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Sistemas a través del cual se otorga un crédito hipotecario

Dos son los sistemas a través de los cuales se otorga este tipo de crédito:
mutuos hipotecarios endosables y emisión de letras hipotecarias.

Mutuos Hipotecarios endosables.

Es un crédito en dinero otorgado por una institución financiera. Se le
denomina "endosable", ya que, una vez pagado el vendedor, la mutuaria
puede ceder dicho mutuo a instituciones expresamente autorizadas por la
ley. Estas son las Compañías de Seguros, los Fondos de Inversión
Inmobiliarias, las Sociedades Inmobiliarias reguladas por el D.L. 3.500 que
norma los Fondos de Pensiones y las Sociedades Securitizadoras regidas por la
Ley de Valores. En el sistema de mutuos hipotecarios el crédito solicitado por
el cliente por lo general no puede sobrepasar el 80% del valor de la
propiedad.

Letras Hipotecarias

Lo que se presta son letras de crédito hipotecario, las que, por un mandato
que consta en la misma escritura de venta, la institución de crédito (bancos e
instituciones financieras), hace vender en la Bolsa de Comercio de Santiago.
La letra hipotecaria es un instrumento que permite al banco tomar deuda a
largo plazo para financiar la compra de viviendas, haciendo este de
intermediario entre quien pide el crédito y quien está dispuesto a colocar
recursos (AFP, Cías. de Seguros). En el caso de las letras el banco asume una
deuda ante los tenedores de la letra. Son estos últimos lo que colocan el
dinero a crédito. A su vez el cliente asume un compromiso con el banco.
Mediante este sistema se financia hasta el 75% del valor de la propiedad. A
través de créditos complementarios es posible acceder a financiar un
porcentaje mayor.

De qué manera puede afectar al solicitante la diferencia entre uno y otro
sistema.

Mediante el sistema de Mutuo Hipotecario se asegura al adquiriente de una
vivienda la recepción del 100% del crédito hipotecario pactado, debido a que
no requiere emitir ni vender letras de crédito en el mercado. La letra en
cambio, puede ser vendida a un porcentaje menor de su valor de emisión,
que fue el ofrecido al solicitante del crédito. Estas letras son compradas por
inversionistas, que dependiendo de la institución emisora, el momento
económico del país y otros elementos de análisis, puede comprar esas letras
a un valor menor al que representan las respectivas letras, produciéndose
una pérdida que deberá asumir el solicitante, sin perjuicio de deber el monto
original y de cancelar los costos de comisión de venta al respectivo Corredor
de Bolsa.

De ahí que no es comparable la tasa ofrecida en un mutuo que la ofrecida en
una letra si en esta última no se considera el riesgo que sea transada bajo el

Pero la tasa de interés no es arbitraria. son reajustables (en base a las variaciones del IPC o de la Unidad de Fomento). todos los instrumentos de renta fija. y para ello los compara con los rendimientos que entregan instrumentos de similar plazo. al 7%. En Chile. ya que los recursos al provenir del mercado de capitales por medio de la venta de dichos instrumentos. Aquella sobre la cual se define el dividendo para un monto y para un plazo dado previo a la incorporación de seguros. aquella que se comunica al público y que normalmente es la que se publicita. y en consecuencia la tasa queda expresada en términos reales y anuales.100% de su valor. TIR La tasa interna de retorno (TIR) es la rentabilidad efectiva en términos anuales que obtiene un inversionista que posee un bono u otro instrumento financiero desde la compra hasta su liquidación. En el caso de una . por ejemplo. Algunas instituciones garantizan la venta de las letras a un 100% pero habitualmente no lo hacen. Tasa informada en créditos hipotecarios. entre los que se encuentran las letras hipotecarias. TIR o Tasa Interna de Retorno para letras hipotecarias Es una medida de rendimiento esperada de una inversión. El interés es el beneficio en dinero que percibe una persona (natural o jurídica) por prestar un cierto capital por un período de tiempo dado. Si un inversionista (AFP. Esta es la tasa de emisión. Las letras se emiten por las instituciones financieras a una cierta tasa. CONSIDERACIONES RESPECTO A TASAS DE INTERÉS EN CRÉDITOS HIPOTECARIOS. compañías de seguro) compra una letra es porque espera de ella una cierta ganancia en un determinado plazo. dependen de la tasa que le exijan los inversionistas (TIR). Letras Mutuos Tasa de emisión TL TM Comisión CL Tasa informada TL+CL TM Tasa de emisión en letras hipotecarias. Tasa de Interés Costo de solicitar dinero.

