PARCIAL UNO DERECHO NOTARIAL II

1) Exprese las ventajas e inconvenientes de la celebración de un contrato de compraventa

inmobiliaria mediante boleto privado y señale las diferencias de su instrumentación por escritura
pública, haciendo especial referencia a los efectos que el primero de ellos produce conforme a
las disposiciones del Nuevo Código Civil y Comercial. (10 puntos)
2) El boleto de compraventa asegura desde su firma que los contratantes adquieren
derechos y quedan obligados según lo establecido. Pero vulgarmente se dice que se es
dueño porque se firmó el boleto, lo cual es inexacto, debido a que el boleto de
ninguna manera transmite la propiedad, la titularidad, la condición de ser dueño. El
boleto solo origina el nacimiento de derechos y obligaciones recíprocas entre los
contratantes, y en el caso de inmuebles se debe entregar la posesión y esto se hace
firmando una escritura.
3) Es así que con el boleto sólo estamos en el ámbito de los derechos personales
(derechos y obligaciones) y será con la escritura de compraventa donde entraremos en
el ámbito de los derechos reales (dominio o titularidad sobre la cosa), con todo el
resguardo legal que esto significa y en relación a las características fundamentales del
dominio: exclusivo, perpetuo y absoluto.
Realice un breve desarrollo de cada una de las condiciones o requisitos de validez del Instrumento
Público de la compraventa inmobiliaria. (10 puntos)

Todo instrumento público debe reunir ciertos requisitos esenciales:

a, Intervención de un oficial público en ejercicio de una función pública, o agente investido de

ella -participe o no de la característica de funcionario público-.

b. Capacidad del oficial público designado e investido para el ejercicio de la función.

c. Competencia del oficial público en razón de la materia, del territorio, y de la persona.

d. Observancia de un rito jurídico o formalidades prescritas por la ley.

EL Código Civil y Comercial, en el artículo 290, enuncia los requisitos de validez del instrumento
público en dos incisos.

1) Actuación del oficial público en los límites de sus atribuciones y de su competencia

territorial. La competencia es una aptitud funcional atribuida a un sujeto u órgano para
entender con eficacia un asunto dado. Bielsa sostiene que la competencia "denota un poder
legal atribuido al órgano del Estado o de otra institución por él reconocida, para actuar, decidir
o ejecutar en un poder (constitucional), un órgano, sea jurisdiccional o no".

La competencia notarial es límite de ejercicio, toda vez que determina el derecho o inhibición
para que un notario actúe en ciertos asuntos. Entendemos que la competencia material del
notario comprende todos los actos que no están asignados por la ley a otros funcionarios.

Las leyes orgánicas notariales del país enumeran los actos en que puede intervenir el notario.
Pueden constituir instrumentos notariales en razón de la materia, los de interés jurídico
privado de las personas, extendiéndose a contenidos patrimoniales, en actos entre vivos o por
última voluntad. Tal interés debe provenir de relaciones jurídicas fundadas en voluntades
convergentes o concurrentes y en hechos jurídicos, o en relaciones tanto de voluntad como de
ciencia.
En esa panorámica, el notario es competente para recibir, interpretar y, previo asesoramiento
sobre el alcance y efectos jurídicos del acto, dar forma legal y conferir autenticidad a las
declaraciones de voluntad y de verdad de quienes rogaren su instrumentación pública.
Además, debe comprobar, fijar y autenticar el acaecimiento de hechos, existencia de cosas o
contenido de documentos percibidos sensorialmente que sirvieren o pudieren servir para
fundar una pretensión en derecho, en tanto no fueren de competencia exclusiva de otros
funcionarios públicos instituidos al efecto. Otra de sus funciones es fijar declaraciones sobre
notoriedad de hechos y tenerla por comprobada a su juicio, previa ejecución de los actos,
trámites o diligencias que estimare necesarios para obtener ese resultado. También le
compete legitimar por acta de notoriedad hechos o circunstancias cuya comprobación pueda
realizarse sin oposición de persona interesada, en procedimiento no litigioso; redactar y
extender documentos que contengan declaraciones de particulares y expresiones del
escribano autorizante, con forma de escrituras públicas, actas, copias testimoniadas o simples,
certificados y documentos protocolares o extraprotocolares, que tengan el carácter de
instrumento público conforme las disposiciones del Código Civil, y las leyes orgánicas
notariales.

