15 Clase (Edificio en Altura + Analisis de Terrenos)

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Belmonte, Yohana Aracelli - 2021
UNIDAD 4: EDIFICIO EN ALTURA –

VIVIENDA COLECTIVA
INTRODUCCIÓN
Los edificios en altura son el símbolo de la arquitectura del siglo XX. Además de su función
económica, al aprovechar al máximo el precio del suelo, también tienen una función simbólica ya
que, con esto, los distintos países demuestran su poderío económico a través de ellos.
Existen diferencias entre las estructuras o construcciones altas y los EDIFICIOS EN ALTURA, que
requieren ciertos elementos para ser considerados como tales.
EDIFICIOS EN ALTURA
En la historia de las Arquitectura encontramos una gran variedad de edificios altos (iglesias, torres,
monumentos, etc.) pero que no corresponden a lo que hoy entendemos por EDIFICIO EN ALTURA.
Podemos ver que la Torre Eiffel es una torre alta pero no es un edificio en altura o por ejemplo
también la catedral de La Plata, con su arquitectura de estilo gótico pero tampoco es un edificio
en altura. También las pirámides son construcciones altas, pero no edificios.
Se considera EDIFICIO EN ALTURA aquel que presenta:
1. Varias plantas superpuestas. Se supone que en cada

una de ellas se tendrá viviendas u oficinas o el destino
que se le quiera dar a esos espacios.
2. Un núcleo de conexión y distribución vertical mecánica
(escaleras y ascensores)
3. Elementos de distribución horizontal (como palieres, y
zonas para conectar los diferentes espacios de una
misma planta)
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APARICIÓN DE EDIFICIOS EN ALTURA:
¿QUÉ CAUSAS HISTÓRICAS DETERMINAN LA APARICIÓN DE ESTA TIPOLOGÍA DE EDIFICIOS?
EN EUROPA:
- La segunda guerra mundial trae como consecuencia una grave crisis en el sector de la vivienda
ya que debido a eso se destruyen viviendas por lo que después de la guerra queda desbastada
toda Europa.
- Comienza a haber la necesidad de volver a reconstruir lo perdido por el suceso anterior por lo
que a través del plan Marshall se impulsa el proceso para reconstrucción de Alemania e Italia,
por ejemplo.
Este plan surge para poder reconstruir Europa y es denominado Marshal ya que la persona que
estuvo a la cabeza de este plan fue el secretario de gobierno en ese momento, George Catlett
Marshall. EEUU le ofrece una ayuda a Europa, fundamentalmente a Francia.
Para darle una solución rápida de viviendas debida a la situación que se tenía, se comenzó a
crear las construcciones en altura creando así, el concepto de EDIFICIO EN ALTURA
- En Francia se construyen 3.000.000 de viviendas entre 1945 y 1962. Se crean grandes suburbios
con unidades habitacionales que adoptan la resolución de bloques mediante el movimiento
Moderno (desarrollo de hormigón armado en esqueleto y desarrollo de prototipos que
procuran calidad ambiental).
El movimiento moderno desarrolla prototipos que procuran calidad ambiental.
Aparecen las unidades de habitación, incluyendo sol, espacio, verde, etc., procurando
continuidad espacial con el entorno mediante una planta libre con transparencia de paredes.
El arquitecto Le Corbusier utiliza la ventilación cruzada, la circulación horizontal interior y las

terrazas jardín.
Adopta el esqueleto de hormigón en lugar de muros portantes, por lo que se pueden lograr
mayores alturas y luces.
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“Las unidades de habitación: acontecimiento revolucionario: sol, espacio, verdor…”
Las unidades habitacionales y en los edificios, se trata de que puedan tener los siguientes tipos
de elementos:
Terraza
jardín
Circulación
horizontal
interior
Ventilación
cruzada
Planta
libre
a. PLANTA LIBRE: que puedan comunicarse con el contexto pareciendo que continua con
el interior, es decir, tratar de generar una integración ese edificio con el contexto.
b. VENTILACION CRUZADA: que exista una buena ventilación en cada ambiente a la hora
de diseñar
c. CIRCULACION HORIZONTAL INTERIOR: se busca una buena comunicación entre
ambientes
d. TERRAZA DE JARDIN: comparte el mismo concepto con la planta libre, que se pueda
tener una continuidad espacial con el contexto.
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Se adopta la nueva tecnología del H° A° mediante la resolución de esqueleto de sostén y las

uniones rígidas.
Hasta entonces se tenia los muros portantes que no nos dejaban elevar en altura y espacialmente.
Al aparecer la construcción en sistema de esqueleto no permite la posibilidad de poder elevarnos
en altura y también poder tener vanos más amplios.
Construcción tradicional de muros Construcción con sistema de

portantes esqueleto
EN EEUU:
En EEUU surgen los edificios en altura son por dos razones:
1. Las ciudades crecen y se densifican y la renta del suelo aumenta, es por eso que se necesito
buscar como ubicar a toda esa población.
2. Los arquitectos de chicago son los primeros de enfrentarse con el problema habitacional debido
al incendio de 171 en la ciudad:
En Chicago se produce un incendio de 9km2 que

produce una destrucción de viviendas de tal manera
que mueren alrededor de 300 personas. La
construcción era de madera, y también usaban para
protegerla el alquitrán (altamente inflamable) lo que
generó dicha expansión del fuego. Un grupo de
arquitectos alrededor de 1870 decide dar solución
con la implementación de RASCACIELOS con una
voluntad utilitarista (puramente como solución de
vivienda).
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Por este suceso fue la primera generación que comenzó a tener el problema habitacional y es
ahí que se construye el primer rascacielos: “Home Insurance”, gracias al tipo de construcción
nueva (metálica) de grandes luces. La sección de perfiles laminares de acero permite con poca
sección resistir grandes cargas y crear grandes vanos con mínimos apoyos
OBS: En Estados Unidos para la segunda mitad del siglo XX, comienza a aparecer la
perfilería metálica gracias al potencial industrial adquirido.
AVANCES TECNOLÓGICOS QUE PERMITIERON ESTE TIPO DE EDIFICIOS:
- La producción industrializada de perfiles laminares de acero que permiten con poca