2%).En Mutuos: La tasa informada de un mutuo hipotecario (TM) para un monto y plazo dados. un instrumento que emite el Banco Central a una determinada tasa. De ahí la importancia de la “venta de las letras”. Como la letra se emite con una tasa que no se puede modificar (7. debe ser competitiva con la tasa de referencia. que se fija por un TIR definido por la misma institución que lo ofrece. Para el caso del ejemplo. Esta más la comisión entrega una tasa de referencia.3 + 0. es comprándola por debajo de su valor de emisión o valor par.2%).0% del ejemplo). diferente. y para una institución dada. por ejemplo. (7.2) El dinero conseguido es el que se traspasa al cliente. Estas son las publicadas por Portalinmobiliario. El inversionista. más el riesgo del banco emisor y otros factores.7 = 7. Diferencia entre tasa informada y TIR De esta forma. TIRM + Comisión Letras = Tasa referencia Ejemplo. la pérdida cuando se produce debe ser asumida por él. se le exija una TIR o rendimiento. mensual y diario para diferentes años de vencimiento. dentro de un mismo plazo. . 2. a un 97% (7/7. TIRM para Letras Hipotecarias como referencia a tasas informadas.com. de los boletines de la Bolsa de Comercio de Santiago se puede obtener información sobre las tasas internas de retorno medias (TIRM) real.En letras: La TIR para un plazo dado. normalmente algo superior (por ejemplo 7.0 1. Respecto de las ventas de las letras. La TIR es diferente para los distintos plazos y distintas. De ahí que la TIRM para un cierto número de años de vencimiento es una referencia de la tasa real definida por el mercado. caso 20 años: 6.. se comparará con el rendimiento del llamado PRC (o Pagaré Reajustable con Cupones) a 20 años.letra de 20 años. es equivalente a la tasa de emisión (TL) que debiera tener una letra para que no existiera diferencias en su venta.0%) la única forma en que el inversionista obtenga el retorno esperado (7. y por lo tanto. TIRM o Tasa Interna de Retorno Media. exigirá una TIR dependiendo del nivel de retorno que le entregan los PRC.. anual. según banco emisor. puede ocurrir que una letra emitida por la institución financiera a una cierta tasa.

Este componente va variado en el tiempo. se debe tener en cuenta que la TIR es muy dinámica. Segundo: se debe tener en cuenta que la tasa para un mismo plazo puede variar en forma importante. hacia el final del período. Tercero: La TIRM más la comisión que cobra el banco es la que debo internalizar para el calculo de un dividendo. la mayor parte del componente del dividendo es pago de intereses. En los primeros dividendos. incluso inferior a la tasa informada. Cuarto: la TIRM es una referencia y ningún caso el único parámetro que debe ser tomado en cuenta. COMPONENTES DEL DIVIDENDO El dividendo es la cuota mensual que paga el deudor por el crédito hipotecario. Advertencia No obstante la tendencia de la TIRM entrega un elemento a considerar. . Esto significa que: no porque una tasa informada por una institución para un plazo sea menor que la TIRM significará que necesariamente habrá una pérdida. Primero: que las TIRM informadas corresponden a promedios.Consideraciones para comparar TIRM con tasas informadas en letras y mutuos. si se está en un período final de pago de dividendos de un crédito. según sea el monto solicitado. es muy poco lo que se amortiza. Este incluye: Dividendo sin seguros Seguros Amortización Interés Comisión. en general no conviene prepagar. Al contrario. Pago de intereses: es el valor del dinero. Al contrario. Se expresa en una tasa anual. Seguro de Seguro de Total a pagar del capital desgravamen incendio y terremoto Amortización del capital: Es la cantidad correspondiente al pago del capital prestado. hasta meses. UF más la tasa. A este total se suman. después de la contratación del crédito. ya que esa institución le puede haber sido aplicado una TIR más cercano. cambia diariamente y no es posible predecir con exactitud qué ocurrirá al momento de las ventas de las letras que se produce muchos días. Por este motivo hay que analizar muy bien si conviene comprar con un plazo largo (20 años) pensando en vender al poco tiempo. ejemplo 3 años. además los seguros para obtener el dividendo Final. la mayor parte corresponde al capital.

