CAPÍTULO V

CONTRATOS DE USO Y DIFRUTE (I): ARRENDAMIENTO

I. PLANTEAMIENTO INTRODUCTORIO

1. Los contratos de uso y disfrute

El contrato de arrendamiento lo ubicamos dentro de la categoría de los contratos de uso o disfrute,

entendiendo por ello aquellos en los que una persona cede a otra un bien no consumible par use y
se la devuelva contraprestación, para que la goce o a la finalización del contrato, bien a cambio de
una

En esta categoría incluimos también el comodato, en virtud que dada su naturaleza del bien sobre
el que recae, no consumible, también presenta los caracteres de ser un contrato de uso y disfrute,
con causa gratuita.

Sentado esto, no se puede desconocer las diferencias existentes entre el arrendamiento y el

comodato, debidas unas, a razones históricas, y otras, al carácter oneroso o gratuito, consecuencia
del distinto papel que desempeñan en el tráfico jurídico de bienes.

2. Regulación del contrato de arrendamiento

La exposición de motivos del Código Civil guatemalteco, rea- liza la siguiente consideración
respecto del arrendamiento: “El arren damiento es un contrato consensual que produce
obligaciones personales y se perfecciona con sólo el consentimiento de las partes. Su naturaleza
jurídica ha sido motivo de discusiones y opiniones adversas, siendo el criterio de algunos que el
arrendamiento inscrito es un derecho real. Efectivamente, la inscripción en el Registro de la
Propiedad del arrendamiento que se otorga por más de tres años o en que se anticipa la renta por
más de un año, es obligatoria y esta inscripción perjudica a terceros y garantiza al arrendatario. Sin
embargo, no es posible, expresa Puig Peña, que la inscripción registral pueda por sí misma cambiar
la naturaleza jurídica de una institución, transformando en real un derecho personal. Agrega que el
arrendamiento es un verdadero derecho personal, pues que no se dan en él los elementos típicos
de los derechos reales. (Puig Peña, Derecho Civil, tomo IV, vol II ed. 1951, pág 193). Y Pérez, citado
por Espín Cánovas, dice que "el contenido de los derechos del arrendamiento no se altera por su
inscripción, sino que únicamente quedan garantizados frente al adquirente ulterior. Por ello no
pierde el arrendamiento su naturaleza de relación meramente obligatoria." (Espín Cánovas,
Derecho Civil, Tomo III, ed. 1954, pág. 431).

El Código Civil, en el Libro V, segunda parte, en el apartado de los distintos tipos de contratos,
contempla en el Título VII, del artículo 1880 a 1941, el contrato de "arrendamiento".53

La Ley de Inquilinato, declara de utilidad pública y de interés social el arrendamiento de toda clase
de viviendas y locales urbanos. Dicha normativa en su artículo 3 contiene ciertas definiciones:
"Para todos los efectos de esta ley se entienden por: a) LOCADOR: El propietario, usufructuario,
arrendante o subarrendante legales de bienes inmuebles urbanos o de partes de éstos; b)
INQUILINO: Quien recibe u ocupa en arrendante o en subarrendante legales de bienes inmuebles
urbanos o partes de

53 En el Derecho Romano, se conocía el contrato de arrendamiento como tal, sino se regulaba el

contrato de locación, con tres modalidades, la locación de cosas, la locación de obra y la locación
de servicios.

La locación de cosas equivale a lo que en nuestro Código Civil se contempla como arrendamiento;
la locación de obra es equiparable al contrato de obra o empresa; y la locación de servicios sería lo
que se conoce como contrato de trabajo (regulado en el Código de Trabajo) o contrato de servicios
profesionales (regulado en el Código Civil).

Estes c) VIVIENDAS: Los inmuebles urbanos o partes de los mismos dados alquiler para destinarlos
a habitación del inquilino y del grupo familiar que no él conviva en el mismo alojamiento; d)
LOCALES: Los inmuebles urbanos o partes de los mismos destinados tiendas, almacenes, bodegas,
fabrinos, alleres, oficinas y negocios o actividades de cualquiera otra naturaleza sean o no indole
lucrativa, y que no tengan el carácter de viviendas; y e) RENTA O ALQUILER: La suma que deba
pagarse en dinero o que deba retribuirse en Cualquiera otra forma convencional por el inquilino a
cambio del uso a que se destinen las viviendas o locales.”

II. DEFINICIÓN Y CARACTERES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

1. Definición

En el contrato de arrendamiento una de las partes llamado arrendador, se obliga a dar a la otra,
denominada arrendatario, el goce o uso de un bien, por precio cierto y tiempo determinado.
Al hilo de lo expuesto, el artículo 1880 del Código Civil define a este contrato así: “El
arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa
por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado. Todos
los bienes no fungibles pueden ser objeto de este contrato, excepto aquellos que la ley prohíbe
arrendar y los derechos estrictamente personales. La renta o precio del arrendamiento debe
consistir en dinero o en cualquiera otra cosa equivalente, con tal que sea cierta y determinada. A la
vista de ello, son elementos

54 El Código Civil alemán (BGB), en el parágrafo 535 preceptúa: “Por el contrato de arrendamiento
de

Uso el arrendader está obligado a conceder al arrendatario el uso de la cosa arrendada durante el
tiempo del

Arrendamiento, el arrendatario está obligado a pagar al arrendador el alquiler acordado.”

55 El Código Civil español, en el artículo 1543 señala que por el contrato de arrendamiento una de

Las pertes se obliga a dar a la otra el goce o el uso de una cosa por tiempo determinado y precio
cierto.

Esenciales de este contrato la cesión del uso o goce de un bien, el precio cierto y su duración
temporal.

2. Caracteres

2.1. Es un contrato consensual

Que se perfecciona por el simple consentimiento, quedando

Vinculadas las partes sin necesitar la entrega del bien o el otorgamien-

To de formalidad específica (salvo en aquellos casos en que el arrenda-

Miento tenga que inscribirse en el registro de la propiedad, art. 1125,

Inciso 6° CC.

2.2. Es un contrato bilateral y oneroso

Pues mientras que el arrendatario recibe el goce del bien, el arrendador recibe a cambio el precio
o renta (no mediando precio, el contrato se convierte en préstamo de uso o comodato), con lo que
la existencia de un precio cierto se torna en elemento esencial del

Contrato.

2.3. Es un contrato conmutativo

Pues el valor de las prestaciones recíprocas de las partes son conocidas y aparecen fijadas de
antemano. Generalmente es pagada por períodos y en cuantía proporcional a su duración. Es decir,
puede aumentar de periodo a periodo.

2.4. Es un contrato que tiene por objeto exclusivo transmitir el temporal goce o disfrute de un bien

No cede el dominio del bien, sino su utilidad, entregando el arrendador sólo la posesión. Esto es, el
arrendador no da, sino se obliga a dejar gozar.

3. Tiempo determinado

El artículo 1880 del Código Civil requiere también que el arrendamiento tenga una duración
determinada, excluyendo con ello la posibilidad de que sean a perpetuidad, o de vigencia
indefinida. El plazo de duración del arrendamiento será acordado por las partes, art. 1886 CC. La
temporalidad del contrato de arrendamiento es la característica esencial del mismo. Además este
artículo proporciona al arrendatario qaue ha cumplido voluntariamente con las obligaciones que
contrajo para con el arrendante, el derecho de tanteo para la renovación del contrato.
Por otra parte, el artículo 1887 CC regula un supuesto distinto al acuerdo expreso del plazo de
duración del contrato indicado en el artículo 1886, y esta es la denominada “tácita reconducción”
(figura que estudiaremos más adelante), contemplada de la siguiente forma: “Vencido el plazo del
arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la reclama y, en cambio,
recibe la renta del período siguiente sin hacer reserva alguna, se entenderá prorrogado el contrato
en las mismas condiciones, pero por plazo indeterminado”. El pago de la renta por parte del
arrendatario y su recepción por el arrendador, después de vencido el plazo del contrato,
constituyen presunción legal de su consentimiento tácito para continuar el contrato, aunque éste
se convierte en el de plazo indefinido.

En los arrendamientos cuya duración sea contada por años forzosos y voluntarios, estos últimos se
convierten en obligatorios si el optante no avisa al otro, con tres meses de anticipación, que
terminará el contrato cuando se acaben los años forzosos, art. 1888 CC.

57 El arrendatario que ha cumplido voluntariamente con todas sus obligaciones, tiene derecho

De preferencia o

Tanteo

Para prorrogar

El contrato por otro periodo adicional, art. 1856 CC

El arrendatario tiene la posibilidad de continuar como arrendatario, si iguala la oferta de un

Tercero.

III. ELEMENTOS DEL CONTRATO

1. Sujetos

Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso del bien, y arrendatario al que la usa o disfruta
a cambio de un prede art. 1880 CC.
Para celebrar dicho contrato no se requiere capacidad espe-

Cial. En principio, se puede estimar que constituye un acto de adm nistración, por lo que el
arrendador solo debe tener capacidad para este tipo de actos. Al respecto el artículo 1881 CC
dispone: “Puede and bienes en arrendamiento el propietario que tenga capacidad para contratar
así como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra.”

No obstante, el marido necesita el consentimiento de su cónyuge para dar en arrendamiento los

bienes comunes del patrimonio conyugal por un plazo mayor de tres años o con anticipo de la
renta por más de un año, según el artículo 1882. Lo mismo acontece para el copropietario de cosa
indivisa, que requiere el consentimiento de sus condueños, arts. 490 y 1883 CC.58

También los tutores de menores y de personas declaradas en estado de interdicción, necesitan en

este caso autorización judicial para otorgar por más de tres años en arrendamiento bienes
inmuebles propiedad de sus pupilos, o para recibir renta por más de un año

58 Los administradores de una sociedad tienen prohbición de tomar en arrendamiento los bienes
de la sociedad que tienen a su cargo, art. 1793, inciso 1º. Respecto a los funcionarios públicos, el
artículo 1793, inciso 3º CC, establece una incapacidad especial, que afecta a los funcionarios o
empleados públicos, en relación a los bienes que son

Objeto de asuntos en que intervienen por razón de su cargo. Por otra parte, la situación del titular
de un derecho de uso o habitación, el artículo 748 del CC establece que los titulares de tales
derechos no pueden enajenarlos, gravarlos, ni arrendarios.

En ese concepto, además tales contratos no podrán ser prorrogados. (art. 332 CC).

En ese orden de consideraciones, la exposición Código Civil de Guatemala, preceptúa: “Para dar en
arrendamiento el administrador necesita facultad para eletrare data en virtud de de motivos del
autorización del dueño, ya por disposición de la ley. Los tutores y administradores de bienes de
ausentes tienen esta facultad por disposición de la ley y la tiene también el marido con respecto a
los bienes de la comunidad conyugal; pero tratándose de arrendamientos inscribibles, les está
prohibido hacerlo sin autorización judicial en los dos primeros casos y sin el consentimiento de la
mujer en el último. Y en la copropiedad es indispensable el acuerdo de los condueños para dar en
arrendamiento el bien de la comunidad.”
2.

Objeto

Según el artículo 1880 CC, los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia
de este contrato, con lo que se está haciendo referencia a la categoría de los bienes consumibles
que en la terminología del Código Civil se identifican con fungibilidad. Ello corresponde a la
naturaleza de este contrato en el que el arrendatario debe devolver, una vez finalizado, el mismo
bien al arrendador, lo que no podría hacer si para su goce o uso necesitara consumirla.

Puede ser objeto del contrato de arrendamiento un bien mue- ble, inmueble o incorpóreo,
también, una universalidad, como una industria.

59 Los bienes incorpóreos pueden ser objeto de arrendamiento. Por ejemplo, las patentes de
invención y las marcas, pueden ser objeto de licencias de uso, que es el contrato por el cual el
titular de la patente o de la marca, transfiere su uso y goce a un tercero, a cambio de un precio
determinado. Igualmente, el autor puede transferir a un tercero, el uso y goce (explotación)
temporal de la obra de un derecho de autor, mediante el pago de una remuneración, art. 21 de la

Ley de Propiedad Intelectual.

