Edificios en altura - Aparición y causas históricas

1
Belmonte, Yohana Aracelli - 2021
UNIDAD 4: EDIFICIO EN ALTURA –

VIVIENDA COLECTIVA
INTRODUCCIÓN
Los edificios en altura son el símbolo de la arquitectura del siglo XX. Además de su función
económica, al aprovechar al máximo el precio del suelo, también tienen una función simbólica
ya que, con esto, los distintos países demuestran su poderío económico a través de ellos.
Existen diferencias entre las estructuras o construcciones altas y los EDIFICIOS EN ALTURA, que
requieren ciertos elementos para ser considerados como tales.
EDIFICIOS EN ALTURA
En la historia de las Arquitectura encontramos una gran variedad de edificios altos (iglesias,
torres, monumentos, etc.) pero que no corresponden a lo que hoy entendemos por EDIFICIO EN
ALTURA.
Podemos ver que la Torre Eiffel es una torre alta pero no es un edificio en altura o por ejemplo
también la catedral de La Plata, con su arquitectura de estilo gótico pero tampoco es un edificio
en altura. También las pirámides son construcciones altas, pero no edificios.
Se considera EDIFICIO EN ALTURA aquel que presenta:
1. Varias plantas superpuestas. Se supone que en cada

una de ellas se tendrá viviendas u oficinas o el destino
que se le quiera dar a esos espacios.
2. Un núcleo de conexión y distribución vertical
mecánica (escaleras y ascensores)
3. Elementos de distribución horizontal (como palieres, y
zonas para conectar los diferentes espacios de una
misma planta)
2
APARICIÓN DE EDIFICIOS EN ALTURA:
¿QUÉ CAUSAS HISTÓRICAS DETERMINAN LA APARICIÓN DE ESTA TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS?
EN EUROPA:
- La segunda guerra mundial trae como consecuencia una grave crisis en el sector de la vivienda
ya que debido a eso se destruyen viviendas por lo que después de la guerra queda desbastada
toda Europa.
- Comienza a haber la necesidad de volver a reconstruir lo perdido por el suceso anterior por lo
que a través del plan Marshall se impulsa el proceso para reconstrucción de Alemania e Italia,
por ejemplo.
Este plan surge para poder reconstruir Europa y es denominado Marshal ya que la persona
que estuvo a la cabeza de este plan fue el secretario de gobierno en ese momento, George
Catlett Marshall. EEUU le ofrece una ayuda a Europa, fundamentalmente a Francia.
Para darle una solución rápida de viviendas debida a la situación que se tenía, se comenzó a
crear las construcciones en altura creando así, el concepto de EDIFICIO EN ALTURA
- En Francia se construyen 3.000.000 de viviendas entre 1945 y 1962. Se crean grandes
suburbios con unidades habitacionales que adoptan la resolución de bloques mediante el
movimiento Moderno (desarrollo de hormigón armado en esqueleto y desarrollo de
prototipos que procuran calidad ambiental).
El movimiento moderno desarrolla prototipos que procuran calidad ambiental.
Aparecen las unidades de habitación, incluyendo sol, espacio, verde, etc., procurando
continuidad espacial con el entorno mediante una planta libre con transparencia de paredes.
El arquitecto Le Corbusier utiliza la ventilación cruzada, la circulación horizontal interior y las

terrazas jardín.
Adopta el esqueleto de hormigón en lugar de muros portantes, por lo que se pueden lograr
mayores alturas y luces.
3
“Las unidades de habitación: acontecimiento revolucionario: sol, espacio, verdor…”
Las unidades habitacionales y en los edificios, se trata de que puedan tener los siguientes
tipos de elementos:
Terraza
jardín
Circulación
horizontal
interior
Ventilación
cruzada
Planta
libre
a. PLANTA LIBRE: que puedan comunicarse con el contexto pareciendo que continua
con el interior, es decir, tratar de generar una integración ese edificio con el contexto.
b. VENTILACION CRUZADA: que exista una buena ventilación en cada ambiente a la
hora de diseñar
c. CIRCULACION HORIZONTAL INTERIOR: se busca una buena comunicación entre
ambientes
d. TERRAZA DE JARDIN: comparte el mismo concepto con la planta libre, que se pueda
tener una continuidad espacial con el contexto.
4
Se adopta la nueva tecnología del H° A° mediante la resolución de esqueleto de sostén y las

uniones rígidas.
Hasta entonces se tenia los muros portantes que no nos dejaban elevar en altura y
espacialmente. Al aparecer la construcción en sistema de esqueleto no permite la posibilidad de
poder elevarnos en altura y también poder tener vanos más amplios.
Construcción tradicional de muros Construcción con sistema de

portantes esqueleto
EN EEUU:
En EEUU surgen los edificios en altura son por dos razones:
1. Las ciudades crecen y se densifican y la renta del suelo aumenta, es por eso que se necesito
buscar como ubicar a toda esa población.
2. Los arquitectos de chicago son los primeros de enfrentarse con el problema habitacional
debido al incendio de 171 en la ciudad:
En Chicago se produce un incendio de 9km2 que

produce una destrucción de viviendas de tal manera
que mueren alrededor de 300 personas. La
construcción era de madera, y también usaban para
protegerla el alquitrán (altamente inflamable) lo
que generó dicha expansión del fuego. Un grupo de
arquitectos alrededor de 1870 decide dar solución
con la implementación de RASCACIELOS con una
voluntad utilitarista (puramente como solución de
vivienda).
5
Por este suceso fue la primera generación que comenzó a tener el problema habitacional y es
ahí que se construye el primer rascacielos: “Home Insurance”, gracias al tipo de construcción
nueva (metálica) de grandes luces. La sección de perfiles laminares de acero permite con poca
sección resistir grandes cargas y crear grandes vanos con mínimos apoyos
OBS: En Estados Unidos para la segunda mitad del siglo XX, comienza a aparecer la
perfilería metálica gracias al potencial industrial adquirido.
AVANCES TECNOLÓGICOS QUE PERMITIERON ESTE TIPO DE EDIFICIOS:
- La producción industrializada de perfiles laminares de acero que permiten con poca

sección resistir grandes cargas y crear grandes vanos con un numero mínimo de apoyos.
- También Nace la iluminación artificial y la ventilación mecánica de los locales (no
siempre se puede naturalmente) y
- La aparición del ascensor surge con el apoyo de la electricidad.
Estos edificios nacen con una voluntad utilitarista: nada en un rascacielos es superfluo.
La generación de arquitectos que construyen los primeros rascacielos está encabezada por
Wiliam le Baron Jenney, que en 1885 construye el primer rascacielos, el Home Insurance.
Otros arquitectos de esta escuela de Chicago fueron, Louis Sullivan, Daniel Brunham, William
Holabird y Martin Roche.
Su estética era producto de las necesidades de las ciudades estadounidenses y no una imitación
de la arquitectura europea.
En las siguientes imágenes se pueden ver un movimiento internacional (también llamado como
racionalismo o movimiento moderno) donde a los edificios no solo le dan importancia a ellos en
si, sino también buscan la integración con el contexto.
6
Los almacenes Carson Taccma Building, Chicago 1887-89
En Nueva York fue donde tuvieron su mayor desarrollo. El primer rascacielos de Nueva York fue
el edificio Flatiron, construido por Daniel Brunham en 1902 con 87 metros de altura. Podemos
ver como se adapta al contexto.
7
En los primeros años del siglo XX se vuelven a las formas clásicas, aunque los edificios ganas en
altura. En 1940 Raymond Hood y John Howells construyen el Rockefeller Center, con 259 metros
de altura:
Mientras en Argentina se estaba creando el primer edificio de H°A° que en su momento fue por
mucho tiempo el edificio más alto de H°A°
En el movimiento moderno, en Nueva York al

tener el mayor desarrollo de los rascacielos, se
comienza a emplear el cristal.
Los rascacielos se liberan de su eclecticismo, de

su imitación de las formas clásicas.
En 1952 Gordon Bunshaft construye en cristal

el Lever House, con unos “modestos” 92
metros de altura.
Se pueden ver los elementos caracteristicso del

movimiento moderno, como ser la planta libre
sostenida por pilotes, las terrazas, la
ventilación cruzada.
8
En 1963 Walter Gropius construye el edificio de la Pn-Am con 246 metros de altura.
El perfil de Nueva York se caracteriza por la abundacia de edificios racionalistas que superan los
100 metros de altura y concentrados en la isla de Manhattan:
9
EN ASIA
Se desarrollan las Torres Petronas en Malasia, del arquitecto
Pelli, terminadas en 1998.
Las Torres Petronasde Kuala Lumpur, Malasia.
Altura: 452 metros, con 88 pisos de altura.
La construcción de estas dos torres se termino en 1998
Hatsa 1998, el rascacielos mas alto del mundo había estado

siempre en oes EEUU. Esto cambio cuando las Torres Petronas
de Malasia se construyeron.
Estas torres gemelas ostentaron el titulo de edificio mas alto

del mundo hasta que en el 2004, el edificio Taipei 101 las
sobrepaso por una altura de 57 metros.
10
EN ARGENTINA:
- Edificio Pasaje Barolo, primer edificio que rompe con la ordenanza municipal (solo se
permitia alturas hasta los 20m) y supera los 20m, con 87m de altura pero con el
coronamiento alcanzaría los 100 m.
- Edificio Comega es el primer rascacielos en Bs. As. De 21 pisos y 3 subsuelos.

11
- Edificio Kavanagh fue el edificio más alto del mundo con estructura de H°A° en su momento.
12
- Edificio Alas
- Comienzan las viviendas con aire, sol y vistas, incorporando la planta libre.
13
- Puerto Maderos tiene el mayor desarrollo de Bs As.

14
EN TUCUMÁN:
Torre San Martín 930, es el más alto de Tucumán con 27 pisos.
CLASIFICACION
Veremos cuando a un edificio en altura se lo llamara torre o Block.
TORRE BLOCK
Una dimensión mayor a la otra
(rectangular) y llega mas o menos hasta
Dimensiones similares (cuadrada)
6 m de altura, pero esto ultimo no es
estricto que sea así
Terrenos de poca profundidad y mucho
ancho.
Adquiere mayor altura para tener
Circulación sobre una fachada con falta
ventilación hacia todos los lados.
de privacidad.
Solución a patios para lograr
Una circulación central sería mucho
ventilaciones cruzadas.
mejor para colocar con ventilación
cruzada y doble orientación.
En torres se pueden aprovechar las El block solo puede abrir a 2
diferentes orientaciones, tiene orientaciones (se puede aprovechar la
posibilidad de abrir a las 4. orientación N-S)
El block se entorpece al colocar los
Con patios puedo lograr excelente
elementos, requiere un buen diseño,
ventilación para distintos ambientes
funciona mejor con circulación central.
Mayor % de circulación horizontal (no
Mayor superficie útil, menor % de
debemos tener más de 30m entre
circulación horizontal
ascensores)
Implante del edificio en el terreno: 5m Implante del edificio en el terreno:
15
mínimo entre medianeras para poder Puede ser perímetro libre, pegado a
abrir en las caras laterales, es decir medianera…
poder tener ventanas (Según reglam.
Para Tucuman)
Variante entre medianeras:
Puede estar entre medianeras, o
perímetro libre y semilibre.
Obligatorios 5m del fondo para todos
los casos
Formas geométricas puras o Pueden estar a lo largo, escalonado, o
combinadas (circular es difícil) formas combinadas
16
17
FUNCIONES
El edificio en altura puede adoptar diferentes funciones:
• Oficinas
• Comercio
• Hoteles
• Centros de investigación y educación
• Viviendas colectivas en propiedad horizontal
TIPOLOGIA: VIVIENDA COLECTIVA
TORRE BLOCK
Este tipo de edificios se designa desde legislación como “Edificio de propiedad horizontal”.
Se caracteriza por disponer de un número de unidades de vivienda (departamentos) que

comparten una serie de servicios y espacios comunes.
A diferencia de la vivienda individual, cada unidad se rige por Ley de Propiedad Horizontal,
determinando las superficies propias (que son pasibles de comprar y vender individualmente), y
determina el % de superficies comunes que le pertenecen a cada unidad en función de los m 2 de
superficie de cada unidad. De este valor se deduce el costo de expensas o gastos comunes de
mantenimiento.
18
ASPECTOS A TENER EN CUENTA PARA EL DISEÑO
1. Medidas del terreno (espacio disponible)