etc. la compañía de seguros entrega los fondos al banco. la compañía entrega los fondos al banco y éste tiene dos opciones: cubrir la deuda o entregar los recursos al cliente para que éste regularice los daños. En caso de que exista un excedente a favor del cliente después de pagada la deuda. montos. o no está afecto al prorrateo). su destino se gestiona internamente. Comisión: corresponde al monto a pagar por concepto de comisión que cobra el banco por la administración del crédito (letras hipotecarias). en caso de fallecimiento del deudor. como ser de Primera Pérdida (lo que implica que al momento de indemnizar un siniestro no se discute el valor asegurado. La comisión puede variar según parámetros propios de la institución por características del solicitante. GASTOS ASOCIADOS A LA OPERACIÓN Gastos que debe incurrir un solicitante de crédito para que éste sea cursado: . algunas instituciones pueden poner dificultades si no se hace a través de ellas. tanto de incendio como terremoto. si bien puede ser muy conveniente en un período por ser muy bajo. Por esta razón se debe analizar las condiciones de prepago y la tasa máxima a que puede llegar en caso que las condiciones se tornen adversas. Si lo hace a través del banco. cuando ocurre un siniestro en una propiedad con garantía hipotecaria producto de un crédito y la pérdida es total. En caso de daños parciales. el cobro del seguro se hará a través de los dividendos. A partir del 2001 los intereses por concepto de créditos hipotecarios son descontados del total de la base imponible.Lo más habitual es que esta tasa sea fija durante todo el período. En materia de seguros. Seguro de incendio y terremoto: el seguro lo puede obtener a través de la misma institución financiera por la cual gestiona el préstamo. En este último caso. Esto último es la práctica más habitual. se debe tener en cuenta la cobertura. Algunos tienen coberturas especiales. pues pueden existir otras deudas en el banco que utilicen garantía general. o hacerlo de manera particular. plazos. éstas son diciembre o julio de cada año. De hecho. en general dos fechas para renovarlos. donde la aseguradora se encarga de endosar el seguro en favor del banco. el cual siempre los aplica a la deuda. significando una disminución en los impuestos. Pero también puede ser variable. A grandes rasgos. y no están afectos a depreciación para efectos de calcular la indemnización. Seguro de desgravamen: seguro de vida destinado a extinguir la deuda pendiente con el acreedor. Esto significa que a siniestros parciales se repone a nuevo. Los seguros son anuales y existen. se debe tener presente que puede variar hasta hacerse claramente inconveniente.

Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces Con la inscripción de la propiedad a nombre de comprador se oficializa el cambio de propiedad del inmueble. Hay que advertir que la institución financiera toma los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador. etc. Valor Referencial: entre 2. antigüedad. Impuesto de timbres y estampillas Corresponde a un porcentaje sobre el monto del préstamo. La tasación considera entre otros antecedentes: superficie del terreno. una tasación. Estudio de títulos y escrituración Estudio de títulos: Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al inmueble por parte de abogados del banco. . terminaciones. Escrituración: redacción de escritura de compra venta. Estos gastos son incluidos en las simulaciones de crédito Hipotecario. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien inmueble. El objetivo general es definir quién es realmente el propietario de la vivienda y su condición en cuanto a hipotecas y gravámenes. sup. 1.5. Cualquier problema con la propiedad como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a las obtenciones de certificados requeridos aparecería en esta oportunidad. • Tasación: • Estudio de Títulos • Notaría • Impuesto de timbres y estampillas • Inscripción en el conservador Tasación Especialistas. Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el comprador solicitante. orientación. Esta tiene por objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco.2% para otras viviendas. barrio. Se considera un 0. Valor Referencial: entre 2 y 5 UF. Valor Referencial: Entre 4 y 7 UF Notaria Corresponde a gastos por servicios notariales relacionados con la legalización del contrato de compraventa. que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un crédito por un monto inferior al requerido. calidad de la construcción.8 y 5. ubicación. realizan por parte del banco.6% para viviendas DFL 2 cuya primera transferencia se realiza dentro de los dos años siguientes a la recepción final. Construida.