60 De acuerdo al artículo 655 del Código de Comercio la empresa mercantil es una cosa mueble,

Esto es, una universalidad de derecho que tiene el tratamiento de bien mueble, y por consiguiente

Se discute también si puede ser objeto de tal contrato un dere- cho, como ocurre con el derecho
de explotación minera, al que alude expresamente la Ley de Minería y su Reglamento. Al respecto
creemos que estas situaciones jurídicas, que conectan con la cuestión más general de si es posible
la existencia de derechos sobre derechos, geplican mejor a través de la cesión de derechos o
facultades, sin excesidad de recurrir al expediente del arrendamiento, artículo 18 de la Ley de
Minería.

2. Forma
De acuerdo al artículo 1125 inciso 6º del Código Civil, existe obligación de inscribir el contrato de
arrendamiento, cuando así lo solicite uno de los contratantes, y obligatoriamente cuando se
suscriba por más de tres años o que se haya anticipado la renta por más de un año.

IV. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR

Todas las obligaciones impuestas al arrendador se derivan del principio básico de que éste está
obligado a procurar al arrendatario el goce del bien arrendado por todo el tiempo que dure el
arrendamiento, en cuanto, deberes correlativos al derecho de uso y disfrute del arrendatario.

Puede ser objeto de contrato de arrendamiento y de otros contratos. Concretamente el artículo

664 del CCom señala que en el caso de arrendamiento de una empresa, el arrendatario debe
explotarla sin modificar su destino, de manera que conserve la eficacia de la organización y de las
inversiones y atienda normalmente la dotación de las existencias.

1. Entrega del bien

El arrendador está obligado a entregar el bien objeto del arrendamiento en estado de servir al
objeto del arrendamiento, art. 1897 CC. Consiste tal entrega en un traspaso posesorio del bien en
condiciones para servir a su destino, que puede ser el que se deriva de la naturaleza del mismo o el
que ha sido pactado por las partes; pudiéndose expresar en el contrato el estado en que se ha
entregado tal bien al efecto de apreciar el comportamiento del arrendatario en orden al deterioro
o pérdida de la misma.

También está obligado el arrendador a poner en conocimiento del arrendatario, en el acto de

celebrarse el contrato, los vicios ocultos del bien y las limitaciones y gravámenes que puedan
perjudicarle, art. 1901, numeral 1°. CC.

2. Goce pacífico del bien

El arrendador debe mantener al arrendatario en el goce y uso pacífico del arrendamiento durante
todo el tiempo de contrato, art. 1901, numerales 1, 2, 3 y 5 CC. A la vez, el arrendador tiene la
obligación de abstenerse de perturbar el uso de las facultades del arrendatario (uso y disfrute), a
no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables, art. 1901, numeral 3°.
El arrendatario es un poseedor del bien, y como tal podrá ejercer la defensa interdictal de su
posición jurídica cuando sea perturbado en el ejercicio de sus facultades, art. 253 CPCM.

3. Reparaciones en el bien

Corresponde al arrendador hacer en el bien las reparaciones necesarias para conservarla en el

estado para servir al uso al que está destinada, art. 1901, inciso 4º. Esta necesidad puede obedecer
aldel tiempo, al simple deterioro del bien por un uso ordenado del mismo, desgaste natural, o
puede venir provocada por un caso fortuito o fuerza mayor.

A) Respecto a las “reparaciones necesarias”, son aquellas que tienen por objeto
conservar la cosa para el uso a que se destina y que ello es precisamente lo que
caracteriza este concepto, fijándose en la relación que guardan con el destino o
finalidad de la cosa arrendada.

4. Saneamiento del bien arrendado

A este contrato se aplican las normas sobre saneamiento del contrato de compraventa; por lo que
el arrendador deberá responder de evicción, cuando el arrendatario se vea desposeído del bien en
los términos que se regulan para aquel contrato; también, de los vicios ocultos del bien según el
régimen dispuesto para la compraventa.

V. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDATARIO

Como contraposición del uso y disfrute del bien arrendado durante un tiempo cierto, y de la
obligación del arrendador de mantenerle en ese derecho, el arrendatario está obligado a:

61 For otra parte, los artículos 1909 y 1910 CC abordan lo siguiente: 1909: “Senin de cuenta del
arrendatario las reparaciones llamadas locatinas, pero serán de cuenta del arrendatario si los
deterioros provinieren de mala calidad o defecto de construcción de la cosa arrendada. 1910: “Se
entiende por reparaciones locativas las que según la costumbre del luger son a cargo del
arrendatario y, en general, las de aquellos deterioros que ordinariamente se producen por culpa
del arrendatario, sus familiares o dependientes. Estas normas introducen la categoría de la culpa
del arrendatario, sus familiares o dependientes, como elemento causante de los daños a repararse.
Por consiguiente, traslada la
Responsabilidad al arrendatario pues lo obliga a la reparación de los daños locativos.

1. Pago del precio

Corresponde al arrendador el pago del precio o la renta convenida en el lugar y tiempo fijado en el
contrato; si no se hubiere dispuesto nada al respecto, la renta se pagará vencida y con la simple
presentación de un recibo firmado por el arrendador o su representante legal.

No obstante, el art. 29 de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, indica: “Los contribuyentes
afectos al impuesto de esta ley están obligados a emitir y entregar al adquirente, y es obligación
del adquirente exigir y retirar los siguientes documentos: a) Facturas en las ventas que realicen y
por los servicios que presten, incluso respecto de las operaciones exentas…”.

Esta obligación nace en la fecha de entrega de la cosa (art. 1903 CC), en virtud de que desde este
momento se debe pagar la renta y termina al concluir el contrato y devolverse la cosa al
arrendador, art. 1904 CC.

El pago del arrendamiento debe hacerse al arrendador, a su representante legal o mandatario, arts.
1384 y 1391 CC y el arrendador, su mandatario o representante debe entregar al arrendatario la
factura correspondiente.

2. Consignación

Cuando sin causa justificada, el arrendante se niegue a recibir el pago del arrendamiento, en la
forma, lugar y tiempo convenidos, el arrendatario tiene la facultad de consignar dicha cantidad,
para evitar caer en mora y en consecuencia perder los beneficios de los que goza. Dicho de otra
manera, es una forma de pago voluntaria para el deudor y eficaz contra el acreedor, basada en la
entrega en poder de la autoridad judicial y a su disposición de la cosa debida, cuando el acreedor
se niega sin razón a recibirla, o no es posible su entrega.

El pago por consignación, se encuentra regulado en nuestro Código Civil en los arts. 1408 a 1415, y
se contemplan los casos en los que procederá en el artículo 1409, que estipula: “La consignación
procede: 1. Cuando el acreedor se negare a recibir la cantidad o cosa que se le debe; 2. Cuando el
acreedor fuere incapaz de recibir el pago y careciere de representación legal; 3. Cuando el
acreedor no se encuentre en el lugar en que debe hacerse el pago y no tuviere en dicho lugar
apoderado conocido, 4. Cuando fuere dudoso el derecho del acreedor y concurrieren otras
personas a exigir el pago, o cuando el acreedor fuere desconocido; 5. Cuando la deuda fuere
embargada o retenida en poder del deudor, y éste quisiese exonerarse del depósito; 6. Cuando se
hubiere perdido el título de la deuda; 7. Cuando el rematario o adjudicatario de bienes gravados
quiera redimirlos de las cargas que pesan sobre ellos; y 8. En cualquier otro caso en que el deudor
no pueda hacer directamente un pago válido.”

3. Límites al goce y uso del bien

El arrendatario debe usar el bien arrendado como un diligente padre de familia, destinándola al
uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza del bien arrendado. De lo
que se deriva que debe hacer un uso ordenado del mismo, y obtener los rendimientos o frutos
conforme a su naturaleza, en el caso de que se hubiera cedido también el goce, sin que pueda
alterar su forma y destino.

A la luz de lo anterior, se desprende que la obligación del arrendatario de usar y gozar la cosa de
acuerdo con lo convenido en el contrato, art. 1907, inciso 1 CC.

4. Devolver el bien

Esta obligación surge al momento de concluir el plazo del arrendamiento o al rescindirse el

contrato. Esta devolución la tiene que realizar tal como recibió el bien, presumiéndose que lo
recibió en buen estado

LOS CONTRATOS CIVILES EN PARTICULAR

VLADIMIR AGUILAR GUERRA

El artículo 1893 del CC contempla la obligación de no mudar la forma de la cosa y la hace extensiva
a las dos partes del contrato, quienes deben respetar la forma de la cosa arrendada y no
modificarla, sin el consentimiento de la otra parte.

VI. LAS MEJORAS

1. Definición
Las mejoras, se traducen en las obras del arrendatario, que confieren al bien objeto de
arrendamiento un aumento de valor.

El artículo 1915 del Código Civil faculta al arrendatario a realizar en el bien arrendado, las mejoras
de que quiera gozar durante el arrendamiento y que no alteren la forma de la cosa.

El Código Civil en el artículo 1916, clasifica las mejoras en necesarias: las que tienen por objeto
impedir la destrucción o el deterioro de la cosa; útiles: las que sin pertenecer a la categoría de las
necesarias, aumentan el valor y renta de la cosa en que se ponen; y de recreo: las que sin ser
necesarias, ni útiles, sirven para el ornato, lucimiento o mayor comodidad.

2. Mejoras necesarias

Estas mejoras se refieren a las reparaciones necesarias que le corresponden realizar al arrendador,
como parte de su obligación de conservar la cosa en estado de servir al arrendatario, pues
precisamente, estas obras necesarias tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro de la
cosa arrendada. Por ejemplo, la construcción de una estructura para evitar la caída de una pared,
la construcción de un drenaje fluvial, el arreglo de filtraciones de agua a la casa arrendada, etc.

Las reparaciones o mejoras necesarias, es obligación fundamental del arrendador y el arrendatario

únicamente puede realizarlas en el caso regulado por el artículo 1902 del CC.

3. Mejoras útiles y de recreo

Estas mejoras las lleva a cabo voluntariamente el arrendatario o bien en cumplimiento de lo

estipulado en el contrato.

Las mejoras útiles, son verdaderamente mejoras, que tienden a aumentar el valor de la cosa y que
hacen más útil o cómoda, la cosa arrendada. Por ejemplo, la ampliación de unos ventanales,
rediseñar el jardín, etc.

El arrendatario si bien tiene libertad para realizar en la cosa arrendada mejoras útiles y de recreo,
esta facultad tiene límites: a) el mantener sin cambio la forma de la cosa; b) que no puede exigir al
arrendador el reembolso de lo invertido en ellas.
Por consiguiente, en principio, ninguna mejora útil o de recreo es abonable al arrendatario, salvo
convenio por escrito en que el dueño se haya obligado a pagarla, art. 1917 CC, el que para su
validez debe especificar, cuáles deben ser éstas y el monto. En este sentido, el artículo 1918 regula:
“Es nulo el contrato sobre abono de mejoras en que no se especifica, al menos aproximadamente,
cuáles deber ser éstas y cuánta será la mayor cantidad que con tal objeto pueda gastar el
arrendamiento.”

De ahí, que el principio general es que el arrendador únicamente está obligado a abonar mejoras,
cuando existe pacto o consentimiento suyo a que lo haga el arrendatario y en el caso del artículo
1921 CC.

Las mejoras no abonables quedan a beneficio del bien arrendado, sin costo para el arrendador,
pero el arrendatario tiene el derecho de retirar las mejoras útiles o de recreo que sean separables,
es decir, las que mantienen su individualidad y pueden retirarse sin destruirse y sin causar daño a
la cosa arrendada, art. 1924 CC.

VIII. TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El Código Civil contempla en los artículos 1928, 1929, 1930, 1939 y 1940, una serie de causales que
permiten a las partes (y en especial al arrendador) a terminar el arrendamiento.

1. Vencimiento del plazo. La tácita reconducción

El supuesto más normal de extinción del arrendamiento es el vencimiento del plazo estipulado en
el contrato, sin necesidad de requerimiento. Al respecto, el art. 1928, nos indica: "El
arrendamiento termina por el cumplimiento del plazo fijado en el contrato, o por la ley, o por estar
satisfecho el objeto para el que la cosa fue arrendada."