sección resistir grandes cargas y crear grandes vanos con un numero mínimo de apoyos.
- También Nace la iluminación artificial y la ventilación mecánica de los locales (no siempre
se puede naturalmente) y
- La aparición del ascensor surge con el apoyo de la electricidad.
Estos edificios nacen con una voluntad utilitarista: nada en un rascacielos es superfluo.
La generación de arquitectos que construyen los primeros rascacielos está encabezada por Wiliam
le Baron Jenney, que en 1885 construye el primer rascacielos, el Home Insurance.
Otros arquitectos de esta escuela de Chicago fueron, Louis Sullivan, Daniel Brunham, William
Holabird y Martin Roche.
Su estética era producto de las necesidades de las ciudades estadounidenses y no una imitación
de la arquitectura europea.
En las siguientes imágenes se pueden ver un movimiento internacional (también llamado como
racionalismo o movimiento moderno) donde a los edificios no solo le dan importancia a ellos en
si, sino también buscan la integración con el contexto.
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Los almacenes Carson Taccma Building, Chicago 1887-89
En Nueva York fue donde tuvieron su mayor desarrollo. El primer rascacielos de Nueva York fue
el edificio Flatiron, construido por Daniel Brunham en 1902 con 87 metros de altura. Podemos
ver como se adapta al contexto.
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En los primeros años del siglo XX se vuelven a las formas clásicas, aunque los edificios ganas en
altura. En 1940 Raymond Hood y John Howells construyen el Rockefeller Center, con 259 metros
de altura:
Mientras en Argentina se estaba creando el primer edificio de H°A° que en su momento fue por
mucho tiempo el edificio más alto de H°A°
En el movimiento moderno, en Nueva York al

tener el mayor desarrollo de los rascacielos, se
comienza a emplear el cristal.
Los rascacielos se liberan de su eclecticismo, de

su imitación de las formas clásicas.
En 1952 Gordon Bunshaft construye en cristal el

Lever House, con unos “modestos” 92 metros
de altura.
Se pueden ver los elementos caracteristicso del

movimiento moderno, como ser la planta libre
sostenida por pilotes, las terrazas, la
ventilación cruzada.
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En 1963 Walter Gropius construye el edificio de la Pn-Am con 246 metros de altura.
El perfil de Nueva York se caracteriza por la abundacia de edificios racionalistas que superan los
100 metros de altura y concentrados en la isla de Manhattan:
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EN ASIA
Se desarrollan las Torres Petronas en Malasia, del arquitecto
Pelli, terminadas en 1998.
Las Torres Petronasde Kuala Lumpur, Malasia.
Altura: 452 metros, con 88 pisos de altura.
La construcción de estas dos torres se termino en 1998
Hatsa 1998, el rascacielos mas alto del mundo había estado

siempre en oes EEUU. Esto cambio cuando las Torres Petronas
de Malasia se construyeron.
Estas torres gemelas ostentaron el titulo de edificio mas alto del

mundo hasta que en el 2004, el edificio Taipei 101 las sobrepaso
por una altura de 57 metros.
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EN ARGENTINA:
- Edificio Pasaje Barolo, primer edificio que rompe con la ordenanza municipal (solo se permitia
alturas hasta los 20m) y supera los 20m, con 87m de altura pero con el coronamiento
alcanzaría los 100 m.
- Edificio Comega es el primer rascacielos en Bs. As. De 21 pisos y 3 subsuelos.

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- Edificio Kavanagh fue el edificio más alto del mundo con estructura de H°A° en su momento.
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- Edificio Alas
- Comienzan las viviendas con aire, sol y vistas, incorporando la planta libre.
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- Puerto Maderos tiene el mayor desarrollo de Bs As.

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EN TUCUMÁN:
Torre San Martín 930, es el más alto de Tucumán con 27 pisos.
CLASIFICACION
Veremos cuando a un edificio en altura se lo llamara torre o Block.
TORRE BLOCK
Una dimensión mayor a la otra
(rectangular) y llega mas o menos hasta
Dimensiones similares (cuadrada)
6 m de altura, pero esto ultimo no es
estricto que sea así
Terrenos de poca profundidad y mucho
ancho.
Adquiere mayor altura para tener
Circulación sobre una fachada con falta
ventilación hacia todos los lados.
de privacidad.
Solución a patios para lograr
Una circulación central sería mucho
ventilaciones cruzadas.
mejor para colocar con ventilación
cruzada y doble orientación.
En torres se pueden aprovechar las El block solo puede abrir a 2
diferentes orientaciones, tiene orientaciones (se puede aprovechar la
posibilidad de abrir a las 4. orientación N-S)
El block se entorpece al colocar los
Con patios puedo lograr excelente
elementos, requiere un buen diseño,
ventilación para distintos ambientes
funciona mejor con circulación central.
Mayor % de circulación horizontal (no
Mayor superficie útil, menor % de
debemos tener más de 30m entre
circulación horizontal
ascensores)
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Implante del edificio en el terreno: 5m

mínimo entre medianeras para poder
abrir en las caras laterales, es decir
poder tener ventanas (Según reglam.
Implante del edificio en el terreno:
Para Tucuman)
Puede ser perímetro libre, pegado a
Variante entre medianeras:
medianera…
Puede estar entre medianeras, o
perímetro libre y semilibre.
Obligatorios 5m del fondo para todos
los casos
Formas geométricas puras o Pueden estar a lo largo, escalonado, o
combinadas (circular es difícil) formas combinadas
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FUNCIONES
El edificio en altura puede adoptar diferentes funciones:
• Oficinas
• Comercio
• Hoteles
• Centros de investigación y educación
• Viviendas colectivas en propiedad horizontal
TIPOLOGIA: VIVIENDA COLECTIVA
TORRE BLOCK
Este tipo de edificios se designa desde legislación como “Edificio de propiedad horizontal”.
Se caracteriza por disponer de un número de unidades de vivienda (departamentos) que

comparten una serie de servicios y espacios comunes.
A diferencia de la vivienda individual, cada unidad se rige por Ley de Propiedad Horizontal,
determinando las superficies propias (que son pasibles de comprar y vender individualmente), y
determina el % de superficies comunes que le pertenecen a cada unidad en función de los m 2 de
superficie de cada unidad. De este valor se deduce el costo de expensas o gastos comunes de
mantenimiento.
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ASPECTOS A TENER EN CUENTA PARA EL DISEÑO
1. Medidas del terreno (espacio disponible)

