Descentralización, Gobiernos
Regionales y Locales
LAS HABILITACIONES URBANAS EN EL PERÚ
A propósito del proceso de reconstrucción de ciudades
que se debe ejecutar tras las consecuencias
de El Niño Costero
José Antonio CERRÓN VALDIVIA
Abogado por la Universidad de San Martín
de Porres. Con estudios de especialización
en Derecho Administrativo en la Pontificia
Universidad Católica del Perú. Asesor legal
de la Dirección de Vivienda, de la Dirección
General de Políticas y Regulación en Vivien-
da y Urbanismo del Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento.
I. INTRODUCCIÓN
Los trabajos de reconstrucción
que el Poder Ejecutivo debe rea-
lizar a raíz de las precipitaciones,
caída de huaicos, desbordes de
ríos y otros desastres producidos
por el fenómeno de calentamien-
to anómalo del mar denomina-
do El Niño Costero corresponde
que se cimenten en un adecua-
do acondicionamiento del terri-
torio(1) dirigido a la ocupación ra-
cional y uso planificado del suelo
y la organización de las activida-
des humanas, con la finalidad de
determinar la conformación ho-
rizontal del componente físico-
espacial del territorio en la cual
se establezcan las áreas urbanas,
áreas urbanizables y áreas no ur-
banizables que permitan una ade-
cuada zonificación(2) que regule el
uso y la ocupación del suelo con-
forme a los planes de desarrollo
urbano, en función a los objetivos
de desarrollo sostenible, capacidad
de soporte del suelo, que implica
la suficiente asignación de servi-
cios públicos como agua, desagüe,
electricidad, limpieza pública, via-
lidad, transporte y la dotación de
equipamientos urbanos de educa-
ción, salud y de recreación para la
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA & CONTROL Nº 42 / JUNIO 2017
RESUMEN
E
l presente artículo tiene como finalidad analizar las habilitaciones
urbanas y sus procedimientos conexos en nuestro país como instru-
mentos técnicos para la transformación del suelo rústico a urbano, do-
tándolo de obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección
de desagüe, de distribución de energía e iluminación pública, con la fi-
nalidad de que puedan acoger edificaciones de carácter permanente de
diferente tipología, con instalaciones fijas y complementarias que alber-
guen actividades humanas, considerando las normas técnicas que contie-
ne el Reglamento Nacional de Edificaciones, las normas de acondiciona-
miento territorial y/o de desarrollo urbano, los parámetros urbanísticos
y edificatorios establecidos en los planes urbanos y reflejados en los cer-
tificados de zonificación y vías, así como en las normas legales vigentes.
zonificación residencial, comer- urbana y no urbanizables. El área
cial e industrial, así como bajo la urbana se ubica dentro de una ju-
normativa vigente. risdicción municipal destinada a
usos urbanos y está constituida por
En efecto, mediante la conforma- áreas ocupadas, con asignación de
ción horizontal del componente fí- usos, actividades, con dotación de
sico-espacial del territorio se esta- servicios o instalaciones urbanas;
blecen áreas urbanas, de expansión las áreas urbanizables son aquellas
(1) Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, aprobado por Decreto Supremo
Nº 022-2016-Vivienda
“Artículo 4.- Definiciones
Para efectos de la aplicación del presente Reglamento se entiende como:
1. Acondicionamiento Territorial: Proceso técnico-administrativo, mediante el cual el Gobierno Local di-
rige la ocupación racional y uso planificado del territorio y la organización físico-espacial de las activi-
dades humanas.
(…)”.
(2) Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, aprobado por Decreto Supremo
Nº 022-2016-Vivienda
“Artículo 99.- Definición de zonificación
99.1 La zonificación es el instrumento técnico normativo de gestión urbana que contiene el conjunto de
normas técnicas urbanísticas para la regulación del uso y la ocupación del suelo en el ámbito de actua-
ción y/o intervención de los Planes de Desarrollo Urbano, en función a los objetivos de desarrollo soste-
nible, a la capacidad de soporte del suelo y a las normas pertinentes, para localizar actividades con fines
sociales y económicos como vivienda, recreación, protección y equipamiento; así como, la producción
industrial, comercio, transportes y comunicaciones”.
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 DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES

constituidas por áreas del territorio
declarado apto para la expansión
urbana de la ciudad; y las áreas no
urbanizables son las tierras decla-
radas no aptas para urbanizar, de-
biendo estar sujetas a un tratamien-
to especial y protección.
Serán, entonces, las áreas urba-
nas y las áreas de expansión ur-
bana las destinadas a procesos de
urbanización con la finalidad de
permitir la concentración de la
población y sus actividades eco-
nómicas; sin embargo, estas áreas
conservarán su uso rústico o eria-
zo, así que para su ocupación y el
ejercicio del derecho de edifica-
ción(3) es necesario realizar proce-
sos previos de habilitación urbana,
los que serán diseñados de acuer-
do a las normas técnicas que con-
tiene el Reglamento Nacional de
Edificaciones (en adelante, RNE),
a los certificados de zonificación
y vías, y a las disposiciones ur-
banísticas que regulen el predio
a intervenir. La ejecución de es-
tas habilitaciones urbanas debe ser
autorizada por las respectivas mu-
nicipalidades, en adición a su fun-
ción de organización del espacio
físico y uso del suelo.
II. DEFINICIÓN DE LAS
HABILITACIONES
URBANAS
distribución de energía e ilumi-
nación pública. Adicionalmente,
el terreno puede contar con redes
para la distribución de gas y redes
de comunicaciones.