El notario es profesional en todo el territorio de la república; pero el ejercicio de la función

fedataria compete dentro de su distrito, sin importar el domicilio de quienes comparecen, el
lugar de cumplimiento del acto que documenta, ni la ubicación de los bienes objeto de los
actos y contratos documentados.

Las leyes orgánicas notariales argentinas determinan la competencia territorial; en algunos

casos, en un distrito único que coincide con el territorio de toda la provincia o de la ciudad
autónoma, y en otros existe distrito plural, en correspondencia con la división de los
departamentos o municipios de la región. Se admite la prórroga de la competencia en
determinados casos expresos y legales siempre dentro de la misma provincia.

b) Las firmas del oficial público, de las partes, y en su caso, de sus representantes. Si alguno de
ellos no firma por sí mismo o a ruego, el instrumento carece de validez para todos.
Expresamente, el Código contempla la exigencia de firma del oficial público como requisito de
validez del instrumento.

En relación con la firma de las partes, dijimos que es indispensable cuando hay declaración de
su voluntad, ya que por ella manifiestan su conformidad con el contenido del instrumento.

Entendemos que si el instrumento contiene más de un acto, y falta una de las firmas de la
parte de uno de esos actos, la invalidez será parcial, en concordancia con una de las
clasificaciones de las ineficacias que contiene el Código. El instrumento también vale si la firma
que falta es de alguna de las personas que no son parte en el acto. Con lo dicho, el
instrumento no queda invalidado totalmente, y se convalida y rescata el acto que contiene
todas las signaturas, respetando el efecto respecto a quienes han firmado. Es de buena técnica
jurídica exigir la sanción focalizada en el defecto específico y no sobre la totalidad.

Las formas de firmar pueden ser de los más variados tipos, caracteres, rayas, trazos o
expresiones gráficas en general. La firma a ruego es la que realiza el sujeto instrumental a
petición del rogante, por no saber o por no poder firmar. El firmante a ruego, para alguna
doctrina, es mandatario del rogante sólo para estampar la firma, ya que el consentimiento lo
manifiesta quien está presente en el acto. Otra corriente de opinión entiende que es testigo o
ejecutor de una operación material. No podrá firmar a ruego otra de las personas que sea
parte contraria del acto instrumentado. Esta prohibición es por demás lógica si la firma es un
hecho personal de la parte actuante. Suponer que una parte pueda firmar por sí y por otra a la
vez sería desvirtuar el propio espíritu del instituto.

Las firmas acreditan presencia, consentimiento y autoría en las escrituras públicas, y en las
actas, autoría y presencia, conformidad con lo narrado. Además, como el escribano no puede
actuar de oficio, la firma también prueba el requerimiento formulado.

Según los sujetos instrumentales, la firma en las escrituras públicas reviste una triple
afirmación: la de los otorgantes, la de los testigos y la del notario interviniente. Unos y otros, al
suscribirlo, le dan el respectivo pronunciamiento que emana de su persona, que varía según el
carácter en que intervienen.

En caso de firma a ruego en las escrituras, el rogado puede firmar por más de un
compareciente siempre que integre la misma parte. El artículo 305 refiere expresamente que
la escritura debe contener la firma de los otorgantes, del escribano y de los testigos, si los
hubiera; el artículo 309 del Código establece la nulidad de la escritura en caso de falta de firma
del escribano y de las partes, y la firma a ruego de ellas cuando no saben o no pueden escribir,
y la firma de los testigos del acto cuando su presencia sea requerida.

Enumere y analice los requisitos que deben contener las actas notariales y redacte un ejemplo que
acredite un hecho concreto para aportar como prueba judicial a un litigio ya comenzado. (10 puntos)

Los requisitos son:

EXTERNO:

a. Las Acta Notariales se redactan en papel simple y no en papel especial de Protocolo.

b. Las Actas Notariales no llevan numeración, mientras que las escrituras públicas llevan una
fecha y numeración rigurosa.

c. Del Acta Notarial no pueden extenderse testimonios o copias, por ser documentos únicos, a
diferencia de la escritura pública, salvo las excepciones de testamento y donaciones por causa
de muerte mientras vivan los otorgantes.

d. Las actas notariales quedan en poder del interesado y no del Notario.

