Rangos de Precios y Zonificacion

CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE TERRENOS DEL
PROYECTO:
"DISEÑO DEL MEJORAMIENTO DE LA RUTA AHU16S
TRAMO APANECA - QUEZALAPA - SAN PEDRO
PUXTLA, AHUACHAPAN".
CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE TERRENOS DEL PROYECTO: "DISEÑO DEL MEJORAMIENTO DE LA RUTA AHU16S
TRAMO APANECA - QUEZALAPA - SAN PEDRO PUXTLA, AHUACHAPAN".
Contenido
1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................................... 3
2. TRAZO DEL PROYECTO ...................................................................................................... 4
2. CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE INMUEBLES ........................................................ 5
2.1. METODOLOGIA PARA LA ZONIFICACIÓN DE TERRENOS ............................. 5
2.2. CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE INMUEBLES ........................................ 6
2.3. DESCRIPCIÓN DE LA ZONIFICACIÓN .............................................................. 7
3. RANGOS DE PRECIOS Y CRITERIOS DE VALUACION................................................ 9
3.1. Análisis para establecer el parámetro de valores de terrenos según rangos
establecidos. ................................................................................................................ 9
4. RANGOS DE PRECIOS Y CRITERIOS DE VALUACION.............................................. 12
4.1 ASPECTOS GENERALES ............................................................................................ 12
4.2.FACTORES VALUACIÓN ............................................................................................. 12
4.3 VALUACION DE CONSTRUCCIONES ....................................................................... 16
4.3.1 ASPECTOS GENERALES ......................................................................................... 16
4.3.2 MÉTODO DE VALUACIÓN PARA CONSTRUCCIONES PRINCIPALES ......... 18
4.3.4 COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN ......................................................... 20
4.3.5 CRITERIOS DE ELEGIBILIDAD Y OPCIONES DE COMPENSACIÓN............. 29
Anexos. ........................................................................................................................................... 31
1. INTRODUCCIÓN
El presente documento contiene un análisis de valores de terreno afectados por
el proyecto: "DISEÑO DEL MEJORAMIENTO DE LA RUTA AHU16S TRAMO
APANECA - QUEZALAPA - SAN PEDRO PUXTLA, AHUACHAPAN", utilizando
criterios y metodologías de valuación por métodos de homologación, teniendo
como objetivo establecer el justo precio de los terrenos afectados a pagar a los
propietarios de cada inmueble; todo de acuerdo a las bases de licitación del
proyecto en mención.
El método se basa en la comparación de un inmueble sujeto a un estudio de valor

en inmueble a tasar respecto a inmuebles ofertados o a transacciones realizadas
preferentemente en fechas recientes. El procedimiento consiste en estimar el grado
de deseabilidad del bien en función de los sustitutos testigos, con el objeto de
deducir el precio más probable que podría alcanzar el bien en análisis, basándose
en el Principio de Sustitución.
Para ello se utilizan tablas de cálculo que permiten homologar los precios hasta
llegar obtener el precio de la v² del terreno, es decir se utilizara el mismo método
para obtener el valor del terreno afectado ya sea este: agrícola, rural, rural
lotificado o semiurbano.
2. TRAZO DEL PROYECTO
El proyecto está ubicado entre el municipio de Apaneca y San Pedro Puxtla (Figura 01),
por una calle que en su mayoría es de tierra en regular estado de conservación, con
algunos tramos de empedrado fraguado. La mayoría de los terrenos poseen cultivos,
aunque se encontraron algunos tramos que poseen lotes con viviendas construidas, la
cual se clasifico de acuerdo a lo observado en visita de campo. La clasificación se
presenta en Tabla 01, además se adjuntan planos de zonificación utilizando la ruta
preliminar.
CONCEPCION DE
ATACO TULAPA
APANECA
SALCOATITAN
SANTA CATARINA
MASAHUAT
SAN PEDRO PUXTLA
Figura 01. Ubicación de la ruta del proyecto a desarrollar entre la ruta Apaneca -
Quezalapa - San Pedro Puxtla.
2. CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE INMUEBLES
2.1. METODOLOGIA PARA LA ZONIFICACIÓN DE TERRENOS

La metodología que se implementó para la Zonificación del Proyecto se determinó
considerando la naturaleza de los inmuebles que serán afectados por el proyecto;
la cual consistió en realizar recorridos de campo en la zona de influencia del
proyecto, siguiendo el diseño preliminar del mismo, dentro del recorrido se
observaron principalmente el uso de los inmuebles, las características físicas; los
servicios públicos y privados en la zona; la influencia de servicios comunales como
escuela, zonas de consumo, iglesias y otros. De este recorrido se levantó
información y se realizó una clasificación de uso de suelo de acuerdo a lo observado
en campo.
Para este proyecto se verifico la clase de suelo, por medio del Ministerio de Medio
Ambiente y Recursos Naturales, a través de su Visualizador de Información
Geográfico de Evaluación Ambiental, encontrándose que los suelos de la zona se
clasifican en: Clase IV, VI y VII. Esta clasificación, de manera general, es acertada
con lo observado en campo. A continuación, una breve explicación:
Suelos clase IV, son de fertilidad media a alta, de textura variable, desde arenosa
hasta arcillosa, son de moderadamente profundos a profundos. En estos suelos
se puede realizar la mayoría de los cultivos adaptados a la zona, tales como arroz,
café, plátano, cultivos de subsistencia.
Suelos clase VI, son de fertilidad natural de baja a media, generalmente ácidos,
de textura muy variable, desde arenosa hasta arcillosa, suelos orgánicos-fíbricos,
a menudo con aluminio tóxico alto, suelos frágiles. Su uso se restringe a una gama
limitada de cultivos de la zona, como maíz, café, plátano, pastos, yuca.
Suelos clase VII, se caracterizan estas zonas como origen volcánico con alta
retención de agua, pendientes superiores al 40% en menos del 60% de la
superficie, afloramientos rocosos y pedregosidad, de textura generalmente limosa,
ácidos con aluminio tóxico alto, generalmente de fertilidad natural media a baja.
Los suelos de esta clase no permiten sino un uso restringido y con una
productividad baja (pastos, maíz).
Por lo anterior, se realizó con recursos propios y con criterios técnicos de

valuación, la realización de una zonificación en el que se estableciera el uso actual
de dichas parcelas, con la finalidad de tener clasificado cada una de ellas y poder
establecer una metodología para su valuación.
2.2. CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE INMUEBLES

La mayor parte de los inmuebles son agrícolas, de naturaleza rural, a excepción
de unos pequeños tramos que poseen lotificaciones con infraestructura de
viviendas de uno o dos niveles. La zonificación del proyecto será establecida
considerando la naturaleza de la mayoría de los inmuebles como rurales y
que serán afectados por el proyecto, se identifica 4 categorías:
 Rural
 Rural Lotificado
 Agrícola
 Semiurbano
2.2.1. Semi–Urbano
Inmuebles que se encuentran a una distancia no mayor de 800 metros

aproximadamente del límite del área urbana, tienen accesos vehiculares a través
de calles pavimentadas o de tierra en regulares condiciones, cuentan con algunos
servicios públicos básicos, adicionalmente frente a los mismos existen redes de
servicios básicos que permiten la instalación domiciliar, así como también facilidad
para desplazarse a pie al área urbana más cercana para utilizar los servicios
comunales o municipales más próximos.
2.2.2. Rural Lotificado
Son aquellos inmuebles, donde se encuentran desarrolladas parcelaciones

formales o informales, en la mayoría de casos de desarrollo progresivo y que sus
accesos son por medio de caminos vecinales no pavimentados y que gozan en su
caso de un buen porcentaje de servicios como energía eléctrica, agua potable,
telefonía, y topografía generalmente plana o terrazas bien formadas; además se
encuentra frente a la Carretera El Litoral y gozan del servicio de transporte público.
Dentro de esta clasificación pueden identificarse inmuebles cuya área sea desde
200 hasta 5000 m2 metros cuadrados.
2.2.3. Rurales
Inmuebles que están fuera de las áreas calificadas como urbanas, semi urbanas,
sus vías de accesos son carreteras pavimentadas o caminos vecinales no
pavimentados y no cuentan con todos los servicios básicos. Algunos de estos
terrenos tienen potencial para uso agrícola ya sea cultivos temporales o
permanentes y pueden contar con sistemas de riego
2.2.4. Agrícola
Son los inmuebles con parcelación agrícola que en la actualidad tienen diferentes
usos agrícolas como lo son: cultivo de maíz y café, estas parcelas tienen acceso
directo o inmediato a calle de tierra transitable vehicularmente. Dentro de esta
clasificación pueden identificarse inmuebles que se encuentran ubicados en la
mayor parte de la ruta del proyecto y poseen áreas mayores a 1 manzana.
2.3. DESCRIPCIÓN DE LA ZONIFICACIÓN
El tramo de la ruta es desde el municipio de Apaneca hasta San Pedro Puxtla,

posee topografía escarpada, fuerte y moderada; en menor porcentaje con
topografía plana. El proyecto se desarrolla sobre una calle de tierra en regular
estado de conservación.
El proyecto atraviesa lotificaciones, terrenos rurales y agrícolas. La zona de