Ahora bien, si al terminar el plazo del contrato, se configura el supuesto del artículo 1887, es decir,
si el arrendatario no devuelve la cosa, y el arrendador no la reclama y recibe la renta del período
siguiente sin hacer reserva alguna, se entiende que hay tácita reconducción, esto significa, un
nuevo contrato entre las partes con idéntico contenido, salvo en lo que respecta a su duración,
pues se prorroga el contrato por un plazo indefinido.
62 El BGB, en el parágrafo 568 contempla la "extensión tácita" de la siguiente forma: "Si después
del final del plazo de arrendamiento se continúa en el uso de la cosa por parte del arrendatario, el
arrendamiento se considera que ha sido prorrogade por un tiempo indeterminado, a menos que el
arrenándor o el arrendatario declare una intención contraria a la otra parte en un período de dos
semanas El período comienza a contar, para el arrendatario, desde el momento en el que tenga
conocimiento de la continuación. Como se desprende de la lectura de la norma, en Alemania, la
condición para que se considere prorrogado el contrato de arrendamiento por tiempo
indeterminado, es que el arrendatario continúe en el uso de la cosa, sin que se declare la intención
de lo contrario por una de las dos partes

. Convenio expreso

El contrato puede terminar por convenio que celebren las partes del contrato, para ponerle fin a su
relación, art. 1929, inciso 1º.

4. Venta del bien arrendado

El comprador de un bien arrendado puede pedir que termine el arriendo al verificarse la venta,
salvo que se haya pactado otra cosa en el contrato. A tal efecto, el artículo 1894 CC establece: “Si
durante el arrendamiento el arrendador enajena la cosa, el nuevo dueño no podrá negarse a
mantener en el uso de ella al arrendatario mientras no expire el término del contrato."

5. Resolución del contrato

A la resolución de la obligación arrendaticia se refieren los ar- tículos 1928 a 1930, éste último
establece: “Puede rescindirse el arrenda- miento: 1. Si el arrendador o el arrendatario faltan al
cumplimiento de sus respectivas obligaciones; 2. Si, tratándose de una finca rústica, el arrendatario
abandona las plantaciones existentes al tiempo de celebrar el contrato o no las cultiva con la
debida diligencia; 3. Si entregada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario garantizar el pago
de la renta, se niega a hacerlo o no lo hace en el término convenido; 4. Por mayoría de edad del
menor, rehabilitación del in- capaz o vuelta del ausente, en los arrendamientos que hubieren
celebrado sus respectivos representantes con plazo mayor de tres años; 5. Por subarrendar contra
prohibición expresa del arrendador; 6. Por usar el arrendatario la cosa arrendada con fines
contrarios a la moral o al orden público o a la salubridad pública; y 7. Por muerte del arrendatario,
si sus herederos no desean continuar con el arrendamiento.”
Esta norma contempla causales específicas de resolución del contrato, es decir, son concebidas
como un remedio que se concede a una de las partes ante el “incumplimiento” de la otra de las
obligaciones

Contraídas. Se debe entender que la facultad de resolución del contrato sólo procede cuando
concurran las circunstancias fijadas por el artículo 1535 CC. Junto a ello se puede solicitar la
indemnización de daños y perjuicios que corresponda.

El artículo 1895 del Código Civil señala que si el arrendatario abandonara la cosa, el contrato se
tendrá por resuelto y el arrendador tendrá derecho a que se le entregue judicialmente y el inciso
2º del artículo 1930 establece que si el objeto del arrendamiento es una finca rústica y el
arrendatario abandona las plantaciones existentes al tiempo de celebrar el contrato o no las cultiva
con la debida diligencia, puede rescindirse el arrendamiento.

En este contexto, el artículo 1940 del Código Civil recoge varias situaciones que dan derecho al
arrendador para terminar el contrato de arrendamiento y que son complementarias o adicionales
a las que detallan los artículos 1928 a 1930 del CC. Al respecto, el artículo 1940 preceptúa: “El
arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento en los casos generales establecidos en el
artículo 1930 y en los especiales siguientes: 1. Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago
de la renta y adeuda por lo menos dos meses vencidos; 2. Cuando el propietario necesite la casa o
vivienda para habitarla él y su familia, siempre que compruebe esta circunstancia. En la familia se
comprende su esposa o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que dependan de él
económicamente; 3. Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su
estado de habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse nueva edificación; 4. Cuando la
vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario, o de sus familiares o dependientes,
que no sean producidos por el uso normal del inmueble; 5. Cuando se trate de inmuebles del
Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalación de sus dependencias,
oficinas o servicios; y 6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o
cualquiera otra actividad lícita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas
para tal fin.

Ocurrido cualquiera de los casos anteriores, se procederd de acuerdo con lo que establecen las
leyes respectivas.”

6. Pérdida del bien arrendado

Si el bien arrendado se pierde, el art. 1929, inciso 3° CC prevé dicha situación como causal para dar
por terminado el contrato de arrendamiento. Por lo mismo se debe entender que el contrato se
extingue, cesando a partir de entonces la relación arrendaticia.
El artículo 1900 del CC aborda el tema de la destrucción total de la cosa, de la siguiente forma: “Si
la cosa se destruye antes de la entrega, en su totalidad o de modo que quede inútil para el
propósito del arrendamiento, sin culpa del arrendador, no tendrá obligación de indemnizar al
arrendatario, pero devolverá la renta si se hubiere anticipado.”

7. La expropiación o evicción de la cosa arrendada

El artículo 1929, inciso 4°, dispone: “Termina también el arrenda- miento…. 4. Por expropiación o
evicción de la cosa arrendada.” Esto es, la expropiación o evicción de la cosa arrendada son
equivalentes al perecimiento jurídico de la misma.

8. Por nulidad o rescisión del contrato

La nulidad, sea absoluta o relativa declarada judicialmente, termina el contrato y la rescisión, sea
voluntaria o judicialmente decla- rada, es una causal general de terminación de los contratos y
provoca que las cosas regresen al estado que tenían antes de su celebración, art. 1929, inciso 2º.

63 Para que se extinga el contrato debe ser una destrucción total del bien arrendado. Toda vez,
que la destrucción parcial de la cosa no es causa de terminación del contrato, aunque provoca una

Modificación en las relaciones contractuales de las partes, arts. 1906, 1901, numeral 4°, 1920 CC.
64 Para estudiar las figuras de la nulidad y la rescisión, consultar artículos 1301 a 1318, 1579 a
1586 CC y AGUILAR GUERRA, El negocio jurídico, Guatemala, 2008, págs. 508 a 520.

Un ejemplo de nulidad absoluta es cuando el representante legal de un menor, incapaz o ausente,

celebró el contrato de arrendamiento, por un plazo mayor de tres años y sin contar con
autorización judicial (art. 1301 CC).

IX. ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES UBICADOS EN ÁREAS DE RESERVA TERRITORIAL DEL ESTADO

Nuestro Código Civil en el artículo 1896 contempla el hecho de que los bienes nacionales
municipales o propiedad de entidades autónomas o semiautónomas, se puedan otorgar en
arrendamiento, especifica además que tal situación estará sujeta a las leyes respectivas y
subsidiariamente a lo dispuesto en ese cuerpo legal.
El artículo 5 de la Ley Regulador¡”de las Áreas de Reservas Territoriales del Estado de Guatemala,
especifica: “Arrendamiento. El Estado podrá dar en arrendamiento inmuebles ubicados dentro de
las áreas de reserva territorial del Estado a personas naturales o jurídicas; para el caso de las
últimas que se encuentren legalmente constituidas en Guatemala.”

1. Plazo del arrendamiento de inmuebles ubicados en áreas de reserva territorial del Estado

La ley en cuestión, regula el plazo por el que los bienes inmuebles propiedad del Estado podrán
otorgarse, los mismos están regulados en el artículo 9: “En las zonas de reserva territorial del
Estado, la concesión mediante arrendamiento se efectuará de acuerdo a los siguientes plazos: a)
Cuando el destino del área solicitada sea para vivienda, reforestación, desarrollo sostenible del
medio ambiente, recreación, industria, comercio, ganaderos, avícolas, apícolas y explotación de
salinas, el plazo de arrendamiento no podrá ser mayor de treinta (30) años, mismos que podrán ser
prorrogables. b) Cuando el destino del area solicitada sea para construcción de hoteles, centros
recreativos, sociales, deportivos o estudios de investigación cientifica, el plazo de arrendamiento
podrá ser hasta de treinta (30) años que podrán ser prorrogables. El plazo de arrendamiento se
computará a partir de la fecha de la resolución respectiva, que emitirá la Jefatura de la OCRET.
Cuando se presente la prórroga, esta será similar al arrendamiento original en cada caso. Los
arrendatarios que solicitaren prórroga tendrán prioridad para las siguientes adjudicaciones."

2. Algunas prohibiciones de arrendamiento de inmuebles ubicados en áreas de reserva territorial

del Estado

Derivado de la anuencia que tiene el Estado de otorgar en arrendamiento los bienes inmuebles
ubicados en áreas declaradas como reserva territorial, se dan ciertas prohibiciones al respecto,
dichas prohibiciones se encuentran reguladas en el artículo 8 de la Ley Reguladora de las Áreas de
Reservas Territoriales del Estado de Guatemala que establece: "No podrá darse en arrendamiento:
a) La franja de cincuenta metros (50 mts.) contados a partir de la línea superior de la marea, la cual
se usará como playa de uso público y que a la fecha de la emisión de la presente ley se encuentren
desocupadas; b) La franja de treinta metros (30 mts.) contados a partir de la línea superior de la
marea, destinados a playa de uso público, en aquellas áreas en donde la emisión de la presente ley,
se encuentren ocupadas; c) La franja de veinte metros (20 mts.) a partir de las aguas de los lagos y
la de diez metros (10 mts.) contados a las adyacentes a los ríos navegables; y d) Las áreas que
circundan las fuentes y manantiales que surten a las poblaciones. Hacia estas áreas no podrán
vertirse aguas que contengan desechos o que en alguna medida propicie contaminaciones, y en
ellas no se podrá edificar ningún tipo de construcción, salvo aquellas necesarias para su
conservación. Estas son declaradas de uso público..."
Para el efectivo cumplimiento de las presentes prohibiciones, la Oficina de Control de Áreas del
Reserva del Estado (OCRET) contienearchivos respecto a estudios y zonificación para verificar la
situación de las áreas en todo el país, así como las lotificaciones legalmente constituidas. En ningún
caso estas disposiciones podrán menoscabar en grado alguno la norma constitucional contenida en
el artículo 39, para lo cual cada interesado afecto deberá presentar la documentación
correspondiente que compruebe tal situación.

Χ.

ARRENDAMIENTO POR PARTE DEL ESTADO DE BIENES INMUEBLES

La Ley de Compras y Contrataciones del Estado, especifica en el numeral 2.1 del artículo 44 y 21 del
Reglamento de dicha ley, lo relativo al arrendamiento de inmuebles por parte del Estado de
Guatemala, al respecto, no será obligatoria la licitación para efectuar el arrendamien- to pero sí
sujeto a cotización éste con o sin opción de compra de in- muebles dentro o fuera del territorio
nacional, dichos arrendamientos sólo podrán efectuarse cuando el organismo, dependencia o
entidad interesada carezca de ellos, los tuviere en cantidad insuficiente o en condiciones
inadecuadas, además para que se de tal arrendamiento, la entidad que desee llevarlo a cabo,
deberá justificar la necesidad y con- veniencia de la contratación, a precios razonables en relación
al merca- do, será la entidad superior quien si lo considera procedente, aprobará el contrato
respectivo.

XI. EL DESAHUCIO

Es la facultad que tiene el arrendador, como consecuencia de algunas causas de extinción del
contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, para proceder judicialmente contra el
arrendatario a fin de expulsarlo del bien.

El desahucio es un procedimiento judicial regulado en el articulo 238 del CPCM de carácter

sumario en el que el arrendador puede pedir el lanzamiento del arrendatario del inmueble
arrendado por las causas taxativamente reguladas en el artículo 1892 CC.

