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FERNANDINO LÓPEZ GUERREROS
INGENIERO CIVIL
C.I.P. N°. 49995
Av. 26 de Mayo – Cooperativa de Vivienda 26 de Mayo Mz- R Lte. 1 – Ate Telf.: 01-357-1483 / #952530345 / 950271244
ESTUDIO DE VALORIZACION DE LAS AREAS

AFECTADAS POR LA CONSTRUCCION DE
03 PASOS A DESNIVEL EN LA AV.
CENTENARIO, AV. PERU Y LA
AV. SAN MARTIN DE LA
RED VIAL N° 05
CONSTRUCCION - SUPERVISION – ELABORACION Y EJECUCION DE EXPEDIENTES – TASACIONES Y PERITAJES

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INDICE
1.- ANTECEDENTES
2.- OBJETIVO
3.- METODOLOGIA
4.- UBICACION
5.- ZONIFICACION
6.- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO
7.- CARACTERISTICA DEL ENTORNO
8.- AREA DE TERRENORESULTADO
9.- CARACTERISTICAS DE LOS PREDIOS
10.- VALORIZACION COMERCIAL
11.- CONCLUSION
12.- ANEXOS

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ESTUDIO DE VALORIZACION DE LAS AREAS AFECTADAS POR LA CONSTRUCCION

DE 03 PASOS A DESNIVEL EN LA AV. CENTENARIO, AV. PERU Y LA AV. SAN MARTIN
DE LA RED VIAL N° 05
1.0 ANTECEDENTES
El presente estudio se elabora en base a la información facilitada por la Dirección General

de Concesiones en Transportes, como:
 Planos de las áreas afectadas.

 Lotizaciones de áreas afectadas.
 Inspección de campo en los 03 intercambios viales.
2.0 OBJETIVO
El objetivo del presente estudio es determinar un valor aproximado de las áreas que
podrían ser afectadas por la construcción de 03 intercambios viales en la Red Vial Nº 5:
Ancón – Huacho- Pativilca.
3.0 METODOLOGIA
La tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de

Tasaciones del Perú, aprobado por R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, de fecha 19-07-2016 y
el D. Leg. N° 1192 que aprueba la “Ley Marco de Adquisición y Expropiación de
Inmuebles, Transferencia de Inmuebles de Propiedad del Estado, Liberación de
interferencias y dicta otras medidas para la ejecución de Obras de Infraestructura” y su
modificatoria aprobado por Decreto Legislativo N° 1330 de fecha 06-01-2017, aplicando el
método de valuación directa, previa inspección ocular y toma de vistas fotográficas.
También se han considerado para la tasación el Método Multicriterio que considera

aspectos y características de cada predio en comparación con las referencias actuales
encontradas.
4.0 UBICACIÓN
4.1 AV. CENTENARIO
Los predios se encuentran ubicados en la intersección de la carretera Panamericana

Norte y la Av. Centenario en los lados izquierdo y derecho, a una distancia de 146 km. al
norte de la Ciudad de Lima, con una altitud de 61 msnm.
Coordenadas 11°06 26’.24” S - 77°35 26’.25” O
4.2 AV. SAN MARTIN
Los predios rústicos se encuentran ubicados en la intersección de la carretera

Panamericana Norte y la Av. San Martin en los lados izquierdo y derecho, a una distancia
de 147.65 km. al norte de la Ciudad de Lima, con una altitud de 73 msnm.
Coordenadas 11°05 35’.28” S - 77°35 07’.87” O
4.3 AV. PERÚ
Los predios se encuentran ubicados en la intersección de la carretera Panamericana

Norte y la Av. Perú en los lados izquierdo y derecho, a una distancia de 148.95 km. al
norte de la Ciudad de Lima, con una altitud de 86 msnm.
Coordenadas 11°04 59’.85” S - 77°34 59’.96” O

