Carrera a Distancia

Corredor Inmobiliario

Área Temática:
Técnica

Asignatura:
Elementos de Arquitectura
y Urbanismo

ICI I Modalidad Distancia I Corredor Inmobiliario I Elementos de Arquitectura y Urbanismo Pág.

 Unidad II Introducción
Código Esta sección tiene como objetivo el conocimiento de las reglamentaciones vi-
gentes para la construcción en la ciudad. Tomaremos como base el código vi-
de Planeamiento
gente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ya que éste es el rector de los
Urbano códigos que reglamentan las distintas zonas de nuestro país.
En la Unidad II trabajaremos sobre los antecedentes del código aprobado el 8
de Noviembre de 2000, cuáles fueron sus pasos previos y cuáles los objetivos
que perseguían estas normas. Veremos cuáles son los alcances del código y
sus áreas de influencia. Las Normas de Tejido Urbano deben aplicarse para
conocer las factibilidades constructivas de una parcela y es por esto que debe-
mos conocerlas para poder así manejarlas con solvencia a la hora de encarar
un desarrollo inmobiliario.
En la Unidad IV aplicaremos estas normas a una parcela y verificaremos los
posibles usos de las mismas según los distintos distritos. Para esta tarea debe-
mos conocer primero la nomenclatura catastral, las tipologías edilicias permiti-
das y los distintos elementos intervinientes en estas definiciones.

Antecedentes
La Ciudad de Buenos Aires ha regido sus normas de ocupación y uso del suelo
Plan Regulador, 1958
por el Código de la Edificación (1944) basado en el Decreto Ley Nº9434/44 que
autoriza a la Municipalidad a establecer restricciones al dominio privado por
razones de interés público en: altura; número de pisos; volumen y distribución
de los edificios; superficie y ubicación de los patios de aire y luz; ubicación y
uso de los edificios; proporción ideal del número de moradores; normas para
la subdivisión de terrenos.
Esto significó un avance en materia de control edilicio en su momento pero
con los cambios que se iban desarrollando en la ciudad fue necesario su revi-
sión y complementación. Es por esto que la Municipalidad, a través de equipos
técnicos de estudios sistemáticos de la ciudad, desarrolla un Plan Regulador en
1958, el cual junto con algunos trabajos considerados por entidades urbanísti-
cas (Factor de Ocupación del Suelo en 1970) integran en 1973 el 1º Proyecto
de Código de Planeamiento Urbano redactado por la Sociedad Central de Ar-
quitectos, el Centro Argentino de Ingenieros y la Sociedad Argentina de Planifi-
cación. Plan Regulador, 1958
El Código de Planeamiento Urbano es el resultado de todos estos intentos pre-
liminares y comienza a regir desde el 1º de Mayo de 1977. Cuando la Munici-
palidad de la Ciudad de Buenos Aires rige las normas, luego son adoptadas por
las demás ciudades.
El espíritu de este código es la subordinación del interés particular al interés
común para asegurar una mejor calidad de vida.

Situación
La situación imperante en ese momento era:

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 Unidad II • Excesiva densidad considerando el volumen construido en proporción al te-
Código rreno ocupado. Esto generaba áreas saturadas con deficiencia en cuanto a la
habitabilidad.
de Planeamiento
• Patios internos en edificios de muchos pisos que generaban recintos antihi-
Urbano giénicos sin iluminación ni ventilación. La densa ocupación de las parcelas im-
pedía mantener superficies libres para lograr una buena iluminación, asolea-
miento y forestación.
• Intensificación de los problemas de tránsito, problemas de estacionamiento,
atraso en la infraestructura vial (red de calles y avenidas resultantes del parce-
lamiento colonial que no se adaptaba a las nuevas exigencias).
• Incremento de la contaminación ambiental.
• El Código de la Edificación incluía disposiciones permisivas de construcción
en condiciones inaceptables según los principios básicos del urbanismo.
• Existía una zonificación confusa con usos de suelos incompatibles.
• Marcado desequilibrio entre la Zona Norte y la Zona Sur de la ciudad. La Zo-
na Sur alojaba vaciaderos de basura y usinas incineradoras que, sumado a la
ausencia de espacios verdes, generaba decrecimiento poblacional y saturación
y congestión en la Zona Norte.