Estas causas son:

a) Cuando el contrato de arrendamiento caduca.

 b) Al cesar el arrendamiento, cesa el subarrendamiento aunque su plazo no
hubiere vencido.

XII. SUBARRIENDO Y CESIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Desde la posición del arrendatario el goce del bien puede ser transmitido ya sea mediante
subarriendo o mediante cesión.

1. Subarriendo

El subarriendo supone un nuevo contrato de arrendamiento, hecho por el arrendatario (que

asumirá ahora la posición de arrendador: subarrendador), y que no altera el contenido del anterior
contrato. Es decir, del subarrendamiento nace una relación contractual nueva, entre el
subarrendador y el subarrendatario. Existen pues, dos contratos, el de arrendamiento el
fundamental y el de subarrendamiento que se apoya del primero, aunque posee independencia
propia.

El Código Civil en el artículo 1890 CC autoriza al arrendatario a subarrendar en todo o parte el bien
objeto del contrato, a no ser que se haya prohibido expresamente en dicho contrato.5

65 El art. 2480 del Código Civil para el Distrito Federal de México, contempla el subarriendo, de la
siguiente manera: “El arrendatario no puede subarrendar la cosa arrendada en todo, ni en parte,

Nueva relación arrendaticia entre el arrendatario, como subarrendador, y el tercero, como

subarrendatario, cuya extensión y vigencia se subordina a la principal entre arrendador y
arrendatario.

En este sentido el subarrendatario deberá sujetarse en el uso y conservación del bien a las
condiciones pactadas entre el arrendador y arrendatario, quedando obligado por esto no sólo
frente a este último sino también frente al arrendador, art. 1891 CC.

Según lo considerado, advertimos que no hay accesoriedad en el subarrendamiento en relación al

arrendamiento, pues el objeto de aquél no es el cumplimiento de otra obligación (art. 1589 CC) y,
además las partes del contrato de arrendamiento, no son las mismas del contrato de
subarrendamiento, aunque el objeto del arrendamiento sí es el mismo en ambos contratos.
 2. Cesión del arrendamiento

El arrendatario puede ceder su posición jurídica en la relación arrendaticia que será asumida por el
cesionario. Para su eficacia y validez se requiere el consentimiento del arrendador. En este sentido,
el artículo 1890 proclama: “El arrendatario podrá subarrendar en todo o en parte la cosa
arrendada si no le ha sido prohibido expresamente, pero no puede ceder el contrato sin expreso
consentimiento del arrendador…”66

66

Ni ceder sus derechos sin consentimiento del arrendador, si lo hiciere, responderá solidariamente
con el subarrendatario de los daños y perjuicios.” En materia mercantil, se encuentra contemplado
la cesión de la relación arrendaticia, sin necesidad

De consentimiento expreso del arrendador en el supuesto de transmisión de una empresa, pues

los contratos de arrendamiento se consideran como un elemento de esa universalidad de derecho
y se transmiten al adquirente de la empresa, como un accesorio de la cosa principal (la empresa).
En este sentido, el artículo 657, inciso 4 del Código de Comercio, establece que todo contrato
sobre una empresa mercantil comprenderá, salvo pacto en contrario, los contratos de
arrendamiento

En la cesión del arrendamiento (como, en general, en cualquier supuesto de cesión del contrato)
hay una sucesión en la titularidad del contrato: el cesionario se subroga en la posición del
arrendatario asumiendo hacia el arrendador las obligaciones del cedente. Como el deudor no
puede desligarse del contrato, de sus obligaciones, sin el consentimiento del acreedor, es necesario
el consentimiento del arrendador para que tenga lugar la cesión.

A diferencia del subarriendo, en la cesión no se crea una nueva relación jurídica subordinada a la
principal, sino que se produce la sustitución de una de las partes por otra persona que asume los
derechos y obligaciones del arrendatario

CAPÍTULO VI

CONTRATOS DE USO Y DIFRUTE (II): COMODATO

I. DEFINICIÓN Y CARACTERES DEL CONTRATO DE COMODATO

 1. Definición

El comodato, también conocido como préstamo de uso, es el contrato por el que una de las partes
(comodante) entrega a otra (comodatario) un bien no fungible para que haga uso de él por cierto
tiempo y se lo devuelva; siendo un contrato esencialmente gratuito (como ocurre, por ejemplo,
cuando se presta a un vecino una cama plegable, o sillas para celebrar un cumpleaños de su hijo).

La Exposición de Motivos del Código Civil reslta: “El carácter esencial de este contrato es la
gratuidad, de manera que si se fijara un precio por el uso de la cosa no fungible que se presta, el
comodato quedaría desnaturalizado y convertido en otra figura jurídica.”

De consiguiente, el artículo 1957 del Código Civil proclama: “Por el contrato de comodato una
persona entrega a otra, gratuitamente, algún bien mueble no fungible o semoviente, para que se
sirva de él por cierto tiempo y para cierto fin y después lo devuelva.”

67 El artículo 1740 del Código Civil español define al comodato como una variedad de préstamo
diciendo que es el contrato por el que una de las partes entrega a otra alguna cosa fungible,
para¡que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva.

Lo fundamental del comodato consiste en la gratuidad, en la calidad de la cosa (mueble no

fungible), en el uso temporal de ella por parte del comodatario y en la devolución que, de la misma
cosa, debe hacer al comodante.

Nuestro Código Civil se aparta de la línea y principios que regulan el comodato en el Derecho
comparado, pues, en la gran mayoría de legislaciones de origen latino, se permite el comodato de
inmuebles, además de los bienes no fungibles y semovientes, en tanto que el artículo 1957 excluye
del objeto del comodato a los inmuebles.”

2.

Caracteres

2.1. Es un contrato real

Pues se perfecciona con la entrega del bien; heredero de la categoría romana de los contratos
reales en los que la datio rei constituía en sí misma la fuente de la obligación.

En la actualidad es preciso que tal entrega responda a un acuerdo de voluntades de celebrar un

contrato de comodato; aunque la cuestión que realmente interesa saber es de si al margen del tipo
legal es posible que por el simple convenio queden vinculadas las partes, o si siempre es necesario
el desplazamiento del bien. En el primer sentido se manifiesta gran parte de la doctrina que, como
afirma JORDANO BAREA, entiende que el tipo legal puede obedecer al supuesto normal en el que a
la entrega del bien sigue sin solución de continuidad al acuerdo de voluntades, pero no existe un
impedimento legal para

65 La gratuidad también está reconocida por el BGB alemán, que en el parágrafo 598 preceptúa:

“Por el contrato de comodato el comodante de una cosa se obliga a permitir al comodatario el uso
de la cosa de forma gratuita

69 Por ejemplo, el CC chileno estipula en el artículo 2174: “El comodato o préstamo de uso es un
contrato

En que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raiz, para que haga
uso de

Ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso. Este contrato no se
perfecciona

Sino por la tradición de la cosa.

Contrato consensual de comodato, que sería obligatorio al amparo del art. 1957 del CC. Distinta
cuestión, como señala GUILLON, es la de apreciar cuándo existe voluntad de obligarse en la simple
declaración de que se va a prestar un bien; pero ello corresponde a la interpretación de tal
declaración de voluntad.

Sobre la base de lo expuesto, es necesario puntualizar que para que pueda hablarse de un contrato
de comodato, es básico que además de haber convenido las partes en los elementos del contrato,
el comodatario haya recibido o reciba en el momento de la celebración del contrato, una cosa
mueble no fungible o semoviente y en tanto la entrega no se realiza, no existe comodato. Para el
efecto, el artículo 1588 del Código Civil estipula: “Son consensuales, [los contratos] cuando basta el
consentimiento de las partes para que sean perfectos; y reales, cuando se requiere para su
perfección la entrega de la cosa.
2.2 Es un contrato gratuito

Otra característica del comodato es la gratuidad, que el art. 1957 del CC la eleva a la categoría de
esencial; por lo que la fijación de una renta u otro tipo de contraprestación nos situaría en un
contrato diferente, que bien podría ser el arrendamiento de bienes.” Acaso por ser una
característica esencial del contrato, la gratuidad es requerida explícitamente.

70 A diferencia del mutua, en donde la entrega es tradición y transfiere el dominio y no sólo la

Tenencia de la cosa, en el comodato, se entrega la tenencia fisica o material, sin que se altere

El dominio o propiedad de la cosa y adquiriendo el comodatario un simple derecho de usarla

temporalmente. Por ello, el comodatario tiene un simple derecho de detentación inmediata de la
71

Cosa, en nombre y beneficio ajeno. Fundamentalmente hay cuatro elementos para diferenciar el
arrendamiento del comodato:

El arrendamiento es un contrato consensual, y el comodato real:

a) B) La gratuidad del comodato, frente a la onerosidad del arrendamiento (pago de la renta).

b) La transmisión del uso y goce de la cosa, en el arrendamiento y la transmisión sólo del uso

En el comodato.

c) El comodato no puede recaer sobre bienes muebles, a diferencia del arrendamiento.

2.2. Es un contrato de duración limitada

 Esta duración puede estar fijada por las partes en el contrato; si nada se ha dispuesto, ésta
será la que exija el uso para el que se prestó el bien; en su defecto, la que se deriva de la
costumbre.

A diferencia del mutuo, que transfiere la propiedad de las cosas para que el mutuario las
consuma, el comodato únicamente traslada el uso de la cosa al comodatario, para que éste
se sirva de ella, para un fin determinado (que no puede ser contrario a su naturaleza) y
ante todo por cierto tiempo, es decir, es un contrato de duración limitada.

II. ELEMENTOS DEL CONTRATO

1. Sujetos

Son el comodante y el comodatario. El primero ha de tener la facultad de disposición de

uso del bien que por el contrato transfiere, por lo que puede ser un propietario o
usufructuario. Para celebrar tal contrato se requiere la capacidad general para contratar, lo
mismo que el comodatario.

El artículo 1958 del Código Civil regula: “Sólo pueden dar en comodato el que tiene la libre
disposición de la cosa y el arrendatario y usu- fructuario que no tengan prohibición.”72

72 El mandatario podrá dar en comodato los bienes de su mandante si tiene facultad

especial que le permita la libre disposición de ellos, art. 1693 CC

Por otra parte, el propietario de bienes dados en prenda no puede darlos en comodato, en
virtud de que no puede usar ni disponer de ellos, a menos que cuente con autorización del
acreedor prendario y la violación de esa prohibición le hace incurrir en responsabilidad
civil y penal, art. 892 CC

El depositario de cosas fungibles tampoco puede darlas en comodato, pues él no tiene el

uso de ellas, sino solamente su guarda y conservación, arts. 1794 y 1984 CC e igualmente,
por carecer del derecho de uso de la cosa, no puede el nudo propietario dar en comodato
el bien que soporta el usufructo.
Esta norma faculta al arrendatario y al usufructuario para dar en comodato, si no tienen
prohibición, lo que contraviene la primera parte del artículo 1957 CC, que requiere que el
comodante tenga la libre disposición de la cosa. Al facultar al arrendatario y al
usufructuario a dar libremente en comodato los bienes que poseen en virtud de esos
negocios, salvo que el contrato fundante contenga prohibición expresa al respecto, no
parece razonable. No obstante, si la cosa arrendada u objeto del usufructo se diere en
comodato, el plazo de éste no debería exceder el del contrato fundante y terminaría al
concluir el arrendamiento o extinguirse el usufructo.

2. El objeto
 No pueden ser objeto del contrato, los bienes fungibles, que debe entenderse como
consumibles. Sin embargo, no existe inconveniente en que puedan darse en comodato
tales cosas siempre que el uso al que se destine no sea su consunción; como ocurriría
cuando se presta alimentos para que figuren en una representación teatral, sin que sean
consumidos. Igualmente, puede recaer sobre un bien mueble.

Nuestro Código Civil establece que el objeto del comodato deben ser cosas muebles no
fungibles o semovientes, regulados en los arts. 454, 455 CC. Normalmente, las cosas
fungibles son consumibles y las cosas no fungibles, no son consumibles, aunque ambas
reglas tienen excepciones.

