Métodos para la

determinación del
valor catastral
AVALÚO CATASTRAL
Métodos o enfoques de la
valuación
Dependiendo de la naturaleza del bien, el estado del mercado, las
características específicas relacionadas y el uso y propósito de la
valuación, existen los siguientes enfoques que permiten obtener el valor
del bien :

 Comparativo de mercado
 Capitalización o de ingresos
 De costos
 Residual
Estos métodos también difieren en los niveles de precisión y grado de
dificultad para implementarse en forma masiva o no. Aun entre ellos
mismos existen variantes según el ámbito de aplicación.
Método comparativo de
mercado

Está basado en el principio de sustitución y permite determinar el valor de

mercado de toda clase de inmuebles. Su aplicación requiere:
 Establecer las cualidades y características propias del inmueble tasado
que influyan en su valor. En el caso de edificios de carácter histórico o
artístico se tendrá en cuenta, además, el valor particular de los
elementos de la edificación que le confiere ese carácter.
 Analizar el segmento del mercado inmobiliario relativo a los inmuebles
comparables, por localización, uso y tipología, al que se valora. Y
basándose en informaciones concretas sobre transacciones reales u
ofertas firmes (apropiadamente corregidas en su caso), obtener precios
de compraventa al contado de dichos inmuebles en la fecha de la
tasación.
Método comparativo de
mercado

 Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de

los precios de los inmuebles comparables al que se valora (corrigiendo
o desechando las desviaciones producidas por precios anormales o
datos no comparables), y homogeneizar los precios unitarios de los
elementos de la muestra con el del inmueble objeto de tasación,
atendiendo a la fecha de los datos seleccionados y a las diferencias o
analogías observadas entre las características (superficie, tipología y
antigüedad de la edificación, entorno, condiciones de pago o
cualesquiera otras relevantes) de aquellos inmuebles y las del inmueble
a tasar.
 En la homogeneización se debe utilizar un coeficiente de mercado para
establecer la relación de los valores actuales del mercado de todos los
comparables con el inmueble que se valora atendiendo a las
características mencionadas en el párrafo anterior.
Método comparativo de
mercado
 Asignar el valor del inmueble, neto de gastos de comercialización,
en función de esos precios homogeneizados, previa deducción de
las servidumbres limitaciones del dominio que recaigan sobre aquel
y que no hayan sido tenidas en cuenta en los pasos precedentes.
La utilización de este método exigirá como requisitos indispensables:
 Disponer de información suficiente sobre al menos tres
transacciones reales.
 También podrán utilizarse a estos efectos datos suficientemente
representativos y apropiadamente corregidos de ofertas no
condicionadas en número no inferior a seis. Para dicha corrección
se partirá de los precios de oferta menores y habrán de expresarse
los criterios utilizados para la misma.
 Dichas informaciones y datos deberán referirse a los doce meses
inmediatamente anteriores a la fecha de la tasación y a inmuebles
comparables a los que se tasa, atendiendo a las características
mencionadas en las letras b) y c) precedentes.
 La existencia de un mercado representativo de los inmuebles
comparables.
Método de capitalización o
de ingresos
 Este procedimiento analiza el valor de inversión que las
ganancias potenciales de una propiedad pueden generar,
con base en la capitalización del ingreso neto.
 El estimado de valor toma en consideración:
a. Las investigaciones de modalidades y niveles de
arrendamiento en la localidad,
b. Riesgo de inversión,
c. Tasas de capitalización,
d. Gastos de operación y reparaciones,
e. Fondo de reserva para reposiciones y
f. Gastos fijos (impuestos)
Método de capitalización o
de ingresos
 La fórmula que expresa este valor es:
VCR = (12*r*(1-d))/i Donde:
VCR = Valor de capitalización de rentas.
r = Renta mensual
d = Deducciones mensuales, expresadas en forma decimal.
i = Tasa de interés, aplicable al caso, expresada en forma decimal.

 El inconveniente mayor que tiene este procedimiento es que resulta

extremadamente sensitivo. (deducciones y la tasa de interés,)
 Los valores obtenidos pueden resultar totalmente diferentes.
 Otra dificulta es la falta de datos estadísticos relativos a la
determinación de las citadas deducciones y al estudio casi ignorado
de productividad inmobiliaria, para fijar la tasa de interés "aplicable al
caso"
Método de costos

Es el método para estimar el valor de una propiedad que

considera la posibilidad que, como sustituto de ella, se podría
construir o adquirir otra propiedad igual a la original, o una que
pueda proporcionar una utilidad equivalente, previa
deducción de la depreciación que presente la propiedad.

Tratándose de un bien inmueble, el estimado del valuador, se

basa en el costo de reproducción o reemplazo de la
construcción y sus mejoras, menos la depreciación total
(acumulada), más el valor del terreno
El enfoque de costos, refleja el principio de sustitución.
Método de costos

 Costo: Son los gastos en que se incurre, expresados en

dinero o su equivalente en mano de obra, materiales
o servicios, para la producción de un bien económico.

