MAESTRÍA EN VALUACIÓN

VALUACIÓN INMOBILIARIA I

UNIVERSIDAD DE GUADALAJARA
UDG VIRTUAL
Maestría en Valuación

Curso: Valuación Inmobiliaria I

Asesor Titular: Iván Porras Zarate

Actividad 2.
Principios, práctica y aplicación de la valuación inmobiliaria

Presenta: Jesús Gerardo Aguilera Bernal

Periodo para entrega:

21/Agosto/2021 a 26/Agosto/2021

PRESENTA: JESÚS GERARDO AGUILERA BERNAL 1

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VALUACIÓN INMOBILIARIA I

Actividad 2: Principios, práctica y aplicación de la valuación inmobiliaria

Objetivo
Distinguirás los principios, la práctica y la aplicación de la valuación inmobiliaria en cada
uno de los tipos de valuaciones.
Introducción
En el conocimiento profundo de los elementos fundamentales que es indispensable
tomar en cuenta en la valuación de bienes inmuebles, radica en gran medida la
valoración más precisa de dichos bienes. Por lo anterior, en esta actividad, con el apoyo
del material de lectura básico que se te indica, podrás tener una visión de los diversos
elementos que pueden delimitar una valuación correcta, para posteriormente aplicarlos
en un caso particular.
Instrucciones
1. Lee los textos “Los principios generales de la valoración inmobiliaria” y  “Los criterios
de valoración”, del libro “La valoración inmobiliaria: Teoría y práctica” que encontrarás
en la sección de recursos de la Unidad 1.
2. Identifica los principios, la práctica y la aplicación de la valuación inmobiliaria en cada
uno de los tipos de valuaciones (garantía, urbanísticas, de mercado, mercantiles y
fiscales).
3. Realiza un cuadro de doble entrada en donde, en la primera columna escribas el tipo
de valuación, y en las que siguen,  los principios, la práctica y la aplicación de cada tipo.
4. Deposita tu producto en el buzón de tareas “Valuación inmobiliaria”.
Recomendaciones
Puedes buscar en otras fuentes, además de las sugeridas en las instrucciones. Pero no
olvides citar la fuente.
Criterios de evaluación
Fondo
Coherencia y consistencia entre los principios, la práctica y la aplicación  de la
valuación de bienes inmuebles.  
Forma
Presentación completa, clara y precisa del cuadro.
Apoyos

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Pere, N; Turmo de Padura, J y Villaronga, E. (2006). La valoración inmobiliaria: teoría y

práctica. Colección Arquitectura legal. España: LA LEY. Pp. 110-120.
Aplicación correcta de los aspectos teóricos.
Última modificación: Tuesday, 14 de August de 2018, 19:58

