TASACION ORDEN 0483 / 2023

Informe de Tasación
Oficinas
Avenida Portugal N°1468
Comuna de Santiago, Región Metropolitana

2023
I .- INTRODUCCION :

A solicitud de los Sres. Insaa Ingeniería y Control Limitada, el Tasador Carlos Romero Cárdenas, ha elaborado el
presente informe de tasación comercial de la propiedad de uso comercial ubicada en calle Portugal N°1468, comuna de
Santiago, Región Metropolitana.

La propiedad fue visitada el día jueves 30 de Marzo de 2023, autorizados por propietario y se observó el inmueble en
todas sus dependencias por el tasador.

El metraje fue obtenido de antecedentes vistos en plano de arquitectura proporcionado por los propietarios, corroborado
con datos registrados en el certificado de avalúo fiscal emitido por el SII.

Incluyendo fotografías dela propiedad como también del sector para completar el presente informe.
II .- RESUMEN DE TASACION :

CLIENTE : INSAA INGENIERIA Y CONTROL LIMITADA

RUT : 78.625.590-2

UBICACION : CALLE PORTUGAL N° 1468

COMUNA : SANTIAGO

REGION : METROPOLITANA

MATERIA : TASACION COMERCIAL DE UN BIEN INMUEBLES DE USO COMERCIO EN SU

CONDICION ACTUAL

ROL S.I.I. : N°003394-00038 PORTUGAL N° 1468 Y SE INFORMA COMO COMERCIO

:

VALOR TOTAL AVALUO FISCAL : $ 113.222.533 N°003394-00038

:
: $ 113.222.533 AL 1º SEMESTRE DE 2023

PERMISO DE EDIFICACION : NO INFORMADO

RECEPCION FINAL : NO INFORMADO

ARQUITECTO : NO SE TUVO INFORMACION

SUPERFICIE TOTAL TERRENO : N°003394-00038 230,55 M2 0,00 M2 230,55 M2

SUPERFICIE TOTAL CONSTRUIDA: N°003394-00038 532,70 M2 0,00 M2 532,70 M2

DETALLE DEL VALOR : TERRENO CONSTR. TOTAL

Rol003394-00038 Portugal N° 1468 $ 73.819.728 $ 124.395.526 $ 198.215.254
UF 2.075 UF 3.497 UF 5.572

TOTAL VALOR TASACION : $ 198.215.254

UF 5.572

FECHA DE TASACION : 30 DE MARZO 2023

UF A LA FECHA : $ 35.576,63
III .- CARACTERISTICAS DEL SECTOR :

URBANIZACION

calzada : hormigón
acera : hormigón
solera : hormigón
antejardín : no
electricidad : sí, a red pública aérea
agua potable : sí, matriz
alcantarillado : sí, colector
gas : sí, metrogas
expropiación : no
densidad : media

VECINDARIO

barrio : mixto
ubicación : buena
desarrollo urbano : consolidado
estado de conservación : bueno
interés por el sector : medio
edad media edif. adyacente : 90 años
colegios : 600 mts
centro comercial : 4000 mts
movilización :
Av. Manuel Antonio Matta 500 mts aprox. Av. Vicuña Mackenna a 250 mts.
aprox.

valor medio : $ 462.496 / m2. terreno promedio

arterias principales :
Av. Manuel Antonio Matta a 500 mts. Av. Vicuña Mackenna a 250 mts. aprox.

Zonificación Plan :
Zona de usos de suelos ZONA D
Regulador
EMPLAZAMIENTO DEL TERRENO SEGUN PLANO REGULADOR COMUNAL VIGENTE
IV .- DESCRIPCION DE LA PROPIEDAD

IV.1) ANTECEDENTES LEGALES : Servicio Impuestos Internos, registra la siguiente información :

ROL S.I.I. N°003394-00038

AVALUO FISCAL $ 113.222.533
DIRECCION Portugal N° 1468 SANTIAGO SUR
PROPIETARIO INSAA INGENIERIA Y CONTROL LIMITADA
RUT 78.625.590-2
DESTINO COMERCIO
UBICACIÓN URBANA
DATOS SII Terreno 244 m2.
Construcción : Clasificación / Calidad / Año / m2.
C-3 1.940 120 m2.
B-2 1.970 26 m2.
E-4 1.976 6 m2.
TOTAL INFORMADO 152 m2.

Como antecedentes se tuvo plano de arquitectura e información registrada en el certificado del rol SII corroborado con
medición huincha in situ. Los cuales se utilizan para la elaboración del presente informe de tasación.
IV.2) ANTECEDENTES FISICOS

TERRENO : calle Portugal con el Nº 1468

Corresponde al predio que es de forma regular rectangular con topografía plana y suelo natural; se ubica en acera oriente
de la calle Portugal, entre la Padre Orellana y la calle Pedro León Ugalde, a unos 500 mts al poniente de Av. Vicuña
Mackenna y a 250 mts aprox. al oriente de la calle Pedro León Ugalde, en la comuna de Santiago Sur. En el cual se
ubica una construcción en estructura sólida de albañilería reforzada original en un piso; y en la actualidad se ejecuta una
ampliación en estructura metálica con vigas de acero que dan origen a un segundo piso con losa colaborante en
entrepiso, adosado a los muros medianeros se encuentran los perfiles de acero estructurales. El predio esta pareado en
ambos costados.

