Curso de Tasaciones de Predios Rusticos - Asemcap - Junio 2020

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CURSO DE ESPECIALIZACION
TASACIONES DE PREDIOS
RUSTICOS
EXPOSITOR:
ING. JULIO CESAR ARBIZU CEBREROS
junio - 2020
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1.00 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE - REGLAMENTO

NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU
Aprobado por R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio del 2016, con su modificatoria
aprobada por
R.M. N° 424- 2017-VIVIENDA, vigente a la fecha.
En términos generales se puede hacer un comentario de sus primeros artículos:
- La finalidad del Reglamento es establecer criterios para que el Perito Tasador pueda
efectuar la tasación de bienes; dentro de los que se encuentran los bienes inmuebles
urbanos, rústicos, cultivos, animales, maquinarias, equipos, intangibles, etc.
- Se debe entender por tasación o valuación, el procedimiento mediante el cual las
cualidades y características de un bien, se califican para establecer su justiprecio de
acuerdo a las Normas Vigentes.
- La aplicación del Reglamento es oficial y de acuerdo a sus Normas, es obligatorio en
los casos en que se trate de practicar una tasación en la que el Estado interviene en
alguna medida como parte interesada o como dirimente, asimismo, cuando en caso
judicial el juez determine que la tasación requerida para un veredicto tiene que estar
ajustado en todas sus líneas al RNT.
- Perito tasador, es el profesional colegiado hábil inscrito en instituciones reconocidas
en el rubro, por ejemplo: Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, REPEV (SBS),
REPEJ, Ministerio de Justicia, Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento o
en alguna otra institución que desarrolle este tipo de actividad, a las que puede
acceder como con un mínimo de cinco (5) años en el ejercicio de su profesión, con
capacitaciones acreditadas y experiencia en tasaciones compatibles a su carrera
profesional (Ingeniero, Arquitecto, Contador Público, Economista, etc.) que se
encuentra apto para efectuar la tasación de un bien. La condición de colegiado no es
exigible en aquellos casos en que la profesión no esté regimentada con colegiación,
ejemplo perito forense, grafotécnico, etc.
- Es importante tener en cuenta que la tasación puede formularse con carácter
retrospectivo, debiéndose aplicar documentación referida a la fecha pertinente. Más no
es posible hacerlo a carácter futuro, puesto que, no se puede suponer características
que podrán o no estar presentes salvo el producto de los cultivos cuyo rendimiento se
conoce con su respectivo porcentaje de riesgo.
- Informe Técnico de Tasación, es el documento elaborado y suscrito por el perito
tasador que contiene la tasación de un bien, e indica con precisión la fecha en que es
realizada y los valores empleados en la misma; en caso que la tasación sea
retrospectiva, se deja constancia en el informe, de dicha situación. Comprende la
memoria descriptiva, la tasación y los anexos, cuyo contenido es desarrollado en el
presente Reglamento.
- Es importante establecer que el importe final de la tasación no es el que exactamente
se señala en el documento, pues, existen injerencias sutiles que pueden aumentar o
disminuir este valor en no más del 10 ± dependiendo esto del criterio personal que de
todas maneras tiene que tener un informe de tasación, también el destino que se le dé
al informe (judicial, tributario, comercial, etc.)
- El Reglamento alcanza en materia de tasación, los bienes que pueden ser objeto de
medida y cuyo valor puede determinarse, aplicando métodos directos (comparación,
costo), índice y otros debidamente sustentados. También en algunos casos puede
determinarse el valor de bienes intangibles (nombres, marcas, slogan, etc.), usando
como referencias marchas financieras y contables.
- Existen normas para diferentes tipos de bienes que pueden ser objeto de tasación en
todas las condiciones mencionadas anteriormente.
2.00 DEFINICIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

2.01 CONCEPTO DE TASACION Y VALORIZACION
Se entiende como tasación al hecho de poner valor monetario a un bien. Acá la discusión
es muy amplia en cuanto a si es o no un sinónimo de valor, la diferencia radica que, en el
valor, esta ponderación no siempre es cuantitativa y es más cualitativa. Erróneamente
cuando se inquiere sobre el valor de un bien, necesariamente se deriva en el precio, pero
el ejemplo objetivo que se da sirve para hacer este deslinde.
El valor de un inmueble que ha pertenecido a nuestra familia por generaciones, es muy
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alto en el rincón de nuestras emociones y podría calculársele, inestimable; la tasación en

cambio fríamente, de acuerdo a sus características físicas, antigüedad y estado de
conservación establece un precio coherente con el mercado de oferta y demanda. Sin
embargo, seguiremos usando en nuestros documentos el término valorización
reemplazando en algunos casos al de tasación, pero la aclaración está dada.
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2.02 TIPOS DE TASACIÓN
De acuerdo al uso:
a) Tasación Reglamentaria (Arancelaria)

Es aquella tasación de terrenos, construcciones y todo bien inmobiliario que usa:
- Para terrenos, los valores arancelarios aprobados cada 31 de Octubre para
entrar en efecto a partir del 1° de enero del año siguiente, por Resolución
Ministerial o Decretos leyes, con la validez de un año.
- Para las construcciones, las tablas de valores unitarios de edificación con la
misma vigencia de la anterior y con la misma aprobación. Esta tasación se usa
exclusivamente para fines tributarios o para uso oficial (judicial, dirimente o
conciliatorio)
- Para las obras complementarias (muros perimétricos, cisternas, piscinas,

patios, tanques elevados, etc.), existen valores auxiliares publicados para
estos rubros, muy próximos a los valores comerciales, los cuales sumados, se
multiplican por un factor de oficialización, 0.68 para adecuarlo al valor predial.
b) Tasación Comercial
Es aquella en la que se señalan exclusivamente los valores extraídos de la ley de
la oferta y la demanda conocida a través de un concienzudo estudio de mercado.
 En los valores de los terrenos urbanos, se usará generalmente:

- El promedio de las averiguaciones de un minucioso estudio de mercado
(averiguación personal, anuncios periodísticos, registros notariales y
experiencia propia).
- Datos estadísticos e históricos contenidos en el banco de datos del Cuerpo
Técnico de Tasaciones del Perú.
- En caso de terrenos rústicos, pueden tomarse, el método anterior de estudio
de mercado mencionado en el Reglamento, u optar por el método potencial
ampliamente publicitado en congresos panamericanos y mundiales, en razón
del artículo 1.04 de la RM-266-2012-Vivienda que no ha sido modificado.
 Para los valores de construcción se usará los valores reales por partida
publicados por organismos especializados en la materia (CAPECO y Revistas
especializadas, Costos, etc.)
c) Tasación a Valores de Realización Inmediata

Cap. 4. Título III de la Resolución SBS N° 808-2003. Este valor está dado por el
valor comercial directamente hallado, deducido en un porcentaje que para el caso
de realización del inmueble considera las siguientes deducciones:
Para inmuebles:
a) Gastos directos
- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 4.00%
- Mantenimie : 2.00%
nto SUB : 8.20%
TOTAL
b) Otros:
Para realizar del inmueble, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo
que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo
de inmuebles. Consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin: 11.80%.
- Publicidad para la venta : 1.00%

- Oferta o demanda : 2.50%
- Sucesiones recesivas y expectantes : 3.30%
- Urgencias de venta : 5.00%
EL TOTAL DE LAS DEDUCCIONES SERÁ DE 20% DEL VALOR COMERCIAL

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Para el caso de realización del vehículo, consideramos las siguientes deducciones:
a) Gastos directos
- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 4.00%
- Mantenimie : 2.00%
nto SUB : 8.20%
TOTAL
b) Otros:
Para realizar el vehículo, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo
que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo
de carros. Consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin: 16.80%
EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.
3.00 DEFINICIONES GENERALES
BIEN: Son los objetos que uno se puede atribuir como patrimonio.
3.01 Clases
De Bienes
Muebles propiamente dichos
Equipos
Enseres
MUEBLES
Semovientes (Mayores, menores)
Maquinaria Maq. Liviana
Maq. pesada
TANGIBLES
Urbanos
INMUEBLES RÚSTICOS
CLASES Industriales
NOMBRES
INTANGIBLES SIGLAS
COLORES
FRASES
4.00 CLASES DE INMUEBLES

Son inmuebles los bienes que como su nombre lo señala, por su tamaño y condición no
pueden ser movibles. Los inmuebles de acuerdo a su ubicación o su función, pueden ser:
1) Inmuebles urbanos: Son los que están ubicados en área urbana o zona
comprendida dentro de los planes o proyectos de urbanización de las
municipalidades provinciales.
2) Inmueble industrial: Son aquellos que siendo urbanos, cumplen ciertos requisitos
de dimensiones e instalaciones especiales requeridas para su funcionamiento.
3) Inmuebles rústicos: Son aquellos que no están ubicados en área urbana por ende
están en el campo.
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Tratando este curso de Valuaciones Rústicas, desarrollamos este tema.
5.00. PREDIO RUSTICO

Es aquel que no es urbano. Es decir, que no cuenta con obras de infraestructura que lo
acrediten como tal y por añadidura que no esté considerado dentro de la zonificación
urbana o planes expansivos de este sector en los concejos provinciales.
Estos predios pueden ser usados como:
a) USO AGRÍCOLA
Es aquel que está dedicado al cultivo de especies vegetales sean estas temporales,
permanentes o forestales. Este uso involucra la propia tierra en sí que es usada como
medio de producción.
b) USO PECUARIO
Es aquel predio que por su espacio físico se dedica a la crianza de especies
zootécnica, avícolas y de cualquier otra especie agrupada en dos grandes grupos:
- Animales mayores (vacuno, equino, caprino).
- Animales menores (porcino, aves, conejos, cuyes, etc.)
En este caso la tierra es usada solamente como vehículo del movimiento productivo.
c) USO AGROPECUARIO
Es aquel predio que tiene uso mixto, es decir, uso agrícola y uso pecuario a la vez.
d) USO FORESTAL
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si
la explotación es racional, existen dentro de él, instalaciones o mejoras que son
inherentes a esta actividad económica.
e) USO DE PROTECCION
Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas para el cultivo,
pastoreo o producción forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados,
pantanos, playas, cauces de ríos y otras tierras que, aunque presentan vegetación
natural boscosa, arbustiva o herbácea su uso no es económico y deben ser
manejadas con fines de protección de cuencas hidrográficas, vida silvestre, valores
escénicos, científicos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de
interés social. Aquí se incluyen las unidades de conservación (Los parques
nacionales, reservas nacionales, santuarios nacionales, santuario histórico), y
reservas de biosfera.
f) ERIAZOS SUSCEPTIBLES DE DESTINARSE A DICHOS USOS QUE NO HAYAN
SIDO HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS DENTRO DE
LOS LIMITES DE EXPANSIÓN URBANA
Son predios eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua
y los terrenos improductivos en razón de sus condiciones físicas (muy ácidos, muy
alcalinos, etc.), y los terrenos improductivos, ribereños al mar en la franja de 1 km. a
partir de la línea de alta marea.
g) TERRENOS ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR
Son terrenos eriazos que están ubicados a lo largo del litoral de la república en la
franja de un kilómetro medido a partir de la línea de la más alta marea.
6.00 TASACION DE PREDIOS RUSTICOS

6.01 BIENES A VALORIZARSE EN UN PREDIO RUSTICO
6.01.01 TERRENO RUSTICO
Es la superficie aprovechable de un sector de terreno que puede pertenecer al estado o a

otro propietario particular. No incluye el subsuelo, que es propiedad obligatoria del estado.
En este aspecto la valorización de estas superficies no están afectadas por el contenido
mineral que pueda yacer en el subsuelo. Cuando más se le bonificará por el hecho de
establecer servidumbre para facilitar la extracción de dichas sustancias minerales.
La valuación de terrenos rústicos abarca:

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a) Terrenos rústicos p.p.d

b) Terrenos eriazos
c) Terrenos eriazos ribereños al mar
6.01.02 PLANTACIONES
Son seres vegetales vivos que el hombre lo siembra con el propósito de aprovecharlos. Pueden ser:
a) CULTIVOS TEMPORALES
Son aquellos cuyo período vegetativo es igual o menor a un año. Son ejemplo de cultivos
temporales las hortalizas, las flores, los tubérculos, los cereales, pastos cultivados, etc.
En este caso la valorización de ellos se dará únicamente en función de su valor como producto
cosechado.
b) CULTIVOS PERMANENTES
Son aquellos cultivos que son susceptibles de explotación por más de dos campañas
agrícolas (dos años) y pueden pertenecer a cualquiera de estas categorías:
- Especies de transformación agroindustrial
- Especies frutales
- Especies arbóreas cuyos frutos, tallos hojas o raíces son susceptibles de aprovechamiento.
c) CULTIVOS FORESTALES
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si la
explotación es racional, existen dentro de él, instalaciones o mejoras que son inherentes a
esta actividad económica.
6.01.03 MEJORAS
Dentro de estas están:
- Edificaciones: que es construcciones para vivienda del conductor y los trabajadores.
- Carreteras: accesos propios construidos dentro de la propiedad.
6.01.04 INFRAESTRUCTURA DE RIEGO

Estos son los canales revestidos, sin revestir, acequias, represas, tomas, etc.
6.01.05 MAQUINARIA AGRICOLA O AGROINDUSTRIAL

En este capítulo se contemplan las tasaciones de maquinaria ligada al manejo agrícola o
agroindustrial como tractores, implementos, molinos, ingenios, etc.
6.01.06 ANIMALES
En este capítulo se encuentra el valor de los animales separados en dos categorías.
Animales mayores: bovinos, caballos de trabajo, caballo peruano de paso, etc.

Animales menores: pollos, cuyes, conejos, etc.
7.00 CLASIFICACION DE LAS TIERRAS
A) (Art. III.A.06) RNT. DE ACUERDO A RECURSOS DE AGUA, ALTURAS Y

DISTANCIAS
a) Según el sistema de abastecimiento
de agua Se clasifican en cuatro
tipos:
- Con riego por gravedad y agua superficial
- Con riego proveniente de bombeo de agua superficial
- Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea
- Con agua de lluvia (secano)
b) Según sus niveles de altitud
Los tipos serán: (Según Antonio Raymondi)

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- De 0 a 500 m.s.n.m (Región Costa o Chala)

- 500 m.s.n.m a 2200 msnm (Región Yunga)
- 2300 m.s.n.m a 3400 msnm (Región Quechua)
- 3500 m.s.n.m a 3900 msnm (Región Suni)
- 4000 m.s.n.m a 4700 msn (Región Puna o Jalca)
- 4800 m.s.n.m (Región Janca o Cordillera)
En la selva:
- 400 a 2000 msnm (Selva alta o rupa rupa)
- 0 a 400 msnm (selva baja o magua)
c) En la selva según la distancia al río o carretera que se utiliza como vía de transporte predominante.
Comprenden los siguientes tipos:
- Hasta 1 km distancia del río o carretera

- Ubicadas de 1 a 2 kms de distancia del río o carretera
- Ubicadas de 2 a 3 kms de distancia del río o carretera
- Ubicadas a más de 3 kms de distancia del río o carretera
B) CLASIFICACION DE TIERRAS SEGÚN SU CAPACIDAD DE USO

MAYOR DE ACUERDO AL DECRETO SUPREMO N° 017-2009-AG
(Título III. Capítulo I. Art. 58)
Tierras que presentan características

climáticas, de relieve y edáficas para
1.1 Tierras aptas cultivo en
producción de cultivos en limpio que
limpio demandan araduras periódicas y
continuadas del suelo.
Tierras cuyas características climáticas,

de relieve y edáficas no son favorables
1.2 Tierras aptas para cultivos para cultivo que requieren remoción
permanentes periódica y continuada del suelo, pero
permiten la producción de cultivos
permanentes ya sean arbustivos o
arbóreos.
1. GRUPO DE
CAPACIDAD DE Tierras no favorables para cultivo en
USO MAYOR DE limpio (temporales) ni permanentes,
LAS TIERRAS DE pero si para la producción de pastos
ACUERDO A SU naturales o cultivados que permitan el
VOCACION DE 1.3 Tierras aptas para pastos pastoreo continuado o temporal sin
USO deterioro de la capacidad productiva del
suelo.
1.4 Tierras aptas para producción Estas tierras no son favorables para
forestal cultivo temporales, permanentes, ni
pastos, pero si para la producción de
especies forestales. También pueden
destinarse a la producción forestal no
maderable o protección.
1.5 Tierras de protección Estas tierras no son aptas para ningún

tipo de cultivos pero sí para proteger el
ecosistema. En este grupo están los
glaciares, formaciones líticas, terrenos
con cárcava, zonas mineras, centros
arqueológicos, cauce de río.
2.1Clase de tierra apta para
cultivos en limpio
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 Calidad
agrológica alta
 Calidad
agrologica media
 Calidad
agrologica baja
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 Calidad agrologica alta

2.2Clase de tierra aptas para
 Calidad agrologica media
cultivos Permanentes  Calidad agrologica baja
2. CLASE
DE  Calidad agrologica alta
CAPACIDAD DE  Calidad agrologica media
USO MAYOR 2.3Clases de tierra apta para pastos
 Calidad agrologica baja
DE LAS
TIERRAS SEGÚN  Calidad agrologica alta
SU CALIDAD 2.4Clases de tierra aptas para producción  Calidad agrologica media
ALGROLOGICA forestal  Calidad agrologica baja
Estas tierras no presentan clases de

capacidad debido a que presentan
limitaciones tan severas de orden
edáfico, climático o de relieve que no
2.5Clases de tierras de protección permiten producción sostenible de
cultivos en limpio, permanentes, pastos,
ni frutales.
La limitación por suelo está referida a

