ARRENDAMIENTO

1- DEFINICION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Contrato por el que una de las partes cede a la otra el uso temporal de una cosa, mueble o
inmueble, por cierta cantidad de dinero.

Artículo 1666: «Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al

arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida». Siguiendo el modelo de todos los
contratos que regula el Código Ovil, el artículo 1666 contiene la definición del arrendamiento,
cuyos elementos componentes se exponen a continuación:

a) CONTRATO CONSENSUAL

El arrendamiento es un contrato de carácter consensual, por cuanto se perfecciona con el sólo

acuerdo de voluntades y, en consecuencia, genera obligaciones a cargo de las partes; sin que
se requiera, a diferencia de los contratos de naturaleza real, de la entrega de la cosa como
requisito de formación del contrato.

Por consiguiente, el contrato es perfecto cuando se forma el consentimiento mediante la

manifestación de voluntad de las partes, esto es, cuando el arrendador acuerda con el
arrendatario en cederle temporalmente el uso de un determinado bien a cambio del pago de
una renta que éste debe abonarle.

El carácter consensual del arrendamiento queda precisado, pues, mediante la frase legal «se
obliga» que emplea el numeral 1666 del Código civil.

b) CONTRATO INFORMAL

No es un contrato solemne puesto que para su celebración no se establece una forma

determinada cuya inobservancia se sancione con nulidad. De modo que las partes tienen plena
libertad para establecer la forma en la que desean hacer constar el arrendamiento de toda
clase de bienes.

c) CONTRATO CON PRESTACIONES RECÍPROCAS

Es un contrato con prestaciones recíprocas, por cuanto crea obligaciones a cargo de ambas
partes. En principio, el arrendador es deudor de la prestación de entregar el bien que debe
ceder temporalmente en uso; y, correlativamente, el arrendatario es deudor de la prestación
consistente en pagar la merced conductiva Es así que la reciprocidad se manifiesta no sólo
mediante la existencia de prestaciones a cargo de cada una de las partes, sino en la vinculación
existente entre ellas, de tal manera que tienen la calidad de prestación y contraprestación.

d) CONTRATO ONEROSO

Se caracteriza también· este contrato por ser oneroso, en la medida que implica tanto ventajas
como sacrificios para el arrendador y el arrendatario.
 e) CONTRATO CONMUTATIVO

El arrendamiento es un contrato conmutativo en la medida que las partes, desde la formación

del contrato, están en condiciones de conocer con certeza cuáles son las ventajas que les va a
reportar su celebración.

1.2.SUJETOS
LOS SUJETOS: • Arrendador • Arrendatario:

a) FACULTADOS PARA ARRENDAR. art. 1667

El que tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.
Siempre y cuando sean de propiedad suya, hago referencia al artículo 448 del
código civil, puesto que en el inciso 1 del mismo artículo citado limita la función
del arrendamiento cuando el arrendador se encuentra en calidad de administrador
del bien a arrendar perteneciente al del hijo o de los hijo, en el sentido, que
cuando se desea hacer uso de un bien perteneciente al del hijo o de los hijos y este
desea arrendar, deberá tener autorización judicial siempre y cuando este pase de
los 3 años.
En el art491cc nos señala que los bienes pertenecientes al patrimonio familiar
pueden ser arrendados siempre y cuando exista urgente necesidad,
transitoriamente y con autorización del juez. El patrimonio familiar siendo un bien
común entre los miembros integrantes de la familia.

b) IMPEDIDOS PARA ARRENDAR.

Artículo 1668: no puede tomar en arrendamiento el administrador sobre bienes que

administra, y aquellos que por ley está impedida., artículos 538 inciso 1, está prohibido de
comprar o tomar en arrendamiento los bienes del menor el tutor, al igual que el Art. 732. El
cónyuge supérstite.