La citada Ley complementa su de-
finición indicando que este proce-
so requiere de aportes gratuitos y
obligatorios para fines de recrea-
ción pública, que son áreas de uso
público irrestricto, así como para
la dotación de servicios públicos
complementarios, para edificacio-
nes destinadas a usos de educa-
ción, salud y otros fines, que se
deben ejecutar en lotes regula-
res edificables, los que se consti-
tuyen como parte de los bienes de
dominio público del Estado, sus-
ceptibles de inscripción en el Re-
gistro de Predios de la Superinten-
dencia Nacional de los Registros
Públicos. Mientras tanto, la norma
técnica presupone, además, que
las habilitaciones urbanas pueden
ser ejecutadas por etapas en forma
parcial y simultánea con las obras
de edificación y de forma progre-
siva con la ejecución de pistas y
veredas.
Las habilitaciones urbanas podrán
ejecutarse en todo el territorio na-
cional, empero en zonas de inte-
rés arqueológico, histórico y pa-
trimonio cultural; de protección
ecológica; de riesgo para la salud e
integridad física de los pobladores;
de reserva nacional; destinadas a
inversiones públicas para equi-
pamiento urbano; de reserva para
obras viales; riberas de ríos, lagos
o mares; y, zonas de alta dificultad
de dotación de servicios públicos
no es posible su ejecución.
III. SUELO RÚSTICO O ERIAZO
Y SUELO URBANO
El suelo, en su concepción gene-
ral, se constituye en un compo-
nente esencial del territorio; es el
producto de la transformación de
sustancias minerales y orgánicas
en la superficie de la tierra, bajo
la influencia de factores ambien-
tales que han venido operando du-
rante un largo periodo de tiempo,
con una organización y morfología
definida.
Ahora, desde la óptica del urba-
nismo y la planificación territo-
rial, el suelo es conceptualizado
como el espacio físico resultado
de la ordenación del territorio y en
virtud de la cual es delimitado, es-
tableciendo las zonas adecuadas y
las condiciones que debe cumplir
para servir de soporte para futuras
edificaciones y la infraestructura
urbana que se pueda necesitar.

Previo a señalar la definición que

las normas locales otorgan a la ha-
bilitación urbana, debemos indi-
car la definición que le concede
la Real Academia Española a la
palabra habilitar: “hacer algo há-
bil, apto o capaz para una cosa
determinada”.
El artículo 3 del Texto Único Or-
denado (TUO) de la Ley Nº 29090,
Ley de Regulación de Habilitacio-
nes Urbanas y de Edificaciones(4),
aprobado por Decreto Supremo
Nº 006-2017-Vivienda, así como
la Norma Técnica G.040 - Defi-
niciones(5), del RNE, aprobada por
Decreto Supremo Nº 011-2006-
Vivienda, coinciden en definir
a la habilitación urbana como el
proceso de convertir un terreno
rústico o eriazo en urbano, me-
diante la ejecución de obras de
accesibilidad, de distribución de
agua y recolección de desagüe, de
(3) Reglamento de Acondicionamiento Territorial y Desarrollo Urbano, aprobado por Decreto Supremo
Nº 022-2016-Vivienda
“Artículo 92.- Derecho de Edificación
Es la facultad de disponer sobre las potencialidades edificatorias, generadas por la zonificación asignada
a un predio a través de los parámetros urbanísticos y edificatorios”.
(4) “Artículo 3.- Definiciones
Para los fines de la presente Ley, entiéndase por:
1. Habilitación urbana
El proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de obras de accesi-
bilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e iluminación pú-
blica. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución de gas y redes de comunica-
ciones. Este proceso requiere de aportes gratuitos y obligatorios para fines de recreación pública, que son
áreas de uso público irrestricto; así como para servicios públicos complementarios, para educación, salud
y otros fines, en lotes regulares edificables que constituyen bienes de dominio público del Estado, suscep-
tibles de inscripción en el Registro de Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.
El Reglamento Nacional de Edificaciones establece la extensión mínima de la habilitación en la que apli-
ca el aporte para salud, así como el porcentaje respectivo.
Están exonerados de realizar aportes reglamentarios los proyectos de inversión pública, de asociación pú-
blico privada o de concesión que se realicen para la prestación de servicios públicos esenciales o para la
ejecución de infraestructura pública”.
(5) Reglamento Nacional de Edificaciones
Norma G.040 - Definiciones
“Artículo único.- Para la aplicación del presente Reglamento se consideran las siguientes definiciones:
(…)
Habilitación urbana: Proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, mediante la ejecución de
obras de accesibilidad, de distribución de agua y recolección de desagüe, de distribución de energía e ilu-
minación pública, pistas y veredas. Adicionalmente, el terreno puede contar con redes para la distribución
de gas y redes de comunicaciones. Las habilitaciones urbanas pueden ser ejecutadas por etapas en forma
parcial, en forma simultánea con las obras de edificación y de forma progresiva con la ejecución de pis-
tas y veredas”.

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Nuestro RNE, en su Norma Téc-
nica G.040 - Definiciones, precisa
que los terrenos eriazos son aque-
llas unidades inmobiliarias consti-
tuidas por una superficie de terre-
no improductivo o no cultivado
por falta o exceso de agua; del mis-
mo modo especifica que los terre-
nos rústicos son también unidades
inmobiliarias constituidas por una
superficie de terreno no habilitada
para uso urbano y que, por lo tanto,
no cuenta con accesibilidad, siste-
ma de abastecimiento de agua, sis-
tema de desagües, abastecimiento
de energía eléctrica, redes de ilu-
minación pública, pistas, ni vere-
das; mientras que establece como
terreno urbano, aquellas unidades
inmobiliarias constituidas por una
superficie de terreno habilitado
para uso urbano y que cuenta con
accesibilidad, sistema de abaste-
cimiento de agua, sistema de des-
agüe, abastecimiento de energía
eléctrica y redes de iluminación
pública y que ha sido sometida a
un proceso administrativo para ad-
quirir esta condición. Puede o no
contar con pistas y veredas.