De igual forma, el comprador de una cose con reserva de dominio, no puede darla en
comodato, pues sólo tiene la posesión y uso de la cosa y le queda prohibido cualquier
enajenación o gravamen de su derecho sin previa autorización escrita del vendedor, art.
1834 CC

73 El Código Civil de Brasil, en el art. 580 contempla que los administradores y tutores
respecto de

Los bienes que se les confian, no podrán dar un bien en comodato, sin autorización
especial.

3. Plazo y destino

A la luz del examen del artículo 1957 del Código Civil, se extraen dos elementos fundamentales del
contrato de comodato: su temporalidad y el fin del contrato.

Efectivamente, el plazo del contrato, puede ser fijado expresa- mente por las partes o tácitamente,
cuando la cosa se ha prestado para un determinado servicio, en cuyo supuesto el plazo se extingue
al cumplirse el fin establecido.

El destino o uso que el comodatario dará a la cosa debe ser también convenido en el contrato,
pero si no lo fuere, el comodatario únicamente podrá emplearla en el uso señalado por su
naturaleza, art. 1964, inciso 2°. CC.

III. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES

1. Comodatario
 1.1. Derechos

El comodato da derecho al comodatario a usar gratuitamente de la cosa conforme al uso pactado;

en defecto, el que se derive de la costumbre del lugar. No tiene facultad para obtener los frutos de
la cosa; aunque parece que no debe existir inconveniente en que pueda aprovechar los frutos que
desecha el comodante, o que se perderían si no los recogiera.

74 Si el contrato no señala plazo expresa o tácitamente, el mismo podría ser fijado por un juez, a
solicitud de cualquiera de las partes, de acuerdo con el artículo 1283 del CC.

Junto con lo anterior tiene la obligación de cuidar el bien con la diligencia de un buen padre de
familia, no siendo responsable de los deterioros que sufra el bien por el sólo efecto de uso y sin
culpa suya; en los demás casos será responsable frente al comodante. En efecto, el artículo 1967
CC establece: “Es responsable el comodatario de la pérdida de la cosa y de los daños y perjuicios
que resulten de su dolo o culpa.”

1.2. Obligaciones

Las obligaciones del comodatario se encuentran claramente enunciadas en el artículo 1964 del
Código Civil de la siguiente forma: “Son obligaciones del comodatario: 1. Cuidar la cosa prestada: 2.
Emplearla en el uso señalado por su naturaleza o por el pacto; siendo responsable de su pérdida o
deterioro proveniente del abuso, aun por caso fortuito; 3. Hacer los gastos ordinarios que exija la
cosa mientras dure el comodato; y 4. Devolver la cosa en el término estipulado o después del uso
determinado en el contrato, sin más deterioro que el proveniente del uso ordinario de ella.”

Finalmente, el comodatario tiene la obligación de restituir el bien al término del contrato, en las
mismas condiciones que se le entregó, salvo los deterioros normales a los que hemos hecho
referencia. Sin embargo, en caso de urgente necesidad, el comodante podrá reclamar la entrega
del bien antes del vencimiento del plazo del contrato y el comodatario está obligado a restituirla.
“La devolución de la cosa prestada, vencido el plazo o el uso tomado en cuenta, es la obligación
principal del comodatario, pero si es imposible la restitución por haberse perdido o destruido,
entregará otra igual o su valor a elección del acreedor, siendo dicho valor el que se dio a la cosa en
el contrato si hubo tal estipulación.” (Exposición de motivos del Código Civil guatemalteco)

Si son varios los comodatarios responden solidariamente de la cosa, art. 1972 CC.
 2. Comodante

2.1. Obligaciones

La principal obligación del comodante, hacia el comodatario, es entregar la cosa antes de la

celebración del contrato o simultáneamente con ello. La entrega de la cosa puede hacerse por
cualquiera de los medios que estipula el artículo 1810 del CC. En el momento de entregar la cosa,
el comodante tiene, además, la obligación de advertir al comodatario de los vicios ocultos de la
cosa de que tenga conocimiento.

También el comodante tiene la obligación de permitir el uso de la cosa durante el tiempo

convenido, en ese sentido, el artículo 1962, inciso 2º. Del CC indica: “Son obligaciones del
comodante: (…). 2. No pedir lo que prestó antes del vencimiento del plazo estipulado; y, en defecto
de convención antes de haber servido en el uso para que fue prestado;”. No obstante, el artículo
1963 del CC permite al comodante plantear judicialmente acción para privar del uso de la cosa al
comodatario y exigirle su devolución, antes del vencimiento del plazo, en caso de que la necesite
con urgencia imprevista o si la cosa corre el peligro, de perecer si continúa en poder del
comodatario.

2.2. Derechos

Su posición en el contrato se define principalmente por su derecho a la devolución del bien a la

finalización del mismo, de acuerdo a los criterios antes expuestos; aunque puede reclamar su
restitución antes de plazo si tuviere urgente necesidad del bien, arts. 1957, 1963 CC.

Sus principales obligaciones se encuentran reguladas en el ar- tículo 1962: "Son obligaciones del
comodante: 1. Avisar si la cosa prestada tiene algún vicio oculto, siendo responsable, en caso
contrario, de los daños a perjuicios que resulten de los vicios ocultos si, conociéndolos, no dio
aviso al comodatario; 2. No pedir lo que prestó antes del vencimiento del plazo estipulado, y, en
defecto de convención antes de haber servido en el uso para que fue prestado; y 3. Pagar los
gastos extraordinarios e indispensables que hubiere hecho el comodatario para la conservación de
la cosa prestada."

En cuanto al numeral 2 del artículo antes transcrito, la Expo- sición de motivos de nuestro Código
Civil, indica: "Enuncia el artículo 1962 las obligaciones del comodante, y entre éstas, la de no pedir
lo que prestó antes del vencimiento del plazo convenido o antes de haber servido en el uso para el
que fue prestado. Sin embargo, el artículo siguiente 1963, faculta al comodante para pedir al
deudor que devuelva la cosa si la necesita con urgencia imprevista, o si corre peligro de perecer si
continúa en poder del comodatario. El antiguo contrato de precario tiene en dicho artículo alguna
aplicación, pero es indispensable que se haga intervenir a la autoridad judicial para que resuelva lo
procedente si el deudor lo solicitare para sostener su derecho."

IV.

EXTINCIÓN

Dicho contrato se extingue por expirar el tiempo fijado para su duración, o por la reclamación del
comodante cuando tuviere urgente necesidad de la cosa, arts. 1963 y 1964, inciso 40 CC.

También por las causas generales como la pérdida o destrucción total del bien no imputable al
comodatario. De igual forma la muerte del comodatario es una causal de terminación de contrato
de comodato.

CAPÍTULO VII

CONTRATOS DE SERVICIOS (I): PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y EJECUCIÓN DE OBRA

I. TIPOS CONTRACTUALES BÁSICOS DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS

1. Prestación de hacer y contratos de servicios

La caracterización de los contratos típicos, en razón del contenido de las prestaciones principales
asumidas por las partes, apenas permite sin grandes dificultades trasladar la clasificación entre
prestaciones de dar, hacer y no hacer. De ahí, que el titulo de este capítulo no signifique que se
aborden todos los contratos, alguna de cuyas prestaciones más características consista en un
facere y no en un dare.

2. Caracterización del régimen codificado

En esta materia nuestro Código Civil regula estos contratos de manera incompleta y en ocasiones
confusa. Por un lado, el Código define los tipos básicos de relaciones contractuales orientadas al
intercambio de servicios, con escaso equilibrio interno: numerosos preceptos regulan el contrato
de mandato como tipo general básico de relaciones de cooperación mediante la prestación de
servicios de gestión; pocos preceptos se dedican, sin embargo, al contrato de servicios
profesionales y al contrato de obra. Por otro lado, el contrato que merece regulación más
detallada, el mandato, es contemplado prescindiendo casi absolutamente de la nota de
profesionalidad, que, sin embargo, en el mundo de la gestión es en la actualidad la norma.

En el Derecho comparado, concretamente en el derecho portu-

gués sigue la línea de la doctrina contemporánea la que ha venido

haciendo referencia, que el contrato de mandato, al igual que los

de depósito y de obra o empresa, son modalidades del contrato de

prestación de servicios. Pero, en primer lugar, esto es admitido de forma

expresa en el artículo 1155 de su Código; en segundo lugar, el mandato

queda limitado a la realización de actos jurídicos por cuenta ajena: y

en tercer lugar, conforme al artículo 1154, "el contrato de prestación de

servicios es aquel en que una de las partes se obliga a proporcionar a otra cierto

resultado de su trabajo intelectual o manual, mediante una retribución". En

cualquier caso, curiosamente son las normas del mandato las que se

aplican con las adaptaciones pertinentes a los contratos de prestación

de servicios no regulados especialmente en la ley, en aplicación de lo

dispuesto en el artículo 1156, artículo que, por lo demás, no pertenece

a la normativa del mandato sino que constituye precisamente la norma

que regula el régimen del contrato de prestación de servicios.

II. EL CONTRATO DE SERVICIOS PROFESIONALES

1. Definición

En este contrato una de las partes se obliga a prestar a la otra un servicio por un precio cierto.

2. Regulación

La exposición de motivos de nuestro Código Civil, expone: "Un título especial para la prestación de
servicios por profesionales, como abogados, médicos, ingenieros, profesores, etc., independizado
el contrato de trabajo y el de empresa del arrendamiento o locación, como lo consideraba el
Código del 77, necesario resulta establecer este contrato con disposiciones específicas que lo
caracterizan como autónomo de servicios profesionales separándonos de la antigua denominación
de arrendamiento y aún de las opiniones que lo enmarcan entre el mandato, empresa o contrato
innominado, pues la naturaleza de tales servicios requiere adecuada legislación. El profesional
deberá prestar sus servicios con la debida diligencia y con arreglo a las prescripciones de la ciencia
o arte de que se trate, siendo responsable de los daños que cause por su dolo, culpa o ignorancia
inexcusable, o por la divulgación de los secretos de su cliente.”

Nuestro Código Civil aborda este contrato, en el título XII de la segunda parte del libro V, de los
servicios profesionales, del artículo 2027 a 2036. Sostenemos que la regulación del Código Civil
relativa a este contrato es incompleta y pobre.

3. Caracteres

3.1. Es consensual
Basta el consentimiento de las partes para que el contrato se perfeccione (art. 1588 CC). No
requiere observancia de forma determi- nada (para su validez civil, independientemente de la
observancia de requisitos formales de índole administrativa).

3.2. La prestación de servicio es de mera actividad

El profesionalo el prestador del servicio no asume el compromiso de alcanzar un resultado

concreto. El servicio puede ser de índole material o intelectual. De ahí, que se afirma que el
profesional asume una obligación de medios y no de resultado, en virtud de que no se
compromete a entregar una obra concluida, sino a prestar servicios con pericia, lealtad y honradez.

Por consiguiente, el servicio profesional consiste en una obliga- ción de hacer

3.3. Es un contrato oneroso

Debiendo existir, pues, siempre contraprestación u honorarios, en cuya modalidad de pago cabe la
más amplia libertad, art. 1590 CC (una suma global, un tanto por unidad de tiempo, etc.).

El precio ha de ser cierto. Lo es cuando está inicialmente

Determinado o es determinable, de acuerdo con las reglas generales. Específicamente, la

jurisprudencia considera cumplido este requisito en el caso de las profesiones liberales, cuando se
termina fijando el importe de los honorarios por referencia a tarifas o minutas de honorarios
mínimos, fijadas por la organización colegial de la correspondiente profesión.

3.4. El contrato instaura una relación duradera

La duración puede ser indefinida o puede pactarse por tiempo cierto, bien fijando una fecha de
finalización, bien por la naturaleza temporal de los servicios contratados.

3.5. Intuitu personae

Los servicios profesionales se caracterizan por la confianza del cliente en la pericia del profesional.
Es decir, el profesional es elegido por sus cualidades personales y profesionales (especialización
técnica, experiencia, etc.), en virtud de ello no puede delegar su cargo y el contrato se extingue por
muerte o incapacidad del profesional.

