MAESTRÍA EN VALUACIÓN

VALUACIÓN INMOBILIARIA I

UNIVERSIDAD DE GUADALAJARA
UDG VIRTUAL
Maestría en Valuación

Curso: Valuación Inmobiliaria I

Asesor Titular: Iván Porras Zarate

Actividad Tres. Unidad 1

La estructura general del informe de valuación inmobiliaria

Presenta: Jesús Gerardo Aguilera Bernal

Periodo para entrega:

26/Agosto/2021 a 30/Agosto/2021

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 1

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

Actividad 3: La estructura general del informe de valuación inmobiliaria

Objetivo
Analizarás la estructura general del informe de valuación inmobiliaria en un bien
inmobiliario.
Introducción
Tan importante puede ser la presentación del informe como su contenido, por lo cual no
se debe descuidar ningún aspecto formal de la metodología para lograr una firme
formación profesional de la valuación de bienes inmuebles.
En esta parte realizarás el ejercicio  de formular la valuación de bienes inmobiliarios de
acuerdo a los conceptos y contenidos  de un informe de avalúo. Se te dan referencias
sobre el tema, complementarias a lo que has desarrollado en el curso.
Instrucciones
1. Lee el texto “El informe de valoración inmobiliaria, estructura general de los informes
de tasación”, del libro “ La valoración inmobiliaria: teoría y práctica” que puedes
consultar en la carpeta de recursos de la Unidad 1.
2. Revisa las características que se incluyen en un informe de valuación inmobiliaria.
3. Elige un bien inmueble.
4. Enuncia la estructura específica que debe incluir el informe de valuación inmobiliaria
del bien elegido.
5. Explica los indicadores fundamentales que se incluyen en el informe.
Súbelo al espacio de buzón de tareas “Estructura del informe”.
Recomendaciones
La entrega de trabajos previa a la fecha límite se  toma en cuenta  en la evaluación.
Criterios de evaluación
Fondo
Contiene los elementos conceptuales apropiados de un informe (avalúo) y conserva el
orden del contenido del mismo.
Menciona los indicadores fundamentales que se incluyen en el informe.
Forma
El trabajo y sus formatos deben estar elaborados en Word.
Documento en hoja tamaño carta.

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 2

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

Fuente: Arial 12.

Interlineado a espacio y medio.
Márgenes 3cm.
Bibliografía utilizada.
Apoyos
Pere, N; Turmo de Padura, J y Villaronga, E. (2006). La valoración inmobiliaria: teoría y
práctica. Colección Arquitectura legal. España: LA LEY. Pp.141-148.
Última modificación: Tuesday, 14 de August de 2018, 20:04

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 3

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

Estructura General del Informe de Valuación Inmobiliaria.

En México, el informe de tasación depende del propósito del avalúo y la normativa que
lo regula, la más común:
Según las Reglas de Carácter General que establecen la Metodología para la
Valoración de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda,
Capitulo IV.
El tasador presentara su informe de valuación con el formato de acuerdo a cada entidad
solicitante, y este deberá contener como mínimo:
I. Aspectos generales.
1. Antecedentes.
2. Información general del inmueble:
3. Declaraciones y advertencias.
4. Entorno
II. Características particulares.
1. Terreno.
2. Descripción general de las construcciones.
3. Superficies.
4. Elementos de construcción.
III. Enfoque de mercado.
1. Información de mercado.
2. Fuentes de información para obtener valores.
3. Análisis por homologación y ajustes correspondientes.
4. Resultado del análisis de valor comparativo de mercado.
IV. Enfoques adicionales empleados.
1. Análisis físico.
2. Análisis residual estático o dinámico.
3. Análisis de capitalización de rentas.
V. Conclusiones.
1. Resumen de valores.
2. Conclusión.
3. Se deberá mostrar un reporte fotográfico
4. Croquis del inmueble.
La estructura anterior fue propuesta por Jerónimo Aznar Bellver, Ronny González Mora,
Francisco Guijarro Martínez, Arturo A. López Perales, en su libro “Valoración
Inmobiliaria – Métodos y Aplicaciones (España e Iberoamérica)”, sin embargo, Pere
González Nebreda, Julio Turmo de Padura, Eulalia Villaronga Sánchez, en su libro
“Valoración Inmobiliaria – Teoría y Practica” no considera los enfoques adicionales
como el análisis físico, residual estático o dinámico, análisis de capitalización de rentas
u otros.

