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RESOLUCIÓN N.° 1170-2021-SUNARP-TR

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 1170-2021-SUNARP-TR

Trujillo, 26 de julio de 2021.

APELANTE : JULIO AGUSTÍN MONTENEGRO CABRERA

TÍTULO : 1694999-2021 del 30.6.2021
RECURSO : 423-2021
PROCEDENCIA : ZONA REGISTRAL N.° II – SEDE CHICLAYO
REGISTRO : DE PREDIOS DE CHICLAYO
ACTO : CONSTANCIA DE FALTA DE CONCLUSIÓN
DE ASIENTO
SUMILLA :
Constancia de falta de conclusión de asiento
No corresponde extender la constancia de falta de conclusión de asiento,
prevista en el artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos, cuando la inscripción -realizada bajo las disposiciones
del Reglamento de las Inscripciones de 1936- no precisa el nombre del
registrador, pero sí su firma que la autoriza.

Procedencia de la tacha especial por acto no inscribible

El acto inscribible a que se refiere el literal a) del artículo 43-A del T.U.O.
del Reglamento General de los Registros Públicos no surge de la
contrastación del título con la partida o con el estatuto normativo del acto o
hecho jurídico presentado, sino de la constatación de si el mismo está
considerado en el catálogo de actos inscribibles señalados por el legislador
para cada Registro.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Se solicita extender la constancia de falta de conclusión de asiento,
conforme con el artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos, respecto del asiento 6 del tomo 17 en foja 144 [hoy
partida 11005243] del Registro de Predios de Chiclayo.
Para ello, se adjuntó una solicitud con la firma certificada notarialmente
de Julio Agustín Montenegro Cabrera, en la que se detallan los
pormenores de la rogatoria.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