INTERNO:

a. En las actas Notariales, se hace constar hechos que presencia y circunstancias que le constan
al notario, a diferencia de la escritura pública se hace constar un negocio jurídico y declaración
de voluntad.

b. Además, existe diferencia en relación a su contenido, estructura y efectos jurídicos.

MODELO DE ACTA NOTARIAL

en la ciudad de Alta Gracia, siendo las 22 horas del día 23 de mayo de dos mil dieciocho, yo
Fernando Sandobal, Notario, constituido en mi oficina profesional ubicada en la calle Avda.
Belgrano 1325, de la ciudad de Alta Gracia, a requerimiento del señor José González, de treinta
y seis años de edad, casado, de profesión abogado, con domicilio en la calle.......................,
argentino, quien se identifica con DNI 33.252.255 requiere mis servicios con el objeto de hacer
constar los siguientes hechos:

Dejo constancia que accedo a la página web con el usuario que nos indica el sr. González y que
en el lugar de la contraseña le he permitido utilizar el teclado all requirente. que procedo a
indicar la dirección de e-mail del receptor, donde manifiesta "me he llevado todos los fondos
que habían en tu cuenta corriente usando tu tarjeta de débito, te la dejé en la mesa de luz, con
tiempo te hablaré para ver qué hacemos con nuestros hijos".

No habiendo más que hacer constar se da por terminada la presente, treinta minutos después
de su inicio en el mismo lugar y fecha, quedando contenida en esta única hoja de papel a la
que se adhieren los impuestos de ley. La que es leída por el requirente y quien enterado de su
contenido, objeto, validez y efectos legales, la acepta, ratifica y firma con el Notario
autorizante que de todo lo relacionado, DA FE.

Ante mí:

Precise los diferentes supuestos a los que se puede condicionar la transferencia del dominio donado
mediante el pacto de reversión y los efectos que producen cada uno de ellos para partes y terceros. (10
puntos)

Los supuestos son:

Las personas cuyo fallecimiento contempla la norma a los fines de establecer si se verifica la
condición resolutoria a favor del donante son:

a) Donatario: en tal caso, si él fallece antes que el donante, la reversión opera por
cumplimiento de la condición, y la propiedad de la cosa donada se resuelve, retroactivamente,
a favor del donante. Obviamente, si el donante falleciera antes que el donatario, se
consolidaría el título a favor del donatario, ya que --en ese caso-- la condición quedaría extinta.

b) Donatario, su cónyuge y sus descendientes: la condición resolutoria puede operar por la

muerte del "donatario, su cónyuge y sus descendientes" antes que la del donante.

En este sentido se ha mejorado el texto del artículo, comparado con la disposición del Código
Civil, ya que --mientras este último refería imprecisamente al término "herederos"--, la nueva
norma con buen criterio, refiere a "su cónyuge y sus descendientes". Así delimita el concepto
al que apunta sin dudas el espíritu de la norma y evita la indefinición que importaba la
expresión "herederos" y, por consiguiente, su extensión.

c) Donatario sin hijos: puede imponerse como condición el fallecimiento del donatario sin
hijos. La particularidad de este supuesto lo expresa el párr. 3 del artículo que dispone que, si el
donatario --con posterioridad a la donación-- llegase a tener descendencia, el pacto de
reversión queda automáticamente sin efecto. La solución es tan categórica que la norma aclara
que la cláusula no revivirá ni aun en el supuesto de que el hijo del donatario falleciera. La
contundencia de esta disposición encuentra su justificación en la protección del interés del
donatario, quien al momento de aceptar la donación con reversión lo hizo considerando que
no tenía hijos, por lo que si a su fallecimiento los hubiera tenido, la cláusula se extingue de
pleno derecho.
d) El párr. 2 del artículo regula, en esencia, lo dispuesto en los arts. 1842 y 1843 CC; exigiendo
que, para que la cláusula de reversión sea eficaz, debe ser expresa y estipularse

solamente a favor del donante. El carácter expreso se funda en la imposibilidad de invocar ese
efecto resolutorio por vía indiciaria o por presunciones. De modo que, si no

se pacta por escrito, no podrá invocarse su existencia. Además, la limitación del efecto,
exclusivamente a favor del donante, se funda en que --de habilitarse la incorporación a

la condición de los descendientes o cónyuge del donante-- se configuraría, una sustitución

fideicomisaria, prohibida ya en el art. 3723 CC y confirmada en el art. 2491 CCyC.