CONTRATOS DE SERVICIOS (I): PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y EJECUCIÓN DE OBRA

El contrato de servicios es celebrado generalmente intuitu personae, es decir, en atención a las

cualidades personales del prestador. Son las cualidades personales de éste las que mueven al
prestatario a encargar su servicio precisamente a él y no a otro prestador Se puede afirmar que el
ejercicio de la profesión liberal reposa sobre la confianza de su clientela, y es singularmente sobre
esa confianza o fiducia, como debe construirse el análisis del derecho aplicable a estas profesiones.
Ese vinculo de confianza y fidelidad se presenta con especial nitidez en el contrato de servicios
donde la fiducia se expresa con uno de sus efectos típicos: no sólo la desaparición de las cualidades
personales puede ser estimada objetivamente, sino también puede configurarse una estimación
meramente subjetiva por parte del prestatario, esto es, el desistimiento ad nutum.

En nuestro ordenamiento jurídico, de acuerdo al art. 4 de la Constitución Política de la República,

en Guatemala, todos los seres humanos son libres e iguales en dignidad y derechos. El hombre y la
mujer, cualquiera que sea su estado civil, tienen iguales oportunidades y responsabilidades, en el
Derecho comparado, específicamente en Alemania, también está prohibido discriminar a una
persona por cualquier condición, sin embargo, esta discriminación es lícita si un contrato tiene por
objeto la condición del oficio a realizar por parte de una persona o un sexo determinado es
condición irrenunciable para esa actividad.”

3.6. De tracto sucesivo

El contrato de servicios profesionales, no agota la finalidad que persiguen las partes con su simple
celebración, sino que es un medió para obtener los resultados que en definitiva pretenden las
partes y las abligaciones que generan para el profesional, cuyo cumplimiento es posterior a la
celebración del contrato.

4. Obligaciones de las partes

En el contrato de servicios profesionales, siempre encontramos dos partes el profesional y el

cliente. En efecto, el profesional es quien se obliga a prestar el servicio y el cliente es quien
requiere la prestación de un servicio.

4.1. Del cliente

El cliente está obligado fundamentalmente a abonar los honorarios pactados. Así, el artículo 2027
establece: “Los profesionales que presten sus servicios y los que los soliciten, son libres para
contratar sobre honorarios y condiciones de pago 80

El cliente debe reembolsar al profesional los gastos en que éste haya incurrido en la prestación del
servicio, justificándolos y comprobándolos, arts. 2029 y 2035 CC.

4.2. Del profesional

El prestador del servicio debe desarrollar la actividad en que ésta consista con la diligencia debida,
en el tiempo y lugar convenido. Fuera del ámbito profesional, la diligencia debida es la general del

80 Según el artículo 1514 inciso 1. Del CC, les honorarios, sueldos, salarios, jornales y otras
retribuciones por prestación de cualquier servicio, prescriben a los dos años contados desde el día
en que el acreedor puede exigir el pago, lo que en el caso de los profesionales, sería cuando se
terminó de ejecutar la prestación convenida.

Buen padre de familia. Pero cuando se trata de servicios profesionales, el canon de diligencia se
mide por la diligencia del profesional medio, medida de acuerdo con la lex artis.

En este orden de ideas, el artículo 2033 del Código Civil regula: “El profesional está obligado a
prestar sus servicios con toda dedicación y diligencia y con arreglo a las prescripciones de la ciencia
o arte de que se trate, siendo responsable de los daños y perjuicios que cause por dolo, culpa o
ignorancia inexcusable, o por la divulgación de los secretos de su cliente.”

El incumplimiento y la negligencia del prestador deben ser demostrados por el cliente. Cuando se
trata de profesiones liberales, especialmente médicos, en algunas ocasiones se ha decretado la
inversión de la carga de la prueba de forma excepcional.

5. Extinción

5.1. Desistimiento unilateral del contratos2

Se suele afirmar que el contrato de servicios encuadra en los contratos que denominamos de
duración o de tracto sucesivo, siendo precisamente la duración elemento esencial del mismo. Las
partes, al concluir el contrato de servicios buscan establecer una relación duradera dado que sólo a
través del tiempo pueden tener lugar los efectos que pretenden. Con ello, el cumplimiento se
dilata en el tiempo, lo que resulta condición para que el contrato produzca el efecto querido

81 El artículo 1668 del Código Civil estipula: “El profesional es responsable por los daños o
perjuicios que cause por ignorancia o negligencia inexcusables, o por divulgación de los secretos
que conoce con motivo de su profesión."

82 El desistimiento unilateral de contrato es la facultad que le asiste a una de las partes en una

Relación obligatoria de poner fin a la misma por su libre determinación; cuando la ley autoriza

Extinción de la obligación por decisión unilateral, sin invocación ni concurrencia alguna, al operar
ad nutum, mediante una declaración unilateral de carácter recepticio.

Desistit, pues, apartarse unilateralmente de un contrato. Se trata de una facultad que tiene
carácter excepcional, pues sólo puede operar en aquellos supuestos expresamente admitidos por
el legislador.

Por las partes, y satisfaga la necesidad durable o continuada, que les indujo a contratar. La duración
no es tolerada por las partes sino que es querida por ellas, por cuanto la utilidad del contrato es
proporcional a su duración.

El contrato celebrado por tiempo indeterminado se extingue por desistimiento de cualquiera de las
partes. Si fue por tiempo determinado (a fecha fija o atendiendo a la naturaleza de la actividad), en
principio no cabe desistimiento para ninguna de ellas, si no media justa causa. Igualmente, si la
relación que media entre las partes es calificable como de confianza o intuitu personae, cabe
desistimiento unilateral de cualquiera de las partes. El desistimiento habrá de ejercitarse unilateral
de cualquiera de las partes. El desistimiento habrá de ejercitarse de buena fe y en tiempo
oportuno. El desistimiento se someterá a las previsiones contractuales de las partes en cuanto al
pago de indemnizaciones, etc. Si se desiste el servidor que había cobrado por anticipado, habrá de
reintegrar la parte proporcional de los emolumentos.

El artículo 2034 del Código Civil¡dispone: “Cuando un profesional no pueda continuar prestando
sus servicios, deberá avisar con la debida anticipación, según la naturaleza del trabajo, a la persona
que los contrató, quedando responsable de daños y perjuicios si se separare sin dar aviso y sin
dejar persona competente que lo sustituya.” En este contexto, el artículo 2035 proclama: “Si la
persona que contrató los servicios no está conforme con su desarrollo o con los actos o conducta
del profesional, puede rescindir el contrato pagando el trabajo y los gastos efectuados, cantidad
que fijará el juez, si hubiere desacuerdo entre las partes." Es de advertir que este artículo utiliza
inadecuadamente el término "rescisión", pues en este supuesto, nos encontramos ante un
desistimiento o denuncia unilateral del contrato y no de rescisión.

5.2. Muerte del profesional

Igualmente tratándose de relación de confianza en la que

la condición personal de los contratantes se haya tenido en cuenta, se extingue el contrato por la
muerte de aquél cuyas condiciones personales sean determinantes.

En este caso, los herederos tendrían derecho a percibir honorarios por el trabajo o servicios ya
prestados y, a que éstos se liquiden.

6. Diferencias del Contrato de servicios profesionales con figuras afines

El objetivo que nos proponemos en el presente apartado consis- te en delimitar la figura del
contrato de servicios profesionales frente a otros tipos contractuales con los que presente
semejanzas. Labor que no resulta en absoluto sencilla, estamos ante un contrato de perfiles un
tanto difuminados y cuya individualización el tráfico jurídico se hace especialmente complicada.
Únicamente pretendemos sistematizar los erios de distinción anejados por la doctrina para
identificar un de- criterios terminado negocio jurídico como contrato de servicios profesionales
propiamente dicho. Evidentemente, no se trata de una cuestión baladí, toda vez que la calificación
de un determinado negocio como contrato de servicios implicará la aplicación de la disciplina
jurídica de este tipo negocial, que resulta diferente de la correspondiente a otros negocios con los
cuales se prestan a confusión, como el mandato o el contrato de obra.

6.1 Diferencias con el mandato

El mandato aparece definido en el artículo 1686 del Código Civil: "Por el mandato, una persona
encomienda a otra la realización de uno o más actos o negocios." El factor determinante es que en
el contrato de servicios profesionales, si bien es cierto una persona encomienda a otra la
realización de actos, esta segunda persona debe tener cierta cualidad (profesional) por la que el
cliente lo ha escogido a él para llevar a cabo cierta acción. Además, de acuerdo con ALBALADEJO,
que ha consi- derado que el contrato de mandato sólo puede consistir en la realiza- ción de actos
jurídicos, excluvendo los de contenido material, lo que se deduce de la totalidad de la regulación
del mandato en el derecho comparado, situación que también se aplica a nuestro ordenamiento
jurídico. Indica este autor, que la ley al regular el mandato se refiere siempre a actos y materias
jurídicas y no a actos materiales y en re- gularmente no jurídicos. Según esta diferenciación
podemos observar que el mandato recae exclusivamente sobre actos jurídicos, mientras que el
contrato de servicios profesionales puede tener por elementos objetivos actos materiales.

Otra diferencia radica en que el mandato puede ser a título one- roso o gratuito, mientras que el
contrato de servicios profesionales es estrictamente oneroso.

6.2 Diferencia con el contrato de obra

Es importante acotar las diferencias del contrato de obra con el contrato de servicios profesionales,
en este sentido, el criterio de la remuneración pretende hacer radicar la diferencia entre estas dos
figuras en las modalidades de retribución de la prestación ejecutada por el profesional. El
elemento diferenciador siguiendo esta postura, estribaría en que mientras en el contrato de
servicios profesionales, la retribución de éstos suele fijarse en atención al tiempo empleado o pre
fijado, respecto al contrato de obra, el contratista promete el resultado de la actividad mediante
una remuneración fijada no en proporción al tiempo empleado en su ejecución, sino en razón de la
importancia y de la extensión de la obra.

Otro criterio considerado decisivo para la distinción entre es- tos dos contratos ha sido el de la
calificación de la obligación como de medios o de resultado, dicha distinción, ha gozado de gran
difusión y tradición jurídica en países tales como Francia e Italia, y que, a pesar de haber sido
objeto de numerosas críticas, no puede considerarse total- mente superada, además la
jurisprudencia opta clara y decididamente por este criterio. Esta clasificación puede sernos útil en
tanto que incide precisamente en la distinta naturaleza de la prestación a la que se obli- ga un
sujeto que asume la condición de profesional liberal, lo cual a su vez, repercutirá en el régimen del
incumplimiento.

Atendiendo a la distinción entre prestaciones de actividad y de resultado se diferencian como tipos

básicos los contratos de servicios y contrato de obra, en este orden de ideas la línea diferencial es
precisamente que en el contrato de servicios el prestador de los mismos se compromete
simplemente al desarrollo de una actividad diligente, mientras que en el contrato de obra, se
compromete a producir un resultado concreto. Como resulta notorio, la distinción gira en torno a
la clasificación que diferencia entre prestaciones de actividad y prestaciones de resultado, de
planteamiento más general, pero que si se circunscribe al campo de las prestaciones de hacer, casi
viene a coincidir con la distinción entre contrato de servicios y contrato de obra, en la medida en
que estos dos contratos dispensan los esquemas básicos en los que encajan las relaciones
contractuales con prestaciones principales de hacer que carezcan de régimen especifico.

Es necesario señalar que la distinción se centra en la configu- ración de la prestación

caracterizadora. Si las partes configuran esa prestación de manera que el obligado se compromete
a suministrar a la otra parte un resultado concreto, estaremos en presencia de una obli- gación de
resultado y, por ende, en el seno de los esquemas propios del contrato de obra. En caso contrario,
cuando el obligado asume el com- promiso de desarrollar diligentemente una determinada
actividad, sin asegurar la consecución de un resultado concreto, estaremos ante una prestación de
actividad y, en consecuencia, dentro del esquema el con- trato de servicios.

