TASACION DE BIENES INMUEBLES

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

PROPIEDAD COMUN - REGIMEN DE
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD
6.0 VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL
REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS
DE PROPIEDAD EXCLUSIVAY DE PROPIEDAD
COMUN

6.1 VALOR DEL TERRENO

En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es
un bien comn y pertenece a todas las unidades
inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por
unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente
manera:

a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional

del terreno que corresponda al porcentaje de
participacin que, segn los ttulos de propiedad
o el reglamento interno del inmueble en su
conjunto, estn debidamente registrados.
b) En caso que en los ttulos de propiedad no se
indique los porcentajes de participacin de cada
una de las secciones del bien, se prorratear el
valor total del terreno entre las secciones del
edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de
 uso exclusivo de cada uno. (ARTICULO II. F.37)
6.2 VALOR DE LA EDIFICACION
En los casos de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad comn,
el valor de la edificacin se obtendr
aplicando todas las disposiciones que estn
fijadas en el Titulo II de este reglamento.
Para el efecto, debern considerarse tanto
las reas propias de uso privado, cuanto las
que le corresponden a la seccin por las
obras o reas techadas que son de uso
comn, de acuerdo con el porcentaje de
bienes comunes.
(ARTICULO II. F.38)

6.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES

En caso que no se pueda determinar el
valor de las reas comunes o no se conozca
el porcentaje que le corresponde a la unidad
inmobiliaria por valuar, el valor de las
reas comunes de la misma se calcular en
base al 15 % (quince por ciento) del valor
 de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo.
El Perito determinara el porcentaje
correspondiente en aquellos casos
especiales.
(ARTICULO II. F.39)
6.4 VALUACION DE LAS EDIFICACIONES (VE)

En la valuacin de las edificaciones (VE), se

incluir la totalidad de las construcciones
existentes tanto edificaciones principales como
las obras complementarias y las instalaciones
fijas y permanentes.

En el caso de la valuacin reglamentaria, el

rea Techada (AT) y los Valores Unitarios de
Edificacin (VUE) que, segn los casos, sern
los valores oficiales que hayan sido aprobados
por autoridad competente y que estn vigentes a
la fecha de la valuacin;

En el caso de la valuacin comercial, los que

obtenga el perito como resultado de su propio
anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la
zona, aplicando los factores de depreciacin.
 Depreciacin (D) por antigedad y estado de
conservacin, segn el material de construccin
predominante.

El valor de la edificacin (VE) se obtiene

deduciendo la depreciacin (D) del valor similar
nuevo (VSN):
VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el

rea techada (AT) por el valor unitario de
edificaciones (VUE)

VSN= AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor

similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por
antigedad y estado de conservacin que varia de
acuerdo al material de construccin predominante.

D = P/100 x AT x VUE

El valor de la edificacin ser el resultante de la

aplicacin de la siguiente formula:
 VE = AT x VUE ( 1 P/100 )

Los porcentajes que se usan para el calculo de la

depreciacin aparecen en las tablas N 1 ,2 ,3 y 4,
segn sea el caso. El perito deber estimar y
justificarlos porcentajes de depreciacin que no se
encuentren tabulados y en el caso de calificar como
muy malo un estado de conservacin, establecer a
su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor
relativo, tal como seala el articulo II. D.34.
(ARTICULO II. D.31)

6.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION

El valor total de la unidad independizada es la

Sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que
le corresponde, ms el valor de la edificacin de su
uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes
que igualmente le corresponde.

VTP = VT + VE + VBC

(ARTICULO II. F.40)

CASO PRACTICO

Determinar con los siguientes datos el valor de

tasacin comercial del departamento N 201, que
forma parte de un edificio de dos pisos ubicado en la
esquina formada por la calle X y por la Av.Y,
Urb. La Molina , Distrito de La Molina, Provincia y
Departamento De Lima.