2. Ubicación del terreno en trama urbana (terreno libre, entre medianeras o esquina)
3. Código de Edificación Urbano del lugar (restricciones)
4. Programa de necesidades (se refiere a la necesidad en esa ubicación, que conviene edificar)
5. Cantidad de pisos (según código y según características del terreno)
6. Cantidad de unidades (dependerá del código y de cómo ubicamos)
7. Variedad de unidades en función del número de dormitorios
8. Destinos de la planta baja (seguramente local comercial, salvo que tenga muy bien cuidada
la privacidad
9. Categoría de construcción
“La ciudad es una obra de arte colectiva, que no tiene dueño, pues surge de un equipo…” Arq.
Cesar Pelli
19
ANALISIS DE TERRENOS
1. PARA SMT: INTRODUCCIÓN
La idea es ver como tratar de analizar cual es el rendimiento de un terreno. Cuando uno ve un
terreno en SMT o cualquier lado del mundo y, necesita saber cuantos m2 puede construir en el
mismo, se tiene que ver dos importas:
• Una tiene que ver directamente con la arquitectura, es decir saber cuánto construir,
saber cuál es mi volumen del edificio.
• Y la otra tiene que ver con lo económico, es decir, saber cual es el rendimiento de mi
terreno para ver cuando voy a ganar.
Cada vez que necesitemos hacer un edificio en altura en algún lugar debemos remitirnos a los
correspondientes códigos de edificación del lugar.
CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO PARA SMT
Surge con la necesidad de organizar y regular las construcciones en SMT, cada municipio tiene su
código.
La ciudad está dividida en 4 sectores (NO, SE, NE, y SO), cada uno dividido en distritos. Difieren
en tamaño, zonificación, posibilidades de desarrollo y restricciones.
Existen distintas planillas con requisitos y restricciones: (R residenciales, C comerciales, E

especiales, etc.)
ALGUNAS DEFINICIONES
DEFINICIONES GENERALES
CIUDAD: Población donde habita un conjunto de personas.
EDIFICIO EN ALTURA: Construcción que consta de numerosas plantas, con usos comerciales, de
vivienda y/o mixta. Generalmente sirve a diferentes propietarios.
REFORMAR: Modificar edificio sin aumentar el volumen edificado y sin cambiar su uso y destino.
No aumenta la capacidad productiva.
AMPLIAR: Modificar un edificio aumentando la superficie y/o el volumen edificado; modificar

una instalación aumentando la capacidad productiva de la existente.
RECONSTRUIR: Edificar de nuevo, y en el mismo lugar lo que antes estaba. Rehacer la instalación.
CUERPO SALIENTE: Es un volumen cerrado resultante de la prolongación en voladizo del espacio

interior de la edificación sobre el espacio de vereda (cerrado por 4 lados).
BALCÓN: Es un voladizo de la edificación abierto, que conforma un espacio semicubierto.
COTA DE LA PARCELA: Cota del nivel del cordón más el suplemento que resulta por la
construcción de la acera en el punto medio de la línea municipal que corresponde al frente de la
parcela.
20
BASAMENTO: Parte del edificio construida sobre el nivel de la parcela sobre la cual se asientan
los volúmenes sobre elevados y retirados del mismo edificio. Sus dimensiones se regularán por el
"FOS" y la "altura máxima de basamento" establecida para cada distrito en las planillas del
capítulo VI.
CENTRO DE MANZANA: Espacio cuya proyección sobre el plano horizontal queda definida en
forma y ubicación por las líneas de frente interno. En este espacio la ocupación del suelo podrá
ser como máximo la establecida por el FOS y las alturas de basamento correspondiente a cada
distrito.
SOLADO: Piso
USO DEL SUELO: Término con el que se designa la actividad o propósito específico a que se
destina un inmueble (planillas de 1 a 34 en código de SMT).
LÍNEA DE EDIFICACIÓN: Es la línea a partir de la cual se materializa la construcción en el frente de

una parcela. La línea de edificación puede o no coincidir con la línea municipal.
LÍNEA EJE MEDIANERO: Es la divisoria lateral.
LÍNEA MUNICIPAL: Es la línea que en el frente o los frentes de una parcela divide el dominio
público del privado.
No siempre la línea municipal coincide con la de edificación. Si existe un jardín por delante, se
trata de una zona de retranqueo (distancia entre su LM y su LE). Si existe retranqueo, existe un
premio por parte de la municipalidad.
El espacio de vía pública está comprendido entre las líneas municipales, también los patios hacia
los que ventilan los locales y el patio del fondo de parcela correspondiente al centro de manzana.
21
LÍNEA DE FONDO DE PARCELA: Eje medianero del fondo de la propiedad, opuesta a la LM. Es la
línea comprendida entre las líneas divisorias laterales y es opuesta a la línea municipal de la
parcela. En las parcelas esquinas será la opuesta a la línea Municipal del frente menor.
LÍNEA DE FRENTE INTERNO: Línea coincidente con el paramento vertical de cierre del edificio
hacia el fondo, paralela a la LM.
FOS: Factor de ocupación del suelo (Sup. Parcela/ Sup. Construida proyectada en planta).
𝑺𝒖𝒑. 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒅𝒂 𝒅𝒆𝒍 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 [𝒎𝟐 ]

𝑭𝑶𝑺 = ≤𝟏
𝑺𝒖𝒑. 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 [𝒎𝟐 ]
Es decir, que porcentaje de nuestro terreno vamos a ocupar, hablando exclusivamente
desde la vista en planta. Lo que busca esto es generar espacios verdes. Este valor no
puede ser mayor que uno ya que a lo sumo voy a ocupar el 100% de mi terreno, pero
nunca voy a ocupar más que eso.
FOT: Factor de ocupación total (Coeficiente que multiplicado por la superficie de la parcela
determina el volumen total edificable).
𝑺𝒖𝒑. 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒅𝒂 [𝒎𝟐 ]

𝑭𝑶𝑻 =
𝑺𝒖𝒑. 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 [𝒎𝟐 ]
La superficie a introducir en la expresión es por ejemplo para un edificio, es la suma de

cada superficie construida muchas veces, vista en planta, de cada piso que contiene
dicho edificio.
OBS: Se diferencian principalmente en que el FOS es el porcentaje del terreno puedo

construir, a lo sumo es igual a 1 y el FOT sí puede ser mayor que 1, por ejemplo, en un
edificio en altura.
EN FUNCIÓN DE LA IMPLANTACIÓN EN EL TERRENO

EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS: Sus paramentos se encuentran sobre las líneas laterales de la
parcela.
En los edificios entre medianeras, tenemos al menos un espacio urbano (el del frente), y
puede sumarse el de contrafrente en algunos casos.
EDIFICIO DE SEMI PERÍMETRO LIBRE: Uno de los paramentos está separado de la línea divisoria
lateral de la parcela. Es aquel que extiende un parámetro hasta la línea divisoria lateral de la
parcela desde el nivel del suelo, quedando los restantes parámetros retirados desde dicho nivel
de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia establecidas en la
presente.
El parámetro (distancia hasta medianera) dependerá del código de edificación de cada lugar,
para SMT es una distancia de 5m y en YB son 15m
22
EDIFICIO DE PERÍMETRO LIBRE: Todos sus paramentos están separados de las líneas divisorias de
la parcela. Es aquel cuyos parámetros desde el nivel del suelo, están retirados de las líneas
divisorias de la parcela según las relaciones de altura y distancia establecidas en la presente.
El edificio de semi perímetro libre me garantiza espacio urbano en al menos dos lugares y el
de perímetro libre garantía espacio urbano alrededor de todo el edificio.
CLASIFICACIÓN DE LOCALES
ARTÍCULO 24º.- relación entre el espacio urbano y los locales habitables y no Habitables. Los
locales se clasifican en:
1. HABITABLES CLASE A: Dormitorios, comedor, sala de estar, biblioteca, escritorio, oficina,

local de comercio o trabajo, sala, habitación de servicio, cuartos para internación de
sanatorios, aulas y cualquier otra denominación de local que no sea taxativamente
nombrado, como Habitable clase B o No Habitable por la presente norma.
Dichos locales deberán estar conectados directamente al espacio urbano para recibir
ventilación e iluminación. Un local Habitable clase A se considera conectado directamente a
espacio urbano cuando se den las situaciones I y II graficadas
Están Conectados al espacio urbano en el peor de los casos a través de patios principales.
2. HABITABLES CLASE B: Cocinas, lavaderos, consultorios, salas de espera anexas a oficinas o a
consultorios. Dichos locales deberán estar conectados directamente a patios auxiliares para
recibir ventilación e iluminación.
3. NO HABITABLES: Baños, offices, depósitos, subsuelos. Dichos locales deberán ventilar.

Podrán hacerlo por conductos, cuya superficie no podrá ser inferior a 0,36 m² o se podrá
usar conductos de ventilación mecanizada.
4. ESPECIALES: Aquellos locales que por sus características de uso y función requieran
iluminación artificial, higiene, asepsia (sin contaminación), etc. (Salas de cirugía, etc), que
sólo puedan obtenerse en forma artificial o mecánica, podrán prescindir de conexión directa
o indirecta a espacio urbano o patio auxiliar.
OBS: Los locales de negocios ubicados en galerías comerciales podrán ventilar a la nave principal.
La distancia mínima entre solados será de 2,70 metros en todos los casos de locales Habitables y
No Habitables.
23
ARTÍCULOS 23 Y 25
- ARTÍCULO 23º.- DEFINICIÓN Y CONFORMACIÓN DEL ESPACIO URBANO
- ARTÍCULO 25º.- PARÁMETROS QUE DEFINEN LOS LÍMITES DE LOS ELEMENTOS QUE
INTEGRAN EL ESPACIO URBANO Y DEL VOLUMEN EDIFICABLE.
ESPACIO URBANO: El espacio urbano garantiza o está destinado a mejorar las condiciones de
vida de la población. Es el espacio aéreo abierto capaz de garantizar buenas condiciones de
habitabilidad en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación,
asoleamiento, acústica, privacidad, ángulo de visión de cielo, visuales exteriores, vegetación y
otros elementos coadyuvantes del saneamiento ambiental.
Al espacio urbano deberán ventilar e iluminar los locales habitables clase A definidos en el
artículo 24 del presente capítulo.
El espacio urbano será considerado como tal a partir de la cota -1,50 metros de la parcela.
LOS ELEMENTOS QUE INTEGRAN EL ESPACIO URBANO SON:

1. Espacio de la vía pública: comprendido entre LM de ambas aceras.
Cuando las Líneas de Edificación no coincidan con las Líneas Municipales por tener Retiro
Obligatorio u Optativo, el espacio definido por las Líneas Municipales y las Líneas de
Edificación de cada acera pasará a formar parte del Espacio Urbano vinculándose al espacio
de la Vía Pública.
2. Espacio que se vincula con la vía pública: Entre LM y LE: línea de edificación con retiro
obligatorio o voluntario.
3. Espacio de centro de manzana: Es aquél cuya planta queda definida en forma y ubicación
por las líneas de frente interno. Las áreas libres de edificación serán destinadas
exclusivamente a espacio libre parquizado.
Se trazará mediante líneas paralelas a las Líneas Municipales, a una distancia que dependerá
de las dimensiones de la manzana, según la siguiente graficación:
a. Para manzanas con lados mayores a 160,00 metros, el Centro de manzana se trazará
mediante líneas paralelas a las líneas
b. municipales a una distancia igual a un tercio de la distancia entre líneas municipales
opuestas.
c. Para manzanas con lados entre 120,00 y 160,00 metros, el Centro de Manzana se
trazará mediante líneas paralelas a las
d. Líneas Municipales a una distancia igual a 35,00 metros.
e. Para manzanas con lados entre 75,00 y 120,00 metros, el Centro de Manzana se
trazará mediante líneas paralelas a las Líneas Municipales a una distancia igual a un
tercio de la distancia entre Líneas Municipales opuestas, y no mayor a 35,00 metros.
f. Para manzanas con uno de sus lados menores a 75,00 metros, no regirán las presentes
disposiciones. En estos casos se regirán por lo dispuesto para la distancia de Línea
Divisoria de Fondo de Parcela.
Se considera Espacio Centro de Manzana a partir de la cota -1,50 m.
24
4. El espacio entre los paramentos laterales de los edificios de perímetro y semiperímetro

libre y las líneas divisorias: Es aquél conectado directamente con el espacio de la Vía Pública
y con el espacio Centro de Manzana.
a) Edificios entre medianeras
El retiro a fondo de parcela es considerado como tal cuando se realiza sobre el ancho
completo de la parcela, en caso contrario será tratado como patio principal o auxiliar de
acuerdo a la cualidad de los locales que a él ventilen.
Para parcelas afectadas por pulmón de manzana, la distancia entre el paramento de

fondo del edificio y la línea divisoria de fondo de parcela, en ningún caso podrá ser menor
a 6,00 metros, si a dicho espacio se abren vanos de ventilación e iluminación de locales
habitables clase A. Cuando allí ventilen locales habitables clase B, la separación mínima
será de 3,00 m.
Para parcelas no afectadas por pulmón de manzana, la distancia entre el paramento de

fondo del edificio y la línea divisoria de fondo de parcela, si a dicho espacio se abren
locales habitables clase A, se respetará la relación h/d = 2,5 y en ningún caso será menor
a 6.00 m.
Para los distritos R1, R3b, C1a, C1b, C2, C3, AE4, AE5, y para el Distrito C3 en edificios de
perímetro libre, rigen las condiciones que se enuncian a continuación:
• Para parcelas afectadas por pulmón de manzana: , la distancia entre el paramento de

fondo del edificio y la línea divisoria de fondo de parcela, en ningún caso podrá ser
menor a 6,00 metros, si a dicho espacio se abren vanos de ventilación e iluminación
de locales habitables clase A.
Cuando allí ventilen locales habitables clase B, la separación mínima será de 3,00 m.
• Para parcelas no afectadas por pulmón de manzana: Cuando hacia el fondo de

parcela ventilen locales habitables clase A, la distancia mínima a la línea divisoria de
fondo será:
- En parcela de más de 45 metros de profundidad: ¼ de la longitud de la
parcela.
- En parcelas de menos de 45 metros de profundidad: 6,00 metros mínimos.
Cuando hacia allí ventilen locales habitables clase B, la separación mínima será de
3,00 metros.
b) Edificios de Perímetro y Semi perímetro libre.
La distancia (d) a los ejes divisorios laterales y de fondo de parcela deberá ser la
resultante de aplicar la relación:
h/d = 2,5
En ningún caso d podrá ser menor a 6,00 m.