Asimismo, el numeral 86.1 del
artículo 86 del Reglamento de
Acondicionamiento Territorial y
Desarrollo Urbano aprobado por
Decreto Supremo Nº 022-2016-Vi-
vienda se ocupa en señalar que el
suelo urbano es aquella superficie
de la tierra en área urbana que sir-
ve como plataforma para las activi-
dades humanas en la que constru-
yen edificaciones, infraestructura,
viviendas, equipamiento urbano,
industrias, vías de comunicación.
Delimita áreas de recreación, de
protección ambiental, de explo-
tación agraria, de seguridad física
ante desastres, entre otros.
IV. FUNDAMENTOS TÉCNICOS
DE LA HABILITACIÓN
URBANA
Las habilitaciones urbanas que se
requieran ejecutar en nuestro país,
como proceso del crecimiento de
las ciudades, deben apoyarse en la
función social del derecho de pro-
piedad(6) y deben diseñarse y eje-
cutarse de acuerdo a las normas
técnicas que regula el RNE, a fin
de permitir una mejor ejecución
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA & CONTROL Nº 42 / JUNIO 2017
DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES
La habilitación
urbana es el proceso
de convertir un
terreno rústico o
eriazo en urbano
mediante la
ejecución de obras
de accesibilidad,
de distribución de
agua y recolección
de desagüe, de
distribución de
energía e iluminación
pública.
de los planes urbanos garantizan-
do de esa manera la seguridad
de las personas que la habitarán,
la calidad de vida, la funciona-
lidad, la habitabilidad, y la ade-
cuación al entorno y la protección
al medioambiente; en ese senti-
do, deben considerar como míni-
mo los aspectos que señalamos a
continuación.
Estos procesos de habilitación de
tierras para usos urbanos deben
considerar espacios públicos y te-
rrenos aptos para la realización de
obras de edificación. Los espacios
públicos deben estar conformados
por vías de circulación vehicu-
lar y peatonal y áreas destinadas
para parques y plazas de uso pú-
blico; mientras que, los terrenos
capaces de soportar edificaciones
deben comprender lotes de libre
disposición de los propietarios y
los lotes destinados como aportes
reglamentarios.
Es necesario que las habilitaciones
urbanas se integren y comuniquen,
a través de vías públicas debida-
mente recepcionadas, con el nú-
cleo urbano de cual forman parte,
incluso aun cuando se hayan eje-
cutado colindantes a zonas urbanas
consolidadas de manera informal;
en estos supuestos debe formular-
se un planeamiento integral que de-
muestre su integración al sistema
vial previsto para su jurisdicción. El
diseño de las vías públicas de una
(6) El artículo 88 de la Ley Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades, prevé que las municipalidades tie-
nen la obligación de velar por el uso de la propiedad inmueble en armonía con el bien común.
habilitación urbana permitirá inte-
grarla al sistema vial previsto en el
Plan de Desarrollo Urbano, el cual
está constituido por vías expresas,
vías arteriales, vías colectoras, vías
locales y pasajes, respetando siem-
pre la continuidad de vías que ya
existen en la ciudad. Es pertinente
indicar que las vías son de uso pú-
blico, libre y absoluto.
Su ejecución acarrea como con-
secuencia la generación de man-
zanas, las cuales están conforma-
das por uno o más lotes limitados
siempre por vías públicas, pasajes
peatonales o parques públicos; el
acceso a los lotes generados debe
ser siempre desde una vía pública,
con tránsito vehicular o peatonal.
Una característica principal de es-
tos procesos técnicos es la obliga-
ción de efectuar aportes gratuitos
o aportaciones urbanísticas, como
se conocen en otros países, para la
recreación pública, así como para
servicios públicos complemen-
tarios destinados a educación y
otros fines. Estos aportes se deben
ubicar de manera concentrada, y
deben considerar lotes normativos
en los cuales se pueda edificar. El
cálculo comprende los porcentajes
del área bruta que se deduce de la
cesión de terreno para vías públi-
cas y, de corresponder, obras pro-
vinciales o regionales. El área mí-
nima de aportes para recreación
pública es de 800 m2, mientras que
para los aportes para educación,
otros fines, así como para parques
zonales, se requerirán áreas de lo-
tes normativos preestablecidos.
Es importante señalar que la legis-
lación nacional regula una excep-
ción a la obligación de aportar lo-
tes para recreación pública y para
servicios públicos complementa-
rios y se presenta únicamente en el
supuesto de que las áreas de apor-
tes resultaran menores a los míni-
mos establecidos, en estos casos
corresponderá efectuar la reden-
ción en dinero, la cual se calcula
a valor arancelario del metro cua-
drado del terreno urbano.
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 DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES
Este tipo de cesión de lotes, que
obligatoriamente deben cumplir
con el área normativa implanta-
do previamente, se concreta con
la recepción de obras y su inscrip-
ción en el Registro de Predios;
es, precisamente, en este momen-
to que se entiende por transferido
el terreno a favor de la respectiva
entidad estatal y pasan a confor-
mar los bienes de dominio públi-
co(7), los cuales son inalienables e
imprescriptibles, pero que pueden
ser concedidos a particulares para
su aprovechamiento económico(8).