Objetivos
Con la finalidad de corregir estos problemas, estas normas se orientan a me-
jorar las condiciones de habitabilidad a través de acciones sobre su tejido
urbano, distribución de los usos y calidad ambiental.
• Regular la densidad de edificación según el carácter y las funciones de cada
distrito.
• Garantizar iluminación, ventilación, asoleamiento, acústica, privacidad, hi-
grometricidad, visuales.
• Regular la intensidad de uso de las parcelas y determinar áreas de superfi-
cies libres permitiendo mayor liberación del suelo urbano y construcción de
edificios de perímetro libre.
• Promover el englobamiento de parcelas.
• Proteger áreas de residencia, comercio, equipamiento e industria con usos
conformes al carácter del distrito.
• Adopción de un sistema vial primario de Autopistas urbanas con redes se-
cundarias y terciarias.
• Reactivar sectores postergados con un plan de normas especiales y recupe-
rar sectores importantes (Puerto Madero, la ribera) para desarrollos urbanos
integrales.
• Delinear una Estética Urbana con líneas de edificación específicas en cada
distrito.
• Preservar edificios de valor histórico.
• Mantener niveles de calidad ambiental según las exigencias de salud, seguri-

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 Unidad II dad y bienestar.
• Creación de un Sistema Regional de Parques Recreativos para una adecuada
Código
relación espacio verde/habitante.
de Planeamiento
Urbano Medios
Se lograrían los objetivos antes enunciados con la implementación de disposi-
ciones relativas a:

ejido urbano
 Eliminación del patio interno
 Delimitación de una franja perimetral edificable en cada manzana
 Centro libre de manzana sin edificación en área residencial
 Alentar la vinculación de los espacios urbanos.

onificación en Distritos
 Distritos Residenciales – R: Son zonas destinadas a la localización prefe-
rente de la vivienda con el fin de garantizar y preservar las buenas condi-
ciones de habitabilidad, admitiéndose, en el caso de los distritos residen-
ciales generales, usos conexos con el residencial. Están diferenciadas con
uso exclusivo de densidad media y general de densidad alta y media evi-
tando la baja densidad para utilizar la infraestructura de servicios ya insta-
lada.
 Distritos Centrales – C: Agrupamientos de usos para equipamiento co-
mercial, administrativo, financiero e institucional localizados en puntos de
máxima accesibilidad por transporte público a distintos niveles cuali y
cuantitativos, que definen rasgos diferenciales entre distintas categorías
de centros.
Tales funciones producen algún tipo de molestia (congestión vehicular y pea-
tonal, ruidos, etc.) que podrían perturbar las condiciones de habitabilidad de
las áreas residenciales; por ello, en estos distritos sólo se admite el uso resi-
dencial con restricciones. Tanto el área central como el centro principal tienen
una mayor densidad de actividades y el centro local menor
densidad.
 Distritos de Equipamiento – E: Áreas dotadas de buena
accesibilidad donde se localizan usos que sirven al conjunto
urbano y/o regional que por sus características de tamaño,
molestias, etc. no deben localizarse en zonas centrales o resi-
denciales. En estos distritos se admiten también usos comple-
mentarios que contribuyen a mejorar la funcionalidad de
aquéllos.
 Distritos Industriales – I: Zonas destinadas al agrupa-
miento de las actividades manufactureras y de servicio cuya
área de mercado es preferentemente la Capital Federal y que