25
Para los distritos R1, R3b, C1b, C2, AE4, AE5, y para el Distrito C3 (sólo en edificios de
perímetro libre), rigen para la tipología de perímetro libre y semi perímetro libre las
siguientes condiciones:
• En parcela Medial:
Retiro obligatorio mínimo a líneas divisorias de fondo de parcela: Se rige por lo

establecido para edificios entre medianeras.
Retiro obligatorio mínimo a líneas divisorias laterales: 6 metros.
• En parcela Esquina:
Retiro obligatorio mínimo a líneas divisorias de fondo de parcela: Se rige por lo

establecido para edificios entre medianeras.
Retiro obligatorio mínimo a líneas divisorias laterales: 6 metros.
En el caso de parcela medial con edificación de perímetro libre, la sumatoria de

ambos retiros a líneas divisorias laterales debe ser como mínimo el 35% del frente de
la parcela.
Para los Distritos R1, R3b, C3, AE4 y AE5, los retiros a líneas divisorias de parcela se
efectuarán desde la cota de planta baja. Para los distritos C1b y C2 los retiros a líneas
divisorias de parcela se efectuarán a partir del basamento o a partir de la cota de
planta baja.
5. El espacio entre el paramento vertical del contrafrente del edificio y la línea divisoria de
fondo de parcela
La Línea de Edificación (LE) coincidirá con la línea municipal salvo en los casos de retiro
obligatorio de la Línea de Edificación fijado para cada distrito por esta ordenanza y/o las
ordenanzas vigentes.
En el Distrito Comercial 1a, cuando la Línea de Edificación se materialice a 4,00 metros del
cordón de vereda, se podrá sobrepasar los 6,00 m de altura y alcanzar la máxima permitida,
previa donación sin cargo a la Municipalidad del espacio de retiro. En parcelas esquinas para
acceder a la máxima altura el retiro deberá materializarse sobre ambos frentes, previa donación
sin cargo a la Municipalidad del espacio de retiro. En este Distrito (C1a) no se permite el uso de
planta baja para vivienda individual en el área comprendida por las calles Crisóstomo Alvarez,
San Juan, Junín- Ayacucho, Rivadavia- Las Heras.
Para los distritos R1, R3b, C1b, C2, AE4 y AE5 y para el Distrito C3 en edificios de perímetro libre,
rigen las siguientes condiciones:
Para edificios entre medianeras, el retiro de Línea de edificación es optativo. En caso de optarse
por hacerlo, será como mínimo de 5.00 mts.
Para edificios de perímetro y semi perímetro libre, es obligatorio el retiro de Línea de Edificación
según las siguientes condiciones:
26
Retiros Mínimos:
• En parcela medial
- hasta 12 niveles: retiro de 5.00 m
- Mas de 12 niveles: retiro de 8.00 m
• En parcela esquina:
- hasta 12 niveles: retiro de 5.00 m
- Mas de 12 niveles: retiro de 8.00 m
• Sobre frente mayor: 2.00 m
Para los Distritos R1, R3b, C3, AE4 y AE5, los retiros a línea municipal se efectuarán desde la cota
de planta baja. Para los distritos C1b y C2 los retiros a línea municipal se efectuarán a partir del
basamento o a partir de la cota de planta baja.
6. Patios
a. Patios principales: Es el espacio entre paramentos verticales correspondientes a
diferentes volúmenes edificados o del mismo volumen edificado dentro de la parcela.
b. Patios apendiculares: son aquellos abiertos por un lado de su planta al espacio urbano.
SUPERFICIE EDIFICABLE
Para los Distritos R1, R3b, C1b, C2, AE4, AE5, la superficie edificable se calculará multiplicando la
superficie de la parcela por el FOT, indicado en planillas de disposiciones particulares relativas a
la edificación para cada distrito, según la tipología y con las siguientes especificaciones:
- En caso de parcelas esquinas de cualquier dimensión y parcelas mediales hasta los 40 m. de

profundidad la superficie edificable resultará de multiplicar el coeficiente del FOT que
correspondiere por el 100% de la superficie de la parcela.
- En caso de parcelas mediales la superficie edificable se afectará con un coeficiente igual a
0,60 aplicado a la superficie de la parcela ubicada entre los 40 y los 60 metros de
profundidad y de un coeficiente igual a 0,20 para la superficie de la parcela ubicada más allá
de los 60 metros de profundidad.
- A la superficie determinada se agregará la correspondiente a cocheras que se ubiquen por
debajo de la cota de la parcela, la correspondiente a balcones que sobresalgan del volumen
edificable y las destinadas a instalaciones complementarias (sobrerrecorrido de ascensores,
salas de máquinas, cisternas, tanques para agua, etc.).
- Cuando en los distritos R1, R3b, C1b, C2, AE4 y AE5 se construyan cocheras en subsuelo se
permitirá un incremento adicional de la superficie edificable equivalente a la superficie
destinada a cocheras, incluyendo los espacios de circulación y maniobra.
- En el distrito C3 rigen las disposiciones antes enunciadas para la tipología de perímetro libre.
- Para edificios en altura destinados a vivienda colectiva y/u oficinas que superen en planta
baja los 4.50 m. de altura y en niveles superiores los 3.50 mts, la superficie calculada de
locales o la parte de locales con altura mayor a las mencionadas, se computará doble.
- Para el resto de los Distritos, la edificación se regirá por las disposiciones establecidas en los
artículos 23 y 24 y las disposiciones particulares referidas a la edificación para cada Distrito
del Capítulo VI.
27
TIPOS DE PATIOS: CONDIERACIONES

1. PATIOS PRINCIPALES: espacio entre paramentos verticales correspondientes a diferentes
volúmenes o del mismo volumen edificado dentro de la parcela. 3m de ancho mínimo,
máximo 5m. De largo entre 6m y 15-18m.
Relación entre altura y separación de paramentos enfrentados para edificios entre
medianeras y de perímetro y semiperímetro libre.
La relación (r) entre la altura (h) de un paramento y la distancia (d) a otro paramento de
distintos cuerpos o del mismo cuerpo que se enfrenten dentro de la misma parcela y cuando
sobre dichos paramentos se abren locales habitables clase A, será igual a la siguiente
relación:
rpp = h/d = 2 (relación patio principal)
La distancia (d) no podrá ser menor a 5,00 m. Cuando se trate de paramentos de diferentes
alturas, la altura (h) será igual a la semisuma de las alturas de los paramentos.
El lado (d') de dicho patio deberá ser como mínimo de 5,00 m cuando sobre el o los
paramentos del lado (d) se abran locales habitables clase A.
El lado (d') será como mínimo de 4,00 metros cuando sobre el o los paramentos del lado (d)
no se abran locales habitables clase A.
Los edificios de perímetro libre ubicados dentro de una misma parcela y no enfrentados
deberán tener una separación mínima de h/d = 2,5 y nunca menor a 5 metros.
En caso de construirse balcones en patios principales la distancia mínima requerida será
considerada desde las proyecciones de los mismos sobre el patio.
Para los distritos R1, R3b, C1a, C1b, C2, AE4, AE5 y para el Distrito C3 en edificios de
perímetro libre, rigen las condiciones que se enuncian a continuación:
Para las dimensiones de los patios principales se establecen medidas mínimas fijas por
rango. Los rangos se fijan, a partir de la cota de PB, según niveles o número de pisos de
acuerdo a la siguiente tabla:
Entre un rango y el siguiente la distancia (d) se puede distribuir proporcionalmente en cada

piso, aterrazando la edificación.
El ancho (d’) mínimo de los patios requerido, en el caso de que a los paramentos laterales
ventilen locales habitables clase A será de 5 metros, en el caso de que ventilen locales
habitables clase B, no habitables o se constituya en un paramento no ventilable será de 3
metros.
2. PATIOS APENDICULARES: son aquellos abiertos por un lado de su planta al espacio urbano .
Tienen un lado abierto al espacio urbano.
La abertura del Patio Apendicular hacia el espacio urbano será igual o mayor a 2,50 metros y
la profundidad será como máximo la mitad de la medida adoptada.
3. PATIOS AUXILIARES: Se denomina así a las áreas descubiertas ubicadas entre los volúmenes
construidos que por sus dimensiones no son aptas para conformar el espacio urbano. A tales
patios pueden iluminar y ventilar los locales habitables Clase B de distintas unidades, y los
no habitables.
28
CONDICIONES MÍNIMAS DE ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN PARA LOCALES HABITABLES

PERTENECIENTES A UNA SOLA UNIDAD:
Cuando iluminen y ventilen locales habitables clase A pertenecientes a una sola unidad como
vivienda individual, vivienda con local de negocio u oficina, etcétera (los cuartos para internación
de sanatorios pertenecen a distintas unidades), se considerará:
- Para una sola planta: Superficie mínima 4,00 m², lado mínimo 2,00 metros
- Para más de una planta: Superficie mínima 6,00 m², lado mínimo 2,00 metros
OBS: Esquema para entender los conceptos de cuando realizar un patio para ventilación
mínima y cuando realizar un patio principal:
ARTICULO 26° TRAZADO Y DELIMITACIÓN DE PATIOS AUXILIARES

Se dimensionarán según las siguientes condiciones:
Se dimensionarán según las siguientes condiciones:
- lado (d) = h/5 y nunca menor a 3,00 metros

- lado (d') = 2,00 metros
Si sobre el lado (d) hay vistas y/o luces (aventanamiento) de locales habitables clase B hacia otra
unidad o hacia un lindero, el lado (d') será como mínimo de 3,00 metros.
En caso de paramentos de diferentes alturas, el valor de "h" será igual a la semisuma de las
alturas de ambos paramentos.
Cuando iluminen y ventilen locales habitables clase B pertenecientes a una sola unidad, el lado
mínimo del patio auxiliar será de 1,60 metros y su superficie mínima 3,20 m².
Para los distritos R1, R3b, C1a, C1b, C2, AE4, AE5 y para el Distrito C3 en edificios de perímetro
libre, rigen las siguientes condiciones:
Para las dimensiones de los patios auxiliares se establecen medidas mínimas fijas por rango. Los
rangos se fijan, a partir de la cota de PB de la parcela, según niveles o número de pisos de
acuerdo a la siguiente tabla:
29
El ancho (d´) mínimo requerido de los patios auxiliares para los paramentos laterales es de 2 m.
30
31
32
ARTÍCULO 27º.- MEDICIÓN DEL ESPACIO URBANO Y PATIOS AUXILIARES: INICIO

DE LAS ÁREAS DESCUBIERTAS
La medición del espacio urbano y los patios auxiliares se hará a partir de un plano horizontal
virtual a nivel del piso del primer local que recibe iluminación y ventilación. La cota del plano del
inicio se consignará en el proyecto.
Las dimensiones requeridas para las áreas descubiertas se determinan teniendo en cuenta la
proyección horizontal de voladizos de salientes mayores que 0,10 m; salvo lo establecido para
aleros de protección de carpinterías en el artículo 30º.
En el caso en que el área descubierta de una parcela resulte lindera a otra parcela, la medida de
la distancia se tomará desde el eje divisorio de ambas parcelas y fijadas a 0,15 m del eje divisorio.
Las áreas descubiertas que constituyen espacio urbano o patios auxiliares dentro de la parcela,
no podrán cubrirse con elementos fijos; salvo lo establecido para aleros de protección de
carpinterías en el artículo 30º.
ARTÍCULO 28º.- FORMAS DE OCUPACIÓN DE LA MANZANA.