Apaneca que es donde inicia el proyecto posee viviendas de uno y dos niveles,
locales comerciales, hostales, zonas de consumo, parques, iglesias, alcaldía,
centros escolares, restaurantes, parque municipal, panaderías, puesto de
seguridad pública, infraestructura construida en sistema mixto y adobe, por lo que
se clasifica como urbano. La zona de San Pedro Puxtla, posee viviendas de uno
y dos niveles, locales comerciales, alcaldía, iglesias, zonas de consumo
pequeñas, por lo que se clasifica como urbano.
El tramo inicia en calle pavimentada, en la salida de la ciudad de Apaneca en

dirección a la ciudad de San Pedro Puxtla, con calle vehicular pavimentada en
buen estado, observándose un bajo grado de tráfico vehicular, de esta manera
se llega hasta la urbanización El Tigre, continuando con calle pavimentada hasta
el pueblo Regalo de Dios, todo esto desde el tramo 0+000 hasta 0+950, a
continuación, se detalla la zonificación:
Entre el tramo 0+000 hasta 0+272 se observan terrenos agrícolas, los inmuebles
clasificados en esta zona se clasificaron como agrícolas, debido a las
plantaciones existentes en ellos.
La zona correspondiente al tramo 0+272 hasta 0+487 se clasificaron como sub-

urbanos, debido a sus características de urbanización, además que están dentro
de un radio de influencia de 800 m de la ciudad de Apaneca.
Entre los estacionamientos 0+487 hasta 0+670, se vuelve a observar terrenos

agrícolas, con cultivos de la zona, por ello se clasifican como de uso agrícola.
Para los inmuebles observados en los estacionamientos 0+670 hasta 0+945, se

encuentra el poblado llamado Regalo de Dios, en el que se observó acceso a
diferentes servicios básicos y equipamiento social, así como terrenos con
dimensiones tipo parcelación, menores a los 500 m². Esta zona se clasifica como
suburbana, debido a sus características de urbanización, además que están
dentro de un radio de influencia de 800 m de la ciudad de Apaneca.
Posteriormente, se encuentra el tramo correspondiente al 0+945 hasta 3+000,

con terrenos agrícolas, de amplias extensiones cultivadas, la mayoría con cercos
de alambre de púas en el frente.
Se llega a un pequeño tramo, entre el 3+000 hasta el 3+215, donde se encuentra
un centro escolar y viviendas con áreas entre 200 hasta 1000 m², por sus
características se clasifica como Rural Lotificado.
La zona correspondiente a los estacionamientos 3+215 hasta 8+957, se

encuentra nuevamente amplias extensiones de terrenos con áreas cultivadas, por
lo que se clasifica como terrenos agrícolas.
Entre el tramo 8+957 hasta 10+437, se observó terrenos rústicos, con potencial
agrícola pero actualmente sin cultivos, por lo que se clasifica como terrenos
rurales.
El último tramo del proyecto, de acuerdo a ruta preliminar es entre los

estacionamientos 10+437 hasta 10+807, se encuentra cercano al centro del
poblado de San Pedro Puxtla, encontrándose a 600 m del centro de esa ciudad,
la cual posee servicios básicos y variedad de equipamientos, aunque en menor
medida que la ciudad de Apaneca. Debido a la ubicación y acceso a la ciudad de
San Pedro Puxtla, se clasifica como suburbano.
A continuación, se presenta un resumen de la zonificación del proyecto:
Zonificación Desde Hasta

Agrícola 0+000 0+272
Semiurbano 0+272 0+487
Rural Lotificado 3+000 3+215
Agrícolas 3+215 8+257
Rurales 8+257 10+437
Tabla 01. Límites de zonificación, de acuerdo a visita de campo.
Nota:
El rango sugerido del uso de suelo en esta zonificación está definido en base al
levantamiento actual que se tiene como ruta preliminar, por lo que en esta zonificación
pueden surgir cambios o mantenerse con el diseño final.
3. RANGOS DE PRECIOS Y CRITERIOS DE VALUACIÓN
3.1. Análisis para establecer el parámetro de valores de terrenos

según rangos establecidos.
A fin de establecer los precios por vara cuadrada que se utilizarán en el proyecto y
con la finalidad de que dichos valores sean actuales y lo más reales posibles se
hicieron las investigaciones siguientes:
 Se recorrió el proyecto a fin de determinar las características generales que
presentan los inmuebles ubicados bajo la traza del proyecto, resultando así
la zonificación del mismo.
 Se realizó un sondeo de precios por medio de visitas de campo a terrenos
que se encontraban en venta y ubicados bajo el trazo del proyecto o zonas
aledañas al mismo.
 Se realizó investigación de venta de terrenos por medio de Internet y
medios de comunicación escrita, el cual se presenta un respaldo de costos
encontrados y un cuadro resumen que refleja los datos recabados para
establecer los rangos de precios por V2.
Se presenta en Tabla 02, un resumen de rangos de precios, establecidos de

acuerdo a terrenos en venta que se encontraron en la zona. La investigación se
realizó en inmuebles ubicados dentro del trazo del Proyecto o zonas aledañas, lo
que permitió identificar aspectos que influyen directamente en el valor de los
inmuebles, dicha tabla general, se encuentra en Anexo 01.
Los precios que se han encontrado sirven como sugerencia para tener un parámetro
de rangos y a la vez verificar que los precios que se han estipulado dentro de la
propuesta de rango de precios queden amparados y se pueda constatar el precio
que se maneja por vara cuadrada según la zonificación presentada. Dicha
propuesta contempla precios similares a los que se manejan en la zona lo cual
traerá beneficio a los habitantes favorecidos por el proyecto.
Los valores de vara cuadrada se han planteado de la forma como se encuentran

actualmente, pues se ha estimado que al realizar el mejoramiento de la calle actual,
la plusvalía en esta zona crecerá por todas las mejoras contempladas en la
construcción de dicho proyecto.
Por tanto y de acuerdo a la investigación de campo, sondeo y verificación de precios

en la zona del Proyecto: "DISEÑO DEL MEJORAMIENTO DE LA RUTA AHU16S TRAMO
APANECA - QUEZALAPA - SAN PEDRO PUXTLA, AHUACHAPAN". Se recomienda los
rubros y precios sugeridos de Vara cuadrada en las zonas afectadas por el proyecto
de acuerdo a la Tabla 02:
Zonificación Valor mínimo Valor máximo Valor de mejora

$/v² $/v² $/v²
Rural 2.00 9.00 12.6
Rural Lotificado 9.00 25.00 35.00
Agrícola 0.60 0.85 1.20
Semiurbano 36.00 55.00 75.00
Tabla 02. Valores unitarios por vara cuadrada.
Nota:
El valor de mejora se refiere a inmuebles que presentan características de haber sido
intervenidos por sus propietarios para mejorarlo o darle un valor agregado y que se
vuelven una excepción a la generalidad de los inmuebles. Este valor será una herramienta
para los procesos de negociación en los casos que aplique y en los cuales pueda
justificarse técnicamente dicho incremento.
4. RANGOS DE PRECIOS Y CRITERIOS DE VALUACION
4.1 ASPECTOS GENERALES
El Método a utilizar para valorar los terrenos afectados en el trazo del proyecto será el
Enfoque de Mercado, para lo cual se ha realizado una investigación de valores de terrenos
en las zonas afectadas, con inmuebles que tengan características similares, investigándose
ofertas ventas de propiedades vigentes en el entorno; esto se realizó con el propósito de
que los valores de los inmuebles sean equivalentes en cuanto a la ubicación y demás
factores de corrección, generando un valor de mercado actual homologado real para el
proyecto.
La metodología que se implementó para obtener los Rangos de Precios para los terrenos,
fue la recopilación de información de inmuebles en venta por medio de visitas de campo a
la zona del proyecto a fin de obtener información de propiedades disponibles,
adicionalmente se obtuvo información por medios de comunicación y redes sociales como
periódicos e internet, la cual fue verificada por medio de llamadas telefónicas y correo
electrónico.
4.2. FACTORES VALUACIÓN
Para la realización de avalúos de terreno se seleccionan las características externas e