En el archivo adjunto (a este archivo) “2021.08.30 Informe de Valuación”, se presenta

una serie de “impresión de pantalla” de cada uno de los formatos personalizados para

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 4

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

un informe de valuación con la estructura general que debe contener, de acuerdo a un

criterio propio y tomando como referencia el formato presentando en el Libro Phoenix-
Valuación-Inmobiliaria” Volumen I.

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 5

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

LOGO DE LA UNIDAD
DE VALUACION

I. ASPECTOS GENERALES
Fecha del Avaluo: 30/08/2021
Fecha de Caducidad: 26/02/2022
1.1. ANTECEDENTES
UNIDAD DE VALUACION:

VALUADOR
NOMBRE: JESUS GERARDO AGUILERA BERNAL
PROFESION: INGENIERO CIVIL CEDULA PROFESIONAL:
POSTGRADO: MAESTRIA EN VALUACION CEDULA PROFESIONAL:
AUTORIZACION S.H.F. REGISTRO FISCAL:

SOLICITANTE DEL AVALUO

NOMBRE: MTRO. DIEGO PORRAS ZARATE
REPRESENTANTE: UDG VIRTUAL
DOMICILIO: COLINIA:
ENTIDAD FEDERATIVA: JALISCO

ENTIDAD OTORGANTE DEL CREDITO: PROPIETARIO DEL INMUEBLE:

CONSTRUCTOR:
PROPOSITO O FINALIDAD DEL AVALUO: CONOCER VALOR COMERCIAL PARA COMPRA-VENTA

1.2. IDENTIFICACION Y LOCALIDAD

TIPO DE INMUEBLE (PREDIO): URBANO REGIMEN DE PROPIEDAD: PRIVADA
UBICACIÓN. CALLE Y No. FRACCION 4 USO: PRIVADO
COLONIA: SARDINAS MUNICIPIO: SALAMANCA
No. CUENTA PREDIAL: 25C004615001 ESTADO: GUANAJUATO
C.P. 36877

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 6

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

1.3. COMPROBACIONES Y DOCUMENTACION

REVISION DEL ESTADO DE CONSTRUCCION Y CONSERVACION DEL INMUEBLE.

VERIFICACION DEL USO Y OCUPACION DEL INMUEBLE. HAY ANOMALIAS EN EL USO Y OCUPACION DEL INMUEBLE.

LA CONSTRUCCION DEL INMUEBLE ES DE ACUERDO AL PLAN DE DESARROLLO URBANO VIGENTE (SOLO SI APLICA).

El INMUEBLE ES CATALOGADO COMO MONUMENTO HISTORICO POR EL INHA.

El INMUEBLE ES CATALOGADO COMO PATRIMONIO ARQUITECTONICO POR EL INBA.

HAY SUFICIENTE OFERTA DE MERCADO PARA CONSIDERAR EL ENFOQUE COMPARATIVO DEL MERCADO.

EXISTE OBRA PUBLICA O PRIVADA QUE AFECTEN LOS SERVICIOS EN LA ZONA.

OTROS DATOS POR COMPROBAR:

1.4. LOCALIDAD Y ENTORNO

CLASIFICACION DE LA ZONA: REF. DE PROXIMIDAD URBANA:
TIPO DE CONSTRUCCION ALEDAÑA PREDOMINANTE AL INMUEBLE:
DENSIDAD HABITACIONAL:
NIVEL SOCIOECONOMICO:
CONTAMINACION AMBIENTAL:
VIAS DE ACCESO Y OTRAS IMPORTANTES EN LA ZONA:

INFRAESTRUCTURA DISPONIBLE EN LA ZONA

SERVICIOS:
ENERGIA DRENAJE Y ALUMBRADO PUBLICO
AGUA ALUMBRADO PUBLICO GAS NATURAL
ELECTRICA ALCANTARILLADO

RECOLECCION DE VIGILANCIA
SERVICIO DE PAGO DE T.V. RED TELEFONICA PRIVADA
BASURA

SERVICIOS OCULTOS (SUBTERRANEOS).

