DERECHO CIVIL: PERSONA Y PATRIMONIO

TEMA 12 “LAS FIGURAS CONTRACTUALES TÍPICAS:

LOS CONTRATOS DE FINALIDAD TRASLATIVA”

1. LA COMPRAVENTA: IDEAS GENERALES

La compraventa es el contrato más frecuente en la vida diaria.

Artículo 1.445 del Código Civil: “por el contrario de compra y venta uno de los contratantes se
obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o
signo que lo represente”

Es un contrato:

 Consensual
 Bilateral
 Oneroso
 Conmutativo
 Traslativo de dominio (pasa de ser del vendedor a ser del comprador)

La compraventa exige que las partes contratantes tengan la capacidad suficiente para
contratar y obligarse. El artículo 1.457 sienta como regla general que “podrán celebrar el
contrato de compra y venta todas las personas a quienes este Código autoriza para obligarse,
salvo modificaciones”.

EL artículo 1.459, para evitar posibles fraudes o perjuicios en supuestos en que hay intereses
encontrados, prohíbe a determinadas personas hacer este tipo de contratos.

Objeto de la compraventa: cosas futuras y cosas esperadas

Pueden ser objeto de contrato de compraventa todas las cosas que reúnan una triple
condición:

1) Que sean de comercio lícito

2) Que tengan existencia real o posible (si la “cosa” se perdió quedará sin efecto el
contrato, art. 1.460)
 Compraventa de cosa esperada: Si la cosa no llega a tener existencia, no hay obligación
por parte del vendedor de entregar cosa alguna, ni el comprador ha de pagar el precio.
 Compraventa de esperanza: El vendedor hará lo posible para la existencia de la cosa, y
el comprador vendrá obligado a pagar lo pactado, aunque la cosecha se pierda.
3) Que la cosa haya sido objeto de determinación o sea susceptible a ello; no es preciso
que sea actual, basta con que se pueda llegar a determinar la cosa sin necesidad de
nuevo convenio entre los contratantes (artículo 1.273).

El precio en la compraventa

Consiste en la suma de dinero que le comprador se obliga a entregar al vendedor a cambio de

una cosa. Ha de reunir los siguientes requisitos:

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1) Precio verdadero o real (que no se donación)

2) Precio cierto o determinado
3) Precio consiste en dinero o signo que lo represente (cheques…)

Obligaciones del vendedor

1. Entregar la cosa vendida y cuidarla hasta que se efectúe dicha entrega (art. 1.094)

2. Prestar la garantía del saneamiento en los casos de evicción y vicios ocultos. (La cosa tiene
que estar en prefecto estado, sino el vendedor se hará responsable)

La entrega de la cosa La obligación de entregar la cosa, artículos 1.462 y siguientes del

Código Civil. Tiene que entregarle los accesorios, los frutos producidos desde el día que se
perfeccionó el contrato y facilitar al comprador los títulos de pertenencia y los informes
necesarios para hacer valer lo transmitido.

El saneamiento por evicción El vendedor está obligado al saneamiento en virtud del cual
responderá al comprador:

a) de la posesión legal y pacífica de la cosa vendida

b) de los vicios o defectos que la cosa tuviera, es decir, de su posesión útil (art, 1.474 CC).

La evicción se cumple cuando la cosa comprada pasa a ser propiedad de un tercero, total o
parcialmente, en virtud de una sentencia judicial, y conlleva la obligación del saneamiento por
parte del vendedor (cfr. art. 1.475, pár. 1, CC).

El saneamiento por evisión es un elemento natural del contrato de compraventa. “El vendedor
responderá de la evisión aunque nada se haya expresado en el contrato. Los contratantes, sin
embargo, podrán aumentar, disminuir o suprimir esta obligación legal del vendedor” (art.
1.475, párs 2 y 3, CC).

Producida la evidencia, si está es total y no se había renunciado por el comprador al

saneamiento, éste tendrá derecho a exigir del vendedor la restitución del precio de la cosa al
tiempo de la evicción, ya sea éste mayor o menor que le de la venta, así como también los
gastos, daños y prejuicios que hubiere sufrido (art. 1.478 CC).

El saneamiento por vicios ocultos: Surge esta obligación de vendedor cuando la cosa vendida
tuviere vicios o defectos ocultos, que de haberlo sabido el comprador no la habría adquirido o
huniera pagado menos por ella (art. 1.484 CC). El vendedor está obligado a responder al
saneamiento aunque desconociera los vicios ocultos de la cosa (art. 1.485 CC).

El comprador podrá optar por recuperar su dinero o por una rebaja en el precio. Si se prueba
que el vendedor actuó a mala fe y el comprador elige la primera opción, se le indemnizará de
daños y erjuicios. En la segunda opción no, ya que con la rebaja del precio se habrán tenido en
cuenta los perjuicios sufridos ( art. 1.486 CC). La acción habrá de ejercitarse en el plazo de seis
meses contados desde la entrega de la cosa vendida (art. 1.490 CC).

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La doble venta

La venta de una cosa a diferentes compradores, artículo 1.473.

