1.

RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD PREDIAL

CONSIDERACIONES PRELIMINARES

Etimológicamente la voz predio tiene su origen en el vocablo latino praedium, que

significa finca o fundo y que proviene de praes, praedis, "fiador", puesto que el
predio, la tierra o la casa era la finca que se daba en dote, como si fuese la fianza del
casamiento.
El predio proviene del latín “Praedium” que tiene un significado de finca
o fundo, denominado también heredad, hacienda, propiedad territorial, es una
extensión delimitada de terreno rústico o urbano, con edificación o sin ella. El
predio es el bien inmueble por excelencia. Tiene gran relevancia económica. En
épocas previas a la industrialización fue el símbolo de riqueza y prosperidad. La
propiedad predial es el poder jurídico que permite gozar, disponer y reivindicar un
predio, poder que está acordado y tutelado por el ordenamiento jurídico. TORRES
VÁSQUEZ, ANÍBAL. “Propiedad predial”. Pg. 32.
(Enciclopedia Jurídica OmebaTomo XXII). El predio es la unidad física,
materialmente definida, conformada por un ámbito de extensión territorial, con
edificación o sin ella, también se alude con dicho término a las edificaciones en
altura o porciones de subsuelo que conforman unidades independientes.

El predio viene a ser una unidad inmobiliaria, como lotes, parcelas,

viviendas, departamentos, locales, oficinas, tiendas y cualquier unidad inmobiliaria
identificable. Por otro lado, se llama propiedad predial a la propiedad sobre el suelo
determinada por el área que encierra el perímetro y recae sobre el suelo, sub-suelo y
sobresuelo, y todo lo que se adhiere al suelo, hasta donde le sea útil al propietario o
hasta donde lo disponga la ley.

ANTECEDENTES

El artículo 954 del Código Civil no tiene antecedente similar en el Código Civil de
1852, en cambio tiene como antecedente al artículo 854 del Código Civil de 1936,
 ¡del cual se ha reproducido en su integridad el primer párrafo; precisándose en el
segundo con mayor detalle la exclusión del ámbito del derecho de propiedad, de los
recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos y otros bienes regidos por
leyes especiales.

"C.C. 1936: Artículo 854. La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al

sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial, y
hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La regla de este artículo
comprende la propiedad de lo que se encuentra bajo el suelo, excepto las minas y las
aguas, que están regidas por leyes especiales".

En los antecedentes de los proyectos y anteproyectos de la reforma del Código Civil

de 1936, se hace referencia a la concordancia del texto bajo comentario, ¡con el
artículo 840 del Código italiano; artículo 526 del Código brasileño; 1344 del Código
portugués, artículo 350 del Código español; artículo 2518 del Código argentino;
artículo 748 del Código uruguayo; artículo 667 del Código suizo; artículo 549 del
Código venezolano; artículo 552 del Código francés: artículo 905 del Código alemán
y artículo 1267 del Anteproyecto brasileño.

EXTENSIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD

1.1 CONCEPTO DE PROPIEDAD PREDIAL:

La propiedad romana originariamente estaba reflejada en un concepto de tradicional

verticalidad, es decir el dueño del suelo era a su vez dueño ilimitado del sobresuelo y
subsuelo, así lo encontramos reflejado en el antiguo adagio “usque ad coelum el usque ad
ínferos”: traducida literalmente en la frase "Desde el Cielo hasta el Infierno".

Todo dueño dilataba la extensión de su propiedad, por arriba hasta el cielo subiendo a la
esfera de los astros y por debajo hasta las profundidades del infierno. Se entiende así,
dentro de la denominada teoría romanista o de las escuelas medievales, la existencia de
un dominio ilimitado de los aires y del subsuelo. Dicha concepción de la propiedad fue
evolucionando, surgiendo un contenido social del dominio, por la cual, sin desconocer la
propiedad, se le limita y se le hace coherente con el interés de la comunidad sobre la base
de su sentido social. Surge como consecuencia de dicha evolución, un nuevo concepto de
la extensión de la propiedad inmobiliaria, limitado por el factor de utilidad, el cual ha
sido recogido en nuestro ordenamiento civil; al respecto, encontramos que si bien nos
referimos a la propiedad vertical, esta vez ya no la entendemos como un concepto
ilimitado, sino por el contrario limitado por la utilidad reflejada en hechos materiales y
concretos ejercidos por el propietario; como por ejemplo, la construcción de
determinados pisos de su edificación.