1.3.PAGO DE CIERTA RENTA

El arrendatario se obliga esencialmente al pago de la renta. Conviene indicar que la

renta es la merced conductiva, alquiler, canon arrendaticio, precio, compensación o
contraprestación que se obliga a pagar el arrendatario al arrendador por la cesión
temporal del uso de un bien. La renta debe ser determinada o, al menos, ser
susceptible de determinación. En cambio, si no se hubiera acordado la renta, el
arrendamiento no se habría formado por falta de acuerdo sobre uno de sus elementos
esenciales.
A este respecto, el tratadista de Derecho español Calixto Valverde y Valverde expresa
lo siguiente: «El precio, la merced o el alquiler, que todos estos nombres toma, ha de
reunir la condición de cierto, si bien el concepto de certeza es muy amplio. No obsta a
la certeza del precio, que éste no sea en numerario, más aún, aunque no medie precio,
si éste es sustituido por una equivalencia también cierta, incluso la de servicios
personales, o un aprovechamiento de otra finca, se está en el caso de un
arrendamiento»
 Al no constar en el contrato donde se realizará el pago, se deberá hacer en el domicilio
del arrendatario.

1.4.OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y ARRENDATARIO.

EL ARRENDAMIENTO CREA OBLIGACIONES DE DAR A CARGO DE AMBAS PARTES

En virtud de la celebración del contrato de arrendamiento se crean inmediatamente
dos obligaciones con prestaciones de dar:

(a) la del arrendador de entregar el bien en uso al arrendatario; y,

(b) la de éste de pagarle una renta al arrendador.

De manera, pues, que el arrendatario es acreedor frente al arrendador en la

obligación de entrega; y el arrendador es, a su vez, acreedor de la renta. Sin embargo,
es preciso destacar que, respecto de la obligación de entrega, las posiciones de deudor
y acreedor de ésta resultan intercambiadas durante la ejecución del contrato. En
efecto, el arrendador que inicialmente es deudor de la prestación de entregar el bien
se convierte después de haberla cumplido en acreedor de su restitución. Conviene
reiterar que, de acuerdo a los principios generales, quien se obliga a entregar un bien,
se obliga a conservarlo hasta su entrega al acreedor (artículo 1134 del Código Civil).

a) Obligación del arrendatario

Art. 1682.- reparaciones del bien por el arrendatario.

El primer párrafo del presente artículo señala la obligación del arrendatario de poner en aviso
de manera inmediata al arrendador de las reparaciones; pero estas reparaciones no deben
presentar un peligro para la estructura del bien materia de arrendamiento. Si estas persisten y
el arrendatario tuvo la oportunidad de informar al arrendador y no las hizo, y a causa de ello el
bien se deteriora y se generan daños superiores, el arrendador podrá iniciar las acciones por
indemnización correspondiente. (útiles)

El segundo párrafo nos habla de las reparaciones urgentes; entendemos por urgentes a
aquellas reparaciones que ponen en inminente riesgo la estructura del bien dado en
arrendamiento o que pueden generar daños irreparables en este. En este caso la norma señala
la posibilidad de que el mismo arrendatario realice las reparaciones con la finalidad de evitar
mayores daños, teniendo el derecho al reembolso de su valor, siempre que realice el aviso
correspondiente al arrendador. (necesarias)

El tercer párrafo de la norma señala algo totalmente distinto. En este extremo abarca
aquellos gastos de conservación y mantenimiento ordinario, y que estos son de cargo del
arrendador, salvo pacto distinto.

Los maestros Osterling Parodi y Castillo Freyre, en su Tratado de obligaciones, señalan lo

siguiente:

Esta norma relativa a los gastos de conservación y mantenimiento ordinario (como es el caso
de aquellos relativos a la limpieza, desinfección, mantenimiento de jardines, gasfiterías
menudas, etc.) resulta una precisión absolutamente necesaria para el caso del contrato de
arrendamiento, ya que el precepto general relativo a los gastos de conservación (esto es, el
artículo 1141 del Código Civil) no soluciona el problema para el contrato que nos ocupa.

Art.-1683.- responsabilidad por perdida o deterioro.

El artículo en comentario presenta una presunción juris tantum respecto a la responsabilidad

de arrendatario en los casos de pérdida o deterioro del bien dado en arrendamiento. Tiene el
arrendatario la obligación de probar la no responsabilidad por tal pérdida o deterioro
pudiendo basar la no responsabilidad en causas como caso fortuito o fuerza mayor.