El título fue tachado sustantivamente por el registrador público Manuel
Alejandro Mallqui Luzquiños mediante la esquela de fecha 15.7.2021,
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siendo esta la decisión que promueve la presente apelación. Los
fundamentos de dicho pronunciamiento se reproducen cabalmente a
continuación:
III. FUNDAMENTO DE LA TACHA:
3.1. Se ha solicitado la inscripción de la constancia de falta de
conclusión del asiento 6, folio 144, tomo 17 (actualmente continuada
en la partida n.° 11005243), indicándose además que mediante título
n.° 2020-87026 se solicitó la regularización de firma de dicho asiento,
habiendo sido tachado; por cuanto, el título archivado n.° 28/154 que
sustenta la extensión del asiento 6 no ha podido ser reconstruido, de
acuerdo al procedimiento llevado a cabo por la Unidad Registral,
mediante resolución n.° 174-2021-Z.R.N°II-UREG de fecha 20.5.2021.
3.2. Revisado el asiento registral n.° 6 folio 144 tomo 17, se aprecia
que refiere al dominio adquirido por el CONCEJO DISTRITAL DE
REQUE, sobre el predio denominado CHACUPE, inscrito mediante
título archivado n.° 28/154 de fecha 19.1.1943; y al pie del asiento, se
puede visualizar la firma del funcionario encargado de la extensión del
asiento. Así también, existen anotaciones al margen, que aluden a
otros títulos archivados relativos a inscripciones que no tienen relación
con la inscripción del asiento 6.
3.3. Al respecto, la inscripción del asiento 6 fue extendida cuando se
encontraba vigente el Reglamento de las Inscripciones N.° 509,
aprobado mediante Acuerdo de la Sala Plena de la Corte Suprema de
la República, con fecha 11.12.1936, y en el artículo 44, señalaba lo
siguiente:
“Artículo 44.- Toda inscripción además de los requisitos especiales
que para cada clase determina este reglamento, contendrá:
[…]
9.- El día y hora en que el título se presentó en la Oficina; indicándose
el número de asiento y el tomo y folio del Diario correspondiente.
10.- La conformidad de la inscripción con el título que ha servido para
extenderla, indicando el valor de los derechos cobrados con referencia
a los artículos del arancel, y al número del recibo o recibos con que se
pagó, debiendo expresarse igualmente el legajo en que queda
archivado el título, y;
[…]”.
Entonces, el asiento en estudio y que fue extendido al amparo de la
norma descrita cumplió con contener la conformidad de la inscripción,
esto es la firma del funcionario encargado puesta al pie del referido
asiento, siendo constancia de ello. En este sentido, el supuesto del
artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros
Públicos no resulta aplicable al presente caso, por cuanto el asiento
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registral cumple con todas las formalidades establecidas
reglamentariamente.
Por tanto, la inscripción aludida reviste de todos los efectos legales
que de ella emanan, de acuerdo al principio de legitimación prescrito
por el artículo 2013 del Código Civil y numeral VII del Título Preliminar
del Reglamento General de los Registros Públicos; por ende, no cabe
que en sede administrativa de disponga su cancelación, tal como
prevé el artículo 90 del reglamento en mención.
3.4. Asimismo, de acuerdo al artículo 3 (son garantías del Sistema
Nacional de los Registros Públicos) de la Ley N.° 26366, Ley de
creacion del Sistema Nacional de los Registros Públicos y de la
Superintendencia de los Registros Públicos, se han precisado las
garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos:
“a) La autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones
registrales;
b) La intangibilidad del contenido del contenido de los asientos
registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial
firme;
[…]”.
Estando a ello, se prescribe como una garantia del sistema registral la
independencia del registrador, que implica que este pueda evaluar de
manera integral los títulos presentados al Registro, de acuerdo a la
normatividad aplicable al acto en cuestión, así sus decisiones tomadas
están dentro de un marco jurídico vigente e independiente de cualquier
otro elemento no vinculante; es por ello, que en este caso, de acuerdo
a la calificación llevada a cabo se considera que el asiento 6 folio 144
tomo 17 se encuentra completo, gozando de todos los efectos legales
que la normatividad registral la reviste, salvo modificaciones o
cancelaciones posteriores – intangibilidad del contenido de los
asientos registrales.
3.5. Por último, el hecho de que no se encuentre ni haya sido posible
reconstruir el titulo archivado N° 28/154 en virtud del cual se extendió
el asiento 6, constituye obstáculo insalvable para la calificación de
actos que se vinculen; sin embargo, en modo alguno enerva sus
efectos legales por la razones ya expuestas.
3.6. De acuerdo a lo expuesto, se procede a la tacha del presente
título, de conformidad con el artículo 43-A (tacha especial) del
Reglamento General de los Registros Públicos, “el registrador tachará
el título, dentro de los cinco (5) primeros días de su presentación,
cuando:
a) Contenga acto no inscribible;
[…]”.
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IV.- REFERENCIAS NORMATIVAS:
4.1. Arts. 32 y 43-A del Reglamento General de los Registros Publicos.
4.2. Articulo 90 (competencia del órgano jurisdiccional y arbitral) del
Reglamento General de los Registros Públicos.
“Conforme al artículo 2013 del Código Civil, corresponde
exclusivamente al órgano judicial o arbitral la declaración de invalidez
de los asientos registrales. Consecuentemente, no resulta procedente
que, mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se
produzca declaración en tal sentido. (artículo modificado por la
resolución n.° 042-2021-SUNARP/SA)”.
4.3. Ley N.° 26366.
4.4. Reglamento de las inscripciones n.° 509.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