2. Ubicación del terreno en trama urbana (terreno libre, entre medianeras o esquina)
3. Código de Edificación Urbano del lugar (restricciones)
4. Programa de necesidades (se refiere a la necesidad en esa ubicación, que conviene edificar)
5. Cantidad de pisos (según código y según características del terreno)
6. Cantidad de unidades (dependerá del código y de cómo ubicamos)
7. Variedad de unidades en función del número de dormitorios
8. Destinos de la planta baja (seguramente local comercial, salvo que tenga muy bien cuidada
la privacidad
9. Categoría de construcción
“La ciudad es una obra de arte colectiva, que no tiene dueño, pues surge de un equipo…” Arq.
Cesar Pelli
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ANALISIS DE TERRENOS
INTRODUCCIÓN
La idea es ver como tratar de analizar cual es el rendimiento de un terreno. Cuando uno ve un
terreno en SMT o cualquier lado del mundo y, necesita saber cuantos m2 puede construir en el
mismo, se tiene que ver dos importas:
• Una tiene que ver directamente con la arquitectura, es decir saber cuánto construir, saber
cuál es mi volumen del edificio.
• Y la otra tiene que ver con lo económico, es decir, saber cual es el rendimiento de mi
terreno para ver cuando voy a ganar.
Cada vez que necesitemos hacer un edificio en altura en algún lugar debemos remitirnos a los
correspondientes códigos de edificación del lugar.
CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO
Surge con la necesidad de organizar y regular las construcciones en SMT, cada municipio tiene su
código.
La ciudad está dividida en 4 sectores (NO, SE, NE, y SO), cada uno dividido en distritos. Difieren en
tamaño, zonificación, posibilidades de desarrollo y restricciones.
Existen distintas planillas con requisitos y restricciones: (R residenciales, C comerciales, E

especiales, etc.)
ALGUNAS DEFINICIONES
CIUDAD: Población donde habita un conjunto de personas.
EDIFICIO EN ALTURA: Construcción que consta de numerosas plantas, con usos comerciales, de
vivienda y/o mixta. Generalmente sirve a diferentes propietarios.
REFORMAR: Modificar edificio sin aumentar el volumen edificado y sin cambiar su uso y destino.
No aumenta la capacidad productiva.
AMPLIAR: Modificar un edificio aumentando la superficie y/o el volumen edificado; modificar una
instalación aumentando la capacidad productiva de la existente.
RECONSTRUIR: Edificar de nuevo, y en el mismo lugar lo que antes estaba. Rehacer la instalación.
CUERPO SALIENTE: Es un volumen cerrado resultante de la prolongación en voladizo del espacio

interior de la edificación sobre el espacio de vereda (cerrado por 4 lados).
BALCÓN: Es un voladizo de la edificación abierto, que conforma un espacio semicubierto.
COTA DE LA PARCELA: Cota del nivel del cordón más el suplemento que resulta por la
construcción de la acera en el punto medio de la línea municipal que corresponde al frente de la
parcela.
USO DEL SUELO: Término con el que se designa la actividad o propósito específico a que se
destina un inmueble (planillas de 1 a 34).
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EN FUNCIÓN DE LA IMPLANTACIÓN EN EL TERRENO

EDIFICIO ENTRE MEDIANERAS: Sus paramentos se encuentran sobre las líneas laterales de la
parcela.
En los edificios entre medianeras, tenemos al menos un espacio urbano (el del frente), y puede
sumarse el de contrafrente en algunos casos.
EDIFICIO DE SEMI PERÍMETRO LIBRE: Uno de los paramentos está separado de la línea divisoria
lateral de la parcela. Es aquel que extiende un parámetro hasta la línea divisoria lateral de la
parcela desde el nivel del suelo, quedando los restantes parámetros retirados desde dicho nivel
de las líneas divisorias de la parcela, según las relaciones de altura y distancia establecidas en la
presente.
El parámetro (distancia hasta medianera) dependerá del código de edificación de cada lugar, para
SMT es una distancia de 5m y en YB son 15m
EDIFICIO DE PERÍMETRO LIBRE: Todos sus paramentos están separados de las líneas divisorias de
la parcela. Es aquel cuyos parámetros desde el nivel del suelo, están retirados de las líneas
divisorias de la parcela según las relaciones de altura y distancia establecidas en la presente.
El edificio de semi perímetro libre me garantiza espacio urbano en al menos dos lugares y el
de perímetro libre garantía espacio urbano alrededor de todo el edificio.
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ESPACIO URBANO: El espacio urbano garantiza o está destinado a mejorar las condiciones de
vida de la población. Es el espacio aéreo abierto capaz de garantizar buenas condiciones de
habitabilidad en función de requerimientos ambientales de iluminación, ventilación,
asoleamiento, acústica, privacidad, ángulo de visión de cielo, visuales exteriores, vegetación y
otros elementos coadyuvantes del saneamiento ambiental. Se integra por:
1. Espacio vía pública: comprendido entre LM.