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DESARROLLO:
Valorar es asociar una cantidad dineraria a un determinado bien o derecho, en función
de sus cualidades y como consecuencia de una situación de mercado determinada.
En lenguaje habitual se viene utilizando indistintamente el término tasación (fijación
precio) y el término valoración (aumento del precio) para referirse a la evaluación
(señalamiento o cálculo de valor).
La valoración inmobiliaria es una actividad pluridisciplinar para la que se requiere una
muy amplia gama de conocimientos. existen otros factores que influyen en la formación
de los valores y cuyo análisis y estudio resultan necesarios para el conocimiento del
mercado y para la determinación del valor, como son:
La macroeconomía: inflación, déficit público, deuda pública, tasas de interés, actividad
económica..., son parámetros que inciden directamente en el mercado y en los valores
inmobiliarios y cuyo conocimiento y manejo resultan imprescindibles para el tasador.
El urbanismo: las limitaciones al derecho de la propiedad del suelo ya sea por leyes de
urbanismo o por la aprobación (o desaprobación) de Planes Urbanísticos; la aplicación
de unas determinadas normas urbanísticas, ordenanzas de edificación, o de unos
criterios edificatorios condicionan el valor de un inmueble.
La construcción: la valoración inmobiliaria está referida a una «cosa», a un bien real,
por tanto no puede ser ajena al proceso de producción de ese bien. El conocimiento de
costes de construcción o de urbanización y de su variabilidad tipológica y temporal es
necesario para el tasador.
La evolución del estado físico del bien inmueble, el conocimiento de la existencia de
patologías y de las consecuencias de estas, de los costes de reparación, de los vicios
ruinógenos, de las depreciaciones que se derivan del estado de la edificación y del
envejecimiento, son áreas que el tasador debe conocer.
Conciliar todos esos conocimientos no es tarea fácil. Valorar es, sin duda, un arte y un
arte difícil para el que se requieren múltiples conocimientos técnicos.
Tipos de Valor:
Valor de uso
Valor funcional o valor de utilidad; es la medida de la apreciación de un bien por su
capacidad de satisfacer nuestras necesidades. Se corresponde con el valor que
tiene, para la colectividad, un inmueble con una localización específica. Tiene un
cariz social, ya que mide la utilidad social del bien. El valor de uso es un concepto
procedente de la teoría del valor de Adam Smith, el cual establece que cada bien o
servicio tienen la característica principal de satisfacer una determinada necesidad.
A menudo se identifica al valor de uso como el aprovechamiento que tendrá este
durante su vida útil. Es decir, la satisfacción que ofrecerá a su consumidor a lo largo
del periodo de tiempo en que se desgasta hasta su obsolescencia o deterioro
irreparable. Llegado a ese punto, el usuario reemplaza al producto por otro.

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Valor de cambio
Es la cantidad dineraria con la cual, en el mercado, se retribuye una mercancía
inmobiliaria.
Coste.
Es la suma de dinero, inversiones y gastos, necesaria para la ejecución material del
inmueble. Pudiéndose incluir, además de materiales y trabajo, otros gastos de
promoción, permisos legales, diseño arquitectónico y dirección técnica de la obra,
financiación, impuestos e, incluso, beneficios. Valor y coste de un inmueble no
coinciden, al incluir el primero, además del coste, la renta atribuible a la localización
diferencial en la estructura urbana (el suelo).
Precio de una mercancía urbana. El valor subjetivo.
Es la cantidad de dinero que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor
está dispuesto a recibir por un bien, en las circunstancias concretas de una
transacción.
Valor de mercado. El valor objetivo.
Es el precio neto más probable por el cual un inmueble se venderá en un mercado
caracterizado por un funcionamiento racional (económicamente) de la oferta y la
demanda. Es un «valor-modelo» y corresponde a un precio normal o medio del
mercado.
Tipos de Principios:
Principio de Anticipación.
Por ello, su valor de mercado vendrá determinado por el valor presente de todas las
rentas netas futuras.
En la práctica del mercado, la cuantía máxima que estará dispuesto a pagar un inversor
por un inmueble dependerá de las expectativas de remuneración (renta más
revalorización) que piensa obtener en el futuro.
Este principio será la base del método de valoración por capitalización, mejor llamado
de actualización.
Principio de Finalidad
La práctica de la valoración inmobiliaria está condicionada fundamentalmente por su
finalidad. Dependiendo de las necesidades y requerimientos de la misma, los criterios,
métodos y valores a establecer serán unos u otros. Es necesario y obligatorio indicar la
finalidad en toda valoración, a fin de evitar confusiones e interpretaciones erróneas que
pudieran perjudicar a terceros.
Principio de Mayor y Mejor Uso.
Esto no es sino fiel reflejo de lo que ocurre en la realidad del mercado inmobiliario, ya
que de los posibles compradores de un inmueble, el que está dispuesto a pagar más