Sus deslindes según inscripción en CBRS., son los siguientes :

Norte : en 25,50 mts con parte de sitio 226
Sur : en 27,50 mts con parte otro sitio 228
Oriente : en 8,70 mts con parte otro sitio 227
Poniente : en 8,70 mts con Portugal

Superficie registrada en CBRS. 230,55 m2.

Superficie certificado de avaluó fiscal SII 244,00 m2.

Nota 1: Este predio no presenta expropiación ni franja de utilidad publica.

IV.3) CONSTRUIDO

CORRESPONDE A UNA CASA SOLIDA ANTIGUA

Construcción sólida original ejecutada en estructura de albañilería reforzada , la cual se modifico con dos construcciones
en estructura de hormigón y otra en madera esta ultima con una data 46 años. En la actualidad se están efectuando
construcciones al interior de este predio dando paso a una construcción en estructura metálica es decir con perfiles de
acero y entre piso con vigas de acero , manteniendo la estructura original de albañilería . Al momento de efectuar la
visita se puede observar construcciones destinadas a oficinas en estructura de volcometal en obra gruesa sin
terminaciones en su primer piso. En el segundo se puede observar construcciones terminadas que están destinadas a
oficinas y salas de reuniones.

Cuenta con un programa distribuido en dos pisos en obra gruesa al momento de la visita. El primer piso cuenta con una
estructura de albañilería que es la construcción original destinada a taller en la actualidad con herramientas y elementos
o propios de giro de la empresa, con pavimentos de cerámica en el sector destinado a estacionamiento, las oficinas son
en estructura de volcometal, otras están conformados por bloques de cemento liso, las oficinas en construcción con
estructuras de perfiles de aluminio y tabiquería de placas yeso cartón, internit, vulcanita, con losa colaborante y vigas de
acero para sustentar el segundo piso. La techumbre es de vigas de acero con cubierta de fe galvanizado y sectores con
planchas traslucida para dar luminosidad. En el segundo piso se encuentran oficinas terminadas con tabique de internit
pavimentos de piso flotante, cerámica en baños y en zonas húmedas puerta vidriada con marcos de fierro pintados y
cielo americano falso. Todas esta obras se encuentran en proceso de terminaciones y se tiene que considerar para la
valorización de la propiedad.

A continuación se recopiló la siguiente información en la municipalidad :

PERMISO DE EDIFICACION NO SE ENCONTRO POR ANTIGÜEDAD EN LA DOM.DE STGO.
RECEPCION FINAL DE OBRAS NO SE ENCONTRO POR ANTIGÜEDAD EN LA DOM.DE STGO.
Se tuvo acceso a plano de arquitectura proporcionado por el cliente.
Superficies construida .
Primer piso 266,35 m2.
Segundo piso 266,35 m2.

Superficie total construida 532,70 m2.

Nota: Datos cotas del terreno fueron obtenidos de escritura CBR facilitadas por cliente, corroborados por
medición huincha métrica in situ, y las cotas de superficie construida son de plano de arquitectura y medición
con huincha in situ. Corroboradas también con certificado de avaluó fiscal en detalle del SII. Para efectos
del informe de tasación se usaron las superficies del plano de arquitectura para la construcción y en terreno lo
indicado en la escritura y medición huincha para la construcción a considerar.

IV.4) OBRAS COMPLEMENTARIAS

: Cuenta con portón de acceso al predio metálico, panderetas en los cierros
medianeros con otra propiedades y muros construcciones vecinas. Pavimentos
de circulación cerámica.
V .- OBSERVACIONES :

El presente estudio se ha basado en visita efectuada el día 30 de Marzo de 2023, plano arquitectura facilitado por el
cliente, corroborado de medición con huincha métrica en terreno, y el certificado de avalúo fiscal en detalle del SII.
Para estimar el valor comercial del bien se ha considerado los siguientes aspectos : Sector, Ubicación, Tipo de
Construcción y Destino, y Muestreo de Mercado.

- Sector; con urbanización y equipamiento completo, conformado por edificaciones mayoritariamente antiguas de un
piso en un 95%, en un barrio heterogéneo conformado por viviendas que se han ido transformado en oficinas y otras a
destino comercial como industria inofensivas. En Av. Portugal donde se encuentra ubicado el inmueble en estudio, las
casas son típicas del barrio que han dado paso a otras actividades productivas.

- Barrio; heterogéneo conformado por viviendas de 1 piso en estructura de albañilería con una data promedio de 90
años en buen a normal estado de conservación en general a simple vista, en barrio preferentemente residencial
consolidado en sus orígenes hoy se puede catalogar como mixto con destino comercio y algunas con destino
habitacional, con buenas vías de acceso y una excelente conectividad con distintas áreas de la ciudad por medio de
locomoción colectiva de superficie Transantiago con equipamiento comercial tipo barrio.

