LA INCIDENCIA DE LAS VALORACIONES EN LA

EJECUCIÓN DE LA ORDENACIÓN DE LOS

RECURSOS NATURALES, TERRITORIAL Y
URBANÍSTICA

CURSO DEL I.C.A.P. SOBRE

VALORACIONES INMOBILIARIAS Y
URBANISMO
Fuerteventura, 9 y 10 de noviembre de 2011

LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN

DE LA ORDENACIÓN
Art 21 TR
Art. TR-LS08
LS08
1.- Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y
edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con
ellos,
ll se rigen
i por lo
l dispuesto
di t en estat Ley
L cuandod tengan
t por
objeto:
a)La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u
otras precisas
i para la
l ejecución
j ió de
d la
l ordenación
d ió territorial
i i ly
urbanística en las que la valoración determine el contenido
patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de
propiedad,
p p en defecto de acuerdo entre todos los sujetos
j afectados
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la
finalidad de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución
forzosas.
forzosas
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la
Administración Pública.

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN
DE LA ORDENACIÓN
Significado jurídico de las Valoraciones
(José Mª Baño León. Derecho Urbanístico Común)

Desde la LS 1956 todas las leyes urbanísticas estatales han establecido

reglas sobre valoración del suelo, cuyo sentido es vincular a cada
clase de suelo una estimación económica.

L valoración
La l ió tiene
ti una triple
t i l funcionalidad
f i lid d básica:
bá i

a) Fija el modo de cálculo de la indemnización expropiatoria.

b) Fij ell modo
Fija d de
d cálculo
ál l d dell valor
l d de lla edificabilidad
difi bilid d para todas
t d lasl
operaciones urbanísticas de gestión que requieran
compensaciones.
c) Sirve
S e de cá
cálculo
cu o e
en e
el resto
esto de los
os casos e en que, popor decisiones
dec s o es de
planeamiento, se reduce la edificabilidad

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN

DE LA ORDENACIÓN
Regulación LS-56
Estableció un régimen basado en valores objetivos en atención a la tipología de
suelos existentes:

SUELO RÚSTICO: VALOR INICIAL, correspondiente al aprovechamiento natural

de los terrenos
terrenos.

SUELO DE RESERVA URBANA: VALOR EXPECTANTE, que agregaba al

precedente las expectativas de urbanización.

SUELO URBANO: VALOR URBANÍSTICO, calculado a partir del aprovechamiento

urbanístico determinado por el planeamiento.

SOLARES EDIFICABLES: VALOR COMERCIAL, resultante de la acción de las leyes

del mercado

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN
DE LA ORDENACIÓN
Regulación LS-75
Simplificó el Sistema de Valoraciones, que se redujeron a dos:

SUELO NO URBANIZABLE: VALOR INICIAL, calculado en función del rendimiento bruto de los
terrenos de acuerdo con su explotación rústica efectiva y de su valor medio en venta a
efectos de su explotación agrícola, sin que pudieran tomarse en consideración valores o
rendimientos relacionados con su posible utilización urbana. Si el valor de los terrenos en
estimaciones de carácter público sobrepasaba su valor inicial, primaba la más alta de las
estimaciones, de modo que la VALORACIÓN FISCAL se configuraba como una garantía de
mínimos.

SUELOS URBANO Y URBANIZABLE: VALOR URBANÍSTICO, calculado en función del

aprovechamiento urbanístico que les correspondiese, según situación, de conformidad
con el rendimiento atribuido a dicho aprovechamiento a efectos fiscales al inicio del
expediente
di t de d valoración,
l ió sini tener
t en cuenta
t ell precio
i consignado
i d en los
l títulos
tít l de
d
adquisición. El valor urbanístico del suelo urbano se fijaba así por su aprovechamiento, en
atención al criterio prioritario del RENDIMIENTO ASIGNADO AL MISMO A EFECTOS
FISCALES, que correspondía con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN

DE LA ORDENACIÓN
Regulación TR-92
TR 92
Publifica el proceso de desarrollo urbanístico con el propósito de limar tensiones
inflacionistas y permitir una mayor intervención administrativa en el mercado
de suelo ((adquisición
q gradual
g de facultades y generalización
g del principio
p p de
valoración objetiva)
Mantuvo la dualidad de valores: VALOR INICIAL , aplicando criterios valoraciones
catastrales, y VALOR URBANÍSTICO, en función del conjunto de derechos o
facultades urbanísticas que en el momento de la tasación se hubiesen
adquirido. Eliminó la dualidad de sistema en operaciones expropiatorias.
SUELO NO URBANIZABLE Y URBANIZABLE NO PROGRAMADO: VALOR INICIAL
URBANIZABLE PROGRAMADO SIN DESARROLLO
DESARROLLO: VALOR INICIAL + 25% del d l
coste de la urbanización o de la conversión del terreno en solar.
SUELO URBANO SIN ORDENACIÓN DETALLADA EN EL PGO: con arreglo al Plan
anterior siempre que el valor resultante no superior al 50% del AU susceptible
anterior,
de apropiación por su titular según el nuevo plan
TERRENOS URBANOS Y URBANIZABLES CON ORDENACIÓN COMPLETA:
VALOR URBANÍSTICO

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN
DE LA ORDENACIÓN
R
Regulación
l ió L Ley 6/1998
6/1998, de
d 13 de
d abril,
b il Reg.
R Suelo
S l y Valoraciones.
V l i
Recuperó la tradicional concepción estatutaria de la propiedad del suelo,
eliminando la “fórmula
fórmula secuencial”.
secuencial . Junto al reconocimiento de la apropiación
privada del aprovechamiento urbanístico patrimonializable, se preveía la
valoración de las simples expectativas desvinculadas del grado de
cumplimiento de los deberes urbanísticos