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será aquel que vaya a destinarlo al uso más rentable, que además será más que
probablemente el comprador final.
Ello exige al tasador el estudio de todas las alternativas posibles, contemplando en
cualquiera de los casos las premisas enunciadas de legalidad, posibilidades físicas,
probabilidad, rentabilidad y máxima intensidad, o lo que es lo mismo, que determine los
diferentes tipos posibles de comprador para el inmueble que valora.
Principio de Probabilidad.
Deberán excluirse de las hipótesis de valoración aquellos escenarios que sean poco
probables o que no sean razonables, ello se refiere no sólo a la determinación de los
usos, sino también a las circunstancias económicas, valores de coste y de venta,
condiciones y periodificación de cobros y pagos, márgenes operativos y en general
todas las determinaciones que no estando predeterminadas influyen en el valor.
Principio de Proporcionalidad.
Los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada teniendo en cuenta la
importancia y uso del objeto de valoración, así como su singularidad en el mercado.
Principio de Prudencia.
Este principio será de aplicación obligatoria cuando el valor de tasación se utilice para
alguna de las finalidades señaladas en el artículo 2.a), b) y d) de la ECO/805/2003), es
decir cuando la valoración tenga como finalidad la garantía hipotecaria, la cobertura de
las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras o la determinación del
patrimonio de los Fondos de Pensiones. No es por tanto obligado elegir el escenario, de
entre los más probables, que dé el menor valor cuando se trate de valorar el patrimonio
de los FII y las SII.
Valorar con prudencia no significa que hay que valorar a la baja, sino con coherencia
dentro de la realidad del mercado inmobiliario en el que no encontramos a la fecha de la
valoración y con la información más amplia que disponemos del mismo. No debe
confundirse este principio con el del mayor y mejor uso; a primera vista pueden parecer
contradictorios, pero no lo son. En cuanto a usos, edificabilidades, rendimientos y otros
parámetros objetivos que aparecen en la valoración deben tomarse aquellos que
proporcionan mayor valor. Pero en cuanto a los diferentes escenarios, por ejemplo de
ritmos de ventas, de coyuntura económica, o de financiación, de plazos de ejecución y
gestión, el tasador debe elegir el más probable, y en caso de haber varias posibilidades
igualmente probables ha de elegir el escenario que dé como resultado un menor valor.
Principio de Sustitución.
Es la base del método de valoración por comparación, en el que partiendo de una serie
de características comunes entre las muestras valoradas de inmuebles que se puedan

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localizar en el mercado y el inmueble a tasar, y tras la homogeneización necesaria que

permita la extrapolación de valores, se obtiene el precio más probable (el valor) que un
inversor o comprador de activos inmobiliarios estaría dispuesto a pagar por el citado
inmueble, ya que su sustitución por cualquiera de las muestras obtenidas no
representaría ninguna variación significativa para el inversor.
Los compradores (inversores) de inmuebles se deciden por aquella de las alternativas
de inversión que son más ventajosas para ellos desde el punto de vista económico, y
están dispuestos a pagar la misma cantidad de dinero por aquellos activos que tienen
iguales características o que pueden sustituirse unos a otros sin ventajas ni desventajas
importantes.
La clave del método de comparación, que se basa en este principio está en determinar
qué bienes o qué inmuebles pueden considerarse de iguales características y
sustitutivos del objeto de la valoración.
Para la aplicación práctica del método de comparación basado en este principio de
sustitución es necesario utilizar técnicas de homogeneización o regresión que permitan
comparar inmuebles que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes, al objeto
de la valoración y que presentando semejanza en características principales, tengan
diferencias en otras.
Principio de Temporalidad.
Se refiere a la necesidad de datar cualquier valoración inmobiliaria, aceptando
asimismo su caducidad, establecida explícitamente en algunos casos como el de las
valoraciones hipotecarias, y reconocida tácitamente en los restantes. Se pretende
desligar el valor de un inmueble de las múltiples circunstancias que temporalmente lo
condicionan, entre otras y como ejemplo, las fluctuaciones del mercado inmobiliario.
Principio de Transparencia.
Cuando se utiliza alguno de los métodos residuales de valoración del suelo, el valor de
mercado es uno de los parámetros básicos del proceso y para su determinación es
necesario recurrir al método de comparación con el mercado. No es posible hacerlo de
otro modo. Para la utilización del método de comparación basado en el principio de
sustitución es necesario, y obligado, el cumplimiento de este principio de transparencia,
que implica la obligatoriedad de especificar la información necesaria y suficiente: es
decir como mínimo incluir seis muestras, debidamente referenciadas, y citando las
fuentes, para que puedan ser verificadas.
Principio del Valor Residual.

