INFORME DE VALUACIÓN

PREDIO PARCELA 58, DENOMINADO “EL ALGARROBO” U.C. 11711 DEL PREDIO RUSTICO TAMARINDO,
PARTE INTEGRANTE DEL FUNDO LA VIÑA, DISTRITO DE JAYANCA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE
LAMBAYEQUE.

PROPIETARIO : AGRO INDUSTRIAS ELIZONDO S.A.C.

CLIENTE : AGRO INDUSTRIAS ELIZONDO S.A.C.
SOLICITANTE : BANCO DE CRÉDITO DEL PERÚ
LOCALIZACIÓN : Parcela 58, Denominado “El Algarrobo” U.C. 11711 del Predio
Rustico Tamarindo, Parte Integrante del Fundo La Viña, Distrito de
Jayanca, Provincia y Departamento de Lambayeque.
TIPO DE INMUEBLE : PREDIO AGRÍCOLA
FECHA DE VALUACIÓN : 21 DE NOVIEMBRE DEL 2016
Valor en Valor en
Descripción
Dólares Soles
VALOR DE TERRENO (VT) US$ 21,300.00 S/. 72,420.00
VALOR DE PLANTACIONES (VP) US$ 21,278.70 S/. 72,347.58
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) US$ - S/. -
VALOR COMERCIAL (VC) US$ 42,578.70 S/. 144,767.58
VALOR DE REALIZACIÓN (VRM) US$ 34,062.96 S/. 115,814.06

TIPO DE BIEN : INMUEBLE

.
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 SOLICITANTE
Edinson Cristóbal, Funcionario del Banco de Crédito del Perú – Oficina Sta. Victoria.
1.2 NOMBRE DE PROPIETARIO
AGRO INDUSTRIAS ELIZONDO S.A.C.
1.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO
El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Electrónica Nº 11043731 - Ficha
N° 31839, Registros Públicos – SUNARP - Zona Registral Nº II - Sede Chiclayo.
1.4 OBJETO DE LA VALUACIÓN
El objeto de la valuación es determinar el Valor Comercial y el Valor de Realización en
el Mercado del Bien Inmueble.
1.5 MÉTODO Y REGLAMENTACION EMPLEADA
La Valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reg. Nacional de
Tasaciones del Perú, R.M. N° 172 – 2016- VIVIENDA, aprobado el 19 de Julio de 2016 y
Publicado el 23 de Julio de 2016, aplicando el método de Valuación Directa.

1.6 FECHA A LA CUAL ESTÁ REFERIDA LA VALUACIÓN

21 de Noviembre del 2016.
1.7 UBICACIÓN DEL INMUEBLE
El inmueble materia de valuación, está ubicado en Parcela 58, Denominado “El
Algarrobo” U.C. 11711 Del Predio Rustico Tamarindo, Parte Integrante del Fundo La
Viña, Distrito de Jayanca, Provincia y Departamento de Lambayeque.
1.8 ACCESOS
Se accede a la altura del Km. 40 de la carretera Chiclayo – Jayanca.
1.9 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO
La zonificación del Predio es Zona Rural y su uso actual es de Predio Agrícola.
1.10 ÁREAS
El área del terreno agrícola es de 3.55 Ha

1.11 LINDEROS
El terreno presenta los siguientes linderos y medidas perimétricas:

DESCRIPCIÓN LINDEROS MEDIDAS (ml)

Por el Norte Con Parcelas U.C. N° 11710 290.00
Por el Sur Con Parcelas U.C. N° 11712 290.00
Por el Este Con Parcelas U.C. N° 11716 115.00
Por el Oeste Con Parcela U.C. N° 11704 115.00
Perímetro 810.00
1.12 DESCRIPCIÓN DEL PREDIO

a) DESCRIPCIÓN Y CARACTERÍSTICAS DEL PREDIO

o Descripción de Plantación: se trata de un inmueble rustico de 3.55 ha, el
terreno se encuentra sembrado por cultivo de Mango Keitt con
distanciamiento es 6.00 ml x 5.00 ml; con una densidad por ha de 333
árboles, teniendo una producción estimada de 12 tm/Há.
o Instalación: Presenta instalación de cultivo de Mango Keitt en un Área de
3.55 Ha.
o Riego Tecnificado por goteo: Sistema de bombeo e impulsión de agua,
para abastecer al reservorio (Piscina), cabezal de riego, bomba, filtros,

mangueras, PVC.

b) NATURALEZA Y CLASIFICACION DE LAS TIERRAS Y SUS ÁREAS RESPECTIVAS

El predio agrícola presenta suelos de textura media (Fr), topografía con
pendiente moderada, sin presencia de sales, suelos de profundidad media, pH
8.0 – 8.2, materia orgánica 0.80 %.
La Clasificación de tierras, según su capacidad de uso mayor, corresponde a
los terrenos del grupo de tierras aptas para cultivos en limpio (símbolo A), clase
de calidad Agrologica Media (2), sub clase de capacidad: limitación por suelo
(símbolo s), y por clima (c); por lo que se clasifica como suelos “A2sc”, suelo
Franco Arenoso.

c) PRODUCCIÓN DOMINANTE EN LA ZONA AGRÍCOLA

La plantas producción de la zona son cultivos de mango, palto hass.

d) RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

Cuenta con sistema de abastecimiento de agua por pozos tubulares, los cuales
son almacenados en una piscina de 1080 m3 de capacidad, que distribuye el
agua mediante un sistema de riego tecnificado por goteo.

