INFORME TECNICO DE VALUACION

PREDIO URBANO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

SOLICITANTE : 1º JUZGADO CIVIL – SEDE MBJ RIOJA

JUEZ : DRA. MARGARITA BELINDA ESTELA RIOJA

EXPEDIENTE : N° 00066-2017-0-2207-JM-CI-01
MATERIA : EJECUCION DE GARANTIAS

DEMANDANTE : SR. VICTOR JORGE VALDERRAMA LOZANO

DEMANDADO : SRA. SHEYLA VALLADOLID OCAMPO

LOCALIZACION : Predio Urbano localizado en Jr. Moyobamba con Jr. Mariscal
Cáceres, Mz. 9, Lotes 05 y 06, AA. HH. El Capironal, Distrito
de Rioja, Provincia de Rioja, Departamento de San Martin.

FECHA DE VALUACION : 30 DE NOVIEMBRE DEL 2021

VALOR COMERCIAL : US$. 49,730.00 ó S/ 200,909.00

ÁREA DE TERRENO : 873.00 M2

TIPO DE CAMBIO : US$. 1.00 = S/ 4.04
PERITOS VALUADORES : - Ing. JOSE LUIS NORIEGA DAVILA
CIP N° 71843
- Ing. LUIS ALBERTO PAREDES ROJAS
CIP N° 24653
 VALUACION DE PREDIO URBANO
1.00 DATOS GENERALES
1.01 OBJETIVO DE LA VALUACIÓN: El objetivo de la tasación es determinar el
Valor Comercial en el mercado del predio conformado por los lotes 5 y 6 de la Mz.
9, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones y la resolución S.B.S. Nº 11356-
2008, con fines judiciales.
1.02 UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Jr. Moyobamba con Jr. Mariscal Cáceres Mz. 9,
Lotes 05 y 06, del AA. HH. El Capironal, Distrito de Rioja, Provincia de Rioja,
Departamento de San Martin.

1.03 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE:

DESCRIPCIÓN: Se trata de un terreno de forma regular, con topografía plana,
cerrado por los cuatro lados con pared de ladrillo de arcilla y columnas de concreto;
con acceso mediante puertas metálicas, hacia el jr. Moyobamba. La zona cuenta con
bajo movimiento de tránsito y comercial. El terreno se encuentra a 200 metros de la
carretera Fernando Belaunde Terry km. 470+700m (Olmos-Rioja), lado izquierdo.

1.04 INFORME DE LA LABOR REALIZADA: Se verificaron y comprobaron las

características del predio urbano.
1.05 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO: El trabajo se realizó sin
limitaciones.
1.06 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR: Al 30 de noviembre del 2021
1.07 POLIZA DE SEGUROS: Se Desconoce.

2.00 VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.01 INSPECCION OCULAR: Es un terreno cercado con pared de ladrillos con
columnas de concreto, en su interior cuenta con dos hangares con techos de calamina,
en mal estado de conservación.
2.02 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO: El predio
materia de la presente valuación, cuenta con obras de infraestructura urbana tales
como:
 Calle afirmada (Jr. Moyobamba), sin afirmar (Jr. Mariscal Cáceres)
 Redes de agua potable
 Redes de alumbrado público
2.03 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS (Según inscripción en registros
públicos)
El terreno urbano cuenta con los siguientes linderos y medidas perimétricas:
Por el Frente : 30.00 ML. con Jr. Moyobamba
Por el Costado Derecho : 29.60 ML. con Lote 04
Por el Costado Izquierdo : 28.60 ML. con Jr. Mariscal Caceres,
Por el Fondo : 30.00 ML. Con Lote 07,
2.04 PERÍMETRO : 118.20 ML.
2.05 AREAS
El área total del terreno así descrito en la partida Registral N° 02003972, encierra una
extención superficial de:
AREA TOTAL DEL TERRENO (axb) = 873.00 M2
2.07 ESTADO DE CONSERVACION
El predio se encuentra cerrado con muros de ladrillo en regular estado de
conservación, con dos hangares con techo de calamina, en mal estado de
conservación.

2.09 INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N° 02003972 de la Zona
Registral N° III Sede Moyobamba.
2.10 CARGAS Y GRAVAMENES
Se encuentra hipotecado a favor de VICTOR JORGE VALDERRAMA LOZANO.
2.11 ZONIFICACION
Zonificación : Residencial de Densidad Baja (RDB)
Uso actual : Almacén- garaje
2.12 SERVIDUMBRES : No existe este derecho

3.00 METODOLOGIA APLICADA

3.01 BASES PARA EL DESARROLLO: Se utiliza la valuación Directa, en
concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, aprobado por
R.M. Nº 172-2016 – Vivienda, de fecha 23-07-16; modificada mediante R.M. N°
424-2017 del 03-11-17 y la R.M. N° 124-2020 del 25-06-20, así como la S.B.S Nº
11356-2008 del 19-11-2008.