. seguros y gastos de operación para un crédito determinado. No obstante. el monto del dividendo. el capital solicitado.Muchos de estos gastos. su valor. en la evaluación que se haga sobre qué crédito es más conveniente es bueno no excluirlos ya que es la institución que otorga el préstamo quien los carga a los gastos operacionales y los traspasa al cliente. Conservador. si es nueva o usada. Se entregan además consideraciones generales para la realización de la operación. Información general relativa al crédito inmobiliario entregada por la institución financiera Recepción formal de antecedentes Corresponde a la entrega por parte del solicitante de los antecedentes requeridos. serán incurridos independientemente si se financia o no la propiedad con crédito hipotecario (Notaría. Listado de Requerimientos de antecedentes legales relativos al inmueble (Deberán ser aportados por el vendedor). La entidad financiera entrega una tasa y comisión. entre otros. Estado de situación Formulario donde junto a antecedentes del cliente y del cónyuge. Solicitud Solicitud de crédito inmobiliario Corresponde al formulario de solicitud que debe ser llenado por el cliente con su identificación antecedentes laborales comerciales. datos del vendedor. Simulación o consulta de crédito Hipotecario Tiene por objeto establecer condiciones generales del crédito. Condiciones del crédito. Listado de Antecedentes requeridos al comprador (deberán ser aportados por el solicitante). ETAPAS EN EL OTORGAMIENTO DEL CRÉDITO HIPOTECARIO. Impuestos). Solicitud de pre-aprobación Corresponde a un formulario que debe ser llenado por el cliente a fin de conocer si es o no sujeto crédito a partir de los datos entregados por él pero sin ser verificados por la institución. mencionados en el punto anterior. debe explicitarse la renta mensual y antecedentes relativos a los activos y pasivos del solicitante. Para esto es necesario conocer el tipo de propiedad.

Cualquier problema con la propiedad como una orden de embargo interpuesta con posterioridad a la obtención de certificados requeridos aparecería en esta oportunidad. realizan por parte del banco. calidad de la construcción. etc. Allí pueden ser adquiridas entre otros. ubicación. antigüedad. por el banco y establecimiento de la hipoteca en favor de la institución financiera. las cuales se transan en las bolsas de valores del país. estableciendo y compareciendo todas las partes involucradas: vendedor. el cual queda en notaría con instrucciones de entrega una vez concluida la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. La tasación considera entre otros antecedentes: superficie del terreno. El objetivo general es definir quién es realmente el propietario de la vivienda y su condición en cuanto a hipotecas y gravámenes. Se identifica claramente la propiedad. que puede ser menor al pactado y por lo tanto estar dispuesto a ofrecer un crédito por un monto inferior al requerido. En esta oportunidad el comprador debe realizar el pago. La cantidad aportada por el comprador.Estudio de títulos Corresponde al análisis de los antecedentes relativos al inmueble por parte de abogados del banco. Este valor puede ser distinto al valor pactado entre el vendedor y el comprador solicitante. Tasación Especialistas. comprador. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces Con la inscripción de la propiedad a nombre de comprador se oficializa el cambio de propiedad del inmueble. orientación. Esta puede ser aprobatoria o de rechazo si existiera alguna anomalía como por ejemplo problema en los títulos de la propiedad. Emisión y liquidación de las letras (sólo Letras Hipotecarias) Cuando el cliente solicita un crédito hipotecario el banco o sociedad financiera emite letras hipotecarias. Construida. el precio de venta. Escrituración Mediante un escrito ante notario público se hace oficial el compromiso de compraventa. Esta tiene por objeto definir el valor comercial que representa la propiedad para el banco. entidad que otorga el crédito. Hay que advertir que la institución financiera toma los resguardos necesarios considerando un valor normalmente conservador. una tasación. por los inversionistas . Lo usual es que este se formalice a través de un depósito a plazo en favor del vendedor. Evaluación y Resolución Como resultado del estudio de títulos por una parte y del informe de tasación se emite una resolución. terminaciones. En esta instancia se confirma la calidad de nuevo propietario del comprador del bien inmueble. barrio. sup.

