DOCUMNTO OBTENIDO EN INTERNET SOLO PARA FINES DIDACTICOS DE LOS ALUMNOS QUE ESTUDIAN EL TEMA DE TASACION DE BIENES RACES.

Todo informe de tasacin o valoracin, independiente de su finalidad, extensin debe al menos contener lo siguiente: Identificacin del mandante del Informe Identificacin del propietario del bien a valorar (se excluye en caso en que por la naturaleza del encargo esta informacin no est disponible) Identificacin del bien a Valorar Finalidad del Informe de Tasacin o Avalo Fecha del informe Informando fecha de Inspeccin del bien, fecha de realizacin del informe y validez del informe Descripcin de la metodologa a usar acorde al tipo de bien y finalidad para la que se ha solicitado.

Para Tasacin o Valoracin de Bienes Inmuebles: Localizacin Definicin y descripcin de zona (comuna o localidad) Descripcin del Sector (Barrio o entorno Inmediato) Descripcin del Inmueble en la manzana.

El inmueble Descripcin del terreno Descripcin de las edificaciones en relacin con el terreno (emplazamiento)

Edificaciones Identificacin y descripcin de las edificaciones Materialidad Estructura Terminaciones Instalaciones Superficies Estado de las edificaciones

Situacin Urbanstica, Normativa y Situacin legal Valoracin Definicin de los tems a valorar

Definicin y comentarios a la metodologa a aplicar o o o Mtodo de Coste de Reposicin (neto y bruto) Mtodo de Comparacin de Mercado Mtodo de Rentabilidad

Conclusin y comentario al valor final obtenido.

Anexos, Advertencias y Condicionantes Fotografas en cantidad adecuada para mostrar el inmueble y sus condiciones particulares que puedan ser incidentes en el valor. Plano de ubicacin y su relacin con eje o vas importantes. Croquis de emplazamiento mostrando las edificaciones y su relacin con el terreno. Croquis de superficies, en base a documentacin aportada y/o a levantamiento realizado en terreno por el tasador.

EL TRABAJO QUE DEBE REALIZAR EL TASADOR (PROCEDIMIENTO) De la visita a la propiedad: Acudir puntual y bien presentado a la visita programada. Llevar consigo todas las herramientas bsicas que posibilitan un trabajo profesional en la visita a la propiedad: Cmara de Fotos Huincha de medir, acorde a los requerimientos del trabajo a realizar. Sistema de apuntes para registrar las caractersticas de la propiedad.

Inspeccionar la totalidad de construcciones y recintos que conforman la propiedad. Efectuar en lo posible un levantamiento total a lo edificado individualizando claramente las distintas estructuras y/o volmenes edificados que puedan existir. Efectuar en lo posible un levantamiento al terreno. Efectuar croquis esquemtico del terreno posicionando dentro de este las posibles construcciones existentes. Verificar la existencia de posibles instalaciones complementarias a los volmenes edificados (pozos de agua, plantas de tratamiento, sistemas de hidropack, transformadores elctricos, sistemas de riegos, etc.). Verificar que no existan elementos o instalaciones que puedan afectar negativamente a la propiedad (canales, tendidos elctricos, pantanos, etc.)

Del sector:

Fotografiar el lugar de emplazamiento especfico de la propiedad y el posicionamiento de esta frente a su contexto inmediato. Recorrer el entorno inmediato y cercano buscando posibles propiedades en oferta o arriendo que puedan servir como referencia de valor. Observar y analizar la dinmica urbana que presenta el sector, usos ms consolidados que han adquirido las propiedades, tendencias de renovacin y/o actividad inmobiliaria. Identificar en lo posible los ejes estructurantes del sector, distancia y nivel del equipamiento y servicios existentes. Observar las condiciones de accesibilidad vehicular, peatonal y de transporte pblico a la propiedad.