Para evitar interpretaciones parciales de la prohibición, el párrafo incluye directamente a los

"terceros" dentro de los supuestos de limitación del beneficio.

Conceptualice el mandato irrevocable, analice sus requisitos esenciales, los efectos más importantes en
relación a los negocios jurídicos celebrados por el mandatario frente a terceros, y las posibilidades de su
revocación. (10 puntos)

Es el mandato destinado a ejecutarse después de la muerte del mandante el cual será nulo si
no puede valer como disposición de última voluntad.

A efectos de su validez debe: a) haber sido otorgado mediante poder especial, para realizar
actos jurídicos específicos y determinados; b) manifestarse expresamente la voluntad de
subsistencia en caso de muerte del poderdante; c) puede tratarse de actos de administración o
de disposición; d) la única limitación que impone, en cuanto en interés

de quien se otorga el poder, es que no es válido si ha sido otorgado en el único interés del
poderdante o representado.

El mandato irrevocable se extingue si se hubiere previsto su subsistencia por un plazo

determinado, al vencimiento de este. También, podría el mandante revocar o resolver por

sin justa causa, pero --en estos casos-- debería indemnizar al mandatario.
Situación problemática 1 (30 puntos)
Ud. es un escribano muy reconocido en la provincia donde reside y está al frente de un estudio jurídico
notarial. José Perotto se presenta a su estudio y le solicita asesoramiento en una serie de cuestiones
notariales que se describen seguidamente y a las cuales lo invitó a contestar por escrito.
1) Durante más de 15 años los padres de Perotto ocuparon un inmueble contiguo a la casa donde
residían, realizando en el lugar reparaciones de puertas, paredes y arreglos en la acera, sin habitar jamás
en el lugar. Lo hacían por seguridad y en el ánimo de evitar que terceros pudieren ocupar el lugar
perjudicándolos por razones de vecindad. Hace 5 años sus padres fallecieron:
a) ¿Puede iniciar José Perotto trámites de inscripción dominial por vía notarial a su nombre, del inmueble
de sus padres y del contiguo?
b) ¿Qué valor probatorio judicial tendría un acta notarial que constate las reparaciones que hicieran sus
padres, y en qué proceso podría hacerse valer?
c) ¿Qué tipo de acto jurídico notarial hubiere necesitado José Perotto para mejorar su posición jurídica en
relación a la finca contigua? Descríbalo minuciosamente.

Ud. es un escribano muy reconocido en la provincia donde reside y está al frente de un estudio
jurídico notarial. José Perotto se presenta a su estudio y le solicita asesoramiento en una serie
de cuestiones notariales que se describen seguidamente y a las cuales lo invitó a contestar por
escrito.
1) Durante más de 15 años los padres de Perotto ocuparon un inmueble contiguo a la casa
donde residían, realizando en el lugar reparaciones de puertas, paredes y arreglos en la acera,
sin habitar jamás en el lugar. Lo hacían por seguridad y en el ánimo de evitar que terceros
pudieren ocupar el lugar perjudicándolos por razones de vecindad. Hace 5 años sus padres
fallecieron:

a) ¿Puede iniciar José Perotto trámites de inscripción dominial por vía notarial a su nombre,
del inmueble de sus padres y del contiguo?

b) ¿Qué valor probatorio judicial tendría un acta notarial que constate las reparaciones que
hicieran sus padres, y en qué proceso podría hacerse valer?

c) ¿Qué tipo de acto jurídico notarial hubiere necesitado José Perotto para mejorar su posición
jurídica en relación a la finca contigua? Descríbalo minuciosamente.

