EL CONTROATO DE ARRENDAMIENTO

1. Arrendamiento
De acuerdo con el artículo 1666 del Código Civil (en adelante CC):

Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al

arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

De esta definición se desprenden las partes del contrato

de arrendamiento (el arrendador y el arrendatario), la prestación a cargo de
cada una de ellas (la cesión en uso que debe hacer el arrendador y la renta
convenida a cargo del arrendatario) y el carácter temporal del contrato que
suscriben ambas.

2. Partes del contrato

Por un lado, tenemos al arrendador, quien se obliga a transferir el uso
temporal de su bien, y por el otro al arrendatario, quien se obliga a entregar
una renta convenida por el uso de ese bien.

3. Prestaciones a cargo de las partes

Con respecto a la prestación a cargo del arrendador, el Código señala que
este está obligado a ceder el uso de un bien. ¿Que entendemos por uso?
Fácil, a uno de los atributos del derecho de propiedad, y en el caso concreto
el uso involucra utilizar el bien para lo que este fue diseñado, es decir, se usa
un bien inmueble viviendo en él.

Con respecto a la prestación a cargo del arrendatario, el Código prevé que

este debe dar una cierta renta convenida, y en el caso concreto, la renta
aludida se traduce en dinero.

4. Carácter temporal
El carácter temporal hace alusión al plazo de duración que tiene el
arrendamiento. Pudiendo ser de duración determinada o
duración indeterminada. Sin embargo, el que sea celebrado de este último
modo no significa que se prolongue sin límite de tiempo para ambas partes.
En efecto, cualesquiera de ellas podrá ponerle fin cursando el
correspondiente aviso judicial o extrajudicial a la otra parte (art. 1703 del
CC). (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 326)

Asimismo, la temporalidad de este contrato está prevista dentro de una de

las tantas obligaciones del arrendatario. Nos referimos a la obligación
devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el estado
en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario (art. 1681, inc.
10).

5. El arrendamiento en el derecho comparado

5.1. Partes del contrato, prestaciones a cargo de cada una de

ellas y el subrarrendamiento

Haciendo un poco de Derecho Comparado, según el artículo 1.543 del CC

español, el contrato de arrendamiento de cosas es aquel por el que «una de
las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por tiempo
determinado y precio cierto». Los elementos personales de este contrato
son: el arrendador que se obliga a ceder el uso de la cosa y el arrendatario
que lo adquiere a cambio de precio (art. 1.546). (Arnau Moya, 2009, p. 282)

También se utilizan los términos inquilino para designar al arrendatario de

fincas urbanas e inquilinato (o alquiler) para referirse al contrato; en los
arrendamientos rústicos se denomina colono al arrendatario y colonato al
contrato. (Ídem)

Para doctrina mexicana, son elementos del arrendamiento los siguientes: l. 
La concesión del uso o goce temporal de un bien. 2. El pago de un
precio cierto, como contraprestación correspondiente a la concesión del uso
o goce, y 3. La restitución de la cosa, supuesto que sólo se transfiere
temporalmente ese uso o goce. (Rojina Villegas, 2001, pp. 229-230)
De acuerdo con una doctrina argentina, son elementos tipificantes de este
contrato, la transferencia onerosa del uso y goce sobre una cosa sometida a
un plazo resolutorio determinado. Mediante la locación se transmite un
derecho personal, no real, que consiste en el uso y goce de la cosa por un
plazo; por ello se debe señalar que si el uso y goce se hace por un derecho
real, el contrato es usufructo; si se transfieren los frutos o productos de un
bien raíz por un título oneroso, es una venta de frutos. (Lorenzetti, 2000, p.
323)

Estima una doctrina brasileña que es un contrato bilateral que genera

obligaciones para ambas partes (uso y disfrute del bien a cambio de una
retribución pecuniaria); oneroso, los sacrificios y las ventajas son
recíprocos; conmutativo, siendo las prestaciones conocidas y pre-estimadas
por las partes; y consensual, perfeccionándose con el acuerdo de
voluntades, en la medida en que la entrega de la cosa no presupuesto de
existencia, sino una fase de ejecución. Finalmente, es un contrato
de duración, con ejecución sucesiva y renovada de las prestaciones de dar
cierta cantidad en cada período. Como presupuestos de existencia de la
locación tenemos: consenso de los sujetos, cosa, temporalidad,
remuneración, consenso, res, tempum, pretiun. (Rosenvald, 2010, p. 604)

Advertimos que en los ordenamientos español, mexicano, argentino y

brasileño la obligación a cargo del arrendador estriba en entregar el uso y el
disfrute de un bien. Ya habiendo explicado en que consiste el uso; el disfrute
o goce implica obtener un provecho económico del bien que se posee como,
por ejemplo, a través del subarrendamiento[1]. Si bien esta figura está
prevista en nuestro ordenamiento nacional ella requiere del asentimiento
escrito del arrendador. Cabe agregar que en caso se transfiera el uso y el
disfrute de un bien tal acto se confundiría con una figura de los derechos
reales, nos referimos al usufructo[2].

5.2. ¿El arrendamiento transmite posesión?

