FACULTAD DE INGENIERA

E.A.P INGENIERA CIVIL

FORMULACIN DE PROYECTOS

ALUMNO:

JIMMY ALONSO PLASENCIA OYOLA

DOCENTE:

ING. PEDRO MARTINEZ

CICLO:

X
OCTUBRE DEL 2016

INDICE

1. DEFINICION DE TASACION

2. TIPOS DE TASACION

2.1 TASACION REGLAMENTARIA

2.2 TASACION COMERCIAL

3. REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

4. METODO DE TASACION

4.1 TASACION DIRECTA

4.2 TASACION INDIRECTA

4.3 TASACION DE MERCADO

5. TASACION DE PREDIOS URBANOS

5.1 INSTRUMENTOS DE ANLISIS DE UN PREDIO URBANO

5.2 PROCEDIMIENTO DE VALUACION

5.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO URBANO

6. INFORME DE VALUACION

7. CONCLUSIONES

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8. BIBLIOGRAFIA

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1. DEFINICION DE TASACION
Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el
perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y
caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del
valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente

reglamento.
Tasacin, valuacin, avalu y valorizacin son utilizados como sinnimos

de acuerdo a los usos y costumbres de cada localidad.

Toda tasacin oficial de bienes en el Per, se regula y debe efectuarse
conforme a lo dispuesto por el citado Reglamento Nacional de Tasaciones
del Per (RNT), aprobado por la Resolucin Ministerial N 126-2007VIVIENDA del 7 de mayo de 2007 y publicada en el Diario El Peruano el
da 13 de mayo de 2007 y Modificada con Resolucin Ministerial N 2662012-VIVIENDA de fecha 28-11-2012 y Resolucin Ministerial N 395-

2014-VIVIENDA de fecha 12-11-2014

La tasacin realizada y firmada por un perito valuador se llama informe
tcnico de tasacin.

2. TIPOS DE TASACIN
Se distinguen dos tipos de tasaciones:
Las reglamentarias y las comerciales.
2.1 TASACION REGLAMENTARIA:
Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los valores
unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los
dispositivos legales correspondientes.
2.2 TASACION COMERCIAL:
Cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

3. REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

Segn los artculos del RNT:
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ARTCULO II.A.01
Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos
y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la
edificacin.
ARTCULO II. A.02
Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se
destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as
como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios
generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y
recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas
legalmente.
ARTCULO II. A.03
Se entiende por edificaciones a las construcciones fbricas en general.
ARTCULO II. A.04
Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las
que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y
no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el
valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales
como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados,
instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones
contra incendios, etc.
ARTCULO II.A.05
Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado
de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el
Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los
dispositivos legales correspondientes.
ARTCULO II.A.06

La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de

todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras
complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de
los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se
les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad
y estado de conservacin que estn determinados en el presente
reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los
valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el
dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial
se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado
con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos
factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser
justificados por el perito.
ARTCULO II.A.07
En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin
techada, se evaluar si estn incluidas en los cuadros de los valores
unitarios oficiales de edificacin y se valorizar la partida correspondiente
de conformidad a los cuadros que incluyen las citadas obras o
instalaciones, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser
exteriores a la edificacin techada se deber tener en cuenta los
materiales empleados y efectuar los correspondientes anlisis de costos
unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios
a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin (al 31 de octubre
del ao anterior al ejercicio fiscal), exclusivamente al costo directo real, es
decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e
impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin
aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de
oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo
real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

4. MTODOS DE TASACIN
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4.1) VALUACION DIRECTA (Valuacin fsica o de Costo o presupuesto o

fsico):

Este enfoque se fundamenta en el principio de sustitucin que establece que

ningn comprador enterado de las caractersticas generales de un bien
estara dispuesto a pagar mas de lo que le costara sustituirla con otro que le
brinde una utilidad semejante o equivalente. La base de valuacin por el
criterio de costo es estimular el costo de una propiedad como activo nuevo.
El mtodo de costo se efecta determinando el valor de un bien en funcin
de sus componentes fsicos, teniendo en cuenta los factores econmicos
que inciden positiva o negativamente. Cuando el bien es usado se estima el
valor de reposicin considerando los costos de sus componentes ajustados
con los efectos del desgaste fsico y/o de la obsolescencia funcional.
4.2) VALUACION INDIRECTA (Mtodo de la Renta o del Ingreso o de
productividad o de capitalizacin de rentas):

Este enfoque establece que el valor de un bien es equivalente al valor

presente, a la fecha en la que efecta el avalu, de los ingresos y beneficios
futuros que nos producir el mismo durante su vida til de produccin
econmica, porque podramos establecer que guarda cierta relacin con el
principio de anticipacin. Se fundamente bsicamente en un anlisis
pormenorizado de la capacidad de un bien para producir utilidades en
funcin del grado de riesgo que la inversin represente en comparacin con
otras alternativas posibles.
Los aspectos fundamentales del mtodo son:
La determinacin del periodo de capacitacin, tasa de crecimiento, flujo de
caja libre, y la tasa de descuento a ser utilizada, que debe ser justificados
textualmente por el valuador. En este mtodo se determina el valor de los
servicios que los bienes son capaces de brindar a la empresa en las tareas
en las que estn destinadas, es decir la determinacin de potencial
generador de ingresos del activo.
El valor de un inmueble por la capitalizacin de su renta, se obtiene por:
VC = RENTA NETA ANUAL / TASA DE INTERES ANUAL

4.3) VALUACION DEL MERCADO (Mtodo comparativo de datos de mercado

de homologacin):

El objetivo fundamental es determinar la deseabilidad que existe en el

mercado por el bien que se esta valuando, la cual se deriva de las ventas u
ofertas recientes de bienes similares, determinando el comportamiento del
mercado de bienes usados que marquen la tendencia que sustenten el valor
a obtener. Se basa en la comparacin de operaciones realizadas de bienes
similares entre si, estableciendo las diferencias cualitativas que pudieran
existir entre estos y el bien analizado, y determinando como influyen estas
sobre el valor del bien analizado.
5.TASACIN DE PREDIOS URBANOS
5.1 INSTRUMENTOS DE ANLISIS DE UN PREDIO URBANO

Titularidad legal (SUNARP).