3.1Limitación por suelo características del perfil edáfico como
profundidad, textura, presencia de
grava, reacción del suelo y salinidad así
como fertilidad y riesgo de erosión.
El exceso de sales es nocivo para el

3.2Limitación de sales crecimiento de plantas, sin embargo,
tiene importancia en el uso y manejo de
los suelos. Además es favorable para
ciertas especies arbóreas como el
ciprés, eucalipto, las palmeras, flores
como la buganvilia, etc.
3. SUB CLASE DE 3.3Limitación por topografía
Las pendientes, longitud y forma de
CAPACIDAD DE – riesgo de erosión suelo, influye en el riego y hacen
USO MAYOR DE
susceptible al suelo de erosión. Las
LAS TIERRAS pendientes pequeñas favorecen el riego
(Establecida en por gravedad.
función de factores
limitantes o 3.4Limitación por drenaje
riesgos y Está relacionada con el exceso de agua
condiciones en el suelo (bofedales), regulado por
especiales que características topográficas de
restringen o permeabilidad del suelo, la naturaleza
difieren el uso de del substratum y la profundad del nivel
tierras) freático.
3.5Limitación por riesgo de inundación

Este podría estar incluido en el factor
drenaje. Los riesgos son por inundación
pluvial, y la naturaleza de los suelos
para permitir que el terreno seque
rápido.
Está relacionado con las características

climáticas de cada zona como son
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heladas o bajas
temperaturas,
sequias
prolongadas,
deficiencia o
exceso de lluvia y
fluctuaciones
térmicas
significativas
durante el día.
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3.6Limitación de clima
En el sistema también se reconocen tres condiciones especiales que caracterizan la

subclase de capacidad:
3. SUB CLASE DE
CAPACIDAD DE Referida al uso temporal de los pastos
USO MAYOR DE debido a las limitaciones en su
LAS crecimiento y desarrollo
TIERRAS - Uso temporal por efecto de la escasa humedad.
(Establecida
en función de
Referida a las modificaciones hechas
factores limitantes
por el hombre en pendientes
o riesgos y pronunciadas construyendo terrazas o
condiciones - Terráceo o andenería andenes para limitar la erosión. Esto
especiales que cambia el potencial original de la tierra.
restringen o
difieren el uso de
Referido a la aplicación de riego
tierras) - Riego permanente o
suplementario para el crecimiento y
suplementario desarrollo del cultivo debido a las
condiciones climáticas áridas.
Toda esta clasificación alimenta la necesidad de no utilizar el método de estudio de mercado

para obtener valores de tasación usada desde muy antiguo y no hace optar por el método
potencial que pondera todas éstas características en forma abreviada.
8.00 VALUACION DE CULTIVOS
Aquí separamos dos tipos de cultivos:
- Cultivos temporales: aquellos cuyo periodo vegetativo tiene como máximo un año.
- Cultivos permanentes: Aquellos cuyo periodo vegetativo y productivo es mayor.
8.01 VALUACION DE CULTIVOS TEMPORALES
Aquí solo se valoriza la planta a través de su
producción directa. Fórmulas:
VT = VTC x Pi X Pr
Donde:
VT = Valor de tasación
VTC = Valor total del
cultivo
Pi = Porcentaje de
inversión Pr =
Porcentaje de riesgo
* Pi = Ds x
100 P.V
Factores de riego para otros cultivos:
Cultiv Factor de
o riego
Frutas 0.90
Cultivos agroindustriales 0.80
Granos 0.70
Tubérculos 0.65
Hortalizas 0.60
Flores 0.55
Fuente: Facultad de Agronomía UNA.
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8.02 VALUACION CULTIVOS PERMANENTES
Aquí se valoriza la parte área y la parte subterránea.
Parte aérea: Es la que sobresale del suelo y generalmente es el producto por el cual se cultiva
la especie. Ejemplo: espárrago.
Parte subterránea: Es la raíz de la planta que una vez producida la cosecha, vuelve según su
periodo vegetativo a producir en el sector aéreo las veces que tenga de duración. Ejemplo:
caña de azúcar.
8.03 VALUACION DE SEMILLAS Y PRODUCTOS ALMACENADOS (Título III. Capítulo IV. Artículo 84)
Las semillas y productos almacenados se valuarán a precios vigentes al momento de la

tasación, teniendo en cuenta su calidad, estado de conservación y posibilidad de ser
utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacén serán valuados a criterio del perito. El
estudio de mercado se realiza inquiriendo los precios de estos productos en las diferentes
casas especializadas.
8.04VALUACIONES DE LAS PLANTACIONES TEMPORALES EN CASO DE EXPROPIACION (Título III.

Capítulo
IV. Artículo 85.1)
En caso de expropiación, se consideran las plantaciones transitorias que se encuentran en

etapa de crecimiento a la fecha de la inspección ocular realizada por el perito tasador, cuyo
valor es el resultado de la acumulación de los costos de producción incurridos, incluida la
utilidad esperada.
8.05VALUACIONES DE LAS PLANTACIONES PERMANENTES EN CASO DE EXPROPIACION (Título III.