El señor Julio Agustín Montenegro Cabrera interpuso recurso de
apelación contra la citada tacha del presente título. Los argumentos de
la impugnación se resumen a continuación:
- Un asiento registral válido es la manifestación de voluntad de parte
del registrador público de conceder al título presentado la calidad de
asiento registral, la misma que una vez firmado irradia los efectos
legales que señala la ley. Un asiento registral no firmado o
incompleto no puede tener esa calidad, no puede tener ese efecto
jurídico, y por lo tanto así debe de acreditarse y dejarse constancia
para conocimiento expreso de los terceros que desconocen las
técnicas jurídicas.
- En el presente caso, se ha solicitado dicha constancia por cuanto se
verifica claramente que el registrador que supuestamente firma el
asiento registral es desconocido. No sabemos si el garabato que ahí
abajo aparece corresponde a algún registrador público de la época.
- No se ha dejado constancia, si es que en verdad el asiento registral
fuera válido, ¿cuál es el nombre del registrador público que
supuestamente suscribe dicho asiento registra!? No lo sabemos. La
Unidad Registral verificó que la SUNARP no cuenta con el título
archivado, es decir, no cuenta con un solo documento que respalde
el contenido del título archivado.
- Actualmente, tenemos solo un asiento registral que cuestionamos
por cuanto se desconoce qué funcionario público lo firmó y, en todo
caso, una vez que sepamos su firma podremos iniciar acciones
legales a fin de verificar su autenticidad.
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- Lo objetivo en este caso es que no se puede identificar el nombre
del registrador público que supuestamente firma el asiento registral,
y mientras ello no suceda no se puede otorgar validez ni darle la
calidad de asiento registral. ¿Qué registrador público lo firma? No
sabemos, y no se puede sustentar, como lo ha hecho erróneamente
el registrador, en que el asiento registral se elaboró cuando estaban
vigentes normas actualmente derogadas, ya que en ninguna norma
derogada se puede advertir que no importe identificar el nombre del
registrador público que firma el asiento registral.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

La partida directamente vinculada con el título venido en apelación es
la 11005243 del Registro de Predios de Chiclayo.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal (s) Aldo Raúl Samillán Rivera.
Según lo expuesto en el presente caso, este Colegiado entiende que la
cuestión a determinar es la siguiente:
- ¿Procede extender la constancia de falta de conclusión de asiento,
prevista en el artículo 89 del Reglamento General de los Registros
Públicos?

VI. ANÁLISIS:
1. Mediante el título venido en apelación se solicita extender la
constancia de falta de conclusión de asiento, conforme con el artículo
89 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos 1,
respecto del asiento 6 del tomo 17 en foja 144 [hoy partida 11005243]
del Registro de Predios de Chiclayo. No obstante, la primera instancia
verifica que «al pie del asiento se puede visualizar la firma del
funcionario encargado de la extensión del asiento», además «el hecho
de que no se encuentre ni haya sido posible reconstruir el título
archivado n.° 28/154, en virtud del cual se extendió el asiento 6, […],
en modo alguno enerva sus efectos legales»; por consiguiente, se

1
Artículo 89.- Constancia de falta de conclusión del asiento.
En aquellos Registros en los que los asientos registrales, de acuerdo con los supuestos
de excepción previstos en este reglamento, no se extiendan en partidas electrónicas, los
errores que se cometan antes de concluirse con su extensión no pueden salvarse con
enmiendas, raspaduras o interpolaciones. En dichos casos, se dejará constancia de su
invalidez con la frase: «El presente texto no ha sido concluido ni constituye asiento registral
por lo que carece de valor».
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dispuso la tacha especial del título por contener acto no inscribible, de
acuerdo con el literal a) del artículo 43-A del T.U.O. del Reglamento
General de los Registros Públicos. El recurrente, por su parte,
manifiesta que «no se puede identificar el nombre del registrador
público que supuestamente firma el asiento registral, y mientras ello
no suceda no se puede otorgar validez ni darle la calidad de asiento
registral». En ese sentido, la Sala debe establecer si el asiento en
cuestión se extendió conforme a las disposiciones normativas de la
época [año 1943], específicamente si era necesario colocar el nombre
del funcionario que autorizó dicho asiento después de su firma, esto
a fin de esclarecer la procedencia o no de la constancia de falta de
conclusión de asiento.
2. Para empezar, el artículo 2009 del Código Civil establece que los
Registros Públicos se sujetan a lo dispuesto en este Código, a sus
leyes y reglamentos especiales. El procedimiento registral -hoy en
día- se encuentra regido por el T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos, aprobado por la Resolución N.° 126-2012-
SUNARP-SN, donde se encuentran contenidos los aspectos
generales, plazos e instancias aplicables a este procedimiento. De
esta forma, el artículo 2 del citado reglamento establece que una de
las formas de terminación del procedimiento registral es mediante la
inscripción del título, cuando esta se produce -lo que a su vez revela
la calificación positiva del título- debe extenderse un asiento en la
partida registral, el cual deberá cumplir con los requisitos previstos en
el artículo 50 del T.U.O. del Reglamento General de los Registros
Públicos 2, entre ellos, «la autorización del registrador responsable de
la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano
competente, que permita su identificación».
3. Ahora bien, si tomamos en cuenta que el referido asiento 6 del tomo
17 en foja 144 [hoy partida 11005243] del Registro de Predios de
Chiclayo fue extendido en enero de 1943; conforme al precepto