Finalmente, el proceso de habilita-
ción urbana no termina con la eje-
cución de sus obras, corresponde
además que se implemente el mo-
biliario urbano(9) a cargo del pro-
motor o habilitador urbano, que
está compuesto por luminarias,
basureros, bancas, hidrantes con-
traincendios y elementos de seña-
lización. Opcional –aunque siem-
pre necesario– es la instalación en
las vías públicas, previa autoriza-
ción de la municipalidad, de case-
tas de vigilantes, puestos comercia-
les, papeleras, cabinas telefónicas,
paraderos, servicios higiénicos, jar-
dineras, letreros con nombres de
calles, placas informativas, carte-
leras, mapas urbanos, bancas, jue-
gos infantiles, semáforos vehicula-
res y peatonales.
V. LICENCIAS PARA
HABILITACIÓN URBANA
Y SUS EFECTOS
De acuerdo a nuestro ordenamien-
to constitucional(10), las municipa-
lidades tienen la competencia para
planificar el desarrollo urbano y ru-
ral de sus circunscripciones, inclu-
yendo la zonificación, urbanismo y
el acondicionamiento territorial.
Como consecuencia del referi-
do mandato constitucional, la Ley
Nº 27972, Ley Orgánica de Munici-
palidades(11), establece que las mu-
nicipalidades, en materia de organi-
zación del espacio físico y uso del
suelo, ejercen la función de otorgar
licencias de habilitación urbana y
realizar la respectiva fiscalización.
En esa misma línea, el TUO de la
Ley Nº 29090(12) dispone que las
municipalidades distritales, en el
70
ámbito de su jurisdicción, así como las municipalidades, indistinta-
las municipalidades provinciales mente a su jerarquía, autorizan
en el ámbito del cercado, tienen la ejecución de obras que conlle-
competencia para la aprobación de ven a cambiar el uso del suelo. Es-
proyectos de habilitación urbana y tas licencias pueden ser objeto de
les corresponde realizar el segui- prórroga, modificación y desisti-
miento, la supervisión y la fiscali- miento, y tienen una vigencia de
zación en la ejecución de los pro- 36 meses que se pueden prorro-
yectos que sean aprobados. gar por 12 meses calendario y por
única vez. Su otorgamiento deter-
Las licencias de habilitación urba- mina la adquisición de los dere-
na se constituyen en actos admi- chos de construcción y desarrollo
nistrativos(13) a través de los cuales en los términos y condiciones que
(7) Reglamento de la Ley N° 29151, Ley General de Sistema Nacional de Bienes Estatales, aprobado por De-
creto Supremo N° 007-2008-Vivienda
“Artículo 2.- De los términos
(…)
2.2 Definiciones:
a) Bienes de dominio público.- Son aquellos bienes estatales, destinados al uso público como playas,
plazas, parques, infraestructura vial, vías férreas, caminos y otros, cuya administración, conservación y
mantenimiento corresponde a una entidad; aquellos que sirven de soporte para la prestación de cualquier
servicio público como los palacios, sedes gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales, estadios,
aportes reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos pe-
nitenciarios, museos, cementerios, puertos, aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines
de responsabilidad estatal, o cuya concesión compete al Estado. Tienen el carácter de inalienables e im-
prescriptibles. Sobre ellos, el Estado ejerce su potestad administrativa, reglamentaria y de tutela confor-
me a ley”.
(8) Constitución Política del Perú
“Artículo 73.- Bienes Públicos
Los bienes de dominio público son inalienables e imprescriptibles. Los bienes de uso público pueden ser
concedidos a particulares conforme a ley, para su aprovechamiento económico”.
(9) La Norma Técnica G.040 - Definiciones, del Reglamento Nacional de Edificaciones, precisa que el mo-
biliario urbano es el conjunto de elementos instalados en ambientes de uso público, destinados al uso de
las personas.
(10) Constitución Política del Perú
“Artículo 195.- Los gobiernos locales promueven el desarrollo y la economía local, y la prestación de los
servicios públicos de su responsabilidad, en armonía con las políticas y planes nacionales y regionales de
desarrollo.
Son competentes para:
(…)
6. Planificar el desarrollo urbano y rural de sus circunscripciones, incluyendo la zonificación, urbanismo
y el acondicionamiento territorial.
(…)”.
(11) “Artículo 79.- Organización del espacio físico y uso del suelo
Las municipalidades, en materia de organización del espacio físico y uso del suelo, ejercen las siguientes
funciones:
(…)
3. Funciones específicas exclusivas de las municipalidades distritales:
(…)
3.6. Normar, regular y otorgar autorizaciones, derechos y licencias, y realizar la fiscalización de:
3.6.1. Habilitaciones urbanas.
(…)”.
(12) Decreto Supremo Nº 006-2017-Vivienda, TUO de la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de
Edificaciones
Artículo 4.- Actores y responsabilidades
Los actores son las personas naturales o jurídicas, y las entidades públicas que intervienen en los proce-
sos de habilitación urbana y de edificación. Estos son:
(…)
9. Las municipalidades
Las municipalidades distritales, en el ámbito de su jurisdicción, las municipalidades provinciales y la
Municipalidad Metropolitana de Lima, en el ámbito del Cercado, tienen competencia para la aproba-
ción de proyectos de habilitación urbana y de edificación, de conformidad con lo dispuesto en la Ley
Nº 27972, Ley Orgánica de Municipalidades.
Corresponde a las citadas municipalidades, conforme su jurisdicción, competencias y atribuciones, el se-
guimiento, supervisión y fiscalización en la ejecución de los proyectos contemplados en las diversas mo-
dalidades establecidas en la presente Ley.
(…)”.
(13) Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
“Artículo 7.- Definición de licencias de habilitación y de edificación
Las licencias de habilitación y de edificación constituyen actos administrativos mediante los cuales las
municipalidades otorgan autorización para la ejecución de obras de habilitación urbana o de edificación.