internas de mayor incidencia en la valoración de la tierra.
Los factores de corrección a considerar para determinar el valor de los terrenos afectados
por el trazo de diseño son los siguientes:
Externas
 Vías de circulación vehicular y/o peatonal. (Acceso al terreno)
 Servicios públicos básicos.
 Servicios comunales (Iglesias, Salud, Educación y zonas de consumo)
Internas
 Topografía
 Nivel con respecto a la calle
Factores de Corrección a considerar en la evaluación de terrenos.
RURAL
N FACTORES DE VALUACIÓN RURAL AGRICOLA SEMI-URBANO
LOTIFICADO
1 Topografía x x x x
2 Nivel con respecto a la calle x x x x
3 Vías de circulación vehicular y/o peatonal x x x x
4 Servicios Públicos básicos x x x x
5 Servicios Comunales (Iglesias, Salud, Educación y zonas de consumo) x x x x
6 Clase de Suelo x
7 Uso de Suelo x
Los valores del inmueble se obtendrán a partir de la diferencia entre el valor mínimo y
máximo del rango de precios según clasificación que corresponda, en donde al resultado
de la diferencia se aplicará el porcentaje obtenido según criterios que corresponda al
inmueble valuado y finalmente se sumará al valor mínimo del rango de precios según su
clasificación.
En la siguiente tabla se presenta el puntaje máximo a obtener, con el grado de importancia
de cada uno de los criterios.
RURAL
N FACTORES A VALUAR RURAL AGRICOLA SEMI-URBANO
LOTIFICADO
1 Topografía 20 20 10 25
2 Nivel con respecto a la calle 25 25 10 20
3 Vías de circulación vehicular y/o peatonal 20 20 10 15
4 Servicios Públicos básicos 20 20 20 30
Servicios Comunales (Iglesias, Salud, Educación y zonas de
5 15 15 15 10
consumo)
6 Clase de Suelo N/A N/A 25 N/A
7 Uso de suelo N/A N/A 10 N/A
TOTAL 100 100 100 100
TOPOGRAFIA
Para calificar la topografía se utiliza la clasificación de relieve conforme a pendientes.
DETALLE DE PENDIENTES PORCENTAJE DE PENDIENTE

Escarpado > 61.00 %
Fuerte 36.00 - 60.00 %
Moderado 5.00 - 35.00 %
Plano 0.00 - 4.00 %
Los puntajes asignados a la topografía se observan en la siguiente tabla.

TOPOGRAFIA
RURAL
TOPOGRAFÍA DE TERRENO RURAL AGRICOLA SEMI-URBANO
LOTIFICADO
ESCARPADO (PENDIENTES MAYORES DE 61º GRADOS) 0 0 0 0
FUERTE (MAYORES DE 36º GRADOS HASTA 60º GRADOS) 10 10 5 10
MODERADO (MAYORES DE 5º GRADOS HASTA 35º GRADOS) 15 15 8 20
PLANA (DE 0 HASTA 4º GRADOS) 20 20 10 25
Nivel con respecto a la calle
Está determinada por el nivel del frente del terreno respecto a la rasante de las calles o vías
de acceso actuales y será utilizado en la valuación de los inmuebles, clasificándola en:
Terrenos a nivel, arriba de nivel o bajo nivel, y se pondera según la tabla siguiente.
NIVEL CON RESPECTO A LA CALLE
RURAL
TERRENO CON RESPECTO A VÍA PRINCIPAL RURAL AGRICOLA SEMI-URBANO
LOTIFICADO
BAJO EL NIVEL < - 0.20 MTS. A MÁS 0 0 0 0
A NIVEL - 0.20 HASTA 0.40 MTS. 15 15 8 15
A NIVEL > 0.40 HASTA 1.50 MTS. 25 25 10 20
ARRIBA DE NIVEL > 1.50 MTS. A MÁS 5 5 5 5
Vías de Circulación Vehicular y/o Peatonal

Está determinada por las características propias del acceso que tengan los inmuebles en
general, ya sea calle pavimentada (asfalto, adoquín o concreto), empedrada o tierra y
accesos peatonales (encementados o adoquinados), en donde los puntajes asignados
están de acuerdo a la Tabla siguiente:
VIAS DE CIRCULACION
RURAL
CONDICIÓN DE ACCESOS RURAL AGRICOLA SEMI-URBANO
LOTIFICADO
CALLE DE TIERRA 10 10 8 10
CALLE EMPEDRADA 15 15 10 12
PASAJE PEATONAL (ENCEMENTADO/ADOQUINADO) 10 10 8 10
PASAJE PEATONAL (DE TIERRA) 5 5 5 5
CALLE PAVIMENTADA (ASFALTO, ADOQUIN, LOSA O CONCRETO) 20 20 10 15
NO CUENTA CON ACCESO 0 0 0 0
Servicios Públicos Básicos

Este factor será ponderado en todos los inmuebles y se aplicarán puntajes para cada
clasificación de la siguiente manera:
SERVICIOS PUBLICOS BASICOS
RURAL
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS BÁSICOS RURAL AGRICOLA SEMI-URBANO
LOTIFICADO
AGUA POTABLE DOMICILIAR 10 10 7 10
AGUA POR CANTARERA Y/O POZO 0 0 3 5
AGUA DE POZO ARTESANAL 0 0 0 0
ALCANTARILLADO 0 0 0 0
AGUAS NEGRAS/FOSA SÉPTICA 2 2 2 2
ENERGÍA ELÉCTRICA 5 5 5 10
SERVICIO TELEFÓNICO (LÍNEA FIJA) 1 1 1 1
RECOLECCIÓN DE DESECHOS 0 0 0 0
SERVICIO DE TRANSPORTE PÚBLICO 1 1 1 1
ALUMBRADO PÚBLICO 1 1 1 1
TOTAL 20 20 20 30
Servicios comunales
La cercanía a equipamiento como educación, salud, comercio e iglesias, también le da un
valor adicional a un terreno. Está determinada por los servicios comunales propios con que
cuente la zona, en un radio de influencia menor a los 800 metros.
Los Servicios que se les asignará un puntaje y que serán valuados son:
SERVICIOS COMUNALES
RURAL
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS COMUNALES RURAL AGRICOLA SEMI-URBANO
LOTIFICADO
ZONAS DE CONSUMO (TIENDAS, TIENDA DE MAYOREO, PLAZA, MERCADITOS,
3 3 5 1
ETC.)
IGLESIAS 2 2 2 1
EDUCACIÓN (ESCUELAS, INSTITUTOS, COLEGIOS, ETC.) 4 4 4 3
CASA COMUNAL 2 2 0 0
INSTITUCIONES FINANCIERAS 0 0 0 1
OFICINAS GUBERNAMENTALES (PNC, ALCALDÍA MUNICIPAL, CORREOS, ETC.) 0 0 0 1
SALUD (HOSPÍTAL, CLINICA, UNIDAD DE SALUD) 4 4 4 3
TOTAL 15 15 15 10
Clase de suelo.
En cuanto a la clase de suelo, esta se da también por zonificación, sin embargo,
esta clasificación se ha considerado en este estudio por la observación mediante
los recorridos de campo
CLASE DE SUELO (SOLO AGRICOLA)

CLASE PUNTUACION
CLASE I 25
CLASE II 20
CLASE III 18
CLASE IV 15
CLASE V 10
CLASE VI 8
CLASE VII 6
CLASE VIII 4
CLASE DE SUELO (SOLO AGRICOLA)
DESCRIPCION
CLASE I-Con alto potencial productivo y son todos los cultivos adaptados a la zona con rendimiento alto, maíz, yuca,
plátano, cítricos, pastos, cañas de azúcar, etc.
CLASE II-Con muy buen potencial productivo, se puede cultivar maíz, yuca, plátano, caña de azúcar.
CLASE III-Con buen potencial productivo, aprovechando generalmente los cultivos de temporada o caña de azúcar.
CLASE IV-La mayoría de los cultivos adaptados a la zona con rendimientos medios a altos como arroz, maíz, frijol y
cultivos de subsistencia.
CLASE V-Uso limitado de cultivos, con rendimiento medio, como arroz, pastos, maíz, yuca.
CLASE VI-Uso limitado con prácticas adecuadas, rendimiento bajo como maíz, pastos.
CLASE VII-Uso extremadamente limitado con rendimiento bajo como pastos.
CLASE VIII-Uso exclusivo de bosques protectores y áreas silvestres
Uso de suelo
USO DE SUELO
FACTORES PUNTUACION
SISTEMA DE RIEGO (SOLO AGRICOLA) 10
SISTEMA EXISTENTE EN FUNCIONAMIENTO 5
SIN RIEGO 0
TOTAL 15
4.3 VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES
4.3.1 ASPECTOS GENERALES
En los inmuebles afectados existen construcciones que se denominarán Construcciones

