Ley N° 31313: Ley de Desarrollo Urbano

Sostenible
Mediante la Ley N° 31313, Ley de Desarrollo Urbano Sostenible,
publicada el 25 de julio de 2021 en el diario oficial “El Peruano”, se
definen los principios, lineamientos, instrumentos y normas que
regulan el acondicionamiento territorial, la planificación urbana, así
como el uso y la gestión del suelo urbano, a efectos de lograr un
desarrollo urbano sostenible.

De conformidad con la Ley N° 31313 (en
adelante, la “Ley”), el desarrollo urbano
sostenible involucra la optimización del
aprovechamiento del suelo en armonía con
el bien común y el interés general; la
implementación de mecanismos que
impulsen la gestión del riesgo de desastres
y la reducción de vulnerabilidad; la
habilitación y la ocupación racional del
suelo; el desarrollo equitativo y accesible;
así como la reducción de la desigualdad
urbana y territorial. Este concepto también
implica la conservación de los patrones
culturales, conocimientos y estilos de vida
de las comunidades tradicionales y los
pueblos indígenas u originarios.
Partiendo de esa premisa, la Ley busca
mejorar la calidad de vida de los habitantes
de las ciudades y centros poblados, para
ser sostenibles, accesibles, inclusivos,
competitivos, justos, diversos y
generadores de oportunidades para toda la
ciudadanía.
Si bien la Ley comprende diversas
materias, en una de sus secciones se
desarrollan disposiciones vinculadas con la
“gestión del suelo”. Para ello, esta última es
definida como el conjunto de actuaciones
que se llevan a cabo en relación al suelo
para el cumplimiento de los Instrumentos
de Planificación Urbana y los objetivos del
desarrollo urbano, orientando el mejor
aprovechamiento y optimización de la
rentabilidad del suelo urbano a través de
instrumentos técnicos y jurídicos que
permiten fomentar un acceso equitativo y
eficiente a este.
Con miras a ello, la Ley prevé los
siguientes instrumentos para la “gestión del
suelo”: i. Instrumentos de Reajuste Predial;
ii. Instrumentos de Regulación Urbana; iii.
Instrumentos de Financiamiento Urbano; e,
iv. Instrumentos Complementarios de
Gestión.
Puntualmente, la categoría denominada
Instrumentos de Financiamiento Urbano
(“IFU”) comprende instrumentos destinados
a financiar el desarrollo urbano sostenible
de las ciudades y centros poblados, con
parte o la totalidad del “mayor valor
comercial del suelo” que resulte de las
actuaciones e intervenciones hechas total o
parcialmente por el Estado. En esta
categoría encontramos a los siguientes
instrumentos:
i. Participación en el Incremento del
Valor del Suelo
ii. Derechos Adicionales de Edificación
Transferibles
iii. Bonificaciones por Finalidades de
Interés Público
iv. Compensación de Potencial
Edificatorio
v. Tributos
vi. Otros establecidos en la normativa
especial o definidos por los Gobiernos
locales, que se encuentren
sustentados en la función social del
derecho de propiedad.
Dentro de los distintos aspectos regulados
en relación con los IFU, cabe comentar los
siguientes vinculados con los instrumentos
i. y v. mencionados precedentemente.