Formas de ocupación de la manzana:
1) MANZANA CON CENTRO DE MANZANA

a) Franja Perimetral Edificable (FPE):
Corresponde a la superficie de la manzana que puede ser ocupada con edificación y que
queda comprendida entre las Líneas Municipales o de Edificación y las Líneas de Frente
Interno.
La Línea de frente interno (LFI) se define por un polígono interior a las manzanas que lo
contienen y se obtiene trazando líneas paralelas a las líneas municipales de cada manzana,
con las distancias y medidas fijadas según lo estipula la presente norma. Se podrá
sobresalir desde la Línea de Frente Interno con balcones de no más de 1,20 m., y con el
basamento según lo establecido para cada distrito.
Cuando la Línea de Frente Interno en una parcela resulte una línea quebrada, se podrá
regularizar dicha Línea de Frente Interno, siempre que no se desvirtúe la continuidad del
espacio libre de manzana, compensando el avance sobre la Línea de Frente Interno
originaria con la cesión al espacio libre de manzana de un área equivalente a la que se
invade. Ningún paramento, o la proyección virtual o real de éstos, con excepción de lo que
corresponda al basamento, podrá sobrepasar la Línea de Frente Interno, salvo las salientes
permitidas de balcones abiertos y cornisas.
Para los distritos R1, R3b, C1b, C2, AE4, AE5 y para el Distrito C3 en edificios de perímetro
libre, rigen las condiciones que se enuncian a continuación:
- Se establece la Línea de Frente Interno a 35 metros de la Línea Municipal.

- En caso de retiro de Línea de Edificación sobre el frente, a 5 metros mínimos, la
Línea de Frente Interno se extenderá hasta 40 metros de la Línea Municipal.
- En caso de Perímetro Libre o Semi perímetro Libre la Línea de Frente Interno se
establece a 1/3 de la longitud de la manzana o a 40 metros.
33
La edificación en la franja perimetral edificable se regirá por las disposiciones establecidas

en los artículos 23 y 24 del presente capítulo y las Disposiciones Particulares referidas a la
edificación para cada distrito del capítulo VI.
b) Edificación en el Centro de Manzana:
Para Distritos Residenciales 1 y 3b y Areas Especiales 4 y 5 (R1, R3b, AE4 y AE5): La

ocupación máxima del Centro de Manzana será del 25 % de la superficie de parcela
correspondiente al Centro de Manzana, el resto espacio libre parquizado. La altura máxima
de edificación en el Centro de Manzana es de 4,50 metros. No se permite el
estacionamiento de vehículos en el espacio libre. El Centro de Manzana puede ser ocupado
por debajo de la cota de parcela en un 50% de su superficie con subsuelo, siempre que a
nivel de cota de parcela se mantenga la condición de parquizado en el resto.
Para Distrito Comercial 3 (C3) sólo para tipología de Perímetro Libre: La ocupación
máxima del Centro de Manzana será del 50% de la superficie de parcela correspondiente al
Centro de Manzana, con altura máxima de 4,50 metros. La superficie libre de edificación
deberá ser parquizada. El Centro de Manzana puede ser ocupado por debajo de la cota de
parcela en un 50% de su superficie con subsuelo, siempre que a nivel de cota de parcela se
mantenga la condición de parquizado en el resto.
Para Distritos Comerciales 1a, 1b y 2 (C1a, C1b y C2): La ocupación del Centro de Manzana
podrá ser en un 100% con altura máxima de 10,00 metros. Se podrá ocupar la totalidad del
Centro de Manzana por debajo de la cota de parcela con subsuelo.
Para los restantes distritos: La edificación en el centro de manzana estará regulada por el
FOS y las alturas de basamento establecidas en las Planillas de Disposiciones Particulares
para cada Distrito. Se podrá construir por debajo de la cota de parcela siempre que se
respete el FOS establecido para cada distrito. La superficie de la parcela afectada por el
centro de manzana deberá ser parquizada.
Para Vivienda individual o agrupada: Las tipologías de Vivienda Individual y Vivienda

Agrupada no serán regidas por las obligaciones establecidas para el Centro de Manzana
salvo lo dispuesto en las planillas de Disposiciones Particulares para cada Distrito.
c) Basamento (B):
Es la edificación que posibilita la ocupación total o parcial de la parcela. Dicha ocupación

estará regulada por el FOS y las alturas establecidas para cada distrito en las Planillas de
Disposiciones Particulares para cada Distrito (Capítulo VI, artículo 37).
d) Factor de Ocupación del Suelo (FOS):
La determinación del FOS se rige por las Planillas de Disposiciones Particulares Relativas a
la Edificación para cada Distrito del Capítulo VI.
Para los distritos R1, R3b, C1a, C1b, C2, C3, AE4, AE5: elimínese el factor de ocupación
del suelo (FOS).
34
2) MANZANA SIN CENTRO DE MANZANA:
Se regulan por las disposiciones establecidas en el artículo 25 del presente Capítulo.
En el caso de los Distritos R1, R3b, C1b, C2, C3, AE4, AE5, se regulan por las disposiciones del
artículo 25 del presente Capitulo.
35
ARTÍCULO 29º.- PLANOS LÍMITES HORIZONTALES QUE REGULAN LAS ALTURAS

MÁXIMAS PARA CADA DISTRITO.
PLANOS LÍMITES HORIZONTALES
Los planos límites horizontales están definidos por las alturas máximas permitidas para cada
distrito y las tipologías adoptadas que figuran en las Planillas de Disposiciones Particulares para
cada Distrito del Capítulo VI y los Gráficos de Perfiles Complementarios.
Elimínese el plano límite de 23,00 m del Distrito C1a y fíjese PB y 7 niveles como último piso de la
edificación.
36
Construcciones permitidas sobre planos límites horizontales o sobre el último piso de la

edificación:
a. Instalaciones especiales necesarias para el funcionamiento de los edificios en altura tales

como antenas, pararrayos, conductos y balizamientos, tanques de agua y sala de máquinas
para ascensores.
Las instalaciones mencionadas anteriormente que requieran de locales cerrados para su
funcionamiento, deberán desarrollarse dentro de un volumen que quede alejado una
distancia mínima de 5,00 metros de la fachada principal y de 2,00 metros de la Línea de
Frente Interno.
b. Piscinas, asadores, pergolado.
ARTÍCULO 30º.- SALIENTES PERMITIDAS RESPECTO DE LOS PLANOS LÍMITES

VERTICALES.
CUERPOS SALIENTES EN PARCELAS MEDIALES:
a) En toda la longitud del frente se podrán construir cuerpos salientes cerrados por encima de
los 3,00 m del nivel de acera. Se permiten sólo en el Distrito Comercial 1, Distritos Áreas
Especiales 1 y 2 según las planillas de las Disposiciones Particulares y Gráficos de Perfiles
Complementarios establecidos en el Capítulo VI donde se fijan alturas máximas y voladizos.
En veredas menores a 4,00 m. no se permiten cuerpos salientes.
b) No se permite la construcción de cuerpos salientes que invadan los espacios o distancias

mínimas establecidas para los espacios urbanos tales como centro de manzana, espacio
entre paramentos laterales y las líneas divisorias de parcelas en los edificios de perímetro y
semiperímetro libre, espacio entre paramentos vertical y línea divisoria de fondo de parcela,
patios principales, apendiculares y auxiliares.
CUERPOS SALIENTES EN PARCELAS DE ESQUINA:
Se admiten cuerpos salientes por encima de los 3,00 m sobre la cota de la parcela en toda la
longitud del frente hasta la intersección de la línea municipal y la línea municipal de esquina.
También se admite cuerpo saliente en el espacio comprendido entre la línea municipal de
esquina y la prolongación de las líneas municipales hasta su intersección.
SALIENTES DE BALCONES EN PARCELAS MEDIALES:
a) En los pisos altos, a partir de la cota + 3,00 m. de la parcela, pueden sobresalir de la LM

balcones de 1,20 m. como máximo, siempre que sea sobre veredas mayores a 3,00 m. de
ancho. En los pasajes de ancho igual o menor a 12,00 m., la medida del balcón será como
máximo de 1,00 m.
b) En edificios de perímetro y semiperímetro libre podrán sobresalir sobre los espacios urbanos
definidos por los paramentos verticales, balcones hasta 1,20 m.
c) En edificios entre medianeras, las salientes de balcones hacia los espacios urbanos definidos
por lo paramentos verticales y la línea divisoria de fondo de parcela no podrán ser mayores a
1,20 m.
d) Los balcones con paños de mampostería se podrán construir siempre que mantengan la
característica de balcones.
e) No se permite ningún tipo de saliente sobre los espacios requeridos para patios principales y
patios auxiliares, salvo los aleros de protección de carpintería reglamentados.
37
SALIENTES DE BALCONES EN PARCELAS DE ESQUINA:
En esquinas con veredas iguales o mayores a 3,00 m de ancho y, a partir de los 3,00 m. medidos
desde la cota de la parcela, podrán sobresalir balcones.
La medida máxima de los mismos será hasta una paralela a la línea municipal de esquina,
definida por la intersección de esta paralela con la proyección de la medida máxima establecida
para balcones en el presente capítulo (artículo 30 - Salientes de Balcones).
SALIENTES DE MARQUESINAS:
Se permite su instalación en todo el Municipio, excepto en los sectores que se enuncian en el

punto 4.1.2. de la ordenanza Nº 2.114 sobre Uso de la Vía Pública.
En veredas menores a 3,00 m no se permiten marquesinas.
Una marquesina distará 3,00 m por encima de la cota de la parcela pudiendo sobresalir de la
línea municipal como máximo 1,50 m., salvo disposiciones especiales para cada distrito.
Salientes de aleros de protección de carpintería:
En el espacio urbano y en los patios auxiliares se permite la construcción de aleros para

protección de carpintería con la condición de que sean inaccesibles.
Los aleros no se consideran como superficie cubierta para la definición de medidas de patios
auxiliares y espacio urbano, ni para el cómputo del F.O.S., salvo en viviendas colectivas.
La medida de volado de los aleros no podrá superar la establecida para balcones.
ARTÍCULO 31º.- ASCENSORES

a) En los edificios de altura, a partir del 4º nivel inclusive, a contar desde el piso bajo, es
obligatorio instalar ascensores.
b) Las características de la instalación y el número de ascensores, resultará de considerar los
factores que más abajo se detallan. El tipo de máquina a instalar, la definirá el proyectista de
modo que satisfaga los cálculos que a continuación se indican:
I- Población total del Edificio (PT)

II- Cantidad de Personas (CP)
III- Capacidad de Transporte (N)
IV- Cantidad de Ascensores (CA)
OBS: Leer detalle de cada item en Art 31 ° del código de SMT
OTRAS DEFINICIONES
ESTACIONAMIENTO:
• Se menciona que la superficie de estacionamiento necesaria como mínimo para cada

vehículo será de 25 m² según el código de SMT.
• La superficie de estacionamiento necesario para ambulancia será como mínimo de 28 m2
con lado mínimo de 4,00 metros.
El estacionamiento para ambulancia debe estar íntegramente desarrollado en el interior
de la parcela y cubierto para garantizar seguridad e intimidad al paciente.
38
PARA SMT: ANÁLISIS DE TERRENOS: MARCHA DE CÁLCULO
En caso de realizar construcciones como parte de un negocio, se debe realizar un análisis de

cuantos metros cuadrados se pueden construir en un terreno ubicado en determinada zona y así
elegir el más conveniente visto desde el punto de vista económico.
TERRENO RECTANGULAR:
1. Ubicar terreno, determinar el distrito al que pertenece.

2. En planillas de uso de suelo, buscar lo que se puede construir en dicho distrito.
3. Verificar las posibilidades y restricción de construcción en las planillas de distritos.
4. Cálculo de superficie edificable del terreno: Para parcelas esquineras en su totalidad, y
parcelas mediales hasta 40m de profundidad, se considera el 100% de la superficie. De 40m
a 60m se considera el 60% de la superficie, y a partir de los 60m se considera sólo el 20%.
𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 100% ∗ (0 − 40𝑚) + 60% ∗ (40 − 60𝑚) + 20% ∗ (+60𝑚)
5. Determinación del FOS y FOT:
𝑆𝑢𝑝. 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢í𝑑𝑎𝑃𝑟𝑜𝑦𝑒𝑐𝑡𝑎𝑑𝑎 [𝑚2 ] 𝑆𝑢𝑝. 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢í𝑑𝑎 [𝑚2 ]

𝐹𝑂𝑆 = ≤1 𝐹𝑂𝑇 =
𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 [𝑚2 ] 𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 [𝑚2 ]
6. Calcular las distintas alternativas de superficies totales a construir de acuerdo a los retiros y
las modificaciones que los mismos aportan al FOT.
7. Cocheras: se pueden construir cocheras de subsuelo hasta la mitad del centro de manzana
(de nuestro terreno en particular), y se denomina subsuelo si su cota de piso es inferior o
igual a -1.5m desde el cordón de vereda. En ciertos sectores generan un premio igual a su
superficie, incluyendo zona de circulación y maniobra.
8. Cálculo de número de pisos: Se determina mediante la superficie total más premios, dividido
en la superficie de piso multiplicado por un factor que contempla los huecos:
𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 + 𝑃𝑟𝑒𝑚𝑖𝑜𝑠
𝑁°𝑃𝑖𝑠𝑜𝑠 =
𝑆𝑢𝑝. 𝑃𝑖𝑠𝑜𝑠 ∗ 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟(0.75𝑎0.85)
9. Determino el adicional por Balcones con un coeficiente que también contempla la

arquitectura de los balcones que no ocupa toda la extensión posible.
10. Determinación de dimensiones de patios principales:

- A partir de la cota de PB, según número de pisos:
11. Propongo distribución y recalculo las superficies exactas.