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5.0 ZONIFICACION
Según el plano del Plan de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Huacho 2013 – 2022.
aprobado según Ordenanza Municipal N° 004-2014 y el Plan de Acondicionamiento
Territorial de la Provincia de Huaura se detalla su zonificación.
AV. CENTENARIO. - La zonificación es CE siendo Comercio Especializado.
AV. SAN MARTIN. - La zonificación es PU siendo Pre Urbano.
AV. PERU. - La zonificación es PU siendo Pre Urbano.
6.0 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO.-
La zona donde se encuentra ubicado los 03 pasos de desnivel cuenta con obras
completas de habilitación urbana, tales como pistas asfaltadas, veredas de concreto,
redes de agua potable, desagüe, redes eléctricas de alumbrado público, y servicio
domiciliario, así como redes de servicio telefónico.
7.0 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO.-
7.1 AV. CENTENARIO
Se observa que en su entorno inmediato es una zona urbana consolidada con dominio
de viviendas unifamiliares, multifamiliares y comercio sectorial, le corresponde un uso
residencial y comercial, con servicios básicos de luz, agua y energía eléctrica.
7.2 AV. SAN MARTIN
Se observa que en su entorno inmediato es una zona rural con presencia de campos de
cultivo y viviendas rurales, le corresponde un uso rural y semirústico.
7.3 AV. PERÚ
Se observa que en su entorno inmediato es una zona urbana consolidada con dominio
de viviendas unifamiliares, multifamiliares y comercio sectorial, le corresponde un uso
residencial y comercial, con servicios básicos de luz, agua y energía eléctrica.
8.0 AREA DE TERRENO.-
8.1 AV. CENTENARIO
La línea rectangular en ambos lados derecho y izquierdo siendo el eje central la

Panamericana Norte con 200 metros lineales en ambos sentidos, afectando un
aproximado de 64 predios en lo cual encierra un área de 13,423.65 m², el terreno materia
del presente informe, así como de su entorno presenta una superficie plana en general.
8.2 AV. SAN MARTIN

aproximado de 4 predios rural en lo cual encierra un área de 6,232.32 m², el terreno
materia del presente informe, así como de su entorno presenta una superficie plana en
general.
8.3 AV. PERÚ


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aproximado de 54 predios en lo cual encierra un área de 14,339.25 m², el terreno materia

del presente informe, así como de su entorno presenta una superficie plana en general.
9.0 CARACTERISTICAS DE LOS PREDIOS
Se trata de varios inmuebles cuyo terreno con edificación son de material noble, las
edificaciones en su mayoría son de uno a dos pisos, tiene las características constructivas, y de
diferentes estados de conservación y antigüedad.
10.0 VALORIZACION COMERCIAL
10.1 VALORIZACION DEL TERRENO (VT)
El valor del terreno se ha determinado tomando en cuenta diversos factores que

económicamente son gravitantes en el entorno urbano donde se ubica, tales como los
siguientes:
- Ubicación del Inmueble.

- Zonificación consolidada.
- Topografía del terreno.
- Servicios urbanos y de Infraestructura.
- Desarrollo inmobiliario de la zona.
- Transferencia de predios realizados en la zona.
- Oferta de predios en la zona.
- Oferta de predios en zonas colindantes.
Por las consideraciones expuestas se ha determinado como Valor Comercial del Terreno
es el siguiente:
Av. Centenario el costo por m² es de S/ 1,235.06 de acuerdo al Estudio de Mercado.

Av. San Martin el costo por m² es de S/ 680.10 de acuerdo al Estudio de Mercado.
Av. Perú el costo por m² es de S/ 513.89 de acuerdo al Estudio de Mercado.
DESCRIPCION CENTENARIO PERU SAN MARTIN TOTAL

PREDIOS 64.00 54.00 4.00 122.00
A. TERRENO 13,426.65 14,339.25 6,232.32 33,998.22
TIPO URBANO URBANO RURAL
SOLES/M2 1,235.06 680.10 513.89
COSTO ESTIMADO TERRENO 16,582,718.35 9,752,123.93 3,202,726.92 29,537,569.20
Incentivo del 20% al Valor Comercial por Trato Directo (Ley N° 1330) S/ 35,445,083.04
10.2 VALORIZACION DE LA EDIFICACION (VE)
El valor de la edificación se determina teniendo en cuenta las características

constructivas y de materiales utilizados para la edificación, obteniéndose los valores
comerciales por metro cuadrado de construcción.
Teniéndose como base el costo unitario constructivo por metro cuadrado en el mercado
inmobiliario de la zona y para el tipo de construcción es de S/ 1,100.00 por m².