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 Unidad II área de mercado es preferentemente la Capital Federal y que por sus ca-
Código racterísticas admiten ser localizadas en el ejido urbano. Están localizados
en zonas marginales y excluidas los usos residenciales.
de Planeamiento
 Distrito Portuario – P: Área afectada a la actividad portuaria que requie-
Urbano re condiciones especiales para su desarrollo.
 Urbanizaciones Determinadas – U: Corresponden a distritos que, con la
finalidad de establecer o preservar conjuntos urbanos de características
diferenciales, son objeto de regulación integral en materia de uso, ocupa-
ción, subdivisión del suelo y plástica urbana, de este modo, cuentan con
regulaciones particularizadas y se dividen en subzonas.
 Distritos de Arquitectura Especial – AE: Ámbitos o recorridos urbanos
que poseen una identidad reconocible por sus características físicas parti-
culares, que son objeto de normas para obra nueva referidas a aspectos
formales, proporciones y relaciones de los edificios con su entorno ape-
lando a la preservación histórica.
 Distrito Área Protección Histórica – APH: Áreas, espacios o conjuntos
urbanos que por sus valores históricos, arquitectónicos, singulares o am-
bientales constituyen ámbitos claramente identificables como referentes
de nuestra cultura.
 Distritos de Renovación Urbana – RU: Corresponden a áreas en las que
existe la necesidad de reestructuración integral: por obsolescencia de al-
gunos de sus sectores o elementos; por afectación a obras trascendentes
de interés público; por sus particulares condiciones de deterioro en los
aspectos físico y económico social. La afectación a distrito RU implica que,
por el término de 2 años a contar desde la adopción de la medida, no se
podrá modificar el estado actual de los usos y construcciones, pudiendo
solamente llevarse a cabo obras de conservación y mantenimiento.
 Distritos de Urbanización Futura – UF: Corresponden a terrenos de pro-
piedad pública, aún no urbanizados u ocupados por instalaciones y usos
pasibles de remoción futura, así como a las tierras destinadas a uso ferro-
viario, zona de vías, playas de maniobras, estaciones y terrenos aledaños a
esos usos. Estos distritos están destinados a desarrollos urbanos integra-
les que exigen un plan de conjunto previo, en base a normas y programas
especiales.
 Distritos de Urbanización Parque – UP: espacios verdes para paseo y re-
creación.
 Distrito Área Reserva Ecológica – ARE: Áreas que por su carácter am-
biental, su configuración física y su dinámica evolutiva, dan lugar a la con-
formación de ambientes naturales donde las distintas especie de su flora y
fauna puedan mantenerse a perpetuidad o incluso aumentar su densidad,
ya sea mediante el mantenimiento de las condiciones naturales o con el
aporte de un manejo científico.
 Áreas de Desarrollo Prioritario – ADP: Polígonos que se delimitan para

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 Unidad II
Código
de Planeamiento
Urbano
ADP Nº 1 – ÁREA SUR
Polígono delimitado por las
parcelas frentistas a la Av.
San Juan, a la Av. Directorio,
el eje de la Av. Olivera, las
frentistas a la Av. J. B. Alberdi,
el eje de Av. Gral. Paz, el Ria-
chuelo, Av. Ing. Huergo y las
frentistas a Av. San Juan.
En los edificios destinados al
uso residencial se podrá in-
crementar el FOT del Distrito
en un 25%.
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lograr: la solución de los problemas emergentes de viviendas vetustas o
insalubres, servicios públicos inadecuados u obsoletos y, en general, la
supresión de toda condición contraria a los intereses de salubridad, segu-
ridad y comodidades públicas; la prevención del deterioro o la ruina de
edificios o áreas, servicios e infraestructura, su conservación y rehabilita-
ción; la demolición y limpieza de edificios o áreas irrecuperables y su nue-
vo desarrollo; la restitución a las áreas degradadas por falta de manteni-
miento o por una construcción desordenada, de una estructura y de una
arquitectura más racionales; la recuperación, restauración, saneamiento y
salvaguardia de áreas conservables por razones históricas, estéticas o pai-
sajísticas; la modificación de parcelamientos defectuosos, que impidan o
dificulten una adecuada edificación; la creación, ampliación y conserva-
ción de espacios verdes y para esparcimiento; la corrección de deficien-
cias en la estructura funcional de determinadas áreas, provocadas por el
inadecuado uso del suelo, la congestión del tránsito, saturación de densi-
dad poblacional, alto grado de cohabitación, deterioro ambiental y de
condiciones de habitabilidad o la falta de servicios o equipamiento; la
creación y el mantenimiento de un adecuado equilibrio dinámico y funcio-
nal entre las áreas componentes de la Ciudad, entre ésta y los municipios
integrantes del área metropolitana, y entre ambos y la estructura urbano
– regional de la Nación en su conjunto; la promoción sistemática y perma-
nente de la participación de los sectores representativos de la población
así como de los habitantes de las áreas implicadas, en la preparación, dis-
cusión y ejecución de los planes y programas y proyectos de renovación
urbana; el desarrollo económico de áreas degradadas mediante la radica-
ción de actividades productivas.
Estos objetivos se lograrán por medio de desarrollos públicos o privados supe-
radores de la situación actual. La zonificación preexistente a la delimitación de
un área de desarrollo prioritario mantendrá plena vigencia en todo lo que no
sea objeto de un convenio urbanístico.
nglobamiento de parcelas
El loteo colonial no permitía el desarrollo de
proyectos acordes a las nuevas necesidades por
lo cual se alientan los englobamientos de parce-
las aumentando el FOT (factor de ocupación del
terreno).
romoción Zona Sur
Para mejorar la distribución geográfica de la
población se erradican los basurales y se trans-
forman en parques públicos, se desactivan las
Pág. 40
 Unidad II usinas incineradoras en Pompeya y Flores, se propone la erradicación del Fri-
Código gorífico Lisandro de la Torre y Mercado Central de Hacienda de Liniers y el sa-
neamiento integral del Riachuelo.
de Planeamiento
Urbano ed Autopistas Urbanas
Se normatiza el régimen de expropiación. Se proyectan un total de 117 Km.
canalizando el 50% del tránsito total. Se aplica el sistema de peaje urbano para
su financiación. Se propone estacionamiento en los espacios inferiores.

