PLANEACIÓN URBANA

 Objetivos y metas:
 Emprender proyectos de construcción en
un contexto de desarrollo ordenado,
racional y sustentable.
 Incrementar la disponibilidad de suelo
apropiado para el desarrollo económico y
habitacional, observando la
disponibilidad de servicios e
infraestructura.
 Tiene la necesidad de enfrentar el
fenómeno de asentamientos que se
establecieron sin disponer de servicios
como agua potable, drenaje o energía
eléctrica.
La planificación del sitio es el arte y la
ciencia de ordenar las estructuras y los PLANIFICACIÓN
DEL SITIO
usos de una porción de tierra.

ANALISIS DEL DISEÑO

LOCALIZACIÓN
SITIO URBANO

Densidad de
Población

Zonificación y
usos de suelo

Lotificación
 Determinar la Simular las actividades Definir la
Elaborar programa
vocación y potencial urbanas y determinar compatibilidad en las
urbano. Necesidades y
de uso del suelo un patrón de actividades y usos de
requerimientos
(análisis del sitio) comportamiento suelo.

Consultar leyes y
Formular los objetivos
Proponer un plan
y políticas de usos de reglamentos de
maestro zonificación y
suelo
desarrollo urbano

Asignar el uso del

Definir requerimientos suelo del terreno.
Definir densidades Definir intensidad de
de uso del suelo según
según actividades para uso del suelo para Compatibilidad con
relación entre
diferentes zonas. diferentes actividades vocación del uso del
actividades
suelo

Estudio de mercado.
Consultar propósitos
de la imagen urbana
 Se entiende por el número de personas,
viviendas y metros cuadrados construidos
que se asientan en un terreno de superficie
dada. Se clasifican en:
 Densidad de población
 Densidad urbana
 Densidad de vivienda
 Número promedio de habitantes por
unidad de superficie. Total de la población
entre la extensión del territorio.
 Áreas rurales, la densidad de población se
expresa generalmente en Habitantes/kilómetros
cuadrados.
 Áreas urbanas, la densidad de población se
expresa en habitantes/hectárea (10 000m2)

Densidad de población= número de habitantes = hab/ha

número de hectáreas

 Densidad Bruta: densidad de población / áreas

destinadas a todos los usos.
 Densidad Neta: densidad de población
estimada/áreas destinadas a uso habitacional
 Se obtiene una densidad promedio en la
que quedan incluidas las zonas
habitacionales, industriales y comerciales,
la vialidad, las áreas libres y recreativas, los
lotes baldíos y las áreas no urbanizables.
 Se clasifica en:
 Densidad baja: menor de 40 hab/ha
 Densidad media: de 41 a 80 hab/ha
 Densidad alta: mayor de 81 hab/ha

Densidad urbana= número de habitantes de una ciudad

área total urbana
 Se refiere a la relación del número de
unidades de vivienda con respecto a la
superficie del terreno. Se puede considerar
como densidad bruta o neta, según se
estime la superficie urbanizada total o sólo
la destinada a vivienda.
Densidad de vivienda= número de viviendas= viv/ha
número de hectáreas
 Zonificación: espacio geográfico delimitado en
función de características u objetivos específicos.
 Uso de suelo: distribución geográfico espacial
planificada de la ocupación del suelo para fines
urbanos, como habitación comercio, servicios,
vialidad y áreas libres.
La dosificación de áreas dependerá en particular de las
características de la población de la localidad en cuestión:
• Económicas
• socioculturales

Distribución % de los usos de suelo

Área lotificada para vivienda 58.89 A 60.50 % 60%
Área para vialidad 26.12 A 27.46 % 30%
Zonificación y uso de suelo
Área de donación 12.64 A 15.10 % 10%
TOTAL 100%

Densidad
Densidad de vivienda 36 a 38.8 Viv/ha
Densidad Bruta 204 a 219 Hab/ha
Densidad Neta 389 a 409 Hab/ha
Agrupamiento o asociación de diversas actividades urbanas que utilizan
el suelo de forma que se complementan entre si. Incompatibilidad, se
entiende a aquellos usos que se hacen daño entre si, debido a su
proximidad o por efectos negativos que producen.
A. Usos permitidos (compatibles): No se establece ningún tipo de
restricción
B. Usos condicionados (compatibles con restricciones): para aprobar
cierto tipo de usos, se requiere realizar estudios específicos por parte
de las autoridades correspondientes.
Zonificación y uso de suelo
C. Usos expresamente prohibidos (incompatibles): incompatibilidad con
otros usos, ya sea por contaminación, deterioro al medio ambiente,
ponen en peligro a la vida y salud de las personas.

