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Derecho de los Negocios .

Unidad 5: Locacin de cosas

Concepto y caracteres de la locacin de cosas, de obra y de servicios.


Hay contrato de LOCACIN DE COSA cuando una persona, denominada locador, se obliga a entregar el uso y goce de
una cosa durante un tiempo determinado a otra, denominada locatario, contra el pago de un precio determinado en
dinero. Sol elementos esenciales tipificantes de este contrato: el uso y goce sobre una cosa sometida a un plazo
resolutorio determinado y el precio en dinero que se paga por ello. Mediante la locacin se transmite un derecho
persona, no real, que consiste en uso y goce de la cosa con un plazo.

El contrato causa dos obligaciones nucleares: para el locador una obligacin de dar y para el locatario una obligacin
de dar una suma de dinero. La finalidad tpica es la cesin del uso y goce sobre una cosa. Ello importa la trasferencia
de la tenencia.

Caracteres:

Bilateral: obligaciones recprocas para ambas partes


Consensual: los efectos surgen a partir del mero acuerdo de las partes.
Oneroso y conmutativo: la ventaja devine un sacrificio prestacional, y porque desde el inicio se sabe con
certeza cul va a ser cada uno.
De tracto sucesivo
formal: en caso de tratarse de inmuebles o muebles registrables
En el nuevo Cdigo, LA LOCACIN DE OBRAS Y SERVICIOS se emancipa de la locacin de cosas. Habr contrato de
obra cuando una persona denominada "contratista" actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
"comitente", a realizar una obra material o intelectual mediante una retribucin. Sin embargo, la onerosidad del
contrato no es esencial, por cuanto el mismo puede ser gratuito, si las partes as lo pactan o cuando de las
circunstancias del caso pueda presumirse la intencin de beneficiar. Habr en cambio un contrato de servicios, cuando
una persona, llamado "prestador de servicios" actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada
"comitente", a proveer un servicio mediante una retribucin. En el contrato de obra el contratista se obliga a ejecutar
una obra material o intelectual, es decir se compromete a obtener un "opus" (obligacin de resultado). En el contrato
de servicios slo se obliga a proveer un servicio, independientemente de la obtencin de un resultado (obligacin de
medios).

Caracteres:

Nominado y tpico:
Consensual
Bilateral- unilateral: Son naturalmente bilaterales, pero las partes pueden acordar lo contrario.
Oneroso- gratuito: Naturalmente como todo contrato bilateral el contrato de obra o servicio es oneroso,
porque las ventajas que obtiene el comitente se explican por el sacrificio que debe realizar (el pago del precio).
En el caso de que se hubiera acordado no percibir ningn precio o cuando por las circunstancias se presumiera
la intencin de beneficiar, el contrato ser gratuito.
Conmutativo
No formal
Con efecto personal
De duracin
Transmisible a los sucesores
De consumo
Art. 1187. Definicin. Hay contrato de locacin si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de
una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.
Al contrato de locacin se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato
de compraventa.

Los elementos propios son la obligacin de conceder el uso y goce temporario de una cosa a cambio de un precio en
dinero. As las cosas, a travs de tres elementos queda perfectamente configurado el contrato.

1) En primer lugar, la obligacin del locador de otorgar el uso y goce de una cosa. El uso entendido como la
facultad de empleo de la cosa, y el goce como la de percepcin de frutos. Lo realmente caracterstico de este
contrato es el no compromiso de transmisin del derecho real de dominio o de la posesin sobre la cosa que
el locatario reconoce en cabeza del locador. Ahora, si bien se permite la locacin de universalidades (y, por
ende, de fondos de comercio) se observa la inadecuacin de la definicin al resto del articulado (ver art. 16).
2) En segundo lugar, como elemento distintivo advertimos la nota de temporalidad, tan prxima a los derechos
personales, y tan propia de este contrato por la existencia de un plazo resolutorio que delimita temporalmente
el ejercicio del uso y goce concedido.
3) Finalmente, en tercer lugar, se requiere un precio en dinero, obligacin tpica y principalsima del locatario. El
contrato reviste carcter consensual (arg. art. 971). El precio debe ser determinado o determinable (arg. art.
1133). Ante el silencio sobre el valor locativo, debe estarse por la remisin del ltimo prrafo a lo dispuesto
en el art. 1144, y entender que el mismo es el corriente de plaza para el tipo de cosa locada.
Prelacin e integracin normativa El ltimo prrafo del precepto manda aplicar en subsidio las normas del contrato
de compraventa en lo referente al consentimiento, precio y objeto. De este modo, habrn de resolverse las lagunas
por aplicacin subsidiaria de las normas sobre la compraventa y, recin acudir a las normas generales sobre los
contratos para, finalmente, recurrir a la teora general de las obligaciones. Finalmente, en materia de integracin
contractual habr tambin de acudirse a los usos y prcticas (arg. art. 964 inc. c) en virtud de la unificacin de la
materia civil con la comercial. Este contrato puede ser de consumo, cuando se perfeccione una relacin de consumo,
debindose aplicar las normas del Ttulo III del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin conjuntamente con las previstas
en la ley 24.240 y sus modificatorias.

ARTI CULO 1251.- Definicin. Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, segn el caso el contratista o
el prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar
una obra material o intelectual o a proveer un servicio mediante una retribucin.

El contrato es gratuito si las partes as lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la
intencin de beneficiar.

Distincin con otras figuras afines.

Compraventa
El la compraventa hay una finalidad de adquirir el dominio, que no existe en la locacin de cosas. La ocupacin del
inmueble en forma reiterada que hace el locatario la efecta a ttulo de tenedor, es decir que solo existe corpus pero
no anumis domini, lo que significa que reconoce en otro el derecho de dominio. No funciona en materia de locacin
la prescripcin adquisitiva, para ello se requiere la posesin.

En la compraventa hay una operacin de cambio de una cosa por un precio por la que el comprador adquiere el
dominio de la cosa, mientras que en la locacin se adquiere un derecho creditorios de uso y goce. El punto de
encuentro puede darse cuando se otorga el uso y goce de una cosa y se da el derecho de obtener los frutos o los
productos de la misma. Puede celebrarse un contrato de locacin, y pactase, accesoriamente, el derecho de
apropiacin de los frutos en forma onerosa. Sin, en cambio, solo se concede el derecho a extraer los frutos pero no
hay cesin del uso y goce del bien, no puede haber locacin.
Depsito
El contrato de locacin es bilateral, consensual, oneroso mientras que el deposito es bilateral, real y gratuito. EL
problema puede surgir cuando el depsito es oneroso por convencin de las partes, las diferencias son las siguientes:

La finalidad tpica de la locacin es la transferencia del uso y goce, mientras que la del deposito es la guarda y
custodia, por ello el depositario no puede usar la cosa ni percibir los frutos.
El depsito es real, la locacin es consensual.
Al depositario se le exige que ponga la misma diligencia en la guarda de las cosas depositadas que en las suyas
propias. EL locatario responde por toda falta en la conservacin, evalundose su culpa en concreto.
Locacin con depsitos en garanta Se utiliza la celebracin de la locacin juntamente con el deposito de una suma
de dinero, generalmente equivalente a un mes o dos de alquiler, en garanta frente al posible incumplimiento por
parte del locatario de su obligacin de pago del precio: la finalidad de las partes no es la custodia (depsito), sino la
garanta, por lo que es un prenda civil

Caja de seguridad bancaria Un contrato bancario mediante el cual el banco cede el uso y goce de una cosa para que
el cliente deposite all efectos personales, con una finalidad de custodia. La doctrina considera que es una locacin
finalidad de guarda, se da el uso y goce de una cosa por un tiempo y a cambio se paga un precio en dinero, no es un
contrato real ni gratuito como el depsito. Adems, el banco respondera por toda omisin de diligencia y los
acreedores del depositante no pueden ordenar al banco el embargo o retencin de las cosas depositas. Lorenzetti lo
clasifica como un atpico misto, con elementos de la locacin, del depsito y de servicios. (Aclara que no hay un
desplazamiento de la cosa, que permanece bajo el control del locador)

Comodato
El comodato es un contrato real y gratuito, pero tambin confiere el uso sobre una cosa ajena. El comodatario
normalmente no tiene derecho a los frutos, como si lo tiene el locatario.

Elementos principales.

La cosa
El objeto de este contrato es una operacin jurdica consistente en la entrega del uso y goce de una cosa a cambio de
un precio en dinero. La cosa locada puede ser inmueble o mueble no fungible. Se aplican aqu las reglas generales del
objeto de los contratos y de las obligaciones. En el momento de la celebracin, la cosa debe ser determinada o
determinable. Tambin debe ser existente. Pueden ser objeto las coas futuras, en este caso el contrato queda
concluido bajo la condicin de que la cose llegue a existir. Si luego de celebrado el contrato, la cosa fuere destruida
por caso fortuito, el contrato queda extinguido.

El alquiler de una cosa comprende tambin el de sus accesorios. EN cuanto a los frutos, se incluyen los pendientes; los
percibidos pertenecen al locador.

Derechos y fondo de comercio Se discute si los derechos pueden ser arrendados: la tesis mayoritaria se pronuncia
en contra de la locacin de derechos.

Cosas ajenas: la locacin es una obligacin de dar por lo que puedo hacer una locacin con cosas ajenas, pero para
poder hacerlo tengo que tener la autorizacin del dueo (puede ser expresa o tacita) ya que tengo que tener tenencia.
Se puede alquilar vlidamente una cosa ajena si se obra en virtud de una representacin convencional o legal del
propietario, si se promete una diligencia tendiente a obtener el consentimiento del titular dominial o si se tiene un
derecho sobre el uso y goce de la cosa que permita la celebracin del contrato derivado. El contrato es valido entre
las partes, si estas son de buena fe, y debe ser cumplido entre ellas, pero es inoponible al dueo, toda vez que ha sido
ajeno al negocio. Si las partes no son de buena fe, el contrato es nulo. Luego de la entrega, el locador es responsable
por los perjuicios causados al locatario, y solo este puede deducir la accin de nulidad, o la rescisin y puede continuar
en la locacin hasta que sea desalojado. En todos los casos, haya o no conocido que la cosa locada era ajena, el
locatario tiene la accin de daos contra el locador, porque este incumpli con su obligacin de la garanta de goce
pacifico de la cosa.

Art. 1192. Cosas. Toda cosa presente o futura, cuya tenencia est en el comercio, puede ser objeto del contrato de
locacin, si es determinable, aunque sea slo en su especie. Se comprenden en el contrato, a falta de previsin en
contrario, los productos y los frutos ordinarios.