Según una doctrina brasileña, los sujetos del contrato son el locador
(arrendador) y el locatario (inquilino). Como regla general, el propietario
transmite la posesión directa de la propiedad al locatario, reservando la
posesión indirecta debido a la relación de derecho obligacional. No existe
necesariamente una coincidencia entre la posición del arrendador y la del
propietario, ya que incluso un no propietario puede ceder el uso y disfrute de
la cosa bajo arrendamiento (subarriendo) si no existe una prohibición
contractual. En este caso, la propiedad será tripartita, con propiedad directa
para el sub-arrendatario y propiedad indirecta para el propietario y aquel que
cedió la posesión. (Rosenvald, 2010, p. 604)

Sabiendo que el uso es uno de los atributos del derecho de propiedad y que
la posesión es el ejercicio de hecho de uno de esos atributos (usar, disfrutar,
disponer y reivindicar). Podemos colegir que efectivamente en el contrato de
arrendamiento encontramos a dos poseedores: Por una parte al poseedor
mediato (arrendador) quien confiere el título y por otra parte al poseedor
inmediato (arrendatario) quien hace uso del bien en virtud del título
conferido por aquel.

5.3. ¿El arrendamiento genera obligaciones con prestaciones

de dar y hacer?

Opina una doctrina argentina, que elementos esenciales de esta figura son el
uso y goce de la cosa, el tiempo y el precio en dinero. De los cuales se
generan dos obligaciones nucleares: para el locador, una obligación de dar,
toda vez que la cosa no puede ser usada ni gozada sino después de la
entrega, y para el locatario una obligación de dar suma de dinero. Aunque un
sector de la doctrina señala que también hay obligaciones de hacer, como la
de asegurar el goce pacífico de la cosa, conforme a la terminología
moderna; se trata de deberes secundarios de conducta. (Lorenzetti, 1999, p.
324)

Somos de la opinión que las obligaciones de hacer a las que se hacen

referencia son las llamadas obligaciones de saneamiento[3] las cuales
funcionan como garantías contractuales implícitas ya que no será necesario
pactarlas para que el arrendatario las reclame al arrendador. Agregamos
nosotros la obligación de entrega del bien con todos sus accesorios (de
dar) (art. 1678) y las obligaciones adicionales del 1680[4] del CC (de hacer).

6. Nuestra definición de arrendamiento

De las doctrinas expuestas, concebimos al arrendamiento como aquel
contrato en virtud del cual una parte denominada arrendador se obliga a
transferir a otra parte denominada arrendatario el uso de un bien de forma
temporal (plazo determinado o indeterminado) a cambio de una renta
convenida. Debiendo el arrendatario devolver el bien sin más deterioro que el
de su uso ordinario y el arrendador a mantener al arrendatario en el uso del
bien, realizar todas las reparaciones necesarias conservándolo en buen
estado para cumplir con el fin del arrendamiento.

7. Conclusiones
Con respecto a la prestación a cargo del arrendador, el Código señala que
este está obligado a ceder el uso de un bien. ¿Que entendemos por uso?
Fácil, a uno de los atributos del derecho de propiedad, y en el caso concreto
el uso involucra utilizar el bien para lo que este fue diseñado, es decir, se usa
un bien inmueble viviendo en él.

Con respecto a la prestación a cargo del arrendatario, el Código prevé que

este debe dar una cierta renta convenida, y en el caso concreto, la renta
aludida se traduce en dinero.

El carácter temporal hace alusión al plazo de duración que tiene el

arrendamiento. Pudiendo ser de duración determinada o duración
indeterminada.

En los ordenamientos español, mexicano, argentino y brasileño la obligación

a cargo del arrendador estriba en entregar el uso y el disfrute de un bien. El
disfrute o goce implica obtener un provecho económico del bien que se
posee como, por ejemplo, a través del subarrendamiento. Si bien esta figura
está prevista en nuestro ordenamiento nacional ella requiere del
asentimiento escrito del arrendador. Cabe agregar que en caso se transfiera
el uso y el disfrute de un bien tal acto se confundiría con una figura de los
derechos reales, nos referimos al usufructo.

Concebimos al arrendamiento como aquel contrato en virtud del cual una

parte denominada arrendador se obliga a transferir a otra parte denominada
arrendatario el uso de un bien de forma temporal (plazo determinado o
indeterminado) a cambio de una renta convenida. Debiendo el arrendatario
devolver el bien sin más deterioro que el de su uso ordinario y el arrendador
a mantener al arrendatario en el uso del bien, realizar todas las reparaciones
necesarias conservándolo en buen estado para cumplir con el fin del
arrendamiento.

8. Bibliografía
ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de
1984. Contratos–Nominados. Tomo II, Lima: Normas Legales.

ARNAU MOYA, Federico (2009). Lecciones de Derecho Civil II: Obligaciones y

contratos. Valencia: Universitat Jaume I.

LORENZETTI, Ricardo Luis (1999). Tratado de los Contratos. Tomo II, Buenos

Aires: Rubinzal-Culzoni.

ROJINA VILLEGAS, Rafael (2001). Compendio de Derecho Civil IV.

Contratos. Ciudad de México: Editorial Porrúa.

ROSENVALD, Nelson (2010). Código Civil Comentado. Doutrina e

Jurisprudência. Comentario al artículo 565, Coordinador: Cezar Peluso, São
Paulo: Manole, pp. 603-605.

[1] Artículo 1692.- El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial

del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a
cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

[2] Artículo 999.- El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar

temporalmente de un bien ajeno. Pueden excluirse del usufructo
determinados provechos y utilidades. El usufructo puede recaer sobre toda
clase de bienes no consumibles, salvo lo dispuesto en los artículos 1018 a
1020.

[3] Artículo 1485.- En virtud del saneamiento el transferente está obligado a

responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien
o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la
finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor.

[4] Artículo 1680.-También está obligado el arrendador:

1.
1. A realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones
necesarias, salvo pacto distinto.
2. A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo
del contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del
arrendamiento.