1. José no podrá iniciar los trámites de inscripción de dominio por vía notarial, porque aun
siendo heredero de pleno derecho sin necesidad de intervención judicial, para transferir este
inmueble su derecho debe reconocerse a través de la declaratoria de herederos. En cuanto a la
finca contigua sería imposible la declaratoria de herederos debido a que sus padres, no
poseían ese inmueble, simplemente realizaron en él reformas con el fin de que terceros
ocupen la propiedad. (art. 2337 CCCN)

b. si tenemos en cuenta que un acta notarial prueba los hechos que el escribano tiene a la
vista, él puede dar fe solo de aquello que percibe por sus sentidos, por lo que resultan meros
hechos carentes de contenido negocial.

c. el acto jurídico que hubiese necesitado es un acta notarial de constatación y demostrar que
los actos que llevó a cabo se efectuaron con ánimo de poseer y no por cuestión de seguridad o
de vecindad, lo cual debería haber llevado a cabo un acta de constatación antes de realizar las
mejoras, convocando para el caso a un notario. Podría lograr la usucapión larga mediante
unión de posesiones. Si se hubiese ejercido en relación con la finca vecina continuándola hasta
alcanzar los 20 años. Teniendo en cuenta el art. 1901 del CCyC que cita la unión de posesiones.

Situación problemática 2 (20 puntos)

Hernán Rodríguez tiene 4 hijos mayores de edad y 5 inmuebles de su propiedad de valor inmobiliario
equivalente, los que han sido adquiridos por herencia que le dejaran sus padres, en uno de ellos reside
con toda su familia incluida la esposa. Ha decidido donar a cada uno de sus hijos un inmueble en
particular, reservando el quinto para continuar viviendo con su esposa hasta su muerte. Pretende que
éste último lo herede su hijo mayor de edad cuando él y su esposa fallezcan. Le pide su asesoramiento
en los siguientes puntos:
a) ¿Cómo debería instrumentar las donaciones a sus 4 hijos?
b) Para hacerlas, ¿sería necesario el consentimiento de su esposa?
c) ¿Cómo podría asegurar que el quinto inmueble se adjudique a su hijo mayor de edad cuando fallezcan
él y su esposa?
d) ¿Cuál sería el instrumento notarial que usted confeccionaría para sortear alguno de los inconvenientes
apuntados en los interrogantes anteriores?
Hernán Rodríguez tiene 4 hijos mayores de edad y 5 inmuebles de su propiedad cuyo valor
inmobiliario es equivalente, los que han sido adquiridos por herencia que le dejaran sus
padres, en uno de ellos reside con toda su familia incluida la esposa. Ha decidido donar a cada
uno de sus hijos un inmueble en particular, reservando el quinto para continuar viviendo con
su esposa hasta su muerte. Pretende que éste último lo herede su hijo mayor de edad cuando
él y su esposa fallezcan. Le pide su asesoramiento en estos puntos:

a) ¿Cómo debería instrumentar las donaciones a sus 4 hijos?

b) Para hacerlas, ¿sería necesario el consentimiento de su esposa?

c) ¿Cómo podría asegurar que el quinto inmueble se adjudique a su hijo mayor de edad
cuando fallezcan él y su esposa?

d) ¿Cuál sería el instrumento notarial que usted confeccionaría para sortear alguno de los
inconvenientes apuntados en los interrogantes anteriores?

a. teniendo en cuenta el art. 1552 del CCyC deben hacer las donaciones en escrituras públicas,
este acto representa un anticipo de herencia.

b. para realizarlo no le hace falta el consentimiento de su esposa debido a que esos bienes
eran propios, recibidos por herencia paterna como consta en el art. 464 inciso b del CCyC. y el
código cita la libre administración y disposición que se tiene sobre los bines propios, salvo la
vivienda que sea considerada familiar, para la cual si necesita el asentimiento del otro.

c. podría hacerlo donando el inmueble a su hijo y que el mismo constituya un usufructo

vitalicio a favor de sus padres. así a la muerte de ellos estará en condiciones de consolidar el
dominio cancelando el usufructo.

d. realizaría una escritura de donación con reserva de usufructo para ese hijo, donándole la
nuda propiedad con reserva del usufructo.