Cosa presente o futura Si se celebra contrato de locacin de cosa futura, se entiende que dicho contrato se
encuentra bajo condicin suspensiva de que la cosa llegue a existir (arg. arts. 1187 y 1131, Cdigo Civil y Comercial de
la Nacin). El riesgo pesa, a falta de pacto en contrario, en cabeza del locador, siendo l quien debe arbitrar todos los
medios para que la cosa llegue a existir, en el tiempo y condiciones pactadas.

Determinada o determinable Puede que la cosa objeto del contrato est perfectamente delimitada (en cuyo caso
se aplicaran las reglas de las obligaciones de dar cosas ciertas para transferir su uso y goce), o bien, sea indeterminada
pero determinable. Los ejemplos clsicos son el alquiler de un coche, sin individualizacin de su dominio, pero con
delimitacin de su especie. En estos ltimos supuestos habrn de aplicarse las reglas de las obligaciones de gnero,
determinndose una cosa de calidad media. Las cosas consumibles no son objeto del contrato de locacin, sino ms
bien del mutuo; pero si eventualmente se pactase un uso anormal de las mismas, que no consista en darles el ltimo
uso podramos hallarnos ante una autntica locacin de cosa. La indeterminacin, por tanto, es siempre relativa.

Locacin de cosa ajena la doctrina considera posible y perfectamente lcito la locacin de cosa ajena, en aquellos
casos que " existe legitimacin para disponer del uso y goce, lo que ocurre en un variado nmero de supuestos,
entre los cuales pueden citarse, los contratos celebrados por: a) el sublocador; b) El usuario e n las ocasiones de
excepcin en las cuales le fuera permitido o el usufructuario; c) el tomador del leasing ".

El locador debe garantizar al locatario el uso y goce pacfico. Sin embargo, cuando el locador careca de la posesin o
de ttulo que lo habilitase a entregar la cosa en locacin (por ejemplo, si ejerca tenencia por un contrato de depsito)
la misma le es inoponible al propietario. Siempre que el locador no hubiera conseguido mantener al locatario en el
uso y goce pacfico de la cosa, este ltimo tendra accin de daos y perjuicios contra el locador (Lorenzetti).

Cosas fuera del comercio La norma exige que la cosa este en el comercio. Qu sucede con las cosas fuera del
comercio? Una interpretacin a contrario sensu de la nueva normativa, permite sostener que es imposible arrendar
cosas fuera del comercio, sin distinciones.

Frutos y productos Estn comprendidos en el objeto de la locacin, pues no slo se transfiere el uso sino tambin
el goce, salvo pacto en contrario. Nos referimos a los frutos o productos ordinarios de la cosa locada, quedando
excluidos los extraordinarios.

El precio (Ms adelante los artculos)


Es la contraprestacin a que se obliga el locatario por el uso y/o uso y goce de la cosa. Sin precio, consistente ste en
una suma de dinero, determinado o determinable no hay contrato de arriendo. Al precio en las locaciones se le aplican
las normas sobre la compraventa. Es por ello que el precio debe reunir los siguientes requisitos: 1) Debe ser en dinero;
2) debe ser determinado o determinable, 3) debe ser serio (no ficticio).

El plazo (Ms adelante los artculos)


El plazo en la locacin es resolutorio, de modo que su cumplimiento extingue el vnculo. Esta modalidad es esencial en
la locacin. El cmputo del plazo es el inicio del contrato. Tanto la renovacin como la prrroga del contrato de
locacin debe instrumentarse por escrito, por lo general mediante una clusula que establezca dicha opcin. El destino
de la locacin el que determina el plazo mximo: 20 aos para destino habitacional y 50 aos para cualquier otro
destino. En cuanto al plazo mnimo es de dos aos para una cosa inmueble, sin importar su destino.
Forma
En el cdigo anterior no se prescriba una forma determinada, aplicndose libertad de formas. El art. 1188 sostiene
que en principio e contrato de locacin no es formal, pero cuando el objeto del mismo constituya la transferencia del
uso y goce sobre inmuebles, muebles registrables, universalidades que incluyan alguno de los bienes referidos, o
partes materiales de un inmueble, debe hacerse el mismo por escrito. NO otorgada la forma escrita se constituye una
obligacin de hacer.

Art. 1188. Forma. Oponibilidad. El contrato de locacin de cosa inmueble o mueble registrable, de una universalidad
que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho por escrito.

Esta regla se aplica tambin a sus prrrogas y modificaciones.

De la forma Cabe advertir que al reglar la forma se deja entrever la posibilidad de dar en locacin universalidades.
Importa el alquiler del local e instalaciones, la venta o el prstamo de consumo de las mercaderas, la cesin
temporaria del derecho al nombre y de la clientela" (Borda). Sin embargo, el concepto diseado en el art. 1187 toma
por objeto las "cosas, que deben constituir bienes materiales (art. 16).

Este precepto permite inferir a contrario sensu, que como principio el contrato de locacin no es formal.

Sin embargo, cuando el objeto del mismo constituya la transferencia del uso y goce sobre inmuebles, muebles
registrables, universalidades que incluyan alguno de los bienes referidos, o partes materiales de un inmueble, debe
hacerse el mismo por escrito.

No otorgada la forma escrita se constituye una obligacin de hacer, pudiendo otorgar el instrumento del contrato el
juez en representacin de la parte omisa (arg. arts. 285 y 1018, Cdigo Civil y Comercial de la Nacin). Podramos decir
que, en los supuestos contemplados por el artculo, nos hallamos ante negocios formales de solemnidad relativa, por
cuanto el artculo no contiene la mencin " bajo sancin de nulidad" .

En este tipo de contratos, el principio de ejecucin suele habilitar la amplitud probatoria permitindose su acreditacin
por medio de actos o hechos de los cuales se desprenda que el uso y goce concedido contra el pago del precio,
configura un contrato de locacin. Cuando la locacin de cosas sea de consumo tambin es un contrato formal, con
las mismas condiciones y finalidades protectorias de la norma.

Prrroga o modificacin toda prrroga o modificacin de los contratos con forma impuesta, tambin debern
observar la forma escrita. Afirmndose, que " cabe considerar que la prrroga refiere al acuerdo expreso de las partes
destinado a extender la vigencia del plazo de la locacin originaria".

Sujetos
El locador es la persona que se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un tiempo determinado a otra,
denominada locatario, contra el pago de un precio determinado en dinero. Puede ser locador el propietario o el
tenedor de la cosa. La locacin puede tener un locatario a varios.

Obligaciones principales de las partes.


El locador esta obligado a entregar la cosa conforme a lo acordado, debe conservar la cosa con aptitud para el uso
convenido. La regla legal es que la cosa debe ser entregada en un estado apropiado para el uso que ha sido contratada,
su contenido no slo surge de la voluntad del deudor-propietario, sino de la expectativa del locatario y las propiedad
de la cosa tenida en miras al contratar. La cosa debe ser entregada con sus accesorios existentes al momento de la
creacin del contrato, los cuales se entiende que pueden comprenden:

Las llaves necesarias para el acceso, sea un inmueble o muebles


Los frutos y productos ordinarios de la cosa, que se encuentre pendientes y percibidos por el locador (Caso
del rbol de naranjas)
Los servicios accesorios, como ocurre en los inmuebles con los servicios sanitarios, de portera, electricidad,
gas;
El servicio telefnico no es un accesorio
Se suma al locador tambin la obligacin de conservar la cosa en su estado convenido, esto implica una obligacin de
hacer. Esta regla presenta dos facetas: Un hacer: las reparaciones que exigiere el deterioro de la cosa, por caso fortuito
o fuerza mayor, o el que se causare por la calidad propia de la cosa, vicio o defecto de ella, cualquiera que fuese, o el
que proviniere del efecto natural del uso o goce estipulado. Tambin un No hacer: consiste en la abstencin de
conductas que obstaculicen el disfrute de la cosa.

La obligacin de pagar el precio incumbe al locatario, como as la de conservar y restituir la cosa. El locatario tiene el
derecho de usar y gozar la cosa, pero su ejercicio debe ser regular, ajustado a la causa fin y destino expresado en el
contrato. La conversin expresa sobre un uso determinado impide al locatario darle otro destino, si el uso no esta
prohibido o hay ambigedad, debe autorizrselo. Uno de los lmites del derecho de uso y goce est dado por el deber
de proteccin respecto de la cosa: el locatario debe usarla de modo que no la dae, y debe conservarla en buen estado
y responde de todo dao o deterioro que causare por su culpa o por el hecho de las personas vinculadas a la ocupacin.

El locatario debe hacer las reparaciones de aquellos deterioros menores que regularmente son causadas por las
personas que habitan el edificio. Uno de los aspectos de estos debes de no daar la cosa es no abandonarla.

OBLIGACIONES DEL LOCADOR

Art. 1200. Entregar la cosa. El locador debe entregar la cosa conforme a lo acordado. A falta de previsin contractual
debe entregarla en estado apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoci o pudo haber
conocido.

Obligacin principal del locador Este precepto estatuye la principal obligacin del locador, cual es la entrega de la
cosa, la concesin de su uso y goce. Tratndose de un contrato consensual la " entrega de la cosa es una obligacin
causada por el contrato, de lo que se sigue que no es un modo de perfeccionamiento del mismo (...) La entrega
tampoco es tradicin, de modo que no se transmite el dominio, sino la tenencia".

Nos encontramos frente a una obligacin de dar, con el fin de trasferir el uso o la tenencia de la cosa que merced al
art. 749.

Falta de previsin sobre el estado de la cosa Si nada se ha acordado, el destino de la cosa determina el estado en
que debe ser entregada; es decir, la cosa debe ser apta para satisfacer la causa fin subjetiva (si estuviera expresada en
el instrumento) u objetiva (segn su naturaleza) en su defecto.

Este principio cede cuando el locatario conoca (ej. el locatario estaba debidamente notificado del estado inapropiado
de la cosa), o deba conocer el estado inapropiado de la cosa (supuesto que cobra importancia cuando el locatario
posee conocimientos especiales en relacin a la cosa locada y pudo efectivamente controlar la misma).

El estado apropiado de la cosa debe ser verificado al momento de la entrega, siendo una de las obligaciones
emergentes del contrato la realizacin de las reparaciones necesarias en el intervalo que va desde el
perfeccionamiento del mismo a la entrega, salvo los casos excepcionales en que la autonoma de la voluntad la
descarta.

La previsin contractual en contrario, referida al buen estado de la cosa, cuando el contrato de locacin fuere de
consumo puede tornar abusiva la clusula. Por ello, se afirm que "slo podr aplicarse cuando no resulte contraria a
los criterios de razonabilidad y buena fe, en atencin al precio acordado por las partes".