2
Artículo 50.- Contenido general del asiento de inscripción.
Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de
inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros,
siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que
conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de
presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales
la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la
inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente,
que permita su identificación.
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constitucional de irretroactividad de las normas jurídicas 3, no sería
adecuado remitirnos al reglamento actual que data del año 2012
cuando la inscripción se produjo bajo las disposiciones del
Reglamento de las Inscripciones de 1936, aprobado por la Ley N.°
5097. En ese sentido, toca revisar el artículo pertinente acerca de la
forma y efecto de las inscripciones, contenido en el Reglamento de
las Inscripciones de 1936, para verificar concretamente si consignar
el nombre del registrador que autoriza el asiento era requisito para su
extensión.
4. Veamos, el artículo 44 del Reglamento de las Inscripciones de 1936 4
establecía que «toda inscripción, además de los requisitos especiales

3
Artículo 103 de la Constitución Política del Perú.
Pueden expedirse leyes especiales porque así lo exige la naturaleza de las cosas, pero
no por razón de las diferencias de las personas. La ley, desde su entrada en vigencia,
se aplica a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes y
no tiene fuerza ni efectos retroactivos; salvo, en ambos supuestos, en materia penal
cuando favorece al reo. La ley se deroga sólo por otra ley. También queda sin efecto por
sentencia que declara su inconstitucionalidad.
La Constitución no ampara el abuso del derecho.
4
Artículo 44.- Toda inscripción además de los requisitos especiales que para cada clase
determina este reglamento, contendrá:
1.- La naturaleza de la finca, indicándose si es rústica o urbana y el nombre con que las
de su clase sean conocidas en la localidad.
2.- La situación de la finca si es rústica, indicando el valle, pago o cualquier otro nombre
con que sea conocido el lugar donde se hallare, el nombre con que fuere conocida o si
antes tuvo otro se hará mención de ambos, sus linderos por los cuatro puntos cardinales,
prefiriendo los que estuviesen señalados por límites naturales o artificiales a la simple
designación de los nombres de los dueños de las fincas colindantes, la naturaleza de
éstas, los caminos que conduzcan a las heredades que se describan, y en fin cualquier
otra circunstancia que impida confundir con otra la finca que se inscribe.
3.- La situación de la finca si es urbana, indicándose la provincia, distrito, pueblo o calle,
plaza o sitio en que estuviese, el número si lo tuviere y los que haya tenido antes, y si no
estuviese numerada se hará mención de esta circunstancia, el nombre del edificio si fuere
conocido por alguno propio sus linderos por izquierda (entrando), derecha y fondo, y
cualquier otra circunstancia que sirviese para distinguir de otra la finca inscrita.
4.- La medida superficial que se expresará con arreglo al sistema métrico decimal,
debiendo reducirse a este sistema la medida del lugar que contengan los títulos, sin