FRACCIONAMIENTO HABITACIONAL
PERMITIDOS
Parque públicos y jardines
Guardería infantil
Escuela primaria y secundaría
Instalaciones comerciales de conv.
Clínica familiar
Industria no contaminante
CONDICIONADOS
Comercio especializado
Comercio extensivo
Comercio intensivo
Conjuntos hab. de alta densidad
Servicios de abastecimiento,
transporte y espectáculos
PROHIBIDOS
Comercio departamental
Industria contaminante
Educación superior
Oficinas particulares
Oficinas de gobierno
Alojamiento
Turísticos
 3.1. Elementos restrictivos para la construcción de Estaciones de Servicio y de Autoconsumo.
 Por seguridad se debe cumplir con lo siguiente:
 No debe existir ningún uso urbano en un radio mínimo de 15 metros, desde el eje de cada dispensario
localizado en el predio propuesto para la Estación de Servicio y de Autoconsumo a centros de
concentración masiva (escuelas, hospitales, mercados públicos, cines, teatros, estadios deportivos,
auditorios, etc.).

 El predio debe localizarse a una distancia mínima de resguardo de 100 metros con respecto a una
planta de almacenamiento de gas L.P., tomando como referencia la ubicación de los tanques de
almacenamiento localizados dentro de dicha planta de gas, al límite del predio propuesto para la
Estación de Servicio y de Autoconsumo.

 El predio debe localizarse a una distancia mínima de resguardo de 30 metros con respecto a líneas de
alta tensión, vías férreas y ductos o poliductos que transportan productos derivados del petróleo; dicha
distancia se deberá medir tomando como referencia la ubicación de los tanques de almacenamiento de
combustibles de la Estación de Servicio y de Autoconsumo a la proyección vertical de los elementos de
restricción señalados.

 Respecto a la distancia de 30 metros indicada en el punto anterior, con respecto a ductos que
transportan productos derivados del petróleo (no incluye gas natural), si por algún motivo se requiere
la construcción de accesos y salidas sobre éstos, es requisito indispensable que para liberar la Zonificación y uso de suelo
Constancia de Trámite correspondiente se adjunte a la documentación exigible, la descripción de los
trabajos complementarios de protección al ducto o poliducto, aprobados por el área de ductos de
Petróleos Mexicanos que corresponda, o por el dueño u operador del ducto.

 Las obras relativas a accesos de la Autopista o carretera Federal o Estatal al predio deben establecerse
fuera de un radio de 150 metros de curvas de acuerdo al Reglamento para el Aprovechamiento del
Derecho de Vía de las Carreteras Federales y Zonas Aledañas de la Secretaría de Comunicaciones y
Transportes.

 Las obras relativas a accesos de la Autopista o carretera Federal o Estatal al predio deben establecerse
fuera de un radio de 100 metros de la zona de cruceros, entronques de caminos, pasos superiores y
pasos inferiores de acuerdo al Reglamento para el Aprovechamiento del Derecho de Vía de las
Carreteras Federales y Zonas Aledañas de la Secretaría de Comunicaciones y Transportes.

Se Autorizarán predios que se localicen al margen de carreteras municipales, locales y caminos