Supresin de los accesorios Se ha suprimido, con buena tcnica legislativa, la mencin a los accesorios que
dependan de ella. Junto con la cosa deben entregarse todos los accesorios que dependan de la cosa al tiempo del
contrato y que sean conformes al destino acordado pues en nada podra agraviarse el locatario si no se entregase
un accesorio que fuera totalmente intil para satisfacer la finalidad denunciada. Se ensea que deben incluirse en
el concepto de accesorios las llaves necesarias para el acceso, las servidumbres activas, los frutos y productos
pendientes y no percibidos por el locador y algunos servicios tales como los sanitarios, elctricos, de gas, agua caliente,
etc.

Art. 1201. Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado
de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparacin que exija el deterioro originado en su calidad o
defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.

Si al efectuar la reparacin o innovacin se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a
que se reduzca el canon temporariamente en proporcin a la gravedad de la turbacin o, segn las circunstancias,
a resolver el contrato.

Obligacin de conservacin Conjuntamente con la entrega de la cosa en uso y goce, se impone al locador el deber
de conservacin y que constituye una de las obligaciones ms importantes que emergen de este contrato. EL locador
asume el " deber colateral " de mantener al locatario en el uso y goce pacfico, en condiciones que permitan satisfacer
el destino tenido en miras al contratar, lo que implica de suyo, que la cosa mantenga dichas calidades de modo que
no se vea frustrada la causa fin o se alteren substancialmente las condiciones contractuales.

De modo tal que el locatario, o no hubiera acordado la locacin, o bien la hubiera celebrado por un precio menor; slo
as puede sostenerse que la cosa servir al uso convenido.

El deber de reparacin consiste en una obligacin de hacer que surge mediatamente con la celebracin del contrato
de locacin de cosa e inmediatamente cuando se verifican cuatro causas.

El locador debe cargar con las reparaciones que exija el deterioro causado en la calidad de la cosa, sin perjuicio de
modificar este rgimen por el poder configurador de la autonoma de la voluntad, las partes " pueden aumentar la
garanta por vicios, incluyendo en el concepto otros rubros que consideren necesarios"

El deterioro no debe confundirse con destruccin parcial de la cosa, pues este ltimo caso se caracteriza no por una
aminoracin en las posibilidades de buen uso y goce de la cosa, sino por una imposibilidad de uso y goce circunscripta
a una determinada parte de la cosa (por ejemplo, si se hubiera derrumbado el techo de un cuarto de la casa). El
deterioro, puede originarse en la misma calidad de la cosa, o en un defecto.

Prescripcin que obliga al locador a reparar los daos ocasionados por terceros a la cosa; no debindose considerar
tercero para estos efectos a las personas que convivan con el locador, o sus dependientes, ni a los visitantes
ocasionales. Tampoco comprende los daos que hubiera podido evitar el locador ejerciendo una vigilancia razonable
sobre la cosa (todo ello por el deber de conservacin que tambin pesa sobre el locatario, conf. art. 1206).

De la interrupcin del uso o goce Se consagra el derecho del locatario a exigir una reduccin del canon proporcional
a la gravedad de las molestias que le ocasionare la reparacin de las mismas, habilitndose, incluso, acorde a la
gravedad de la situacin, a resolver el contrato. La normativa actual posibilita la facultad si las reparaciones exigiesen
tales molestias que el locatario se viera momentneamente privado de usa la cosa, no pudindose luego exigir los
meses suplementarios si esas reparaciones se derivasen del caso fortuito (BORDA), pero s cuando los deterioros se
vinculasen causalmente con la culpa del locador o sus dependientes.

Art. 1202. Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada,
aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destruccin de
la cosa.
La mejora es "todo aumento del valor de la cosa, aunque no afecte la estructura del bien". Es una modificacin valiosa
en la cosa, y como toda mejora, se caracteriza por la introduccin de alguna alteracin material en la cosa.

- Son mejoras necesarias aquellas modificaciones imprescindibles o sin las cuales la cosa no puede ser
conservada.
- Son mejoras tiles aquellas que, "no siendo indispensables para la conservacin de la cosa, son de manifiesto
provecho para cualquier poseedor de ella, porque no son realizadas teniendo en cuenta el inters de una de
las partes, sino de la cosa".
- Son mejoras voluntarias, de lujo o recreo, las que tienen por finalidad la exclusiva utilidad para el que las hizo.
De las mejoras necesarias. De su pago

Se entiende como mejora necesaria aquella " cuya realizacin es indispensable para la conservacin de la cosa " y son
a cargo del locador. Sucede con las mejoras necesarias que, si por la mala fe contractual del locador, o cualquier otra
causa que no sea la misma culpa del locatario, el contrato se extinguiese de modo intempestivo, entonces se impondr
al locador la obligacin de afrontar dichas mejoras necesarias que hubiera erogado el locatario, aunque " no lo haya
convenido " . Este precepto, puede ser derogado por la voluntad de las partes siempre que el mismo no revista las
notas propias de un contrato de consumo.

El locador deber abonar las mejoras necesarias si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, englobndose
aquellos supuestos que no sean por vencimiento del plazo contractual. Si la cosa se destruye el locador queda
exceptuado de abonar las mejoras necesarias.

Art. 1204. Prdida de luminosidad del inmueble. La prdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones
en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reduccin del precio ni a resolver el contrato, excepto que
medie dolo del locador.

Prdida de luminosidad de un inmueble

La nica excepcin contemplada por la norma es el dolo del locador.

Comparacin con la norma vigente

El Cdigo de Vlez caracteriza a la prdida de luminosidad de la finca urbana como un vicio redhibitorio. Se entiende
que es un defecto grave de la cosa que impiden su uso, algunos podran interpretar que implican la imposibilidad total
del uso de la cosa.

Caso de dolo del locador

Todo el esquema anterior, sin embargo, se modifica cuando se pruebe el dolo del locador. En dicho supuesto, el
locatario queda autorizado a solicitar la reduccin del precio locativo (actio quanti minoris ) o bien a resolver el
contrato (actio redhibitoria ).

De la responsabilidad

Si media dolo del locador o bien se ha pactado expresamente esta causal, se mantiene la posibilidad de interponer
una accin de responsabilidad con fundamento en la prdida de luminosidad del inmueble urbano.

OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

Art. 1194. Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato.

A falta de convencin, puede darle el destino que tena al momento de locarse, el que se da a cosas anlogas en el
lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.
A los efectos de este Captulo, si el destino es mixto se aplican las normas correspondientes al habitacional.

Art. 1205. Prohibicin de variar el destino. El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y
exclusivamente para el destino correspondiente.

No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

Destino del inmueble

La primera obligacin del locatario consiste en usar y gozar de la cosa locada conforme al destino pactado. El destino
que debe darse a la cosa es, en primer lugar, el convenido en el contrato; a falta de convencin, aquel que tena al
momento de celebrarse el arrendamiento (si hubiera habido un uso discernible y debidamente conocido por el
locatario). Caso contrario, se entender que debe drsele el uso que se le dispensa a cosas similares y, finalmente, a
falta de todas estas alternativas, deber estarse a la naturaleza objetiva y funcional de la cosa.

Se trata, en suma, de amoldarse al acuerdo de las partes libremente expresado en el contrato. Por supuesto, todo lo
referente al uso pactado, es una cuestin de hecho que en definitiva depender del criterio judicial, debidamente
orientado por estas reglas.

Sin embargo, la voluntad de las partes puede modificarse y facultar el cambio de destino de la cosa por un acto
posterior.

Prohibicin. Efectos

Si el locatario infringiere el destino pactado constituye una violacin a la norma, aunque no origine daos al locador,
tratndose de un hecho objetivo.

Aun cuando el cambio de destino no genere daos y perjuicios al locador, la extincin anticipada del contrato si podra
hacerlo. La norma debe aplicarse con celoso cuidado de no facultar el ejercicio abusivo del derecho.

Art. 1206. Conservar la cosa en buen estado. Destruccin. El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el
estado en que la recibi. No cumple con esta obligacin si la abandona sin dejar quien haga sus veces.

Responde por cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no por accin del
locador o sus dependientes; asimismo responde por la destruccin de la cosa por incendio no originado en caso
fortuito.

Conservacin de la cosa

El deber de proteccin respecto de la cosa constituye uno de los principales lmites al derecho de uso y goce de la
cosa, por lo que el uso se torna abusivo si se deteriora el inmueble por haber olvidado cerrar una llave de agua, o se
instalare depsitos de materias que atrajesen insectos (Lorenzetti).

El dao a la cosa puede derivarse de la accin del locatario o sus dependientes o bien por la omisin del mismo (como
si por no realizar las reparaciones de mero mantenimiento, se produjese un dao mayor a la cosa, o la falta de aviso
oportuno al locador para que realice reparaciones a su cargo), o cuando por su negligencia en el cuidado y vigilancia
de la cosa, visitantes ocasionales le propiciaran distintos tipos de daos.

Abandono de la cosa

El precepto consagra asimismo la prohibicin de abandono de la cosa. Para que se repute configurada una situacin
de abandono, es necesario que el locatario no haya dejado una persona al cuidado de la cosa, teniendo en cuenta lo
exigible por la conciencia media, atendiendo al tipo de cosa y las circunstancias del caso, no haciendo falta que el
abandono asuma un grado abdicativo de la tenencia.

La violacin de este deber no slo faculta al locador a pedir la resolucin contractual (art. 1219, inc. b), sino tambin
a exigir la satisfaccin de los daos y perjuicios ocasionados por el deterioro de la cosa, y derivados de la resolucin
anticipada del contrato (siempre que no se aplique el art. 1221, que absorbe este tipo de perjuicios).

El abandono constituye una causal autnoma de resolucin del contrato que autoriza a pedir el desalojo y el
resarcimiento de los daos causados.

Deterioro. Destruccin por incendio

El locatario responde por cualquier deterioro causado a la cosa, por hecho propio o por terceros (visitantes), debiendo
realizar las reparaciones necesarias. Asimismo, responde por la destruccin de la cosa, en el caso de daos derivados
de un incendio, excepto que ste se origine en caso fortuito.

Art. 1207. Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el gasto
de su conservacin y las mejoras de mero mantenimiento; y slo stas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dndole aviso previo.