Esta misma responsabilidad es extensiva así el bien se haya perdido o deteriorado cuando se
encontraba en posesión de terceras personas.

EL ARRENDAMIENTO Y EL DERECHO DE USUFRUCTO

Entre el contrato de arrendamiento y el derecho de usufructo existen, a primera vista, ciertas

coincidencias. En ambos casos, se adquiere el derecho al uso de un bien ajeno, siendo el
arrendatario y el usufructuario poseedores inmediatos del mismo. Tanto el derecho del
arrendatario como el del usufructuario tienen, además, carácter temporal. Eleodoro Romero
Romaña expresa que cabe confusión entre estas figuras cuando, por ejemplo, se constituye el
derecho de usufructo por contrato, con carácter oneroso ya corto plazo. El citado jurista
afirma: «Pero aún con el usufructo contractual cabe diferenciar el arrendamiento. En éste el
locador está obligado a hacer entrega de la cosa en forma que sirva para el fin a que está
destinada En el usufructo, en cambio, el propietario no tiene esa obligación, salvo que se pacte
expresamente en el contractual».

Sin embargo, median entre ambas figuras importantes diferencias, que se señalan a
continuación. El usufructo es legislado como un derecho real, en virtud del cual al
usufructuario se le confiere no sólo la facultad de usar un bien que no le pertenece, si no,
además, la de disfrutar del mismo de modo temporal. Así, se distingue básicamente del
derecho del arrendatario en que éste es un derecho de crédito por el que sólo se le concede el
derecho al uso del bien.

El carácter real del usufructo confiere al usufructuario, que aún no goza de su derecho, la
acción reivindicatoria La solución para el arrendatario que aún no ha entrado en posesión del
bien se encuentra prevista por el Código Civil en la parte relativa a la inejecución de
obligaciones. El arrendatario puede solicitar, pues, al arrendador la entrega del bien o la
resolución del contrato.

La transferencia del bien no implica la terminación del derecho del usufructuario, en razón a
que el nuevo propietario debe respetarlo. Por el contrario, la enajenación del bien arrendado
puede originar la conclusión del contrato, si éste no se encuentra inscrito, en aplicación de lo
dispuesto en el inciso 2 del artículo 1700 del Código Civil.

La muerte del usufructuario extingue el usufructo. Al fallecimiento del arrendatario, los

herederos tienen la opción de continuar la relación obligatoria, de conformidad con la facultad
que les concede el artículo 1710 del Código Civil. El usufructo puede ser constituido a título de
liberalidad o a cambio de una contraprestación. El arrendamiento, como ya se ha señalado, es
esencialmente oneroso. Si alguien cediera a otro el uso de un bien sin que éste pagara una
retribución, el contrato no sería de arrendamiento.

El usufructuario tiene la libre disponibilidad de su derecho (no del bien sobre el que recae),
facultad que puede ejercitar, sin el concurso de quien le confirió el derecho; así, por ejemplo,
el usufructuario está en libertad de dar en arrendamiento el bien o de transferir su derecho a
tercero a título gratuito u oneroso. No sucede lo mismo con el arrendatario, cuando se trata
del subarrendamiento o cesión, que debe contar necesariamente con el asentimiento del
arrendador (artículos 1692, 16% Y 1435, respectivamente, del Código Civil).

El origen de las dos figuras puede ser contractual, pudiendo el usufructo constituirse también
por acto unilateral, por testamento o por la ley. Constituye usufructo legal: el que tienen los
padres sobre los bienes de los hijos conforme al artículo 423, inciso 8, y el usufructo que tiene
el cónyuge sobreviviente sobre el hogar en que vivió la familia a tenor de lo dispuesto en el
artículo 732 del Código Civil.

Siendo el usufructo un derecho real, es oponible erga omnes, a diferencia del derecho del
arrendatario que no presenta tal cualidad a menos que el contrato se encuentre inscrito.