vecinales sinuosos para establecer Estaciones de Servicio en poblaciones rurales de menos de 5000
habitantes, que permitan desplazar expendios de combustible no autorizados.
Estas son las características que se deben considerar al diseñar un
fraccionamiento habitacional, siempre se debe verificar la normatividad
local por si existe alguna modificación:
1) Usos permitidos dentro del lote: generalmente es habitacional de tipo
unifamiliar, pero se puede dar un caso de uso comercial o incluso
mixto.
2) Lote tipo: dependerá a que tipo de conjunto urbano pertenece,
progresivo, interés social, medio, alto.
3) Altura máxima de construcción: lo recomendable es una altura
máxima de 6.50m sobre el nivel de la banqueta.
4) Terrenos con pendientes pronunciadas: la altura máxima deberá
contarse a partir del nivel más alto del lote y el máximo de niveles que
se recomienda será dos.
5) Espacio libre en lotes: se refiere a las superficies del terreno que no Zonificación y uso de suelo
están ocupadas por construcciones en planta baja o pisos superiores.
Se destinará un espacio libre del 35% min.
6) Coeficiente máximo de aprovechamiento del suelo = 1.3: superficie
máxima de construcción por lote. El coeficiente x la superficie del lote
determina la sup. Máx. de construcción optima.
7) Restricciones de construcción al frente y al fondo de los lotes: áreas
destinadas a estacionamiento o jardines. No deberán ser ocupadas
para ningún otro uso.
8) Bardas y cercas: áreas de restricción ubicadas frente a la vía pública.
La división podrá construirse de material que permita la transparencia
visual o por medio de setos vegetales.
 Acción y efecto de dividir un terreno en parcelas
pequeñas.
 Se realiza en función de un lote tipo, el cual deberá
plantearse de acuerdo con las características
naturales y respecto al perfil sociocultural y
económico de la población a la que este dirigida el
desarrollo.
 El costo de urbanización es mayor conforme sea
menor el número de manzanas dentro de un
fraccionamiento.
 El lote tipo determina los índices de costeabilidad:
 Cuanto mayor sea el área vendible aumentará el
rendimiento económico y cuanto menor sea
disminuirá.
• Lote: A la fracción de terreno que constituirá una
unidad de propiedad, resultante de una autorización
de fusión, subdivisión o conjunto urbano.

• Plano de lotificación: A la representación grafica de

un conjunto urbano, subdivisión, condominio
horizontal o mixto, relotificación o fusión.

• Relotificación: Al acto por el cual a dos o mas lotes o

áreas privativas, según corresponda, se le modifica
las dimensiones o las ubicaciones originalmente
establecidas en la autorización del conjunto urbano,
subdivisión o condominio, sin que se incremente el
área vendible ni el número de viviendas o lotes.
• Condominio: A la modalidad en la ejecución del desarrollo
urbano que tiene por objeto estructurar u ordenar, como
una unidad espacial integral, las áreas privativas y comunes,
la zonificación y normas de uso y aprovechamiento del
suelo, la ubicación de edificios, las obras de urbanización,
las obras de infraestructura primaria en su caso; así como la
imagen urbana de un predio o lote.

• Conjunto Urbano: A la modalidad que se adopta en la

ejecución del desarrollo urbano que tiene por objeto
estructurar o reordenar, como una unidad espacial integral,
el trazo de la infraestructura vial, la división del suelo, las
normas de usos, aprovechamientos y destinos del suelo, las
obras de infraestructura, urbanización y equipamiento
urbano, la ubicación de edificios y la imagen urbana de un
predio ubicado en áreas urbanas o urbanizables.

• Fusión: A la unión de dos o más predios o lotes contiguos,

con el fin de constituir una unidad de propiedad.

• Subdivisión: Al acto por el que se fracciona un predio en

lotes, con el fin de que éstos constituyan unidades de
propiedad independientes.
 Consulta de
Criterios de Reglamentos
Dimensión y
Estudio de agrupación y (Subdivisión,
Proporción de
Mercado orientación de Lotificación,
Lotes
Lotes Construcción y
Restricciones)

Consultar: Alternativa 1
• Zonificación del terreno Alternativas de
• Propósito de Imagen Urbana Lotificación según Alternativa 2
• Sistema Vial diferentes criterios
• Esquemas de Circulación Alternativa 3

Elegir alternativas
Evaluar alternativas:
que aporten
• Rendimiento del
Estrategia de mayores ventajas:
terreno
Desarrollo y • Funcionales
• Infraestructura
Comercialización • Económicas
• Imagen
• Visuales
• Mercado
• Técnicas
1. El primer aspecto determinante del
rendimiento del área lotificable es el
ancho de las calles que se seleccionen
para el desarrollo.
2. El segundo se refiere a la profundidad
del lote tipo seleccionado.

Lotificación

P P P P

L 2P L

L= Sección de la calle
P= Fondo del lote.
1. Utilizando una poligonal topográfica, determinar el área utilizable
o terreno. Localizar calles y avenidas significativas para la
conexión del fraccionamiento y cuidar dar una continuidad vial.
2. Selecciónese el lote tipo y establezca una plantilla que incluya la
vialidad principal.
3. Establezca alrededor del perímetro del terreno por fraccionar un
cordón lotificado.
 Ayuda a generar un carácter privado. LOTIFICACIÓN

2)