39
EJEMPLO DE CALCULO 1
A continuación, veremos un ejemplo de cálculo del código de edificación de SMT. Debemos

analizar cuantos son los m2 máximos que se pueden construir en un terreno con las siguientes
dimensiones, teniendo en cuenta un aprovechamiento económico o porque lo quieren vender:
Primero debemos entrar e lo que llamamos planos de distritos en donde zonifican cada una de
las áreas a construir.
40
Buscamos la ubicación de nuestro terreno: podemos ver que responde al distrito R1
Se debe tener en cuenta que el uso que le vayamos a dar a la construcción se encuentre
permitido para esa zona. Para nuestro caso estamos buscando que nuestro terreno sea apto
para edifico de viviendas.
41
Ingresando a la opción Residencia nos dirige a la planilla de usos:
Esta planilla nos mostrada para cada distrito, cuáles son las tipologías permitidas, es decir que es
lo que nosotros podemos hacer:
El paso siguiente es verificar las posibilidades de construcción, es decir, las condiciones

constructivas para cada distrito (en nuestro caso es el R1) para ello nos dirigimos a las planillas
de distrito:
42
❖ División parcelaria mínima: nos indica las medidas mínimas que deben tener las
secciones en caso que quiera dividir un terreno.
❖ Que el FOT figure Sin Restricciones quiere decir que puedo construir tantas veces la
superficie del terreno como quiera.
Vimos que el FOT es la sup en m2 a construir sobre la sup. del terreno, es decir, que
mientras mas alto es el FOT → mas cantidad de m2 podremos construir → el terreno se
amortiza aun mas → es mucho mas valioso
❖ El basamento es un sector del terreno que puedo construir hasta la altura especificada,
llegando a ocupar el 100% del terreno (incluso en el centro de manzana)
❖ Los retiros de frente están destinados a un ensanchamiento futuro de las veredas.
❖ La vivienda colectiva es el edificio en altura
❖ Cuando en la planilla no figure el FOS o el FOT quiere decir que es ilimitado en ese
sentido, seguramente se verá restringido por alguna otra característica (retiros, altura
máxima, etc.)
❖ El FOT se multiplica por la superficie equivalente del terreno
❖ Se debe analizar y buscar un equilibrio entre la cantidad de m2 construibles y no se
extienda mucho en altura, ya que aumenta los costos de estructura
CÁLCULO DE SUPERFICIE EDIFICABLE DEL TERRENO
Cálculo de superficie equivalente, y es la que se multiplica por el FOT para poder determinar los
m2 construibles:
Valor de superficie Equiv.

Que el reglamento me
permite luego multiplicar
por el FOT
43
CENTRO DE MANZANA
Se determina teniendo en cuenta las dimensiones de la misma.
El código de edificación habla de centro de manzanas diferentes dependiendo del tamaño que
tiene la manzana ya que no todas son regulares (en SMT la mayoría tienen calles de 140m de
longitud)
Para el caso de manzanas que tengan entre 120m a 160m, se establece el centro de manzana
como líneas que se trazan como se muestra en la figura:
Se trazan paralelas a cada calle con una distancia de 35m, permitiendo generar el centro de
manzana.
44
PATIOS PRINCIPALES
Esta es otra cosa que hay que tener en cuenta para pesar como va a ser la morfología de nuestra
planta. Me aseguran tener locales con buena habitabilidad.
No todas las plantas ocuparán el 100% de la superficie, ya que dentro de la planta que esta sobre
el terreno, debo comenzar a generar espacios de habitabilidad (estudios, oficinas, etc), por lo
que deberemos generar los correspondientes patios para asegurar lo que llamamos espacios
VANOS o lugares que sean generalmente habitables.
Dicho esto, el código nos dice que los patios principales deben ir generando a través de la
altura, espacios más grandes.
El código busca generar ese CONO DE ASOLEAMIENTO, es algo que va creciendo y que va a
permitir que los locales se ventilen de manera correcta a medida que vamos creciendo en
altura. Esto nos va a garantizar poder tener estas ventajas de ventilaciones de asoleamiento.
DIMENSIONADO DE PATIOS PRINCIPALES: “d”: largo del patio, se determina según lo anterior y
“d’ ” teniendo en cuenta los locales (enfrentados) que ventilan perpendicularmente a esta
dimensión.
45
RESOLUCION DEL EJEMPLO 1

Regresando a nuestro ejemplo planteado, analizaremos 2 tipos de terrenos como se ve en la
imagen. En un terreno que no tenga mucho frente se optará por construir entre medianeras (y
no entre perímetro libre, perdiendo FOT) para obtener un edificio que no sea muy esbelto.
- LFI: línea de frente interno, es la última línea de construcción que da al interior del
terreno
- LFE: línea de frente externo, es la que da al frente del terreno.
Ambas dan al espacio urbano. La distancia máxima que puede haber entre LFI y LFE es de 35 m
(ver gráfico de centro de manzana).
OBS: En caso de que LFI coincida con el límite de frente de manzana (caso sin retiro) puedo
realizar el retiro de frente, obteniendo la premiación de la municipalidad que me permite
construir en el centro de manzana.
Las salientes o balcones están permitidas hasta 1,20 m afuera de la LFE y/o LFI. Estas salientes no
computan FOT. Otro local que no consume FOT son las salas de máquina, por ejemplo.
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO

Primero se calcula la sup. Equivalente
de nuestro terreno que ya vimos que
es 631,20 m2.
Multiplicando:
𝐹𝑂𝑇 ∗ 𝑆𝑢𝑝. 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑣. = 𝟑𝟒𝟕𝟏, 𝟔𝟎 𝒎𝟐

Este primer valor importante es cuanto
es la superficie construida de terreno
que me permite el FOT
46
Adicionalmente, según el código, al construir cocheras en subsuelo (para el sector R1) se puede
obtener una premiación igual a la superficie de estas (tampoco se computan las superficies de
cocheras), esto es debido a que se busca descongestionar el tránsito.
Otro concepto que me permite el código de edificación, es que nos permite avanzar con
subsuelo de cocheras, hasta el 50% del centro de manzana en nuestro terreno (Correspondiente
a nuestro distrito R1. Se ve detallado en el Articulo 28°):
𝟒𝟗 = (𝟔𝟑 − 𝟑𝟓) ∗ 𝟓𝟎% + 𝟑𝟓 (es decir ocupa medio centro de manzana)

63 − 35 = 28 → 𝑠𝑜𝑛 𝑙𝑜𝑠 𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑡𝑒𝑛𝑔𝑜 𝑑𝑒𝑠𝑑𝑒 𝑙𝑖𝑛𝑒𝑎 𝑑𝑒 𝑐𝑒𝑛𝑡𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑚𝑎𝑛𝑧𝑎𝑛𝑎 𝑎 𝐿𝐹𝐼
𝑪𝒆𝒏𝒕𝒓𝒐 𝒅𝒆 𝒎𝒂𝒏𝒛𝒂𝒏𝒂 𝒅𝒆 𝒏𝒖𝒆𝒔𝒕𝒓𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝒅𝒊𝒔𝒕𝒂𝒏𝒄𝒊𝒂 𝒆𝒏𝒕𝒓𝒆 𝒍𝒂 𝑳𝑭𝑰 𝒚 𝒆𝒍 𝒇𝒐𝒏𝒅𝒐 𝒅𝒆 𝒏𝒖𝒆𝒔𝒕𝒓𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐
Es decir, que 49m son los metros en los cuales podré construir mi subsuelo.
NOTA: Para el caso de el nuestro terreno no toque el centro de manzana se podrá construir de
subsuelo en vez del 50%, será el 100%
28
A la hora de construir la cochera yo no puedo considerar que el 100% va a ser cochera. Es por
eso que se usa un factor del 75%, ya que cuento con ascensores, escaleras, etc.
En la siguiente imagen (color crema) se observa la superficie de cochera y en blanco

construcciones complementarias. Este factor se usa como cálculo inicial aproximado, en caso de
estar en etapas posteriores, para el cálculo exacto de la obra se debe medir dicha superficie.
47
Resumiendo, los cálculos que vamos realizando tenemos:
Dijimos que los balcones no computaban el FOT por ende, podremos crearlos y esos no van a
contemplarse en los numero anteriores. Pero para saber cuántos balcones hacer, debemos
saber previamente cuantos pisos vamos a tener.
Para los cálculos del apartado 3- que corresponde a el número de pisos será:
Sabemos que la sup. de piso que tenemos para construir es de 35mx12m. pero este valor no es
el 100% edificio ya que tenemos que tener en cuenta patios, ascensores, conductos, etc. es decir,
espacios en los que no se va a construir. Dicho esto, ese valor del 100% se multiplicará por:
- El factor 85% tiene en cuenta los patios, ascensores, conductos, etc. que no computan
FOT.
El factor 80% es porque, al hacerlo estéticamente más lindo, no se lo hace cuadrado sin gracia.
Finalmente podemos ver que cada sup de planta tendrá en el orden de los 357 m2. Con este
valor podremos sacar la cantidad de pisos que tendrá nuestro edificio. (DUDA, ¿AQUÍ SE
CONTEMPLA EL SUBSUELO TAMBIEN? Ya que se está sumando los 441m2 que se tiene de
premio)
Otro ejemplo de planta, en este caso el factor quizás no sea 85% sino mayor, permitiendo
aumentar el número de niveles:
48
Finalmente podremos calcular el ADICIONAL DE SUP. POR BALCONES como:
12𝑚 ∗ 1,2𝑚 ∗ 2 ∗ 11 ∗ 80% = 𝟐𝟓𝟑, 𝟒𝟒 𝒎𝟐
- Por tener 11 pisos

- 2 → Por tener frente y contrafrente
- 1,2m de premio de cada balcón
- 12m de frente que tiene el terreno
Planta tipo de un edificio, se observa el hueco en los balcones (considerados en el factor 80%),
parte de los huecos de escaleras, etc :
Finalmente se tiene la superficie TOTAL a edificar SIN RETIRO como:
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 = 3471,60𝑚2 + 441𝑚2 + 588𝑚2 + 253,44𝑚2 = 4754,04 𝑚2
- Adicional por Balcones

- Sup. calculada para el subsuelo
- Sup. que nos dieron de premio por cochera
- Sup. a construir que nos da el FOT
49
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO
En este caso se observa un FOT mayor.
Primero se calcula la sup. Equivalente de nuestro terreno que ya vimos que es 631,20 m2.
Multiplicando: 𝐹𝑂𝑇 ∗ 𝑆𝑢𝑝. 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑣. = 𝟒𝟏𝟎𝟐, 𝟖𝟎 𝒎𝟐

50
SI bien la LFI se traslada hacia atrás unos 5 metros, el espacio del centro de manzana de
nuestro edificio se ACHICA 5 metros,
𝑪𝒆𝒏𝒕𝒓𝒐 𝒅𝒆 𝒎𝒂𝒏𝒛𝒂𝒏𝒂 𝒅𝒆 𝒏𝒖𝒆𝒔𝒕𝒓𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝒅𝒊𝒔𝒕𝒂𝒏𝒄𝒊𝒂 𝒆𝒏𝒕𝒓𝒆 𝒍𝒂 𝑳𝑭𝑰 𝒚 𝒆𝒍 𝒇𝒐𝒏𝒅𝒐 𝒅𝒆 𝒏𝒖𝒆𝒔𝒕𝒓𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐
Me permite el código de edificación, avanzar con subsuelo de cocheras, hasta el 50% del centro
de manzana de nuestro terreno según para el distrito R1 (ver Art. 28°), es decir que tendremos:
𝟓𝟏. 𝟓 = (𝟔𝟑 − 𝟒𝟎) ∗ 𝟓𝟎% + 𝟒𝟎 (es decir ocupa medio centro de manzana)
63 − 40 = 23 → 𝑠𝑜𝑛 𝑙𝑜𝑠 𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑡𝑒𝑛𝑔𝑜 𝑑𝑒𝑠𝑑𝑒 𝐿𝐹𝐼 ℎ𝑎𝑠𝑡𝑎 𝑒𝑙 𝑓𝑖𝑛𝑎𝑙 𝑑𝑒𝑙 𝑡𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜
23
Se observa que la superficie de cochera es mayor, ya que me puedo extender hasta la LM.
Resumiendo, los cálculos que vamos realizando tenemos:

51
Finalmente se tiene la superficie TOTAL a edificar CON RETIRO como:
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 = 4102,80𝑚2 + 463,5𝑚2 + 618𝑚2 + 299,52𝑚2 = 5483,52 𝑚2

EJEMPLO DE CÁLCULO 2
52
Buscamos la ubicación de nuestro terreno: podemos ver que responde en el límite del distrito
C1a y C1b:
Este terreno se encuentra en el límite del distrito C1a y C1b, y respecto a eso el artículo 19 del
Código nos dice:
Entre uno y otro distrito puede haber distintas superficies edificables, por lo que optaremos la
que más nos convenga.
Para evaluar este caso se realizan los mismos pasos que para el Ejemplo 1.
53
Ingresando a la opción Residencia nos dirige a la planilla de usos:
Esta planilla nos mostrada para cada distrito, cuáles son las tipologías permitidas, es decir que es
lo que nosotros podemos hacer:
DISTRITO C1a
Primero evaluaremos el distrito C1a. corresponde al centro histórico 1 de SMT.
54
❖ Aquí no esta instalado el concepto de FOT pero nos da un límite de altura máxima de
edificación. En ciertos casos puede ser beneficioso por ejemplo cuando se tiene un FOT bajo
lo cual implicaría quizás tener menos de 7 pisos como lo muestra esta planilla.
❖ Basamento: altura máxima de construcción en la parte de atrás. Por lo que no existe el
concepto de centro de manzana, pero si de LFI y LFE
El basamento es un sector del terreno que puedo construir hasta la altura especificada,
llegando a ocupar el 100% del terreno (incluso en el centro de manzana)
❖ Los retiros de frente están destinados a un ensanchamiento futuro de las veredas.
❖ La vivienda colectiva es el edificio en altura
❖ El cuerpo saliente no necesariamente es un balcon ya que el balcon debe ser abierto. Para el
caso de cuerpo saliente no necesariamente debe ser abierto los cuales estos si tienen una
longitud máxima que se ve en la planilla.
❖ Cuando en la planilla no figure el FOS o el FOT quiere decir que es ilimitado en ese sentido,
seguramente se verá restringido por alguna otra característica (retiros, altura máxima, etc.)
En este caso no se puede hacer subsuelo en caso de dejar un retiro del frente.
DISTRITO C1b (Si tiene pulmón de manzana)

Podemos ver que aquí si tenemos todas las características parecidas al distrito visto de R1 y
además el concepto de basamento que el C1a no lo tenia
Por lo que concluimos que nos conviene construir en el distrito C1b.

55
Volviendo al ejemplo 2 planteado:
En este caso el terreno forma un martillo a los 40 metros.
La superficie equivalente se calcula de igual manera que en el Ejemplo 1.
Cálculo de superficie equivalente, y es la que se multiplica por el FOT para poder determinar los
m2 construibles:
Valor de superficie Equiv.
Que el reglamento me
permite luego multiplicar
por el FOT
56
También se debe calcular el centro de manzana
El terreno es un terreno casi esquina, por lo que en este caso el terreno no toca el centro de
manzana, por lo que la torre puede ocupar el 100% del terreno.
¿QUE PASARÍA PARA EL CASO QUE EL TERRENO SI TOCARA EL PULMÓN DE MANZANA? → se
deberá
57
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO C1b
𝐹𝑂𝑇 ∗ 𝑆𝑢𝑝. 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑣. = 𝟑𝟖𝟖𝟗, 𝟔𝟎 𝒎𝟐
Este primer valor importante es

cuanto es la superficie construida
de terreno que me permite el FOT
Como se dijo, se podría ocupar

todo el terreno con construcción por no abarcar centro de manzana. De todas formas, sólo
usaremos 35 m.
40
22
En este caso dijimos que podemos construir cocheras en el 100% del terreno. De todas formas,
en este caso el factor de ocupación que adoptamos (según nuestro criterio) es mayor (80%) que
en el Ejemplo 1 (75%) porque el mismo terreno es más grande, y lo que sería espacio de
ascensor, cisterna, etc. representaría un porcentaje menor.
58
NOTA: Mientras más subsuelo tengo, para el mismo núcleo de circulación, para un
mismo todo → mas cantidad de cocheras puedo sacar, e spor eso que puedo
afectarlo por un % mas grande.
En este caso, el factor también cambia a 75% para el apartado 3- porque de entrada sé que será
mayor la cantidad de pisos, por lo que los patios serán cada vez mayores al aumentar la altura.
OBS: Podría reducir la cantidad de pisos ocupando mayor espacio en planta, esto sería
económicamente favorable teniendo en cuenta la estructura y otros aspectos tal como
menor recorrido de ascensores u otras condiciones de habitabilidad (esto se observa en
el cálculo del balcón, donde se consideran 15 pisos)
En la ecuación del total debería sumar la superficie de la cochera como superficie de

construcción.
Finalmente se tiene la superficie TOTAL a edificar SIN RETIRO como:
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 = 3889,60𝑚2 + 601,6𝑚2 + 763,25𝑚2 + 288𝑚2 = 5542,45 𝑚2

59
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO C1b
𝐹𝑂𝑇 ∗ 𝑆𝑢𝑝. 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑣. = 𝟒𝟒𝟖𝟖 𝒎𝟐

Este primer valor importante es
cuanto es la superficie
construida de terreno que me
permite el FOT
En este caso, el cálculo de premio por cochera no difiere del que hago sin retiro porque la
puedo construir en el 100% del terreno con o sin retiro.
60
En este caso, el factor también cambia a 75% para el apartado 3- porque de entrada sé que será
mayor la cantidad de pisos, por lo que los patios serán cada vez mayores al aumentar la altura.
OBS: Podría reducir la cantidad de pisos ocupando mayor espacio en planta, esto sería
económicamente favorable teniendo en cuenta la estructura y otros aspectos tal como
menor recorrido de ascensores u otras condiciones de habitabilidad (esto se observa en
el cálculo del balcón, donde se consideran 17 pisos)
Finalmente se tiene la superficie TOTAL a edificar CON RETIRO como:
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 = 4488𝑚2 + 601,6𝑚2 + 752𝑚2 + 326,4𝑚2 = 6168 𝑚2

61
2. PARA YB: INTRODUCCION
- En Lules, San pablo no hay código de edificación.

- En YB si hay y en cada código se tienen a lo que llamamos planos de distritos, para YB es el
siguiente:
- YB divide en Unidades Ambientales
- En YB no hay edificios altos porque el código del mismo no lo permite.
Seleccionamos una UA para analizar por ejemplo la UA1:

62
Cada UA están subdivididas en subdimensiones. Cada UA tiene también asociada su planilla de

edificación en donde se subdivide dependiendo que tipo de sector estamos hablando (Rb, Rmb,
Rm, Rma, etc.)
El concepto nuevo que tiene este código y no lo tiene el de SMT es el de la DENSIDAD.
❖ En YB lo que predomina es que en cada lugar no solamente tiene un FOS y un FOT sino que
también tiene en cuenta la densidad (cantidad de
unidades dentro de mi proyecto a construir).
❖ Tambien este código tiene mucho en cuenta cual es
la finalidad legal de la unidad LM
❖ PH: propiedad horizontal
❖ YB normalmente exige un retiro desde LM para atrás
de 6m. el mismo no debe estar cerrado para
aumentar la visual de YB.
❖ También tiene el concepto de parcelamiento: cuando
divido, como divido, de que tamaño serán las
parcelas a construir.
❖ Altura máxima:
6 mts de altura a una distancia de 6mts de retiro

(con respecto a la LM para el caso de zona
residencial).
NOTA: Si estamos en el caso de comercio el

retiro es de 3 mts respecto a la LM.
63
Pero a partir de esos 6mts de altura, puedo ir creciendo, pero con un ángulo de 30° de forma
tal que desde la calle no vea un paramento vertical, sino que pueda tener acceso a la visual,
a la iluminación y a la ventilación.
CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO PARA YERBA BUENA YSAN JOSÉ
DEFINICIONES
UNIDAD AMBIENTAL (UA): conjunto Hombre frente al cosmos y a toda su relación con el suelo y
el ambiente Urbano, sin esperarlo de él.
Espacio construido y no construido; en fase e interfaces,El hábitat que lo cobija y toda

interacción espacio-tiempo que lo rodea.
Por ello la Ciudad es un conjunto. Este Reordenamiento integra todo lo que divide: La Barrera
física, las calles que constituyen aisladores incluidas las barreras físicas visuales.
ESTRUCTURA: son todos aquellos elementos físicos naturales y/o realizados por el hombre que
no pueden ser modificados y configuran la ciudad e identifican cada Unidad Ambiental.
URBANIZACIONES ESPECIALES: Toda urbanización que supere los 2000 m2 de construcción se

considera urbanización especial. Es la fracción ubicada en cualquier zona del municipio con
normas especiales dictadas al efecto que pueden, en algunos casos, ser complementadas por las
reglamentaciones particulares de la zona (ver Art. 2.2.1.1).
Se deberá pasar antes por un consejo deliberante, es decir, que se debe hacer una factibilidad.
OCUPACION DEL SUELO: Conjunto de normas, sobre alturas, retiros y factores de ocupación, que
delimitan el volumen edificable máximo sobre parcela o terreno y su ubicación en el mismo.
DENSIDAD POBLACIONAL BRUTA: Es la relación entre la población de un área o zona y la

superficie total de la misma.
DENSIDAD POBLACIONAL NETA: Es la relación entre la población de un área o zona y la

superficie de sus espacios edificables, es decir libre de los espacios circulatorios y verdes
públicos.
DENSIDAD DE LA POBLACIÓN POTENCIAL: es aquélla que podrá efectivarse cuando se realicen

las obras de infraestructuras previstas.
VIVIENDA UNIFAMILIAR: Aquella Unidad de vivienda implantada con exclusividad sobre una
parcela.
EDIFICIO COLECTIVO O MULTIFAMILIAR: Dos o más unidades habitacionales cuyo acceso y

circulación interna de distribución a cada vivienda es común a todas o varias de ellas; también
son comunes los servicios de infraestructura (electricidad, agua, corriente, desagües, etc.).
Se incluyen en la definición los hoteles y pensiones; asilos, conventos hogares infantiles y de

ancianos, edificios comerciales o de oficinas que posean servicios y accesos comunes.
VIVIENDA COLECTIVA: Aquella construcción que agrupa varias unidades de vivienda, las que
tienen un común acceso desde la vía pública.
64
MODULO DE ESTACIONAMIENTO: Superficie necesaria destinada al estacionamiento de un

vehículo y desplazamiento para ingreso y egreso desde y hacia la vía pública.
ESTACIONAMIENTO: No podrán realizarse cocheras cubiertas o semicubiertas dentro del espacio

de retiro destinado a jardín que se menciona en las planillas vistas anteriormente.
Nos obliga a generar estacionamiento por cada unidad habitacional.
CERCOS: los cercos de delimitación entre espacios comunes de uso común y comunes de uso
exclusivo, deberán asegurar el mantenimiento de la integración visual y especial del conjunto,
utilizando únicamente elementos talas como hilos de alambre y/o setas vegetales.
URBANIZACIONES ESPECIALES
Toda fracción de tierra cuya superficie sea igual o mayor a 2500 M2, o tenga las características de
manzanas conformadas, podrán ser consideradas como una URBANIZACIÓN ESPECIAL ya sea
para conjunto habitación o no habitacional, inclusive los loteos.
Definese como conjunto habitacional para esta ordenanza, a un grupo de dos o más viviendas
que conforman un conjunto de características constructivas y de diseño homogéneas.
Definese como conjunto o habitacional para esta ordenanza, a uno o más edificios cuyo destino
no sea vivienda, y que por su función genere una infraestructura necesaria para el fin por el cual
ha sido creado.
A. URBANIZACIÓN ESPECIAL PARA LOS CONJUNTOS HABITACIONALES
Los locales comerciales se permitirán como complementario del conjunto habitacional.