El artículo 954 del Código Civil extiende los alcances del poder jurídico del propietario
del suelo, dentro de los planos verticales del perímetro superficial, hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho; dicho artículo tiene como fuente la denominada
teoría moderna, formulada por Jhering, seguida por el Código suizo de 1907 y el
Código alemán.

El derecho de dominio no es ilimitado, pues la función social de la propiedad y el rol que

cumple dentro de la sociedad han superado el antiguo concepto romano, según el cual la
propiedad no tiene límites, pues va desde el cielo hasta el infierno. Así lo establece el
artículo 954 cuando enmarca las fronteras del suelo y sobresuelo en el principio de la
utilidad (ARIASSCHREIBER).

Por su parte, Christian Larroumet precisa que debe reconocerse al propietario del suelo
la posibilidad de utilizar un espacio razonable por encima del suelo en la medida en que
sea necesario para el ejercicio de su derecho de propiedad (por ejemplo, para plantar,
construir, etc.).

1.2 CLASIFICACIÓN DE PROPIEDAD PREDIAL:

1.2.1 Por la naturaleza de sus propietarios: Los predios pueden ser de dominio
del Estado o de los particulares. Los predios del Estado se distinguen en
predios de dominio público y privado.

A Predios de dominio público:

 Son los que están afectados a la utilidad pública (mar, playas, recursos
naturales, palacio de justicia, etc.), o sea, al uso de todos, a un servicio a la
comunidad o al interés nacional, por ello son inalienables (no pueden ser
objeto de actos de disposición o gravamen), imprescriptibles (no se pueden
adquirir por prescripción) e inembargables. Algunos de estos bienes pueden
ser entregados a particulares en concesión, los recursos naturales, renovables o
no renovables, son de dominio público en su fuente, pero una vez explotados
por el concesionario pasan a ser de su dominio privado. Los que hace que un
bien del Estado tenga la condición de dominio público es su afectación al
servicio y uso públicos, razón por la que se encuentran fuera del tráfico
jurídico, no pueden ser adquiridos por los particulares. Sin embargo, el
Estado, sin afectar el uso y goce popular del bien, puede conceder su uso
exclusivo, bajo ciertas condiciones, por ejemplo, para instalar puestos de venta
de mercaderías en ferias, para estacionamiento de vehículos, etc. El Estado es
un administrador de los predios de dominio público del Estado, reglamenta su
uso por los particulares; carece de todas las facultades de un propietario, no
los puede usar y disfrutar en exclusividad, no puede disponerlos o gravarlos,
pero si puede reivindicarlos, hacer uso de los interdictos y acciones
posesorias, puede disponer de sus frutos, de los cortes de los bosques, puede
conceder permisos para la realización de ciertas actividades, etc. El art. 73 de
la Constitución diferencia entre bienes de dominio público y bienes de uso
público entre los cuales existe una relación de género a especie, este artículo
nos dice: “Bienes de dominio y uso público. Los bienes de dominio público
son inalienables e imprescriptibles. Los bienes de uso público pueden ser
concedidos a particulares conforme a ley, para su aprovechamiento
económico”.
A los bienes de dominio público nos hemos referido antes. Los bienes de
uso público son los bienes de dominio público destinados a servicios públicos
(colegios, hospitales, cuarteles del ejército, parques públicos, plazas, calles,
puentes, caminos, etc.); no pueden ser transferidos en propiedad, pero “pueden
ser concedidos a los particulares conforme a la ley, para su aprovechamiento
económico”. Por ejemplo, el Estado puede entregar un camino en concesión a
una persona particular para que realice obras de mejoramiento y cobre un
peaje a cada vehículo que circula, a fin de que recupere su inversión y obtenga
 una utilidad.