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sustenta el criterio de la atribución de la propiedad a

quien primero la inscribió en el Registro de Propiedades y en el caso de que ninguna de las
ventas haya causado inscripción registral, la adquisición de la propiedad viene determina por la
prioridad en la posesión, siempre que sea de buena fe. Faltando la posesión, la preferencia
viene determinada por la antigüedad de la fecha de los títulos presentados, supuesta también
la buena fe quien los presente.

Lo que viene siendo “quien llega el primero se lo queda “

Compraventa especiales

 Compraventa a prueba (suele suceder en las ventas de maquinaria) y compraventa ad

gustum (cosas que es costumbre gustar o probar).
 Compraventa de bienes muebles a plazos
 Nuevas modalidades de venta al público (rebajas, saldos, liquidación…, Ley 1/2010)

2. EL CONTRATO DE PERMUTA

La permuta es el intercambio de cosa por cosa, aunque puede existir el factor dinero.

Lo que viene siendo un trueque. Ó

Es un contrato consensual, bilateral y oneroso.

Según el artículo 1.446, “si el precio de la venta existiera parte en dinero y parte en otra cosa,
se calificaría el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se
tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su
equivalente; y por venta en el caso contrario”.

3. LA DONACIÓN

Dar algo a alguien sin recibir nada a cambio. El Código Civil la define en el artículo 618.

Elementos de la donación:

 El empobrecimiento del donante

 EL enriquecimiento del donativo
 Intención de hacer una liberalidad

El Derecho impone ciertos límites a la donación:

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a) La donación no podrá comprender los bienes futuros (art.635)

b) El donante deberá dejar lo necesario para vivir plenamente (art. 634)
c) Nadie podrá dar por vía de donación más de lo que puede dar por vía de testamento
(art.636)
d) La donación no puede ser fraudulenta, si es así los primeros dueños de “la cosa”
tendrán que solicitar su anulación.

La donación de cosa mueble puede hacerse verbalmente o por escrito, requiriéndose en el

primer caso la entrega simultánea de la cosa y en el segundo que la aceptación conste
igualmente por escrito. La donación de cosa inmueble ha de hacerse necesariamente en
escritura pública, al igual que su aceptación (art. 632 y 633).

La donación es irrevocable, aunque el Código Civil faculta al donante para recuperar lo donado
en algunos supuestos, suponiendo que de haberlos conocido no la habría realizado (artículos
644, 647 y 648).

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1. COMPRAVENTA

Diagnóstico del problema: Se trata de precisar que puede hacer Matilde para parar la venta de
una casa que ya la tenía ella pactada con Miguel, el dueño de la propiedad.

Fundamentación Jurídica: Estamos ante un caso de doble venta, en la que el vendedor tiene
más de un comprador (artículo 1.473). El artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sustenta el criterio
de la atribución de la propiedad a quien primero la inscribió en el Registro de Propiedades y
en el caso de que ninguna de las ventas haya causado inscripción registral, la adquisición de la
propiedad viene determina por la prioridad en la posesión, siempre que sea de buena fe.
Faltando la posesión, la preferencia viene determinada por la antigüedad de la fecha de los
títulos presentados, supuesta también la buena fe quien los presente.

Por tanto, Matilde puede detener la venta que Miguel tiene tramitada con otra persona a
fecha de 3 de febrero, ya que ella hizo saber a Miguel el día 1 de febrero que le compraba la
casa. En definitiva, Matilde consta como primera compradora por antigüedad.

2. COMPRAVENTA

Diagnóstico del problema: Se trata de precisar cuándo tiene Bernardo que entregar el dinero
del coche que compró a Santiago el día 18 de abril a las 10 de la mañana. El contrato tiene una
cláusula que dice que tendrá el plazo de un mes para abonar el importe el coche. Hay que
tener en cuenta que ese mes tiene cinco días inhábiles.

Fundamentación Jurídica: El artículo 5.1. del Código Civil señala que: "siempre que no se
establezca otra cosa, en los plazos señalados por días, a contar de uno determinado,
quedaría éste excluido del cómputo, el cual deberá empezar en el día siguiente; y si los
plazos estuvieran fijados por meses o años se computarán de fecha a fecha. Con
relación a los días inhábiles, el artículo 5.2 del Código Civil nos lo aclara: "en el
cómputo civil de los plazos no se excluyen los días inhábiles”. Por tanto, según el
artículo 5 de Código Civil, Bernardo tendrá como fecha tope para entregar el dinero de
la compra el 18 de mayo a las 10 de la mañana, habiendo transcurrido un mes exacto.

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3. COMPRAVENTA

Diagnóstico del problema: Paquita le compra un piso vacío y en perfecto estado a su primo,
cuando se mula, se encuentra con la sorpresa de que su primo tiene alquilado el piso a otra
persona. El inquilino lleva a Paquita a los Tribunales y está pierde el pleito quedándose sin el
piso, aunque recupera el dinero de la compra. Se trata de precisar que puede hacer Paquita
para librarse de abonar los gastos del juicio que le han condenado a pagar.