Principales, las cuales se identifican como aquellas edificaciones de cualquier tipo que son
utilizadas para habitación, local comercial, etc. y que claramente se identifican como la
estructura principal del inmueble.
Estas Construcciones Principales se clasificarán, de acuerdo a los materiales de cada
sistema constructivo, de la siguiente manera:
Construcciones de Sistema Mixto: Son aquellas cuyas paredes están construidas
generalmente de bloque de concreto o ladrillo de barro cocido.
Existen edificaciones con materiales de construcción combinados: en estos casos deberán
valorarse de acuerdo al material que predomine dentro de la construcción.
Para todos estos tipos de construcciones se aplicará el Valor de Reposición Nuevo (VRN),
valor que resulta de la investigación de costos de materiales de construcción, costos de
mano de obra y costos indirectos, con cuyos datos con los que se calcularán y se
presentarán en lo que se denomina Costo Unitario de Construcción, el cual viene dado en
unidades de medida como metros cuadrados, metros cúbicos, metros lineales, según sea
el caso.
A continuación, se describe el método y proceso para determinar los Costos Unitarios:
Se realizaron un mínimo de tres cotizaciones de precios de materiales de construcción en
diferentes comercios, estableciendo de esta manera un promedio del valor de cada uno de
estos materiales.
Para el establecimiento de la mano de obra requerida para la edificación de estos los
elementos constructivos, se tomó como base el Contrato Colectivo de Trabajo ó Laudo
Arbitral del Sindicato Unión de Trabajadores de la Construcción.
El Costo Unitario de cada partida de construcción estará estructurada en Costos Directos,
Transporte y Costos Indirectos.
Los Costos Directos estarán estructurados en Costo de Materiales, Costo de Mano de obra
y Costo de Herramientas y Equipo, directamente empleados en la obra.
Los Costos Indirectos deberán aplicarse sobre la totalidad de los costos directos, este
porcentaje fue retomando de proyectos anteriores y calculado con los costos del Proyecto
similares, el cual tendrá un valor del 21.07% sobre los costos directos.
En la estructuración del Costo Unitario, se aplicará un valor de transporte del 2.87% sobre
el costo directo, lo cual corresponde al traslado de materiales desde el lugar de compra
hasta su lugar de destino es decir en el área de influencia del proyecto.
Finalmente, a los costos directos, transporte y costos indirectos se les aplicará el 13% en
concepto de IVA (Impuesto al Valor Agregado), siendo el resultado final la sumatoria de los
costos más impuestos; determinándose el costo por unidad de medida a utilizar para cada
partida.
4.3.2 MÉTODO DE VALUACIÓN PARA CONSTRUCCIONES PRINCIPALES
Las Construcciones Principales son aquellas construcciones que por su naturaleza y

funcionabilidad representan las áreas que son ocupadas para el desarrollo familiar y social,
las cuales se pagarán con un valor por Metro Cuadrado (M2) de acuerdo al tipo de Sistema
Constructivo que se esté valuando.
Estas Construcciones Principales se valuarán a nivel de obra gris y cuyo valor por M2 será
determinado de acuerdo al tipo de sistema constructivo que se esté valuando, el cual
comprenderá específicamente el valor de la solera de fundación, paredes, estructura de
techo, instalaciones eléctricas y acometida eléctrica.
Además del valor por M2 de la Construcción Principal, se pagarán sus acabados, los cuales
pueden ser repello, afinado, pintura, instalación de azulejo, pisos, puertas, ventanas, cielos
falsos, cubierta de techo, entre otros.
Para el cálculo de los metros cuadrados de piso se deberán de descontar los grosores de
paredes tanto exteriores como interiores.
Para el cálculo de repello, afinado y pintado, se determinarán los metros cuadrados en
planta desde el nivel de piso, hasta las alturas de paredes y cumbreras.
A las áreas de las paredes se les descontarán las áreas de huecos de puertas y ventanas
Para el cálculo de área de techo se tomará en planta, no se calculará su pendiente,
sumándose, además, el alero que estará detallado en la planta arquitectónica de toda la
vivienda.
Para el caso que se encuentren construcciones de madera, esta no se pagará por M2, sino
se hará el cálculo de paredes de madera.
Cuando una construcción tenga una combinación de pared de adobe y el resto de ladrillo
de barro se considera como construcción de ladrillo de barro, por ser el que más predomina.
Cuando la afectación de la construcción sea parcial, el valuador no solo tendrá en
consideración el área afectada sino también la funcionabilidad con la cual quedará la
vivienda luego de dicha afectación, ya sea por funcionabilidad arquitectónica, como por
estructural de paredes y/o techo.
4.3.3 METODOLOGÍA DE VALUACIÓN PARA OBRAS ADICIONALES
Se consideran como Obras Adicionales aquellas estructuras anexas o separadas de las

Construcciones Principales que son afectadas por el derecho de vía; es decir que se
encuentran fuera de la vivienda principal como, serían cercos, pozos, tapiales perimetrales,
pilas, galeras, bodegas, etc.
En el caso de terrenos de grandes extensiones que se encuentren debidamente cercados

en su perímetro y que debido a que el proyecto pasa de tal manera que lo deja dividido en
dos porciones y que el monto en concepto de indemnización de cerco no alcanza para
cercar las dos porciones generadas por el proyecto, se procederá a pagar la diferencia
restante como cerco proyectado. Dicha medida tiene por finalidad de dejar el terreno en
iguales condiciones a la encontrada.
Además, se considerará las remociones de estructuras complementarias desmontables sin
que éstos pierdan su funcionalidad, dentro de este tipo se consideran obras tales como:
galeras, portones, defensas metálicas, tanques prefabricados, verjas, rótulos, etc. Esta
compensación comprenderá la totalidad de su desmontaje a un sitio similar, la instalación
y traslado, siempre y cuando estas tres actividades resulten funcionales, prácticas y más
económicas que su compensación económica.
Para el caso de tapial, muros o pretiles que tengan dos alturas diferentes, se tomará altura
promedio.
Los tapiales, pretiles, paredes o columnas ya incluyen en el costo, las partidas que estén
bajo el nivel del terreno.
Se considera como pretil siempre y cuando tenga la altura menor a 1 m, una altura mayor
será considerada como pared.
Para el caso de las estructuras ligeras se tomará como área a pagar el techo de dicha
estructura. Estas estructuras corresponden a casos de comercios informales ocupantes del
derecho de vía o propiedad privada, como las estructuras ligeras de fácil movilización las
cuales tienen por finalidad resguardar a los usuarios del sol o la lluvia (ramadas o sombras
con cubiertas de lámina galvanizada, plástico, etc.), con mobiliarios de fácil traslado para
otro emplazamiento, sin que dichos mobiliarios y productos se dañen.
Cabe aclarar que para el caso de las construcciones principales como bodegas, galeras,
etc. (EDI), construcciones secundarias o accesorias (OBA) y estructuras informales
construida por ocupantes sobre el derecho de vía existente como ramadas o sombras
(CIO), es decir elementos que se ubican dentro del derecho de vía actual; se realizará
conforme a los procedimientos administrativos de MOPT, a través de la Dirección General
de Caminos, que hará el proceso administrativo de la habilitación de los derechos de vía de
las estructuras ubicadas en éste, de conformidad a la legislación vigente.
Las áreas techadas se valuarán de la siguiente manera:
Estructura ligera tipo 1 (Cuartón)
Estructura ligera tipo 2 (Polín “C” 4”)
Estructura ligera tipo 3 (Poste de concreto)
Estructura ligera tipo 4 (Duralita).
Las galeras que tengan características similares a las estructuras ligeras, se valuarán como
estructura ligera tipo 1, 2, 3, 4, según sea el caso.
Para el caso de encontrar áreas techadas que tengan cubierta de palma o plástico serán
consideradas como Estructura ligera tipo 1(Cuartón).
Para el caso de existir en áreas techada o galeras, instalaciones eléctricas como luminarias,
tomacorrientes, tableros de casa 120v. polarizados, se valuarán como obras adicionales.
4.3.4 COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN
Construcciones Principales
Se identificarán las Construcciones Principales de cada una de las parcelas mostradas en