De la visita obligatoria a D.O.M. respectiva: Se deber consultar expediente registrado de la propiedad, verificando la totalidad de su contenido y poniendo especial nfasis en: Permisos de edificacin otorgados y superficies, estructura y nivel que cada uno autoriza Existencia de Recepcin Final para cada uno de los P.E. otorgados. Posibles Permisos de Ampliacin y/ Demolicin y sus respectivas Recepciones (si es que existen). Posibles Permiso especiales de Regularizacin. Posible existencia de regularizaciones y/o ampliaciones ingresadas por Ley del Mono, verificando que estn definitivamente aprobadas y que es lo que aprueban. Para el caso de propiedades bajo rgimen de copropiedad, se deber consultar el expediente especfico de la copropiedad archivado en la D.O.M, poniendo especial nfasis en identificar en forma clara: Tipo de copropiedad Superficies o polgonos de dominio exclusivo de la propiedad analizada. Superficies comunes, de uso y goce exclusivo de la propiedad Superficie total del terreno sobre el que se desarrolla el conjunto Otros.

Como poltica general, se recomienda tambin verificar adems de los expedientes particulares de cada propiedad, las planchetas de catastro, que normalmente tienen graficado el historial del terreno (posibles fusiones, subdivisiones, servidumbres, etc.), que en muchos casos no se encuentra dentro de los expedientes respectivos de cada propiedad.

Se deber consultar la normativa y restricciones que afecten a la propiedad, identificando claramente: o o o o o Condiciones de edificacin. Uso de suelo Posibles expropiaciones, verificando: En el caso de existir franja afecta, verificar si pueden estar legalmente cedidas. Identificar entrante de la expropiacin y perfil proyectado para la va que se enfrenta, verificando tambin si las entrantes son simtricas por ambos lados o no Posibles franjas de proteccin de cualquier naturaleza.

Si al recabar estos antecedentes y analizarlos preliminarmente, no se obtiene una claridad total con respecto a la situacin de la propiedad, se recomienda aclarar las inquietudes con los arquitectos de turno, asesor urbanista o bien con quin corresponda.

De otros organismos que en ocasiones deben ser consultados: En muchas ocasiones, la visita a terreno y a la D.O.M, no son suficientes para lograr claridad frente a la situacin de una propiedad. En estos casos ser deber del tasador consultar otros organismos que puedan aportar los antecedentes necesarios para definir la situacin en que se encuentra una propiedad, tales como: S.I.I. Conservador de Bienes Races MOP SAG SERVIU Etc.

Del Desarrollo del Informe: Es importante sealar que para poder efectuar un buen informe, que contenga todos los elementos tcnicos y de juicio necesarios para la adecuada toma de decisiones y correcta valoracin del bien, resulta imprescindible haber efectuado en forma rigurosa y responsable los 2 pasos anteriores (visita a la propiedad y a la D.O.M.). El 90 % del contenido de un informe, se obtiene de estos 2 pasos previos. Al desarrollar el informe, el tasador deber incorporar toda la informacin relevante rescatada de su visita a terreno, a la D.O.M. u otros organismos. GLOSARIO TCNICO En base al principio de Convencin, luego se ser discutidos y analizados por esta comisin desarrolla el presente glosario, define la terminologa recomendada, a usar en los Informes de Tasacin.

Este glosario se desarrollar en forma continua y durante todo el desarrollo del trabajo de la comisin. ***Nota: En algunos casos puede ser necesario definir las fuentes de informacin, origen del trmino, stos deben ser correctamente citados, cuidando los derechos de autor. Tasacin: Valoracin de bienes muebles o inmuebles aplicando una metodologa adecuada que permita obtener su valor en un mercado abierto, libre de presiones y en el cual haya una parte dispuesta a comprar y otra a vender. Valuacin: Sinnimo de Tasacin. Costo de reposicin: Es el monto que supone la recuperacin actualizada de la inversin, incluyendo materiales, impuestos, obra de mano, honorarios profesionales y todo lo que constituya costos asociados directamente a la restitucin futura. Mercado: Medio en el cual convergen la oferta y la demanda por bienes a comercializar. Plusvala: Trmino usado comnmente a la revalorizacin de bienes que por efectos directos o indirectos tienda al aumento de valor, sin mediar inversiones sustantivas que lo originen. Dinamismo comercial: Regla de medicin para un segmento del mercado que presente una velocidad de respuesta a la oferta y demanda respecto del promedio. Homogeneidad: Caractersticas que permiten conocer los elementos de ocupacin, destinos y niveles tanto socioeconmicos como socioculturales para un sector determinado, comuna o ciudad. Heterogeneidad: Contrario a Homogeneidad. Metodologa: Tcnica de valorizacin que describe una herramienta valrica en el ejercicio de la valorizacin de un bien determinado. Homologacin: Comparacin a referentes vlidos por caractersticas, ubicacin y segmento. Valor de mercado: Es el monto en que la parte vendedora y la compradora estn dispuestos a transar, sin mediar intereses particulares o presiones externas. Mayor y mejor uso: Es la clasificacin de un bien a objeto de obtener su mximo aprovechamiento de uso y por consecuencia calrico. Urbano: Sector incorporado al radio interno de una comuna, poblado o ciudad y que est sometido a su jurisdiccin de ordenanza y normativas. Rural: Sector externo al radio de cobertura de una comuna, poblado o ciudad, regido por condiciones generales de uso y potencialidades. Extensin urbana: En un sector que antes siendo rural, ha sido incorporado al rea urbana sometindose a la normativa general de la comuna, poblado o ciudad de la que forma parte.