Deberán agruparse y constar con estacionamiento propio, con un mínimo de un lugar por
cada 20 M2 o fracción de superficie destinada a local de ventas.
a) Las viviendas no podrán cambiar de destino, ya sea parcial o totalmente.

b) Por cada unidad de vivienda se reservará un lugar para estacionamiento.
c) Los espacios libres de uso común deberán ser forestados y parquizados
convenientemente, la iluminación y mantenimiento de estos quedara a cargo de los
propietarios.
d) La infraestructura de provisión de agua potable y eliminación de líquidos cloacales deberá
solucionarse por la vía efectiva, correcta y permanente. Se exigirá la aprobación de los
organismos competentes.
e) Una vez aprobada la urbanización especial no podrán en ella efectuarse subdivisión o
desglose de lotes.
f) Si la urbanización estuviese formada por varios lotes o fracciones se exigirá previa a su
aprobación la unificación por mensura de todos esos lotes o fracciones.
g) Se respetará el FOS y el FOT de la unidad ambiental en que se encuentra. Para su cálculo
se considerará la superficie útil descontando las vías de circulación.
h) En caso de que la fracción estuviese afectada por prolongaciones de calles, o
interrumpiese la continuación de algunas de ellas, la secretaria de Obras y Servicios
Públicos por medio de su Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano determinara
todas las restricciones y/o condiciones que considere oportuna. Siendo obligación del
propietario la donación gratuita a la Municipalidad de las superficies destinadas a tal fin.
65
i) En caso que los lotes sean menores que los estipulados, aprobados por la vía de
excepción, deberán dejar 10 Mts. De vereda a la vuelta de cada amanzamiento. Requisito
indispensable para su otorgamiento, sin que bajo ningún aspecto haya vía de excepción
en la medida de la vereda.
j) El FOT y la altura máxima de la zona en que se encuentre la fracción.
B. URBANIZACIÓN ESPECIAL PARA CONJUNTOS NO HABITACIONALES
a) Tendrán estacionamientos propios. Se respetara lo establecido para cada Unidad
Ambiental o zona de las mismas
b) Se respetaran lo Retiros , el FOS, el FOT, las Alturas Máximas.
c) El Departamento Ejecutivo Municipal (DEM) por intermedio de su oficina de
Planeamiento y Desarrollo urbano, evaluará todas la Urbanizaciones Especiales mediante
bocetos de ideas.
d) Para los nuevos loteos deberá respetarse la trama vial establecida en esta Ordenanza con
las calles troncales, viaductos metropolitanos y ejes Norte Sur.
e) Para toda, las edificaciones descriptas y que entran como Urbanizaciones Especiales en la
presente Ordenanza, serán evaluados por la Dirección de Planeamiento y Desarrollo
Urbano.
TEXTO ORDENADO DE ORDENANZA 1058/00 CONSTRUCCIONES NUEVAS

Para construcciones nuevas, tanto para viviendas unifamiliares como multifamiliar deberán
respetarse los requisitos establecidos para cada unidad ambientales o sector de unidad
ambiental, referente a: FOS, FOT, retiros obligatorios, densidades, que establece la (Ord.
613/94), debiendo existir superficies destinadas a Espacios de Uso Exclusivo y Espacio de Uso
Común, según las siguientes condiciones:
CUC (COMÚN DE USO COMÚN)
- El ancho mínimo que se establece para 2 viviendas apareadas en planta baja y hasta un
piso es de 20.00 m, con una superficie mínima de 120.00 m2.
- No podrá dividirse este espacio con ningún elemento, debiendo conformar un único
espacio jardín.
CUE (COMÚN DE USO EXCLUSIVO)
- El ancho mínimo que se establece para cada unidad es de 10.00 m., con una superficie
mínima de 150.00 m2.
- La división entre estos espacios será unicamente mediante la utilización de cerco vivo u
otro elemento similar, no pudiendo bajo ningún concepto hacerlo como muro de ningún
tipo.
- Se podrá realizar conjuntos habitacionales compactos y centralizados, siempre y cuando
se respete un retiro mínimo de 15.00 m.
A los límites del inmueble y/o a la línea divisoria del mismo con respecto a la vía de
circulación, sea esta de acceso o vía pública.
- Para determinación del tipo de vivienda a afectar se toma como parámetro lo establecido
en el Código en el punto 2.1.2.4
66
NORMAS DE USO
DE LOS RETIROS
Es la distancia entre la LM y LE exenta de construcciones con obligación de parquizar, cuyo uso
reglamentará para cada UA o zona de las misma de la siguiente forma.
a) La distancia entre LM y LE será de 6 (seis) Mts., y se dividirá en dos tramos de 3 (tres) MTS
cada uno.
b) Al primer tramo de 3 (tres) Mts. y su superficie resultante se lo llamará R1 y estará exento de

cualquier tipo de construcción, siendo obligatoria su parquización.
c) El segundo tramo de 3 (tres) Mts. y su superficie resultante se lo llamará R2 y podrá disponerse

respetando las siguientes condiciones:
- Cuando el lote no reúna las medidas mínimas exigidas en esta Ordenanza la superficie a
ocuparse con construcciones de locales cerrados no podrá exceder el 30% de la superficie total
del retiro obligatorio.
RANGOS DE PARCELAMIENTOS
a) En el caso de modificaciones parcelarias de las cuales surgen nuevos lotes, se aceptará una
tolerancia del 5% (cinco por ciento) en medidas de frente y de fondo, siempre y cuando la
diferencia en superficie exigida no sea mayor del 10% (diez por ciento).
b) Se aceptarán medidas inferiores a las exigidas, cuando las medias originales según títulos, no
permitan cumplir con las estipuladas en esta Ordenanza, siempre y cuando haya un avala
técnico de la Dirección de Catastro y de Planeamiento y Desarrollo Urbano.
c) En caso de que la modificación parcelaria mejore las medidas originales, serán aceptadas,
siempre y cuando las medidas resultantes en algunos de los lotes involucrados sea de 12.00
Mts de frente como mínimo para lotes intermediarios y de 15.00 Mts de frente para las
esquinas.
CASOS DE PREDIOS ESQUINEROS:

a) Para predios de superficie menor a 200 M2 se dejaran retiros del 10% de la profundidad
sobre cada lado con un mínimo de 1 (uno) Mts.
b) Para predios de superficie mayor o igual a 200 M2 y menor de 450 M2 se dejara un retiro del
20% del lado correspondiente al menor ancho, con un mínimo de un metro, debiendo
mantener un retiro mínimo de 3 (tres) Mts sobre el otro frente.
c) Para predios de superficie mayor o igual a 450 M2 y menor de 800 M2, un retiro del 20% del
lado correspondiente al menor ancho con un mínimo de 4 (cuatro) Mts sobre el otro frente.
d) Para predios de superficie mayor o igual a 800 M2 deberán dejar un retiro del 20% del lado
correspondiente al menor ancho con un mínimo de 6 (seis) Mts sobre el otro frente.
En todos los casos, sobre la ochava el retiro no podrá ser inferior a un metro.
67
CASOS DE AMPLIACIÓN SOBRE PLANTA BAJA OCUPANDO RETIROS

REGLAMENTARIOS DE FRENTE:
En todos las Unidades Ambientales o zonas de las mismas del Municipio de Yerba Buena,
habilitadas para construir, se podrán realizar ampliaciones en planta alta continuando el plano de
fachada de las construcciones cuyas plantas bajas existentes no cumplimenten
los retiros de frente que fijan las normas vigentes. Para la aplicación de lo dicho en el párrafo
anterior es indispensable el cumplimiento de las siguientes condiciones:
a) La planta baja existente que no cumpla con el retiro de frente, que exigen las normas
vigentes, deberá estar aprobada.
b) La cubierta de la planta baja existente deberá tener características de entre piso, es decir
que sin sufrir modificaciones estructurales alguna estará en condiciones de soportar la
sobrecarga restante de la ampliación. En ningún caso se aceptará el reemplazo de la cubierta
existen por un entrepiso.
c) Se permitirá la construcción de solamente un piso sobre la planta baja existente. La altura de
los locales correspondiente a dicho piso será la mínima autorizada por las normas vigentes.
d) Sobre la cubierta de techo de la ampliación y en el área correspondiente al retiro de frente
fijado para la zona a la cual este afectado el predio, los únicos elementos que podrán
exceder la altura del plano de aquella serán: las cargas mínimas necesarias para la ejecución
de la aislación hidrófuga y los conductos de ventilación de locales e instalaciones quedando
expresamente prohibida la ejecución o instalación que no sean las mencionadas (ejm:
parapetos, escaleras, laderos, tanques de agua, baulera, sala de máquinas, etc.) los que
deberán respetar el retiro reglamentario.
e) El destino de las obras será exclusivamente la ampliación de la vivienda existente u otra
vivienda según la zonificación respectiva.
f) El tratamiento arquitectónico de la ampliación, incluyendo el de los elementos autorizados
por esta Ordenanza, deberá ser coherente con el practicado en la obra original, por lo que
será obligatoria la representación de la fachada (o fachadas) del edificio en escala 1:50
especificando los materiales y colores de terminación.
g) En el caso de aplicar el punto 2.2.2.3 en obras ubicadas en calles afectadas a ensanches, de
acuerdo a las disposiciones del DEM, deberá constar en el expediente de aprobación la
renuncia del propietario al mayor valor de las obras debidamente protocolizadas ante
Escribano Publico y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
h) En zona comerciales donde se exige basamento con retiro, quien no haya materializado, de
la cuadra, este retiro podrá permitirse con construcciones realizadas de tal modo que sean
fácilmente desmontables. Cuando el 60% de la longitud de la cuadra se encuentre en esta
situación se exigirá el corrimiento de los elementos que ocupaban.
CASO DE CONSTRUCCIÓN DE COBERTIZOS PARA COCHERAS

Se considera la posibilidad por razones de proyecto debidamente justificadas, de construcciones
destinadas a cobertizos para cochera que invadan los retiros reglamentarios de frente, cuando se
trate de vivienda unifamiliar existente o a construir realizada sobre predios menores a los
reglamentarios de la zona.Se mantendrá el concepto de espacios libres y transparencias, para lo
cual se observan las siguientes condiciones:
a) Se respetarán las características arquitectónicas de la construcción principal.

b) No se realizaran parámetros verticales, salvo los cercos divisorios mínimos reglamentados.
68
c) La ocupación sobra la línea municipal o sobre el retiro de frente, no tendrá un ancho mayor
de 3 (tres) Mts.
d) La altura máxima será la necesaria a sus fines.
e) La cubierta será no accesible e intransitable.
f) La superficie máxima cubierta será de 20 M2.
g) Deberá cumplir con las demás restricciones que no se le opongan.
h) En caso de ser necesario guardar más de un vehículo debido a la existencia (con planos
aprobados) de dos o más unidades de vivienda unifamiliar con frente y acceso a la vía
pública, la cochera podrá tener como máximo un ancho del lote. El portón de acceso deberá
cumplir en lo que se refiere a superficies transparentes y opacas, con las disposiciones de
cercos.
Se respetarán las demás restricciones arriba enumeradas.
CASO DE REFACCIONES SOBRE CALLES A ENSANCHAR

Cuando se realicen refacciones en edificaciones situadas sobre calles en las cuales se proveen
futuros ensanches, se permitirá conservar la actual Línea Municipal únicamente en los siguientes
casos que se consideran refacciones menores:
a) Cambios de revoques y/o pinturas de fachadas.
b) Cambios de aberturas en fachadas (puertas, ventanas), sin aumento considerable de sus

dimensiones que obliguen a reforzar la estructura. En todos los demás casos se considerará que
se trata de refacciones mayores y por lo tanto sujetas a cumplir con retiro de la Línea Municipal
que corresponda por ensanche de calles. Solamente se podrá admitir al mayor valor de las obras,
debiendo gestionar la inscripción de tal renuncia ante el Registro de la Propiedad.
CASOS DE MUROS DIVISORIOS Y CERCOS DE FRENTE