istema Regional de Parques Recreativos

La idea es destinar los 4.000.000 m3 de basura que se producen anualmente a
material de relleno de terrenos bajos y anegadizos. Los terrenos recuperados
por relleno sanitario de reforestarían. Se incorporarían 200 ha de espacios ver-
des.

Secciones que componen al CPU

Sección 1 - Generalidades: definición de términos técnicos relativos a uso,
Terreno, Tejido Urbano, Protección Patrimonial.
Sección 2 - Normas Administrativas: Sobre el Certificado de Uso Conforme y
Sobre parcelas mayores a 2500 m2.
Sección 3 - De la propuesta de apertura de Vía Pública y Parcelamiento: El
ancho de calles no será menor a 17,32m salvo en Urbanizaciones determina-
das. Se prohíbe el parcelamiento sin acceso a vía pública. Las parcelas resul-
tantes de subdivisión tendrán una superficie mínima de 300 m2 y su ancho no
será inferior a 10m.
Sección 4- Normas generales sobre Tejido Urbano: Espacio Urbano. Patios
(apendiculares y auxiliares). Áreas descubiertas. Tipologías Edilicias (Edificios
entre Medianeras, de Perímetro Libre, Semi libre y Basamento). Manzana Típi-
ca. Líneas que definen el espacio urbano (Línea Oficial, Línea de Frente In-
terno, Línea de Basamento), Planos Límite. Altura de edificios en casos espe-
ciales (en esquina, en parcelas intermedias y con Planta Baja Libre). Completa-
miento de Tejidos.
Sección 5 - Zonificación en Distritos: Normas específicas para cada Distrito.
Sección 6 - Sistema Vial
Sección 8 - De la Renovación Urbana: El Gobierno planificará la renovación
urbana de las áreas que así lo requieran según programas y proyectos particu-
larizados.
Sección 9 - Procedimiento de modificación del Código
Sección 10- Protección Patrimonial: Catalogación de los edificios según:
- Protección Integral
- Protección Estructural
- Protección Cautelar

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 Unidad II Normas Generales de Tejido Urbano
Código Una vez analizadas las pautas generales sobre las cuales trabaja el Código nos
vamos a centrar en su desarrollo. Seguramente muchos de los conceptos verti-
de Planeamiento
dos con anterioridad no quedaron claros. Mi intención fue la de mostrar en
Urbano forma de paneo general sobre qué puntos trabaja el Código y detenernos aho-
ra en su exhaustivo análisis para luego aplicarlos en un caso concreto.
En primera instancia vamos a definir a qué nos referimos cuando hablamos
sobre Tejido Urbano para el Código.
El Tejido Urbano es la relación que existe entre los volúmenes
edificados y el espacio urbano

spacio Urbano
El espacio abierto capaz de garantizar buenas condiciones de habitabilidad en
función de iluminación/ ventilación/ asoleamiento/ acústica/ privacidad/ án-
gulo de visión del cielo/ vegetación. Espacios aéreos que conforman espacio
urbano:
A. Vía pública entre Línea Oficial y Línea Oficial o entre Líneas de Edifica-
ción obligatorias o voluntarias .