El derecho que se confiere al arrendatario no es estrictamente de carácter personalísimo,

cualidad que sí se presenta en el caso del usufructuario, y también en el caso de la persona
que goza de los derechos reales de uso o habitación. Esta afirmación se sustenta en que en el
primer supuesto, a la muerte del arrendatario el contrato no necesariamente concluye, en
cambio a los otros sí. Además, el consentimiento del arrendador para que el arrendatario
pueda subarrendar O ceder el contrato restan aún más el carácter personal que el derecho del
arrendatario pudiera presentar.

1.5.DURACIÓN DEL ARRENDAMIENTO:

- Temporalidad

El arrendamiento tiene la característica de ser temporal. El legislador no desea que la

propiedad se encuentre desprovista por largo tiempo del derecho de uso, que es uno de sus
atributos. Esta característica ha sido consagrada en el artículo 1688 del Código Civil, en cuanto
establece que la duración del arrendamiento no puede exceder de 10 años. Cuando el bien
arrendado pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede exceder de 6 años.
Por consiguiente, nuestra legislación no admite la validez de los arrendamientos perpetuos.

Cuando el arrendamiento excede de los referidos plazos se entiende reducido a los límites
señalados. Este punto concuerda con la intención del legislador de preservar los contratos; por
lo que, en lugar de quitarle validez al acto, se prefirió la fórmula en virtud de la cual se anulan
los efectos en lo que excede los plazos máximos establecidos por ley.

- Presunción

A falta de acuerdo expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en

los siguientes casos y por los períodos que se indican:

- Cuando el arrendamiento tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el

tiempo necesario para llevarla a cabo.
- Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el plazo de arrendamiento
será el de una temporada.
CONCURRENCIA DE ARRENDATARIOS

Se da cuando un mismo bien mueble o inmueble ha sido transferido, trasmitido, entregado o

el deudor se ha comprometido a entregar, a dos o más acreedores; en consecuencia, la
concurrencia de acreedores, tiene por finalidad determinar o conocer a cuál de estos
acreedores, como adquirentes o como dueños que reclamen la entrega, habrá de preferir
Ejemplo: Un deudor Jorge, se obliga a entregar un departamento (bien determinado) a
Max, Alex, Giampi y a Chris. De manera independiente a cada uno de ellos. TRANSMISIÓN DE
LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES: CONCURRENCIADE ACREEDORES. ART. 1135 CC

- a) El acreedor cuyo título hubiera sido inscrito primero, así su título fuera de fecha
reciente.
- b) Si ningún acreedor, hubiera inscrito el título, se debe preferir al acreedor que
tuviera documento de fecha cierta. (notario, juez o autoridad administrativa)
- c) Si todos tuvieran documento de fecha cierta, al que tenga el de fecha más antigua
- d) Si ninguno tuviera documento de fecha cierta, a quien se encuentre en posesión del
bien.

SUBARRENDAMIENTO Y CESIÓN DE
ARRENDAMIENTO

Como es conocido, la figura del subarrendamiento ha sido reconocida y recogida por casi todos
los ordenamientos contemporáneos. De una manera casi uniforme, la mayoría de códigos en
el mundo, le han dado un contenido que respeta la esencia de esta institución, sin embargo,
más allá de su definición, el tratamiento y alcances de esta figura no han sido asumidos de
manera homogénea.

Cada legislación y país tiene su propio enfoque y le ha dado al subarrendamiento

consecuencias propias. A diferencia de lo establecido en nuestro Código Civil, en otros países,
por ejemplo, es normal y permitido que el arrendatario subarriende el bien a cualquier
persona (a menos que el arrendador lo hubiese prohibido); o que el subarrendatario tenga,· a
través de la acción directa, asidero legal para exigir al arrendador que cumpla las obligaciones
que el propio arrendador contrajo con el arrendatario subarrendatario; o que subarrendatario
sólo responda frente al arrendador hasta el límite de su obligación contraída con su
subarrendador.
EL SUBARRENDAMIENTO COMO SUBCONTRATO.

