MAESTRÍA EN VALUACIÓN

VALUACIÓN INMOBILIARIA I

UNIVERSIDAD DE GUADALAJARA
UDG VIRTUAL
Maestría en Valuación

Curso: Valuación Inmobiliaria I

Asesor Titular: Iván Porras Zarate

Actividad Uno. Unidad 2

Valuación urbanística del suelo no urbanizable y del suelo urbanizable

Presenta: Jesús Gerardo Aguilera Bernal

Periodo para entrega:

14/Septiembre/2021 a 17/Septiembre/2021

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 1

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VALUACIÓN INMOBILIARIA I

Actividad 2: Valuación urbanística del suelo no urbanizable y del suelo

urbanizable
Objetivo

Identificar las diferencias en la valuación del suelo no urbanizable y del suelo urbanizable.

Introducción

Existe una diversidad de bienes inmuebles que requieren ser valuados. En esta actividad vas
a estudiar las diferencias que se dan en la valuación del suelo según sus características y
ubicación espacial.

Instrucciones

1. Lee en el texto “La valoración inmobiliaria: teoría y práctica” páginas 532-542, el tema:

“Suelo no urbanizable”. Y de la 554 a 556, el tema “Suelo urbanizable”

2. Identifica  las características de la valuación urbanística del suelo no urbanizable y del

suelo urbanizable.

3. Analiza las diferencias de cada tipo de valuación.

4. Elabora una tabla o cuadro en el que expreses las diferencias básicas a considerar en la
valuación de ambos tipos de bienes.

5. Súbelo al buzón de tareas “Urbanizable”.

Criterios de evaluación

Fondo

Integración y presentación de las diferencias valuatorias del suelo no urbanizable y del suelo
urbanizable.

Presentación congruente de cada tipo de suelo y sus elementos valuatorios básicos.

Forma

Sintaxis, claridad y concisión en las ideas vertidas.

Ortografía  y redacción correcta.

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20% respecto del total de la evaluación de la unidad.

Apoyos

La valoración inmobiliaria: teoría y práctica

Colección Arquitectura legal Arquitectura legal, Turmo de Padura, Julio, Villaronga Sánchez,
Eulalia, Pere González Nebreda  LA LEY, 2006.

Última modificación: Sunday, 17 de January de 2016, 18:55

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 3

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DESARROLLO
Característica Suelo Urbanizable
El suelo que, a los efectos de esta Ley, no tenga la
condición de urbano o de no urbanizable, tendrá la
consideración de suelo urbanizable, y podrá ser
Concepto objeto de transformación en los términos
establecidos en la legislación urbanística y el
planeamiento aplicable.
Se trata de un suelo residual, en el sentido de que
es el resultado de restar a la totalidad del suelo del
Limitación territorio que se trate, los suelos urbanos y los
suelos no urbanizables.
Los propietarios de suelos urbanizables tienen
derecho a su uso y disfrute como terrenos rústicos.
También tienen derecho a promover su
transformación urbanística, pero el ejercicio de este
derecho está regulado por la legislación urbanística
Derechos de los aplicable.
Propietarios Se generan así dos escenarios distintos a los
efectos de valoración de los suelos urbanizables:
• Suelos urbanizables en los que el planeamiento ha
establecido las condiciones para su desarrollo.
• Suelos en los que el planeamiento urbanístico no
ha establecido las condiciones para su desarrollo.
PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL
Suelo No Urbanizable
Serán aquellos que por su condición geográfica no
puede ser urbanizados de acuerdo al ordenamiento
territorial, en razón por su paisaje, historia,
arqueología, ciencia, por riesgos naturales, o
pudiendo ser servidumbre para la protección del
dominio público. Propiamente que se considere
inadecuado para el desarrollo urbano.
Sometidos a algún régimen especial de protección
incompatible con su transformación de acuerdo con
los planes de ordenación territorial o la legislación
sectorial.
Que el planeamiento sectorial considere necesario
preservar por los valores a que se ha hecho
referencia, así como aquellos otros que considere
inadecuados para un desarrollo urbano.
Derecho a usar, disfrutar y disponer de su propiedad
de conformidad con la naturaleza de los terrenos,
debiendo destinarla a fines agrícolas, forestales,
ganaderos, cinegéticos u otros vinculados a la
utilización racional de los recursos naturales, y dentro
de los límites que, en su caso, establezcan las leyes o
el planeamiento. Excepcionalmente, a través del
procedimiento previsto en la legislación urbanística,
podrán autorizarse actuaciones específicas de interés
público, previa justificación.
Quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, sin
que, en ningún caso, puedan efectuarse divisiones,
segregaciones o fraccionamientos de cualquier tipo
en contra de lo dispuesto en la legislación agraria,
forestal o de similar naturaleza.
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El valor de este suelo se determinará por el método