Valor Unitario de Edificacin: US$ 370.00/m2

Antigedad: 17 aos

Valores Unitarios de terrenos:

- Para la calle X : US$ 700.00/ m
- Para la Av. Y : US$ 900.00/ m

Porcentaje de Participacin para prorrateo: 25.70%

 Estado de conservacin: Bueno

(b) A=250.00 m2
VCUX= US$ 700.00/m2

AV. Y VCUY= US$ 900.00/m2

a = 10.00
b = 25.00

(a)

CALLE X
 SOLUCION

1.- Valorizacin del Lote Matriz.

a.- Prorrateo del rea del lote en funcin a los

frentes

Para el frente a
S a = 10 x 250 = 71.42 m
35

Para el frente b
S b = 25 x 250 = 178.58 m
35
b.- Valorizacin de reas prorrateadas

Para el rea frente a

 71.42 m x $ 700.00/ m = $ 49,994.00

Para el frente b
178.58 m x $ 900.00/m = $ 160,722.00
Total : $ 210,716.00 (*)
c.- Valorizacin de terreno matriz considerando
como frente el lado a

250.00 m x US$ 700.00 /m = $ 175,000.00 (*)

d.- Valorizacin de terreno matriz, considerando

como frente el lado b

250.00 m x US$ 900.00 /m = $ 225,000.00 (*)

e.- Valorizacin de la prorrata del rea del

terreno matriz, correspondiente al
departamento 201
 VT = US$ 225,000.00 X 0.257
VT = US$ 57, 825.00
2. Valor de la Edificacin

V.U.E.= $ 370.00/ m; D = 17%; AT =74.00 m

V.E = 74.00 m x $ 370.00/ m (1-17/100)
V.E = US$ 22,725.40

2.1 Valor de reas Comunes Techadas

V.A.C = $ 22, 725.40 x 0.15

V.A.C = $ 3,408.81

3.- Valor de obras complementarias Se

asumir que no existen.

4.- Valor total de tasacin del Dpto. 201

-Valor del Terreno $ 57,825.00
-Valor de la edificacin $ 22,725.40
-Valor de reas Comunes $ 3,408.81
Total: $ 83,959.21

SON: OCHENTITRES MIL NOVECIENTOS

CINCUENTINUEVE Y 21/100 DOLARES
AMERICANOS.
VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

PROPIETARIO: AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

SOLICITANTE: AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

LOCALIZACIN: Calle Francisco Bolognesi N 125,

Oficina N 1101, Distrito de
Miraflores, Provincia y
Departamento de Lima.

FECHA DE TASACIN: 28 de Junio de 2008

 VALORIZACIN : US $ 95, 000.00

PERITO : ARQ. PEDRO TELLO PALACIOS

CAP 2132

Lima , 28 de Junio del 2008

VALUACION COMERCIAL DEL INMUEBLE

I.- MEMORIA DESCRIPTIVA

01. PROPIETARIO
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

02. SOLICITANTE
AKROPOLIS ARQUITECTOS SRL

03. OBJETO DE LA VALUACIN Determinar

el valor Comercial del inmueble, para los
fines requeridos por la entidad
 solicitante.

04. FECHA A CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIN

28 DE JUNIO del 2008

05. REGLAMENTACIN EMPLEADA

Para la presente valuacin se han empleado, en
lo pertinente , el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per; aprobado por R. M. N
126-2007-VIVIENDA de fecha 07-05- 2007,
efectundose por el mtodo de Tasacin Directa,
la misma que corresponde a la determinacin del
valor de los componentes fsicos del inmueble,
inspeccin ocular del inmueble y de su entorno, y
toma de muestras fotogrficas.

07. LOCALIZACION
Calle Francisco Bolognesi N 125, Oficina N 1101,
Distrito de Miraflores, Provincia y Departamento
de Lima

08 AREA DEL TERRENO

-El rea ocupada del inmueble es de: 180.33 m
 -El porcentaje de participacin en el Terreno
matriz es de: 2.38%
-La prorrata del rea de terreno matriz que le
corresponde es de: 26.88 m
0.9 PERIMETRO
78.20 m.

10. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMTRICAS

- Por el frente, en lnea quebrada de trece
tramos que miden: 3.90m,2.00m,1.05m,
0.20m, 0.35 m, 0.20 m, 4.40 m, 0.20 m,
0.35 m, 0.20 m, 0.75 m, 0.20 m y 0.30
m.
- Por la derecha entrando en lnea
quebrada de cinco tramos que miden.
3.30 m, 0.35 m, 1.90 m, 0.35 m y 4.40 m;
colindando con los aires comunes.
- Por la izquierda entrando, en lnea
quebrada de once tramos que miden:3.20
m, 6.35 m, 0.05 m, 0.45 m, 0.10 m, 0.35 m,
0.10 m, 0.75 m, 5.00 m, 3.45 m, 5.10m,
colindando con la oficina 1102 y con aires
comunes.
 - Por el fondo , en lnea quebrada de
veinticinco tramos que miden: 0.85m,
0.20m, 0.35m, 0.20m, 4.20m,
0.20m,0.35m, 0.20m, 0.95m,
3.60m, 0.10 m, 1.60 m 0.70 m,0.20 m, 0.75m,
0.20 m, 0.35 m, 0.20m, 5.75m, 0.20m, 5.75
m, 0.20m, 0.35 m, 0.20m, 0.75m, 0.20m y
0.30 m;
Colindando con los aires comunes

11. DESCRIPCION DEL INMUEBLE

Se trata de una oficina ubicada en el piso

11 del centro Ejecutivo Pardo; a la cual se
accede desde el primer piso a travs de un
rea comn de ingreso que conduce al hall
de distribucin, donde se ubica la escalera
de acceso a todos los niveles del edificio y
dos ascensores con capacidad para 8
personas cada uno.
La oficina consta de un ambiente amplio,
tres ambientes adicionales; uno de ellos
con bao; pasadizo y bao comn.

12. EDIFICACIN
-Cimentacin : Muros de contencin , zapatas,
escaleras, caja de ascensores,
cisterna y tanque elevado de
concreto armado.
-Estructura : Columnas y vigas de concreto
armado.
-Muros : De ladrillo king kong y
pandereta, segn el caso.
-Techos : Aligerado de concreto
armado.
-Pisos : De baldosas cermicas y de
alfombras, segn ambientes.
-Revestimiento : Muros tarrajeados y
pintados, con enchape de
madera y con enchape de
maylica decorativa, segn
ambientes.
-Contra zcalos : De madera
-Puertas : Puerta principal de madera
apanelada y puertas interiores
de madera contraplacada.
-Ventanas : Ventanas con accesorios
metlicos, sin marco con
vidrios dobles y
semidobles.
-Roperos : Closet de madera con
repisas y puertas
contraplacadas.
-Aparatos Sanitarios: De loza vitrificada. -
Instalac. Sanitarias: De tipo empotrado , con
servicio de agua fra.
-Instalac. Elctricas: De tipo empotrado , con
servicio trifsico.
-Otras Instalaciones: Telfono ,
intercomunicador.
-Cobertura : De ladrillo pastelero

13. AREA TECHADA

180.33 m
 14. ESTADO DE CONSERVACIN,
ANTIGEDAD Y DEPRECIACIN

Estado de conservacin : Bueno

Antigedad de la construccin: 21 aos

15. TITULACION E INSCRIPCION

El inmueble se encuentra inscrito a favor del

propietario, en el asiento 3-c de la ficha N 274515 del
registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

16. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en zona urbana de

uso mixto, comercio vivienda, de alta densidad.
Actualmente se usa como oficina.

17. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

Se trata de una habilitacin urbana, que cuenta

con vas vehiculares pavimentadas, veredas, redes
 pblicas y domiciliarias de agua, desage,
electricidad y telfono.