Capítulo
IV. Artículo 85.2)
En el caso de plantaciones permanentes en producción, para la determinación del valor actual

se considera: La vida útil restante y la rentabilidad obtenida de la diferencia entre el valor bruto
de la producción y los costos de producción, aplicando la tasa correspondiente.
En el caso de plantaciones permanentes que no se encuentran en producción, se considera
los costos de instalación y mantenimiento a la fecha de la inspección ocular.”
- LUCRO CESANTE
En el caso de plantaciones permanentes, se determinará el lucro cesante, como complemento

a la valorización de la plantación en sí.
 DEFINICION DE LUCRO CESANTE
El lucro cesante contempla la ganancia frustrada, es decir, los daños que se produce por la
falta de ingreso de determinados bienes o derechos al patrimonio de la víctima que se ha
privado de beneficios que hubiera tenido.
 DEFINICION DE DAÑO EMERGENTE
El daño emergente es el perjuicio efectivo sufrido en el patrimonio de la víctima que ha perdido

un bien o un derecho que ya estaba usufructuado a ese patrimonio, en el momento.
8.06 TASACION DE PLANTACIONES MADERABLES
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si la

explotación es racional existen dentro de él instalaciones o mejoras que son inherentes a esta
actividad económica.
Para valorizar este tipo de predios, se trabaja en base a promedios haciendo un muestreo
minucioso, a fin de valorizar primero el terreno como tal y luego el valor potencial de la madera
guardada dentro de ese población forestal.
PROCEDIMIENTO: Obtenemos promedios de:

- Altura
- Diámetro
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- Incidencia o porcentajes
- Edad
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Obtenidos estos datos, establecemos nuestra tabla de cubicación usando o teniendo en

cuenta el área basimétrica por árbol, luego el área basimétrica total, multiplicada por la altura
promedio para cubicar la plantación y deducida el factor mórfico que está expresado en esta
tabla de acuerdo al tipo de árbol.
Especie forestal Factor mórfico

Pino 0.8
Caob 0
a 0.7
Cedr 0
o 0.7
Nogal 5
Tornil 0.6
lo 0
Morn 0.5
a 5
Eucalipt 0.5
o 5
0.4
5
Fuente: Facultad de Ciencias Forestales UNA.
EQUIVALENCIAS Y CONVERSIONES FORESTALES
Puedes calcular el volumen de madera cuando está en rollo y cuando está en tablas en metros
cúbicos y puedes convertirlo a pies tablares. Un pie tablar es una medida inglesa. Es una
pieza aserrada que mide un pie de largo por un pie de ancho por una pulgada de grosor.
Casos de conversión:
a. Cuando tienes madera en rollo (1 m³r) la conversión será de la siguiente manera:
1 m³ en madera rolliza equivale a 220 pt de madera aserrada
Es decir que de 1 m³ de madera en rollos, vas a obtener 220 pt de madera aserrada.
b) cuando tenemos madera en tablas (1 m³a) la conversión será de la siguiente manera:
1 m³ de madera aserrada equivale a 424 pt de madera aserrada
Es decir, que de 1 m³ de madera en tablas, vas a obtener 424 pt de madera aserrada,
EQUIVALENCIAS
- 1m = 39.37 pulg
- 1m = 3.28 pies
- 1 pulg. = 2.54 cm
- 1 pie = 12 pulg
- 1 m³ de madera = 424 pies tablares
aserrada
- 1 m³ de madera rolliza = 220 pies tablares de madera
aserrada
- 1 pqte de parquet = 2 m²
- 1 quintal = 46 kg
- 1 saco de carbón = 50 kg
- 1 m³ de carbón = 500 kg
FACTOR DE CONVERSION
- Para convertir m³ de madera rolliza a m³ de madera aserrada se debe multiplicar el

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volumen rollizo por el factor 0.52.

- Para convertir m³ de madera aserrada a m³ de madera rolliza se debe dividir el
volumen aserrado entre el factor 0.52.
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CASO PRACTICO N° 1: VALORIZACIÓN DE CULTIVOS TEMPORALES

HALLAR EL VALOR DE UN CULTIVO DE CEBOLLA ROJA AREQUIPEÑA DE 5 HA,
CULTIVADA EN EL LUGAR DENOMINADO CERRO COLORADO EN EL VALLE DE
AREQUIPA. FUNDO LACHAY. AÑO 2010.
Rendimiento 35,000 kg./Ha (Fuente Direc. Gral. de Prod.
Agraria MINAG) Período vegetativo: 4 ½ meses
Paso N° 1: Hallamos costo total del cultivo:
Dato: costo de producción: US$ 2,463.45/Ha (Estadística del

MINAG para la zona) Días de sembrado: 2 meses 10 días
Tiempo del cultivo o período vegetativo : 4 ½ meses o
135 días Intereses anuales de la inversión : US$
2,463.45 x 0.04
= US$ 98.53
anual En 4 ½ meses: 98.53 x 4.5 = US$
36.95
12
la inversión al término del cultivo será : US$ 2,463.45 + US$ 36.95
= US$ 2,500.40
Paso N°2: Hallamos % de inversión en el momento de la tasación % inversión:
D.S. x
100
P.V
Reemplazando:
70 x 100 = 51.86%
135 días
Paso N°3: Hallamos el monto de lo invertido.
MI = CT x PI
MI = 2,500.40 x
0.5186 MI = US$
1,296.71
Paso N°4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.

Según tablas, para tubérculos le corresponde el 65% del factor de riesgo:
VCT = MI x 0.65 = 1,296.71

x 0.65 VCT = US$ 842.87
Esto es 1 Ha. En 5 Has
tendremos VT = 842.87 x 5
VT = US$ 4,214.35
SON: CUATRO MIL DOSCIENTOS CATORCE Y 35/00 DOLARES AMERICANOS

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CASO PRÁCTICO N° 2 – CULTIVOS TEMPORALES (MAIZ)

PONGAMOS POR EJEMPLO EL CULTIVO DE MAÍZ EN EL VALLE SERRANO DE
ANDAHUAYLAS UBICADO A 3,000 M.S.N.M. EN UNA EXTENSIÓN DE 2 HAS. DEL FUNDO
MOREY. CON RENDIMIENTO PROMEDIO DE 6000 KG/HA Y CON 108 DÍAS DE SEMBRADO
(AÑO 2010)
Rendimiento: 6000 kg/Ha (Fuente Direc. Gral. de Prod.