planos, realizándose su correspondiente el cual contendrá la descripción completa de todos
los elementos constructivos existentes, realizándose el levantamiento del perímetro de la
construcción para establecer el área de la estructura principal a valuar y tomando tantas
fotografías representativas de la construcción principal como sean necesarias en las que
se puedan apreciar todos los elementos con los que se establecerá su valor.
En caso de existir obras adicionales, diferentes a las construcciones principales y
secundarias, como pueden ser: Aceras, canaletas, pretiles, barandales, cercos, etc., pero
formando parte de las construcciones principales, adicionales o de ambas, serán medidas
y descritas en el valúo de la construcción, en forma independiente y se presentarán
fotografías representativas de las referidas obras complementarias y/o adicionales.
El valúo contendrá la descripción detallada de los diferentes elementos de las
construcciones principales, obras adicionales, así como los esquemas de las plantas
arquitectónicas debidamente acotadas, con fotografías y cuadro de valores determinando
el precio unitario por metro lineal, metro cuadrado o metro cúbico, según sea el caso; el
valor total determinado deberá incluir el Costo Directo, Costo Indirecto, costo de
herramientas y equipo, costo de transporte y el Impuesto al Valor Agregado (IVA).
A continuación, se presentan los valores promedio por metro cuadrado (M2) de las
construcciones principales.
COSTOS UNITARIOS
DESCRIPCION CANTIDAD UNIDAD
(CD+TRANSP+CI+IVA)
CONSTRUCCIÓN DE SISTEMA LADRILLO DE BLOQUE DE CONCRETO VIVIENDA TIPO 36 M2
CONSTRUCCION DE SISTEMA MIXTO A 1 NIVEL 1 M2 $ 198.66
CONSTRUCCIÓN DE LADRILLO DE BARRO A NIVEL OBRA GRIS VIVIENDA TIPO 36 M2
CONSTRUCCION DE LADRILLO DE OBRA 1 NIVEL 1 M2 $ 283.96
CONSTRUCCIÓN DE SISTEMA LADRILLO DE BLOQUE DE CONCRETO VIVIENDA TIPO 72 M2 DOS NIVELES
CONSTRUCCION DE SISTEMA MIXTO A 2 NIVELES 1 M2 $ 262.59
CONSTRUCCION DE SISTEMA MIXTO LADRILLO DE BARRO A NIVEL OBRA GRIS VIVIENDA TIPO 72 M2 DOS NIVELES
CONSTRUCCION DE LADRILLO DE BARRO A 2 NIVELES 1 M2 $ 350.49
CONSTRUCCION DE SISTEMA DE ADOBE A NIVEL OBRA GRIS EN UNA VIVIENDA DE 29 M2
CONSTRUCCION DE ADOBE A 1 NIVEL 1 M2 $ 250.85
CONSTRUCCION DE SISTEMA BAHAREQUE PARA UNA VIVIENDA DE 36 M2
CONSTRUCCION DE BAHAREQUE A 1 NIVEL 1 M2 $ 122.63
CONSTRUCCION DE SISTEMA LAMINA GALVANIZADA VIVIENDA TIPO 36 M2 A 1 NIVEL
CONSTRUCCION CON LAMINA GALVANIZADA A 1 NIVEL 1 M2 $ 101.87
CONSTRUCCION DE SISTEMA DE VARA DE CASTILLA Y/O BAMBU PARA VIVIENDA TIPO 36M2
CONSTRUCCION VARA DE CASTILLA Y/O BAMBU 1 M2 $ 97.16
CONSTRUCCION DE SERVICIOS SANITARIOS TIPICO EN SISTEMA MIXTO LADRILLO BLOQUE DE CONCRETO
SANITARIO TIPICO DE BLOCK DE CONCRETO OBRA GRIS 1 M2 $ 492.17
Obras Adicionales y Remociones