e) ELEMENTOS DE TRABAJO Y MANO DE OBRA

En la zona se dispone con mano de obra para realizar los trabajas de labores
culturales que se requieren en la explotación de la plantación de mango y
palto hass, los que cuentan con experiencia en los diferentes cultivos de la
zona.
f) ÁREA Y FORMAS DE EXPLOTACIÓN
Es efectuada en 3.55 ha del área total del predio con cultivos de Mango Kitt, es
regado de forma tecnificada por goteo.
 g) FACTORES ECOLÓGICOS:
El sector presenta clima caluroso, con temperatura promedios de 20 a 24 °C,
eventualmente lluviosos en los meses de Enero a Marzo, el resto del año sin
lluvias, es apropiada para el desarrollo de cultivos permanentes.
1.13 ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACIÓN Y DEPRECIACIÓN
No presenta edificación ni obras complementarias.
1.14 SERVIDUMBRE
Existe servidumbre de paso y caminos de acceso externo e internos.
1.15 CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL
PREDIO
o El inmueble no cuenta con obras de infraestructura urbana.
o El entorno del Inmueble cuenta con plantación de mango y palto Hass.
1.16 GRAVÁMENES Y CARGAS
No se contó con la Documentación.
1.17 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN

o Se contó con Copia Literal y se tuvo las facilidades para realizar el trabajo de
valuación.
o La información de precios de terrenos similares se obtuvo del mercado,
comprobando con nuestra base de datos.

1.18 OPINIÓN GENERAL DEL PERITO VALUADOR

a. La presente valuación se ha efectuado con total independencia de criterio y
en aplicación de las normas vigentes.
b. La presente valuación puede tener una vigencia de 120 días, si las
condiciones del mercado no varían y no presentase imponderables.
c. El Banco deberá incluir las deducciones de su conocimiento a fin de obtener
un Valor de Realización Final.
1.19 } INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE REFERENCIA.
Las investigaciones en el entorno de la zona del Predio, los valores de Inmuebles
oscilan entre US$ 5,000.00/Há – US$ 7,000.00/Há, en la que la tendencia del
mercado a la fecha la oferta es mayor que la demanda; por lo que el Perito se
permite recomendar razonablemente el valor del terreno de: US$ 6,000.00/Há.
Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.40

1.20 OBSERVACIONES
Ninguna.
II. VALUACIÓN
2.1 VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE (V.R.)

a) VALUACIÓN DE TERRENO AGRÍCOLA: V.T.

En concordancia con el Artículo18 – Capítulo III del R.N.T., y del análisis de los
valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos
similares en ubicación y entorno urbano a la fecha, el Perito asigna un Valor
Comercial Unitario de US$ 6,000.00/Há

Valor de Há de
Área (Há) V.T. US$
Terreno US$
3.55 6000.00 21,300.00

b) VALOR DE PLANTACIÓN: V.P.

El Valor de la plantación permanente de Mango Keitt se ha determinado

teniendo en cuenta el estado de conservación, su edad y su densidad
uniforme para albergar la cantidad de plantas por Ha, así como el precio
promedio de la plantación.

Densidad Total
Instalación Permanente Há Valor por Unidad V.P. US$
por Há Unidades
cultivo de Keitt 3.55 333 1,182 18.00 21,278.70
Valor Total de Plantación 21,278.70

c) Valor de Reposición del Inmueble: (V.R.)

V.R. = V.T. + V.P.

V.R. = US$ 21,300.00 + US$ 21,278.70
V.R. = US$ 42,578.70
2.2 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios el Perito considera que el Valor de Reposición

calculado refleja adecuadamente el Valor Comercial del Inmueble.

VC = V.R. x Fm
VC = US$ 42,578.70 x 1.00
VC = US$ 42,578.70 S/. 144,767.58
SON: CUARENTA Y DOS MIL QUINIENTOS SETENTA Y OCHO CON 70/100 DÓLARES
AMERICANOS.
2.3 VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO (VRM)
El Valor de Realización en el Mercado, según Resolución S.B.S. Nº 11356 -2008, es el
Valor Neto que se espera recuperar como consecuencia de la eventual venta de
dicho bien, descontando castigos y cargos indicados en el Ítem II - 2.5. Las
deducciones aplicables son el 20 % del Valor Comercial:

VRM =0.80 x VC
VRM = 0.80 x 42,578.70
VRM = US$ 34,062.96 S/. 115,814.06
SON: TREINTA Y CUATRO MIL SESENTA Y DOS CON 96/100 DÓLARES AMERICANOS.

2.4 DEDUCCIONES APLICABLES

Se considera las siguientes deducciones:
Gastos por pérdidas y deterioro………………………………………….. 3.00 %
Gastos para realización de valuación……………………………….….. 1.20 %
Depreciación durante la ejecución……………………………………… 4.00 %
Mantenimiento………………………………………………………………… 6.80 %
Factor por la venta del inmueble en un plazo de 120 días útiles..… 10.00 %
TOTAL DE DEDUCCIONES:……………………………………………………….. 25.00 %

Chiclayo, 06 de Diciembre del 2016

VISTAS FOTOGRÁFICAS DE PREDIO PARCELA 58, DENOMINADO “EL ALGARROBO” U.C. 11711 DEL
PREDIO RUSTICO TAMARINDO, PARTE INTEGRANTE DEL FUNDO LA VIÑA, DISTRITO DE JAYANCA,
PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.