ENSAYO

RELACION ENTRE EL PRINCIPIO DE LA FE PBLICA REGISTRAL

Y EL PRINCIPIO DE LEGALIDAD

El presente ensayo radica en demostrar la relacin entre el principio de la Fe

Pblica Registral y el principio de Legalidad, en cuanto el primero significa en
trminos generales otorga proteccin jurdica y el segundo se basa en calificar
el ttulo en cuya virtud se solicita la inscripcin; en base que la Ley establece
que lo que publica Registros Pblicos es de carcter legal y tiene plena validez
frente a terceros.
En primer lugar, como para entender esta propuesta, analicemos la publicidad
registral, que a travs de ella confiere certeza y seguridad jurdica al derecho
real inscrito, al amparo del Principio de la Fe Pblica Registral - art. 2014 CC.
No resulta suficiente la puesta en conocimiento de ciertos actos relevantes
para la vida del trfico, porque la importancia del Derecho Registral radica en
la Seguridad Jurdica, puesto que, brinda a todos sus integrantes un mnimo de
seguridad jurdica, donde todos y cada uno saben a qu atenerse en su
conducta, donde las instituciones y autoridades conocen de sus parmetros de
actuacin. En lneas generales, la proteccin que brinda el Registro tiene dos
destinatarios perfectamente definidos, por un lado, el titular registral, esto es,
aqul que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por otro, los terceros, es
decir, aqullos que adquieren un derecho amparados en la publicidad que
brinda el Registro.
Ahora, sumergindonos al tema del ensayo, el principio de fe pblica
registral, adquiere especial importancia dentro de la dinmica de los
derechos. Opera en beneficio de los terceros que, dentro del trfico jurdicocomercial, adquieren un bien de quien, aparentemente, se encontraba
facultado para hacerlo, y/o a travs de un negocio jurdico desprovisto,

tambin en apariencia, de toda causa que lo pudiera tornar ineficaz. La

proteccin que materializa convirtiendo en inatacable el derecho del tercero.
Veamos lo dicho a travs de ejemplo: Juan desea adquirir un inmueble,
encuentra uno a satisfaccin y acude al Registro, all toma conocimiento que el
propietario del mismo es Pedro, que sobre el inmueble no pesan cargas,
gravmenes ni anotaciones de demanda. Sobre la base de tal informacin,
busca a Pedro y celebra con l un contrato de compraventa, como efecto de
aquel negocio jurdico, Juan se convierte en nuevo propietario del inmueble e
inscribe su derecho en el Registro; s, posteriormente, se declara judicialmente
la nulidad del negocio jurdico por cuyo efecto, en su oportunidad, Pedro haba
adquirido el inmueble; l principio de fe pblica registral surge sealando que
aquella nulidad no afectar el derecho de propiedad que, ahora, ostenta Juan.
Resumiendo, el principio de la fe pblica registral busca proteger la seguridad
jurdica de la contratacin a base de los asientos de inscripcin que obran en
los Registros. Si una persona de buena fe adquiere a ttulo oneroso derechos
de otra, que en el Registro aparece con derecho a otorgarlo, e inscribe su
adquisicin se convertir en tercero registral y por lo tanto de ampararse en el
principio de fe pblica registral con lo cual lograr hacer a su derecho
absolutamente inatacable por todos. Este principio est regulado por la norma
VIII del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos, y el
Art. 2014 del Cdigo Civil.
Mientras que el Principio de Legalidad se refiere a que todo ttulo que
pretenda su inscripcin y/o anotacin preventiva, sin excepcin, debe estar
sometido a una previa calificacin registral, esta calificacin, consiste en un
juicio de valor, no para declarar un derecho dudoso, sino para incorporar o no
al registro una nueva situacin jurdico registral.
Para ello el registrador debe calificar lo siguiente: la legalidad de documentos
que se presentan; la capacidad de los otorgantes; y, la validez del acto. Es
decir, por el Principio Registral de Legalidad el Registrador efecta un examen
previo de legalidad a los Ttulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica

el acto y el documento), adems comprende la revisin minuciosa de si el acto

es inscribible, los obstculos, la partida o partidas registrales con las cuales se
vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que
obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas.
RELACION
La pregunta es existe relacin entre el principio de legalidad y la fe pblica
registral?
Como apreciacin personal, Si hay relacin entre estos dos principios, en
cuanto por el principio de legalidad todo ttulo que se trate de inscribir en el
Registro est sometido a un examen previo, tambin llamado verificacin o
calificacin, con el fin de que solo tengan acceso a los asientos registrales, los
ttulos vlidos y perfectos; y mediante la fe pblica registral supone que todo
lo que est inscrito es vlido y legal, puesto que para llegar a su inscripcin
dicho ttulo o derecho ha tenido que pasar por una calificacin y evaluacin
para verificar su legalidad de inscripcin, por lo tanto siendo legal la inscripcin
y siendo pblico ante los terceros, todo acto que realice de buena fe es licito,
es vlido mi derecho inscrito, porque lo ya inscrito me gener certeza y
seguridad jurdica para realizar yo cualquier acto y registrarme como titular del
ttulo o derecho.
Dicho en etapas, en primer lugar se da el principio de legalidad (calificacininscripcin), inscrito el titulo es pblico ante terceros, y lo que es pblico es
legal (en el derecho registral), por lo tanto se origina o da lugar al principio de
la fe pblica registral, este principio protege vigorosamente a quien de buena
fe y a ttulo oneroso ha adquirido algn derecho de persona que, en el
Registro, apareca como titular y facultado para disponerlo.