perjuicio de hacerse constar ésta con la equivalencia correspondiente. Cuando no conste
el área en los títulos de fundos rústicos, se observará el procedimiento establecido por la
Ley N.° 6648 y cuando se trate de bienes urbanos deberá practicarse judicialmente la
mensura.
5.- La naturaleza, extensión, condiciones y gravámenes del derecho que se inscriba; y su
valor si constase del título, o en su defecto, el que el interesado declare por escrito.
6.- Los gravámenes de la cosa sobre la cual se constituya el derecho objeto de la
inscripción, expresándose íntegramente los que resulten del título y que no aparezcan
inscritos.
7.- Los nombres, apellidos paterno y materno, patria, domicilio, estado civil y profesión del
que trasmite o constituye el derecho que se inscribe. Las sociedades, corporaciones y
demás personas jurídicas se designarán por su denominación haciéndose constar la
fecha, folio y tomo de su inscripción en el correspondiente Registro, y el nombre, apellidos
y demás circunstancias de la persona que en su representación otorga el acto o contrato.
Del mismo modo se expresarán el nombre y demás circunstancias de las personas que
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que para cada clase determina este reglamento, contendrá: […] 10.-
La conformidad de la inscripción con el título que ha servido para
extenderla, indicando el valor de los derechos cobrados con
referencia a los artículos del Arancel, y al número del recibo o recibos
con que se pagó, debiendo expresarse igualmente el legajo en que
queda archivado el título» [el énfasis es nuestro]. De esta manera, las
disposiciones reglamentarias de la época no exigían que se precise -
en estricto- el nombre del registrador que autorizaba el asiento, por el
contrario, de forma genérica, requerían la conformidad o aprobación
de este funcionario con la inscripción realizada. Pues bien, basta
revisar la partida vinculada para corroborar que era una práctica usual
en aquel momento la sola firma del registrador para autorizar los
asientos registrales, la cual incluía en la mayoría de los casos el
nombre del registrador o sus iniciales. Además, si consideramos las
firmas que aparecen en la mencionada partida registral, podríamos
arribar a la conclusión de que el registrador que suscribió el asiento 6
[inscripción que interesa al administrado] también autorizó el asiento
5 y el asiento 7, de la misma manera, es decir, solo con su firma al
final de cada asiento.
5. En consecuencia, respecto del asiento 6 del tomo 17 en foja 144 [hoy
partida 11005243] del Registro de Predios de Chiclayo, este
Colegiado estima que su extensión no está inconclusa, pues se
advierte en la partida, la firma del registrador que lo autorizó, por otro
lado, el nombre explícito del registrador en el asiento no es un
requisito para su formulación, máxime si este consta inmerso en la
firma, pero se muestra ilegible a la fecha. Por lo tanto, en mérito del
principio de legitimación previsto en los artículos 2013 del Código Civil
y VII del Título Preliminar del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos, el contenido del asiento registral se presume
cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique por las

adquieren el derecho que se inscribe. Si el derecho que se inscribe se ha adquirido durante