PROMEDIO PISOS 2.00 1.00 0.00
ESTIMADO AREA CONSTRUCCION 12,068.69 11,735.63 0.00
SOLES POR M2 1,100.00 1,100.00 0.00
COSTO ESTIMADO CONSTRUCCION 13,275,559.00 12,909,193.00 0.00 26,184,752.00

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10.3 VALORIZACION DE LUCRO CESANTE Y DAÑO EMERGENTE (VLD)
Metodología y reglamentación empleada
La valuación comercial del Lucro Cesante y Daño emergente del inmueble afectado se
desarrolla teniendo en cuenta los aspectos metodológicos establecidos por el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú y sus modificaciones
El proceso de Valuación se efectúa mediante los enfoques de Reposición y Renta

basados en criterios técnicos razonables complementado con la inspección ocular
practicada en la zona, la toma de fotografías, el sondeo de mercado inmobiliario y a la
documentación contractual proporcionada por el propietario.
Teniéndose como base el costo unitario constructivo por metro cuadrado en el mercado
inmobiliario de la zona y para el tipo de construcción se considera 15% para la Av.
Centenario y 10% para la Av. Perú.

PORCENTAJE DE INCIDENCIA (%) 15.00 10.00 0.00
SOLES POR M2 1,100.00 1,100.00 0.00
10.4 VALORIZACION ESTIMADO DE DOCUMENTACION (VED)
DESCRIPCION VALOR PREDIOS PARCIAL

COSTO DE EXPEDIENTE TECNICO 5,500.00 122.00 671,000.00
COSTO DE VALUACION DE EXPEDIENTE 1,600.00 122.00 195,200.00
COSTO DE SANEAMIENTO FISICO LEGAL 1,600.00 122.00 195,200.00
COSTO ESTIMADO DE DOCUMENTACION TOTAL S/ 1,061,400.00
El valor estimado de la documentación para la elaboración del expediente técnico, el
saneamiento físico legal, para lo cual se detalla:
10.4 VALORIZACION ESTIMADO DE RETIRO DE INTERFERENCIAS (VERI)
El valor estimado del retiro de interferencias de las redes de alumbrado público, redes de
agua y desagüe, las redes telefónicas y la demolición, reparación y mantenimiento de
vías, para lo cual se detalla:

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ALUMBRADO
AV. CENTENARIO 3,000,000.00
AV. PERU 1,800,000.00
AGUA Y DESAGUE
AV. PERU 2,800,000.00
TELEFONIA
AV. PERU 1,600,000.00
DEMOLICION, REPARACION Y MANTENIMIENTO DE VIAS
AV. CENTENARIO 450,000.00
AV. PERU 450,000.00
AV. SAN MARTIN 450,000.00
COSTO ESTIMADO DE RETIRO DE INTERFERENCIAS TOTAL S/ 16,650,000.00
10.4 VALORIZACION COMERCIAL TOTAL
El valor total de los predios será igual a la sumatoria del valor del terreno más el valor de
la edificación más el valor del lucro cesante y daño emergente más el valor de la
documentación y más el valor de retiro de interferencias, para lo cual se detalla:
VC = Valor estimado de Terreno (VT) + Valor estimado de Edificación (VE) + Valor

estimado del Lucro Cesante y Daño Emergente (VLD) + Valor estimado de
Documentación (VED) + Valor estimado de retiro de Interferencias (VERI).
VC = S/ 35,445,083.04 + S/ 31,421,702.40 + S/ 3,938,703.78 + S/ 1,061,400.00 +

S/ 16,650,000.00
VC = S/ 88,516,889.22
Son: OCHENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS

OCHENTA Y NUEVA CON 22/100 SOLES
11.0 CONCLUSIONES
Teniendo en cuenta la metodología utilizada se ha determinado el valor comercial estimado

de los predios afectados por la construcción de 03 pasos de desnivel materia del presente
informe, reflejando dicho valor el promedio y dentro de la variación de precios en el mercado
en situación de libre competencia y concordante con las ofertas y demandas de la zona de
estudio.
En consecuencia, el Valor Comercial es de S/ 88,516,889.22 Soles Son: Ochenta y Ocho

Millones Quinientos Dieciséis Mil Ochocientos Ochenta y Nueva con 22/100 Soles incluido los
impuestos de Ley.