De la conservacin y mejoras. Criterios y dificultades

Rgimen de mejoras aplicables a las locaciones de muebles el locatario tiene a su cargo los gastos de conservacin
y mejoras de mero mantenimiento. Por ejemplo, el alquiler de un caballo por un mes, implica que deber ser
alimentado (gastos de mantenimiento) y ser objeto de las mejoras necesarias para su subsistencia (como si debiesen
cambiarse las herraduras).

Tratndose de inmuebles Slo son a cargo del locatario las mejoras de mantenimiento. Por ejemplo, el locatario
deber reparar los deterioros menores que exige la conservacin de la cosa y se derivan del mismo uso normal y
ordinario, pero no estar obligado a abonar, por ejemplo, el impuesto inmobiliario (gasto necesario), o la pintura del
lugar (mejora til).

Las reparaciones que se derivan de un uso adecuado y normal de la cosas, slo sern a cargo del locatario en la medida
que sean menores, pero si implican una erogacin substancial, como un calefn que deviene inutilizable por tener ya
veinte aos de uso, sern a cargo del locador, sta es la interpretacin que mejor se ajusta a las pautas del art. 1934.

Reparaciones urgentes

En relacin a las reparaciones urgentes que corren a cargo del locador, basta con que se le curse algn tipo de
notificacin que, si bien la norma no lo prescribe, conviene sea fehaciente.

Sin embargo, muchas veces la urgencia no admite dilacin alguna, y no es por ello dable exigir al locatario la espera
que insume el lapso de diligenciamiento de una carta documento (como por ejemplo ante la rotura de una caera), y
de ah la correcta flexibilidad de la norma.

Art. 1208. Pagar el canon convenido. La prestacin dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la
locacin y toda otra prestacin de pago peridico asumida convencionalmente por el locatario. Para su cobro se
concede va ejecutiva.

A falta de convencin, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble, por
perodo mensual.
Pago del canon

La obligacin principal del locatario consiste en el pago del alquiler mediante una suma de dinero, siendo una
obligacin recproca y de carcter nuclear al contrato de locacin de cosas.

Canon locativo precio de la locacin y todas aquellas prestaciones de pago peridico asumidas convencionalmente
por el locatario.

Si el pago de expensas, por caso, fuera puesto a cargo del locatario de un departamento, ste integrar el valor del
canon locativo.

De la va ejecutiva

Se mantiene la va ejecutiva para el cobro de alquileres, la que estar, por lo dems sujeta a la normativa del rito
procesal aplicable.

Pauta supletoria

La norma establece como pauta supletoria que, a falta de convencin, el pago de locaciones de muebles se hace de
contado, y en el caso de inmuebles, en forma peridica, tal como mandan las costumbres en el trfico jurdico. La
obligacin de abonar los arriendos deja de subsistir cuando el locatario intenta restituir el bien, ms all de los justos
reclamos que pueda luego el locador incoar.

Art. 1209. Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que d a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

Las cargas y contribuciones son gastos de conservacin de la cosa que se exteriorizan en aquellos casos de locaciones
industriales o comerciales, que deban ser objeto de tratamiento en virtud de la unificacin. En efecto, a veces, el
destino que pretende darle el locatario (claro est, con acuerdo del locador), puede generar especficos gastos de
conservacin, tales como una tasa especfica por el destino de un galpn o planta industrial, que por ende requiere de
servicios especiales de control y limpieza por parte del municipio. Estos casos constituyen una excepcin a las reglas
generales, y son a cargo del locatario.

Cargas y contribuciones. Distincin

El texto anotado distingue las cargas y contribuciones de la cosa propiamente dicha de aquellas derivadas de la
actividad de la cosa. Las primeras, como regla son a cargo del locador, salvo pacto en contrario (ej. impuestos). Las
segundas, son a cargo del locatario.

Si el locatario asume el pago de expensas o servicios puede hacerlo bajo una doble modalidad, entregar su monto al
locador para que sea ste quien pague la deuda, o pagarla el locatario directamente al tercero acreedor en cuyo caso
debera por aplicacin de este artculo entregar la constancia de pago al locador al cesar el vnculo contractual".

Del pacto en contrario

Como regla el locatario no tiene a su cargo aquellas cargas y contribuciones que graven la cosa, siendo por lo comn,
a cargo del locador. Acto seguido, en virtud de la supletoriedad que campea la regulacin, afirma salvo pacto en
contrario. Nos parece que si se trata de una locacin empresarial es perfectamente vlida la clusula que lo disponga.
En cambio, si se trata de una locacin habitacional y si es de consumo, dicha clusula podr ser tachada de abusiva.

Art. 1210. Restituir la cosa. El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que
la recibi, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.
Tambin debe entregarle las constancias de los pagos que efectu en razn de la relacin locativa y que resulten
atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

La contracara del uso y goce concedido por el locador a favor del locatario es la obligacin de ste de restituir la cosa,
una vez finalizado el contrato.

Obligacin de restitucin

La restitucin opera in idem debindose devolver lo recibido, y siendo la descripcin contractual el mejor punto de
partida para determinar el estado de restitucin debido. En tal sentido, se afirm que una vez extinguido el contrato,
" nace la obligacin restitutoria, la que incumplida da lugar a la accin de desalojo.

El locatario no responde por los deterioros propios del transcurso del tiempo y del uso regular de la cosa salvo pacto
en contrario.

De los deterioros

Los deterioros que sufra la cosa por el uso normal o regular como aquellos que tengan que ver con el trascurso del
tiempo, no implica dejar de lado el estado en la cual se recibi la cosa.

Entrega de las constancias de pago

Adems de la restitucin de la cosa locada, se dispone la entrega de aquellas constancias o recibos que tengan relacin
con el contrato. El locatario deba entregar los recibos de pagos de los servicios pblicos domiciliarios, en el caso de
locacin habitacional, de modo que se acredite el cumplimiento del contrato y sirvan para demostrar frente a los
proveedores el estado de pago.

Plazo.
El plazo en la locacin es resolutorio (nada impide que se combine con un plazo suspensivo, de modo que la locacin,
una vez celebrada, comience a producir efectos recin a partir de un cierto tiempo), de modo que su cumplimiento
extingue el vnculo. El vencimiento del plazo no ofrece mayores dificultades cuando es determinado, cierto o incierto,
debiendo estarse al trmino del mismo. Si el plazo fuera indeterminado, se deber ocurrir por ante el Juez para la
fijacin del mismo por el procedimiento mas abreviado de los cdigos en rito. SI el plazo es tcito la locacin concluye
en aquel tiempo en que acorde a los usos y costumbres debera restituirse la cosa; pero no habrn consecuencias
moratorias hasta tanto el locatario no sea debidamente interpelado.

El plazo de la locacin constituye un elemento sustancial del contrato porque implica sacar del mbito de la oferta y
demanda (trfico) un inmueble por un cierto tiempo. En tal caso, dependiendo del destino el Cdigo prev un plazo
mximo: 20 aos si es para destino habitacional y 50 aos si es para otro destino. Se permite la renovacin del contrato
de locacin, cualquiera sea su destino, siempre y cuando no se excedan los plazo mximos establecidos. Al mismo
tiempo, tanto la prorroga como la renovacin del contrato deben instrumentarse por escrito. Sumado a esto, al
tratarse de algn inmueble, se plantea un plazo mnimo de dos aos, con algunas excepciones previstas. Se trata de
una norma de orden pblico a favor del locatario, a la cual solo l podra renunciar.

Art. 1197. Plazo mximo. El tiempo de la locacin, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de veinte aos para
el destino habitacional y cincuenta aos para los otros destinos.

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los mximos previstos contados desde su
inicio.
Plazo mximo. Fundamento La redaccin del artculo distingue entre objeto y destino. Cuando dice " cualquiera sea
su objeto" entendemos que se refiere a la posibilidad de aplicar el precepto tanto a bienes muebles, inmuebles, o
universalidades que los contengan; pero, finalmente, es el destino de la locacin el que determina el plazo mximo.

El plazo mximo en las locaciones encuentra su fundamento en razones de poltica legislativa. En efecto, plazos
excesivamente extensos perjudican el trfico comercial, las inversiones en la cosa locada, y suelen erigirse en fuente
de problemas cuando la cosa ingresa en un acervo hereditario.

El plazo debe contarse desde que principia efectivamente el uso y goce de la cosa locada. El plazo es de carcter
resolutorio, aunque no es difcil imaginar en un contrato de locacin que consigne tambin un plazo suspensivo; en
este ltimo caso, la locacin comenzara a producir sus efectos pasado cierto tiempo (el trmino del plazo suspensivo)
y hasta el lapso que comprenda el plazo resolutorio.

Esta norma debe ser considerada de orden pblico, por lo que, si se excediese dicho trmino, el arrendamiento debe
ser considerado hecho por el mximo tolerado por la norma. Por el mismo orden pblico que gravita en la norma, el
destino de la cosa se determina por el que efectivamente entendieron las partes darle a la cosa con prescindencia del
que se hubiera consignado en instrumento alguno.

El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin ha optado por mantener el carcter de orden pblico del plazo, pero
permitindose pactar por plazos ms extensos.

Comparacin con la norma vigente El Cdigo de Vlez tiene un plazo mximo de locacin, sin considerar si se trata
de habitacional o empresarial, que es de 10 aos. El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, en virtud de la unificacin
de la materia civil y comercial, ha estimado distinguir los destinos del inmueble. As, cuando sea habitacional el plazo
mximo ser de 20 aos; en cambio,

De la renovacin. Lmite Se permite la renovacin del contrato de locacin, cualquiera sea su destino, siempre y
cuando no se excedan los plazos mximos establecidos. De lo contrario, las partes podran pactar un contrato de 20
aos o 50 aos, respectivamente, con renovaciones por iguales plazos contraviniendo la limitacin legal.

El cmputo del plazo es el inicio del contrato. Tanto la renovacin como la prrroga del contrato de locacin debe
instrumentarse por escrito, por lo general mediante una clusula que establezca dicha opcin.

Art. 1198. Plazo mnimo de la locacin de inmueble. El contrato de locacin de inmueble, cualquiera sea su destino,
si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mnimo legal de dos aos,
excepto los casos del artculo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si est en la tenencia de la cosa.

Del plazo mnimo Esta norma delimita su mbito de aplicacin a las locaciones que tienen por objeto inmuebles,
sin importar el destino del mismo, pudiendo ser habitacional, comercial o industrial. Tampoco interesa si tiene o no
muebles (art. 2, ley 23.091).

Los plazos mnimos estn instituidos a favor del locatario, atento a la finalidad tuitiva de la ley". Tratndose " de una
norma de orden pblico, no puede ser derogada por convenio de partes, y son ineficaces las clusulas penales
instrumentadas para que el locatario no invoque este beneficio". La norma sienta como regla general el trmino de
dos aos, cualquiera sea el destino. De este modo unifica los plazos, tanto para la locacin habitacional como para
otros destinos.

Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin determinacin del mismo, debe ser considerado hecho por tal
trmino mnimo, con las excepciones que veremos en el comentario del artculo siguiente.

De la renuncia del plazo por el locatario La norma que impone el plazo mnimo " forma parte del denominado orden
pblico de proteccin de la parte dbil, razn por la cual es obligatorio para el locador, pero no para el locatario"
En virtud que el plazo mnimo es otorgado al locatario para su proteccin, slo l podra renunciar al mismo (aunque
no anticipadamente, pues estamos frente a una norma de orden pblico, y seran invlidos los pactos en tal sentido).
Por ello es requisito que el locatario se encuentre en tenencia de la cosa para poder renunciar al plazo mnimo (no
podra hacerlo antes de la entrega de la misma), evitndose las " renuncias sistemticas y anticipadas.

Art. 1199. Excepciones al plazo mnimo legal. No se aplica el plazo mnimo legal a los contratos de locacin de
inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitacin de su personal extranjero


diplomtico o consular;

b) habitacin con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera
los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) guarda de cosas;

d) exposicin u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mnimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

De las excepciones al plazo mnimo legal. Enumeracin Con esta norma se cierra el sistema de plazos locativos
diseado en la normativa proyectada de forma simple y comprensible. Entendemos se ha logrado un innegable avance
en claridad y sistematizacin. El principio general es que el trmino mnimo de locacin de inmuebles es de dos aos;
sin embargo, el mismo cede en determinados supuestos que se refieren a destinos especficos que le son dados a los
inmuebles (en el caso de cosas muebles no rigen plazos mnimos).

Los plazos mnimos estn instituidos a favor del locatario, atento a la finalidad tuitiva de la ley.

Precio. Indexacin.
El precio debe reunir los siguientes requisitos:

1. Precio en dinero Sin precio determinado o determinable en dinero no se configura un contrato de locacin
(art. 1187)
2. Debe ser determinable o determinado Art. 1113 dice que el precio ser determinable cuando:
a. las partes lo fijan en una suma que el locatario debe pagar
b. las partes dejen su indicacin al arbitrio de un tercero designado
c. lo sea con referencia a otra cosa cierta
Segn el art. 1143, si el precio no se encuentra determinado como regla general se supondr que las partes
han hecho referencia al precio comn de esa mercadera en situaciones similares.
3. Debe ser cierto no debe ser simulado, ficticio ni irrisorio.
El art. 1187 prescribe que el precio de la locacin debe ser en dinero. Para saber qu se entiende por dinero debemos
recurrir a lo dispuesto en el art. 765: "La obligacin es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda,
determinada o determinable, al momento de constitucin de la obligacin. Si por el acto por el que se ha constituido
la obligacin se estipul dar moneda que no sea de curso legal en la Repblica, la obligacin debe considerarse como
de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal". Este ltimo
prrafo choca a su turno con el art. 766 que dispone que "El deudor debe entregar la cantidad correspondiente a la
especie designada". Por otra parte contina vigente la normativa de emergencia que prohbe la indexacin,
repotenciacin o actualizacin de precios, incluidos naturalmente el precio de las locaciones. Por ltimo el art. 1196
prescribe que "Si el destino es habitacional, no puede requerirse al locatario: a. El pago de alquileres anticipados por
perodos mayores a un mes; b. depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe
equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado; c. el pago de valor llave o equivalentes.

Mecanismos jurdicos para mantener ms o menos inalterado el sinalgia funcional o la ecuacin econmica financiera
del contrato:

1. Precio en moneda extranjera como moneda esencial


a. En principio no existe ninguna prohibicin legal en pactar el precio en moneda extranjera a cambio
del uso y goce temporario de una cosa Pero no se sabe si sera un contrato de locacin o uno atpico
b. Cuestin 1: ya que segn lo acordado en el art. 765 pactar en otra moneda hara que esta funcione
como clausula de ajuste, una posibilidad es que se exija la nulidad ya que choca con la prohibicin de
la actualizacin.
c. Cuestin 2: si el deudor puede renunciar al derecho de conversin. No es claro si el art. 765 es de
orden pblico econmico o no.
2. Precio en moneda extranjera como Clusula de ajuste: ej. Se pacta el monto de x dlares por mes pagados
en pesos.
3. Canon Cuotativo: el precio que se fija en una suma proporcionada al resultado de una explotacin comercial
o profesional. Es una suma de dinero determinable, este tipo de precio solo es aplicable a los inmuebles
destinados a comercio o ejercicio de profesionales libres, no a la vivienda.
4. Precio escalonado o progresivo: La jurisprudencia sostuvo que se trata no de una de una clusula de ajuste
sino de precios diferentes por distintos momentos.
5. Pacto de Negociacin Peridica: las partes acuerdan a hacer instancias de negociacin para mantener
constante el valor locativo. Si esto fracasa, se someten a la decisin de un tercero que decidir sobre el monto.
6. Porcentual del valor del inmueble: el problema de esta medida es que el valor previsto comnmente sea
distinto al valor en que se tase en inmueble, y el segundo problema es que no es aplicable a todas las
locaciones.
7. Correccin mensual por intereses: es la aplicacion de intereses para mantener a valores constante una
obligacin de dar sumas de dinero.

Facultad rescisoria.
Rescisin unilateral

Recisin unilateral sin causa del locatario: se trata de una declaracin unilateral de voluntad extintiva, sin necesidad
de invocar causa alguna, dispuesta por el locataria en las condiciones permitidas por la ley.

En las locaciones urbanas se ha previsto (art. 8, ley 23.091) la facultad del locatario de dejar sin efecto el contrato en
las siguientes hiptesis:

a) Transcurridos los primeros 6 meses, notificando la decisin con una antelacin mnima de sesenta das a la
fecha en que se reintegrar lo arrendado;
b) De hacer uso de esta facultad en el primer ao de vigencia del contrato, debe pagar al locador en concepto de
indemnizacin la suma equivalente de un mes y medio de alquiler, calculado al momento de desocupar la
vivienda, y
c) Se si hace uso de esta facultad, transcurrido un ao, debe pagar una indemnizacin de un mes de alquiler.
Se trata de un caso de rescisin unilateral incausada, que tiene efectos hacia el futuro y no retroactivos, como ocurre
en la resolucin. La indemnizacin tarifada de origen legal debe ser pagada, sin necesidad de prueba de un perjuicio
real.

Art. 1203. Frustracin del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de
usar o gozar de la cosa, o sta no puede servir para el objeto de la convencin, puede pedir la rescisin del contrato,
o la cesacin del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a
la cosa misma, sus obligaciones continan como antes.
De la frustracin del uso o goce. Consecuencias

Segn Lorenzetti se "aplica en contratos en los que la finalidad perseguida por una de las partes haya sido conocida
por la otra, y sea fundamental en la terminacin de la voluntad de alguno de los contratantes. En el supuesto en que
la finalidad no haya podido ser lograda y que esa falla sea producida por alguna razn externa y ajena a la voluntad de
las partes, se permite la resolucin".

Segn la norma se exige la concurrencia de tres circunstancias como presupuesto de su aplicacin:

a. Que exista una concreta dificultad o imposibilidad de usar o gozar de la cosa;


b. Que esa dificultad o imposibilidad se conecte casualmente con una circunstancia que revista las notas propias
del casus ;
c. Que el caso fortuito afecte a la cosa locada.
Una vez verificadas todas estas notas, pueden darse dos consecuencias: 1) La extincin; 2) La suspensin del contrato.
El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin asigna esta facultad al locatario. No se respondera por daos y perjuicios salvo
pacto en contrario, pues estamos en el terreno del caso fortuito.

Dificultad o imposibilidad de usar o gozar de la cosa

Si el locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por causa del contrato de locacin le hubieran
correspondido, queda habilitado a pedir la suspensin del contrato si dicha circunstancia pudiera considerarse como
frustratoria del fin contractual previsto, siendo esto ltimo, el criterio rector con que se debe aplicar la regla.

Conexin causal con el caso fortuito

La circunstancia que impide usar o gozar de la cosa, debe revestir las notas propias de caso fortuito. Se debe interpretar
considerando lo normado por el art. 1732, por lo que la imposibilidad de cumplimiento debe ser objetiva y no
meramente referida a circunstancias personales de los contratantes, mxime en tanto el casus debe referirse a la cosa
locada en s misma.

La imposibilidad de cumplimiento deba ser absoluta. El locatario debe acreditar esta conexin causal.

El casus debe referirse a la cosa en s misma

El caso fortuito debe afectar a la cosa y no a las personas. La objetividad exige que la imposibilidad de uso y goce
conforme la finalidad proyectada, sea de tal grado de impersonalidad, que a cualquier contratante comn y corriente
pudiese impedirle el uso o goce.

Quedan incluidas en estas disposiciones imposibilidades o impedimentos que provengan del hecho de terceros, en la
medida que refieran a la cosa misma (como si una muchedumbre evitase el ingreso o salida de un edificio por
manifestar que debe ser tratado como patrimonio arquitectnico y quitado del comercio). En cambio, " no se
encuentra comprendida la mudanza del locatario por haber cambiado su destino laboral Vg. (ejecutivo, militar o
diplomtico), ni el establecimiento cercano de un negocio del mismo que disminuye las ganancias del locatario".

Cesin de la locacin. Sublocacin.


La posicin contractual del locador o del locatario puede se cedida, ya que no se trata de un vnculo que cause
obligaciones intuitu personae. Mientras que en la cesin del contrato el cesionario ingresa en la relacin contractual
primitiva en calidad de parte sustituyente, en la figura del contrato derivado el subcontratista no integra la relacin
bsica.

En el subcontrato una de las partes celebra otro negocio distinto del mismo tipo contractual con un tercero, surgiendo
un vnculo nuevo y derivado con dependencia unilateral del originario. Con el nuevo rgimen no puede concluirse
ninguna sublocacin parcial o de parte de la cosa locada sin al menos el consentimiento presunto del locador, el que
se deber obtener a travs del procedimiento diseado por la norma (comunicacin fehaciente al locador).

Art. 1213. Cesin. El locatario slo puede ceder su posicin contractual en los trminos previstos en los artculos
1636 y siguientes. La cesin que no rena tales requisitos viola la prohibicin de variar el destino de la cosa locada.

La prohibicin contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa.

Se considera cesin a la sublocacin de toda la cosa.