Sin embargo, hay supuestos donde se presentan determinadas dudas en la calificación del
contrato. Por ejemplo, en el contrato que liga al paciente con el radiólogo o el anestesista o el
cirujano plástico, o con el odontólogo y el protésico dental, o al cliente con el arquitecto en su
veste de elaborador del proyecto arquitectónico y en su veste de director técnico de la obra, etc.
Indicios de cuál sea la intención configuradora de la prestación, asumida por las partes, pueden ser
la mayor o menor incerteza existencia para alcanzar el resultado perseguido; las previsiones
contractuales acerca de quién soporta el riesgo de no alcanzar ese resultado por cualquier causa,
especialmente en lo referente a si se devenga o no el derecho a la remuneración en todo caso o
sólo si el resultado finalmente se alcanza.

No obstante estos criterios, aun siendo de utilidad, son gene- rales. Por ello, la doctrinas propone
criterios sintomáticos que, con- venientemente conjugados, permitirán al jurista calificar como
con- trato de obra (resultado) o de servicios (actividad) a una situación concreta atendiendo a
criterios tales como la independencia técnica o económica de realizar de la actividad (obra si
mayor, servicios si escasa), la duración del contrato (duradera para los servicios, aislada para la
obra), el modo de fijación de la contraprestación (en función de lo realizado o de sus unidades
parciales, obra, por tiempo, servicios), la naturaleza genérica (servicios) o específica (obra) de la
prestación u objeto del contrato. Advirtiéndose, con todo, de la posibilidad y frecuencia de la
combinación de medios y de resultado en el seno de la misma situación.

Esta distinción, como es natural, se proyecta también sobre los restantes contratos de servicios,
pero con menor trascendencia. Así, se suele afirmar que la obligación del mandatario es de
actividad, mientras que la del comisionista mercantil, la del agente o la del mediador son de
resultado. La obligación de custodia que pesa sobre el depositario suele ser calificada como
prestación de actividad. La obligación del porteador, por el contrato, es de resultado.
 II. EL CONTRATO DE OBRA

1. Definición

La doctrina también denomina al contrato de obra, como contrato de empresa, contrato de

ejecución de obra o incluso de industria.

Podemos definir al contrato de obra como aquel en cuya virtud del cual una parte (contratista) se
obliga frente a la otra (comitente o dueño de la obra) a ejecutar una obra y entregársela a cambio
de un precio cierto.

La nota distintiva básica de este contrato radica en que lo prometido por el deudor de la actividad
no es el trabajo o servicio en sí mismo considerado, sino el resultado del trabajo: la obra. Queda
sometido, pues, el contratista al desempeño de una obligación de resultado, lo que permite
distinguirlo del contrato de servicios, en el que la obligación de hacer se limita a ser una obligación
de medios.

Se encuentra regulado en el artículo 2000 del Código Civil, el que lo define así: "Por el contrato de
obra o empresa, el contratista se compromete a ejecutar y entregar una obra que le encarga otra
persona, mediante un precio que ésta se obliga a pagar."

2. Caracteres

2.1. Es conmutativo

Es muy frecuente que las prestaciones que se deben las partes son determinadas desde que se
celebra el contrato, art. 1591 CC.

2.2. El contratista asume una obligación de resultado

El contrato de obra se caracteriza fundamentalmente porque el contratista asume una obligación

de hacer (ejecutar la obra) y de dar (entregar el resultado producido) que, según se vio
anteriormente, es calificable como obligación de resultado, nota que lo distingue del
contrato de servicios profesionales.

Además, el contratista cumple sus obligaciones y realiza la obra con independencia, pues no está
sujeto a una relación laboral.

2.3. Es consensual

En virtud que no requiere una forma especial para su celebración. Ello no implica que se aconseje
realizar por escrito adjuntando los planos correspondientes.

2.3. Es oneroso

Pues exige el artículo 2007 que medie precio cierto. Y en el contrato de obra, se estipulan
gravámenes y provechos que afectan a las dos partes, art. 1590 CC.

2.4. Es sinalagmático

Provoca obligaciones reciprocas entre las partes contratantes, dicho de otra manera, el contratista
es deudor de la obra frente al comitente y acreedor del precio de la obra, y el comitente es deudor
del precio de la obra y acreedor de ésta frente al contratista.

3. El objeto del contrato de obra

Las normas del Código Civil, en su mayoría, al regular el contrato de obra, parecen pensar
exclusivamente en que el objeto del contrato sólo fuese la construcción o, en su caso, reparación o
habilitación de edificios. Por otra parte, incluso dentro de dicho ámbito objetivo, tales normas son
manifiestamente insuficientes en la regulación de su contenido, pues aluden sólo a ciertas
hipótesis especiales que no siempre tienen una gran aplicación en la práctica; desconociendo, sin
embargo, la figura del promotor como persona que dirige toda la organización en la construcción
inmobiliaria, o la subcontratación por parte del contratista con terceras personas, tan frecuente en
la actualidad.
No obstante ello, es indiscutible que pueden ser objeto del contrato de obra todos los bienes, todo
resultado material, industrial, científico o artístico (así, el confeccionamiento de un traje, la
construcción de un buque, la realización de una investigación, la ejecución de un cuadro, una
auditoría, etc.). En este sentido, el contrato de obra tiene muchas aplicaciones prácticas.

En general, la obra objeto de contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier prestación:
posible, lícita y determinada. En rela- ción con este último requisito, la obra ha de determinarse de
algún modo, bien con relación a un plano o diseño, que es lo general en un gran número de ellas,
bien con indicación de las circunstancias que la especifiquen, aunque su concreta determinación
quede postergada a un momento posterior a la celebración del contrato.

4. Obligaciones de las partes

4.1. Del contratista

Las partes previstas por el Código Civil sonel comitente o dueño de la obra y el contratista, que
asume la obligación de ejecutar la obra y facilitar el resultado. Pero especialmente en el ámbito de
la construcción inmobiliaria intervienen otros sujetos, que sin ser propiamente parte del contrato
de obra, terminan asumiendo parcialmente un rol similar a las partes contractuales, sobre todo en
lo que afecta al régimen de la responsabilidad por ruina.

La obligación principal del contratista es ejecutar la obra convenida y entregarla en el plazo

previsto y condiciones pactadas. Se trata de una obligación fundamentalmente de hacer y de
resultado, de acuerdo con los usos de su actividad o profesión (la llamada lex artis). En este
sentido, el Primer Párrafo del artículo 2005 CC proclama: “El contratista está obligado a hacer la
obra de entera conformidad con las especificaciones del contrato y, a falta de ellas, en la forma,
condiciones y calidades acostumbradas en el lugar en que la obra se ejecute y que sean necesarias
para el uso a que se destina.”

Si se trata de obra inmobiliaria, la obligación de hacer consiste fundamentalmente en edificar o

construir un edificio, aportando él los materiales o utilizando los materiales facilitados por el
comitente o por cuenta del comitente. Alcanza también, como contrato de obra, a la fabricación y
colocación de las instalaciones accesorias de carácter fijo (ascensores, refrigeración o calefacción
central, etc.). La construcción puede consistir también en los trabajos que modifiquen la forma o
sustancia del terreno o del subsuelo y en la reforma, reparación, conservación o demolición de
edificaciones.
Debe construirse en las condiciones pactadas, de acuerdo, en su caso, con el proyecto o diseño
realizado y sometiéndose a las instruc ciones del comitente; si bien, el carácter empresarial de la
actividad del contratista implica una menor dependencia del mismo respecto del comitente que en
otras relaciones jurídicas (mandato o servicios). El contratista actúa a su propio riesgo y bajo su
responsabilidad. De acuerdo con lo previsto por las partes y siempre con la conformidad del
comitente, cabe la variación e introducción de modificaciones de

La obra. La diligencia exigible al contratista es la propia del profesional o empresario: la

determinada por la lex artis. A la vista de ello, se debe ejecutar la obra sin vicios o defectos.

Debe efectuar la obra en el plazo contractualmente previsto. Normalmente el contratista asume la

responsabilidad de los retrasos que tengan su origen en su círculo de influencia, y no por los que
sean imputables al comitente. Cabe acordar prórrogas. Frecuentemente se incluyen en la
construcción inmobiliaria cláusulas penales para el caso de retraso o, incluso, primas para el caso
de conclusión anticipada.

El contratista tiene la obligación de entregar la obra ejecutada. De acuerdo con la modalidad del
contrato pactado. Si es por unidades de medida, según vayan siendo éstas ejecutadas: en otro
caso, a la finalización total de la obra. La entrega supone el traspaso posesorio. Por parte del
comitente existe el correlativo deber de recibir la obra.

Pesa sobre el contratista el deber de informar y aconsejar al comitente, en relación con todos los
extremos que se susciten durante la ejecución de la obra (colaboración de terceros, calidad de los
materiales, discusión de las instrucciones, etc.).

Deber del contratista es también guardar y custodiar el lugar donde se desarrolla la obra, los
materiales y la parte de obra ejecuta- da. De acuerdo con los principios generales y en su caso la
normativa específica de algunas actividades, pueden existir deberes de asegura- miento y
precaución sobre el contratista. Por consiguiente, el contratis- ta tiene responsabilidad por el
riesgo de la obra, art. 2001 CC, lo que implica que cualquier daño, pérdida o destrucción que sufra
la obra o sus elementos, durante su construcción, que no se deba a culpa o dolo del propietario,
corre por cuenta de aquél, salvo pacto en contrario.

También es responsabilidad del contratista indemnizar a terceros por los daños y perjuicios que la
construcción pueda causarles, art. 2012 CC. La responsabilidad del contratista ante terceros se
extiende, no sólo a los actos de sus empleados o proveedores, sino también a los resultantes de
deficiencias en el diseño de ejecución de la obra.
El contratista tiene la obligación¡de cerciorarse, antes de iniciar la construcción, de que los suelos
en donde ella se efectuará sean adecuados, siendo responsable ante el propietario y terceros, si la
obra se destruye o deteriora por defectos del terreno o de los cimientos, art. 2016 CC. Sin
embargo, puede el contratista quedar eximido de esta responsabilidad, si advierte de tales
defectos al propietario y éste no le ordena tomar las medidas necesarias para corregirlos.

CONTRATOS DE SERVICIOS (I): PRESTACIÓN DE SERVICIOS Y EJECUCIÓN DE OBRA

El contratista para ejecutar adecuadamente la obra, debe ajustarse a los planos y especificaciones
acordadas y no podrá efectuar cambios unilaterales a los mismos. No obstante, si al ejecutar la
obra el empresario se diere cuenta de que es indispensable introducir modificaciones para
terminarla satisfactoriamente, debe avisar al dueño al respecto e indicarle el aumento de precio
derivado de tales cambios, art. 2008 CC. La negativa injustificada del dueño a aprobar las
modificaciones señaladas por el empresario, da a éste el derecho de rescindir el contrato.

4.2. Obligaciones del comitenfe

La principal obligación del comitente es la del pago del precio pactado, que habrá de ser satisfecho
de conformidad con los términos del contrato, de acuerdo con las modalidades de éste (arts. 1538
y

2000 CC). El artículo 2013 del CC establece: “El dueño está obligado a pagar el precio en la forma y
plazos convenidos y, a falta de estipulación, al serle

Entregada la obra a su satisfacción”

Si se ha pactado la obra por unidades, el precio habrá de ser satisfecho parcialmente, conforme
vayan siendo entregadas las unidades de obra ejecutada. En otro caso y para cuando nada se haya
previsto, el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega de la obra. Hay pues una regla
general, según la cual el contratista tiene derecho a cobrar una vez que ha cumplido su obligación.