Los cercos de frente y los muros divisorios correspondientes al retiro de frente, tendrán una
altura de 2 (dos) metros y podrán constituirse de alambre tejido, verjas artísticas caladas,
elementos metálicos, de madera, mampostería, etc.Los limites de opacamiento podrán
encuadrarse según los proyectos que se realicen dentro de las siguientes alternativas:
a) Hasta 1 (uno) metro de altura: 100% de opacidad máxima. Entre (1 (uno) y 2 (dos) metros de
altura, 70% de opacidad máxima, 30% de transparencia mínima.
b) Hasta 2 (dos) metros de altura, en paños completos desde el nivel 0.00 de vereda o para todo
tipo de diseños deben respetarse los siguientes porcentajes referidos al total de la superficie
del cerco.
- 65% de opacidad máxima
- 35% de transparencia mínima
c) Si el cerco de frente se aleja de la Línea Municipal hacia el retiro reglamentario de frente,
dejando un espacio parquizado que se incorpore a la vía Publica, los porcentajes de
trasparencia iniciados en 1) y 2) podrán disminuir en la misma proporción que el rerito
resultante del cerco, respecto al retiro reglamentario de frente. (ejemplo: si el cerco se retira
el 40% del valor correspondiente al retiro reglamentario de frente, los limites mínimos de
transparencia podrán disminuir hasta un 40%).
69
d) Cuando se requiera mantener la privacidad total de los espacios libres, se podrán instalar
cercos o palos de altura o mampostería hasta 3 (tres) metros siempre que se ubiquen sobre o
detrás de la línea de retiro reglamentario de frente.
- La altura del cerco se tomará teniendo en cuenta como nivel 0:00 el punto medio de la
línea Municipal correspondiente al predio y a partir de la cota de la vereda, de existir
diferencias pronunciadas de nivel en los predios particulares y la vía publica, el caso podrá
considerarse en forma particular, debiendo los interesados aportar los elementos gráficos
necesarios para que por intermedio de las oficinas Técnicas (O.T) se evalué y apruebe el
caso.
- El tipo de cerco que se proyecte con elementos opacos, de acuerdo a los limites
especificados en 2), deberá recibir un tratamiento arquitectónico tal que permita su
incorporación al paisaje urbano sin producir desajustes en el mismo. A estos efectos
deberán tenerse en cuenta las características de vegetación predominante en YERBA
BUENA (Planteros, maceteros, etc.).
- Deberán ser incluidos en los planos de construcción graficado en escala 1:50 - 1:100
según sea su desarrollo.
MARQUESINAS Y TOLDOS
a) La construcción de toldos y marquesinas deberá ajustarse a los siguientes lineamientos y a
las disposiciones del Departamento de Edificación privada.
b) Para las construcciones sobre la Línea Municipal la proyección de la marquesina o toldo no
podrá sobresalir mas de 2Mts., y deberá tener una altura mínima de 3m. sobre dicha línea.
c) Se mantendrán en perfecto estado de conservación pudiendo la Municipalidad proceder a
desarmar y retirar aquellos que considere necesario por razones de seguridad publica o
estética urbana.
d) Las marquesinas deberán estar constituidas por elementos desmontables. Sé asegurará
que el desagüe pluvial se realice a través del predio, prohibiéndose el desagote hacia la
vereda. Se deberá presentar planos de estructura y el sistema de desagüe propuesto con
firma de profesional competente.
e) Se prohíbe la colocación de toldos y/o marquesinas con estructura de sostén que apoyen
sobre la vía pública o retiros de frente reglamentarios, como la colocación de elementos
verticales de cerramientos de cualquier naturaleza.
f) Todos los proyectos se someterán a consideración previa y particular del DEM y sus oficinas
técnicas.
KIOSCOS
Podrán instalarse a un metro de línea municipal y no podrán tener una superficie mayor de 2.50
M2 y serán desmontables, con materiales livianos y una base con una altura no mayor de 0.20
Mts sobre el terreno natural del predio.
ESTACIONAMIENTO
En la construcción de nuevos edificios deberán dejarse lugares para estacionamiento vehicular
de acuerdo al uso de los mismos, según la tabla respectiva.
a) Los módulos se calcularán con un promedio de 23 M2 por cada vehículo particular incluidas
las circulaciones necesarias para el desplazamiento de otros vehículos. En el caso de vehículos
de carga o transporte esta superficie será de 50 M2.
70
b) se señalarán los lugares en los planos presentados para su aprobación cuyas dimensiones
mínimas serán las siguientes:
- Vehículos particulares: 2.50Mts de ancho por 5.00 Mts de largo. Vehículos de carga o
transporte: 3.00 Mts de ancho por 8.00 de largo. Se acotarán y marcaran en el plano las
dimensiones reales de las columnas, elementos estructurales, etc.
Los cuales no podrán reducir las dimensiones mínimas de los lugares destinados a
estacionamientos.
c) Las calles de circulación interna tendrán un ancho mínimo de 5.00 Mts cuando esta sirva para
maniobrar y/o circular en dos direcciones. En una dirección el ancho puede reducirse a 3.00
Mts.
d) Cuando se construyan estacionamientos subterráneos la superficie máxima que podrán
ocupar será del FOS permitido para esa zona. En estos casos será necesario la ejecución de
desagües pluviales que concurran directamente a pozos absorbentes, que se construirá en el
mismo predio para recibir las aguas de lluvia. Los sectores correspondientes a Retiro de Frente
a nivel del terreno natural, no podrá utilizarse para estacionamiento vehicular y deberán
parquizarse en un porcentaje no inferior al 50% de su superficie pudiendo destinar el resto
para accesos y patios. Sobre el fondo de la parcela deberá reservarse un sector parquizado de
3 (tres) Mts por todo el ancho de la misma, pudiendo utilizar el resto para estacionamiento,
pero se preverá las correspondientes separaciones (mínimo 1 Mts) de los ejes divisorios
laterales a fin de no afectar a linderos.
e) Sistema para la determinación de lugares: en todos los casos se verificará que todos los
módulos para estacionamiento resultan como mínimo 3.5 M2 por habitante.
SEGÚN ESTACIONAMIENTO, AMPLICACIONES Y CAMBIO DE USO

Todos aquellos edificios en que se efectúen cambios de usos o ampliaciones aumentado él
número de viviendas, oficinas, locales, etc., deberán adaptar los lugares de estacionamiento
conforme lo establezca el DEM con informe previo de sus OT. Cuando el cambio de uso no
signifique un incremento de los requerimientos de estacionamientos respecto de situación
anterior aprobada, podrán obviarse para el nuevo uso la exigencia de estacionamiento.
BALDIOS UTILIZABLES PARA PLAYAS DE ESTACIONAMIENTOS

Los terrenos baldíos podrán ser utilizados como playas de estacionamientos sujetos a las
siguientes condiciones:
a) Podrán localizarse en todas las zonas del municipio. En las zonas REX serán consideradas en
forma particular por el DEM.
b) Las habilitaciones se otorgarán en forma precaria y por un plazo mínimo de 3 (tres) años
quedando al criterio del DEM su renovación.
c) Retiro mínimo:
- De frente 3 (tres) Mts.
- De fondo 5 (cinco) Mts.
Estos retiros deben parquizarse.
d) Cercos de frente y divisorios: Sobre la línea de frente el cerco tendrá una altura de 1 (un)
Mts y sobre ejes divisorios 2.00 (dos) Mts.
Los cercos se construirán con ladrillos a la vista revestidos o revocados y pintados.

71
e) Se colocarán elementos protectores en medianeras y cercos de frentes.
f) Toda la superficie del predio será pavimentada con excepción de la zona de retiro (frente-
fondo) y se ejecutaran lo correspondientes desagües pluviales.Sobre el pavimento se
numeraran y demarcaran los lugares de estacionamiento. Los accesos serán de 4 (cuatro)
Mts. Si se unifican la entrada y salida. Separadas 3 (tres) Mts. Cada una.
- Los accesos tendrán señal luminosa indicadoras de egreso.

- La cabina de control se ubicará dentro del área edificable teniendo en cuenta los retiros
obligatorios. Se construirá de acuerdo a disposiciones de Edificación privada. Como así
también los servicios sanitarios.
g) Los lugares de estacionamiento serán de un ancho mínimo de 2,50 Mts y un largo de

5.00Mts medidos a eje de marcas.
- Las circulaciones tendrán un ancho mínimo de 5.00 Mts. deberá demostrarse el correcto
acceso y egreso de vehículos para lo cual se presentará un plano de situación.
h) Queda prohibido techar esta playa y/o lavar autos estacionados en ella.
i) Debe cumplir con las prevenciones contra incendios.
j) Deberá incluirse el proyecto de iluminación.
k) La forestación existente dentro del predio deberá ser conservada.
PROHIBICIÓN DE ESTACIONAR EN LA VÍA PUBLICA

Queda terminantemente prohibido estacionar en forma permanente o transitoria ómnibus,
casas rodantes y/o camiones en la vía pública, fuera de las paradas reglamentarias y los horarios
asignados para carga y descarga. Los horarios para carga y descarga será (los establecidos) entre
las 20Hs. Y las 9Hs. Del día subsiguiente. En casos particulares y teniendo en cuenta las
características del lugar, podrán establecerse restricciones especiales previo estudio de la OT
correspondientes.
72
EJEMPLO DE LO DETALLADO PARA LA UNIDAD AMBIENTAL 6°

73
CUADRO DE USOS
EJEMPLO DE HOJA DE ZONA

Edificios en altura - Aparición y causas históricas

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Edificios en altura - Aparición y causas históricas

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

1

Belmonte, Yohana Aracelli - 2021

UNIDAD 4: EDIFICIO EN ALTURA –

Se considera EDIFICIO EN ALTURA aquel que presenta:

1. Varias plantas superpuestas. Se supone que en cada

APARICIÓN DE EDIFICIOS EN ALTURA:

¿QUÉ CAUSAS HISTÓRICAS DETERMINAN LA APARICIÓN DE ESTA TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS?

El arquitecto Le Corbusier utiliza la ventilación cruzada, la circulación horizontal interior y las

“Las unidades de habitación: acontecimiento revolucionario: sol, espacio, verdor…”

Se adopta la nueva tecnología del H° A° mediante la resolución de esqueleto de sostén y las

Construcción tradicional de muros Construcción con sistema de

En Chicago se produce un incendio de 9km2 que

AVANCES TECNOLÓGICOS QUE PERMITIERON ESTE TIPO DE EDIFICIOS:

- La producción industrializada de perfiles laminares de acero que permiten con poca

Los almacenes Carson Taccma Building, Chicago 1887-89

En el movimiento moderno, en Nueva York al

Los rascacielos se liberan de su eclecticismo, de

En 1952 Gordon Bunshaft construye en cristal

Se pueden ver los elementos caracteristicso del

Las Torres Petronasde Kuala Lumpur, Malasia.

Altura: 452 metros, con 88 pisos de altura.

La construcción de estas dos torres se termino en 1998

Hatsa 1998, el rascacielos mas alto del mundo había estado

Estas torres gemelas ostentaron el titulo de edificio mas alto

- Edificio Comega es el primer rascacielos en Bs. As. De 21 pisos y 3 subsuelos.

- Puerto Maderos tiene el mayor desarrollo de Bs As.

Veremos cuando a un edificio en altura se lo llamara torre o Block.

El edificio en altura puede adoptar diferentes funciones:

TIPOLOGIA: VIVIENDA COLECTIVA

Se caracteriza por disponer de un número de unidades de vivienda (departamentos) que

ASPECTOS A TENER EN CUENTA PARA EL DISEÑO

1. Medidas del terreno (espacio disponible)

CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO PARA SMT

Existen distintas planillas con requisitos y restricciones: (R residenciales, C comerciales, E

AMPLIAR: Modificar un edificio aumentando la superficie y/o el volumen edificado; modificar

CUERPO SALIENTE: Es un volumen cerrado resultante de la prolongación en voladizo del espacio

BALCÓN: Es un voladizo de la edificación abierto, que conforma un espacio semicubierto.

LÍNEA DE EDIFICACIÓN: Es la línea a partir de la cual se materializa la construcción en el frente de

LÍNEA EJE MEDIANERO: Es la divisoria lateral.

𝑺𝒖𝒑. 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒅𝒂 𝒅𝒆𝒍 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 [𝒎𝟐 ]

𝑺𝒖𝒑. 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒅𝒂 [𝒎𝟐 ]

La superficie a introducir en la expresión es por ejemplo para un edificio, es la suma de

OBS: Se diferencian principalmente en que el FOS es el porcentaje del terreno puedo

EN FUNCIÓN DE LA IMPLANTACIÓN EN EL TERRENO

1. HABITABLES CLASE A: Dormitorios, comedor, sala de estar, biblioteca, escritorio, oficina,

3. NO HABITABLES: Baños, offices, depósitos, subsuelos. Dichos locales deberán ventilar.

LOS ELEMENTOS QUE INTEGRAN EL ESPACIO URBANO SON:

4. El espacio entre los paramentos laterales de los edificios de perímetro y semiperímetro

a) Edificios entre medianeras

Para parcelas afectadas por pulmón de manzana, la distancia entre el paramento de

Para parcelas no afectadas por pulmón de manzana, la distancia entre el paramento de

• Para parcelas afectadas por pulmón de manzana: , la distancia entre el paramento de

• Para parcelas no afectadas por pulmón de manzana: Cuando hacia el fondo de

b) Edificios de Perímetro y Semi perímetro libre.

En ningún caso d podrá ser menor a 6,00 m.

Retiro obligatorio mínimo a líneas divisorias de fondo de parcela: Se rige por lo

Retiro obligatorio mínimo a líneas divisorias laterales: 6 metros.

Retiro obligatorio mínimo a líneas divisorias de fondo de parcela: Se rige por lo

Retiro obligatorio mínimo a líneas divisorias laterales: 6 metros.

En el caso de parcela medial con edificación de perímetro libre, la sumatoria de

- En caso de parcelas esquinas de cualquier dimensión y parcelas mediales hasta los 40 m. de

TIPOS DE PATIOS: CONDIERACIONES

rpp = h/d = 2 (relación patio principal)