De la cesin

Si nos referimos a la transmisin de la posicin contractual locativa, con buena tcnica legislativa, el Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin remite a los artculos que regulan la cesin de posicin contractual. Violar dichas reglas se
considera una alteracin del destino de la cosa locada, circunstancia que facultar al locador para dar por finalizado el
contrato exigiendo las indemnizaciones que pudieran corresponder. Adems, se plasma la regla que la imposibilidad
de ceder implica la de sublocar y viceversa.

De la sublocacin

La sublocacin de la cosa es considerada como un nuevo contrato de locacin de cosa (conf. art. 1215) pero una
sublocacin que tenga por objeto idntica cosa en toda la extensin que comprenda la relacin locativa originaria, es
considerada por el nuevo ordenamiento como cesin, y regida en consecuencia por los artculos 1614 y subsiguientes.

Del texto comentado, sin embargo, se infiere la imposibilidad de sublocar toda la cosa, en una opcin de poltica
legislativa por lo menos opinable.

La posicin contractual del locador o del locatario puede ser cedida en tanto no nos encontremos frente a vnculos
intuito personae (Lorenzetti).

Art. 1214. Sublocacin. El locatario puede dar en sublocacin parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario.
Para ello debe comunicar al locador, por medio fehaciente, su intencin de sublocar e indicarle el nombre y domicilio
de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignar a la cosa.

El locador slo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo de diez das de notificado. El silencio del
locador importa su conformidad con la sublocacin propuesta.

La sublocacin contratada pese la oposicin del locador, o con apartamiento de los trminos que se le comunicaron,
viola la prohibicin de variar el destino de la cosa locada.

De la sublocacin. Regla

De la redaccin de la norma comentada se podra inducir a pensar que, como principio, se mantiene vigente la
posibilidad de subarrendar salvo pacto en contrario: ello no es as. En principio, la sublocacin autorizada es aquella
parcial, y siempre que no exista pacto en contrario.

Se establece un sistema mediante el cual no puede concluirse ninguna sublocacin parcial o de parte de la cosa locada
sin al menos el consentimiento presunto del locador, el que se deber obtener a travs del procedimiento diseado
por la norma (comunicacin fehaciente al locador).

Efecto de la prohibicin

Para el supuesto que el locatario hubiera violado la expresa prohibicin del contrato o bien no hubiera seguido el
procedimiento establecido por la norma, la consecuencia es diversa al sistema de Vlez.
En la norma se considera que habr igualmente violado el destino de la cosa locada y pesarn sobre l las
consecuencias que para tal incumplimiento el ordenamiento dispone.

Art. 1215. Relaciones entre sublocador y sublocatario. Entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas en
el contrato respectivo y las de este Captulo. Est implcita la clusula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el
contrato principal.

De las relaciones

El ordenamiento permite tanto la cesin de posicin contractual locativa, como una cesin del derecho de uso o goce
derivado de una relacin locativa, como una sublocacin propiamente dicha.

Del uso y goce

Para el supuesto que el locatario perfeccione un contrato de locacin, en rigor sublocacin, se regir por el contrato
base y las normas legales, aunque supletorias, previstas en el presente captulo. Por tanto, se entiende implcito que
el uso y goce del inmueble debe darse dentro del marco del contrato originario, con sus alcances y restricciones.

Art. 1216. Acciones directas. Sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene accin directa contra
el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario. Tambin
puede exigir de ste el cumplimiento de las obligaciones que la sublocacin le impone, inclusive el resarcimiento de
los daos causados por uso indebido de la cosa.

Recprocamente, el sublocatario tiene accin directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de
las obligaciones asumidas en el contrato de locacin.

La conclusin de la locacin determina la cesacin del subarriendo, excepto que se haya producido por confusin.

De las acciones directas recprocas

El precepto consagra las llamadas acciones directas que emanan de la sublocacin. Las mismas siguen siendo
excepcionales en nuestro sistema de derecho privado por apartarse del principio general del efecto relativo de las
obligaciones.

La " accin directa del subarrendatario contra el locador principal, se puede ejercer slo dentro de los lmites del
contrato originario. A su vez, la accin directa del arrendador originario contra el subarrendatario, se puede ejercer
solo dentro de los lmites del contrato de subarriendo".

La accin directa del subarrendatario deba ser ejercida dentro de los lmites del contrato de locacin originario y del
contrato de sublocacin".

El locador puede exigir al sublocatario el pago de los alquileres adeudados por hasta el monto que le debiera al
locatario- sublocador. La accin agrede directamente el patrimonio del sublocatario haciendo ingresar los bienes
adeudados al patrimonio del locador sin ingresar previamente al patrimonio del locatario- sublocador. La accin no se
limita al monto adeudado en concepto de canon locativo, pues la norma habilita la accin directa para el cumplimiento
de las obligaciones que la sublocacin le impone.

El sublocatario podra tambin mediante la accin directa que se le habilita exigirle al locador que se avenga a cumplir
con las obligaciones originalmente asumidas en el contrato de locacin celebrado con el locatario-sublocador.

De la cesacin

La extincin de la locacin originaria causa la conclusin del contrato del sublocatario, en virtud que sus derechos y
obligaciones se rigen por el contrato base, que motiv la locacin. Por tanto, no podra invocar un plazo ms extenso
que el previsto originariamente.
Del privilegio

El privilegio del locador se extiende a los bienes del sublocatario, en la medida de las obligaciones de ste".

Artculos extra-
Art. 1189. Transmisin por causa de muerte. Enajenacin de la cosa loca- da. Excepto pacto en contrario, la locacin:

a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;

b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada.

Art. 1190. Continuador de la locacin. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble, destinado a
habitacin, en caso de abandono o fallecimiento del locatario, la locacin puede ser continuada en las mismas
condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del
locatario ostensible trato familiar durante el ao previo al abandono o fallecimiento.

El derecho del continuador en la locacin prevalece sobre el del heredero del locatario.

En el Cdigo Civil, las obligaciones derivadas del contrato de locacin se transmiten activa y pasivamente a los
herederos del locador y del locatario, siendo una regulacin de naturaleza supletoria.

De la transmisin por causa de muerte principio general recogido en el art. 1024 Cdigo Civil y Comercial de la
Nacin. En efecto, al no tratarse la locacin de cosas de un contrato intuito personae (Lorenzetti) slo podra obstruir
la transmisin mortis causa un pacto o disposicin legal en contrario (el que no podr, sin embargo, restringir el plazo
del art. 1198 cuando la locacin sea de inmuebles sin importar su destino).

En el caso del fallecimiento del locatario, el derecho del continuador prevalece incluso sobre el del heredero del
locatario, es decir, se genera una prevalencia de este instituto frente al derecho sucesorio (Leiva Fernndez).

La redaccin del texto consagra un derecho a hacer subsistir la locacin slo en cabeza de los continuadores, sujetos
que no se identifican con los herederos del locatario. Esta opcin beneficia a quien habitaba el inmueble y logre
acreditar haber recibido ostensible trato familiar por un ao previo al abandono o fallecimiento del locatario.

Requisitos para ser continuador no bastando la mera habitacin sino tambin, requirindose el trato familiar, aun
cuando no se verificare grado alguno de parentesco.

De la subsistencia ante el caso de abandono de la cosa por parte del locatario. En virtud de lo normado por el art.
1219 inc c) del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, cuando se abandonase la cosa locada surge el derecho de
resolucin por causa imputable al locatario. Sin embargo, aun cuando se ausentase el locatario sin dejar apoderado,
en la medida que tuviere grupo conviviente habitando en el inmueble, estos tendrn la facultad de convertirse en
continuadores de la locacin. El abandono consiste en el retiro de la finca arrendada sin dejar en ella la o las personas
necesarias para poder cumplir los actos materiales requeridos para su conservacin (Salvat). Cabe recordar que esta
facultad exige igualmente que la cosa locada sea un inmueble con destino a habitacin.

El ostensible trato familiar El derecho de convertirse en continuador de la locacin requiere una serie de requisitos,
a saber: a) Que la cosa locada sea inmueble; b) Que el destino sea de habitacin; c) Que esta persona haya habitado
en el inmueble junto al locatario durante un ao previo al abandono o fallecimiento; d) Que hubiera recibido del
locatario " ostensible trato familiar" . Este ltimo supuesto es el que ms dudas interpretativas puede generar, pues
nos hallamos ante un concepto jurdico indeterminado del que el juzgador har mrito en funcin de las realidades
sociales que modelan el concepto de familia, siendo paradigmticas las ahora reguladas como "uniones convivencia-
les" (arts. 509 y 528, Cdigo Civil y Comercial de la Nacin). El trato familiar no depende de la edad de los miembros
del grupo conviviente, o de sus potencia- lidades econmicas, pues la ley no ha reparado en ello para discernir esta
tute- la habitacional.

Subsistencia ante enajenacin de la cosa Estamos frente a un fenmeno de modificacin subjetiva contractual ex
legem (Pizarro - Vallespinos). La locacin subsiste siempre que la cosa haya sido enajenada por cualquier acto jurdico
inter vivos (Lpez De Zavala), sea por venta, donacin, permuta, una dacin en pago, etc.

El adquirente requiere tradicin para hacer nacer su derecho real, salvo en aquellos casos donde la inscripcin registral
opera de modo constitutivo, pero aun en ellos, es dable pensar que si el adquirente deseaba ejercer todas las
potestades posesorias, tuvo que haber sabido de la existencia de un relacin jurdica que justificaba la tenencia de la
cosa en un sujeto distinto del enajenante. Hace falta un instrumento pblico o privado de fecha cierta, en aquellos
supuestos donde se requiere tradicin de la cosa para hacer nacer el derecho real del adquirente por lo antes
fundamentado y siempre que el locatario conserve la tenencia de la cosa (Lpez De Zavala).

La norma es derogable por la voluntad de las partes, pero no podr restringir el plazo mnimo consagrado en el art.
1198 del Cdigo Civil y Comercial de la Nacin. Por ltimo, en relacin a los pagos efectuados por el locatario al
enajenante, los mismos son vlidos mientras no se haya cursado la notificacin del art. 1637 del Cdigo Civil y
Comercial de la Nacin.

Art. 1191. Facultades del representante. Para celebrar contrato de locacin por ms de tres aos, o cobrar alquileres
anticipados por el mismo perodo, se requiere facultad expresa.

Extensin de la representacin para recibir pagos anticipados. Conflicto de normas

Como regla la celebracin de un contrato de locacin de cosas es considerado un acto de administracin, por lo cual
las partes (locador y locatario) slo requieren contar con dicha aptitud para que el contrato sea vlido. Sin embargo,
por excepcin, podr ser considerado un acto de disposicin cuando se exceda un determinado plazo.