2. Espacio que se vincula con la vía pública: Entre LM y LE.
3. Espacio de centro de manzana
LÍNEA DE EDIFICACIÓN: A partir de la cual se materializa la construcción.
LÍNEA EJE MEDIANERO: Es la divisoria lateral.
LÍNEA MUNICIPAL: Divide le dominio público del privado.
No siempre la línea municipal coincide con la de edificación. Si existe un jardín por delante, se trata
de una zona de retranqueo (distancia entre su LM y su LE). Si existe retranqueo, existe un premio
por parte de la municipalidad.
El espacio de vía pública está comprendido entre las líneas municipales, también los patios hacia
los que ventilan los locales y el patio del fondo de parcela correspondiente al centro de manzana.
LÍNEA DE FONDO DE PARCELA: Eje medianero del fondo de la propiedad, opuesta a la LM.
LÍNEA DE FRENTE INTERNO: Línea coincidente con el paramento vertical de cierre del edificio
hacia el fondo, paralela a la LM.
FOS: Factor de ocupación del suelo (Sup. Parcela/ Sup. Construida proyectada en planta).
𝑺𝒖𝒑. 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒅𝒂 𝒅𝒆𝒍 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 [𝒎𝟐 ]

𝑭𝑶𝑺 = ≤𝟏
𝑺𝒖𝒑. 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 [𝒎𝟐 ]
Es decir, que porcentaje de nuestro terreno vamos a ocupar, hablando exclusivamente
desde la vista en planta. Lo que busca esto es generar espacios verdes. Este valor no puede
ser mayor que uno ya que a lo sumo voy a ocupar el 100% de mi terreno, pero nunca voy a
ocupar más que eso.
FOT: Factor de ocupación total (Coeficiente que multiplicado por la superficie de la parcela
determina el volumen total edificable).
𝑺𝒖𝒑. 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒅𝒂 [𝒎𝟐 ]

𝑭𝑶𝑻 =
𝑺𝒖𝒑. 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 [𝒎𝟐 ]
La superficie a introducir en la expresión es por ejemplo para un edificio, es la suma de

cada superficie construida muchas veces, vista en planta, de cada piso que contiene dicho
edificio.
OBS: Se diferencian principalmente en que el FOS es el porcentaje del terreno puedo

construir, a lo sumo es igual a 1 y el FOT sí puede ser mayor que 1, por ejemplo, en un edificio
en altura.
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TIPOS DE PATIOS
1. PATIOS PRINCIPALES: espacio entre paramentos verticales correspondientes a diferentes

volúmenes o del mismo volumen edificado dentro de la parcela. 3m de ancho mínimo,
máximo 5m. De largo entre 6m y 15-18m.
2. PATIOS APENDICULARES: tienen un lado abierto al espacio urbano.
3. PATIOS AUXILIARES: área entre volúmenes construidos que por sus dimensiones no es apta
para formar parte del espacio urbano.
CLASIFICACIÓN DE LOCALES
1. HABITABLES CLASE A: Dormitorios, comedor, sala de estar, bibliotecas, etc. Conectados al
espacio urbano en el peor de los casos a través de patios principales.
2. HABITABLES CLASE B: Cocinas, lavaderos, consultorios, conectados patios auxiliares.
3. NO HABITABLES: Baños, offices, depósitos, subsuelos, conectados a conductos no menores
a 0.36m2 o ventilación mecánica.
4. ESPECIALES: Salas de cirugía, etc. Iluminados artificialmente.
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ANÁLISIS DE TERRENOS: MARCHA DE CÁLCULO
En caso de realizar construcciones como parte de un negocio, se debe realizar un análisis de

cuantos metros cuadrados se pueden construir en un terreno ubicado en determinada zona y así
elegir el más conveniente visto desde el punto de vista económico.
TERRENO RECTANGULAR:
1. Ubicar terreno, determinar el distrito al que pertenece.

2. En planillas de uso de suelo, buscar lo que se puede construir en dicho distrito.
3. Verificar las posibilidades y restricción de construcción en las planillas de distritos.
4. Cálculo de superficie edificable del terreno: Para parcelas esquineras en su totalidad, y
parcelas mediales hasta 40m de profundidad, se considera el 100% de la superficie. De 40m a
60m se considera el 60% de la superficie, y a partir de los 60m se considera sólo el 20%.
𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 100% ∗ (0 − 40𝑚) + 60% ∗ (40 − 60𝑚) + 20% ∗ (+60𝑚)
5. Determinación del FOS y FOT:
𝑆𝑢𝑝. 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢í𝑑𝑎𝑃𝑟𝑜𝑦𝑒𝑐𝑡𝑎𝑑𝑎 [𝑚2 ] 𝑆𝑢𝑝. 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢í𝑑𝑎 [𝑚2 ]

𝐹𝑂𝑆 = ≤1 𝐹𝑂𝑇 =
𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 [𝑚2 ] 𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 [𝑚2 ]
6. Calcular las distintas alternativas de superficies totales a construir de acuerdo a los retiros y
las modificaciones que los mismos aportan al FOT.
7. Cocheras: se pueden construir cocheras de subsuelo hasta la mitad del centro de manzana (de
nuestro terreno en particular), y se denomina subsuelo si su cota de piso es inferior o igual a
-1.5m desde el cordón de vereda. En ciertos sectores generan un premio igual a su superficie,
incluyendo zona de circulación y maniobra.
8. Cálculo de número de pisos: Se determina mediante la superficie total más premios, dividido
en la superficie de piso multiplicado por un factor que contempla los huecos:
𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 + 𝑃𝑟𝑒𝑚𝑖𝑜𝑠
𝑁°𝑃𝑖𝑠𝑜𝑠 =
𝑆𝑢𝑝. 𝑃𝑖𝑠𝑜𝑠 ∗ 𝐹𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟(0.75𝑎0.85)
9. Determino el adicional por Balcones con un coeficiente que también contempla la

arquitectura de los balcones que no ocupa toda la extensión posible.
10. Determinación de dimensiones de patios principales:

- A partir de la cota de PB, según número de pisos:
11. Propongo distribución y recalculo las superficies exactas.

