FACULTAD DE

ARQUITECTURA Y
URBANISMO

INTRODUCCIÓN AL
DERECHO URBANÍSTICO
CAP. 3 : ZONIFICACIÓN

DR URBANISTA ROGER EDUARDO MARTÍNEZ RIVAS

Ximena Estenós Guevara

Alberto Gallegos Pinto

INTRODUCCIÓN AL DERECHO URBANÍSTICO. CAP.3: ZONIFICACIÓN

CAPÍTULO 3:
ZONIFICACIÓN
DEFINICIÓN: MARCO NORMATIVO:
Es el instrumento técnico-normativo del plan de desarrollo urbano
que identifica el uso del suelo urbano y divide una ciudad o un área
metropolitana en zonas o barrios de uso con un plan de
acondicionamiento territorial, regula el uso y ocupación del suelo en ● El artículo 195, numeral 6 de la constitución, establece
el ámbito de intervención del plan de desarrollo metropolitano y que las municipalidades provinciales tienen
también regular el ejercicio del derecho de propiedad predial competencia para aprobar el plan de desarrollo urbano,
respecto del uso y ocupación que se le puede dar. el urbanismo y la zonificación
● El artículo 957 del Código Civil de 1984, la propiedad
CARACTERÍSTICAS: predial establece un límite de la propiedad, en su
atributo de uso, mediante la zonificación
● Elemento esencial del plan urbano ● La habilitación urbana, que constituye un procedimiento
● Instrumento político que define los uso del suelo administrativo que genera como efectos la
● Divisor e identificador del territorio en zonas o áreas transformación del uso del suelo de un predio,
● Localiza en una zona determinada, las actividades cambiando un terreno eriazo o agrícola en urbano
concretas a realizarse
● Busca integra el interés privado con el interés público

ANTECEDENTES:
Surge en Alemania, con el manual de Reinhard Baumeister (1876)
estableciendo la primera formulacion teorica como ‘zonificación
funcional’. Posterior a diferentes países esta aplicación y desarrollo,
termina en la carta de Atenas (1933), quien difunde la zonificación
como un instrumento para la gestión urbana a nivel internacional.
CAP. 3 : ZONIFICACIÓN

* En el Perú con el
Reglamento nacional de
construcciones publicado en
1970 llega la zonificación
propiamente dicha y se
define como ‘la parte del plan
regulador que trata de la
organización integral de una
ciudad, mediante la cual se
propone la mas adecuada
utilización de la tierra’
INTRODUCCIÓN AL DERECHO URBANÍSTICO. CAP.3: ZONIFICACIÓN

CAPÍTULO 3:
ZONIFICACIÓN
RELACIÓN ENTRE LA ZONIFICACIÓN Y EL DERECHO DE CRÍTICAS A LA ZONIFICACIÓN Y A LA
PROPIEDAD: PLANIFICACIÓN :

La zonificación regula los usos y el ejercicio del derecho de

propiedad predial en las ciudades o áreas metropolitanas. En ese
● CRÍTICA TEÓRICA
sentido, es importante plantearse una serie de interrogantes desde
el punto de vista constitucional.
La zonificación y la planificación tienen fines u objetivos
contradictorios

OPINIÓN DEL AUTOR:

● El artículo 70 de la constitución política peruana

reconoce el derecho de propiedad y establece que es
posible expropiar por razones de necesidad pública y
seguridad nacional previo pago de justiprecio. Además, ● CRITICA PRACTICA
establece como límites al derecho de propiedad el bien
común y los límites que establece la ley Falta de información de los planificadores y que además,
● La zonificación constituye una limitación legítima y la decisión política está expuesta a intereses particulares,
constitucional al ejercicio del derecho de propiedad presión de ciertos grupos, falta de continuidad,
predial basada en el bien común, así como también corrupción y a la consulta vecinal
resultan límites válidos el desarrollo urbano sostenible de
las ciudades y áreas metropolitanas
CAP. 3 : ZONIFICACIÓN

‘’La zonificación no constituye una expropiación

pues no afecta la libre autonomía de la voluntad
para transferir un bien’’ ● CRITICA ECONOMICA

Los altos costos de producción afectan el derecho a la

vivienda

Limitación del
derecho de ● DESARROLLO
propiedad de URBANO
acuerdo al bien ● URBANISMO
común ● ZONIFICACIÓN
INTRODUCCIÓN AL DERECHO URBANÍSTICO. CAP.3: ZONIFICACIÓN

CAPÍTULO 3:
ZONIFICACIÓN RDA
RDM
Zonificación Residencial (R)
RDB
GARANTÍAS:
Evitan el uso abusivo del cambio
de zonificación. Vivienda - Taller (I1-R)
ELEMENTOS:
* Área de lote mínimo * Altura de edificación
Zonificación Comercial (C)

Z.I pesada
Z.I liviana
Zonificación Industrial (I) Gran Industria
Z.I. elemental y
complementaria

Zonificación Pre Urbana (PU)

* Densidad neta

Zonificación de Recreación
* Área libre del lote TIPOS Pública (ZRP)

Usos Especiales (OU)

Servicios Públicos E
CAP. 3 : ZONIFICACIÓN

N. hab. Complementarios H
Densidad
=
neta A. lote

Zonificación de
* Coeficiente de edificación Reglamentación Especial
(ZRE)