La norma comentada, exige facultad expresa cuando se exceda de los tres aos, considerando dicho plazo como un
acto de disposicin. Comprende tanto la facultad de celebrar el contrato de locacin como de percibir pagos
anticipados (se efecta antes de ser exigible, sea que el periodo de uso y goce haya o no transcurrido). Suelen ser
vistos con disfavor por la posibilidad de implicar actos en fraude o perjuicio de terceros.

El Cdigo Civil y Comercial de la Nacin exige facultades expresas para cobrar alquileres anticipados por ms de un
ao.

Cuando la locacin verse sobre cosas muebles, o universalidades que no contengan inmuebles, se requiere facultad
expresa para cobrar alquileres anticipados por ms de tres aos.

En conclusin, tanto para cobrar como para pagar por adelantado, en las condiciones temporales de los artculos
estudiados, se requiere de un facultamiento especial.

Extensin de la representacin en relacin al plazo acordada Sea la locacin de inmueble, mueble o universalidad,
siempre que el plazo sea mayor a tres aos, se requiere faculta miento expreso para celebrar el contrato. Este
facultamiento especial es exigible tanto para dar como para tomar en locacin por ms de tres aos.

Art. 1193. Contrato reglado por normas administrativas. Si el locador es una persona jurdica de derecho pblico, el
contrato se rige en lo pertinente por las normas administrativas y, en subsidio, por las de este Captulo.

Bienes cuyo uso y goce es otorgado por el Estado Cuando el Estado entrega en " arrendamiento" bienes del dominio
pblico, estamos indudablemente en el mbito de aplicacin de las reglas del derecho pblico, en la especie
administrativo, siendo en tal caso ms correcto aludir a "concesiones de uso" que a locaciones o arrendamientos
(Lpez De Zavala), y ello con total independencia del nombre que quisieran darle las partes (Marien- hoff).
Cuando el bien, cuyo uso y goce pretende transferirse, pertenece al dominio privado del Estado, las normas del
Derecho Administrativo se ordenan ms bien al proceso de formacin de la voluntad administrativa, aunque el
contrato celebrado, queda sujeto en mayor medida a normas del derecho comn.

Cuando el Estado acta como sujeto de derecho privado celebrando contratos de locacin con particulares, y
asumiendo el rol de locatario , queda sujeto a las disposiciones comunes de la materia.

Personas jurdicas no estatales estas personas jurdicas celebraban sus contratos de locacin comportndose
mayormente como sujetos de derecho privado por gestionar bienes que no per- tenecen al patrimonio del Estado,
pero ello no quita que ingresen en el mbito de aplicacin de la norma si las previsiones del derecho pblico tuviesen
prescripciones particulares al respecto o si el Estado les confiriese la facultad de administrar determinados bienes de
su patrimonio.

Competencia Habra que distinguir si el Estado en sentido lato obra como locador o como locatario. En virtud de lo
expuesto, si el Estado acta como locador " se aplican las normas del derecho administrativo y resulta competente la
Suprema Corte de Justicia. En cambio, si el Estado es locatario y contrata en ese carcter la locacin de una propiedad
de un particular, " se aplican las normas del derecho civil" siendo competentes los tribunales ordinarios.

Art. 1195. Habitacin de personas incapaces o con capacidad restringida.

Es nula la clusula que impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona
incapaz o con capacidad restringida que se encuentre bajo la guarda, asistencia o representacin del locatario o
sublocatario, aunque ste no habite el inmueble.

Determinacin del destino se otorga preeminencia a la autonoma privada de las partes mediante la frase " destino
acordado" , que nosotros denominamos como destino subjetivo . A falta de convenio expreso, se disponen distintas
alternativas para suplir esta omisin. La conjuncin disyuntiva " o" permite inferir que el locatario podr darle a la cosa
cualquiera de los siguientes destinos: aquel que tena la cosa al momento de celebrarse el contrato, el que se le suele
dar a cosas de naturaleza anloga o bien aquel que mejor se corresponda con la naturaleza de la cosa. Este ltimo, lo
conocemos como destino objetivo.

La determinacin del destino de la cosa es de suma importancia toda vez que el emplearla para otro distinto, hace
nacer la facultad del locador de dar por extinguido el contrato (conf. arts. 1205, 1219 inc. a), y exigir los daos y
perjuicios correspondientes. Pero estas alternativas operan indistintamente cuando no exista modo alguno de inferir
algn acuerdo tcito. Ahora bien, cuando el uso se ha convenido explcitamente, el apartamiento del destino
acordado, debe juzgarse con mayor severidad (Lpez De Zavala).

Supuesto de destinos mltiples. Error sobre el destino Toda vez que el destino habitacional ha sido objeto de una
mayor tutela, la norma establece que existiendo destino mixto (inmueble que se alquila para colocar un comercio y
vivienda), debe dispensarse el tratamiento normativo de tutela habitacional (ver arts. 1196, 1222). Todo error sobre
el destino, en la medida que implique una variacin del rgimen legal aplicable, debe ser considerado esencial, y viciar
al acto de una nulidad relativa.

El destino de la cosa puede determinarse objetiva o subjetivamente. Mientras la determinacin subjetiva del destino
viene dada por el acuerdo de partes, la objetiva se vincula ms bien con el uso propio de la cosa, y resea este autor
que las cosas tienen un uso, un destino que surge de las propias condiciones funcionales de la cosa, de los usos
anteriores al contra- to y, menciona incluso, como un calificante objetivo, la habilitacin municipal.

Tutela habitacional de incapaces El texto (art. 1195) confiere una tutela ms amplia a las personas incapaces o con
capacidad restringida, pues no slo protege a aquellos que se encuentren bajo la representacin o guarda del locatario
o sublocatario, sino que se extiende incluso a aquellos que reciben mera " asistencia" por parte de ste, y aun cuando
no habiten el inmueble. La sancin sigue siendo la nulidad de toda clusula que restringa el ingreso de los incapaces
mencionados o pretenda excluir del inmueble, aun cuando la locacin no tuviera destino habitacional, admitiendo
ambas opciones. Asimismo, la nulidad ser " parcial y slo recaer sobre la clusula de exclusin".

La regla se extiende a todos los incapaces de hecho y no slo a los menores.

Art. 1196. Locacin habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por perodos mayores a un mes;

b) depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler
por cada ao de locacin contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

De la tutela habitacional proteger a los inquilinos de vivienda contra los posibles abusos que puedan cometer los
locadores que, dada la escasez de viviendas, son la parte ms fuerte del con- trato de locacin" (Borda). De este modo,
se dijo que " el legislador recept el buen uso y desech la prctica abusiva f recuente al tiempo de su sancin
que consista en imponer pagos anticipados elevado que en algunos casos llevaban incluso a exigir la totalidad del
canon, afectndose el acceso a la vivienda".

Del mbito de aplicacin El mbito de aplicacin de esta norma est delimitado por el uso de la cosa (destino de
vivienda) no siendo, por ende aplicable a la locacin de inmuebles con destino comercial donde es costumbre exigir el
pago del valor llave. En materia habitacional, el valor llave (como cualquier concepto equivalente) constituye un
sobreprecio para exigir valores anticipados.

Esta norma no resulta aplicable a la locacin comercial, industrial o empresarial en las cuales "sigue siendo prctica
frecuente pactar perodos de pago mayores de un mes y exigir el pago de un valor llave

Pargrafo 3 - Rgimen de mejoras

Art. 1211. Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que est prohibido en el contrato,
alteren la substancia o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.

No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras tiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesarias,
puede reclamar su valor al locador.

Art. 1212. Violacin al rgimen de mejoras. La realizacin de mejoras prohibidas en el artculo 1211 viola la
obligacin de conservar la cosa en el estado en que se recibi.

Regla

En principio, y como ley supletoria, el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada que le permitan llevar a la
prctica el uso y goce concedido, pudiendo ser necesarias, tiles o suntuarias. Sin embargo, esta regla tiene sus
excepciones para el supuesto que las partes hayan pactado en contrario; o bien impliquen mudar o alterar su destino;
o bien haya sido interpelado a reintegrarla al locador.

Derecho de pago

Como principio, para el supuesto que hubiere realizado mejoras, slo tiene derecho a reclamar el valor de las mejoras
necesarias que haya introducido en el inmueble. Es decir, debern cuantificarse y abonarse al locatario.

Violacin al rgimen de mejoras


Para el supuesto que la norma supletoria haya sido modificada por las partes, por ejemplo, prohibindose la
introduccin de mejoras, sea por una prohibicin general o particular, o bien de algunos de los otros supuestos
previstos en la norma, la violacin implica desconocer uno de los principales deberes a cargo del locatario, cual es el
de conservacin de la cosa, autorizando al locador a extinguir la relacin contractual. Se advierte que la posicin
adoptada, implica la autorizacin de finalizacin del contrato.

Seccin 6 - Extincin.

Art. 1217. Extincin de la locacin. Son modos especiales de extincin de la locacin:

a) el cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el artculo 1218, segn el caso;

b) la resolucin anticipada.

De las causales en general

Se ha reducido, con buena tcnica legislativa, la enumeracin de los supuestos de extincin del contrato de locacin.
Se mencionan tres causas de extincin de la locacin a saber: a) El cumplimiento del plazo (resolutorio); b) El
requerimiento de devolucin una vez fenecido el plazo resolutorio o mnimo legal, y c) La resolucin anticipada reglada
en el art. 1221.

La destruccin de la cosa por caso fortuito antes de producirse su entrega es una causal de extincin del contrato, y
ello sin mencionar el distracto, la expropiacin o la eviccin.

El vencimiento del plazo

El vencimiento del plazo no ofrece mayores dificultades cuando es determinado, cierto o incierto, debiendo estarse al
trmino del mismo. Si el plazo fuera indeterminado, se deber ocurrir por ante el Juez para la fijacin del mismo por
el procedimiento ms abreviado de los cdigos de rito (conf. art. 871). Si el plazo es tcito la locacin concluye en
aquel tiempo en que acorde a los usos y costumbres deba restituirse la cosa; pero no habrn consecuencias
moratorias hasta tanto el locatario no sea debidamente interpelado.

Del requerimiento

Nos remitimos al anlisis del artculo siguiente.

De la resolucin anticipada

Para el caso que por imperio legal se admita la resolucin anticipada del contrato de locacin, se podr pedir la
devolucin de la cosa.