Se consideran Obras Adicionales, todas aquellas que no forman parte de la construcción
principal, por ejemplo: Bodegas, cocheras, fosa séptica, estructuras ligeras y otros; estas
estructuras deberán ser valoradas siempre que no se encuentren formando parte de las
construcciones principales.
Así mismo, se consideran Remociones todos aquellos elementos que pueden removerse y
reubicarse en otro sector del inmueble, por lo general las remociones se producen en
aquellos inmuebles que no serán afectados en su totalidad, por ejemplo: Cerco de malla
ciclón con postes de concreto, hierro o madera, portones de cualquier tipo, balcones y otros.
Se considerarán además los acabados de las construcciones principales, considerados
como obras que suman al valor en aspectos estéticos, tales como repellos, afinados,
enchapados, verjas, texturizados y demás decoraciones.
Con base en lo anterior, es necesario establecer los precios base que servirán de referencia
para valuar este tipo de estructuras, los cuales deberán ser a valor de reposición, es decir
que las estructuras valuadas, no se les aplicará el factor de depreciación.
Considerando lo expuesto anteriormente, la valoración se realizará por el Método del Costo
sin Depreciación (Reemplazo), el cual se determina por medio de la valoración de precios
unitarios de los materiales de construcción con los cuales fue construido el elemento que
se valora, a continuación, se describe el método y proceso para determinar los costos
unitarios a aplicar:
Se determinación las Obras Adicionales y Remociones que serán afectadas por el DDV.
Por medio de recorridos de campo, se determinaron todos aquellos elementos constructivos
que pudieran ser afectadas por el DDV de la carretera.
Se han realizado modelos por unidades lineales, de superficie o volumen, para determinar
las cantidades de obra por unidad de medida (volúmenes de materiales y mano de obra).
Las partidas de precios unitarios a ser aplicadas con su respectiva estimación de volúmenes
de obra, tabulación de cotizaciones, establecimiento de precios unitarios, Laudo Arbitral
para la aplicación de mano de obra, y cotizaciones de precios, fueron tomados del anexo 8
de un proyecto similar.
A continuación, se presenta un resumen de los Costos Unitarios de las estructuras
complementarias u Obras Adicionales y Remociones encontradas bajo proyecto:
COSTOS UNITARIOS DE ACABADOS
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
SISADO DE PAREDES 1 M2 $ 1.47
REPELLO DE PAREDES 1 M2 $ 6.93
AFINADO DE PAREDES 1 M2 $ 5.01
REPELLO Y AFINADO DE CUADRADOS EN VENTANAS Y PUERTAS 1 M $ 5.25
MEZCLA PARA AZOTAR 1 M3 $ 88.13
PINTURA DE PAREDES 1 M2 $ 2.89
SUMINISTRO E INSTALACION DE PISO DE LADRILLO DE CEMENTO 1 M2 $ 25.81
SUMINISTRO E INSTALACION DE PISO CERAMICO 1 M2 $ 27.39
ZOCALO DE LADRILLO 1 M $ 2.75
INSTALACION DE AZULEJO 1 M2 $ 26.69
ENCEMENTADO RUSTICO e = 5 CMS 1 M2 $ 23.93
PISO DE CEMENTO PULIDO 1 M2 $ 29.14
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
SUMINISTRO E INSTALACION DE LADRILLO DE CEMENTO TIPO GALLETA 1 M2 $ 27.94
CIELO FALSO DE FIBROCEMENTO 1 M2 $ 11.45
CUBIERTA DE LAMINA GALVANIZADA 1 M2 $ 12.95
CUBIERTA DE TEJA 1 M2 $ 19.75
CUBIERTA DE TEJA SOBRE LAMINA GALVANIZADA 1 M2 $ 30.75
CUBIERTA DE LAMINA TIPO ZINC 1 M2 $ 15.45
CUBIERTA DE FIBROCEMENTO 1 M2 $ 12.94
PUERTA DE PLYWOOD 1 C/U $ 239.62
PUERTA SOLIDA DE MADERA DE PINO 1 M2 $ 165.40
PUERTA LAMINA LISA 1 M2 $ 52.32
PUERTA METALICA 1 M2 $ 157.62
SUMINISTRO E INSTALACION DE PUERTA BALCON CON DECORADO 1 M2 $ 195.93
SUMINISTRO E INSTALACION DE PUERTA BALCON CON DECORADO SENCILLO 1 M2 $ 137.16
PUERTA DE TUBO INDUSTRIAL 1 M2 $ 60.62
PUERTA DE LAMINA GALVANIZADA ACANALADA 1 M2 $ 41.52
PUERTA DE VARA DE CASTILLA Y/O BAMBU 1 M2 $ 39.24
SUMINISTRO E INSTALACION DE PUERTA DE VIDRIO 1 C/U $ 286.27
SUMINISTRO E INSTALACION DE VENTANA VIDRIO FIJO CLARO 5 MM 1 M2 $ 68.68
VENTANA TIPO SOLAIRE ALUMINIO NATURAL VIDRIO CLARO (INSTALADO) 1 M2 $ 49.04
SUMINISTRO E INSTALACION DE VENTANA VIDRIO NEVADO 1 M2 $ 44.76
SUMINISTRO E INSTALACION DE VENTANA FRANCESA 1 M2 $ 73.01
VENTANA METALICA SIN DECORACION 1 M2 $ 146.87
VENTANA METALICA CON DECORACION 1 M2 $ 177.78
VENTANA MADERA RUSTICA 1 M2 $ 37.72
PUERTA MADERA RUSTICA 1 M2 $ 29.37
VENTANA MALLA CICLON CON CAÑO GALVANIZADO 2 1/2" 1 M2 $ 22.53
VENTANA LAMINA LISA 1 M2 $ 60.25
PISO DE MADERA 1 M2 $ 32.43
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
VENTANA DE LAMINA GALVANIZADA ACANALADA 1 M2 $ 53.19
COSTOS UNITARIOS DE LAS OBRAS ADICIONALES
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
ANALISIS DE VALOR DE OBRAS ADICIONALES
CERCO VIVO DE ALAMBRE DE PUAS CINCO HILADAS 1 M $ 4.26
CERCO DE ALAMBRE PUAS CON POSTE DE CONCRETO 1 M2 $ 12.71
CERCO VIVO DE ALAMBRE DE PUAS DIEZ HILADAS 1 M $ 9.68
CERCO DE ZARANDA DE GALLINERO 1 M2 $ 9.07
CERCO VIVO CON ALAMBRE DE PUAS Y MALLA GALLINERO 1 M $ 11.77
CERCO VIVO DE VARA DE CASTILLA Y ALAMBRE ESPIGADO 1 M2 $ 6.47
ALAMBRE ESPIGADO CON CAÑO GALVANIZADO Ø 1" 1 M2 $ 21.63
CERCO DE MALLA CICLON CON POSTE DE CONCRETO 1 M2 $ 19.28
CERCO DE MALLA CICLON CON TUBO GALVANIZADO Ø 2 1/2" 1 M2 $ 28.33
CERCO DE MALLA CICLON CON POLIN ESPACIAL 1 M2 $ 25.62
CERCO DE MALLA CICLON CON COLUMNAS DE BLOQUE (DADO) 1 M2 $ 22.45
CERCO DE MALLA CICLON CON POSTES DE MADERA 1 M2 $ 13.46
PORTON CAÑO GALVANIZADO 1 M2 $ 61.07
CORRAL DE MADERA 1 M2 $ 138.61
PORTON DE MADERA 1 M2 $ 28.22
PORTON DOBLE HOJA DE MALLA Ho. 1/4" 1 M2 $ 53.66
PORTON DOBLE HOJA DE MALLA CICLON 1 M2 $ 70.16
PUERTA DE MALLA CICLON CON MARCO DE MADERA 1 M2 $ 39.34
PORTON LAMINA DOBLE HOJA 1 M2 $ 73.60
SUMINISTRO E INSTALACION DE PORTON AMERICANO 1 M2 $ 205.57
SUMINISTRO E INSTALACION DE CORTINA METALICA 1 M2 $ 128.72
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
DEFENSA METALICA PARA VENTANA 1 M2 $ 54.24
DEFENSA METALICA REFORZADA (INCLUYE INSTALACION) 1 M2 $ 62.74
VERJA METALICA 1 M2 $ 28.54
COLUMNAS DE CUARTON DE MADERA 1 M $ 10.09
COLUMNA POLIN "C" 4" 1 M $ 14.60
COLUMNAS DE POLIN "C" 4, ENCAJUELADO 1 M $ 37.41
COLUMNA POLIN ESPACIAL 1 M $ 14.34
COLUMNA DE TUBO REDONDO 4" 1 M $ 20.84
COLUMNA DE CAÑO GALVANIZADO 1 M $ 61.35
COLUMNA DE TUBO ESTRUCTURAL 1 M $ 47.81
COLUMNA DE BLOQUE (DADO) 1 M $ 20.36
COLUMNA DE BLOQUE 40 CMS X 40 CMS 1 M $ 39.69
COLUMNAS DE LADRILLO DE OBRA 1 M3 $ 287.34
COLUMNA PARA PASILLO 1 M3 $ 894.55
COLUMNA DE HORCON 1 M $ 18.26
SUMINISTRO E INSTALACION DE VIGA MACOMBER 1 M $ 32.17
TAPIAL BLOQUE DE CONCRETO TIPO SALTEX 1 M2 $ 32.10
TAPIAL DE LADRILLO DE BARRO 1 M2 $ 110.38
TAPIAL PREFABRICADO 1 M2 $ 26.32
PARED DE BLOQUE DE CONCRETO CON ESTRUCTURA DE CONCRETO ARMADO 1 M2 $ 80.05
PARED DE LADRILLO DE BARRO CON ESTRUCTURA DE CONCRETO ARMADO 1 M2 $ 126.79
PARED DE ADOBE SIN REFUERZO 1 M2 $ 29.85
SOLERA DE CORONAMIENTO COLADA EN SITIO 1 M3 $ 643.00
MAMPOSTERIA DE PIEDRA 1 M3 $ 89.32
MURO SECO 1 M3 $ 41.44
MURO DE BLOQUE DE CONCRETO TIPO SALTEX 1 M2 $ 32.23
PRETIL DE BLOQUE DE CONCRETO 1 M2 $ 37.39
PRETIL DE PIEDRA REPELLADO 1 M3 $ 107.81
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
PRETIL DE PIEDRA SIN REPELLO 1 M3 $ 74.82
PRETIL DE LADRILLO DE BARRO 1 M2 $ 86.07
LETRINA DE FOSA SEPTICA (INCLUYE FOSO SEPTICO) 1 SG $ 746.31
FOSA SEPTICA 1 SG $ 538.30
FOSA SEPTICA DE LADRILLO DE BLOQUE 1 M3 $ 222.66
FOSA LADRILLO DE BARRO 1 M3 $ 335.42
FOSA LADRILLO DE BARRO 5.94 M3 1 M3 $ 374.56
LETRINA ABONERA 1 SG $ 1,199.37
TRAMPA DE GRASA 1 SG $ 361.15
POZO DE ABSORCION 1 SG $ 798.86
CAJA AGUA POTABLE CON TAPADERA DE CONCRETO 1 SG $ 180.89
CAJA AGUAS LLUVIAS CON TAPADERA DE CONCRETO 1 SG $ 117.76
TANQUE PARA AGUA DE LADRILLO DE BARRO REPELLADO Y PULIDO 1 SG $ 3,287.71
TANQUE DE BLOQUE DE CONCRETO TIPO SALTEX REPELLADO (SIN ENTERRAR) 1 M3 $ 114.99
TANQUE TIPO ROTOPLAS ELEVADO 1 SG $ 1,861.65
TANQUE TIPO ROTOPLAS A NIVEL 1 SG $ 312.50
POZO ARTESANAL 1 SG $ 1,766.64
PILA PREFABRICADA DE UN ALA 1 SG $ 72.39
PILA PREFABRICADA DE DOS ALAS 1 SG $ 83.91
PILA FORJADO DE BLOQUE DE CONCRETO TIPO SALTEX 1 M3 $ 196.52
PILA FORJADA DE LADRILLO DE BARRO 1 M3 $ 261.26
POLLETON DE LADRILLO DE BARRO 1 M3 $ 243.22
POLLETON DE BLOQUE DE CONCRETO 1 M3 $ 146.70
POLLETON DE ADOBE 1 M3 $ 103.27
HORNO ARTESANAL (SUMINISTRO Y CONSTRUCCION) 1 SG $ 1,010.62
GRADAS FORJADAS EXTERIORES 1 M $ 12.94
EMPEDRADO 1 M2 $ 23.45
ADOQUINADO 1 M2 $ 27.21
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
RAMPA 1 M2 $ 62.81
SUELO CEMENTO 1 M3 $ 116.86
BALDOSA DE CONCRETO DIM. 30X30 1 M2 $ 32.56
PLANCHA DE CONCRETO 1 M3 $ 287.33
ACERA, e = 5 CMS 1 M2 $ 35.93
EMPEDRADO FRAGUADO 1 M2 $ 31.19
PARRILLA 1 M2 $ 41.22
CORDON CUNETA (Concreto 210 Kg/cm2) 1 M $ 36.05
PASAMANOS PREFABRICADO 1 M $ 97.91
MESA REDONDA DE CONCRETO 1 SG $ 100.22
BANCO DE TUBO DE CONCRETO 1 C/U $ 86.74
ENGRAMADO 1 M2 $ 17.54
ESTRUCTURA POLIN ESPACIAL 1 M2 $ 9.82
CANALETA 25x30 cms 1 M $ 35.23
CANALETA 20x30 cms 1 M $ 15.64
HECHURA DE POCETA PARA DUCHA 1 M3 $ 23.97
ESTRUCTURA POLIN "C" 4" ENCAJUELADO 1 M $ 37.41
PARED DE BLOQUE DE CONCRETO 10x20x40 1 M2 $ 34.28
GUARDANIVEL 1 M2 $ 79.38
POZO ARTESANAL, INCLUYE ANALISIS CALIDAD DE AGUA, LIMPIEZA Y BOMBA

