DERECHO INMOBILIARIO

CAPACITACIÓN CENTURY21 SKALKO

CARPETA DE COMERCIALIZACIÓN

1. Fotocopia del título de propiedad

2. Informes de dominio e inhibición
3. Autorización de Ventas
4. TGI / API / AGUAS
5. GAS/EPE
6. Recibos/liquidación de las expensas
7. Fotocopia del reglamento de Copropiedad
8. Fotocopia de planos
9. COTI
10. ITI
 1. TÍTULO DE PROPIEDAD

El título de propiedad debe estar completo. Y leerlo en su

totalidad resaltando:
-Datos completos de los propietarios.
-Metros cuadrados.
- Derechos reales: hipoteca, usufructo, Servidumbre, Donación.
- Asentimiento conyugal.
- Inscripción de dominio (sello del registro de la propiedad).
 BOLETO DE COMPRA - VENTA

Es un contrato privado entre las partes, en el cual se pactan

derechos y obligaciones para ambos. Es el contrato por el cuál
una parte (vendedora) se obliga a transferir la propiedad de un
inmueble, y la otra (compradora) a recibirla y a pagar por ella un
precio cierto en dinero. Es un verdadero contrato de
compraventa pero no transmite el dominio, es una obligación de
hacer escritura. Es imprescindible que en él figuren:
-Los datos personales completos de las partes que firman.
-Domicilio y descripción del inmueble.
-La firma de TODOS los vendedores o propietarios registrales o
herederos porque si alguno no firma, implica que ese porcentaje
no se está vendiendo. Por ello es muy importante el estudio de
títulos del inmueble ya que esto nos permite verificar quién o
quiénes son los dueños del inmueble.
 ESCRITURA

La escritura hace al cumplimiento del contrato y a la transmisión

del dominio, ya que está establecido en el Código Civil y
Comercial, que para transmitir el dominio mediante un contrato
de compraventa, DEBE ser realizado por Escritura Pública (ante
Escribano).
*IMPORTANTE: cuando piden fotocopia de escritura deben
chequear que el propietario tenga en su poder ORIGINAL de 1er,
2do o etc. TESTIMONIO de escritura, porque un día antes de
firmar nueva escritura si se vende el Escribano pide original de
escritura y si no la tienen hay que pedir nuevo testimonio y hay
que suspender la firma de la nueva escritura.
Los agentes nunca deben tener en su poder escritura original,
solo fotocopias, pero sí chequear que el propietario la tenga para
llegar a la firma de la nueva escritura con todo.
El Escribano interviniente necesitará que le brindemos:

-Los datos completos de las partes (ver modelo: datos

compradores).
-Fotocopia de escritura, poderes, declaratorias de herederos,
actas de defunción, sentencias de divorcio, planos, DNI de cada
uno de los firmantes, impuestos (TGI, API, Aguas, Expensas).- (Ver
modelo en Datos generales de la Operación).

*OBLIGACIONES PROPTER REM*

 2. INFORMES REGISTRALES

Hay que pedirlos a tomar en venta una propiedad. Solamente lo

pueden gestionar los escribanos, martilleros, abogados, o
gestores, en el Registro de la Propiedad de Rosario, ubicado en
calle Urquiza al 1100.
1. Dominio: nos informa quién o quiénes son los titulares
registrales de la propiedad.
2. Hipotecas y embargos: son medidas cautelares que debemos
conocer para poder anticiparnos con el comprador y explicarle
de qué se tratan. Se traban sobre el inmueble y no sobre las
personas.
★ Hipoteca: se constituye en seguridad de un crédito en dinero,
sobre un inmueble que se encuentra en poder del deudor. Si el
inmueble está hipotecado, deberá cancelarse previamente a la
escritura de la venta.
★ Embargo: constituye la medida cautelar en cuya virtud se afectan
o inmovilizan uno o varios bienes de quien es o ha de ser
demandado en un proceso judicial, a fin de asegurar la eficacia
práctica del resultado de tales procesos. Si el inmueble presenta uno
o varios embargos también se cancelan previamente. Se debe
abonar el monto del embargo más costas judiciales y los honorarios
del abogado que embargó, quien debe realizar un trámite en
Tribunales informando el pago y solicitando al Juez que libre un
oficio al Registro de la Propiedad para que se inscriba el
levantamiento del mismo.
3. Inhibiciones: son personales y se traban sobre las personas. NO
sobre los inmuebles. Si un vendedor está inhibido NO PUEDE
DISPONER DE SUS BIENES, NO PUEDE VENDER, es decir no puede
FIRMAR SENA, NI BOLETO y MUCHO MENOS ESCRITURAS. Antes
debe cancelar la deuda, pagarle al abogado y que éste realice un
trámite en Tribunales informando el pago y solicitando al Juez que
libre oficio al Registro de la Propiedad para que se inscriba el
levantamiento de la misma.
 DONACIÓN