Las licencias citadas podrán ser objeto de prórroga y modificación, así mismo de desistimiento de mane-
ra expresa y a solicitud del interesado”.
 DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES
se precisen; asimismo, su expedi-
ción no conlleva pronunciamien-
to alguno acerca de la titularidad
de derechos reales sobre el terreno
objeto de autorización.
VI. CLASES DE HABILITACIÓN
URBANA
Como se ha indicado líneas arriba,
el objeto de la habilitación urbana
es convertir el suelo rústico o eria-
zo en urbano; en ese sentido, se ge-
neran lotes que por razón a su uso
pueden ser residenciales, comer-
ciales, industriales y especiales.
1. Las habilitaciones urbanas re-
sidenciales son aquellas des-
tinadas predominantemente a
la edificación de viviendas y
se ejecutan sobre terrenos ca-
lificados con esa zonificación,
pueden ejecutarse sobre terre-
nos ubicados en zonas de ex-
pansión urbana, islas rústicas
o áreas de playa o campestres,
siempre que los parámetros ur-
banísticos y edificatorios lo
permitan y están obligadas a
efectuar aportes o, en su defec-
to, redimir en dinero. Este tipo
de habilitaciones urbanas a su
vez se clasifican en:
a) Habilitaciones urbanas para
uso de vivienda o urbaniza-
ciones, las que están con-
formadas por lotes destina-
dos a soportar edificaciones
para viviendas unifamilia-
res y/o multifamiliares, así
como los respectivos servi-
cios públicos complemen-
tarios y otras previstas para
comercio local. De acuerdo
a la modalidad de ejecución
pueden ser:
- Habilitaciones urbanas con-
vencionales o simplemente
urbanizaciones, las cuales
cumplen con la ejecución
de las obras mínimas según
su tipo, cumpliendo con el
procedimiento de recepción
de obras, de manera previa
a la venta de lotes.
- Urbanizaciones con venta
garantizada, en las que la
venta de lotes se realiza de
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA & CONTROL Nº 42 / JUNIO 2017
Las habilitaciones
urbanas deben
apoyarse en la
función social
del derecho de
propiedad, y
deben diseñarse
y ejecutarse de
acuerdo a las normas
técnicas que regula
el Reglamento
Nacional de
Edificaciones.
manera simultánea a la eje-
cución de obras de habilita-
ción urbana.
- Urbanizaciones progresivas,
las que suspenden la eje-
cución de las calzadas y/o
aceras y que, cumplien-
do con la ejecución de las
demás obras mínimas, po-
drán solicitar la recepción
de obras.
- Urbanizaciones con cons-
trucción simultánea, des-
tinadas a la edificación de
viviendas que se realiza de
manera simultánea a la eje-
cución de obras de habilita-
ción urbana.
b) Habilitaciones urbanas para
uso de vivienda-taller, con-
formadas por lotes destina-
dos a edificaciones de uso
mixto que comprenden vi-
viendas e industria elemen-
tal y complementaria, así
como de sus servicios pú-
blicos complementarios y
comercio local, las cuales
se ejecutan sobre predios
calificados como zonas de
vivienda-taller.
c) Habilitaciones urbanas para
uso de vivienda tipo club,
aquellas habilitaciones resi-
denciales conformadas por
una o más viviendas agru-
padas en condominio con
áreas recreativas y socia-
les de uso común. Estas ha-
bilitaciones urbanas se ubi-
can en zonas residenciales
de baja densidad, zonas de
habilitación recreacional, o
áreas de playa o campes-
tres.
2. Las habilitaciones para uso co-
mercial, las cuales están desti-
nadas predominantemente a la
edificación de locales donde
se comercializaran bienes y/o
servicios y se realizan sobre te-
rrenos calificados con una zo-
nificación afín o compatible.
Se clasifican en habilitaciones
para uso de comercio exclusi-
vo y habilitaciones para uso de
comercio y otros usos.
a) Habilitaciones para uso de
comercio exclusivo, con-
formadas por lotes para fi-
nes de edificación de loca-
les comerciales.
b) Habilitaciones para uso de
comercio y otros usos, des-
tinadas para uso comercial
conformadas por lotes para
fines de edificación de lo-
cales comerciales y de usos
compatibles como vivienda,
vivienda-taller o industria,
con sujeción a los paráme-
tros establecidos en el cua-
dro resumen de zonificación
y las disposiciones del Plan
de Desarrollo Urbano.
3. Habilitaciones urbanas para
uso industrial, las cuales están
destinadas predominantemen-
te a la edificación de locales
industriales y que se realizan
sobre terrenos calificados con
una zonificación compatible.
4. Habilitación y construcción ur-
bana-especial, considerada co-
mo aquellos procesos de ha-
bilitación urbana que están
destinados a la edificación de
locales educativos, religiosos,
de salud, institucionales, depor-
tivos, recreacionales y campos
feriales, y que de acuerdo a su
finalidad pueden ejecutarse so-
bre terrenos ubicados en secto-
res de expansión urbana o que
constituyan islas rústicas, con
sujeción a los parámetros esta-
blecidos en el cuadro resumen
de zonificación y las disposi-
ciones del Plan de Desarrollo
Urbano.