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Participación en el Incremento del Valor
del Suelo (“PIVS”)
La PIVS a que se refiere la Ley, es el pago
que deberán efectuar los propietarios de
predios que se hayan visto beneficiados
por el valor comercial adicional originado
por las externalidades positivas directas o
indirectas que generan los proyectos, obras
de habilitación urbana, renovación o
regeneración urbana, inversión pública en
infraestructura o la ampliación de redes de
servicios públicos y vías ejecutadas por el
Estado.
El porcentaje de PIVS que deberán pagar
los propietarios de los inmuebles
beneficiados será determinado por la
Municipalidad Provincial y no podrá ser
menor al 30% ni mayor al 50% del
incremento del valor comercial por metro
cuadrado. Para fijar la tasa de participación
se tomará en consideración las calidades
urbanísticas del área sujeta al incremento
del valor del suelo.
Cabe destacar que en caso los predios que
se beneficien de un incremento de valor del
suelo fueran destinados a la generación de
Vivienda de Interés Social, la PIVS se
sujetará a distintos porcentajes (20%, 12%
o 10%), dependiendo de los supuestos
habilitantes.
La obligación de los propietarios de pagar
la PIVS ocurrirá, entre otros supuestos,
cuando se determine que el suelo urbano o
rural sobre el que se asienta el inmueble
califica como suelo urbanizable; cuando la
zonificación de los usos de suelo donde se
asienta el inmueble cambie a una de mayor
rentabilidad; cuando el Plan de Desarrollo
Urbano de la zona donde se encuentre el
inmueble permita un mayor
aprovechamiento del suelo con mayores
derechos edificatorios.
Esta obligación será exigible al momento
en que el propietario del inmueble solicite la
recepción de obras de habilitación urbana o
la conformidad de obra de la edificación
correspondiente, o realice actos que
impliquen la transferencia de dominio del
inmueble. El pago podrá ser en efectivo,
mediante aportes u otra forma de pago
establecida por el Gobierno Local
correspondiente, teniendo en cuenta los
parámetros fijados en la Ley.
Un aspecto importante a considerar es que
para la expedición de la recepción o
conformidad de obra respecto de
inmuebles sujetos a la aplicación de la
PIVS, será necesario acreditar previamente
el pago de esta última.
La PIVS será distribuida entre la
Municipalidad Provincial y la Municipalidad
Distrital en donde se ubiquen los predios
beneficiados con este incremento de valor.
Los recursos obtenidos se aplicarán al
financiamiento de obras para la provisión
de agua y saneamiento; a la construcción y
mantenimiento de equipamiento urbano y
comunitario; a la creación y mantenimiento
de espacios públicos y áreas verdes; al
fomento de programas y proyectos de
vivienda de interés social; y, a la protección
y promoción de patrimonio cultural, natural
y paisajístico. También podrán ser
utilizados para adquirir los terrenos
necesarios para destinarlos a los conceptos
antes señalados
Si bien es cierto que la Ley entró en
vigencia desde el día siguiente de su
publicación, aun falta definir distintos
elementos esenciales para la aplicación de
la PIVS. Según la Ley, en un plazo no
mayor de 60 días calendario, el Poder
Ejecutivo aprobará los reglamentos
necesarios.
Finalmente, debe destacar que si bien la
Ley justifica la aplicación de la PIVS en la
obligación derivada del principio de
exclusión del enriquecimiento sin causa
(las externalidades positivas generadas por
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la intervención estatal no pueden beneficiar
en forma exclusiva al propietario del suelo);
en atención a sus características podría
asimilarse a un tributo a pesar de no haber
sido tratada por la Ley en esta categoría.
Contribución Especial de Obras
Públicas (“CEOP”)
De conformidad con la Ley, la contribución
es el tributo que tiene como hecho
generador beneficios derivados de la
realización de obras públicas o de
actividades estatales, cuyo costo es
cubierto total o parcialmente con el cobro
de la primera a los propietarios de predios
por parte de los Gobiernos locales.
En relación a ello, la Ley establece que los
proyectos de inversión que se encuentren
incluidos en el Programa de Inversiones de
los Planes para el Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano, pueden ser
financiados a través de una CEOP, la
misma que se regirá por la legislación de la
materia.
Complementando lo anterior, la Ley
incorpora a la Ley de Tributación Municipal
(Decreto Legislativo N° 776) el artículo 65-
A, en el que se prevé que los gobiernos
locales podrán establecer una CEOP para
gravar los beneficios derivados de la
ejecución de proyectos de inversión que se
encuentran incluidos en el Programa de
Inversiones Urbanas de los Planes para el
Acondicionamiento Territorial y Desarrollo
Urbano, sobre la base del incremento del
valor de los predios que se ubiquen en las
“zonas de influencia” de dichos proyectos.
En la descripción del proyecto de inversión
en los Planes para el Acondicionamiento
Territorial y Desarrollo Urbano, se deberá
establecer la “zona de influencia”, el costo
total del proyecto y el monto aproximado de
la contribución. El monto total de la CEOP
no podrá exceder el valor total del proyecto
correspondiente.
La Municipalidad Provincial podrá
establecer esta contribución hasta dentro
de los 3 años posteriores a la fecha de
culminación del proyecto de inversión.
El carácter de sujeto pasivo se atribuye con
arreglo a la situación jurídica configurada
en la fecha de la culminación del proyecto
de inversión.
Impuesto Predial
Adicionalmente, la Ley modifica la Ley de
Tributación Municipal, al señalar que para
el cálculo y actualización periódica de los
valores arancelarios de terrenos sobre los
que se determina la base imponible del
Impuesto Predial deberá considerarse, en
cuanto resulte aplicable, el mayor valor del
suelo generado por las acciones en las que
haya participado total o parcialmente el
Estado. Las tablas de depreciación por
antigüedad y estado de conservación serán
formuladas y aprobadas anualmente por el
Ministerio de Vivienda, Construcción y
Saneamiento mediante Resolución
Ministerial.
Aquellos predios que, dentro de los Planes
de Desarrollo Urbano de su jurisdicción, se
encuentren en suelo urbano y cuenten con
acceso a servicios públicos, y: (i) no
cuenten con habilitación urbana con
recepción de obras; o, (ii) cuenten con
habilitación urbana con recepción de obras
y no cuenten con edificación; se
encontrarán sujetos al pago de una tasa
adicional del 100% respecto de la tasa que
le corresponda del Impuesto Predial
aplicable al valor del suelo. La tasa
diferenciada no se aplicará a aquellos
inmuebles cuyo valor de autoavalúo sea
menor de 17 UIT.
La tasa diferenciada se aplicará a partir del
1 de enero de 2024, incluso para aquellos
predios que no hubieran culminado las
obras de habilitación urbana o edificación
correspondientes. El cobro de esta tasa
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estará vigente hasta que se cumplan las
obras antes comentadas, lo que se
verificará con la obtención de la recepción
de obras de habilitación urbana y la
conformidad de obra, según corresponda.
La actualización de las tasas se efectúa a
partir del 1 de enero del año siguiente a
aquel en el que finalizaron las obras de
habilitación urbana o edificación, según
corresponda.
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Contactos
Ana Luz Bandini, Socia
Ana.bandini@mazars.pe

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