No obstante, es frecuente que en las obras de cierta envergadura se prevea que el comitente
satisfaga al comienzo y mientras duran las obras unas cantidades, en concepto de anticipo, que
permiten al contratista efectuar la obra sin necesidad de recurrir (o en menor medida) a
financiación exterior. Son anticipos a cuenta del precio definitivo, del cual se descontarán en su día.
Si se producen eventos de riesgo, soportados por el contratista, surgirá el oportuno derecho de la
devolución.
El precio puede haber sido fijado desde el principio con carácter inmodificable, o puede haberse
formulado un presupuesto inicial, que fija una cantidad indicativa, sometida a revisión o ajustes
posteriores. En este punto habrá de estarse a lo pactado y a los principios generales (aplicación de
la cláusula rebus sic stantibus, por ejemplo). Pero si estamos en el primer caso, esto es el precio
ajustado con carácter fijo desde el comienzo, la regla general es la no modificación ulterior del
mismo, aunque aumente el precio de los materiales o la mano de obra, salvo que medie
conformidad del comitente o se hayan hecho alteraciones

93 La entrega de la obra puede ser parcial, en aquellas obras en que así se haya pactado y
especialmente, en aquellas que se contratan por pieza o por medida y en los contratos donde el
precio se calcula por unidad de medida o de obra el contratista tiene derecho de exigir al
propietario la recepción parcial de la obra y el pago del precio en proporción de lo recibido. 94 En
este supuesto, el precio se determina por unidades técnicas, como sería el caso del contrato para
la construcción de una carretera, en donde se fija el precio por cada metro cúbico de excavación o
en el caso de construcción de un puente, si se fija un precio por cada metro cubico de concreto
que se utiliza. El artículo 2021 expresa que “El que se obliga a hacer una obra por piezas o por
medida, puede exigir que el dueño la reciba en partes y se la pague en proporción de las que
recibu Arts. 2022 y 2023 CC.

En el proyecto que produzcan aumento de obra con la conformidad del comitente.

Correlativa a la obligación de entrega que pesa sobre el contratista es la obligación de recepción

que pesa sobre el comitente.

En términos generales, la recepción consiste en la asunción por el comitente del resultado de la

obra de manera definitiva. Incorpora la recepción en sentido propio (toma de posesión correlativa
a la entrega o, más en general, hacerse el comitente cargo de la obra) y un juicio acerca del
adecuado cumplimiento, al menos aparente, por el contratista de su obligación de resultado, al
que se suele aludir con el nombre de aprobación de la obra. Esta aprobación no es un acto
negocial autónomo, sino un acto debido. Consiste en la manifestación de que la obra es aceptable
por ajustarse a lo pactado. No puede rechazarse la obra, cuando presenta defectos de poca
entidad, independientemente del derecho a exigir la reparación oportuna.

El juicio aprobación corresponde al comitente o, más de frecuentemente en las obras

inmobiliarias, se encomienda a técnico o especialiplazo que posibilite al comitente su examen y la
verificación de su estado. Transcurrido ese plazo se debe producir o el rechazo de la obra, o la
protesta por los defectos o la recepción definitiva, que se entiende producida cuando transcurre el
plazo sin protesta por parte del comitente.
El retraso injustificado en la recepción de la obra pone en mora al comitente, desplazándose de su
cargo los riesgos que pueda padecer la obra desde entonces.

Salvo que sea operativa otra modalidad de pago del precio, es efecto de la recepción la exigibilidad
de la obligación de pago del precio. Si se ha efectuado la recepción sin reservas, provoca el
desplazamiento del riesgo, que deja de pesar sobre el contratista. Igualmente, extingue la
responsabilidad del contratista por incumplimiento patente; pero no extingue su responsabilidad
por vicios ocultos ni por ruina.

5. Responsabilidad del contratista

5.1. Responsabilidad por vicios ocultos

El contratista, en cuanto deudor de una prestación de resultado, asume la responsabilidad general

por incumplimiento dimanante del hecho de no haber facilitado el resultado comprometido,
presumiéndose que el incumplimiento le es imputable. La responsabilidad se encuentra amparada
por una acción personal sometida al plazo general de prescripción de dos años (art. 1513 CC).

Además de la responsabilidad general que alcanza al contratista, se discute si responde él mismo

por vicios ocultos, en los términos previstos para el contrato de compraventa, con base al art. 1559
CC. El principal argumento para entender que sí le alcanza esa responsabilidad estriba en que, si el
mero vendedor responde por vicios ocultos que no se deben a él personalmente, con mayor razón
debe responder quien además de dar ha fabricado la cosasta, con la cualificación requerida para
apreciar el exacto o inexacto cumplimiento, tanto de lo pactado, cuando de las exigencias de la
diligencia profesionalmente exigible: queda deferida la aprobación, pues, al arbitrio de un tercero.

Es frecuente que se prevea, junto a la recepción definitiva, una recepción provisional. Consiste en
la entrega de la obra y la apertura de un

Plazo que posibilite al comitente su examen y la verificación de su estado. Transcurrido ese plazo se
debe producir o el rechazo de la obra, o la protesta por los defectos o la recepción definitiva, que
se entiende producida cuando transcurre el plazo sin protesta por parte del comitente.
El retraso injustificado en la recepción de la obra pone en mora al comitente, desplazándose de su
cargo los riesgos que pueda padecer la obra desde entonces.

Salvo que sea operativa otra modalidad de pago del precio, es efecto de la recepción la exigibilidad
de la obligación de pago del precio. Si se ha efectuado la recepción sin reservas, provoca el
desplazamiento del riesgo, que deja de pesar sobre el contratista. Igualmente, extingue la
responsabilidad del contratista por incumplimiento patente; pero no extingue su responsabilidad
por vicios ocultos ni por ruina.

6. Responsabilidad del contratista

5.1. Responsabilidad por vicios ocultos

El contratista, en cuanto deudor de una prestación de resultado, asume la responsabilidad general

por incumplimiento dimanante del hecho de no haber facilitado el resultado comprometido,
presumiéndose que el incumplimiento le es imputable. La responsabilidad se encuentra amparada
por una acción personal sometida al plazo general de prescripción de dos años (art. 1513 CC).

Además de la responsabilidad general que alcanza al contratista, se discute si responde él mismo

por vicios ocultos, en los términos previstos para el contrato de compraventa, con base al art. 1559
CC. El principal argumento para entender que sí le alcanza esa responsabilidad estriba en que, si el
mero vendedor responde por vicios ocultos que no se deben a él personalmente, con mayor razón
debe responder quien además de dar ha fabricado la cosa en el proyecto que produzcan aumento
de obra con la conformidad del comitente.

Correlativa a la obligación de entrega que pesa sobre el contratista es la obligación de recepción

que pesa sobre el comitente.

En términos generales, la recepción consiste en la asunción por el comitente del resultado de la

obra de manera definitiva. Incorpora la recepción en sentido propio (toma de posesión correlativa
a la entrega o, más en general, hacerse el comitente cargo de la obra) y un juicio acerca del
adecuado cumplimiento, al menos aparente, por el contratista de su obligación de resultado, al
que se suele aludir con el nombre de aprobación de la obra. Esta aprobación no es un acto
negocial autónomo, sino un acto debido. Consiste en la manifestación de que la obra es aceptable
por ajustarse a lo pactado. No puede rechazarse la obra, cuando presenta defectos de poca
entidad, independientemente del derecho a exigir la reparación oportuna.
El juicio de aprobación corresponde al comitente o, más frecuentemente en las obras
inmobiliarias, se encomienda a técnico o especialista, con la cualificación requerida para apreciar
el exacto o inexacto cumplimiento, tanto de lo pactado, cuando de las exigencias de la diligencia
profesionalmente exigible: queda deferida la aprobación, pues, al arbitrio de un tercero.

Es frecuente que se prevea, junto a la recepción definitiva, una recepción provisional. Consiste en
la entrega de la obra y la apertura de un

95 En la práctica, al menos en todas las obras de una cierta trascendencia, suelen pactarse
convencionalmente la existencia de una recepción provisional que, en su caso, se verá seguida de
la recepción definitiva. La recepción provisional tendría por objeto permitir al comitente contrastar
la adecuación entre la obra realizada y las condiciones pactadas, sin acarrear por tanto la exclusión
de responsabilidad del contratista, ni la aprobación de lo hecho por éste, aprobación

que habría de entenderse reservada hasta que tuviera lugar la recepción definitiva. El Código,
como cabe pensar, no se ocupa de tales cuestiones, pero sí de la obra a satisfacción del
propietario.

Plazo que posibilite al comitente su examen y la verificación de su estado. Transcurrido ese plazo se
debe producir o el rechazo de la obra, o la protesta por los defectos o la recepción definitiva, que
se entiende producida cuando transcurre el plazo sin protesta por parte del comitente.

El retraso injustificado en la recepción de la obra pone en mora al comitente, desplazándose de su

cargo los riesgos que pueda padecer la obra desde entonces.

Salvo que sea operativa otra modalidad de pago del precio, es efecto de la recepción la exigibilidad
de la obligación de pago del precio. Si se ha efectuado la recepción sin reservas, provoca el
desplazamiento del riesgo, que deja de pesar sobre el contratista. Igualmente, extingue la
responsabilidad del contratista por incumplimiento patente; pero no extingue su responsabilidad
por vicios ocultos ni por ruina.

5.2. Responsabilidad por ruina

Entregada y recepcionada la obra, el contratista ha cumplido su obligación, cesando generalmente

su responsabilidad. Pero, cuando se trata de la construcción de edificios, en los que los vicios se
manifiestan a largo plazo es preciso proteger al comitente contra la impericia del contratista (o,
mejor de la cadena de contratistas). En consecuencia, el contratista de un edificio y el arquitecto
responden de los daños y perjuicios causados por su ruina, si ésta tuviese lugar en el plazo de cinco
años, por vicios debidos a su respectiva actividad o profesión

El artículo 2015 del CC consagra una garantía legal a favor del comitente por la ruina padecida por
un edificio en el plazo de cinco años desde su construcción; se habla entonces de responsabilidad
por ruina o responsabilidad decenal.

La acción es ejercitable en el contrato de obra inmobiliaria, pues habla el precepto de edificio. Esto
se entiende en sentido amplio, siendo aplicable la responsabilidad decenal a cualquier obra sobre
un inmueble por naturaleza o por destino, que consista en obra nueva o refacción de parte
importante de la cosa, destinada a tener una duración razonablemente larga y que se destine a
habitación u otros fines análogos.

Nos resulta importante mencionar, que en el tráfico comercial- mercantil, el comitente exige al
contratista fianzas (de sostenimiento de oferta, de cumplimiento de contrato, de saldos deudores,
etc.) otorgadas por una entidad mercantil especializada en el ramo, es decir

Una afianzadora, para garantizar el cumplimiento del contrato, así como situaciones posteriores
que se le puedan deducir.

6. Extinción

El contrato de obra se extingue por las causas generales de extinción de las obligaciones. Además,
se contienen algunas previsiones para supuestos específicos.

6.1. El desistimiento unilateral del comitente

Como consecuencia del carácter prevalente del interés del comitente o dueño de la obra, en cuyo
interés precisamente se efectúa ésta, se extingue el contrato de obra por desistimiento unilateral
del comitente, en los términos del artículo 2011 CC: “El dueño puede separarse del contrato
pagando al contratista el trabajo realizado, los materiales empleados y la indemnización que fije el
juez. Según este precepto, el comitente puede unilateralmente desistir del contrato, pero habrá de
abonar al contratista el importe de los gastos que éste haya efectuado en la obra y la ganancia que
éste habría obtenido de haberla concluido.
El desistimiento, aplicable a todos los contratos de obra, se actúa mediante declaración de
voluntad de carácter recepticio, emitida por el comitente y dirigida al contratista, sin necesidad de
utilizar una forma determinada, siempre que sea inequívoca, y sin necesidad de invocar causa
alguna.

6.2. La muerte del contratista

Es natural que la muerte del contratista determine la extinción del contrato si la obligación de
hacer que pesaba sobre aquél tenía carácter personalísimo y, en consecuencia, no puede
considerarse transmisible a los herederos del contratista.

Encargado cierta obra a una persona por razón de sus cualidades personales. El contrato se
rescinde por la muerte de ella.”

6.3. Imposibilidad del contratista

El artículo 2019 CC en su último párrafo, menciona como causal de terminación del contrato de
obra, cuando el contratista no pueda terminar la obra por causa independiente de su voluntad.
Este supuesto tiene estrecha relación con la celebración del contrato con el contratista ha sido
motivado por razón de sus cualidades personales y técnicas, como lo especifica el artículo 2019 CC.