B. Espacio Libre de Manzana

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 C. Espacio entre paramentos laterales de Edificios de Perímetro Libre y Lí-
nea Divisoria de parcela que conecta vía pública y espacio libre de man-
zana.

D. Espacio entre paramentos de dis-

tintos volúmenes en la misma par-
cela.

E. Patios Apendiculares que den a cualquiera de los espacios definidos ante-

riormente. Se consideran extensiones del espacio urbano. Están abiertos
por un lado (a) de su planta a dicho espacio, siendo a igual o mayor
que dos veces la profundidad (p) del patio. Se consideran espacios
urbanos a partir de la cota de parcela. Los locales definidos como de
primera (dormitorio, comedor, sala), tercera (local para comercio y/o
trabajo) y quinta clase (portería, administración, servicios generales
de edificios) en el Código de la Edificación sólo podrán ventilar e ilumi-
nar a este espacio o a su extensión, el Patio Apendicular, salvo el 50%
de los dormitorios en unidades de vivienda de dos o más dormitorios,
los que podrán hacerlo a “Patio Auxiliar”. Si el cociente no fuera un
número entero se tomará el inmediato inferior.

atios Auxiliares
Se denominan así a las áreas descubiertas ubicadas entre los volúmenes cons-
truidos en las parcelas. A estos patios pueden iluminar y ventilar los locales de
las clases segunda (cocina, cuarto de baño, lavadero) y cuarta (pasaje, corre-
dor, vestíbulo) que menciona el Código de la Edificación como así también el
50% de los dormitorios en unidades de vivienda de dos o más dormitorios.
Para el dimensionamiento de los mismos se tendrá en cuenta, además, la altu-

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 Unidad II ra de los paramentos en correspondencia con las líneas divisorias entre parce-
las se considerará igual a la de los paramentos que los enfrentan.
Código
de Planeamiento
Urbano

actor de Ocupación del Suelo – FOS

Es el porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con los
usos establecidos en cada distrito. El área de la envolvente de las proyecciones
horizontales de todos los niveles del o de los edificios no podrá exceder el por-
centaje de la superficie total del terreno establecida para el uso de mayor FOS.
El resto será destinado a espacio libre con tratamiento paisajístico.

actor de Ocupación Total – FOT

Es el número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la
superficie cubierta total edificable. No se incluye para el cálculo la superficie
cubierta y semicubierta destinada a estacionamiento vehicular ni planta baja
libre y se calcula la mitad de la superficie de balcones y terrazas cubiertas, pór-
ticos y galerías. Tampoco se incluyen cajas de escaleras de incendio y antecá-
maras ni viviendas de encargado.

anzana Típica
Las normas de tejido urbano (NTU) se aplican en su generalidad sólo en man-
zanas típicas. Las manzanas atípicas requieren normativas especiales, no pre-
sentes en este código por lo cual se debe pedir al Consejo que se expida en
cuanto a las mismas si es que no existen precedentes.
Características de manzana típica:
 cuadrangulares (cuatro ángulos y cuatro lados)
 la semisuma de sus lados opuestos > 62m
 superficie > 4000 m2
Todas las manzanas que no cumplan con estas características serán atípicas y
puede consultarse su situación y su normativa en

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 Unidad II puede consultarse su situación y su normativa en
Código www.ssplan.buenosaires.gov.ar

de Planeamiento
Urbano íneas que definen al Espacio Urbano
1. Línea Oficial – LO: línea que deslinda la parcela de la vía pública actual o
la línea señalada por el Gobierno para la futura vía pública. En ningún
caso se permitirá trasponer la LO, la LE, o la Línea de Retiro Obligatorio
con construcciones bajo nivel de acera.
2. Línea Oficial de Esquina –LOE: línea que se determina según un cuadro
de doble entrada teniendo en cuenta la suma de los anchos de las calles
concurrentes en la encrucijada -S- y el ángulo formado por las LO concu-
rrentes.

Suma de los anchos de Angulo

las calles concurrentes
Menor de 75º 75º a 105º 105º a 135º Mayor de 135º

Mayor o igual a 24m 4m 6/8m 4/5m 0

Entre 24m y 42m 4m 6m 4m 0

Entre 42m y 70m 4m 5m 4m 0

Mayor de 70m 4m 0 0 0

3. Línea Oficial de Edificación – LE: en algunos distritos existe la obligato-

riedad de materializar la LO con cierto retiro mínimo.
4. Línea de Frente Interno –LFI: es la línea coincidente con la proyección
de los planos que determinan el Espacio Libre de Manzana. Se sitúa pa-
ralelamente con respecto a cada LO o LE a una distancia (d) igual a ¼ (un
cuarto) de la medida entre los puntos medios de las LO opuestas de la
manzana.

