ECONOMÍA Y

ADMINISTRACIÓN I
“Evaluacion de
Proyectos de Inversion
Inmobiliarios y Plan de
Negocios”

Prof. Ing. Biella Calvet &

Ing. Ibarra Afranllie
 Índice
 Evaluación de Proyectos de Inversión
Inmobiliarios

 Plan de Negocios Inmobiliarios

 Proyectos de Inversión
Un Proyecto se conceptualiza como “un
conjunto de actividades que se llevan a
cabo para constituir un sistema tendiente
a alcanzar un determinado fin”.

Un Proyecto de inversión supone:

 Propuesta de aporte de capital
 Producción de un bien o servicio
 Responden a una necesidad humana
 Utilización eficiente de los recursos
existentes
 Proyecto de Inversión
Constructivo - Inmobiliario
- Ciclo de la Evaluación de Proyecto de
Inversión en el negocio de la construcción.
- Ubicación de la EPI dentro del Negocio
Utilidad de la Eval. de Proyectos de Inversión:
* Impedir el Inicio de Malos Proyectos
* Maximizar los resultados de los buenos
proyectos
* Evaluar las fuentes de riesgos
* Determinar el camino y los FCE (FACTORES CLAVES
DE ÉXITO)
 CICLO DE VIDA DE UN PROYECTO DE
INVERSION

Idea Perfil

Preinversión Prefactibilidad
ETAPAS

Ejecución – Inv. Factibilidad

Puesta en Marcha
 Idea – Formulación de la Idea
- El primer paso iniciador de todo proyecto
- El PI, de realizarse, puede responder a la idea
original o no.
Aplicación de técnicas para mejorar la idea inicial
- Responder a interrogantes en 2 niveles principales:

1) Nivel Empresa – Organización

2) Nivel Mercado
 Preinversión – Análisis del
Perfil
 Análisis del Perfil

- Inversiones Necesarias (Inversión Inicial y Posteriores – Capital de

Trabajo – Recursos varios)

- Recursos Humanos y Equipo Directivo

- Ubicación del Proyecto

- Ofertas y Demandas Probables

- Fuentes de Financiación Probables

- Capacidad para emprender el proyecto

- Organización probable del proyecto

 Análisis de Factibilidad
 Análisis del Prefactibilidad y Factibilidad
- Diferencias y similitudes de cada Etapa
- Análisis de las Fuentes de Informacion
- Determinación de las Variables relevantes
- Estimación de los supuestos y valores de las variables
relevantes
- Determinación de los riesgos relevantes
- Determinación de los Factores Claves del Éxitos (FCE)

 Conclusión Inicial sobre el PI:

- Es Atractivo el mercado? Es viable el proyecto?
- Redefinir la Idea? Modificar la Estrategia?
Análisis de Factibilidad

Mercado Costos Económica

Financiero

Técnico Legal

Ambiental
Político
 Etapa de Inversión/Ejecución
 Diseño final del Proyecto

 Realización de la Inversión Inicial y Recursos

 Negociación (con socios, inversores,

compradores, vendedores, proveedores, etc.)

 Ejecución:
- Compras de terreno, maquinarias, etc.
- Presentación y aprobación de planos
- Contratación de personal
- Organización previa a la puesta en marcha
(operativa, legal, etc.)
 Puesta en Marcha
 Capacitación de Personal

 Prueba de instalaciones y maquinarias

 Aprobación de planos y habilitaciones

 Inicio de actividades constructivas

 Inicio de actividades administrativas,

comerciales y otras
 El Proyecto de Inversión
dentro y fuera de una
Empresa
 El rol del emprendedor inmobiliario

 Proyectos inmobiliarios fuera de una

Empresa en Marcha

 Proyectos inmobiliarios dentro de una

Empresa en marcha
 “El Plan de Negocios
Inmobiliario”

Desarrollo de un PI
 Plan de Negocios

“Representa la estrategia futura de la

empresa puesta en papel”