Fundamentación Jurídica: En este caso, el vendedor está obligado a entregar la casa y a

garantizar el saneamiento de ésta en los casos de evicción y vicios ocultos. Según el artículo
1.475 párrafo 1 del Código Civil, la evicción se cumple cuando la cosa comprada pasa a ser
propiedad de un tercero, total o parcialmente, en virtud de una sentencia judicial, y conlleva
la obligación del saneamiento por parte del vendedor. En el momento que la sentencia otorga
el derecho de la casa al inquilino, se crea la evicción. Por tanto, según lo reflejado en el artículo
1.478 CC, producida la evidencia, si está es total y no se había renunciado por el comprador al
saneamiento, éste tendrá derecho a exigir del vendedor la restitución del precio de la cosa al
tiempo de la evicción, ya sea éste mayor o menor que le de la venta, así como también los
gastos, daños y prejuicios que hubiere sufrido. En conclusión con lo aquí reflejado, Paquita
tiene derecho a que su primo abone los gastos del juicio además de los daños que le haya
podido ocasionar el asunto.

4. DONACIÓN DE INMUEBLE

Diagnóstico del problema: Dª Eduvigis dona un piso a su hijo en documento privado, como
regalo de bodas. Se trata de precisar si es todo legal y no queda ningún hilo suelto.

Fundamentación Jurídica: Según los artículos 632 y 633 del Código Civil, la donación de cosa
inmueble ha de hacerse necesariamente en escritura pública, al igual que su aceptación. Por
tanto, Dª Eduvigis tiene que hacer la donación en documento público y su hijo constar por
escrito que acepta el piso. Una vez terminado estos trámites, el hijo queda legalmente
propietario del inmueble.

5. DECLARACIÓN DE FALLECIMEINTO Y DONACIÓN

Diagnóstico del problema: Un matrimonio dona un chalet a un sobrino ya que su único hijo
desapareció hace años, y actualmente está declarado fallecido. Un día de repente, éste hijo
aparece. Se trata de precisas si se le puede quitar el chalet al sobrino para dárselo al hijo.

Fundamentación Jurídica: La donación es irrevocable, aunque el Código Civil faculta al

donante para recuperar lo donado en algunos supuestos, suponiendo que de haberlos
conocido no la habría realizado (artículos 644, 647 y 648). En este caso los padres ya no tenían
esperanzas de que su hijo apareciera cuando donaron a su sobrino el chalet, su hijo ya estaba
declarado fallecido. Por tanto, el matrimonio podrá recuperar lo donado ya que de saber que
su hijo podría volver, esa donación nunca se hubiera producido.

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6. COMPRAVENTA

Diagnóstico del problema: Rodrigo vende a Juan una finca de 1000 metros cuadrados por
25.000 euros. Después de realizar la venta se entera que la finca mide en realidad 1300
metros cuadrados más. Se trata de precisar si tiene alguna forma Rodrigo de recuperar el
dinero de esos metros olvidados.

Fundamentación Jurídica: Según el artículo 1.273, que la cosa haya sido objeto de
determinación o sea susceptible a ello; no es preciso que sea actual, basta con que se pueda
llegar a determinar la cosa sin necesidad de nuevo convenio entre los contratantes. Por tanto,
Rodrigo puede contratar a un profesional que determine el tamaño real de la finca, y de ese
modo, cobrar el dinero que le pertenece por esos metros de más.

El único problema que encuentro, es que esa finca la consiguió por medio de una donación
que su padre le hizo disimulada bajo forma de compraventa en la que imaginó que constará
que la finca mide 1000 metros no 1300. Por tanto, Rodrigo si puede reclamar el dinero que
perdió con la venta, pero destaparía la trampa que inicialmente hizo su padre. Quedará en
manos de Rodrigo el desenlace del caso.

7. CONTRATO TÍPICO

Diagnóstico del problema: Un chico cambia su ordenador portátil (valorado en 800 euros) por
una colección de plumas (valorada en 680 euros) y 120 euros, es decir el valor quedaría
equiparado. Se trata de precisar si se podría considerar contrato.

Fundamentación Jurídica: Estamos ante un contrato de permuta, que es el intercambio de

cosa por cosa, aunque también puede existir el factor dinero. Según el artículo 1.446 “si el
precio de la venta existiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificaría el contrato por la
intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor
de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el
caso contrario”.

8. ¿COMPRAVENTA O PERMUTA?

Diagnóstico del problema: Un chico quiere comprar el coche que vende su amigo por 2000
euros. Le quiere dar 500 euros y un cuadro que él cree que cuesta 1.500 euros. Se trata de
precisar si estamos ante una compraventa o permuta.

Fundamentación Jurídica: Según el artículo 1.446 “si el precio de la venta existiera parte en
dinero y parte en otra cosa, se calificaría el contrato por la intención manifiesta de los
contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte
del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario”. Por tanto,
habría que precisar el importa exacto del cuadro para poder resolver el caso. Si el valor del
cuadro excede los 500 euros, será una permuta, pero si por el contrario, el cuadro tiene valor
inferior a 500 euros será una compraventa.

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