En los ángulos del encuentro virtual de las dos trazas de la LFI, a una distancia
a = 9m de aquél, éstas retrocederán hacia la LO con una perpendicular de lon-
gitud a´= 9m. Desde allí arrancarán sendas paralelas a las LO que en su en-
cuentro definirán los límites de la extensión del espacio libre de manzana lla-
madas Troneras.

Tronera ángulo mayor 80º

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 Unidad II
NOTA:
Código
de Planeamiento • Cuando la extensión del espacio libre de manzana –Tronera –
resulte totalmente comprendida en una parcela de esquina, su
Urbano conformación no será exigible.
• En todos los casos se garantiza a las parcelas una banda edificable mínima de
16m.
• Cuando en una parcela la LFI resulte una línea quebrada, se la podrá regula-
rizar compensando el avance sobre la LFI de la manzana con la cesión a espa-
cio libre de manzana de un área equivalente a la que se invade, siempre que
no se desvirtúe su continuidad.
• Ningún paramento o la proyección virtual o real de éstos podrá sobrepasar
la LFI, salvo balcones cuyas salientes pueden tener hasta 1.20m de vuelo y cor-
nisas de 0,30m de saliente máximo.
• Las construcciones bajo la cota de la parcela podrán llegar hasta la Línea In-
terna del Basamento.

5. Línea Interna de Basamento –LIB: Línea coincidente con la proyección

de los planos que determinan el Centro Libre de Manzana. Se traza me-
diante paralelas a las LO o LE a una distancia igual a 1/3 (un tercio) de la
medida entre los puntos medios de la LO opuestas de la manzana. El
espacio libre de manzana podrá ser invadido hasta la Línea Interna de
Basamento con la construcción de un cuerpo (basamento) cuya altura
estará regulada según los distritos. Por encima de esa altura sólo po-
drán sobresalir barandas o parapetos translúcidos hasta 1.20m de alto.
El Centro Libre de Manzana delimitado por la Línea Interna de Basa-
mento será destinado exclusivamente a espacio libre parquizado, del
cual no más del 30% podrá tener tratamiento diferente al de suelo ab-
sorbente. En dicho porcentaje podrá incluirse piletas de natación. En
algunos distritos se permite ocupar la totalidad de la superficie de la
parcela con subsuelos destinados a estacionamiento, siempre que se
adopten las medidas necesarias para ralentizar el escurrimiento de las
aguas de lluvia a los conductos pluviales. También se podrá utilizar has-
ta el 80% de la superficie de la parcela afectada a espacio libre de man-
zana para estacionamiento en tanto se mantengan las condiciones de
suelo absorbente exigidas. Las cercas divisorias de parcelas dentro del
Centro Libre de Manzana no podrán sobrepasar una altura máxima de
1.80m.
6. Relación – R =h/d: relación entre la altura –h- del paramento de la fa-
chada principal, tomado sobre la LO o LOE y la distancia – d- desde la
misma al eje de la acera. Su valor se establecerá en cada uno de los dis-
tritos.
7. Relación r = h´/d´: la relación – r – entre la altura- h´- de un paramento
y la distancia –d´- a otro paramento que se le enfrente dentro de la mis-
ma parcela, será menor o igual a 1,5. La distancia d´ no podrá ser me-
nor que 4m.
8. Relación r´ = h´´/d´´: para todas las parcelas de una misma manzana la
altura máxima permitida – h´´- sobre la Línea de Frente Interno estará
dada por la relación h´´/d´´= 1,5; siendo d´´ la distancia entre las LFI
opuestas entre sí tomada sobre el menor de los ejes del Espacio Libre