II. VALUACIN

a) VALOR DEL TERRENO: VT

Para la determinacin del valor unitario
comercial del terreno, se ha tenido en
cuenta el estudio de mercado
Inmobiliario de la zona donde se ubica el
predio.
Segn los valores comerciales actuales y
a criterio del perito, al terreno matriz
ubicado en la esquina formada por la
calle Francisco Bolognesi y por la Av.
Jos Pardo se le asigna un valor unitario
de terreno de US $ 1,200.00 /m.

Por lo tanto en aplicacin del artculo

II.F.37 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Per, tenemos:

VT = 26.88 m x US$ 1,200.00 /m

VT = US $ 32, 256.00

b) VALOR DE LA EDIFICACION : VE

De acuerdo a las caractersticas constructivas y

de acabados de la edificacin y al cuadro de
valores unitarios Comerciales de edificaciones en
la Costa, se estima un valor unitarios de
edificacin de US$ 340.00/m (incluido el 5% por
ubicarse en el piso 11), el mismo que aplicado al
rea techada respectiva y teniendo en cuenta el
factor de correccin por depreciacin, dan a la
edificacin el valor de:

VE =180.33 m x US$ 340.00/m x 0.83

VE =US$ 50,889.13
c) VALOR DE LAS AREAS COMUNES: VAC
En aplicacin del artculo II. F. 39 del
reglamento Nacional de Tasaciones; tenemos que
el valor de las reas comunes que le corresponde
al predio es:
VAC = US$ 50,889.13 x 0.15
VAC = US$ 7,633.37

d) VALOR TOTAL DEL PREDIO : VTP

El valor total del predio (VTP), ser igual a la
sumatoria del Valor del Terreno (VT) ms el valor
de la edificacin (VE), mas el valor de los bienes
Comunes (VBC); o sea:
VTP = VT + VE + VBC
VTP = US$ 32, 256.00 + US$ 50,889.13
+ US$ 7,633.37
VTP = US $ 90, 778.50

e) VALOR COMERCIALDEL PREDIO : VCP

Para determinar el valor comercial del Predio
Aplicaremos un factor de correccin de 1.05;
teniendo en cuenta el estudio de mercado
inmobiliario de la zona donde se ubica el bien
materia de valuacin ; por lo tanto:

VCP = VTP x 1.05

VCP = US$ 90, 778.50 x 1.05 VCP = US $
95, 317.42; por redondeo: VCP = US $ 95,
000.00

SON: NOVENTA Y CINCO MILY 00/100

DOLARES AMERICANOS
7.0 VALUACION BAJO EL REGIMEN DE
INDEPENDIZACION Y COPROPIEDAD

7.1 VALOR DEL TERRENO

La valuacin de un lote de terreno urbano

que tenga frente a una va comn o a una
va de dominio privado en condominio, se
obtiene sumando al valor del rea del
dominio exclusivo, ms el valor que le
corresponde de la va comn o va de dominio
privado en condominio.
 7.2 VALOR DE LA EDIFICACION
En este caso, el valor de la edificacin se
obtendr aplicando todas las disposiciones
que estn fijadas en el Titulo II de este
reglamento.
Para el efecto, debern considerarse las
reas propias de uso privado.
7.3 VALOR DE LAS AREAS COMUNES
Para determinar, en principio, el valor de
las reas comunes y/o obras
complementarias de uso comn, se
seguir n la normatividad especificada en
el Reglamento Nacional de Tasaciones.
Posteriormente para calcular la prorrata
de este valor que le corresponde a la
seccin materia de valuacin, se aplicar
el porcentaje de participacin sobre las
reas y bienes comunes correspondiente a
la seccin respectiva.

7.4 VALOR TOTAL DE LA TASACION

El valor total de la seccin independizada
es igual a la sumatoria del valor del
 terreno del rea de dominio exclusivo,
ms el valor de la edificacin de su
seccin de propiedad exclusiva, ms la
prorrata del valor de la va comn o de
dominio exclusivo que le corresponde,
ms el valor de la parte proporcional de
las reas y bienes comunes que
igualmente le corresponde.