el matrimonio se expresarán los nombres de ambos cónyuges, así como las demás
circunstancias especificadas en este inciso.
8.- El Juez, empleado público o notario que autorice el título que sirva para la inscripción.
9.- El día y hora en que el título se presentó en la Oficina; indicándose el número del
asiento y el tomo y folio del Diario correspondiente.
10.- La conformidad de la inscripción con el título que ha servido para extenderla, indicando
el valor de los derechos cobrados con referencia a los artículos del Arancel, y al número
del recibo o recibos con que se pagó, debiendo expresarse igualmente el legajo en que
queda archivado el título, y
11.- Los demás datos que se determine por acuerdo de la Junta de Vigilancia.
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instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial o
arbitral mediante resolución o laudo firme. En suma, no procede
extender la constancia de falta de conclusión de asiento, por las
razones antes señaladas, de ahí que la rogatoria del administrado
deba ser desestimada.
6. Finalmente, distinto al pronunciamiento de la primera instancia, la
Sala considera que el título venido en apelación merece ser tachado
sustantivamente y no por tacha especial. El registrador invoca el literal
a) del artículo 43-A del T.U.O. del Reglamento General de los
Registros Públicos referido al título que contiene un acto no
inscribible; sin embargo, la rogatoria del administrado está prevista
expresamente en el artículo 89 del T.U.O. del Reglamento General de
los Registros Públicos, es decir, sí sería un acto inscribible en la
medida que se cumplan las condiciones para su inscripción, diferente
es el caso de los actos que no tienen acogida registral, como por
ejemplo la transferencia de acciones de una sociedad anónima o la
sola existencia de una deuda, el compromiso de contratar, etc.

Hemos señalado, ver entre otros la Resolución N°. 1353-2020-

SUNARP-TR-L del 10 de agosto 2020, que en nuestro sistema
registral prima la regla de la tipicidad del contenido del Registro 5, de
suerte que solo los actos o hechos que dispongan las leyes se
considerarán como inscribibles.

La doctrina concuerda con ello, así Messineo 6 señala que: «Los

registros inmobiliarios pueden acoger la mención solamente de los
actos que la ley prevé y de los cuales, además de ordenarla, autorice
la transcripción. En este sentido, debe decirse que la lista de los actos
a transcribir es taxativa». La doctrina nacional es del mismo parecer 7.

Sin embargo, Messineo 8, a este respecto, nos dice que «en esta
materia está prohibida la analogía», no obstante ello el colegiado

5
En la Resolución N°. 286-2009–SUNARP-TR-T del 14 de agosto de 2009 desarrollamos
el concepto aplicado al Registro de Sociedades por ejemplo.
6
Messineo, Francesco. Manual de derecho civil y comercial. Tomo III. Derechos de la
personalidad. Derechos de la familia. Derechos reales. Ediciones jurídicas Europa-
América. Buenos Aires. 1979. Página 590.
7
Gonzales Barrón, Gunther. Derecho registral y notarial. Vol. 2. Ediciones legales EIRL.
Lima. 2015. Páginas 1039 y siguientes.
8
Messineo, Francesco. Obra citada. Página 591
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coincide con Pau Pedron 9 cuando señala que si bien aquí no cabe la
aplicación de la analogía general o analogía iuris sí cabe la particular
o analogía legis, por ello, siguiendo a Candido Paz-Ares, afirma que
«ha de admitirse la registración de un hecho no previsto, siempre y
cuando sea similar a otro específicamente regulado».

De lo dicho sigue que el acto inscribible a que se refiere el literal

a) del artículo 43-A del T.U.O. del RGRP no surge de la
contrastación del título con la partida o con el estatuto normativo
del acto o hecho jurídico presentado sino de la constatación si el
mismo está considerado en el catálogo de actos inscribibles
señalados por el legislador para cada Registro.
7. En consecuencia, se dispone la tacha sustantiva del presente título
por defecto insubsanable que afecta la validez de su contenido, en
virtud del literal a) del artículo 42 del T.U.O. del Reglamento General
de los Registros Públicos.

Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la

siguiente decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR la tacha especial del título alzado; y DISPONER su tacha
sustantiva, de acuerdo con los fundamentos desarrollados en la
presente resolución.
Regístrese y comuníquese:

Fdo.

ALDO RAÚL SAMILLÁN RIVERA

Presidente de la Cuarta Sala del Tribunal Registral
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA
Vocal (s) del Tribunal Registral
LUIS DANDY ESQUIVEL LEÓN
Vocal (s) del Tribunal Registral

9
Pau Pedron, Antonio. Curso de práctica registral. Universidad Pontificia Comillas.
Madrid. 1995. Página 192