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Esta definición nace de la experiencia de que el coste de un producto es la suma de los

costes de cada uno de sus componentes, con la consideración como un componente
más, del beneficio.
Se basan en este principio el Método del Coste (para el cálculo del Valor de reposición)
y el Método del Valor Residual (para el cálculo del valor del suelo, como diferencia entre
el valor de Mercado y la suma de los costes de todos los factores de producción,
incluyendo el beneficio). En ambos casos el planteamiento es similar, ya que la
formulación conceptualmente utilizada es que el valor de mercado de un producto
inmobiliario (VM) es la suma de todos los costes que intervienen en el proceso
productivo del inmueble.

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TIPOS DE VALUACIONES PRINCIPIOS:
 Principio de Anticipación.
 Principio de Prudencia.
Garantía  Principio de Temporalidad.
 Principio de Sustitución.
 Principio de Transparencia.
 Principio de Anticipación.
 Principio de Mayor y Mejor Uso.
 Principio de Probabilidad.
Urbanísticas.  Principio de Sustitución.
 Principio de Transparencia.
 Principio del Valor Residual.
 Principio de Anticipación.
 Principio de Mayor y Mejor Uso.
 Principio de Probabilidad.
De Mercado.  Principio de Sustitución.
 Principio de Transparencia.
 Principio del Valor Residual.
Mercantiles  Principio de Anticipación.
 Principio de Prudencia.
 Principio de Sustitución.
 Principio de Transparencia.
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PRACTICA Y APLICACIÓN
 Hipotecaria.
 Compañías aseguradoras.
 Inversión Colectiva.
 Patrimonio para los fondos de
pensiones.
 Leasing.
 Financiamiento de Créditos.
 Avales.
 Patrimonial, Compra-Venta,
Valoración de activos,
Actualización de bienes.
 Herencia, establecimiento de lotes.
 Patrimonial, Compra-Venta,
Valoración de activos,
Actualización de bienes.
 Aportaciones no dinerarias a
Sociedades Mercantiles.
 Análisis de Inversiones
Inmobiliarias.
 Arrendamientos.
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 Seguros.

 Catastrales.
 Judiciales.
 Principio de Transparencia.  Expropiatorias.
Fiscales  Principio del Valor Residual.  Contradictorias hacienda.
 Otras entre personas físicas y
jurídicas.

Conclusiones:
Dependiendo de cada autor, los tipos de valuación se diversifican, en el libro de González Pere <<La valoración
inmobiliaria, teoría y práctica>> en su edición del 2006, en el apartado 1.2.2 “La finalidad de la tasación” describe 14
finalidades de valuación (el autor lo enuncia como finalidad y no como tipo de valuación); y en esta mismas bibliografía
en su apartado 1.6.4. <<Criterio del valor de tasación>> describe que las finalidades de la tasación, según la ECO
805/2003 son cuatro y quedan definidas en su artículo 2. Por lo anterior esta confusa esa sección.
De acuerdo al Principio de Finalidad de la valoración, condiciona el método y las técnicas de valoración a seguir.

Referencias Bibliograficas:
Pere, N; Turmo de Padura, J y Villaronga, E. (2006). La valoración inmobiliaria: teoría y práctica. Colección Arquitectura
legal. España: LA LEY.
Aznar B. Gonzales R. Guijarro F. Lopez A. (2012). Valoración Inmobiliaria. Métodos y Aplicaciones. Universitat
Politecnica de Valencia.
Phoenix. (2017). Valuación Inmobiliaria. Phoenix, Instituto de Valuación.

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RESÙESTA DEL ASESOR

Que tal Jesús

De su envió le comento que ha cumplido muy bien con los objetivos de la actividad donde muestras de manera clara los
principios de valoración que  son los fundamentos en los que se basa el trabajo del tasador inmobiliario y el analista de
inversiones inmobiliarias.

Además presentas de manera muy adecuada a que se refiere cada uno de estos principios así como la forma y donde
aplicarlos .. muy bien.

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