B Predios de dominio privado:

Son los bienes del Estado que no están afectados a la satisfacción de

intereses y finalidades públicas, se originan en un interés privado, por ello son
alienables: pueden ser transferidos a particulares o entidades públicas, pueden
ser gravados, embargados por los acreedores del Estado. El Estado tiene y
puede ejercer sobre ellos sus derechos reales de propiedad, posesión, uso,
superficie, usufructo, etc., como cualquier particular. La Ley N° 29618
establece la presunción de que el Estado es poseedor de los inmuebles de su
propiedad y declara la imprescriptibilidad los bienes inmuebles de dominio
privado del Estado. La finalidad de esta ley es proteger la propiedad estatal de
las invasiones y del tráfico ilegal de tierras. Los bienes del Estado están
regulados por la Ley Nº 29151, Ley General de Bienes Estatales, publicada el
15 de Marzo del .2008, su Reglamento dado por D.S. N°007-2008-Vivienda y
la Ley Orgánica de Municipalidades. El artículo 954 del Código civil
solamente se refiere a los bienes cuyos titulares son los particulares. TORRES
VÁSQUEZ, Aníbal “Propiedad predial”. Pg. 33.
1.2.2 Por su ubicación y destino: Los predios se clasifican en predios rústicos
(agrícolas, ganaderos, forestales, etc.) y predios urbanos (residenciales,
industriales, etc.). El Reglamento Nacional de Edificaciones, publicado el 8 de
Junio del 2006, en la norma G40 da las siguientes definiciones:
 Terreno rústico: Unidad inmobiliaria constituida por una superficie de
terreno no habilitada para uso urbano y que por lo tanto no cuenta con
accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua, sistema de desagües,
abastecimiento de energía eléctrica, redes de iluminación pública
pistas ni veredas.
 Terrenos eriazos: Son las tierras improductivas por falta o exceso de
agua.
 Terreno urbano: Es el predio habilitado para uso urbano, que cuenta
con los servicios de accesibilidad, sistema de abastecimiento de agua,
de desagüe, energía eléctrica, redes de iluminación pública. Ha sido
sometido a un proceso administrativo para adquirir esta condición.
 Puede o no contar con pistas y veredas.
 La habilitación de un predio rústico en urbano comprende dos etapas:
La aprobación del proyecto por la municipalidad y la recepción de
obras. En cada una, la Municipalidad emite una resolución que puede
inscribirse en Registro Público. Respecto de los terrenos urbanos, la
Municipalidad emite el certificado de parámetros urbanísticos y
edificatorios.
 Áreas de expansión urbana. Son las tierras destinadas para futuras
habilitaciones urbanas.

1.3 RÉGIMEN LEGAL:

MARCO LEGAL:

1. CODIGO CIVIL PERUANO: Artículos. 954, 955…967.

EL Libro V: Derechos Reales, Capítulo tercero: Propiedad predial, Subcapítulo I, II y
III, artículos 954 al 967.
2. LEY Nº 27157 (Régimen de la propiedad horizontal)
3. DECRETO SUPREMO 035-2006- Vivienda
4. RESOLUCIÓN Nº 340 DEL 2008- SUNARP- Directiva sobre régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común.
5. RESOLUCIÓN N° 097-2013-SUNARP/SN del 3 de Mayo del
2013(Reglamento de inscripciones del registro de predios).
6. LEY ORGÁNICA DE MUNICIPALIDADES. La Ley N° 27972.
Ley de Aeronáutica Civil - Ley N° 27261.

El Código Civil organiza de manera especial y separada el régimen legal de

la propiedad predial, que es la variante más importante del dominio
inmobiliario, en tres subcapítulos, el primero dedicado a las Disposiciones
Generales de la Propiedad Predial, el segundo a las limitaciones por
razón de vecindad y el tercero a los derechos del propietario predial.

6.1.1 Disposiciones Generales de la Propiedad Predial:

Las disposiciones generales pueden ser agrupadas en tres clases: La

extensión de la propiedad predial; la acción por obra que amenaza ruina
y las normas de remisión.
I Extensión de la Propiedad Predial:

Artículo 954: “La propiedad del predio se extiende al subsuelo y

al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del
perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el
ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no comprende
los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni
otros bienes regidos por leyes especiales”.
El derecho del propietario comprende el suelo, el subsuelo y los
aires, hasta donde pueda obtener una utilidad económica o moral,
actual o futura, siempre que se ejercite en armonía con el bien común
y dentro de los límites de la ley. Si el derecho del propietario del
predio se limitara solamente al suelo, su dominio sería menos que
inútil, pues no podría levantar construcciones, hacer edificaciones
subterráneas, ni aun sembrar y plantar. Musto, Néstor Jorge,
Derechos reales. Buenos Aires, 2007, p. 397.
En el Derecho romano se afirmaba que el propietario del suelo
tiene además el derecho exclusivo sobre todo el espacio aéreo y sobre
todo el subsuelo que corresponden a la superficie de su propiedad. La
fórmula atribuida a Cino de Pistoia y adoptada por los prácticos de la
época medioeval decía: “qui dominus est soli, dominus est usque ad
coelum et usque ad ínferos”. Esta máxima que marca lo ilimitado del
señorío sobre lo que está por encima y por debajo de la superficie del
predio, “Solo puede aceptarse como expresión hiperbólica de la
extensión del dominio en sentido perpendicular al suelo, mas no en
su infinidad: lo ilimitado del señorío, lo que está encima o debajo de
la superficie del fundo de que se es propietario sólo denota la
indeterminación del confín de su poderío”.
MANUEL ANTONIO, “Derechos Reales”. Buenos Aires, 2000, p. 96.

En el mundo moderno no es admisible pensar que la propiedad se

puede extender más allá de donde resulte aprovechable para el
propietario; no se puede afirmar, razonablemente, que se es dueño de
una porción infinita de firmamento y del subsuelo, de ahí la
 necesidad de determinar la extensión del dominio en altura y
profundidad. Por ello, el artículo 954 sienta el principio de la
extensión de la propiedad del predio al subsuelo y al sobresuelo,
comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro
superficial (suelo) y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de
su derecho, dentro de los límites de la ley. Dentro de los límites de la
ley, la propiedad se extiende hacia arriba y hacia abajo hasta donde el
propietario pueda extraer cualquier ventaja. Adonde quiera que llegue
el titular, la propiedad irá detrás. El propietario no puede prohibir, sin
embargo, intromisiones extrañas que hayan de practicarse a tal altura
o profundidad que él no tenga interés en excluirlas.
A El suelo: El suelo constituye el objeto principal, el asiento por
excelencia de la propiedad territorial. En el plano horizontal la
propiedad está delimitada mediante elementos materiales (hitos,
mojones, etc.) que lo separa de otro predio adyacente perteneciente a
otra propiedad privada o pública. Los límites horizontales de un
predio se fijan en relación al suelo y están dados por el área, medidas
perimétricas y linderos que los separan de otros predios colindantes.
Se establecen mediante el deslinde y amojonamiento extrajudicial o
judicial. Cuando el predio está registrado, los confines horizontales
deben constar con toda precisión en el registro de predios. Conforme
al art. 19 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios,
aprobado mediante Resolución de la Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos N° 097-2013- SUNARP/SN, publicado el 3 de
Mayo del 2013, el asiento de inmatriculación contendrá:
a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en
este último caso si es rural o eriazo.
b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el
caso que el predio a inmatricular esté ubicado en más de un distrito
debe indicarse los nombres de los distritos correspondientes.
c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas
perimétricas y colindancias, por el frente, por la derecha entrando,
por la izquierda entrando y por el fondo; su ubicación
georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y
 proyección en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho
dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector,
zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para
distinguirlo de otro. El área y las medidas perimétricas deberán estar
expresadas conforme al Sistema Métrico Decimal.
d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de referencia
catastral, área expresada en hectáreas y con 04 decimales, perímetro
expresado en metros; centroide y ubicación georreferenciada a la Red
Goedésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas
oficiales, en caso de contarse con este último dato. Asimismo se
consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos
y medidas perimétricas en el supuesto del tercer párrafo del artículo
20 y cualquier otra información que permita identificar plenamente el
predio que se inscribe.

B El subsuelo: La propiedad predial se extiende en el subsuelo hasta

donde le sea útil al dueño, siempre que lo ejerza en armonía con el
interés común y dentro de los límites de la ley. Por ejemplo, puede
construir los cimientos para sus edificaciones, realizar edificaciones
subterráneas, construcción de silos, cavar pozos de agua, etc. El
propietario del suelo no puede oponerse a las actividades de terceros
en el subsuelo que no tenga interés en excluir. Los recursos naturales,
yacimientos, restos arqueológicos y otros bienes excluidos por ley,
que se encuentren en el subsuelo, no pertenecen al dueño del suelo
sino al Estado. El artículo 66 de la Constitución prescribe que “los
recursos naturales, renovables y no renovables, son patrimonio de
la nación. El Estado es soberano en su aprovechamiento. Por ley
orgánica se fijan las condiciones de su utilización y de su
otorgamiento a particulares. La concesión otorga a su titular un
derecho real, sujeto a dicha norma legal”.