Tal como lo destaca y simplifica Luis María Rezzonico "subarrendar es dar en locación a otra
persona, en todo o en parte, la cosa que se tiene en locación". De esta pequeña, pero
descriptiva definición tenemos que el subarrendamiento implica el nacimiento de un
arrendamiento, ya sea total o parcial, que deriva de otro arrendamiento pre-existente sobre
un mismo bien. Así, "la sublocación o subarrendamiento es un nuevo contrato de locación, una
locación nueva, en la cual el antiguo locatario principal o sublocador, actúa como locador, da
en locación una cosa que él mismo tiene en locación, en todo o en parte, estableciéndose
entre él y el sublocatario las relaciones ordinarias de locador a locatario, sin que desaparezca
su calidad de locatario con relación al locador.

Se define de esta manera al subarrendamiento, por, sobre todo, como un subcontrato que no
pierde su naturaleza, que es la de ser un arrendamiento puro y simple (por lo que se regirá
aparte de su por su propio contrato, por las normas jurídicas inherentes al arrendamiento)
pero con la particularidad de que el contratante en común posee un doble papel: arrendatario
y subarrendador. Decimos que el subarrendamiento es un subcontrato en la medida que "es
un contrato filial, siendo de la misma naturaleza e idéntico tipo que el contrato base" 3 • El
subarrendamiento es un "contrato filial" que presupone o requiere la existencia de un
contrato previo del cual deriva por sucesión constitutiva, por lo que compartirá la misma
naturaleza y tipo del contrato base. Al derivar o ser "filial" del contrato principal (primer
arrendamiento), el subarrendamiento dependerá también del contrato principal, no obstante,
mantenga su propia autonomía debido a que las partes (subarrendador y subarrendatario)
sólo se regirán por las reglas que surjan del contrato de subarrendamiento, que es el que
suscribieron, y no por el contenido o estipulaciones del contrato base (arrendamiento).

Siendo un contrato dependiente4 respecto del contrato base, existe una influencia sustancial,
pero no entre ambos contratos, sino solamente del derivado al principal, lo cual ocurre desde
que nace, y a lo largo de toda su vida, ya que ciertas modificaciones en el arrendamiento
principal (contrato base) repercutirán en el subarrendamiento (contrato derivado). Es
importante destacar que difícilmente esto se presentaría a la inversa pues, la modificación del
subarrendamiento no implicará la alteración de los alcances del contrato base (arrendamiento
principal).

CONSIDERACIONES PARA CELEBRAR UN SUBARRENDAMIENTO

Debido al tratamiento que ha recibido en nuestro país, así como las reglas que serían
aplicables a la figura del subarrendamiento, analizaremos a continuación algunos puntos que
tendrán que ser considerados por el subarrendador y el subarrendatario al momento de
subarrendar.

PROHIBICIÓN DE SUBARRENDAR EL BIEN SIN ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR.

Una de las primeras consideraciones para celebrar un contrato de subarrendamiento es que el

artículo 1692° del Código Civil establece que el bien arrendado sólo será susceptible de
subarrendamiento cuando exista 11 el asentimiento escrito el arrendador'. Es decir, la regla
señalada por el Código Civil implica que no se puede subarrendar un bien si es que noexiste el
consentimiento escrito del arrendador.
El dar, o no, el asentimiento para que pueda celebrarse el subarrendamiento, es una decisión
subjetiva y arbitraria del arrendador porque el Código Civil, no ha establecido parámetros
objetivos que deba cumplir el potencial subarrendatario, como condiciones de solvencia, buen
crédito o el otorgamiento de garantías, entre otros. Por ello, el arrendador es libre de dar su
conformidad o negarse a dar su asentimiento a la celebración de un subarrendamiento.

Para algunos autores como Salgado, el contrato de arrendamiento sería un contrato intuito
personae y no podría ser cedido a un tercero a través de un subarrendamiento. Así, tal como lo
señala este autor 11 el contrato (de arrendamiento) se celebra en virtud de la confianza que le
merece el inquilino, ya que se lo ha elegido no sólo por su solvencia sino también por sus
condiciones morales, su seriedad y sus costumbres. De esta manera surge el carácter de
contrato como intuito personaé'7 • Por ello, para quienes sostienen esta posición, le resulta
sumamente relevante al arrendador, por sus distintas características personales o económicas,
decidir quién debe ser el que utilice el bien arrendado, y por lo tanto, el bien no podría ser
cedido a través de un subarrendamiento a un tercero sin el asentimiento del arrendador.