71
 DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES
VII. MODALIDADES DE
APROBACIÓN
Con la finalidad que las munici-
palidades cumplan con su función
de emitir licencias para la habili-
tación urbana, el TUO de la Ley
Nº 29090 ha dispuesto 4 moda-
lidades de aprobación(14). En ese
sentido tenemos:
- Modalidad A, aprobación au-
tomática con firma de profe-
sionales, en la cual se requiere
la presentación ante la munici-
palidad competente de los re-
quisitos necesarios. El cargo de
ingreso constituye la licencia,
previo pago del derecho co-
rrespondiente y a partir de este
momento se pueden iniciar las
obras. Pueden acogerse a esta
modalidad las habilitaciones
urbanas necesarias para el de-
sarrollo de proyectos de inver-
sión pública, de asociación pú-
blico-privada o de concesión
privada que se realicen para la
prestación de servicios públi-
cos esenciales o para la ejecu-
ción de infraestructura pública,
y las necesarias para la ejecu-
ción de programas promovi-
dos por el sector vivienda, para
la reubicación de beneficiarios
de atención extraordinaria del
bono familiar habitacional.
- Modalidad B, con aprobación
de proyecto con evaluación por
la municipalidad o con evalua-
ción previa por los revisores
urbanos, para lo cual se presen-
tan ante la municipalidad com-
petente el Formulario Único de
Habilitaciones Urbanas acom-
pañado de los requisitos ne-
cesarios. En caso el promotor
o habilitador urbano requie-
ra la aprobación de su proyec-
to con evaluación por la muni-
cipalidad, el cargo de ingreso
constituye una licencia tempo-
ral que permite, a partir de ese
momento, iniciar las obras pre-
liminares y provisionales(15).
Pueden acogerse a esta moda-
lidad las habilitaciones urba-
nas de unidades prediales no
mayores de 5 ha que consti-
tuyan islas rústicas y que con-
formen un lote único, siempre
que no esté afecto al Plan Vial
72
con sujeción a un planeamiento
integral de la misma; las habili-
Una característica taciones urbanas con construc-
principal del ción simultánea que soliciten
proceso técnico
de habilitación venta garantizada de lotes; y,
es la obligación las habilitaciones urbanas con
de efectuar construcción simultánea de vi-
aportes gratuitos viendas, donde el número, di-
o aportaciones mensiones de lotes a habilitar y
urbanísticas para la tipo de viviendas a edificar se
recreación pública, definan en el proyecto, siempre
así como para que su finalidad sea la venta de
servicios públicos viviendas edificadas.
complementarios
destinados a - Modalidad D, con aprobación
educación y otros de proyecto con evaluación
fines. previa por la comisión técni-
ca o por los revisores urbanos.
Para la obtención de licencias
por esta modalidad se requiere
Provincial o Metropolitano y la presentación de los requisi-
las habilitaciones urbanas de tos. En los casos que se requie-
predios que cuenten con un re la aprobación del proyec-
planeamiento integral aproba- to con evaluación previa por
do con anterioridad. la comisión técnica, este cole-
giado dispone de cuarenta (40)
- Modalidad C, con aprobación días hábiles para la evaluación
de proyecto con evaluación correspondiente, vencido este
previa por la comisión técni- plazo sin pronunciamiento se
ca o por los revisores urbanos, aplicará el silencio administra-
para lo cual se requiere la pre- tivo positivo. Pueden acogerse
sentación de los requisitos pre- a esta modalidad las habilita-
establecidos. En los casos que ciones urbanas de predios que
se requiere la aprobación del no colinden con áreas urba-
proyecto con evaluación previa nas o colinden con predios que
por la Comisión Técnica, este cuenten con proyectos de habi-
colegiado dispone de cuarenta litación urbana aprobados y no
(40) días hábiles para la evalua- ejecutados, por lo tanto, se re-
ción correspondiente, vencido quiere de la formulación de un
este plazo sin pronunciamien- planeamiento integral; las ha-
to se aplicará el silencio ad- bilitaciones urbanas de predios
ministrativo positivo. Pueden que colinden con zonas ar-
acogerse a esta modalidad las queológicas, bienes inmuebles
habilitaciones urbanas que se integrantes del patrimonio cul-
vayan a ejecutar por etapas, tural de la nación o con áreas
(14) TUO de la Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones
“Artículo 10.- Modalidades de aprobación
Para la obtención de las licencias de habilitación urbana o de edificación, existen cuatro (4) modalidades:
(…)
1. Modalidad A: Aprobación automática con firma de profesionales.
(…)
2. Modalidad B: Aprobación de Proyecto con evaluación por la Municipalidad o con evaluación previa
por los Revisores Urbanos.
(…)
3. Modalidad C: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revi-
sores Urbanos.
(…)
4. Modalidad D: Aprobación de Proyecto con evaluación previa por la Comisión Técnica o por los Revi-
sores Urbanos”.
(15) Las obras preliminares que correspondan a los trabajos preparatorios, incluyendo las obras provisiona-
les (caseta de ventas y/o módulo piloto) son aquellas que se requieren para implementar la obra previo al
proceso de movimiento de tierras y excavación.

naturales protegidas; y, las ha-
bilitaciones urbanas, con o sin
construcción simultánea para
fines de industria, comercio y
usos especiales (OU).
VIII. RECEPCIÓN DE OBRAS
Una vez concluidas las obras de
habilitación urbana, quien las eje-
cutó debe solicitar la recepción
de las mismas ante la municipali-
dad que otorgó la licencia presen-
tando los requisitos necesarios(16).
La municipalidad debe efectuar
la inspección de las obras ejecu-
tadas y emitir el informe respec-
tivo; asimismo, debe verificar que
las obras ejecutadas correspon-
dan al plano de trazado y lotiza-
ción de la licencia de habilitación
urbana otorgada o, de ser el caso,
a los planos de replanteo; de estar
conformes con las obras recepcio-
nadas debe emitir la resolución, la
que autoriza la inscripción regis-
tral. La recepción de obras pue-
de tramitarse a través del procedi-
miento de recepción de obras sin
variaciones y recepción de obras
con variaciones.