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A. VALOR DE TERRENO

PREDIOS 64.00 54.00 4.00 122.00
A. TERRENO 13,426.65 14,339.25 6,232.32 33,998.22
TIPO URBANO URBANO RURAL
SOLES/M2 1,235.06 680.10 513.89
COSTO ESTIMADO TERRENO 16,582,718.35 9,752,123.93 3,202,726.92 29,537,569.20
Incentivo del 20% al Valor Comercial por Trato Directo (Ley N° 1330) 35,445,083.04
B. VALOR DE LA CONSTRUCCION

PROMEDIO PISOS 2.00 1.00 0.00
SOLES POR M2 1,100.00 1,100.00 0.00
Incentivo del 20% al Valor Comercial por Trato Directo (Ley N° 1330) 31,421,702.40
C. VALOR DE LUCRO CESANTE Y DAÑO EMERGENTE POR VALOR DE AREA CONSTRUIDA

PORCENTAJE DE INCIDENCIA (%) 15.00 10.00 0.00
SOLES POR M2 1,100.00 1,100.00 0.00
20% por la Ley N° 1330 3,938,703.78

C. VALOR ESTIMADO DE DOCUMENTACION:
DESCRIPCION VALOR PREDIOS PARCIAL

COSTO DE EXPEDIENTE TECNICO 5,500.00 122.00 671,000.00
COSTO DE VALUACION DE EXPEDIENTE 1,600.00 122.00 195,200.00
COSTO DE SANEAMIENTO FISICO LEGAL 1,600.00 122.00 195,200.00
COSTO ESTIMADO DE DOCUMENTACION TOTAL 1,061,400.00
D. VALOR ESTIMADO DE RETIRO DE INTERFERENCIAS:
ALUMBRADO
AV. PERU 1,800,000.00
AGUA Y DESAGUE
AV. PERU 2,800,000.00
TELEFONIA
AV. PERU 1,600,000.00
DEMOLICION, REPARACION Y MANTENIMIENTO DE VIAS
AV. CENTENARIO 450,000.00
AV. PERU 450,000.00
AV. SAN MARTIN 450,000.00
COSTO ESTIMADO DE RETIRO DE INTERFERENCIAS TOTAL 16,650,000.00
TOTAL AHORRO ESTIMADO PACRI: 88,516,889.22

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ESTUDIO DE MERCADO INMOBILIARIO DE LA ZONA

(AV. CENTENERARIO - HUACHO)

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ESTUDIO DE MERCADO - METODO MULTICRITERIO

(AV. CENTENERARIO - HUACHO)

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(AV. PERU - HUACHO)

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(AV. PERU - HUACHO)

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INGENIERO CIVIL
C.I.P. N°. 49995

(AV. SAN MARTIN - HUACHO)

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C.I.P. N°. 49995
VALUACION INTERCAMBIO VIAL

(AV. CENTENARIO - HUACHO)

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(AV. PERU - HUACHO)

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Avenida Centenario
Avenida Perú

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Avenida San Martín

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ESTUDIO DE VALORIZACION DE LAS AREAS

CONSTRUCCION - SUPERVISION – ELABORACION Y EJECUCION DE EXPEDIENTES – TASACIONES Y PERITAJES

6.- INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO

7.- CARACTERISTICA DEL ENTORNO

8.- AREA DE TERRENORESULTADO

9.- CARACTERISTICAS DE LOS PREDIOS

10.- VALORIZACION COMERCIAL

CONSTRUCCION - SUPERVISION – ELABORACION Y EJECUCION DE EXPEDIENTES – TASACIONES Y PERITAJES

ESTUDIO DE VALORIZACION DE LAS AREAS AFECTADAS POR LA CONSTRUCCION

El presente estudio se elabora en base a la información facilitada por la Dirección General

 Planos de las áreas afectadas.