. que la institución financiera ordenará hacer a los profesionales que corresponda.).institucionales (administradora de fondos de pensiones. Si el título se transa al 100% de su valor. ¿Cómo se acredita la renta requerida? A continuación se indica requisitos habituales. etc. sino que el banco o la sociedad financiera le prestarán un porcentaje menor. Esto no significa que pierda dinero. • Tener un nivel de endeudamiento compatible con el crédito que se solicita. el cual debe demostrar los ingresos suficientes para pagar la cuota por sí solo. esto es. • Contar con seguro de desgravamen (Tramitado por la institución). no superior al 25% de la renta líquida mensual. El precio de venta de las letras depende de la disposición de estos compradores y de la solvencia de la entidad emisora. compañías de seguros. • Contar con una tasación de la propiedad. ¿Se pueden considerar ingresos familiares? Sí. tanto el solicitante como su grupo familiar. Si es Empleado: • Certificado de Renta y Antigüedad. la diferencia debe ser asumida por el deudor hipotecario. ¿Se toman en cuenta los ingresos brutos o netos? En general se consideran los ingresos netos a los cuales se pueden sumar gratificaciones. ¿Si los ingresos no alcanzan. para obtener un crédito se puede sumar los ingresos del matrimonio. se puede tener un co-deudor? La mayoría de los bancos permiten incluir un codeudor. el cliente recibirá la totalidad del crédito que solicitó. • Tener un comportamiento comercial intachable. Requisitos para obtener crédito hipotecario ¿Qué se requiere para obtener un crédito? Para obtener un crédito. Pueden variar de una institución a otra. por los profesionales que la institución designe y que hayan encontrado dichos títulos conforme a derecho. con alguna institución que los otorga. Si se transa por menos. se requiere: • Tener una renta compatible con el dividendo que se va a pagar. • Haberse realizado un estudio de títulos de la propiedad que abarque por lo menos 10 años. preferentemente familiar.

Otro aspecto importante a tener en cuenta. • Certificado de cotizaciones AFP últimos 6 meses. solicitado. ¿Cuál es la edad máxima para obtener un préstamo? La edad actual. • 6 últimas liquidaciones de sueldo. etc. es que los bancos . • 6 últimos pagos de IVA. • Fotocopias de las boletas de los 6 últimos meses. plazo. • Declaración del Impuesto a la renta de los últimos 3 años. • En caso de ser socio. • Certificado de Dominio Vigente y de Gravámenes y Prohibiciones de la propiedad que le genera renta. Si es pensionado: • Recibo de pago de pensiones de los últimos 3 meses. Por lo tanto. 80 en otras. Comerciante o Socio de Empresa: • Declaración del Impuesto Anual a la Renta de los 3 últimos años (del solicitante y de las empresas en que participa). • Fotocopia de los 6 últimos recibos de arriendo de la propiedad que le genera renta. copia de la escritura de la sociedad. • Resolución que otorgó la pensión. • Certificado de cotizaciones AFP últimos 6 meses Si es Vendedor: • Certificado de Renta y Antigüedad. • 3 últimos balances tributarios. Existen alternativas que se adaptarán mejor a sus necesidades específicas ya que las instituciones varían sus condiciones de acuerdo. COMO COMPARAR CRÉDITOS No existe “el” mejor crédito del mercado. Si es Rentista: • Contrato vigente de arriendo. • Contribuciones. Si es Profesional Independiente: • Declaración del Impuesto a la Renta de los 3 últimos años. • 3 últimas liquidaciones de sueldo. al monto. no existe tasa de interés única por institución. tipo de propiedad. Si es Industrial. más el plazo de del préstamos debe sumar máximo 75 años en algunas instituciones.