Los criterios de valoración de suelos destinados a
sistemas generales han evolucionado, a partir de
Criterios de
reiterada jurisprudencia que identificaba el hecho de
Valoración construir un vial a urbanizar, hasta la situación
actual.
de comparación a partir de valores de fincas
análogas. A estos efectos, la identidad de razón que
justifique la analogía deberá tener en cuenta el
régimen urbanístico, la situación, tamaño y naturaleza
de las citadas fincas en relación con la que se valora,
así como, en su caso, los usos y aprovechamientos
de que sean susceptibles.
Cuando por la inexistencia de valores comparables no
sea posible la aplicación del método indicado en el
punto anterior, el valor del suelo no urbanizable se
determinará mediante la capitalización de las rentas
reales o potenciales del suelo, y conforme a su estado
en el momento de la valoración.

El procedimiento de valoración de los suelos

urbanizables exige como paso previo determinar la
clase de suelo urbanizable de que se trate:
a) Suelo urbanizable sin condiciones para su
desarrollo ni ámbito delimitado.
b) Suelo urbanizable con condiciones para su
desarrollo y que tiene delimitado su ámbito.
En el primer caso, inciso a), se valorará como no
urbanizable, sin consideración de ninguna utilización  Método de Costo de Reposición.
Métodos de urbanística, es decir por el método de comparación  Método de Comparación.
Valorización de suelos similares, y si no hubiera un mercado  Método de Capitalización (actualización).
suficientemente representativo o no se dispusiera de
muestras-testigos suficientes para ello, por el
método de actualización de las rentas agrarias.
(como referencia ver la valoración de suelos no
urbanizables).
En el segundo caso, inciso b), el procedimiento de
valoración es similar al del suelo urbano, ya que el
valor se obtiene por producto entre el
aprovechamiento y el rendimiento, pero deduciendo

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 5

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las obras y cargas del proceso urbanizador, no sólo

en su cuantía sino también en la pérdida de valor
que el tiempo necesario para su gestión significa.

 Terreno.
 Superficie
 Infraestructura Interior.
 Descripción de la Finca.
Dependiendo del Método de Valoración aplica el tipo  Clima y Orografía.
de informe, en caso cumplir con las características
Estructura del  Características Agrológicas.
del inciso a) dl párrafo anterior, aplica la estructura
 Cultivos.
Informe de del informe de Valoración para Suelos No
 Edificaciones.
Valoración Urbanizables; en caso de aplicar el inciso b), será la
Estructura General del Informe de Valoración para  Agua.
Suelos Urbanos.  Ganadería.
 Otras Características Especiales.
 Régimen de Tenencia y Ocupación.
 Información de Mercado.
 Calculo de los Valores Técnicos.

Referencias:

La valoración inmobiliaria: teoría y práctica Colección Arquitectura legal Arquitectura legal, Turmo de Padura,

Julio, Villaronga Sánchez, Eulalia, Pere González Nebreda  LA LEY, 2006.

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