La recepción de obras sin variacio-
nes procede siempre que las obras
de habilitación urbana se hayan
ejecutado conforme a los planos
aprobados. En este supuesto, se
emite la resolución municipal que
constituye la recepción de obras de
habilitación urbana y autoriza la
inscripción registral. Caso contra-
rio, si en la inspección se constatan
variaciones que impliquen dismi-
nución de las áreas del cuadro de
aportes que hayan sido autorizadas
en la licencia de habilitación ur-
bana o altere la afectación de vías
establecidas en el plan urbano, la
municipalidad declara la improce-
dencia de lo solicitado y, de ser el
caso, dispone las acciones admi-
nistrativas e incluso judiciales.
La recepción de obras con varia-
ciones procede cuando existan
modificaciones al proyecto de ha-
bilitación urbana que no disminu-
yan las áreas del cuadro de aportes
con las cuales fue autorizada la li-
cencia de habilitación urbana, sal-
vo que por razones de rectificación
de áreas y linderos se reduzcan las
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA & CONTROL Nº 42 / JUNIO 2017
DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES
Las municipalidades
tienen la
competencia
para planificar el
desarrollo urbano
y rural de sus
circunscripciones,
incluyendo la
zonificación,
urbanismo y el
acondicionamiento
territorial.
áreas materia de los aportes, pero
se respeten los porcentajes apli-
cables. En estos casos la munici-
palidad efectúa la inspección de
las obras ejecutadas emitiendo el
informe respectivo; del mismo
modo, constata que las obras eje-
cutadas correspondan a los planos
de replanteo presentados y reali-
za la correspondiente verificación.
En caso de ser conforme la veri-
ficación, la municipalidad expide
la resolución y sella los planos de
replanteo correspondientes. Este
acto constituye la recepción de
obras de habilitación urbana y au-
toriza la inscripción registral.
Del mismo modo, en el supuesto
de que se detecten variaciones que
impliquen modificaciones sustan-
ciales, generando la disminución
de las áreas del cuadro de aportes
con las cuales fue autorizada la li-
cencia de habilitación urbana, la
municipalidad deberá declarar la
improcedencia de lo solicitado y,
de ser el caso, orientar las accio-
nes administrativas y/o judiciales
pertinentes.
IX. HABILITACIÓN URBANA
DE OFICIO
La habilitación urbana de ofi-
cio, por sus particularidades, se
constituye en un procedimiento
(16) Ley Nº 29090, Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y de Edificaciones
“Artículo 13.- Deberes del titular de la licencia de habilitación o de edificación
El titular de la licencia de habilitación o de edificación tiene los siguientes deberes:
(…)
c. Solicitar la recepción de obras o la conformidad de obra en cualquiera de sus dos procedimientos, al
concluir con la ejecución del proyecto de habilitación urbana o de edificación”.
administrativo especial a través
del cual las municipalidades de-
claran de oficio la habilitación ur-
bana de los predios matrices que
registralmente están calificados
como rústicos y que se ubican en
zonas urbanas consolidadas que
cuentan con edificaciones per-
manentes destinadas a vivienda o
complementarias a dicho uso, eri-
gidas de albañilería y concreto o
adobe, con un área no menor de 25
m2 y servicios públicos domicilia-
rios de agua potable, desagüe o al-
cantarillado, energía eléctrica y
alumbrado público, no está sujeta
a efectuar aportes reglamentarios
para las entidades beneficiadas ni
a cobros por derecho de tramita-
ción. La ocupación del terreno
matriz debe ser resultado de un
contrato privado de compraventa
suscrito por el titular registral.
Su procedencia está sujeta a las si-
guientes condiciones:
- El predio a habilitar de oficio
debe ser un predio matriz, es
decir, debe ser una unidad in-
mobiliaria independiente y a la
vez debe estar inscrito ante los
Registros Públicos como pre-
dio rústico.
- Debe ubicarse en una zona ur-
bana consolidada, la que está
constituida por predios que
cuentan con servicios públi-
cos domiciliarios instalados,
pistas, veredas e infraestructu-
ra vial, redes de agua, desagüe
o alcantarillado y servicios de
alumbrado público. El nivel de
consolidación del predio mate-
ria de habilitación corresponde
al 90 % del total de su área útil.
- Debe contar con edificaciones
de carácter permanente, cuyo
destino es albergar al hombre
en el desarrollo de sus activi-
dades. Comprende las instala-
ciones fijas y complementarias
adscritas a ella.
73
 DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES
- Debe contar con servicios pú-
blicos domiciliarios, dotado de
servicios de agua, desagüe y
energía eléctrica conectados a
un predio independiente.
- No están sujetas a aportes obli-
gatorios y gratuitos.
Asimismo, no procede declarar
la habilitación urbana de oficio
cuando el predio matriz:
- Tiene en trámite un procedi-
miento de habilitación urbana
o de regularización de una eje-
cutada ante la municipalidad o
de recepción de obras de habi-
litación urbana.
- Cuenta con servicios públi-
cos domiciliarios, pero no tie-
ne edificaciones fijas y perma-
nentes.
- Se encuentra ubicado sobre
áreas naturales protegidas, zo-
nas reservadas o fajas de servi-
dumbre, entre otras.
- Se encuentra ubicado en terre-
nos de uso o reservados para la
defensa nacional.
- Se encuentra en áreas de uso
público o derecho de vía.
- Se encuentra sobre áreas de in-
terés arqueológico, histórico o
patrimonio cultural.