el dividendo final resulte ser mejor en aquella que presentaba una tasa más alta pero seguros más bajos. Para un mismo plazo. pero se debe tener en cuenta. a quince años... departamento. pero los seguros sean más altos que en otra.Dividendo final Es muy habitual que sólo se haga una comparación por tasa. hay que tener cuidado para comparar dividendo finales siguiendo la forma habitual de comparación a través de simulaciones de crédito hipotecario entregada por cada institución. Estos “ranking” son muy dinámicos. en el sistema de mutuos lo hacen con precios altos y viceversa.com pone a su disposición. Compare para un mismo plazo. puede no continuar siendo la mejor alternativa para un plazo menor. La tasa es muy importante.CONDICIONES NECESARIAS PARA COMPARAR Comparación para una misma propiedad y solicitud del mismo monto. si incluye o no comisión. oficina). y fundamentalmente el monto solicitado. que la tasa publicitada por las instituciones es la mejor tasa pero no la única.manejan estrategias comerciales disímiles: mientras en el sistema de letras algunos logran posicionarse con precios bajos. II. . también lo hará en mutuos. un banco puede ser el más conveniente en créditos en letras para un determinado monto y plazo y dejar de serlo al variar el plazo y el monto. Basta recorrer sitios de Internet para darse cuenta que ninguna es igual a otra y dentro de esta desuniformidad algunas entregan un dividendo sin seguros y otros con. En las condiciones del crédito pueden variar dependiendo el tipo de propiedad (Casa. por ejemplo. Hechos estos alcances a continuación se entregan elementos para comparar alternativas. El consumidor no puede presumir que si una institución financiera ofrece los planes más baratos en letras hipotecarias. especialmente si se considera lo sensible que puede llegar a ser la venta de las letras en el costo final del crédito. Hay que tener presente que una institución puede ser la más conveniente para un determinado plazo y no serlo para otro. De ahí la importancia de las simulaciones que Portalinmobiliario. Puede ocurrir que la tasa sea en una institución la más conveniente. No obstante. El que le da las mejores condiciones a 20 años. y finalmente. o ambos. y sobre todo. Igualmente. De ahí que sea recomendable comparar inicialmente por el dividendo final..QUÉ COMPARAR 1. CONSIDERACIONES PARA COMPARAR ALTERNATIVAS I.

.A qué tipo de crédito corresponde. Algunas instituciones garantizan la venta de las letras a un 100% pero habitualmente no lo hacen. Esta tasa no se fija para todo el plazo –como en los créditos de tasa fija. el momento económico del país y otros elementos de análisis.que la ofrecida en una letra si en esta última no se considera el riesgo que sea transada bajo el 100% de su valor. los resultados que arroje una evaluación en términos de costo deberán ser confrontados con otras consideraciones tal cómo: .. La letra en cambio. De Mutuo o de Letras. en una economía estable. el no cambio oportuno ante la eventual variación de las tasas puede significar incluso llegar a pagar doble del dividendo pagado. b. produciéndose una pérdida que deberá asumir el solicitante. a. sin perjuicio de deber el monto original y de cancelar los costos de comisión de venta al respectivo Corredor de Bolsa. Para tomar una decisión final.La tasa fija y tasa variable. Tasa fija es aquella que definida al momento de otorgamiento no cambia durante todo el plazo definido para el pago del crédito. 3. Sobre este valor. los bancos agregan los márgenes que estiman adecuados para cubrir los costos de administración de los créditos.. Se trata de tasa fija o de tasa variable. sus riesgos y la ganancia que pretenden obtener. Estas letras son compradas por inversionistas.Consideraciones relativas a las particularidades del solicitante y de la compra. Los dividendos de créditos hipotecarios son revisados anualmente por los bancos. puede comprar esas letras a un valor menor al que representan las respectivas letras. Hay que ver a qué tipo de crédito corresponde. que es la tasa mínima a la cual los bancos pueden prestar sin perder dinero.Mutuos o letras Mediante el sistema de Mutuo Hipotecario se asegura al adquiriente de una vivienda la recepción del 100% del crédito hipotecario pactado. que dependiendo de la institución emisora. puede ser una buena alternativa.2. que fue el ofrecido al solicitante del crédito.. En momentos de tasas bajas con expectativas de control inflacionario. En la tasa variable el interés de este tipo de créditos se calcula sobre la base de la Tasa Activa Bancaria (TAB). debido a que no requiere emitir ni vender letras de crédito en el mercado. Pero hay que reconocer un componente de riesgo mayor.sino que revisan periódicamente. En cada una de estas oportunidades de revisión el cliente puede optar si seguir con esa modalidad o cambiarse a una de tasa fija. puede ser vendida a un porcentaje menor de su valor de emisión. De ahí que no es comparable la tasa ofrecida en un mutuo – normalmente más alta .