- Ubicación de la propiedades; en la acera oriente de Av. Portugal con el Nº 1468, en un barrio mixto heterogéneo,
que esta ubicado en el cuadrante formado por las calles Miguel León Prado al norte, Maule al sur, Pedro León Ugalde al
poniente y Padre Orellana al oriente; con muy poco movimiento peatonal , pero con alto flujo vehicular particular y
peatonal en vías antes mencionadas como Manuel Antonio Matta y Vicuña Mackenna; y su fácil accesibilidad.

- Tipo de construcción y destino; Se observa su estructura en albañilería perimetral con estructuras de acero en las
actuales modificaciones de constructibilidad en un segundo piso y nuevas dependencias en ejecución, en normal estado
de conservación a simple vista; deshabitada en el momento de visita por el tasador

Cabe mencionar que existen diferencias en metrajes del predio que es la base principal de este estudio, en lo informado
por el certificado de avaluó fiscal en detalle y las superficies indicadas en el plano de arquitectura tenido a la vista. Este
indica construcciones que todavía no están ejecutadas ni recepcionadas por la DOM de la Municipalidad de Santiago.
 - Muestreo de Mercado; de acuerdo al análisis de las ofertas del mercado inmobiliario revisados a la fecha, en internet
como Portal inmobiliario, Emol, y otros similares, se encontraron las siguientes propiedades :

Ítem Superficies Superficies Valor Uf / m2 Total

m2. m2. Construido UF
Terreno Construido (incluye terreno)

Victoria / Madrid 170,00 230,00 20,86 8.342

Artemio Gutiérrez / Victoria 164,00 140,00 17,11 5.200
Victoria / Tocornal 168,00 168,00 15,48 5.200
Santa Elvira 163,00 247,00 19,76 8.100
Portugal / Victoria 174,00 124,00 16,36 4.875

Total muestras 839,00 909,00 18,14 Uf 31.717

Promedios 167,80 181,80 Uf 6.343
( Uf/m2 promedio)

Total bienes tasados 230,55 532,70 7,30 Uf 5.572

( Uf/m2 promedio)

La estimación del valor del inmueble estudiado se basó en un análisis comparativo de las ofertas de mercado arrojado
del análisis de las propiedades similares con destino oficina e industrial en el vecindario no inmediato, el cual arroja un
promedio de valor del m2 de UF 18,14 con una superficie promedio de terreno de 167,80 m2 y construido de 181,80
m2., recreando un mercado objetivo orientado al nivel socio-económico medio, considerando la normativa vigente y la
relación con la situación actual de acuerdo a su ubicación, estado y superficie. Por lo anteriormente expuesto, el valor
promedio del inmueble analizado se estima estar dentro de los parámetros valóricos del sector para bienes de éste tipo.
VI .- TASACION Valor inmuebles esta dado por su terreno con buena ubicación, con su
construcción depreciada categóricamente debido a su data de antigüedad
en obsolescencia y mantención de la misma.

Terreno (valores promedios)

Av. Portugal N° 1468 230,55 m2 $ 320.190 $ 73.819.728

(UF 9,00 /m2.)

Total terreno 230,55 m2 $ 320.190 $ 73.819.728

(UF 9,00 /m2.)

Construcción :
Av. Portugal N° 1468
Primer piso 266,35 m2 $ 256.152 $ 68.226.015
Segundo piso 266,35 m2 $ 192.114 $ 51.169.511

Total construido 532,70 m2 $ 224.133 $ 119.395.526

(UF 6,30 /m2.)

Obras Complementarias : Las descritas anteriormente, gl. $ 5.000.000

Valor Tasación : $ 198.215.254

UF 5.572

Se deprecia en un 30 % del valor de tasación.

Valor de Liquidación : $ 138.750.678
UF 3.900

Seguro de Incendio : UF 3.356

Renta Mensual : $ 900.978

UF al día 30 de marzo de 2023 a $ 35.576,63

CARLOS ROMERO CARDENAS

Tasador Inmobiliario

DECLARACIONES: El tasador declara lo siguiente: 1.- Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni
ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2.- Que no tiene personal interés ni participación en los
usos que se hagan de la tasación ni con las personas que participan en la operación. 3.- Se ha inspeccionado el bien inmueble solicitado,
por dentro y por fuera. Proporcionando la información que en esta ficha se presenta, lo que es totalmente verdadera, y no ha obviado
nada de importancia. 4.- Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener la vivienda y su vecindario están mencionados.
VII .- PLANO DE UBICACION :
VIII .- EMPLAZAMIENTO DEL TERRENO SEGUN GOOGLE EARTH
IX .- PLANO CATASTRO MUNICIPAL EMPLAZAMIENTO TERRENOS
X .- PLANTA ORIGINAL
XI .- ORDENANZA
XII : FOTOGRAFIAS DE LA PROPIEDAD,