Todos estos elementos y la

zonificación van a generar Zona Monumental (ZM)
efectos en el valor del
terreno o predio

A.Total
Zona Agrícola (ZA)
Coeficient. de
=
edificabilidad A. lote
 CAPÍTULO 3:
ZONIFICACIÓN
PROCEDIMIENTO DE CAMBIO DE ZONIFICACIÓN
1 4
El acuerdo se envía junto
Lo solicita el propietario a la
con la documentación
municipalidad distrital
adicional a la municipalidad
provincial

2 A los 30 días se les informará

5 La municipalidad provincial
a los vecinos y al Gob. local, revisará el pedido y debatirá
provincial, y regional para si aprueba o no el cambio de
que participen. zonificación.
INTRODUCCIÓN AL DERECHO URBANÍSTICO

3 6
La municipalidad distrital
emite opinión dentro de los
30 días a través de un
acuerdo de Concejo.
Si se aprueba, se
comunicará al administrado
una ordenanza emitida por
el Concejo municipal.

Si la municipalidad distrital no emite opinión, ha guardado silencio al respecto, se podrá seguir el procedimiento en la
municipalidad provincial competente. Este silencio no es positivo o negativo.

PARTICIPACIÓN VECINAL

La municipalidad distrital debe consultar a los vecino respecto a

dicha solicitud y tomar en cuenta a los predios vecinos para que no
se presenten inconvenientes en caso se aplique el cambio de
zonificación. Se debe de respetar el mínimo de un frente de
manzana y el derecho de participación vecinal.
 SECCIÓN:
PREGUNTAS Y CASOS
5. Si se presenta un conflicto entre la aplicación de una
norma de RATDU y una ordenanza en materia de
zonificación, ¿qué norma prevalece sobre la otra?

Prevalece la ley sobre la ordenanza por un criterio

de jerarquía. Es importante precisar que no se
debe confundir la función que cumple el RATDU
con la que cumplen las ordenanzas
metropolitanas, siendo que ambas regulan un
procedimiento de cambio de zonificación
diferente.
INTRODUCCIÓN AL DERECHO URBANÍSTICO

CASO 3: La municipalidad provincial del Callao aprueba,
mediante ordenanza, el plan de acondicionamiento
territorial en el cual se aprueba la zonificación del distrito
de San Miguel. Es válida esta aprobación de la zonificación?
● Una Ordenanza es un acto normativo a través del cual se
expresa el Concejo Municipal para el gobierno de su respectiva
sección de Provincia en temas que revisten interés general y
permanente para la población y cuya aplicación y cumplimiento
es de carácter obligatorio desde su publicación.
4. Cual es el fundamento
constitucional de la zonificación?
La Constitución Política establece en el artículo 194 que los
gobiernos locales tienen autonomía política, económica y
administrativa en los asuntos de su competencia. Asimismo, el
artículo 197 de la Constitución establece que es competencia
exclusiva de las municipalidades la planificación del
desarrollo local y el ordenamiento territorial en su
jurisdicción, de acuerdo con la Ley.

No sería válida la aprobación debido a que la municipalidad del Callao
según ley no considera al distrito de San Miguel dentro de sus límites
jurídicos por lo que la municipalidad del Callao no tiene competencia en
aprobar la zonificación del distrito de San Miguel
Por lo tanto, la zonificación, que implica la división del territorio
en diferentes zonas con regulaciones específicas sobre el uso
del suelo y la actividad urbanística, se fundamenta en este
marco constitucional que reconoce a las municipalidades la
competencia para regular y planificar el desarrollo urbano
dentro de sus territorios.
 EN LIMA
INTRODUCCIÓN AL DERECHO URBANÍSTICO. CAP. 3
CONTEXTUALIZANDO
UNIDAD 2: ARQUITECTURA Y URBANISMO DEL PERÚ ANTIGUO – SEGUNDA PARTE (600 – 1532 d.C.) UNIDAD N°02 ARQUITECTURA Y URBANISMO DEL PERÚ ANTIGUO – SEGUNDA PARTE (600 – 1532 d.C.)

CHANCAY

CHANCAY PARK - CAMBIOS DE ZONIFICACIÓN

Este proyecto estaría ubicado al costado del Puerto Chancay y busca

convertirse en un centro logístico de 58 hectáreas, así como una zona
industrial en la que pueden colocarse empresas de cualquier tipo.
También se complementará con áreas verdes de 441.7 hectáreas, área
residencial de 87 hectáreas, área comercial y de amenidades. Este
proyecto está avanzando de la mano del Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento (MVCS) como los municipios de Huaral y
Chancay para realizar los cambios de zonificación.
UNIDAD 2: ARQUITECTURA Y URBANISMO DEL PERÚ ANTIGUO – SEGUNDA PARTE (600 – 1532 d.C.) UNIDAD N°02 ARQUITECTURA Y URBANISMO DEL PERÚ ANTIGUO – SEGUNDA PARTE (600 – 1532 d.C.)

CHOSICA

DE HABILITACIÓN RECREACIONAL A RESIDENCIAL

DE DENSIDAD MEDIA

DE ZONA RECREACIONAL A EDUCACIÓN BÁSICA -

CAMBIOS DE ZONIFICACIÓN