Ficha Registral, Declaratoria de Fbrica. Certificado

Registral Inmobiliario (CRI).

Documentacin municipal: HR y PU, Parmetros Urbansticos.

5.2 PROCEDIMIENTO DE VALUACION

Estudio de la Documentacin.
Inspeccin de Campo.
Determinacin de valores.
Trabajo de Gabinete.
Valor de terreno.
Valor de edificaciones.
Valor de las obras complementarias.
Consistencia de los resultados.

5.3 VALOR TOTAL DEL PREDIO URBANO

Se obtiene aplicando la siguiente expresin:
VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:
VTP = Valor total del predio urbano.
VT = Valor del terreno.
VE = Valor de las edificaciones.
VI = Valor de las instalaciones fijas.
VOC = Valor de las obras complementarias.
VALOR DEL TERRENO (VT)

Para determinar el valor del terreno en el caso de una valuacin

reglamentaria, se tomara como base el valor unitario oficial del terreno
urbano o arancel urbano, y en el caso de la tasacin comercial se tomara
como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de
la zona.
A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el
caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la
zona del caso de valuaciones comerciales, se adoptara como tal el que se
obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin,
que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado
en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el
perito calculara el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.
VALOR DE LAS EDIFICACIONES (VE)

En el caso de la tasacin comercial, los valores unitarios de edificacin

(VUE) sern los comerciales, resultantes del anlisis a nivel de precios
unitarios.
Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material
de construccin predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene
deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):
VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el

valor unitario de edificaciones.
La depreciacin se calcula as:
D = AT x (VUE pd/100)
Pd

Porcentaje

de

depreciacin

de

las

edificaciones

obras

complementarias
El valor de edificacin ser el resultante dela aplicacin de la siguiente
formula:
VE = AT x VUE (1- pd/100)
El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin (pd) que
no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un
estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijara
un valor relativo.
VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC) E INSTALACIONES FIJAS Y
PERMANENTES (VI)

Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras

complementarias, las instalaciones fijas y permanentes as como las
construcciones inconclusas, se valuaran de acuerdo a los elementos que la
conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin
sern estimada por el perito en concordancia con las caractersticas y vida
til de dichas obras.
6. EL INFORME DE VALUACION
-

El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe

tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional
responsable; y debe constar de tres grandes secciones: Memoria
Descriptiva, valuacin y anexos.

ARTCULO II.A.08
El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:
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1. Memoria descriptiva.
2. Valuacin:
2.1 Valuacin del terreno.
2.2 Valuacin de las edificaciones.
2.3 Valuacin de las obras complementarias.
2.4 Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.
2.5 Intangibles, si los hubiere.
2.6 Cuadro resumen general de las valuaciones
3. Anexos.
3.1 Fotografas, si se requieren.
3.2 Otros.
- La Memoria Descriptiva comprende:

Nombre del propietario o posicionamiento.

Nombre de la persona que solicita la tasacin.
Objeto de la tasacin y metodologa o reglamentacin empleada.
Fecha a la cual est referida la tasacin.
Ubicacin.
Linderos y permetros.
rea de terreno.
Zonificacin y uso actual del predio.
Infraestructura de servicios urbanos que afectan al predio.
Caractersticas del entorno del predio.
Descripcin de la distribucin.
Descripcin de la edificacin.
Antigedad de la construccin.
Estado de conservacin.
Servidumbres, si las hubiera.
Anlisis de la documentacin registral.
Observaciones.

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7. CONCLUSIONES
1. Se llama tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el
perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y
caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin
del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del
Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT).
2. Se denomina tasacin reglamentaria, cuando los valores que se
utilizan en la pericia corresponden a los valores unitarios oficiales
de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos
legales correspondientes.
3. Se denomina tasacin comercial cuando los valores corresponden a
los del libre mercado.
4. Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e
instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante
de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o
destruir la edificacin.

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5. El valor del terreno en el caso de una valuacin reglamentaria, se

tomara como base el valor unitario oficial del terreno urbano o
arancel urbano, y en el caso de la tasacin comercial se tomara
como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado
inmobiliario de la zona.
6. Se entiende por obras complementarias e instalaciones fijas y
permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al
suelo a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin
destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte
integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de
bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores
elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios,
etc.
7. El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el
informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el
profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones:
Memoria Descriptiva, valuacin y anexos.

8. BIBLIOGRAFA

Reglamento Nacional de Tasaciones (RNT)

http://www.mantyobras.com/blog/la-tasacion-de-bienes-inmuebles-enel-peru

http://www.capeco.org/publicaciones/reglamento-nacional-detasaciones/

http://www.vivienda.gob.pe/dnc/archivos/difusion/eventos/2010/tasacio
nes_arequipa/REGIMEN%20DE%20PORPIEDAD
%20EXCLUSIVA.pdf

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