 Costo de reproducción: Es el gasto en dinero que se

incurre en mano de obra, materiales y servicios, para
reproducir un bien económico en forma idéntica a su
producción original y en igual estilo y materiales y a
base de precios corrientes. Se utiliza, por ejemplo, en
el caso de los seguros de edificio, par reponerlo
exactamente como era en el caso de haber sido
destruido por un siniestro.
Método de costos

Para determinar el valor del terreno se utiliza preferentemente el

enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, de
acuerdo con lo previsto en estas reglas; analizando el inmueble
a partir de los factores que demeritan o benefician su condición

.En el valor de las edificaciones se obtiene al definir los distintos

tipos de construcción cuantificados en sus superficies, para
poder definir los valores de reposición nuevos, incluyendo los
costos indirectos, para cada tipo. De acuerdo a su edad y
estado de conservación, se debe de aplicar las depreciaciones
correspondientes para obtener los valores netos de reposición y
al multiplicarlos por las áreas correspondientes, obtener el valor
de las construcciones
Método de costos

 Costo histórico o de adquisición: Son los gastos en que se incurrió para

producir o adquirir el bien en un momento dado, conservando las cifras
correspondientes al valor monetario de ese momento.
La esencia del concepto histórico la constituye el hecho de que se trata de
un costo basado en el nivel de costos para el tiempo de la construcción, los
costos históricos se calculan a la fecha del avalúo usando números índices o
factores.
 Costo de reposición o reemplazo nuevo: Es el gasto en que se incurre en
la adquisición, construcción o reproducción de un substituto
razonablemente similar. Al hablar de costo de reposición de una edificación
u otra mejora, se trata de obtener lo que costaría el construir una mejora
capaz de producir la misma utilidad (ingresos, o amenidades, que la
existente).
 El costo de reemplazo es el concepto del costo que generalmente se usa
en lo avalúos catastrales.
Método de costos

 El costo de reemplazo depreciado, es el enfoque del costo

de reemplazo menos la depreciación, es el mejor método
para determinar el valor de una edificación.

 Sin embargo este método resulta costoso para una

valuación masiva, por lo que se ha realizado una
adaptación para determinar el valor de edificaciones
modelos o típicas, que luego se aplica a las edificaciones
similares encontradas.
Método de costos
Los costos indirectos, para realizar la reposición, serán los costos promedio
del mercado según las características del inmueble, con independencia
de quien pueda realizar la reposición. Dichos costos se calcularán con los
precios existentes en la fecha del avalúo y serán integrados dentro del
valor de reposición considerado como nuevo. De manera enunciativa mas
no limitativa se incluirán como necesarios los siguientes:
 Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la
 formalización de obra realizada al inmueble.
 Los honorarios técnicos por proyecto y por dirección de obra.
 Los costos de licencias de construcción.
 El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construcción.
 Gastos por administración.
 Otros estudios necesarios.
 No se considerarán como gastos necesarios la utilidad de cualquier
clase de gastos financieros o de comercialización
Método Residual

Es el que resulta del análisis de la diferencia entre los

beneficios y los costos de un inversionista que adquiere un
bien inmueble, ya sea un terreno con construcciones o bien
un terreno rustico o urbano, o con vocación urbana, para
desarrollar en él un proyecto específico; considerando el
mayor y mejor uso para el aprovechamiento del mismo, de
acuerdo con las características físicas del terreno, del uso del
suelo permitido y de la viabilidad técnica, jurídica, social,
económica y financiera del proyecto, así como el tiempo
que razonablemente se puede esperar para que el mercado
absorba el proyecto.
Método Residual
Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar,
así como de la complejidad del caso, el método residual podrá llevarse
a cabo mediante dos análisis:
a) Residual estático.
b) Residual dinámico.
Residual estático: Se identifica como residual estático al análisis que
considera la reparación, conclusión de las obras y la operación de
compraventa del inmueble analizado.
Este análisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por
tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o
terreno con construcciones a partir de la simple diferencia de los
ingresos y egresos que el inmueble analizado genera en un momento
dado.
El enfoque residual estático podrá aplicarse a los terrenos; inmuebles en
remodelación en los que su construcción se realice en un plazo no
superior a un año, así como en los inmuebles terminados cuando sea
posible identificar la superficie de terreno.
Método Residual
El valor residual estático por el procedimiento estático del objeto de
valuación se calculará aplicando la siguiente fórmula:

En donde:

F -Valor del terreno o inmueble analizado.

VM - Valor del inmueble en la hipótesis de producto terminado por
vender.
b.- Beneficio neto.
Ci- Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis deben
estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos (valores
actuales).
Método Residual
El residual dinámico: Se identifica como residual dinámico al
análisis que considera la operación de compraventa o renta
en un plazo cuantificable del inmueble analizado.
En este análisis se toma en cuenta el valor del dinero en el
tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede
asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir
del valor presente neto de los flujos de efectivo, que el
inmueble analizado generará en el futuro.
Dado lo anterior, los conceptos que se incluirán en el análisis
deben estimarse tomando en cuenta el momento de su
ocurrencia (valores esperados)
El enfoque residual dinámico podrá aplicarse a los terrenos
urbanos o urbanizables que estén o no edificados, o a los
edificios en proyecto, construcción o remodelación.
Método Residual
El valor residual del inmueble objeto calculado por el procedimiento
dinámico será la diferencia entre el valor actual de los cobros
obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual
de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de
descuento determinada, utilizando la siguiente fórmula:

En donde:
F.- Valor del terreno o inmueble a rehabilitar.
Cj.- Importe de los cobros previstos en el momento J.
Pj.- Importe de los pagos previstos en el momento J.
Tj.- Número de periodos de tiempo previsto desde el momento de la
valuación hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos.
i.- Tasa de descuento.
Bibliografía

 Phoenix, Valuación Imobiliaria. Irapuato, Gto.,

2017 1ª edición Realizado en México. Editado por
Phoenix, Instituto de Valuación.