EQUIPAMIENTO URBANO:
DISTANCIA EN KM DISTANCIA EN KM
PLAZA
HOSPITAL
PUBLICA

CENTRO
ESCUELA
COMERCIAL

ESTACION DE BANCO
CAMIONES PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 7
MERCADO
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

LOGO DE LA UNIDAD
DE VALUACION

II. CARACTERISTICAS PARTICULARES

Fecha del Avaluo: 30/08/2021
Fecha de Caducidad: 26/02/2022

2.1. DESCRIPCION Y SUPERFICIE DEL TERRENO

CROQUIS DE LOCALIZACION A UN RADIO DE 300 MTS

UN FRENTE
PEMEX
N 31 m ESQUINA
PEMEX
85 m CABECERA DE
MANZANA

MANZANA
FRACC 2 68 m COMPLETA
57 m Calle
CALLE(S) CON FRENTE:
127 m DOS, SIN NOMBRE
Calle

CALLE TRANSVERSAL: N/A ORIENTACION:

CALLE TRANSVERSAL: ORIENTACION:

CONFIGURACION: TOPOGRAFIA:
REGULAR IRREGULAR PLANO ONDULADO CON PENDIENTE

CARACTERISTICAS PANORAMICAS:
SERVIDUMBRE Y/O RESTRICCIONES:
USO DE SUELO: COEFICIENTE DE UTILIZACION DE SUELO CUS:
Fuente: COEFICIENTE DE OCUPACION DE SUELO COS:
CROQUIS CON MEDIDAS Y COLINDANCIAS COEFICIENTE DE ABSORCION DE SUELO CAS:

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 8

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

2.2. DESCRIPCION Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACION

USO ACTUAL:

año
CALIDAD DEL PROYECTO: ANTIGÜEDAD DEL INMUEBLE: s

CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO DE CONSTRUCCION
APRECIADA:

ESTADO DE
CONSERVACION:
EDAD APROXIMADA
(EN AÑOS):
VIDA UTIL TOTAL (VUT)
EN AÑOS:
VIDA UTIL REMANENTE
(VUR) EN AÑOS:

NUMERO DE NIVELES:

GRADO DE TERMINACION
DE LA OBRA:
GRADO DE TERMINACION
DE LA OBRA EN AREAS
COMUNES:
UNIDADES RENTABLES
GENERALES:

UNIDADES RENTABLES:

2.3. SUPERFICIES
SUPERFICIE DE TERRENO: m2 Fuente:
SUPERFICIE CONSTRUIDA: m2 Fuente:
SUPERFICIE ACCESORIA: m2 Fuente:
SUPERFICIE INSCRITA O ASENTADA EN ESCRITURAS: m2
SUPERFICIE VENDIBLE: m2 Fuente:
INDIVISO TERRENO: m2 Fuente:
INDIVISO AREAS COMUNES: m2 Fuente:

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 9

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

2.4. CONSTRUCCION
CIMENTACION:
ENTREPISOS Y AZOTEA:
MUROS:
TRABES Y COLUMNAS:
ESCALERAS:

ACABADOS
ESPACIO PISOS MUROS PLAFONES
SALA
COMEDOR
COCINA
RECAMARAS
BAÑOS
PATIO DE SERVICIO
ESTACIONAMIENTO
BARDAS
OTRO:
OTRO:

FACHADA:

INSTALACIONES
HIDRAULICO-SANITARIA:
ELECTRICAS:
CANCELERIA:
CARPINTERIA:
HERRERIA:
ELEMENTOS ADICIONALES:

INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

PRIVATIVAS COMUNES
EDO DE EDO DE
EDAD EDAD
DESCRIPCION CANT UNIDAD
APROX
CONSERV DESCRIPCION CANT UNIDAD
APROX
CONSERV
A A

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 10

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

LOGO DE LA UNIDAD
DE VALUACION

III. ANALISIS DE MERCADO

Fecha del Avaluo: 30/08/2021
Fecha de Caducidad: 26/02/2022
3.1. COMPARABLES DE TERRENOS EN VENTA SEMEJANTES EN USO AL OBJETO DE AVALUO.
No UBICACIÓN DE LA OFERTA USO DE SUELO UBIC. FORMA FECHA TELEFONO FUENTE/ANTECEDENTE
1
2
3
4
5
6
PRECIO DE
AREA PRECIO HOMO- FACTORES DE HOMOLOGACION R. RES. VALOR RESULT
OFERTA VENTA
TERRENOS
m2 $/m2 LOGAR USO ZONA SUP FORMTOPO SERV OTRO F.R. $/m2

