Legalidad

Los instrumentos que ingresan al Registro son sujetos a control de

legitimidad que consiste en cotejar que se cumpla con los requisitos
establecidos a tal fin por la normativa que rige esta materia.

Es decir que, según este principio, los títulos que ingresen al Registro serán
sometidos a un examen o calificación, a los fines de controlar si son válidos y
perfectos, cumpliendo los requisitos de ley. A este deber-facultad que tiene el
registrador se lo ha dado en llamar función calificadora.

Así, la LNR enuncia: “Art. 8: El Registro examinará la legalidad de las formas

extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite, ateniéndose a lo
que resultare de ellos y de los sistemas respectivos”1.

Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma:

• la restringida, que interpreta literalmente el texto y estima que el

registrador sólo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto
(que sea un instrumento público, con firma del funcionario o
escribano, con sello del notario, etcétera);

• tesis amplia considera que es necesario adentrarse en algunos

aspectos intrínsecos del instrumento, tales como capacidad y
titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar la situación
que se desea asentar, con las demás anotaciones e inscripciones ya
existentes en el Registro (como el folio personal, controlando que
quien dispone no esté inhibido).
Una vez que el registrador ha calificado –para lo cual la ley otorga treinta (30) días desde
la presentación del instrumento–, tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza.

Art. 9. Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera:

a) Rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta;
b) Si el defecto fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de
los treinta días

1 Art. 8 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
 de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo
inscribirá o anotará provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta días, contado desde la fecha de presentación del
documento, prorrogable por períodos determinados, a petición
fundada del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la
observación formulada, deberá solicitar al Registro que
rectifique la decisión. Esta solicitud implica la prórroga del
plazo de la inscripción o anotación provisional si antes no se
hubiere concedido. Cuando la decisión no fuese rectificada
podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación
se mantendrá vigente la inscripción o anotación provisional. La
reglamentación local fijará los plazos máximos dentro de los
cuales deben sustanciarse los recursos.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno
derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el
plazo de su vigencia2.
Las medidas cautelares caducan a los 5 años de su anotación. y la inscripción
de hipoteca caduca a los 20, siempre que no sea reinscripta, así como la
prenda sobre automotores, a los 5 años (según ley prendaria 15.348/46 art.
23).

Para entender acabadamente cuándo un documento es rechazado y cuándo

es observado, debemos repasar las nociones de acto jurídico válido, de
nulidad absoluta o relativa, total o parcial.

Veamos, entonces, el sistema vigente de nulidades de nuestro Código Civil y

Comercial, regulado a partir del art. 382:

o Actos de nulidad absoluta: está comprometido el orden público (por ejemplo,

casos de objeto ilícito como venta de material genético, o falta de las formas
esenciales de los instrumentos públicos); estos actos son irrenunciables e
insubsanables (es decir, inconfirmable e imprescriptible) y el registro rechaza el
documento, que es inscripto provisionalmente a los fines de dar tiempo a la
interposición del recurso respectivo.

o Actos de nulidad relativa: es afectado el interés privado de los particulares (por

ejemplo, un acto de disposición realizado por un menor o por un representante de
una persona jurídica que no acredita suficientemente el mandato, también es el caso
de que faltare algún requisito de forma no esencial en el acto), se establecen en
protección del particular afectado y son subsanables (confirmables y prescriptibles).
El registro observa

2 Art. 9 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional.
 los documentos y los inscribe provisionalmente por 180 días contados desde su
presentación, plazo en que los interesados deberán subsanar los vicios.

o Actos de nulidad total: Son aquellos en los que la ineficacia se extiende a todo el acto
jurídico.

o Actos de nulidad parcial: Son aquellos en los que la ineficacia afecta a una o varias de
sus disposiciones, pero no a todo el acto, siempre y cuando esas disposiciones sean
separables a las demás válidas.

Con respecto a la clasificación de los actos en nulos o anulables, -es decir,

según si el vicio está manifiesto o no en el acto-, si bien el Código Civil y
Comercial no la reguló expresamente, para una gran parte de la doctrina
siegue vigente y se encuentra tácitamente regulada en dicho plexo normativo.

Especialidad

En toda situación jurídica que se presente para registrar, deben estar

perfectamente individualizados los elementos de la relación jurídica
subyacente: sujeto, objeto y causa.

Según este principio, toda situación jurídica que se pretenda registrar debe
tener perfectamente individualizados sus elementos esenciales (sujeto –
objeto – causa). La situación jurídica puede consistir en un acuerdo de
voluntades, disposición testamentaria, una orden judicial (por ejemplo: traba
de cautelar), un hecho jurídico como la muerte del usufructuario, que pone fin
a usufructo o como la pérdida de patente del automotor o su salida de
circulación, etcétera.