1) 3)
4. Orientar la estructural vial con el eje térmico cuando se trata de
climas fríos o dentro de una Angulo de 15° de tolerancia.
5. En lugares cálidos orientar la estrechura vial en dirección de los
vientos dominantes.
6. Buscar la orientación óptima para la mayoría de los lotes.
7. Se recomienda no diseñar lotes con dos frentes a menos que
estén ubicados en esquina. LOTIFICACIÓN
8. Únicamente el 20% del total de lotes podrá ser mayor que el
lote tipo y solo excederá a este en un 50% de superficie.
9. El numero de lotes irregulares no deberá exceder el 4% del
total de lotes o del 5% del área lotificada
Eje térmico
15°
15°

Angulo de tolerancia

N
10. Se recomienda realizar un zonificación de áreas con diferentes
pendientes, de tal forma que esto nos ayude a seleccionar las
áreas vendibles (lotes), áreas de donación, estructural vial, entre
otras.
LOTIFICACIÓN
Línea de Dren Línea de Dren
natural natural

Derecho de Vía
 • Criterios de Agrupación

FUNCIONAL
PATRÓN USO DE SUELO CIRCULACIÓN TENENCIA DENSIDAD TIPO DE VIVIENDA MANTENIMIENTO

PARRI LLA
PRI VADO 50-60%
CALLE PERI METRAL LOTE UNI FAMI LI AR EN
VEHI CULAR MEZCLADA LOTES PRI VADOS BAJA HI LERA. 100% A CARGO DEL USUARI O
PUBLI CO 20-30% CON PEATONES ENTRADA CONTROLADA

SEMI -PÚBLI CO 10-20%

ANDADOR 70% LOTES A CARGO DEL USUARI O.

PRI VADO 55-65%
CALLE PERI METRAL BAJA LOTE UNI FAMI LI AR CEN
CON PENETRACI ONES LOTES PRI VADOS HI LERA CON ACCESO 30% ANDADORES Y VI ALI DADES
PUBLI CO 15-35% PARA MEDI A POR ANDADOR.

A CARGO DEL MUNI CI PI O

SEMI -PÚBLI CO 10-20%

CLÚSTER 80% LOTES PRI VADOS.

PRI VADO 60-70%
CI RCULACI ÓN BAJA AGRUPACI ÓN.
PERI METRAL LOTES PRI VADOS LOTE HORI ZONTAL. 20% CARGO COLECTI VO,
PUBLI CO 25-40% VEHI CULAR Y MEDI A ENTRADA CONTROLADA

PRI VADO O MUNI CI PAL

SEMI -PÚBLI CO 10-20%
SÚPER MANZANA
LOTE PRI VADO 10% PRI VADO.
PRI VADO 20-30%
CI RCULACI ÓN APARTAMENTO
PERI METRAL ÁREAS COMUNES PÚBLI CAS ALTA AGRUPACI ÓN VERTI CAL. 90% CARGO COLECTI VO
PUBLI CO 30-50% VEHI CULAR SI N CONTROL DE

O MUNI CI PAL
SEMI -PÚBLI CO 10-20%
• Estructura urbana: Manzanas, Lotes y
Calles.

• Si no se planea una buena lotificación, se

hace más caro dotar de infraestructura.

• La lotificación debe de estar articulada con

las urbanizaciones colindantes y tener una
estrecha relación funcional.

• Debe de estar adaptada al medio natural,

incorporando al diseño las condiciones de
topografía, vientos, asoleamiento,
hidrografía, suelos, vegetación y vistas.

• Debe de buscar una estructuración del

espacio, estableciendo un ordenamiento en
el uso del suelo.
• Debe de propiciar la interrelación de
actividades a través de diversas
modalidades de circulación (vehicular,
peatonal, ciclista y otros), proponiendo
una estructura y jerarquía vial.

• Es una estructura funcional que ofrece

orientación, sentido y secuencias de
desplazamiento interno y su relación con
el sistema de circulación exterior.

• Debe promover o fortalecer una imagen

urbana memorable.

• Busca la interrelación de espacios

urbanos, uniendo armónicamente el
origen de los recorridos con los destinos,
creando secuencias visuales interesantes.
 Beker, C.C. (2008). Lineamientos de
Diseño Urbano (2ª ed.). Ciudad de
México: Trillas.

 American Planning Association (s.f.).

APA making great communities happen.
Recuperado el 4 de Febrero de 2015,
de http://www.planning.org

 Bazant, S. J. (1984). Manuela de

Criterios de Diseño Urbano (2ª ed.).
Ciudad de México: Trillas

 Manual de Diseño Geométrico de

Vialidades, de SCT.