C El sobresuelo: El derecho del propietario del suelo se extiende al

sobresuelo (aires o espacio aéreo sobre la superficie) hasta donde le
sea útil, siempre que lo ejerza en armonía con el interés común y
dentro de los límites de la ley. El propietario tiene la facultad de
extender en él sus construcciones hasta los límites máximos
permitidos por ley, y puede también demandar la demolición de las
obras del vecino que a cualquier altura avancen sobre ese espacio o
cortar las ramas que lo invadan.

Un sector de la doctrina sostiene que el espacio aéreo o aires sobre el

suelo no puede ser objeto de propiedad. Por ejemplo, Gurfinkel
afirma: “En realidad no se trata de la propiedad del espacio, por
cuanto el espacio no es una cosa desde el punto de vista físico y, por
ende, no puede constituir el objeto ni de la posesión ni de los
derechos reales; se trata de un concepto de relación en tanto las
cosas ocupan un lugar en el espacio”. Sin embargo, el ordenamiento
jurídico establece que el propietario del suelo los es también del
sobresuelo: este tiene la calidad de bien inmueble (art. 885.1 del
Código Civil), forma parte de la propiedad predial (art. 954 del
Código Civil) y puede pertenecer a propietario distinto del dueño del
suelo (art. 955 del Código Civil). El art. 63 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios aprobado mediante Resolución
N° 097-2013-SUNARP/SN del 3 de Mayo del 2013, dispone:
“Cuando en el Reglamento Interno se establezca la reserva de aires
de la edificación, ésta podrá independizarse como sección de
dominio exclusivo siempre que se le asigne porcentaje de
participación delos bienes comunes. En este caso la independización
procederá, siempre que cuente con área proyectada de acceso. El
Reglamento Interno puede establecer reserva de aires sin
independización, en cuyo caso esta circunstancia consta en asiento
específico correspondiente a la partida registral del predio matriz, o
de otra partida vinculada”. El crecimiento constante de la población
y la falta de terrenos urbanos ha determinado que las ciudades en vez
de crecer horizontalmente crezcan en forma vertical.
El propietario del predio tiene derecho a edificar o sobre elevar lo
ya edificado incrementando el área de su propiedad, o levantar
nuevos pisos o departamentos independientes sobre lo ya edificado
 hasta el límite de los planes urbanísticos que impiden su elevación a
mayor altura o dar al techo de su propiedad cualquier otra utilidad
como destinarlo a terrazas, avisos publicitarios, etc., o puede
independizar el sobresuelo para que cuente con su respectiva partida
registral, y así poder enajenarlo total o parcialmente, vendiéndolo,
permutándolo, entregándolo en anticipo de herencia, etc. En una
edificación por pisos, sujeta al régimen de la propiedad horizontal
(Ley 27157), la azotea constituye zona común cuando no se ha
previsto lo contrario. Sin embargo, el régimen de zona común de la
azotea puede ser sustituido por el régimen de propiedad exclusiva,
requiriéndose para ello una votación favorable de las dos terceras
partes de la junta de propietarios de las diferentes secciones que
integran la edificación (art. 5.7, 2do párrafo de la Directiva N° 009-
2008- SUNARP/SN), en aplicación el art. 47.1 de la Ley N° 27157,
por el cual la junta de propietarios tiene la representación conjunta de
todos ellos, por lo que sus acuerdos los vinculan aun cuando no sean
unánimes. El derecho del ejercicio útil del espacio aéreo sobre el
suelo tiene limitaciones legales, por ejemplo, el propietario no puede
oponerse a la libre navegación aérea: (Ley de aeronáutica civil; art.
18 de la Ley N° 27261). La Ley N° 27972 (Ley Orgánica de
Municipalidades) faculta a las municipalidades a imponer
limitaciones a la propiedad privada a fin de que las construcciones no
sobrepasen las alturas máximas permitidas en el Reglamento
Nacional de Edificaciones (RNE, tiene 112 documentos), y en
general que la propiedad se use en armonía con el bien común.