Así, para individualizar los sujetos titulares de derechos sobre un inmueble,

en la matrícula inmobiliaria se dispone una columna específica; allí se
consignan los datos exigidos sobre los comparecientes en las Escrituras
públicas (art. 305 del Código Civil y Comercial), como ser el nombre, DNI,
domicilio, etcétera. Igualmente, los datos de los titulares de derechos sobre
automotores surgen del título del automotor, y ello se repite en forma
análoga en todos los registros.
 Si lo que se anota es una orden judicial (por ejemplo: embargo o medidas
cautelares en general), se consignarán detalladamente los datos del tribunal
oficiante, el nombre o carátula de los autos (expediente) en donde fuera
ordenada la medida, etcétera.

Por causa se entiende al hecho o acto jurídico que da origen a la anotación o

inscripción.

Recordemos que hecho jurídico es todo acontecimiento de la realidad que

causa un cambio en la vida jurídica de los sujetos (como el menor que cumple
18 años, el soltero que contrae matrimonio, la destrucción de una cosa,
etcétera). Si el hecho jurídico es producido por la voluntad de los sujetos, será
un contrato o un acto de última voluntad (como el testamento.) Si la causa
jurídica está contenida en una escritura pública, se hará constar el número de
aquella, la fecha, el registro notarial del escribano, etcétera; si es una orden
judicial o administrativa, deberá mencionarse el número y fecha de la
resolución y transcribirse la parte pertinente, o adjuntar fotocopias
auténticas.

Hecho jurídico es todo acontecimiento de la

realidad que causa un cambio en los derechos
de las personas. Si el hecho jurídico es ocasionado por la voluntad de las
personas, se denomina acto jurídico.

En cuanto a la determinación el objeto, si es un inmueble, se debe hacer

constar en la matrícula inmobiliaria la descripción física (narración del plano),
en cuanto a superficie, linderos, ubicación geográfica, etcétera, y los
antecedentes dominiales. El art. 12 de la ley registral enumera los datos que
debe contener el asiento de matriculación, pero por analogía se extiende a
todos los demás asientos; allí encontramos requisitos de especialidad en
cuanto a los elementos de la relación jurídica. El mismo reza:

Art. 12. El asiento de matriculación llevará la firma del registrador responsable.

Se redactará sobre la base de breves notas que indicarán la ubicación y
descripción del inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas
especificaciones resulten necesarias para su completa individualización.
Además, cuando existan, se tomará razón de su nomenclatura catastral, se
identificara el plano de mensura correspondiente y se hará mención de las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresará el nombre del o de los
titulares del dominio, con los datos personales que se requieran para las
escrituras públicas
Respecto de las sociedades o personas jurídicas se consignará su nombre o
razón social, clase de sociedad y domicilio. Se hará mención de la proporción en
la copropiedad o en el monto del gravamen, el título de adquisición, su clase,
lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, estableciéndose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculación. Se
expresará, además, el número y fecha de presentación del documento en el
Registro3.
.

Igualmente, si lo registrado es un automotor, aeronave o buque, se hará

constar el número de motor, chasis, año de fabricación, etcétera. En caso de
registro de derechos intelectuales, se describirá perfectamente en qué
consiste. Si es una marca, se acompaña el logotipo; si es una patente de
invención, se transcribe la fórmula y se describen los procedimientos para su
fabricación, etcétera.

El caso especial de la hipoteca:

Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; esta incluye

la correcta determinación de los elementos de la relación jurídica antes
citados y además la determinación del crédito que garantiza y del cual es
accesoria. Estos datos deben surgir de la escritura hipotecaria y consignarse
en la matrícula inmobiliaria.

Veamos qué nos dice el Código Civil y Comercial:

Art. 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae

sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en poder del
constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del deudor, las
facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el
crédito garantizado4.

Art. 2208.- Forma del contrato constitutivo. La hipoteca se constituye por

escritura pública excepto expresa disposición legal en contrario. La aceptación
del acreedor puede ser ulterior, siempre que se otorgue con la misma
formalidad y previamente a la registración.

Art. 2209.- Determinación del objeto. El inmueble que grava la hipoteca debe
estar determinado por su ubicación, medidas perimetrales, superficie,
3 Art. 12 - Ley 17. 801 - Ley Nacional Registral. Poder Ejecutivo Nacional. 4
Art. 2205 – Ley 26.994 - Código Civil y Comercial de la Nación.
colindancias, datos de registración, nomenclatura catastral, y cuantas
especificaciones sean necesarias para su debida individualización 15.

Como podemos observar, es muy importante que se cumplan con todos los
requisitos establecidos en el Código Civil y Comercial para que la hipoteca
(como así también todo lo acto jurídico que se pueda inscribir en el Registro)
tenga total validez y logre, en definitiva, producir todos los efectos que se
tuvieron en miras al constituírsela.