1 SG $ 2,621.95
DE MECATE
INSTALACION DE LAJA 1 M2 $ 62.26
CERCO DE MALLA CICLON CON TUBO ESTRUCTURAL DE 1" CHAPA 14" 1 M2 $ 20.37
SUMINISTRO E INSTALACION DE ALAMBRE RAZOR 1 M $ 9.07
LETRINA DE FOSA SEPTICA DE PAREDES DE LAMINA (INCLUYE FOSO SEPTICO) 1 SG $ 559.10
BARANDAL 1 M $ 32.74
PARED DE VARA DE CASTILLA Y/0 BAMBU 1 M2 $ 20.50
EXCAVACION DE FOSO SEPTICO 1 SG $ 228.95
COSTOS UNITARIOS DE LAS REMOCIONES
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
REINSTALACION DE MALLA CICLON CON TUBO GALVANIZADO Ø 2 1/2" 1 M2 $ 8.88
REINSTALACION DE MALLA CICLON CON POSTES DE CONCRETO 1 M2 $ 8.96
REINSTALACION DE MALLA CICLON CON POLIN ESPACIAL 1 M2 $ 8.09
REINSTALACION DE CERCO DE ALAMBRE DE PUAS CON POSTE DE CONCRETO 1 M2 $ 7.84
REINSTALACION DE PORTON DOBLE HOJA DE MALLA CICLON 1 M2 $ 10.84
REINSTALACION DE PUERTA TUBO INDUSTRIAL 1 M2 $ 22.17
REINSTALACION DE PUERTA DE MADERA 1 SG $ 33.21
REINSTALACION DE DEFENSA METALICA PARA VENTANA 1 M2 $ 18.93
REINSTALACION DE MURO SECO 1 M3 $ 17.77
REUBICACION DE PILA PREFABRICADA 1 SG $ 63.78
REINSTALACION DE PAREDES DE LAMINA 1 M2 $ 9.42
REINSTALACION DE VENTANA DE MADERA 1 M2 $ 22.45
REINSTALACION DE DIVISION DE MADERA 1 M2 $ 11.03
REINSTALACIÓN DE EQUIPO DE BOMBEO PARA CISTERNA 1 SG $ 90.76
REINSTALACION DE PORTON METALICO CON DECORACION 1 M2 $ 25.99
REINTALACION DE SUB-ESTACION 1 SG $ 5,178.94
COSTOS UNITARIOS DE LAS REMOCIONES
COSTO UNITARIO
(CD+TRANSP+CI+IVA)
ESTRUCTURA LIGERA TIPO 1 (CUARTÓN) 1 M2 $ 17.53
ESTRUCTURA LIGERA TIPO 2 (POLÍN C 4") 1 M2 $ 39.37
ESTRUCTURA LIGERA TIPO 3 (POSTE DE CONCRETO) 1 M2 $ 15.94
ESTRUCTURA LIGERA TIPO 4 (DURALITA) 1 M2 $ 17.83
Cercos, tapiales o linderos
Los criterios de valuación de cercos, tapiales o linderos se describen a continuación:
Relativo a tapiales, muros, prefabricados o cualquier otro material que funcione como
lindero de un inmueble, será valuada su longitud y altura e incluido dentro del monto a
indemnizar, siempre y cuando, éste no sea reconstruido por el proyecto como obras
necesarias para el funcionamiento de la carretera, en este caso no será cancelada la
indemnización, ya que se proporcionará una obra que cumpla las funciones para la cual fue
edificada.
4.3.5 CRITERIOS DE ELEGIBILIDAD Y OPCIONES DE COMPENSACIÓN
El tipo de compensación está directamente relacionada con la condición legal de cada uno
de las personas con respecto al inmueble habitado. Por lo anterior respecto a la forma de
tenencia de la tierra, los tres grupos de personas identificadas y analizadas para ser o no
compensadas por las afectaciones del proyecto.
a. Propietarios: Aquellos que tienen derechos legales sobre las tierras o bienes que
poseen o usan, es decir todas las personas naturales o jurídicas que acreditan el dominio
o propiedad del inmueble con documentos inscritos en los Registros Públicos (CNR).
b. Poseedores: Aquellos que no tienen derechos legales formales sobre las tierras o bienes
que ocupan, pero reclaman un derecho sobre las mismas que es reconocido por la Ley, es
decir todos aquellos que han poseído tierras de forma quieta, pacifica e ininterrumpida por
un lapso de tiempo comprobable, sus inmuebles son reconocidos catastralmente en el
CNR.
c. Ocupantes: Los que carecen de un derecho legal o una pretensión reconocible respecto
de la tierra que ocupan. Es decir, todas aquellas personas que ocupan un inmueble del cual
no poseen título de propiedad y cuya tenencia no puede legalizarse, debido a que el
inmueble pertenece registralmente a otra persona natural o jurídica. Los ocupantes pueden
ser aquellos que se ubican sobre el derecho de vía existente o aquellos que se encuentran
en propiedad privada y/o pública.
De acuerdo a lo anterior, y conforme a la tenencia de la tierra, el tipo de compensación para

cada afectado será de la siguiente manera:
Para los Propietarios y poseedores de los inmuebles afectados recibirán indemnización en

concepto de compra parcial o total de los terrenos necesarios para desarrollar el proyecto,
para lo cual se han calculado las áreas de terreno ocupadas por el derecho de vía en cada
uno de los inmuebles localizados bajo el trazo, y que se evalúe según las características
individuales de cada inmueble en base a los criterios y parámetros de valuación acorde a
la clasificación de cada parcela, estipulado en este mismo Documento.
Además, recibirán indemnización de las construcciones principales, construcciones

secundarias, obras adicionales, entre otros, localizadas bajo el trazo del proyecto, se
valuarán las áreas de construcción afectadas en las edificaciones en metros cuadrados,
definiendo el sistema constructivo que presentan y el precio unitario por metro cuadrado,
así como el precio unitario de las obras adicionales.
Para mayor comprensión y de manera resumida se presenta en la siguiente tabla la medida
de compensación propuesta para cada tipo de afectación en función de la tenencia de la
tierra:
Tipo de Tipo de persona

Afectación afectada Compensación
Propietarios y Pago de compra de franja de terreno en base al valúo de la parcela

Poseedores avalado por el Perito valuador
Solo Terreno
Ocupantes No aplica para pago de compra de franja de terreno.
Tendrá derecho a compensación por las estructuras afectadas, si se

trata de vivienda que se afecta total, se compensará el total de la
Propietarios y construcción pudiendo optar al apoyo para búsqueda de solución
Poseedores habitacional tratándose como Reasentamiento de propietario, si
Vivienda o
desea volver a construir o manifestar que solo recibirá la
Construcción /
compensación económica.
Obras adicionales
Si se trata de construcción habitacional, se revisará la elegibilidad
para optar a algún paquete de compensación del Ministerio de
Ocupantes
Vivienda, mas no se pagarán las construcciones ni las obras
adicionales
Los árboles se consideran como una parte accesoria del inmueble; es
decir que, van incluidos en la adquisición de las franjas de terreno;
para el caso de los cultivos, se recomendará cosechar antes de la
Arboles implementación del PAR, y que el Consultor de la implementación del
Propietarios y
maderables y PAR que al menos con 6 meses de anticipación a la fecha de inicio de
Poseedores
frutales y cultivos la construcción de aviso a los propietarios recoger la cosecha
Invasiones al No se reconocerá compensación o pago por construcciones

Ocupantes edificadas en el Derecho de Vía
derecho de vía
Anexos.
LISTA GENERAL DE COMPARABLES OBTENIDO DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADO
PROYECTO: "DISEÑO DEL MEJORAMIENTO DE LA RUTA AHU16S TRAMO APANECA - QUEZALAPA - SAN PEDRO PUXTLA, AHUACHAPAN"
AREAS VALORES UNITARIOS

CLASIFICACI
PRECIO PRECIO VALOR CONTAC
ITEM UBICACIÓN INMUEBLE ESTADO TERRENO TERRENO CONSTRUCC CONSTRUCCI REFERENCIA URL ON USO DE
TOTAL NEGOCIADO TERRENO TO
M2 V2 IÓN M2 ON US$/M2 SUELO
US$/V2
https://www.casas24.com/el-salvador-es/propiedades-
1 Zona Apaneca, finca de Café OFERTA 315000.00 450702.00 0.00 292500 263250 0.58 0 7899 4278 comerciales-terrenos-y-fincas/venta-finca-de-cafe-zona- Agrícola
apaneca/22028716
2 Finca en las cruces, Los Naranjos OFERTA 175000.00 250390.00 0.00 230000 207000 0.83 0 7884 0416 comerciales-terrenos-y-fincas/finca-de-25-manzanas-en- Agrícola
las-cruces-carretera-a-los-naranjos/22047389
3 Finca de altura en Apaneca - Cultivo de Café OFERTA 747716.00 1069832.05 0.00 700000 630000 0.59 0 -- comerciales-terrenos-y-fincas/finca-de-altura-en-apaneca- Agrícola
107-manzanas-con-cafe-de-estricta-altura/21998750
https://www.encuentra24.com/el-salvador-es/bienes-
raices-venta-de-propiedades-lotes-y-terrenos/excelente-
4 Finca de cultivo de café, Santa Ana OFERTA 238000.00 340530.40 0.00 220000 198000 0.58 0 23237498 propiedad-de-34-manzanas-planas-en-santa- Agrícola
ana/23237498?q=keyword.cafe&list=category&catslug
=bienes-raices-venta-de-propiedades-lotes-y-terrenos
https://elsalvador.inmobiliaria.com/terreno-rural-en-tacuba-
5 Terreno Rural en Tacuba OFERTA 27956.90 40000.73 0.00 160000 144000 3.6 0 78862144 27,9558ha-F2415605
Rural
Terreno Rural en Tacuba con topografía https://elsalvador.inmobiliaria.com/terreno-rural-en-tacuba-