VTP = VT +
VE + VVC
+ VBC
ZONA DE JUEGOS
5
AO= 480.00m2
6 PA AT= 80.00m2
SA
DI
7
ZO
8 4

10 AT= 100.00 m2 8

2
d

1
 9

11

8.00 12

15.00 4.50 15.00

CALLE X
VCUX= US$ 500.00/m2

VUE 1 = US$ 400.00/m2 VUE 2 = US$ 300.00/m2

Antigedad: 5 aos Estado Conservacin: Bueno
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $
500.00/m a = 4.50m d = 16.00m
 SOLUCIN

CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)

SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)

3
Como a > 1, asumimos a = 1
3 3

SVCUX = US $ 500.00/m x 1 (1 - 0.01 x 16.00)

SVCUX = US $ 420.00/m

VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)

S = 8x 15m
S = 120.00m S < 3f

Vt = 120.00m x $ 420.00/m
Vt = US $ 50, 400.00
VALOR DE LA VIA COMUN (v't)

S1 = 4.5m x 64m
S1 = 288.00m2 Frente = a = 4.50m S1 > 3a v't
 = 60.75 m2x US $ 500.00/m + 227.25 m2 x
US $ 500.00/m2 x 0.5 v't = US $
30, 375.00 + US $ 56, 812.50 v't = US $ 87,
187.50

Prorrata del valor de la va comn correspondiente

al terreno interior (Pr)
Pr = v ' t
12
Pr = US $ 7,265.62

VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de
acabados de la edificacin de dominio exclusivo y al
cuadro de valores unitarios comerciales de
edificaciones en la Costa, se estima un valor
unitario de edificacin de US$ 400.00/m, el mismo
que aplicado al rea techada respectiva, da a la
edificacin el valor de:

VE =100.00 m x US$ 400.00/m x 0.92

VE =US$ 36,800.00
VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC
VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS
DATOS
Valor Comercial Urbano (VCUX) = US $
500.00/m a = 4.50m d = 32.00m

SOLUCIN

CLCULO DEL SUPUESTO VALOR URBANO (SVU)

SVCUX = VCUX . a (1 - 0.01 d)

3
Como a > 1, asumimos a = 1
3 3

SVCU X = US $ 500.00/m x 1 (1 - 0.01 x 32.00)

SVCUX = US $ 340.00/m

VALOR DEL TERRENO INTERIOR (v t)

S = 32x 15m
S = 480.00m S < 3f

Vt = 480.00m x $ 340.00/m
Vt = US $ 163,200.00

VALOR DE EDIFICACION(VE)
De acuerdo a las caractersticas constructivas y de
acabados de la edificacin y al cuadro de valores
unitarios comerciales de edificaciones en la Costa, se
estima un valor unitario de edificacin de US$ 300.00/m,
el mismo que aplicado al rea techada respectiva, da a la
edificacin el valor de:

VE =80.00 m x US$ 300.00/m x 0.92 VE

=US$ 22, 080.00

VALOR DE LA ZONA DE JUEGOS (VZJ)

VZJ= VT + VE
VZJ= US$ 163, 200.00 + US$ 22, 080.00 VZJ=
US$ 185, 280.00

VALOR DE OBRA COMPLEMENTARIA(VOC)

Pasaje con piso de concreto, rea= 288.00 m2

VOC= 288.00 m2 x US $ 30.00/m2 x 0.90

VOC= US$ 7,776.00
 VALOR DE LOS BIENES COMUNES: VBC

VBC= VCJ + VOC

VBC= US$ 193, 056.00

PRORRATA DEL VALOR DE BIENES COMUNES(PVBC)

PVBC = US$ 193, 056.00/ 12

PVBC= US$ 16, 088.00

VALOR TOTAL DE LATASACION (VTP)

VTP = VT + VE + VVC + VBC

VTP = US$ 50,400.00 + US$ 36, 800.00 + US$ 7, 265.62 +

US$ 16,088.00

VTP = US$ 110, 553.62

MUCHAS GRACIAS!