AREA DEL LOTE TIPO O MODA: m2

AREA DEL TERRENO OBJETO: m2
3.2. COMPARABLES DE INMUEBLES EN RENTA SEMEJANTES EN USO AL OBJETO DE AVALUO.
No UBICACIÓN DE LA OFERTA USO DE SUELO EDAD E.C. FECHA TELEFONO FUENTE/ANTECEDENTE
1
2
3
4
5
6
PRECIO DE
TERRENO CONSTRU PRECIO HOMO- FACTORES DE HOMOLOGACION R. RES. VALOR
OFERTA RENTA
m2 $/m2 $/m2 LOGAR CUS ZONA UBIC AREA EDAD E.C. OTRO F.R. RES. $/m2
INMUEBLES

m2
PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 11
 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

3.3. COMPARABLES DE INMUEBLES EN VENTA SEMEJANTES EN USO AL OBJETO DE AVALUO. (TERRENO+CONSTRUCCIONES)

No UBICACIÓN DE LA OFERTA USO DE SUELO PISOS EDAD E.C.* FECHA TELEFONO FUENTE/ANTECEDENTE
1
2
3
4
5
6

PRECIO DE
TERRENO CONSTRU PRECIO HOMO- FACTORES DE HOMOLOGACION R. RES. VALOR
OFERTA VENTA
INMUEBLES
m2 $/m2 $/m2 LOGAR CUS ZONA UBIC SUP EDAD E.C*. OTRO F.R. RES. $/m2

AREA DEL TERRENO OBJETO: m2 VALOR UNIT PROMEDIO: $/m2

VALOR UNITARIO APLICABLE REDONDEADO: $/m2

POR LO TANTO, EL VALOR DE MERCADO DEL INMUEBLE A VALUAR ES DE

m2 X $ /m2 = $

VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

Notas: 1. Si el factor de Homologacion es menor a la unidad, quiere decir que la oferta (inmuebles
que son los comparables) son mejor que el objeto de valuaciona.
2. Factores Aplicables al Estado de Conservacion (E.C.*) que guardan las construcciones,
conforme a lo siguiente:
Normal N 1.00 Malo M 0.70
Regular R 0.90 Pesimo P 0.60
Regular-Malo RM 0.80 Ruinoso Ru 0.50

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 12

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

LOGO DE LA UNIDAD
DE VALUACION

IV. CONCLUSIONES
Fecha del Avaluo: 30/08/2021
Fecha de Caducidad: 26/02/2022
LOS IMPORTES EB CADA UNO DE LOS METODO, NO ES NECESARIAMENTE EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE,
OBJETO DE VALUACION, POR LO QUE CON LOS RAZONAMIENTOS Y CONSIDERACIONES, SE PROCEDE A CONCLUIR LA
ESTIMACINO DE DICHO VALOR.

RESULTADOS DE LOS METODOS DE VALUACION APLICADOS

METODO FISICO O DE COSTOS:
METODO POR CAPITALIZACION DE RENTAS:
METODO POR COMPARACION O DE MERCADO:

4.1 CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

4.2 CONCLUSION
DE ACUERDO A LA REVISION Y ANALISIS DE LOS DATOS RECABADOS PARA LA VALORACION DEL
INMUEBLE OBJETO, SE LLEGA A ESTIMA QUE TIENE UN VALOR ASOCIADO DE: $ M.N.
AL DIA DE HOY: 31/08/2021
4.3 FIRMAS Y CERTIFICACIONES

4.4 LIMITACIONES DEL AVALUO

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 13

 MAESTRÍA EN VALUACIÓN
VALUACIÓN INMOBILIARIA I

RESPUESTA DEL ASESOR

Que tal  Jesús  respecto a la actividad se le solicita que revise las características que se
incluyen en un informe de valuación inmobiliaria  donde debe enunciar o presentar dicha
estructura específica, explicando a que se refiere cada punto por desarrollar (mismo que no
presenta), así como elegir un bien e iniciar el desarrollo del mismo sin la realización de los
cálculos puesto que eso se va a analizar hasta la próxima optativa  (que esta parte de
desarrollar lo del bien elegido lo incluye de manera adecuada).

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 14