. Influye si la institución trabaja con la inmobiliaria que vende a la cual puede entregar condiciones especiales. d. Al respecto. como comodidad de tratar con una misma institución o ejecutivo. También hay diferencias en el nivel de exigencias de antecedentes de acreditación comercial. posibilidad de cambios en plazos. En resumen: incluya todas las variables. y finalmente.Cumplir con requisitos. Actualmente no existen disposiciones administrativas que obliguen expresamente a los bancos e .Tiempo total de la operación de financiamiento. la pérdida que eventualmente puede tener en la venta. En Chile todas las instituciones facultadas para el otorgamiento de créditos hipotecarios tienen el respaldo necesario para hacerlo. Por ejemplo. No obstante. Los créditos hipotecarios encierran algunos costos difíciles de internalizar por los consumidores. Estos son principalmente. la edad máxima exigida (plazo más edad del solicitante) en algunos casos debe ser menor que 75.. ya que una operación rápida aminora el riesgo. si es o no la institución con la que el comprador opera habitualmente. laboral y financiera del solicitante..Institución.a. condiciones especiales de pre-pago. y en el caso de estas últimas. para un mismo monto. los seguros asociados al crédito tales como el de incendio. para mutuos y letras. Es importante el tiempo que se tomen en la operación. trabajar con una institución distinta puede significar la apertura de cuenta corriente y terminar adquiriendo otros productos con sus respectivos costos. es importante considerar si la institución financia habitualmente a compradores de una inmobiliaria ya que significará que existe una forma de operar más rápida y con mejores condiciones. Finalmente. debe analizar la flexibilidad que le entrega un plan de financiamiento ya que puede adaptarse a sus requerimientos: meses de gracia. o problemas con el vendedor con el cual ha firmado un documento comprometiéndose a ciertos plazos. La comparación debe hacerse preocupándose que ésta incluya todas las variables. plazo y tasa el precio de venta de las letras varía según quien las emita. b. Al contrario.Flexibilidad Aunque pueda tener un costo adicional.. c. Algunas instituciones sólo prestan a partir de 1000 UF otras sobre un monto muy inferior. en otros que 80. en cambios considerables en la venta de las letras. debe considerarlo. Una persona puede no calificar según los requisitos de una institución y sí hacerlo para otra. por ejemplo. Por ejemplo. alternativa de pagar un dividendo variable según distintos plazos. debe considerar si quien otorga el crédito. Esto puede significar beneficios no enteramente cuantificables en dinero. terremoto y desgravamen. etc.

Compare dividendo final. considere a que tipo de crédito corresponde y confróntelo con su mayor o menor disposición al riesgo y a las particularidades suyas como comprador y a las de la propiedad que compra. .instituciones financieras a estandarizar la información sobre el costo real final que tendrá el crédito con todos los gastos incluidos.