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EJEMPLO DE CALCULO 1
A continuación, veremos un ejemplo de cálculo del código de edificación de SMT. Debemos

analizar cuantos son los m2 máximos que se pueden construir en un terreno con las siguientes
dimensiones, teniendo en cuenta un aprovechamiento económico o porque lo quieren vender:
Primero debemos entrar e lo que llamamos planos de distritos en donde zonifican cada una de las
áreas a construir.
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Buscamos la ubicación de nuestro terreno: podemos ver que responde al distrito R1
Se debe tener en cuenta que el uso que le vayamos a dar a la construcción se encuentre permitido
para esa zona. Para nuestro caso estamos buscando que nuestro terreno sea apto para edifico de
viviendas.
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Ingresando a la opción Residencia nos dirige a la planilla de usos:
Esta planilla nos mostrada para cada distrito, cuáles son las tipologías permitidas, es decir que es
lo que nosotros podemos hacer:
El paso siguiente es verificar las posibilidades de construcción, es decir, las condiciones

constructivas para cada distrito (en nuestro caso es el R1) para ello nos dirigimos a las planillas de
distrito:
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❖ División parcelaria mínima: nos indica las medidas mínimas que deben tener las secciones
en caso que quiera dividir un terreno.
❖ Que el FOT figure Sin Restricciones quiere decir que puedo construir tantas veces la
superficie del terreno como quiera.
Vimos que el FOT es la sup en m2 a construir sobre la sup. del terreno, es decir, que
mientras mas alto es el FOT → mas cantidad de m2 podremos construir → el terreno se
amortiza aun mas → es mucho mas valioso
❖ El basamento es un sector del terreno que puedo construir hasta la altura especificada,
llegando a ocupar el 100% del terreno (incluso en el centro de manzana)
❖ Los retiros de frente están destinados a un ensanchamiento futuro de las veredas.
❖ La vivienda colectiva es el edificio en altura
❖ Cuando en la planilla no figure el FOS o el FOT quiere decir que es ilimitado en ese sentido,
seguramente se verá restringido por alguna otra característica (retiros, altura máxima, etc.)
❖ El FOT se multiplica por la superficie equivalente del terreno
❖ Se debe analizar y buscar un equilibrio entre la cantidad de m2 construibles y no se extienda
mucho en altura, ya que aumenta los costos de estructura
CÁLCULO DE SUPERFICIE EDIFICABLE DEL TERRENO
Cálculo de superficie equivalente, y es la que se multiplica por el FOT para poder determinar los
m2 construibles:
Valor de superficie Equiv.

Que el reglamento me
permite luego multiplicar
por el FOT
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CENTRO DE MANZANA
Se determina teniendo en cuenta las dimensiones de la misma.
El código de edificación habla de centro de manzanas diferentes dependiendo del tamaño que
tiene la manzana ya que no todas son regulares (en SMT la mayoría tienen calles de 140m de
longitud)
Para el caso de manzanas que tengan entre 120m a 160m, se establece el centro de manzana como
líneas que se trazan como se muestra en la figura:
Se trazan paralelas a cada calle con una distancia de 35m, permitiendo generar el centro de
manzana.
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PATIOS PRINCIPALES
Esta es otra cosa que hay que tener en cuenta para pesar como va a ser la morfología de nuestra
planta. Me aseguran tener locales con buena habitabilidad.
No todas las plantas ocuparán el 100% de la superficie, ya que dentro de la planta que esta sobre
el terreno, debo comenzar a generar espacios de habitabilidad (estudios, oficinas, etc), por lo que
deberemos generar los correspondientes patios para asegurar lo que llamamos espacios VANOS o
lugares que sean generalmente habitables.
Dicho esto, el código nos dice que los patios principales deben ir generando a través de la altura,
espacios más grandes.
El código busca generar ese CONO DE ASOLEAMIENTO, es algo que va creciendo y que va a
permitir que los locales se ventilen de manera correcta a medida que vamos creciendo en altura.
Esto nos va a garantizar poder tener estas ventajas de ventilaciones de asoleamiento.
DIMENSIONADO DE PATIOS PRINCIPALES: “d”: largo del patio, se determina según lo anterior y
“d’ ” teniendo en cuenta los locales (enfrentados) que ventilan perpendicularmente a esta
dimensión.
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RESOLUCION DEL EJEMPLO 1

Regresando a nuestro ejemplo planteado, analizaremos 2 tipos de terrenos como se ve en la
imagen. En un terreno que no tenga mucho frente se optará por construir entre medianeras (y
no entre perímetro libre, perdiendo FOT) para obtener un edificio que no sea muy esbelto.
- LFI: línea de frente interno, es la última línea de construcción que da al interior del terreno
- LFE: línea de frente externo, es la que da al frente del terreno.
Ambas dan al espacio urbano. La distancia máxima que puede haber entre LFI y LFE es de 35 m
(ver gráfico de centro de manzana).
OBS: En caso de que LFI coincida con el límite de frente de manzana (caso sin retiro) puedo realizar
el retiro de frente, obteniendo la premiación de la municipalidad que me permite construir en el
centro de manzana.
Las salientes o balcones están permitidas hasta 1,20 m afuera de la LFE y/o LFI. Estas salientes no
computan FOT. Otro local que no consume FOT son las salas de máquina, por ejemplo.
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO

Primero se calcula la sup. Equivalente
de nuestro terreno que ya vimos que es
631,20 m2.
Multiplicando:
𝐹𝑂𝑇 ∗ 𝑆𝑢𝑝. 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑣. = 𝟑𝟒𝟕𝟏, 𝟔𝟎 𝒎𝟐

Este primer valor importante es cuanto
es la superficie construida de terreno
que me permite el FOT
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Adicionalmente, según el código, al construir cocheras en subsuelo (para el sector R1) se puede
obtener una premiación igual a la superficie de estas (tampoco se computan las superficies de
cocheras), esto es debido a que se busca descongestionar el tránsito.
Otro concepto que me permite el código de edificación, es que nos permite avanzar con subsuelo
de cocheras, hasta el 50% del centro de manzana (el 50% de manzana de nuestro terreno):
𝟒𝟗 = (𝟔𝟑 − 𝟑𝟓) ∗ 𝟓𝟎% + 𝟑𝟓 (es decir ocupa medio centro de manzana)

