un inmueble hecha a favor de una persona constituye
una restricción en la facultad del titular del terreno sujeta a caducidad en
virtud de lo dispuesto en la Ley 26639.

VI. ANÁLISIS

1.- Mediante escritura pública del 08-04-1946 extendida ante el Notario de

Trujillo, Agustín P, Masías, Juan Casinelli Chiappe vendió a favor de
Enrique Casinelli Chiappe y Angélica Pretell de Casinelli una casa ubicada
en el Jirón Ayacucho N° 635 de la ciudad de Trujíllo. Consta del titulo como
del asiento de inscripción la referencia de que sólo fue materia de
transferencia a favor de los compradores la propiedad del inmueble hasta 5
metros sobre el nivel del suelo, pues el vendedor se reservaba pleno y
exclusivo derecho de propiedad sobre los aires a partir de dicha altura y
para construir pisos altos sobre la fábrica.

2.- El interesado solicita la cancelación de este dato que obra en el asiento

registral porque considera que se trata de una restricción al derecho de
propiedad que ha caducado en virtud de lo previsto en el artículo 3 de la
Ley 26639. Esta norma establece que las inscripciones de las hipotecas, de
los gravámenes y de las restriociones a las facultades del titular del
derecho inscrito y las demandas y sentencias u otras resoluciones que a
criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles, se extinguen a
los 10 años de las fechas de las inscripciones, si no fueran renovadas.
Corresponde enton~s establecer en el presente caso si la referida reserva
de aires que obra expresamente en el registro constituye una restricción al
derecho de propiedad del titular registral, o por el contrario, tiene otra
naturaleza ..

3.- El artículo 2019 del Código Civil contiene la relación de actos y

derechos inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble, y entre ellos,
en el inciso 5), considera a las restricciones a las facultades del titular del
derecho inscrito. La Exposición de Motivos de dicho código señala que este
inciso alude a la posibilidad de que el titular de un derecho inscrito tenga
determinadas' restricciones establecidas contractualmente (pacto de no
arrendamiento) o por iniciativa del titular del derecho, con arreglo a ley,
como el caso del patrimonio famUiar. Agrega que no se hace referencia a
las restricciones establecidas legalmente, por estimarse que en estos casos
la publicidad de la leyes suficiente.

4.- ¿A qué tipo de restricciones se refiere e: inciso 5) del artículo 2019 del
Código Civil? El artíéulo 926 de este cuerpo normativo establece que las
restricciones a la propiedad establecidas por pacto, para que surtan efecto
respecto de terceros, deben inscribirse en el registro respectivo. Por otro
lado, el artículo 882 del mismo código precisa que no se puede establecer
contractualmente la prohibición de enajenar 6 gravar, salvo que la ley lo
permita. Estimando que están fuera de toda consideración por mandato
legal las restricciones a las facultades del titular para enajenar o gravar un
bien, se concluye que el inciso 5) del artículo 2019 incide sobre
 RESOLUCIÓN N° 207-2004-SUNARP-TR-T

restricciones de las facultades del titular referidas sólo a derechos reales

limitados, tales como el usufructo, el uso, etc. De allí la explicación que en
la Exposición de Motivos se haya'hecho mención, como ejempló, el pacto
de no arrendamiento, en virtud del cual el propietario se veria limitado en la
facultad de transferir el uso de un bien.
Entonces, dentro de la temática de la Ley 26639, las restricciones a
las facultades del titular sujetas a caducidad por el transcurso del tiempo
son aquellas referidas a derechos reales limitados.

5.- A consideración de esta Sala, la situación jurídica de la que hace

referencia el asiento 1 de fojas 275 del tomo 105 del Registro de Predios de
Trujillo, tiene otra naturaleza. Se trata en estricto de un derecho real de
propiedad que se constituyó a favor del vendedor Juan Cassinelli Chiappe,
y que aparece perfectamente definido pues ~e ejerce a partir de los 5
metros del suelo del ¿rea vendida y sobre la fábrica que los compradores
construirían sobre la misma. Demuestra este dato que los contratantes
definieron los alcances y límites de cada uno de sus derechos, aún cuando
el ejercicio del segundo, el que recae sobre los aires, estaba sujeto a \Jna...
suerte de condición suspensiva: su eficacia depende de que previamente
exista una fábrica sobre el terreno. . ...
Entendiendo que los contratos deben negociarse, celebrarse y ..
ejecutarse según las reglas de la buena fe y común intención de las partes,
la referida disposición debe entenderse inmersa dentro de esta filosofia, lo
que supone colaboración efectiva de 105 contratantes para concretar el
objeto del convenio. En este orden, el comprador (y cualquier otro que se
encontrara vinculado con esta disposición en tanto se halla publicitada en el
registro) debe ordenar su conducta a fin de procurar el ejercicio efectivo del
derecho del vendedor.
Es evidente que la dirección teleológica de la vol.untad común fue
establecer dos planos espaciales: la del suelo y hasta los cinco metros de
altura, a favor del comprador, y el que se extiende a partir de los cinco
metros, y en todo cuanto sea posible su explotación, a favor del vendedor.

6.- Dado el tiempo en que se realizó esta inscripción (1946), época en que
se carecía de una legislación qu~ regulara adecuadamente 105 ~upuestos
de propiedad horizontal o venta de aires, resulta iluso pretender ahora que

l" _
la .misma cumpla estrictamente .Ias exigencias que prevé la normativa
vigente sobre este asunto.
Sin perjuicio de ello, dicho acuerdo con efectos reales se encuentra
debidamente publicitado en el registro de modo que resulta oponible erga
omnes.

Estando ala acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCiÓN

CONFIRMAR la tacha formulada por el Registrador Público Robert Zavaleta

Neyra al título venido en grado por sus propios fundamentos y los
señalados en la presente resolución.

o N l
Presl ente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral

n
HUGOECH~RR~AR~ANO
'
Vocal del Tribunal Registral