Restricciones al derecho de propiedad predial

Dentro de las Disposiciones Generales de la propiedad predial, por el

artículo 955° se establece que el subsuelo y sobresuelo pueden
pertenecer total o parcialmente a propietario distinto que el propietario
del suelo. Se trata de una autorización genérica, que permite la
distribución o división horizontal de la propiedad predial.
Todo lo que hay en el subsuelo y sobresuelo, cae bajo el dominio del
propietario del predio, pero con las siguientes acepciones:
1. Las minas y sustancias minerales en general, que se encuentren en el
suelo y subsuelo del territorio de la república, son de propiedad del
Estado y se regulan de acuerdo con la legislación especial que el
Estado ha dado al respecto.
2. Las aguas, sin excepción alguna, son de dominio exclusivo del Estado.

3. Los objetivos arqueológicos, de acuerdo a las leyes especiales, son de

propiedad de Estado.
4. Si bien, los aires también corresponden al propietario del suelo, por
lo que pueden ser aprovechados para el levantamiento de
construcciones de diversa altura, los Estados han venido
estableciendo limitaciones al uso de los mismos, en un primer caso,
para facilitar la navegación aérea, y en segundo supuesto, por razones
de urbanismo.

II Acción por Obra que Amenaza Ruina

Los edificios ruinosos se encuentran en el artículo 956 del código

civil.

Artículo 956: “Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga

legítimo interés puede pedir la reparación, la demolición o la
adopción de medidas preventivas”.
La obra debe ser atendida como toda edificación o las partes
integrantes de la misma, terminada, así como la etapa del proceso
constructivo, por la que se puede poner en riesgo la salud de los
colindantes y de terceros.
El estado ruinoso corresponde a la situación por la cual la
edificación se encuentra en un estado de destrucción y también
cuando solo amenaza ruina, por las rajaduras, humedad,
desprendimientos y toda situación de grave peligro.
Las medidas preventivas que indica la norma se refieren a que,
ante el estado ruinoso o construcción de una obra, quien tenga
 legítimo interés, puede interponer un Interdicto de Retener, por la
perturbación de su posesión, con lo cual logrará que el juzgado
disponga de la obra o la destrucción de lo edificado.
Los actos de reparación o demolición se tramitan ante la autoridad
municipal, la cual previos trámites, otorga la Licencia de Obra. La
demolición puede ser definida como la obra que elimina
planificadamente de una edificación, en forma total o parcial, para
ejecutar una nueva o cumplir alguna disposición emanada de la
autoridad competente.
Si ya se ha producido el daño, surge en el propietario de la obra
ruinosa o en ejecución, una responsabilidad, que puede ser
contractual o extracontractual. Si previamente se había establecido
mediante un convenio que la posible victima soporte los daños a
cambio de una retribución cuando ellos se produzcan, la
responsabilidad es contractual, lo que en la doctrina se llama “el daño
aceptado”. Si no existe un convenio previo, se tratará de una
responsabilidad extracontractual, según el artículo 1980° que
establece: “El dueño de un edificio es responsable del daño que
origine su caída, si ésta ha provenido por falta de conservación o de
construcción”.

III Normas Aplicables a la Propiedad Predial

Entre las Disposiciones Generales de la Propiedad Predial, figuran

dos normas de remisión. Por el artículo 957° se dispone que la
propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de
habitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que
establecen las disposiciones respectivas. En tanto, el artículo 958°
dispone que la Propiedad Horizontal se rige por la legislación de la
materia.