Prescindió de la dualidad de valores y se estableció como único valor aquel “que

el bien tenga realmente en el mercado del suelo, único valor que puede
reclamar para sí el calificativo de jjusto que exige
g inexcusablemente toda
operación expropiatoria”, fijándose la metodología aplicable para su
determinación:
SUELO NO URBANIZABLE Y URBANIZABLE CARENTE DE DESARROLLO: Método
d COMPARACIÓN a partir
de ti de
d valores
l de
d fincas
fi análogas
ál (rég.urb.,
(é b sit,
it etc.).
t )
RESTO SUELO URBANIZABLE Y URBANO: VALOR BÁSICO DE REPERCUSIÓN
deducido de las ponencias catastrales al aprovechamiento asignado por el
plan

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN

DE LA ORDENACIÓN
Regulación TRLS-08
Desvincula clasificación y valoración “debe valorarse lo que hay,
no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro
futuro”.
Se atiende exclusivamente a la situación física, rural o
urbanizada, haciendo abstracción del destino planificado.
Ab d
Abandona ell método
ét d ded comparaciónió en ell suelo
l rural,
l en un
intento de aumentar la seguridad jurídica y combatir la
especulación y se aplica el de capitalización de rentas, sin
considerar expectativas urbanísticas, aunque puede ser
corregido al alza hasta un máximo del doble en función de
factores objetivos
j de localización.
Supresión del formidable “salto valorativo” atribuido a la
sectorización del suelo urbanizable (DT Tercera)

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN
DE LA ORDENACIÓN
Regulación TRLS-08
Art. 21.1.- Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y
edificaciones y los derechos constituidos sobre o en relación con
edificaciones,
ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por
objeto:
a)La verificación de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u
otras precisas para la ejecución de la ordenación territorial y
urbanística en las que la valoración determine el contenido
patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de
propiedad en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados
propiedad,
b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la
finalidad de ésta y la legislación que la motive.
c) La fijación del precio a pagar al propietario en la venta o sustitución
forzosas.
d) La determinación de la responsabilidad patrimonial de la
Administración Pública.

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN

DE LA ORDENACIÓN
R
Regulación
l ió TRLS-08
TRLS 08
Art. 21.2.- Las valoraciones se entienden referidas:

a) Cuando se trate de operaciones contempladas en la letra a) del apartado

anterior, a la fecha de iniciación del procedimiento de aprobación del
instrumento que lo motive.

b) C
Cuando
d se aplique
li la
l expropiación
i ió forzosa,
f all momento
t de
d iniciación
i i i ió del
d l
expediente de justiprecio individualizado o de exposición pública del
proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta.

c) Cuando se trate de la venta o sustitución forzosas, al momento de la iniciación

del procedimiento de declaración del incumplimiento del deber que la motive.

d) Cuando la valoración sea necesaria a los efectos de determinar la

indemnización por responsabilidad patrimonial de la A.P, al momento de la
entrada en vigor de la disposición o del comienzo de la eficacia del acto
causante de la lesión

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN
DE LA ORDENACIÓN
R
Regulación
l ió TRLS-08
TRLS 08
Artículo 22
1.- El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga,
gravamen o derecho limitativo de la propiedad.
2. El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes,
según su situación y con independencia de la causa de la valoración y
el instrumento legal que la motive.
Este criterio será también de aplicación a los suelos destinados a
infraestructuras y servicios públicos de interés g
general
supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenación
territorial y urbanística como si fueran de nueva creación, cuya
valoración se determinará según la situación básica de los terrenos en
que se sitúan o por los que discurren de conformidad con lo
dispuesto en esta Ley.

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN

DE LA ORDENACIÓN
Regulación TRLS-08
SUELO RURAL: Método de Capitalización
p de rentas ((art. 23))

SUELO URBANIZADO (art. 24) distingue:

-No
No edificado o edificación ilegal o en situación de ruina física:
Valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente
por el método residual estático.
-Edificado
Edificado o en curso de ejecución: el valor de tasación será el
superior entre el valor determinado, con base en el método de
comparación, por la tasación conjunta del suelo y la
edificación, y el valor determinado por el método residual
estático, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración a
la edificación

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN
DE LA ORDENACIÓN
Regulación TRLS-08
Art. 25 y Art. 26
Regulan de manera uniforme la indemnización que debe abonarse
al propietario del suelo rural susceptible de pasar a la
situación de suelo urbanizado en los casos de expropiación
f
forzosa d
dell suelo
l (antes
( t expectativas
t ti siempre)
i ) y de
d
responsabilidad patrimonial por alteración del planeamiento
que modifique los usos del suelo o reduzca su edificabilidad.
Obras NO iniciadas (art.25); Obras iniciadas (art. 26)
No indemnización por la pérdida o reducción del aprovechamiento
urbanístico sino por la pérdida de la facultad de participar en
la urbanización (expropiación), o por la alteración de las
condiciones de participación(mod/rev.)

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LAS VALORACIONES EN LA EJECUCIÓN

DE LA ORDENACIÓN
R
Regulación
l ió TRLS-08
TRLS 08
Art. 26 y Art. 27
Art. 26.1 Valoración del suelo en régimen de equidistribución de
beneficios y cargas: las aportaciones de suelo de los propietarios
partícipes en una actuación de urbanización, en defecto de acuerdo
entre los afectados, el suelo se tasará por el valor que le
correspondería si estuviera terminada la actuación
Art. 26.2 Propietarios que NO puedan participar en la adjudicación de
parcelas resultantes de una actuación de urbanización por
insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará igual que en el
caso anterior, descontando los gastos de urbanización
correspondiente , descontados los gastos de urbanización
correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la
prima de riesgo
Art. 27. Remisión a otras leyes.
y

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