“Es como una hoja de ruta, cuanto

mas fielmente se la siga mas rápido
se llegara a destino. Además, si por
alguna razón hay que salirse del
camino el plan es una guía que
advierte tal salida y avisa del cambio
de dirección”
 Plan de Negocios
Pueden estar dirigidos a:
Públicos Externos Públicos Internos

 Focaliza en Obtener  Focaliza en Operaciones

fondos internas
 Es como un “documento  Propósito de
de venta” “Implementación”
 Explica conceptos en  Breve en los conceptos
detalle  Enfatiza metas
 Énfasis en objetivos de cuantitativas
Mk. y Financieros  Destaca las metas que
 Destaca el rol y las deben ser cumplidas
capacidades del
Managment
 Esquema de un BP
1. Portada
2. Índice de Contenidos
3. Resumen Ejecutivo
4. Descripción del Negocio
5. Plan de Marketing
6. Plan de Managment y RRHH
7. Plan de Producción
8. Plan de Información
Financiera
9. Otros datos importantes
 Resumen Ejecutivo
Contenido de todo Resumen Ejecutivo

“Un Resumen Ejecutivo es la síntesis breve de

todos aquellos aspectos básicos del Plan de
Negocios”

“Es la carta de presentación del BP, y tiene

como objetivo el estimular a un posible
inversor a seguir leyendo e interesarse por el
negocio que se presenta en el documento”
 Presentación de la Idea y Objetivos

Definición de la Visión

 “Es el tipo de empresa al que aspiran sus

propietarios”
 “Es el estado futuro deseado; la aspiración de la
organización”

Características de una Visión

 Grafica el futuro curso de acción

 Define el negocio en los próximos 5 años
 Especifica el foco cliente-producto
 Indica las capacidades que deben ser desarrolladas
 Requiere pronósticos de los gerentes
 Presentación de la Idea y Objetivos
Definición de la Misión

 “Es la razón de ser de la empresa”.

 “Propósito genérico acorde a los valores o expectativas de
los stakeholders”.

Definir los limites del negocio actual

 Nos lleva a definir:

 Quienes somos?
 Que hacemos?
 Donde estamos ahora?

 Deben ser específicos de la empresa, no genéricos para dar

a la Empresa su identidad.

 La misión de una empresa no es obtener ganancias. La

verdadera misión es: que hacemos para obtener ganancias?
Presentación de la Idea y Objetivos

Meta
“Afirmación genérica del propósito”.

Objetivos
“Es la cuantificación (si es posible) o
enunciado mas preciso de la meta”.

Distintos objetivos:
 Financieros
 Comerciales (Clientes)
 Procesos internos
 Formación y crecimiento
 Ambientales
 Objetivos Financieros y Estratégicos
Financieros Estratégicos

 Mayor participación en el
 Crecimiento en Ventas mercado
 Crecimiento en  Tiempos de construcción
resultados menores
 Dividendos mas altos  Mayor calidad, diseño y
funcionalidad en los
 Mayores flujos de productos inmobiliarios
efectivo  Mayor línea de productos
 Mayor diversificación  Posicionamiento de marca
de ingresos  Servicio superior al cliente
 Ganancias estables en  Niveles de satisfacción al
cliente mas altas.
los ciclos económicos
Presentación de la Idea y Objetivos

Factores claves de éxito

“Son aquellos elementos de la estrategia en los
que la organización debe sobresalir para superar
a la competencia”.

 Ubicación geográfica
 Precio
 Calidad constructiva y de diseño
 Tiempos de construcción
 Plazos de entrega
 Innovación en productos
 Tecnologías en los procesos
 Servicios al cliente
 Naturaleza del
Proyecto
Definir aspectos básicos como:

 Idea del Negocio o Proyecto

 Producto o servicio
 Equipo directivo y asesores
 Historia del proyecto
 Coherencia organizacional
 Cliente y la necesidad a satisfacer
 Forma de llevar adelante el proyecto
 Factores Claves de Éxito
 Ventajas y diferencias con la
competencia
 Plan Organizacional
 Organización Jurídica e impositiva de la empresa y/o del
emprendimiento en particular.