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 Unidad II de Manzana.
Código
de Planeamiento ipologías Edilicias
Urbano
Edificios entre Medianeras
Son aquellos edificios que ocupan el total del frente de la parcela, de Línea
Divisoria a Línea Divisoria. El tejido urbano resultante de la construcción de
Edificios entre Medianeras estará regulado por los siguientes parámetros:
1. Líneas de Galibo: R = h/d — r´= h´´/d´´ = 1,5
2. Perfil Edificable: por encima de la altura máxima sobre LO surgida de
la aplicación de las relaciones anteriores se podrán construir un nivel
retirado a 2m de la LO o LE con una altura máxima de 3m. Por encima
de dicho nivel, retirándose a 4m de la LO, LE y LFI y sin sobrepasar un
plano límite trazado a 7m de la altura máxima de fachada, sólo podrán
ubicarse servicios comunes, vivienda de encargado, tanques de distribu-
ción de agua, locales para máquinas de ascensores, cajas de escalera,
calderas, chimeneas, instalaciones de acondicionamiento de aire y para-
petos de azotea. En ningún caso la altura de las construcciones entre
medianeras sobre LO, LE o LFI podrán superar los 38m, aun cuando el
ancho de la calle y las relaciones establecidas en el distrito lo permitie-
ran.
3. Franja Perimetral Edificable: superficie de la manzana comprendida
entre las LO o LE y las LFI que puede ser ocupada con volúmenes cons-
truidos.

Edificios de Perímetro Libre

Perfil edificable para un
edificio de perímetro libre
Están comprendidos dentro de esta categoría aquellos edificios cuyos para-
mentos estén retirados de las Líneas Divisorias de la parcela y no constituyan
medianeras. Sólo podrán llegar hasta las Líneas Divisorias los Basamentos que
se construyan de acuerdo con las normas que para cada distrito se establecen.
El tejido conformado por éstos será regulado por:
1. Líneas de Galibo: R = h/d
r = h´/d´ siendo h´ la altura de los paramentos
laterales y d´ la distancia a los ejes divisorios laterales
de la parcela (siendo d´ mínimo = 6m).
r´ = h´´/d´´ = 1,5
2. Franja Perimetral Edificable: El edificio de perímetro libre podrá avanzar
hasta la LIB. Cuando la profundidad de la parcela sea menor que la distan-
cia entre LFI y la LE, las construcciones deberán guardar un retiro de fondo
mínimo de 6m, siempre que dicha distancia cumpla con la relación r. Po-
drá invadirse el Centro Libre de Manzana cuando el o los edificios de perí-
metro libre se emplacen en una parcela que ocupe la totalidad de la man-

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 Unidad II zana.

Código
3. Mancomunidad del espacio aéreo: para acrecentar el espacio aéreo cir-
de Planeamiento
cundante o para alcanzar la separación mínima requerida, podrán consti-
Urbano tuirse servidumbres reales entre parcelas colindantes estableciéndose por
sobre la altura máxima permitida en el distrito para el basamento.
4. Perfil Edificable: por encima de las alturas permitidas según la aplicación
de las distintas relaciones (R, r, r´) podrán sobresalir antenas, pararrayos,
conductos, balizamientos, chimeneas y parapetos de azotea. Tampoco po-
drán sobrepasar dichas alturas los tanques, salas de máquina, calderas, ca-
jas de escalera, etc.; éstos, además, deberán desarrollarse dentro de un
volumen integral y sus paramentos deberán ser tratados arquitectóni-
camente como sus fachadas.
5. Salientes: En las fachadas laterales la saliente del balcón será igual o me-
nor que d´/12.

Edificios de Perímetro Semi libre

Quedan comprendidos dentro de esta tipología los edificios que cuentan con
uno solo de sus paramentos perimetrales apoyados sobre una sola de las lí-
neas divisorias laterales de la parcela, siempre que exista un edificio entre me-
dianeras en el predio lindante. Estos edificios pueden incluir, en los distritos
que lo permiten, el basamento que se apoye en las dos Líneas Divisorias late-
rales de la parcela. El tejido por ellos conformado será regulado por los pará-
metros establecidos para los Edificios entre medianeras y la relación r = h´/d´
para los de Perímetro Libre.
Basamento
Posibilita la ocupación parcial o total de la parcela, según el carácter de los
distritos y los usos permitidos. En cada Distrito donde es posible desarrollarlo
el código determina altura máxima y ocupación de la parcela.