La tasación del predio se efectúa en concordancia con el Reglamento Nacional de

También se han considerado para la tasación el Método Multicriterio que considera

4.1 AV. CENTENARIO

Los predios se encuentran ubicados en la intersección de la carretera Panamericana

Coordenadas 11°06 26’.24” S - 77°35 26’.25” O

4.2 AV. SAN MARTIN

Los predios rústicos se encuentran ubicados en la intersección de la carretera

Coordenadas 11°05 35’.28” S - 77°35 07’.87” O

4.3 AV. PERÚ

Los predios se encuentran ubicados en la intersección de la carretera Panamericana

Coordenadas 11°04 59’.85” S - 77°34 59’.96” O

CONSTRUCCION - SUPERVISION – ELABORACION Y EJECUCION DE EXPEDIENTES – TASACIONES Y PERITAJES

AV. CENTENARIO. - La zonificación es CE siendo Comercio Especializado.

AV. SAN MARTIN. - La zonificación es PU siendo Pre Urbano.

AV. PERU. - La zonificación es PU siendo Pre Urbano.

6.0 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO.-

7.0 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO.-

7.1 AV. CENTENARIO

7.2 AV. SAN MARTIN

7.3 AV. PERÚ

8.0 AREA DE TERRENO.-

8.1 AV. CENTENARIO

La línea rectangular en ambos lados derecho y izquierdo siendo el eje central la

8.2 AV. SAN MARTIN

La línea rectangular en ambos lados derecho y izquierdo siendo el eje central la

8.3 AV. PERÚ

La línea rectangular en ambos lados derecho y izquierdo siendo el eje central la

CONSTRUCCION - SUPERVISION – ELABORACION Y EJECUCION DE EXPEDIENTES – TASACIONES Y PERITAJES

aproximado de 54 predios en lo cual encierra un área de 14,339.25 m², el terreno materia

10.0 VALORIZACION COMERCIAL

10.1 VALORIZACION DEL TERRENO (VT)

El valor del terreno se ha determinado tomando en cuenta diversos factores que

- Ubicación del Inmueble.

Av. Centenario el costo por m² es de S/ 1,235.06 de acuerdo al Estudio de Mercado.

DESCRIPCION CENTENARIO PERU SAN MARTIN TOTAL

10.2 VALORIZACION DE LA EDIFICACION (VE)

El valor de la edificación se determina teniendo en cuenta las características

DESCRIPCION CENTENARIO PERU SAN MARTIN TOTAL

CONSTRUCCION - SUPERVISION – ELABORACION Y EJECUCION DE EXPEDIENTES – TASACIONES Y PERITAJES

10.3 VALORIZACION DE LUCRO CESANTE Y DAÑO EMERGENTE (VLD)

Metodología y reglamentación empleada

El proceso de Valuación se efectúa mediante los enfoques de Reposición y Renta

DESCRIPCION CENTENARIO PERU SAN MARTIN TOTAL

10.4 VALORIZACION ESTIMADO DE DOCUMENTACION (VED)

DESCRIPCION VALOR PREDIOS PARCIAL

10.4 VALORIZACION ESTIMADO DE RETIRO DE INTERFERENCIAS (VERI)

CONSTRUCCION - SUPERVISION – ELABORACION Y EJECUCION DE EXPEDIENTES – TASACIONES Y PERITAJES

COSTO ESTIMADO DE RETIRO DE INTERFERENCIAS TOTAL S/ 16,650,000.00

10.4 VALORIZACION COMERCIAL TOTAL

VC = Valor estimado de Terreno (VT) + Valor estimado de Edificación (VE) + Valor

VC = S/ 35,445,083.04 + S/ 31,421,702.40 + S/ 3,938,703.78 + S/ 1,061,400.00 +

Son: OCHENTA Y OCHO MILLONES QUINIENTOS DIECISÉIS MIL OCHOCIENTOS