 Equipo gerencial. Cargos y responsabilidades.

 Distribución de tareas y responsabilidades en los procesos

administrativos-comerciales-operativos.

 Antecedentes del personal clave.

 Numero de empleados y asesores.

 Organigrama, Manual de Funciones y responsabilidades, Manual de

procedimientos, Control Interno, etc.

 Organización de los Recursos

a) Financieros
b) Materiales
c) RRHH
d) Otros
Plan de Marketing
 Plan de Marketing

 Centrarse en 3 aspectos:

1. Planificación Estratégica
2. Estudio del Mercado
3. Marketing Operativo
 Planificación Estratégica

 Visión o intención estratégica

 Misión

 Metas

 Objetivos

 Núcleos de competencias

 Estrategias
 Análisis FODA
“Resume los aspectos clave del análisis del entorno de una
actividad empresarial y de la capacidad estratégica de una
organización”
Aspectos del Entorno Aspectos Internos

• Políticos / Legislación
• Capacidad de Innovación
• Sociales / Culturales
• Compromiso de Empleados
• Nuevas Tecnologías
• Sistemas de Informacion
• Tendencias demográficas
• Managment
• Competencia del Mercado
• Estructura financiera
 Análisis FODA

 FODA del Terreno

 Ubicación
 Dimensiones
 FOS – FOT
 Alternativas de Edificación - Flexibilidad
 Costo Económico y Financiero
 Planes de Contingencias
 Estudio del
Mercado
Definición del cliente

a) Determinación del perfil

b) Tipos:
 Comprador-Usuario

 Comprador-Inversor

 Organismos Públicos

 Empresas Privadas

 Otros
 Investigación de Mercado
“La investigación de mercado de un producto o
servicio es la compilación sistemática de los datos
históricos y actuales de la oferta y demanda de ese
producto para un área determinada que permite
estimar el comportamiento futuro de sus elementos
componentes”

“Es el arte de acumular, ordenar, clasificar, analizar,

interpretar y organizar los datos cuantitativos como
cualitativos, ya sean de fuentes internas o externas,
para ser utilizadas por la dirección en la negociación
con el objeto de aumentar las utilidades netas”
 Estudio de Mercado

Mercado

Oferta Demanda
Efectiva Potencial Efectiva Potencial Insatisfecha

Histórica Futura Histórica Objetivo

Fuente secundaria Fuente secundaria

Real Real o actual

Fuente directa o actual Fuente directa o actual
 Marketing Operativo

 Marketing operativo o Marketing Mix

• Precios
• Producto
• Comunicación
• Canales de Distribución
• Innovación
 Plan de Marketing
Precios
 Precio VS Valor Percibido

 Definición de la estrategia de
Precios

 Estrategia de Precios de la
Competencia

 Descuentos y precios especiales

 Determinación de los componentes

del Precio de Venta.
 Definición del Producto
 Características técnicas y de diseño
 Responde a un mercado atractivo?
 Ciclo de vida del producto
 Ubicación o emplazamiento
 Funcionalidad del producto
 Calidad arquitectónica
 Calidad de los materiales
 Detalles de terminación
 Tecnología e innovación
 Plan de Marketing
 Canales de Comunicación
 Enfocarse en las consecuencias, beneficios, ventajas
competitivas.

 Elección de los medios:

 Publicidad Grafica

 TV.

 Radio

 Folletos corporativos

 Folletos de productos

 Carteles en Obra

 Internet

 Inmobiliarias, Oficinas, etc.