63 − 35 = 28 → 𝑠𝑜𝑛 𝑙𝑜𝑠 𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑡𝑒𝑛𝑔𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑒𝑛𝑡𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑚𝑎𝑛𝑧𝑎𝑛𝑎
𝑪𝒆𝒏𝒕𝒓𝒐 𝒅𝒆 𝒎𝒂𝒏𝒛𝒂𝒏𝒂 𝒅𝒆 𝒏𝒖𝒆𝒔𝒕𝒓𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝒅𝒊𝒔𝒕𝒂𝒏𝒄𝒊𝒂 𝒆𝒏𝒕𝒓𝒆 𝒍𝒂 𝑳𝑭𝑰 𝒚 𝒆𝒍 𝒇𝒐𝒏𝒅𝒐 𝒅𝒆 𝒏𝒖𝒆𝒔𝒕𝒓𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐
Es decir, que 49m son los metros en los cuales podré construir mi subsuelo.
NOTA: Para el caso de el nuestro terreno no toque el centro de manzana se podrá construir de
subsuelo en vez del 50%, será el 100%
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A la hora de construir la cochera yo no puedo considerar que el 100% va a ser cochera. Es por eso
que se usa un factor del 75%, ya que cuento con ascensores, escaleras, etc.
En la siguiente imagen (color crema) se observa la superficie de cochera y en blanco construcciones

complementarias. Este factor se usa como cálculo inicial aproximado, en caso de estar en etapas
posteriores, para el cálculo exacto de la obra se debe medir dicha superficie.
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Resumiendo, los cálculos que vamos realizando tenemos:
Dijimos que los balcones no computaban el FOT por ende, podremos crearlos y esos no van a
contemplarse en los numero anteriores. Pero para saber cuántos balcones hacer, debemos saber
previamente cuantos pisos vamos a tener.
Para los cálculos del apartado 3- que corresponde a el número de pisos será:
Sabemos que la sup. de piso que tenemos para construir es de 35mx12m. pero este valor no es el
100% edificio ya que tenemos que tener en cuenta patios, ascensores, conductos, etc. es decir,
espacios en los que no se va a construir. Dicho esto, ese valor del 100% se multiplicará por:
- El factor 85% tiene en cuenta los patios, ascensores, conductos, etc. que no computan FOT.
El factor 80% es porque, al hacerlo estéticamente más lindo, no se lo hace cuadrado sin gracia.
Finalmente podemos ver que cada sup de planta tendrá en el orden de los 357 m2. Con este valor
podremos sacar la cantidad de pisos que tendrá nuestro edificio. (DUDA, ¿AQUÍ SE CONTEMPLA
EL SUBSUELO TAMBIEN? Ya que se está sumando los 441m2 que se tiene de premio)
Otro ejemplo de planta, en este caso el factor quizás no sea 85% sino mayor, permitiendo
aumentar el número de niveles:
33
Finalmente podremos calcular el ADICIONAL DE SUP. POR BALCONES como:
12𝑚 ∗ 1,2𝑚 ∗ 2 ∗ 11 ∗ 80% = 𝟐𝟓𝟑, 𝟒𝟒 𝒎𝟐
- Por tener 11 pisos

- 2 → Por tener frente y contrafrente
- 1,2m de premio de cada balcón
- 12m de frente que tiene el terreno
Planta tipo de un edificio, se observa el hueco en los balcones (considerados en el factor 80%),
parte de los huecos de escaleras, etc :
Finalmente se tiene la superficie TOTAL a edificar SIN RETIRO como:
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 = 3471,60𝑚2 + 441𝑚2 + 588𝑚2 + 253,44𝑚2 = 4754,04 𝑚2
- Adicional por Balcones

- Sup. calculada para el subsuelo
- Sup. que nos dieron de premio por cochera
- Sup. a construir que nos da el FOT
34
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO
En este caso se observa un FOT mayor.
Primero se calcula la sup. Equivalente de nuestro terreno que ya vimos que es 631,20 m2.
Multiplicando: 𝐹𝑂𝑇 ∗ 𝑆𝑢𝑝. 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑣. = 𝟒𝟏𝟎𝟐, 𝟖𝟎 𝒎𝟐

35
SI bien la LFI se traslada hacia atrás unos 5 metros, el espacio del centro de manzana de nuestro
edificio se ACHICA 5 metros,
𝑪𝒆𝒏𝒕𝒓𝒐 𝒅𝒆 𝒎𝒂𝒏𝒛𝒂𝒏𝒂 𝒅𝒆 𝒏𝒖𝒆𝒔𝒕𝒓𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝒅𝒊𝒔𝒕𝒂𝒏𝒄𝒊𝒂 𝒆𝒏𝒕𝒓𝒆 𝒍𝒂 𝑳𝑭𝑰 𝒚 𝒆𝒍 𝒇𝒐𝒏𝒅𝒐 𝒅𝒆 𝒏𝒖𝒆𝒔𝒕𝒓𝒐 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐
Me permite el código de edificación, avanzar con subsuelo de cocheras, hasta el 50% del centro
de manzana (de nuestro terreno) es decir que tendremos:
𝟓𝟏. 𝟓 = (𝟔𝟑 − 𝟒𝟎) ∗ 𝟓𝟎% + 𝟒𝟎 (es decir ocupa medio centro de manzana)
63 − 40 = 23 → 𝑠𝑜𝑛 𝑙𝑜𝑠 𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑡𝑒𝑛𝑔𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑒𝑛𝑡𝑟𝑜 𝑑𝑒 𝑚𝑎𝑛𝑧𝑎𝑛𝑎
23
Se observa que la superficie de cochera es mayor, ya que me puedo extender hasta la LM.
Resumiendo, los cálculos que vamos realizando tenemos:

36
Finalmente se tiene la superficie TOTAL a edificar CON RETIRO como:
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 = 4102,80𝑚2 + 463,5𝑚2 + 618𝑚2 + 299,52𝑚2 = 5483,52 𝑚2