6 OFERTA 467682.00 669159.41 0.00 2000000 1800000 2.69 0 78862144 Rural
plana, moderada y quebrada 46,7682ha-F2415604
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CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE TERRENOS DEL PROYECTO: "DISEÑO DEL MEJORAMIENTO DE LA RUTA AHU16S TRAMO APANECA - QUEZALAPA - SAN PEDRO PUXTLA,
AHUACHAPAN".
AREAS VALORES UNITARIOS
CLASIFICACI
PRECIO PRECIO VALOR CONTAC
ITEM UBICACIÓN INMUEBLE ESTADO TERRENO TERRENO CONSTRUCC CONSTRUCCI REFERENCIA URL ON USO DE
TOTAL NEGOCIADO TERRENO TO
M2 V2 IÓN M2 ON US$/M2 SUELO
US$/V2
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10 Venta de terreno en San Pedro Puxtla OFERTA 1217.5 1742.00 0.00 18000 16200 9.3 0 -- =1102&st=420
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11 Terreno inmediato a la ciudad de Apaneca OFERTA 1048.00 1499.48 0.00 90000 81000 54.02 0 -- comerciales-terrenos-y-fincas
Semiurbano
TERRENO SEMIURBANO EN VENTA EN
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APANECA, AHUACHAPAN apaneca-ahuachapan/22563947
13 Venta de lote en zona los Naranjos OFERTA 1600 2289.28 0 65000 58500 25.55 0 7282 5848 raices-venta-de-propiedades-lotes-y-terrenos/venta-de- Rural Lotificado
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14 Terreno en Quintas Recreativas El Carmen OFERTA 1000 1430.80 0 38000 34200 23.9 0 7890-3069 apaneca-1000m2-F59528
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15 Terreno en Apaneca OFERTA 300000.00 429240.00 0.00 5795000 5215500 12.15 0 7730 6611 comerciales-terrenos-y-fincas/venta-de-terreno-en- Rural Lotificado
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Lote ubicado dentro de la ruta del https://condominio-habitacional-quintas-

16 OFERTA 1048.37 1500.01 0 45000 40500 27 0 -- Rural Lotificado
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17 Lote rústico ubicado en Juayua OFERTA 3192.00 4567.11 0.00 45000 40500 8.87 0 6972 5161 terreno-a-50-metros-de-la-carretera-entre-juayua-y-la- Rural Lotificado
majada/23385872?q=keyword.cafe&list=category&catsl
ug=bienes-raices-venta-de-propiedades-lotes-y-terrenos
CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE TERRENOS DEL PROYECTO: "DISEÑO DEL MEJORAMIENTO DE LA RUTA AHU16S TRAMO APANECA - QUEZALAPA - SAN PEDRO PUXTLA,
AHUACHAPAN".

Rangos de Precios y Zonificacion

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CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE TERRENOS DEL

El método se basa en la comparación de un inmueble sujeto a un estudio de valor

SAN PEDRO PUXTLA

2.1. METODOLOGIA PARA LA ZONIFICACIÓN DE TERRENOS

Por lo anterior, se realizó con recursos propios y con criterios técnicos de

2.2. CLASIFICACIÓN Y ZONIFICACIÓN DE INMUEBLES

Inmuebles que se encuentran a una distancia no mayor de 800 metros

Son aquellos inmuebles, donde se encuentran desarrolladas parcelaciones

2.3. DESCRIPCIÓN DE LA ZONIFICACIÓN

El tramo de la ruta es desde el municipio de Apaneca hasta San Pedro Puxtla,

El proyecto atraviesa lotificaciones, terrenos rurales y agrícolas. La zona de

El tramo inicia en calle pavimentada, en la salida de la ciudad de Apaneca en

La zona correspondiente al tramo 0+272 hasta 0+487 se clasificaron como sub-

Entre los estacionamientos 0+487 hasta 0+670, se vuelve a observar terrenos

Para los inmuebles observados en los estacionamientos 0+670 hasta 0+945, se

Posteriormente, se encuentra el tramo correspondiente al 0+945 hasta 3+000,

La zona correspondiente a los estacionamientos 3+215 hasta 8+957, se

El último tramo del proyecto, de acuerdo a ruta preliminar es entre los

A continuación, se presenta un resumen de la zonificación del proyecto:

Zonificación Desde Hasta

Tabla 01. Límites de zonificación, de acuerdo a visita de campo.

3. RANGOS DE PRECIOS Y CRITERIOS DE VALUACIÓN

3.1. Análisis para establecer el parámetro de valores de terrenos

Se presenta en Tabla 02, un resumen de rangos de precios, establecidos de

Los valores de vara cuadrada se han planteado de la forma como se encuentran

Por tanto y de acuerdo a la investigación de campo, sondeo y verificación de precios

Zonificación Valor mínimo Valor máximo Valor de mejora

Tabla 02. Valores unitarios por vara cuadrada.

4.1 ASPECTOS GENERALES

4.2. FACTORES VALUACIÓN

Para la realización de avalúos de terreno se seleccionan las características externas e

Factores de Corrección a considerar en la evaluación de terrenos.

DETALLE DE PENDIENTES PORCENTAJE DE PENDIENTE

Los puntajes asignados a la topografía se observan en la siguiente tabla.

Vías de Circulación Vehicular y/o Peatonal

Servicios Públicos Básicos

CLASE DE SUELO (SOLO AGRICOLA)

CLASE VII-Uso extremadamente limitado con rendimiento bajo como pastos.

CLASE VIII-Uso exclusivo de bosques protectores y áreas silvestres

4.3 VALUACIÓN DE CONSTRUCCIONES

4.3.1 ASPECTOS GENERALES

En los inmuebles afectados existen construcciones que se denominarán Construcciones

Las Construcciones Principales son aquellas construcciones que por su naturaleza y

Se consideran como Obras Adicionales aquellas estructuras anexas o separadas de las

En el caso de terrenos de grandes extensiones que se encuentren debidamente cercados

Se identificarán las Construcciones Principales de cada una de las parcelas mostradas en

CONSTRUCCIÓN DE SISTEMA LADRILLO DE BLOQUE DE CONCRETO VIVIENDA TIPO 36 M2

CONSTRUCCION DE SISTEMA MIXTO A 1 NIVEL 1 M2 $ 198.66

CONSTRUCCIÓN DE LADRILLO DE BARRO A NIVEL OBRA GRIS VIVIENDA TIPO 36 M2

CONSTRUCCION DE LADRILLO DE OBRA 1 NIVEL 1 M2 $ 283.96

CONSTRUCCIÓN DE SISTEMA LADRILLO DE BLOQUE DE CONCRETO VIVIENDA TIPO 72 M2 DOS NIVELES

CONSTRUCCION DE SISTEMA MIXTO A 2 NIVELES 1 M2 $ 262.59

CONSTRUCCION DE LADRILLO DE BARRO A 2 NIVELES 1 M2 $ 350.49

CONSTRUCCION DE SISTEMA DE ADOBE A NIVEL OBRA GRIS EN UNA VIVIENDA DE 29 M2

CONSTRUCCION DE ADOBE A 1 NIVEL 1 M2 $ 250.85

CONSTRUCCION DE SISTEMA BAHAREQUE PARA UNA VIVIENDA DE 36 M2

CONSTRUCCION DE BAHAREQUE A 1 NIVEL 1 M2 $ 122.63

CONSTRUCCION DE SISTEMA LAMINA GALVANIZADA VIVIENDA TIPO 36 M2 A 1 NIVEL

CONSTRUCCION CON LAMINA GALVANIZADA A 1 NIVEL 1 M2 $ 101.87

CONSTRUCCION VARA DE CASTILLA Y/O BAMBU 1 M2 $ 97.16

CONSTRUCCION DE SERVICIOS SANITARIOS TIPICO EN SISTEMA MIXTO LADRILLO BLOQUE DE CONCRETO

SANITARIO TIPICO DE BLOCK DE CONCRETO OBRA GRIS 1 M2 $ 492.17

Obras Adicionales y Remociones