Art. 1218. Continuacin de la locacin concluida. Si vence el plazo convenido o el plazo mnimo legal en ausencia de
convencin, y el locatario contina en la tenencia de la cosa, no hay tcita reconduccin, sino la continuacin de la
locacin en los mismos trminos contratados, hasta que cualquiera de las partes d por concluido el contrato
mediante comunicacin fehaciente.

La recepcin de pagos durante la continuacin de la locacin no altera lo dispuesto en el primer prrafo.

De la continuacin de la locacin

Una vez finalizado el plazo contractual de la locacin, si el locatario permanece en el uso y goce de la cosa no se juzga
que hay tcita reconduccin sino continuacin de la locacin bajo los mismos trminos del contrato vencido. Tres son
las condiciones que se han tenido en cuenta para aplicar la continuidad de la locacin: a) que exista un contrato de
plazo fijo de duracin; b) que ese plazo haya transcurrido y c) que el locatario permanezca en el uso y goce de la cosa
sin que el locador se oponga.

Recepcin de pagos

No habiendo tcita reconduccin, el contrato vigente propaga sus efectos en el tiempo, y uno de ellos es la facultad
del locador de exigir y recibir los pagos.

Art. 1219. Resolucin imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los trminos del artculo 1205;

b) por falta de conservacin de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestacin dineraria convenida, durante dos perodos consecutivos.

Art. 1220. Resolucin imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligacin de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garanta de eviccin o la de vicios redhibitorios.

Las normas transcriptas renen aquellas causales que autorizan a la contrapar- te a requerir la extincin de la locacin.

Resolucin imputable al locatario. Causales

En el primer supuesto, se faculta a resolver el contrato cuando haya cambio de destino de la cosa locada,
contraviniendo el pactado, ya sea subjetivo u objetivo, como tambin cuando el locatario realice un uso irregular
aunque no cause perjuicio al locador.

En el segundo supuesto, el locatario no ha realizado las mejoras necesarias de la cosa locada incurriendo en falta de
conservacin; o bien, la abandona " sin dejar quien haga sus veces"

El tercer supuesto, es por falta de pago durante dos perodos consecutivos.

Resolucin imputable al locador. Causales

En el primer supuesto, el locatario puede resolver el contrato cuando el locador incumple con su deber de
conservacin de la cosa con aptitud para el uso y goce convenido. Ello resulta lgico en virtud que se pierde la finalidad
del con- trato, y por una causa imputable.

En el segundo supuesto, cuando el locador no cumple con garantizar el uso y goce o haya una turbacin de derecho
(garanta de eviccin) o de hecho (vicios redhibitorios). Se aplica el rgimen del consumidor para el supuesto de una
locacin de consumo.

Art. 1221. Resolucin anticipada. El contrato de locacin puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente
su decisin al locador. Si hace uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, debe
abonar al locador, en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y la de un mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso;

b) en los casos del artculo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.

De la resolucin anticipada

La norma autoriza al locatario a resolver el contrato de locacin antes del tiempo de finalizacin del contrato.
Siempre que fuera un inmueble el objeto de la locacin y cualquiera sea el destino del mismo, existir la posibilidad
de resolucin anticipada, estructurndose dos regmenes segn que la finalidad del contrato sea de las enumeradas
por el art. 1199 (ex- cepciones al mnimo legal) o no. Fuera de los casos del art. 1199, se requiere que hayan
transcurrido al menos seis meses de contrato. El rgimen de la ley de locaciones urbanas resulta absurdamente
exigente con el locatario, el que, aparte de tener que abonar los montos equivalentes a un mes o mes y medio de
alquiler (montos que dejaban suficientemente indemne al locador), deba notificar con una antelacin de sesenta das
su intencin resolutoria, circunstancia que le dejaba en una compleja realidad habitacional en dicho lapso.

Cuando la locacin de inmuebles tiene por destino los consignados en el art. 1199 (excepciones al plazo mnimo legal)
no se requiere el plazo de mnimo de seis meses para el ejercicio de la facultad resolutoria, pero deber abonarse
siempre un monto equivalente a dos meses de alquiler.

Seccin 7 - Efectos de la extincin.

Art. 1222. Intimacin de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de pago
de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para
ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin,
consignando el lugar de pago.

Se trata de una regla que tiene efectos tuitivos para el locatario permitindole abonar los alquileres adeudados, para
evitar el desalojo.

La intimacin prevista en el art. 5 de la ley 23.091 de locaciones urbanas (Adla, XLIV- D, 3712) es un requisito formal
que se debe cumplir antes de la promocin del juicio de desalojo por falta de pago, con la finalidad de evitar un
desalojo intempestivo que redunde en una imprevista situacin de desamparo del locatario. Sin embargo, la ausencia
de intimacin previa no obsta a la procedencia de la accin, si no se ha pagado ni se satisface al tiempo de contestar
la demanda el alquiler adeudado.

Art. 1223. Desalojo. Al extinguirse la locacin debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El procedimiento previsto en este Cdigo para la clusula resolutoria implcita no se aplica a la demanda de desalojo
por las causas de los artculos 1217 y 1219, inciso c).

El plazo de ejecucin de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez das.

Slo en tres situaciones no se aplica el procedimiento de la clusula resolutoria implcita del art. 1088 del Cdigo Civil
y Comercial de la Nacin, a saber: a) Ante la expiracin del plazo o el requerimiento de devolucin una vez concluido
el mismo; b) Ante la falta de pago de dos periodos consecutivos del canon locativo; y c) En los casos de resolucin
anticipada del art. 1221 (facultad que, co- mo dijimos, slo le compete al locatario). En los dos primeros casos el
locador no podr iniciar la accin judicial de desalojo sin previa intimacin. En caso de la resolucin anticipada, siendo
la misma una facultad que puede discrecionalmente emplear el locatario mientras abone las sumas que se le exigen,
no requiere de un incumplimiento por parte del locador.

El plazo de ejecucin de la sentencia de desalojo no puede ser inferior a diez das, convirtindolo en un piso o " plazo
mnimo" , res- petndose " las facultades provinciales sobre el procedimiento.

Art. 1224. Facultades sobre las mejoras tiles o suntuarias. El locatario puede retirar la mejora til o suntuaria al
concluir la locacin; pero no puede hacerlo si acord que quede en beneficio de la cosa, si de la separacin se sigue
dao para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violacin a una prohibicin contractual, pagando el mayor valor que
adquiri la cosa.
De las mejoras tiles y suntuarias

Las tiles " son aquellas que aprovecha a cualquier poseedor, y las ltimas se caracterizan por resultar de exclusiva
utilidad para quien las introduce".

Del retiro de la mejora. Regla y excepciones

El locatario puede retirar la mejora til o suntuaria al concluir la locacin, especificndose la clase de mejora. Empero,
por excepcin, no podr hacerlo en tres supuestos: a) Si pact que queden en beneficio de la cosa; b) Si la separacin
puede causar un dao a la cosa; c) Si la separacin no le ocasiona provecho alguno.

De la facultad del locador. Mejora prohibida

Confiere al locador la facultad de adquirir una mejora hecha en violacin al contrato, abonando el mayor valor " que
adquiri la cosa". Se le acuerda al locador la facultad de impedir el retiro de la mejora en cuestin, si sta pudiera ser
retirada por el locatario acorde las reglas que sienta la norma, abonando el mayor valor que adquiri la cosa. Debemos
recordar que en el caso de las mejoras necesarias (art. 1934 inc. d), siempre podra el locatario exigir al locador su
valor (conf. art. 1211); por lo que esta disposicin slo refiere a las mejoras tiles y suntuarias.

Art. 1225. Caducidad de la fianza. Renovacin. Las obligaciones del fiador cesan automticamente al vencimiento
del plazo de la locacin, excepto la que derive de la no restitucin en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovacin o prrroga expresa o tcita, una vez
vencido el plazo del contrato de locacin.

Es nula toda disposicin anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador,
del contrato de locacin original.

La fianza en el contrato de locacin, es aquel " contrato celebrado por el locador y un tercero (fiador), que presupone
la configuracin de un vnculo obligacional con carcter principal (entre el locador y el loca- tario), en virtud del cual
el fiador garantiza el cumplimiento de las obligaciones del locatario, en especial la obligacin de pagar el arriendo o
canon locativo y la obligacin de restituir el inmueble, salvo pacto en contrario.

El fiador responde por todas las obligaciones derivadas del contrato de locacin con un lmite temporal preciso, dado
por el trmino del contrato de locacin.

De la sancin

Al fulminar la norma con sancin de nulidad toda clusula por la que se prorroguen de modo automtico las fianzas,
el fiador se desvincula de la relacin contractual aun cuando se haya pactado la prrroga tcita; de no haberse pactado
la misma, slo responde por la obligacin de restituir la cosa.

Si locador y locatario deseasen renovar el contrato de locacin, aun tcitamente (por ejemplo, aceptan- do el locador
un mayor precio en concepto de canon locativo), se deber requerir la expresa conformidad del fiador para obligarse
nuevamente, sea para prorrogar la fianza en similares condiciones a las originalmente pactadas, o bajo nuevas
condiciones contractuales.

La nulidad abarca a todo tipo de fianza, extendindose incluso al codeudor solidario, figura de habitual uso en la tutela
crediticia, y que es considerada para algunos como " un deudor accesorio" (Moeremans- Rousset).

Del alcance de la obligacin

Debe entenderse que la extensin de la obligacin del fiador por la no restitucin del inmueble locado se circunscribe
al pago de los alquileres devengados y costas judiciales derivadas hasta la efectiva restitucin de la cosa. No se extiende
a la falta de pago de gastos de conservacin a cargo del locatario devengados con posterioridad a la fecha de cese del
contrato, como tampoco a perjuicios derivados de una sublocacin celebrada con posterioridad, etc.

Aspectos no comprendidos

Sin embargo, a pesar de las advertencias de cierta doctrina, la norma no ha tenido en consideracin, por lo menos
expresamente, aquellas otras fianzas que excedan a la locacin propiamente dicha (contrato de apertura de cuenta
corriente bancaria) como tampoco aqullas ahora comprendidas.

Art. 1226. Facultad de retencin. El ejercicio del derecho de retencin por el locatario lo faculta a percibir los frutos
naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepcin debe compensar ese valor con la suma que
le es debida.

De la facultad. Requisitos

El texto circunscribe el derecho de retencin a la percepcin de los frutos, pero en lo restante, debe estarse a los
principios generales, no advirtindose que el legislador haya especificado un rgimen de excepcin que autorice el
uso de la cosa (dicho sea de paso, si se pudiera usar de la cosa sin abonar el canon lo- cativo, se estara frente a un
enriquecimiento sin causa).