Servidumbre: rea que siendo de propiedad de a quien afecte, es de aprovechamiento por parte de terceros. Su uso es restringido exclusivamente a los fines para lo cual haya sido establecida. Expropiacin: rea afecta a sesin obligada para fines de aprovechamiento comunitario, y que deber ser indemnizada. Franja de proteccin: rea de resguardo que restringe y limita su uso slo a reas verdes, sembrados o similares. Uso y Goce exclusivo: Son aquellos bienes de dominio comn, en que la nuda propiedad pertenece a la comunidad toda, pero su uso y goce, corresponde exclusivamente a uno o ms copropietarios, conforme lo establezca el reglamento de copropiedad o lo acuerde la asamblea de copropietarios. 2) Forma de otorgar el derecho: En el reglamento de copropiedad o en Asamblea de copropietarios. (Recogido del Reglamento de copropiedad publicado por Revista de Copropiedad) Rol: Identificacin que da el Servicio de Impuestos Internos a cada propiedad cuya numeracin est expresada en tres nmeros consecutivos separados por guin y que representan la Comuna, la Manzana y la Propiedad. Lesin enorme: El vendedor sufre lesin enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende; y el comprador a su vez sufre lesin enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. El justo precio se refiere al tiempo del contrato. (Recogido de la pgina Web de Anfitrin, de la base de datos del Diario Oficial) Mtodo de Comparacin: Ejercicio comparativo de una muestra recogida del mercado, de bienes homologables y que definen una banda de tendencia del valor. Mtodo de Costo de Reposicin (neto, bruto): Es la reproduccin actual del valor en base al costo de reponer el bien, considerando si procede, la reposicin mediante materiales actuales si los utilizados en origen estuvieren obsoletos. Mtodo de Rentabilidad: Es el resultado de un valor mediante la estimacin por la va del arrendamiento basado en la expectativa de obtener rentabilidades futuras. Bien Raz: Cualquier bien inmueble sea particular, fiscal, urbano o rural, que teniendo deslindes bien definidos se constituye en un bien cuyos derechos de propiedad son eventualmente enajenables. Bien Inmueble: Son los que no pueden transportarse de un lugar a otro. Los edificios, rboles, etc. que se adhieren permanentemente a los bienes tambin forman parte de ellos. Su propiedad es siempre registrada en los archivos de los Conservadores de Bienes Races respectivos. (Base recogida desde el Conservador de Bienes Races de Ovalle) Bien Mueble: Son los que pueden ser trasladados de un lugar a otro, sea movindose ellos por s mismos, como los animales (que por eso se llaman semovientes), sea que slo

se muevan por una fuerza externa, como las cosas inanimadas. (base recogida desde el Conservador de Bienes Races de Ovalle) Hipoteca: Garanta que se inscribe en el Registro de Hipotecas controlada por el Conservador de Bienes Races respectivo y que afecta a un inmueble, el cual por este hecho no cambia la propiedad del deudor sobre la misma. Prenda: Es un bien mueble entregado a un acreedor para garantizar su crdito. Este hecho no cambia la propiedad del deudor sobre el bien. Depreciacin (lineal, acelerada, variable): Es el menoscabo del valor de un bien sujeto a cambios por efectos propios o externos. Superficie: rea definida por deslindes fsicos o proyectados que albergan un su interior un terreno, edificios o simplemente sembrados o plantaciones. Clases de Edificacin: Definicin que considera aspectos de materialidad y alturas de las edificaciones.