EJEMPLO DE CÁLCULO 2
37
Buscamos la ubicación de nuestro terreno: podemos ver que responde en el límite del distrito C1a
y C1b:
Este terreno se encuentra en el límite del distrito C1a y C1b, y respecto a eso el artículo 19 del
Código nos dice:
Entre uno y otro distrito puede haber distintas superficies edificables, por lo que optaremos la que
más nos convenga.
Para evaluar este caso se realizan los mismos pasos que para el Ejemplo 1.
38
Ingresando a la opción Residencia nos dirige a la planilla de usos:
Esta planilla nos mostrada para cada distrito, cuáles son las tipologías permitidas, es decir que es
lo que nosotros podemos hacer:
DISTRITO C1a
Primero evaluaremos el distrito C1a. corresponde al centro histórico 1 de SMT.
39
❖ Aquí no esta instalado el concepto de FOT pero nos da un límite de altura máxima de
edificación. En ciertos casos puede ser beneficioso por ejemplo cuando se tiene un FOT bajo
lo cual implicaría quizás tener menos de 7 pisos como lo muestra esta planilla.
❖ Basamento: altura máxima de construcción en la parte de atrás. Por lo que no existe el
concepto de centro de manzana, pero si de LFI y LFE
El basamento es un sector del terreno que puedo construir hasta la altura especificada,
llegando a ocupar el 100% del terreno (incluso en el centro de manzana)
❖ Los retiros de frente están destinados a un ensanchamiento futuro de las veredas.
❖ La vivienda colectiva es el edificio en altura
❖ El cuerpo saliente no necesariamente es un balcon ya que el balcon debe ser abierto. Para el
caso de cuerpo saliente no necesariamente debe ser abierto los cuales estos si tienen una
longitud máxima que se ve en la planilla.
❖ Cuando en la planilla no figure el FOS o el FOT quiere decir que es ilimitado en ese sentido,
seguramente se verá restringido por alguna otra característica (retiros, altura máxima, etc.)
En este caso no se puede hacer subsuelo en caso de dejar un retiro del frente.
DISTRITO C1b
Podemos ver que aquí si tenemos todas las características parecidas al distrito visto de R1 y
además el concepto de basamento que el C1a no lo tenia
Por lo que concluimos que nos conviene construir en el distrito C1b.

40
Volviendo al ejemplo 2 planteado:
En este caso el terreno forma un martillo a los 40 metros.
La superficie equivalente se calcula de igual manera que en el Ejemplo 1.
Cálculo de superficie equivalente, y es la que se multiplica por el FOT para poder determinar los
m2 construibles:
Valor de superficie Equiv.
Que el reglamento me
permite luego multiplicar
por el FOT
41
También se debe calcular el centro de manzana
El terreno es un terreno casi esquina, por lo que en este caso el terreno no toca el centro de
manzana, por lo que la torre puede ocupar el 100% del terreno.
¿QUE PASARÍA PARA EL CASO QUE EL TERRENO SI TOCARA EL PULMÓN DE MANZANA? → se
deberá
42
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE SIN RETIRO C1b
𝐹𝑂𝑇 ∗ 𝑆𝑢𝑝. 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑣. = 𝟑𝟖𝟖𝟗, 𝟔𝟎 𝒎𝟐
Este primer valor importante es

cuanto es la superficie construida
de terreno que me permite el FOT
Como se dijo, se podría ocupar todo el terreno con construcción por no abarcar centro de
manzana. De todas formas, sólo usaremos 35 m.
40
22
En este caso dijimos que podemos construir cocheras en el 100% del terreno. De todas formas, en
este caso el factor de ocupación que adoptamos (según nuestro criterio) es mayor (80%) que en el
Ejemplo 1 (75%) porque el mismo terreno es más grande, y lo que sería espacio de ascensor,
cisterna, etc. representaría un porcentaje menor.
NOTA: Mientras más subsuelo tengo, para el mismo núcleo de circulación, para un
mismo todo → mas cantidad de cocheras puedo sacar, e spor eso que puedo afectarlo
por un % mas grande.
43
En este caso, el factor también cambia a 75% para el apartado 3- porque de entrada sé que será
mayor la cantidad de pisos, por lo que los patios serán cada vez mayores al aumentar la altura.
OBS: Podría reducir la cantidad de pisos ocupando mayor espacio en planta, esto sería
económicamente favorable teniendo en cuenta la estructura y otros aspectos tal como
menor recorrido de ascensores u otras condiciones de habitabilidad (esto se observa en
el cálculo del balcón, donde se consideran 15 pisos)
En la ecuación del total debería sumar la superficie de la cochera como superficie de construcción.
Finalmente se tiene la superficie TOTAL a edificar SIN RETIRO como:
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 = 3889,60𝑚2 + 601,6𝑚2 + 763,25𝑚2 + 288𝑚2 = 5542,45 𝑚2

44
CÁLCULO DE SUPERFICIE CONSTRUIBLE CON RETIRO C1b
𝐹𝑂𝑇 ∗ 𝑆𝑢𝑝. 𝐸𝑞𝑢𝑖𝑣. = 𝟒𝟒𝟖𝟖 𝒎𝟐

Este primer valor importante es
cuanto es la superficie
construida de terreno que me
permite el FOT
En este caso, el cálculo de premio por cochera no difiere del que hago sin retiro porque la puedo
construir en el 100% del terreno con o sin retiro.
45
En este caso, el factor también cambia a 75% para el apartado 3- porque de entrada sé que será
mayor la cantidad de pisos, por lo que los patios serán cada vez mayores al aumentar la altura.
OBS: Podría reducir la cantidad de pisos ocupando mayor espacio en planta, esto sería
económicamente favorable teniendo en cuenta la estructura y otros aspectos tal como
menor recorrido de ascensores u otras condiciones de habitabilidad (esto se observa en
el cálculo del balcón, donde se consideran 17 pisos)
Finalmente se tiene la superficie TOTAL a edificar CON RETIRO como:
𝑇𝑂𝑇𝐴𝐿 = 4488𝑚2 + 601,6𝑚2 + 752𝑚2 + 326,4𝑚2 = 6168 𝑚2