Agraria MINAG) Periodo vegetativo: 6 meses ó 180 días
Días de sembrado: 108 días
Paso N° 1: Hallamos costo total de producción:
Costo de producción: US$ 2,556.68/Ha (estadística del MINAG

para la zona) Tiempo del cultivo: 3.6 meses
Intereses anuales de la inversión : US$ 2,556.68 x 0,04 = US$
102.27 anual En 6 meses: 102.27 x 6_ = US$ 51.14

12
la inversión al término del cultivo será :
US$ 2,556.68 +US$ 51.14 = US$ 2,607.82
Paso N°2: Hallamos PI % de inversión en el momento de la tasación
% inversión : D.S. x 100

P.V
Reemplazando: 108 x 100 = 60%

180 días
Paso N°3: Hallamos el monto de lo invertido.
MI = CT x PI
MI = 2,607.82 x
0.60 MI = US$
1,564.69
Paso N°4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el

cultivo. Según tablas, para granos le corresponde el 70%
del factor de riesgo:
VCT = MI x 0.70 = 1,564.69

x 0.70 VCT = US$ 1,095.28
Esto es 1 Ha. En 2 Has

tendremos VT = 1,095.28 x
2
VT = US$ 2,190.56
SON: DOS MIL CIENTO NOVENTA CON 56/00 DOLARES AMERICANOS

-19-
CASO PRÁCTICO N° 3 – CULTIVOS PERMANENTES (ESPARRAGOS)

Cultivo de espárragos (VNPE):
Se tendrá en cuenta que, el cultivo está en 9 años de su producción y de acuerdo al periodo de

vida total, señalada en el documento del Ministerio de Agricultura, que es de 13 años, le quedaría
solamente 4 años de vida productiva.
Se considera, de acuerdo al promedio señalado para el terreno una producción de 10,000.00

kg/Ha/año según el Jefe de campo, para el monto de la inversión en mantenimiento de este cultivo
la suma de US$ 3,100.00/Ha según los datos del Ministerio de Agricultura.
De acuerdo a la inspección ocular realizada y el dato del Jefe de campo, el cultivo se encuentra en
un 90% de su etapa de producción (próximo a la cosecha) por tanto se tiene:
A) Parte aérea:
Rendimiento : 10,000.00 Kg /Ha./ año (1 cosecha)

Área sembrada : 25.20. Has.
Factor de riesgo : 0.80
Valor en chacra /Kg. : US$ 0.70
Inversión : US$ 3,100.00 / Ha (Ministerio de Agricultura)
Etapa de producción : 90% de avance
Inversión total a la fecha:
IT = 25.20 Has x US$ 3,100.00 /Ha x 0.90
IT = US$ 70,308.00
Producción PA:
(Actual) Riesgo :
0.80
25.20 Has x 10,000.00 Kg/Ha x 0.80
Producción Total = 201,600.00 Kg
Valor parte aérea: US$ 201,600.00 Kg x
US$ 0.70 /kg VPA = US$ 141,120.00
Valor neto parte aérea:
VN PA = US$ 141,120.00 – US$ 70,308.00
VNPA = US$ 70,812.00
B) Parte subterránea (Raíz) estimado de producción
25.20 Has x 10,000.00 Kg / Ha x 4
años Producción proyectada :
1’008,000.00 Kg. Factor de riesgo :
20% (0.80) Producción Proyectada
Neta
PPN = 1’008,000.00 x 0.80 = 806,400 Kgs

-20-
Valor de raíces
(proyectado) VR =
806,400 kg x US$ 0.70/kg
VR = US$ 564,480 .00
Inversión a futuro
VI = 25.20 Has x US$ 3,100.00 x 4.0 = US$ 279,000.00
VNR = VR – VI
VNR = US$ 564,480.00 – US$ 279,000.00
VNR = US$ 285,480.00
C) Valor neto de la plantación de espárragos:
VNPE = VNPA + VNR
VNPE = US$ 70,812.00 + US$ 285,480.00
VNPE = US$ 356,292.00
SON: TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL, DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS CON 00/100
DOLARES AMERICANOS
-21-
-22-
CASO PRÁCTICO N° 5 – CULTIVOS PERMANENTES (CAÑA DE AZUCAR)
EN ESTE CASO SE SOLICITÓ A LA EMPRESA AGROINDUSTRIAL XXXX, NOS SEÑALARA SU

ESTRUCTURA DE COSTO MES POR MES, ASIMISMO, DENTRO DE LOS OTROS DATOS
QUE SE SOLICITARON ESTABAN, CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DE LOS TERRENOS Y
FINALMENTE EXPECTATIVAS DE PRODUCCIÓN.
a) Valorización de la parte aérea

Este cálculo se realiza teniendo como partida, la estructura de costos de un cultivo de caña de
azúcar, proporcionado por la empresa.
GASTOS MENSUALES EN EL CULTIVO DE LA CAÑA DE AZUCAR VERSION PLANTA Y VERSION SOCA