6.1.2 Limitaciones por razón de vecindad:

El derecho de propiedad es un derecho absoluto porque contiene la

 mayor cantidad de facultades a favor de su titular, pero no es un derecho
ilimitado, ya que debe ejercerse en función del interés social y
económico de la población.
ANGOSTO, “Esta situación viene justificada por diversas razones,
unas de índole meramente física, la escasez de superficie de suelo
urbano; otras de orden económico, en cuanto que el suelo constituye el
soporte material de la construcción de viviendas y, en general, de
actividades sociales y económicas que se incrementan en la medida que
aumenta el desarrollo de la población. Es evidente la inmediata
repercusión de este hecho en las estructuras socioeconómicas”.
De allí que la propiedad privada está sometida a importantes
limitaciones, con evidente perjuicio del propietario, pero en beneficio de
toda la colectividad.
Las limitaciones son de dos clases: de interés público y de carácter
privado. Las primeras conciernen al Derecho Administrativo y sus
fuentes son las disposiciones dictadas por el Poder Legislativo y por los
gobiernos regionales y locales en sus respectivas jurisdicciones, y se
inspiran en razones de seguridad, higiene, moralidad, estética, etc.
A continuación tomaremos a las limitaciones de carácter privado
debido a que se aplican a la propiedad predial por razón de vecindad.

A Límites a la Explotación del Predio

Los propietarios deben tolerar ciertos inconvenientes que provengan

de sus vecinos y en forma recíproca, tales como ruidos, olores, etc., pero
con un límite o tolerancia norma. Artículo 961: “El propietario, en
ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de explotación
industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades contiguas o
vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes”.
Asimismo, establece que están prohibidos los humos, hollines,
emanaciones, ruidos, trepidaciones y molestias análogas que excedan de
la tolerancia que mutuamente se deben los vecinos en atención a las
circunstancias.
Para que esta norma pueda cumplirse, es muy útil que los gobiernos
 locales hayan zonificado las ciudades por sectores o barrios y según la
actividad a la cual están destinados los predios que lo integran, de modo
que lo que puede ser tolerado en el sector industrial, no podría serlo en
el sector residencial.

B Limitaciones a la apertura de pozos y realización de obras

Se tiene dos normas, por el artículo 962: “Al propietario de un

inmueble no le está permitido abrir o cavar en su terreno pozos
susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad vecina
o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado
a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios
afectados, además de la obligación de pagar la indemnización por los
daños y perjuicios”.
Por otro lado el artículo 963: “Si cerca de un lindero se construye
horno, chimenea, establo u otros similares o depósito para agua o
materias húmedas, penetrantes, explosivas o radioactivas o se instala
maquinaria o análogos, deben observarse las distancias y precauciones
establecidas por los reglamentos respectivos y, a falta de éstos, las que
sean necesarias para preservar la solidez o la salubridad de los predios
vecinos. La inobservancia de esta disposición puede dar lugar al cierre
o retiro de la obra y a la indemnización de daños y perjuicios”.

C Prohibición al paso de aguas por predio vecino

Artículo 964: “El propietario no puede hacer que las aguas

correspondientes al predio discurran en los predios vecinos, salvo
pacto distinto”.
Esta limitación es propia de los predios rústicos, por la escasez de aguas
de regadío y por la ubicación de los predios a diferente nivel, de modo
que los de la parte baja están obligados o buscar recibir las aguas
provenientes de los predios de la parte alta, constituyendo una
servidumbre legal, de tal modo que, resulta un tanto dudosa la
aplicación de la fórmula del artículo 964, habida cuenta que los predios
 se encuentran necesariamente obligados a recibir las aguas provenientes
de las lluvias que discurran por los predios vecinos.

6.1.3 Derechos del Propietario Predial:

A. Derecho a cercar el predio
El artículo 965 establece: “El propietario de predio tiene derecho a
cercarlo”.
Este derecho tiene sus antecedentes en el derecho impuesto por la
Revolución Francesa, para evitar el abuso o exceso de los señores
feudales en la caza de animales salvajes o en las de pastoreo. En las
ciudades, en defensa de la salud pública, el cercamiento de los
predios más que un derecho es una obligación impuesta por la
autoridad.

B Derecho de deslinde

Artículo 966: “El propietario de un predio puede obligar a los

vecinos, sean propietarios o, al deslinde y al amojonamiento”.
Generalmente en las ciudades los linderos están precisados por las
correspondientes paredes divisorias, pero el deslinde es de gran
utilidad en la delimitación de los predios rústicos.