46
PLANILLAS PARA YERBA BUENA
- En Lules, Sn pablo no hay código de edificación.

- En YB si hay y en cada código se tienen a lo que llamamos planos de distritos, para YB es el
siguiente:
- YB divide en Unidades Ambientales
- En YB no hay edificios altos porque el código del mismo no lo permite.
Seleccionamos una UA para analizar por ejemplo la UA1:

47
Cada UA están subdivididas en subdimensiones. Cada UA tiene también asociada su planilla de

edificacion en donde se subdivide dependiendo que tipo de sector estamos hablando (Rb, Rmb,
Rm, Rma,etc.)
El concepto nuevo que tiene este código y no lo tiene el de SMT es el de la DENSIDAD.
❖ En YB lo que predomina es que en cada lugar no solamente tiene un FOS y un FOT sino que
también tiene en cuenta la densidad (cantidad de
unidades dentro de mi proyecto a construir).
❖ Tambien este código tiene mucho en cuenta cual es la
finalidad legal de la unidad LM
❖ PH: propiedad horizontal
❖ YB normalmente exige un retiro desde LM para atrás
de 6m. el mismo no debe estar cerrado para aumentar
la visual de YB.
❖ También tiene el concepto de parcelamiento: cuando
divido, como divido, de que tamaño serán las parcelas
a construir.
❖ Altura máxima:
6 mts de altura a una distancia de 6mts de retiro (con

respecto a la LM para el caso de zona residencial).
NOTA: Si estamos en el caso de comercio el

retiro es de 3 mts respecto a la LM
48
Pero a partir de esos 6mts de altura, puedo ir creciendo, pero con un ángulo de 30° de forma
tal que desde la calle no vea un paramento vertical, sino que pueda tener acceso a la visual, a
la iluminación y a la ventilación.
DEFINICIONES
❖ URBANIZACIONES ESPECIALES: Toda urbanización que supere los 2000 m2 de construcción
se considera urbanización especial.
Se deberá pasar antes por un consejo deliberante, es decir, que se debe hacer una factibilidad.
❖ ESTACIONAMIENTO: No podrán realizarse cocheras cubiertas o semicubiertas dentro del
espacio de retiro destinado a jardín que se menciona en las planillas vistas anteriormente.
Nos obliga a generar estacionamiento por cada unidad habitacional.
❖ CERCOS: los cercos de delimitación entre espacios comunes de uso común y comunes de uso
exclusivo, deberán asegurar el mantenimiento de la integración visual y especial del conjunto,
utilizando únicamente elementos talas como hilos de alambre y/o setas vegetales.

15 Clase (Edificio en Altura + Analisis de Terrenos)

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Hatsa 1998, el rascacielos mas alto del mundo había estado

Estas torres gemelas ostentaron el titulo de edificio mas alto del

- Edificio Comega es el primer rascacielos en Bs. As. De 21 pisos y 3 subsuelos.

- Puerto Maderos tiene el mayor desarrollo de Bs As.

Veremos cuando a un edificio en altura se lo llamara torre o Block.

Implante del edificio en el terreno: 5m

El edificio en altura puede adoptar diferentes funciones:

TIPOLOGIA: VIVIENDA COLECTIVA

Se caracteriza por disponer de un número de unidades de vivienda (departamentos) que

ASPECTOS A TENER EN CUENTA PARA EL DISEÑO

1. Medidas del terreno (espacio disponible)

CÓDIGO DE PLANEAMIENTO URBANO

Existen distintas planillas con requisitos y restricciones: (R residenciales, C comerciales, E

CIUDAD: Población donde habita un conjunto de personas.

CUERPO SALIENTE: Es un volumen cerrado resultante de la prolongación en voladizo del espacio

BALCÓN: Es un voladizo de la edificación abierto, que conforma un espacio semicubierto.

EN FUNCIÓN DE LA IMPLANTACIÓN EN EL TERRENO

1. Espacio vía pública: comprendido entre LM.

LÍNEA DE EDIFICACIÓN: A partir de la cual se materializa la construcción.

LÍNEA EJE MEDIANERO: Es la divisoria lateral.

LÍNEA MUNICIPAL: Divide le dominio público del privado.

𝑺𝒖𝒑. 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒅𝒂 𝒅𝒆𝒍 𝒕𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 [𝒎𝟐 ]

𝑺𝒖𝒑. 𝑪𝒐𝒏𝒔𝒕𝒓𝒖𝒊𝒅𝒂 [𝒎𝟐 ]

La superficie a introducir en la expresión es por ejemplo para un edificio, es la suma de

OBS: Se diferencian principalmente en que el FOS es el porcentaje del terreno puedo

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𝑆𝑢𝑝. 𝑇𝑒𝑟𝑟𝑒𝑛𝑜 = 100% ∗ (0 − 40𝑚) + 60% ∗ (40 − 60𝑚) + 20% ∗ (+60𝑚)

5. Determinación del FOS y FOT:

𝑆𝑢𝑝. 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢í𝑑𝑎𝑃𝑟𝑜𝑦𝑒𝑐𝑡𝑎𝑑𝑎 [𝑚2 ] 𝑆𝑢𝑝. 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢í𝑑𝑎 [𝑚2 ]

9. Determino el adicional por Balcones con un coeficiente que también contempla la

10. Determinación de dimensiones de patios principales:

11. Propongo distribución y recalculo las superficies exactas.

A continuación, veremos un ejemplo de cálculo del código de edificación de SMT. Debemos

Buscamos la ubicación de nuestro terreno: podemos ver que responde al distrito R1

Ingresando a la opción Residencia nos dirige a la planilla de usos:

El paso siguiente es verificar las posibilidades de construcción, es decir, las condiciones

CÁLCULO DE SUPERFICIE EDIFICABLE DEL TERRENO

Valor de superficie Equiv.

RESOLUCION DEL EJEMPLO 1