CONSECUENCIAS DE SUBARRENDAR EL BIEN SIN ASENTIMIENTO ESCRITO DEL ARRENDADOR

Si bien es cierto, el Código Civil de 1984 señala que resulta necesario contar con el
asentimiento escrito para subarrendar, debemos entender que se trata de una formalidad "ad
probationem", ya que la no observancia de esta forma no ha sido sancionada con nulidad.
Conforme lo establece el artículo 144° del Código Civil" cuando la ley impone una forma y no
sanciona con nulidad su inobservancia, constituye sólo un medio de prueba de la existencia del
acto". Por ello, podrá aceptarse también un asentimiento de manera verbal o cualquier otro
modo distinto al escrito. De acuerdo a lo indicado, a diferencia de lo señalado por algunos
autores, consideramos que la consecuencia de subarrendar sin la autorización del arrendador
no es la invalidez del contrato de subarrendamiento, sino la ineficacia de dicho contrato frente
al arrendador.

INSCRIPCIÓN DEL SUBARRENDAMIENTO DE INMUEBLE.

El subarrendamiento, tal como lo hemos sostenido con anterioridad, tiene la naturaleza

jurídica de un contrato de arrendamiento, la única particularidad es que dicho arrendamiento
deriva de otro arrendamiento coexistente. Por ello, tal como lo dispone el artículo 2019° inciso
6 del Código Civil, el subarrendamiento sería un acto inscribible en el registro del
departamento o provincia donde está ubicado el inmueble subarrendado. En estos casos, al
existir un precepto legal que ordena el asentimiento escrito del arrendador, el registrador
podrá solicitar la presentación del documento que acredite que el arrendador dio el
asentimiento a la celebración del subarrendamiento.

Para poder inscribir el subarrendamiento, además, ¡se deberá respetar el Principio Registra!
De Tracto Sucesivo contenido en el artículo 2015° del Código Civil, el cual establece que
"ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que este inscrito o se inscriba el derecho de
donde emane". En tal sentido, se requerirá que, previamente a la inscripción del
subarrendamiento, el arrendador tenga registrado su contrato de arrendamiento. De lo
contrario, el arrendador frente al registro, no tendría el sustento precedente para otorgar el
derecho al uso del inmueble.
SÓLO SE PROHÍBE SUBARRENDAR O CEDER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Si bien el Código Civil establece que es necesario para subarrendar o ceder el contrato de
arrendamiento que el arrendador brinde su asentimiento por escrito, ¿dicha exigencia debería
ser aplicable para la celebración de contratos derivados pero distintos del arrendamiento? ¿en
concreto, podrían celebrarse sobre el bien arrendado, contratos de comodato o de usufructo?

Sobre el particular, y tratando de responder a dicha pregunta, si es que, el arrendatario

celebrara sobre un bien arrendado, por ejemplo, un contrato de usufructo a título gratuito, un
comodato o cualquier otra figura distinta del arrendamiento, no estaríamos inmersos en la
prohibición legal contenida en el artículo 1681° inciso 9 del Código Civil de no subarrendar el
bien, total o parcialmente, debido a que dichos contratos, si bien es cierto, son contratos
derivados del arrendamiento, no cumplen con ser subarrendamientos, en vista de que, aunque
pudieran ser coexistentes, no tienen la misma naturaleza jurídica del contrato base, es decir,
los referidos contratos no tiene la naturaleza jurídica de arrendamiento.

Por otro lado, si bien dichos contratos (usufructo, comodato, y cualquier otro tipo de contrato
distinto de un arrendamiento) podrían implicar la cesión en uso, total o parcial, de los bienes
arrendados, dicha cesión en uso, no sería un subarrendamiento por lo expuesto con
anterioridad, ni tampoco podrían ser considerados como una cesión del contrato de
arrendamiento, porque ésta última figura, implica la transmisión de todos los derechos y
obligaciones contenidos en el contrato de arrendamiento, y además, no implica la coexistencia
de un contrato base (arrendamiento) y uno derivado (comodato,por ejemplo).