DE LA
EMPRESA AGRARIA XXXXX. (Asumiendo un rendimiento promedio de 179.63 TM/Has, para caña planta
y de
182.33 TM/Ha para caña soca)
Caña Caña
Planta Soca
Edad de
la caña /
Inversión Val. Val. Inversión Val. Val.
meses
US$/Ha Cultivo Cultivo US$/Ha Cultivo Cultivo
US$/Ha US$/TM US$/Ha US$/TM
1 795 795 4.4 579 579 3.5
3 7
2 948 948 5.2 703 703 4.3
8 3
3 1013 101 5.6 751 751 4.6
3 4 3
4 1042 104 5.8 783 783 4.8
2 0 2
5 1086 108 6.0 8.36 836 5.1
6 5 5
6 1236 123 6.8 977 977 6.0
6 8 2
7 1278 127 7.1 100 100 6.1
8 2 0 0 6
8 1290 129 7.1 113 113 7.0
0 9 7 7 0
9 1302 130 7.2 115 115 7.1
2 5 5 5 2
10 1315 131 7.3 116 116 7.2
5 2 8 8 0
11 1327 132 7.3 117 117 7.2
7 9 5 5 4
12 1336 133 7.4 118 118 7.2
6 4 4 4 9
13 1343 134 7.4 119 119 7.3
3 8 0 0 3
14 1350 135 7.5 119 119 7.3
0 2 3 3 5
15 1356 135 7.5
6 5
16 1359 135 7.5
9 7
-23-
Con estos datos establecemos la valorización de la parte aérea de acuerdo al siguiente

cuadro:
-24-
PROCEDIMIENTO:
1. Se anotan el fundo, el nombre del campo, la variedad de la caña que se está

inspeccionando.
2. A continuación se establece la edad de la planta y el número de corte.
3. Se señala el área total comprometida en el cultivo y el área neta sembrada.
4. Luego se anota el rendimiento esperado (este dato proviene del productor).
5. A continuación hallamos el valor del cultivo por TM de caña, dividiendo el
costo de la inversión, entre el rendimiento esperado.
6. El costo de la inversión cuando se trata de meses y fracción, se resta el valor
de la inversión del mes inmediato superior menos el valor del inmediato
inferior, esta diferencia se multiplica por el coeficiente decimal y el producto se
lo agregamos al costo del mes inferior y así obtenemos una nueva cifra de
inversión.
7. A continuación multiplicamos este valor de la TM de caña por el número de
toneladas esperado. Este es el valor de una Ha.
8. Finalmente multiplicamos este valor por el número de Has que tiene el campo
y obtenemos el valor de la parte área de ese campo.
VALORIZACION DE LA PARTE AÉREA DE LA CAÑA DE AZUCAR
edad Rend. Val.

ITE fundo campo Varie cort A.T. A.N. Val Valor Total $
- Esp. T/Caña
M d. e Has Has Cultivos $
mese prom $
s T/M
1 El Carmen San Carlos C Azul 7.99 1 0.57 0.49 179.50 7.18 1,288.81 631.52
1 Lancharillo Maricucha N° Azul 8.67 6 1.64 1.59 159.70 7.19 1,148.24 1,825.71
1
2 El Carmen Bolaños "A" Azul 8.46 5 15.15 13.88 160.00 7.15 1,144.00 15,878.72
Valor Parte Aérea 18,335.94
b) Valorización de la raíz:
Para el efecto establecemos el siguiente cuadro de gastos:
VALOR REAL E INTRINSECO DE LA RAIZ DE CAÑA DE AZUCAR POR HA
ASPECTO INVERSION $/Ha

Preparación de suelos 461.53
Valor instalacion de cultivos: semilla 313.85
Valor Intrínseco de la semilla 722.40
TOTAL GENERAL 1497.78
En donde el valor intrínseco de la semilla por Ha se halla de la siguiente manera:
70 cargas x 0.10 Tm x 2 veces = 14.00

TM/Ha Ha carga devolución
Luego:
14.00 tn de caña x 12.00 (*) tn de azúcar x $430.00 =

US$ 722.40 Ha 100 tn caña ton.
Azúcar
(*) 0.12 es el factor de conversión de caña planta en azúcar

-25-
La inversión detallada de 1,497.78, se deprecia en forma uniforme en los cortes

que estimamos dure esta inversión en raíces. Considerando que en la Empresa
Agraria XXXXX, se realiza un total de 6 cortes en promedio, el valor de la raíz:
1497.78 / 6 = US$ 249.63
Conocido esto podemos elaborar el siguiente cuadro:
NUMERO DE CORTE VALOR DE RAICES

US$
1er. Corte 1497.78
2do. Corte 1248.15
3er. Corte 998.52
4to. Corte 748.89
5to. Corte 499.26
6to. Corte 249.63
más de 6 cortes 0.00
Esto nos permitirá confeccionar el cuadro de valorización de las raíces.
CUADRO DE VALORIZACION DE
RAICES
de raíces
Variedad
A.N. Has
Valor Total
Campo
Fundo
Valor de
Item
Cort
Meses
Edad
raíces
$
1 El San Carlos Azul 7.99 1 0.49 1497.78 733.91
Carmen C
1 Lancharil Maricucha Azul 8.67 6 1.59 249.63 396.91
lo N° 1
2 El Bolaños "A" Azul 8.46 5 13.88 499.26 6,929.73
Carmen
VALOR 8,060.55
TOTAL
CUADRO GENERAL DE VALORIZACION DEL CULTIVO PARTE AREA Y RAICES
ITE FUND PARTE AEREA $ RAICES $

M O
1 EL CARMEN 632.40 733.91
2 LANCHARILLO 1,828.25 396.91
3 EL CARMEN 15,878.72 6,929.73
TOTAL 17,706.97 8,060.55
VALOR TOTAL GENERAL 25,767.52
SON: VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y SIETE CON

52/100 DOLARES AMERICANOS
-26-
CASO PRÁCTICO N° 5 – CULTIVOS PERMANENTES (UVA)