- Se encuentra incurso en un
proceso judicial en el cual se
ha de determinar la titularidad,
mejor derecho o preferencia de
título.
- Es considerado por la entidad
competente como zona de alto
riesgo para la salud, la vida o
integridad física de la pobla-
ción.
- Cuando exista superposición
de áreas con predios de terce-
ros.
Para el inicio de un procedimien-
to de habilitación urbana de ofi-
cio, las municipalidades designan
a la unidad orgánica responsable
de su desarrollo, la cual tiene la
función de identificar y proponer
74
los predios matrices que reúnen
las condiciones para ser habili-
tados de oficio, correspondien-
do notificar a los titulares regis-
trales y a los ocupantes sobre el
inicio del procedimiento y la ela-
boración del expediente técnico;
del mismo modo deben realizar
las inspecciones y el levantamien-
to topográfico, catastral y de in-
formación, emitir el informe in-
dicando que el predio cumple
con las condiciones para ser ha-
bilitado de oficio; elaborar el ex-
pediente técnico con los planos,
memorias descriptivas y otros do-
cumentos; y proponer a la autori-
dad competente la resolución mu-
nicipal que declare la habilitación
urbana de oficio.
Una vez emitida la resolución mu-
nicipal, es la propia municipali-
dad la que debería iniciar el pro-
cedimiento registral para lograr
la inscripción del cambio de uso
rústico a urbano, para lo cual pre-
senta, entre otros, copia certifica-
da del expediente técnico, el cual
se constituye en título suficiente
para la inscripción.
Finalmente, inscrita la habilita-
ción urbana de oficio, el compe-
tente para solicitar la inscripción
registral de los lotes que forman
parte del predio matriz es el pro-
pietario o el representante legal de
la persona jurídica que agrupe a
los propietarios de los lotes.
La municipalidad
debe efectuar la
inspección de las
obras ejecutadas
y emitir el informe
respectivo; de
estar conformes
con las obras
recepcionadas debe
emitir la resolución
que autoriza
la inscripción
registral.
X. REGULARIZACIÓN DE
HABILITACIÓN URBANA
Las habilitaciones urbanas que
hayan sido ejecutadas sin licen-
cia, o que no tengan conformi-
dad de obra después del 20 de ju-
lio de 1999 hasta la publicación de
la Ley Nº 29090, esto es, el 25 de
setiembre de 2007, pueden ser re-
gularizadas siempre que cumplan
con la normativa vigente a la fe-
cha de su construcción o, en caso
les sea favorable, la normativa vi-
gente. Este procedimiento no es
aplicable para aquellas edificacio-
nes que forman parte de los bienes
integrantes del patrimonio cultural
de la nación.
A través de este procedimiento,
las municipalidades pueden lega-
lizar aquellas habilitaciones urba-
nas ejecutadas sin su autorización,
siempre que las mismas cuenten
con obras de distribución de agua
potable y recolección de desagüe,
y de distribución de energía e ilu-
minación pública, según corres-
ponda, y edificaciones permanen-
tes con un área techada mínima de
25 m2 de las edificaciones construi-
das con cimientos, muros y techos.
En caso se requiera solicitar la re-
gularización de una habilitación
urbana ejecutada, el administra-
do inicia el procedimiento pre-
sentando a la municipalidad res-
pectiva, entre otros, los siguientes
documentos:
a) Certificado de zonificación y
vías.
b) Plano de ubicación y localiza-
ción del terreno.
c) Plano de lotización, contenien-
do el perímetro del terreno; el
diseño de la lotización concor-
dante con el Plan de Desarrollo
Urbano, de las vías, aceras y
bermas; y las áreas correspon-
dientes a los aportes.
d) Memoria descriptiva, indican-
do las manzanas de correspon-
der, las áreas de los lotes, la
numeración y los aportes.
e) Copia legalizada notarialmen-
te de las minutas y/o copia de

los comprobantes de pago por
la redención de los aportes que
correspondan.
f) Declaración jurada suscrita por
el administrado de la habilita-
ción y el profesional constata-
dor de obra en la que indique
que se verificó que las obras se
ejecutaron total o parcialmente.
g) Plano que indique los lotes ocu-
pados y las alturas de las edifi-
caciones existentes.
Mediante resolución municipal se
aprueba en vía de regularización
las habilitaciones urbanas ejecu-
tadas, la que otorga la posibilidad
de solicitar la respectiva recepción
de obras y su posterior inscripción
registral.
ADMINISTRACIÓN PÚBLICA & CONTROL Nº 42 / JUNIO 2017
DESCENTRALIZACIÓN, GOBIERNOS REGIONALES Y LOCALES
Por lo antes indicado, las habili- la configuración armónica de las
taciones urbanas deben estar di- ciudades. Las municipalidades de-
rigidas a preparar el suelo para ben actuar cumpliendo estric-
que las edificaciones que se va- tamente el artículo 89 de la Ley
yan a ejecutar cumplan con las Nº 27972(17), que dispone la obli-
condiciones mínimas de habita- gación de destinar las tierras úni-
bilidad, indistinto al uso que se camente a los fines o usos previs-
le otorgue; de esa forma se sal- tos en la zonificación establecida
vaguardará el interés general y previamente.
(17) “Artículo 89.- Destino de suelos urbanos
Las tierras que son susceptibles de convertirse en urbanas solamente pueden destinarse a los fines previs-
tos en la zonificación aprobada por la municipalidad provincial, los planes reguladores y el Reglamen-
to Nacional de Construcciones. Todo proyecto de urbanización, transferencia o cesión de uso, para cual-
quier fin, de terrenos urbanos y suburbanos, se someterá necesariamente a la aprobación municipal”.
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