3.02 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA:

Se realizó una visita de inspección al predio y su entorno físico, para determinar los
valores comerciales de compra - venta de terrenos con características comerciales
similares, también se utilizó los valores unitarios de obras complementarias fijas y
permanentes para el ejercicio 2021.
3.03 INVESTIGACIÓN DE VALOR DE TERRENO COMERCIALES DE
REFERENCIA: Costo de terrenos cercanos al terreno a tasar
DISTANCIA DEL VALOR DEL LOTE
VALOR Unit ZONA REFERENCIA
UBICACIÓN LOTE A TASAR INDAGADO
(Mt.) S/ US$ / M2
S/50,000.00 / 270.00
Jr Moyobamba S/N 100 mts. 45.84 Urbana Base datos
M2

Jr. Piura S/N con Jr. S/60,000.00 / 300.00

250 mts. 49.50 Urbana Base datos
Amazonas M2

Jr. Lamas 300 mts. S38,000.00 / 189 M2 49.77 Urbana 942664393

S/85,000.00 / 529.00
Jr. Piura 250 mts. 44.14 Urbana Base datos
M2

CONCLUSIONES: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por las

características del inmueble y su ubicación dentro la Zona Residencial de Densidad
Baja (RDB) de la ciudad de Rioja, tiende a mantenerse; en consecuencia se
recomienda razonablemente el valor de U$$. 47.31 /M2 (dollares/m2)
3.04 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:
Dada a su ubicación, dimensiones y características, retiro municipal; el inmueble se
puede utilizar para diversos usos: vivienda, almacenes, talleres, comercio, oficinas,
etc.
3.05 SUSTENTACIÓN: El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar que
las apreciaciones indicadas son los más razonables para determinar el valor del bien.

4.00 CÁLCULOS EFECTUADOS

A. VALOR DEL TERRENO (VT):
Para el presente caso, deberá aplicarse el Reglamento Nacional de Tasaciones
del Perú, Cap. III, Art.19, caso 2) Terreno con dos frentes; sin embargo dado que
el precio/m2 por ambos jirones tiene el mismo valor comercial, se aplicará el
caso 1).del RNT.
AREA DEL TERRENO AT= axb=873.00 m2

VALOR DEL TERRENO AT= 873.00m2 x U$$47.31/m2= U$$ 41,304.41

VALOR TOTAL DEL TERRENO (VT) = US$ 41,304.41

B. VALOR DE LA EDIFICACION (VE):

Solamente existen 02 hangares que se encuentran en mal estado de conservación

VALOR DE LA EDIFICACION (VE) = US$ 00.00

 C. VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC):
Se ha verificado que el terreno se encuentra cercado por los cuatro lados por
muros de ladrillo con columnas de concreto de altura 2.40m. (en promedio), en
regular estado de conservación, por lo que se estará depreciando un 20%, al
monto calculado de la obra complementaria.

Longitud de muros = 118.20 ml. (incluye puertas de

ingreso)
Altura de muros = 2.40 m (promedio)
Área de muros=118.20m x 2.40m =283.68 m2
Valor unitario/m2 = S/ 149.98 (muro de ladrillo o similar
que incluye cimentación) –
Resolución Jefatural N° 001-004-
00004515

VOC= 283.68m2 x S/149.98/m2= S/42,546.00/4.08 = U$ 10,531.00*0.80

VOC = U$ 8,425.00 Dollares

VALOR DE REPOSICION
VR= VT+VE+VOC= US$ 41,304.41+00.00+8,425.00= U$ 49,729.43

4.01 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC): De acuerdo a la evaluación de

precios del entorno, el perito considera que el valor de la reposición calculado no
requiere un reajuste, para contar con el valor comercial a la fecha.
VC = VR = U$ 49,729.43

VC = US$. 49,729.43 por redondeo US$. 49,730.00

1 U$$ = S/ 4.04
S/. 200,906.89 por redondeo S/. 200,909.00
SON: CUARENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y 00/100 (U$$
49,730.00) DOLLARES AMERICANOS

4.02 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA: La secuencia seguida en la determinación del

valor, así como los sustentos aplicados; nos muestra una clara consideración para la
obtención del Valor Comercial en el Mercado.
5.00 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

5.01 La valuación se ha efectuado con total independencia, aplicando las normas

actuales vigentes del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
5.02 Vigencia de la valuación: De no variar las condiciones del mercado así como
de no presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 180 días.

6.00 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

Para realizar la presente valuación, se contó con la siguiente documentación:
 La información de precios se obtuvo del entorno y se comprobó con
nuestra base de datos
 Cuadro de valores unitarios para edificaciones zona Selva-año 2021
 Verificaciones del terreno.
 Partida registral del predio
 Vistas Fotográficas del Inmueble.

Moyobamba, 30 de Noviembre del 2021

VISTAS FOTOGRAFICAS DEL PREDIO Y SU ENTORNO