C Derecho a cortar las ramas y raíces de los arboles

El artículo 967 dice: “Todo propietario puede cortar las ramas de los
árboles que se extienden sobre el predio y las raíces que lo invaden.
Cuando sea necesario, podrá recurrir a la autoridad municipal o
judicial para el ejercicio de estos derechos”.
Esta norma consagra la extensión del derecho de propiedad a los aires
y al subsuelo y tiene su origen en el interdicto de “arboribus
caedendis” del Derecho Romano, que limitaba la penetración de las
ramas de los árboles ajenos en el fundo propio.
 CONCLUSIONES

 El derecho del propietario de un predio comprende el suelo, el subsuelo y los aires,

hasta donde pueda obtener una utilidad económica o moral, actual o futura,
siempre que se ejercite en armonía con el bien común y dentro de los límites de la
ley.

 Si el derecho del propietario del predio se limitara solamente al suelo, su dominio

sería menos que inútil, pues no podría levantar construcciones, hacer edificaciones
subterráneas, ni aun sembrar y plantar.

 El derecho de propiedad es un derecho absoluto porque contiene la mayor cantidad

de facultades a favor de su titular, pero no es un derecho ilimitado, ya que debe
ejercerse en función del interés social y económico de la población.
 Capítulo tercero: Propiedad predial

Subcapítulo I: Disposiciones generales

Artículo 954.- Extensión del derecho de propiedad

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos

dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil
al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los

yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes regidos por leyes
especiales.

Artículo 955.- Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo

El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a

propietario distinto que el dueño del suelo.
Artículo 956.- Acciones por obra que amenaza ruina

Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legítimo interés puede pedir la
reparación, la demolición o la adopción de medidas preventivas.

Artículo 957.- Régimen de la propiedad predial

La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a los procesos de

habilitación y subdivisión y a los requisitos y limitaciones que establecen las
disposiciones respectivas.

Artículo 958.- Régimen de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.

Subcapitulo II: Limitaciones por razón de vecindad

Artículo 959.- Actos para evitar peligro de propiedades vecinas

El propietario no puede impedir que en su predio se ejecuten actos para

servicios provisorios de las propiedades vecinas, que eviten o conjuren un
peligro actual o inminente, pero se le indemnizará por los daños y perjuicios
causados.

Artículo 960.- Paso de materiales de construcción por predio ajeno

Si para construir o reparar un edificio es indispensable pasar materiales por

predio ajeno o colocar en él andamios, el dueño de éste debe consentirlo,
recibiendo indemnización por los daños y perjuicios que se le causen.

Artículo 961.- Límites a la explotación industrial del predio

El propietario, en ejercicio de su derecho y especialmente en su trabajo de

explotación industrial, debe abstenerse de perjudicar las propiedades
contiguas o vecinas, la seguridad, el sosiego y la salud de sus habitantes.
Están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos, trepidaciones y
molestias análogas que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben
los vecinos en atención a las circunstancias.

Artículo 962.- Prohibición de abrir o cavar pozos que dañen propiedad vecina

Al propietario de un inmueble no le está permitido abrir o cavar en su terreno

pozos susceptibles de causar ruina o desmoronamiento en la propiedad
vecina o de perjudicar las plantaciones en ella existentes y puede ser obligado
a guardar las distancias necesarias para la seguridad de los predios
afectados, además de la obligación de pagar la indemnización por los daños y
perjuicios.

Artículo 963.- Obras y depósitos nocivos y peligrosos

Si cerca de un lindero se construye horno, chimenea, establo u otros similares

o depósito para agua o materias húmedas, penetrantes, explosivas o
radioactivas o se instala maquinaria o análogos, deben observarse las
distancias y precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y, a
falta de éstos, las que sean necesarias para preservar la solidez o la
salubridad de los predios vecinos. La inobservancia de esta disposición puede
dar lugar al cierre o retiro de la obra y a la indemnización de daños y
perjuicios.

Artículo 964.- Paso de aguas por predio vecino

El propietario no puede hacer que las aguas correspondientes al predio

discurran en los predios vecinos, salvo pacto distinto.

Subcapítulo III: Derechos del propietario

Artículo 965.- Derecho a cercar un predio

El propietario de un predio tiene derecho a cercarlo.

Artículo 966.- Obligación de deslinde y amojonamiento

El propietario de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o
poseedores, al deslinde y al amojonamiento.

Artículo 967.- Derecho al corte de ramas y raíces invasoras del predio

Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles que se extiendan sobre
el predio y las raíces que lo invadan. Cuando sea necesario, podrá recurrir a la
autoridad municipal o judicial para el ejercicio de estos derechos.