 Otros
 Plan de Marketing
 Canales de Distribución

 Puntos de Venta y Presentación de

productos y servicios:

 Oficinas Propias

 Inmobiliarias

 Alianzas estratégicas

 Internet

 Otros
 Planes de Contingencia
“Los planes de contingencia muchas veces
plantean escenarios alternativos con respuestas
diferenciadas de la empresa ante los mismos, y
en general se plantean en términos de su
probabilidad de ocurrencia y el impacto sobre los
resultados”

Dentro de todo proyecto de inversión, prever

planes de contingencia para situaciones posibles,
puede significar la supervivencia y/o crecimiento
de una empresa en el mercado, o la extinción
definitiva de ellas.
Plan Operativo
Proceso de Construcción
 Proceso de construcción (eficiencia y efectividad)

 Determinación del Costo de producción

- Materiales
- Mano de Obra
- Servicios de terceros
- Costos indirectos

 Tiempos de construcción
 Just in time y/o almacenamiento

 Equipos e infraestructura
- Maquinarias y herramientas
- Rodados
- Instalaciones, mobiliario, etc.
- Equipos para proceso de información

 Tecnología e innovación
 Plan de Operaciones
 Abarcando la totalidad del proyecto
 Abarcando cada unidad constructiva en
particular
 Diagrama de Gannt (operativo)
 Definir la combinación optima de aspectos de:

 Diseño
 Técnicos
 Funcionales
 Administrativos
 De control
 Financieros
 Económicos
 Legales e Impositivos
Presupuesto
Plan Operativo
 Planificación

Económico-Financiero
 Conceptos Económicos y
Financieros
 Variables Económicas y Financieras
 El costo de oportunidad
 Valor Tiempo del Dinero
 Tasas de Interés Nominales y Efectivas
 Interés Simple Vs. Interés Compuesto
 Factores de Capitalización y Descuento
 La Inflación en la Construcción
 Flujo de Fondos
 Valor Actual
 Aspectos Económicos y
Financieros
 Conclusión sobre la viabilidad del proyecto.
 Determinar las fuentes de financiación.
 Inversión inicial y estructura de financiación.
 Capital de trabajo.
 Activo fijo.
 Proyección de resultados económicos.
 Proyección de los flujos de fondos.
 Grado de apalancamiento operativo y financiero.
 Plan Financiero
Analizar y definir las variables relevantes.
Determinar escenarios.
Establecimiento de supuestos.
Expresión en términos monetarios de los hechos
 Flujos de Fondos Incrementales.
Criterios de decisión financieros:
TIR, VAN, VRI, PME, etc.
Análisis de sensibilidad.
 Plan Financiero – Flujos de
Fondos
En lo posible organizar los flujos en
función a su origen en:

 Flujo de Operaciones o Flujo

Operativo
 Flujo de Inversiones
 Flujo de Financiación
 Secuencia en el Armado de un Flujo
Flujo de ingresos
Ingresos por Ventas
 Cantidad de Unidades a Vender y Vendidas

 Precio de las Unidades Vendidas (políticas de

precios)
 Modalidad de Cobranza (contado, financiado, %
en Boletos, posesión, escritura, cuotas partes,
etc.).
 Escenarios de ingresos probables según
estimaciones del entorno y políticas internas.
Otros ingresos
 No relacionados con la actividad principal del
proyecto
Secuencia en el Armado de un Flujo
Flujo de Egresos (solo considerar los
incrementales)
Costos de Producción (Directos e Indirectos)
 MAT, MO,EQ
 Amortizaciones
 Costos indirectos y/o de servicios
Gastos generales
Gastos comerciales
 Viáticos, comisiones, sueldos, etc.
Gastos administrativos
 Sueldos Asesores, etc.
Impuestos
 Secuencia en el Armado de un Flujo

Obtener los Flujos de Fondos Netos:

 Flujo de Ingresos – Flujo de Egresos = Flujo de

Fondos
 Conclusión: sobre este flujo de fondos (operativo solamente) concluir
sobre su factibilidad económica.
 Luego de esto, incorporar los flujos de fondos de
las inversiones y volver a analizar.
 Como punto final, incorporar las distintas formas de
financiación probables y concluir sobre la mejor
opción para el proyecto.