dificación con Planta Baja Libre

Cuando la planta baja de un edificio se desarrolle como planta baja libre, las
alturas resultantes de la aplicación de las Normas de Tejido Urbano se medi-
rán a partir de un plano horizontal situado a 3,50m sobre la cota de la parcela.
Deberá quedar totalmente libre la visual en una altura de 3m, como mínimo.
En dicha planta libre se admitirán solamente los cerramientos necesarios para
vestíbulos, circulaciones verticales, estructuras portantes, vivienda destinada a
portería (60m2), espacio auxiliar de portería, sala de reuniones, guardería, tan-
que de bombeo y local para medidores. La proporción no podrá exceder el
30% de la superficie total de la proyección del piso inmediato superior. No
cuentan en este 30% las superficies destinadas a cajas de escalera y los pasadi-
zos de ascensor.

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 Unidad II La planta baja libre no será calculada a los efectos del cómputo del FOT y no
Código podrá destinarse a otros usos descriptos y a circulación peatonal y estaciona-
miento.
de Planeamiento
Urbano
ltura de Edificios en casos especiales

1. En esquina: En una esquina cuyas vías públicas concurrentes autoricen

distintas alturas de edificación, la altura mayor – HM – en la parcela de
esquina podrá llevarse sobre la calle transversal a la cual corresponde la
altura menor – hm – hasta una distancia – b – igual al ancho de la calle co-
rrespondiente a la altura menor, medida desde la intersección de la LOE
con la LO de la calle más angosta. A partir de dicha distancia, la altura del
edificio deberá reducirse a la altura fijada para la calle de ancho menor.
Cuando la distancia b diste menos de 3m o coincida con la Línea Divisoria
de parcela, las construcciones por sobre la altura menor, deberán retirar-
se como mínimo 3m de la Línea Divisoria de parcela, si se abren vanos de
iluminación y ventilación.

2. En parcelas intermedias: Cuando una parcela intermedia tenga frente a

dos o más calles, la determinación de la altura y ocupación del suelo sobre
cada frente se hará independientemente hasta la LFI o LIB según corres-
ponda, calculándose, en consecuencia, la superficie edificable en forma
independiente para cada una de las subdivisiones virtuales.

Edificio entre medianeras

combinado con edificio de
ombinación de Tipologías
perímetro libre
Edificio entre medianeras combinado con edificio de perímetro libre: Se au-
toriza la combinación de las tipologías edilicias dentro de una misma parcela
cuando cada una de ellas este permitida en el distrito. Cada una de las tipolo-
gías edilicias que se utilicen se regirá por las normas que le son propias.

ICI I Modalidad Distancia I Corredor Inmobiliario I Elementos de Arquitectura y Urbanismo Pág. 49

 Unidad II
ompletamiento de Tejidos
Código
Se autoriza el completamiento de tejidos cuando las alturas de los edificios
de Planeamiento linderos a la parcela superen los 15m de altura, no resultando de aplicación el
Urbano control morfológico FOT. Esta norma no se aplica en caso de edificios de ma-
yor altura hayan sido autorizados por ordenanzas de excepción ni en los distri-
tos U, AE, APH, RUA, UP, UF y R1.
• Igual altura – TIPO A- : en parcelas flanqueadas por edificios de igual altura
se completa el tejido igualando la altura del edificio a construir con los linde-
ros.
• Distintas alturas –TIPO B- : en parcelas cuya línea de frente sea menor o
igual a 20m, se podrá completar el tejido construyendo con la altura del edifi-
cio más alto de los linderos hasta el punto medio de la parcela, continuando a
partir de este punto con la altura del edificio más bajo al cual se adosa.

ICI I Modalidad Distancia I Corredor Inmobiliario I Elementos de Arquitectura y Urbanismo Pág. 50

 RESUMEN UNIDAD II

CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO

Situación de la ciudad de Objetivos que persigue el

Buenos Aires para 1970 Código de 1977

Medios para resolver la situación

NORMAS DE TEJIDO URBANO

Secciones CPU

Ejercicio
de Autoevaluación
Indague y analice las Normas Urbanísticas vigentes en su ciudad.
Verifique los datos que debería aplicar según dicha normativa.
Indique las zonificaciones en las cuales se dividen los usos, el FOT, el FOS,
las líneas de retiro obligatorias, la densidad poblacional, las alturas permitidas.
Vuelque su análisis en el Foro de participación dispuesto por su docente.

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