Cuando una persona por acto entre vivos transfiere de su libre

voluntad gratuitamente a otra, la propiedad.-
Algunos títulos que provienen de una donación pueden ser
observables por los Escribanos. ¿Qué inconveniente nos trae esto?
En caso de vender una propiedad que su título es observable, por un
periodo de tiempo, alguien allegado al caso puede pedir revisar la
donación y la compraventa del inmueble y, en caso de que la
resolución judicial sea favorable para este, volver atrás la operación
inmobiliaria damnificando al comprador del inmueble
Títulos observables o donaciones inoficiosas, son los que provienen
de donaciones a terceras personas. –
PLAZOS:
-Si el donante esta vivo: 10 años desde que ocurre la donación el
titulo es observable.
-Si el donante esta muerto: hasta 5 años de la muerte del donante su
donación es observable.
USUFRUCTO Y NUDA PROPIEDAD = DOMINIO PLENO

El Usufructo es el derecho al uso y al goce de la cosa (inmueble) cuya

propiedad pertenece a otro. En términos prácticos, equivale al 70% del
valor de la propiedad.-
El usufructuario puede alquilar el inmueble y percibir dicho ingreso.
Generalmente es VITALICIO, es decir, de por vida. Por lo general, en el
caso de un matrimonio de usufructuarios tiene carácter de vitalicio y con
derecho de acrecer en favor del otro, para el caso del fallecimiento de
uno de ellos. Los hijos serían los nudos propietarios.
Si fallece alguno de los usufructuarios o ambos, al momento de la venta
debemos pedirle a los titulares de la Nuda Propiedad las actas de
defunción para entregárselas al escribano, quien procederá a cancelar el
usufructo por fallecimiento, en la misma escritura de venta.
Para la venta deben firmar todos, usufructuarios y nudos propietarios,
no puede faltar ninguna firma.
Diferencia entre informe y certificado:
Nosotros solicitamos informes registrales y los escribanos solicitan
certificados, estos bloquean la matrícula.
3. AUTORIZACIÓN DE VENTA

Es el instrumento mediante el cual el propietario del inmueble

nos autoriza a comerciarlo. Elementos que debe contener:
-Datos completo del autorizante (propietarios / propietarios).
-Ubicación del inmueble que nos autoriza a publicar.
-Valor y forma de pago que nos autoriza a publicar.
-Precio autorizado.
-Plazo de vigencia.
-Comisión a abonar en caso de venta.
-Autorización para colocar carteles y publicitar por diferentes
medios.
-Autorización para recibir sumas de dinero, a cargo nuestro,
como señas por el inmueble.
-Firma del/los autorizante/s.
-Fecha y lugar de firma del documento.
 6. RECIBOS/LIQUIDACIÓN DE LAS
EXPENSAS
7. FOTOCOPIA DEL REGLAMENTO DE
COPROPIEDAD
RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
La propiedad horizontal es cuando en un lote hay 2 o más propiedades
independientes pero en el mismo plano. Esto lo podemos encontrar en
edificios, departamentos de pasillo y condominios. Cada propietario
será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre
el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o
indispensables para mantener su seguridad.
El Vendedor deberá gestionar el libre deuda de expensas o gastos
centrales del inmueble y en el mismo deberá especificarse que el
inmueble no tiene deuda por expensas comunes y que el edificio no
tiene juicios pendientes y/o a iniciarse.
 8. FOTOCOPIA DE PLANOS

Tienen que solicitar los planos de mensura y planos de arquitectura

en casas.
Es de vital importancia la actualización de los de mensura.

PLANOS: Ver Plano de Mensura:

1. Si es anterior al año 1950: PLANO NUEVO;
2. Entre 1950 y 1967: Verificación de Estado Parcelario (V.E.P.) –
Siempre se realiza con Agrimensor. No aplica a P.H.-