TASACION DE PLANTAS DE UVA, PERTENECIENTES AL XXXXXX, CORRESPONDIENTE A
LAS PARCELAS XXXXXX DEL EXFUNDO XXXXXXXX, UBICADO EN EL DISTRITO DE XXX,
PROVINCIA DE XXXXX Y DEPARTAMENTO DE XXXX.
1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01 NOMBRE DEL
PREDIO XXXXXXXXX
1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO
Xxxxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx xxxxxxx
1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN
Los propietarios
1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN
El objeto de la tasación, es conocer el valor comercial de los frutos.
1.05 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Directo, ajustándose en

todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ,
aprobado por R.M. N° 172-2016-VIVIENDA,
de fecha 19 de Julio del 2016, vigente a la fecha.
1.06 UBICACIÓN
Las plantaciones se encuentran ubicados en un terreno a una altura de 70 msnm, en la

jurisdicción del distrito de XXXXX, provincia de XXXXXX y departamento de XXXXX.
1.07 FECHA DE TASACION
Abril del 2017
1.08 DESCRIPCIÓN
Se trata de 2 parcelas agrícolas juntas con cultivos permanentes de uva, variedad Red Globe,
cada planta está sembrada con una distancia de 1.25 metros entre una y otra planta y 3.30 metros
entre surcos, tienen una altura actual de de 2.00 metros aproximadamente, con postes de pino
como esquineros de 10 cm de diámetro, tiene un sistema de riego por goteo con bombeo, toda el
área de las plantaciones está cubierta con malla antipájaros,
Uva Red Globe:
Nombre científico : Vitis

vinífera Familia : Vitaceae
Variedad : Red Globe (hibrido de las variedades Emperador,
Hunisa y Nocera) Vida útil : de 15 a20 años
Inicio de Cosecha : a los 4 años de
sembrado Origen : California
Requiere : Suelos profundos, de textura franco
arenoso PH : 6.00 a 7.5
-27-
Natural de California, es un híbrido de las variedades: Emperador, Hunisa y Nocera. Es una

variedad de poco vigor y follaje, productiva, se le conoce también como Globo rojo. Las
labores principales consisten en la eliminación temprana de brazos y troncos. De las
exportaciones de uva del Perú a la red Globe le corresponde el 75%.
El rendimiento promedio nacional está en 23 TM, los cultivos con mayores rendimientos en el
país llega a 35 TN, siendo el precio promedio de S/. 6.30/ kg (precio de exportación). Estos
datos los consignamos como referencia puesto que los que fueron alcanzados por el
administrador viendo su cuaderno de registro determina que la caja de
8.2 kilos lo venden a US$ 16.00 la caja.
La vida total de la planta está entre 15 y 18 años.
La textura ideal de la tierra para este cultivo es franco arenosa, relativamente fértil y con buen
drenaje, siendo el Ph ideal entre 6 a 7.5, con unas pendientes menores al 20%.
Los campos tienen una dotación de agua permanente de acuerdo a sus requerimientos con
sistema de riego por goteo.
Los campos están cercados, con cerco vivo de planta de aromo.
El campo en general presenta buen aspecto según información del Administrador.
La producción actual en los campos a tasar está en 36.90 TM/ Ha por campaña, según
versión del administrador Javier Valdivia, quien nos proporcionó los datos
La campaña de cosecha 2016-2017 no se ha dado por falta de financiamiento, según la

misma versión del administrador.
2.00 VALOR DE CULTIVOS (VC)
Los datos consignados en producción y valor de la tonelada provienen de la Dirección General

de Producción del MINAG.
PRO VALO VALO

PLANTACI EXT EDA PROD.PR PROD. % DE DEDU VALOR
D. R R
ON . D OM TON/ PROY.T RIESG C/. TAS.
NTA US$. BRUT
HA PRO HA M O MANT US$
TM/H TM/H O
S M. .
A. A US$
Uva red 50.0000 4 23.00 322.00 0.70 225.40 1,951.2 439,804.9 0.50 10’995,124.70
Globe 2 9
SON: DIEZ MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL, CIENTO VEINTICUATRO

CON 70/100 DOLARES AMERICANOS
-28-
CASO PRÁCTICO N° 6 – VALUACION DE FRUTALES

TASACION DE FRUTALES MANDARINA SATSUMA Y MANZANA GOLD STAR,
PERTENECIENTES AL FUNDO XXXXXX, CORRESPONDIENTE A LAS PARCELAS XXXXX
DEL EXFUNDO XXXXXX, UNIDAD CATASTRAL N° XXXXXX, UBICADO EN EL DISTRITO DE
XXXXX, PROVINCIA DE XXXXX Y DEPARTAMENTO DE XXXX.
Datos
- Mandarina
Satsuma Área : 1.9 Has
Nro. de plantas 1,000
: : 17 años
Edad
- Manzana Gold
Star Área : 2.0174
Has
Nro. de plantas 1,700
: : 10 años
Edad
1.02 NOMBRE DEL
PREDIO FUNDO
XXXXXXXX
xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Los propietarios
El objeto de la tasación, es conocer el valor comercial de los frutos.
La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Directo, ajustándose en

todos sus puntos a lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por
R.M. N° 126-2007- VIVIENDA, de fecha 07-05-2007, y su Modificatoria emitida con R.M. N° 266-
2012-VIVIENDA, del 28 de noviembre del 2012, ambos vigentes a la fecha.
1.06 UBICACIÓN
Los frutos se encuentran ubicados en un terreno a una altura de 70 msnm, en la jurisdicción del
distrito de XXXXXX, provincia de XXXXXX y departamento de XXXXX.
1.07 FECHA DE TASACION
Abril del 2014
1.08 DESCRIPCIÓN
Se trata de plantaciones de manzana y mandarina dentro de predio agrícola, que se encuentra

totalmente cercado y en su interior posee.
-29-
2.00 VALOR DE CULTIVOS (VC)
Los datos consignados en producción y valor de la tonelada provienen de la Dirección General de

Producción del MINAG.
Considerando que los frutales en general tienen una duración activa de 20 años, se procede a
efectuar el cuadro de valorización.
EDA PRO PRO VALO VALO VALOR

EXT Nº DE D. PROD. % DE DEDU VALOR
PLANTACI D D. R R T.
. Pltas PROY.T RIESG C./ T. TAS.
ON PRO TO NTA TM/H BRUT TAS
HA M O MANT US$
M. N/ TM/H A O US$/ha
S .
Años HA A. US$ US$
Mandari 1.900 100 17 40 12 0.90 10 40 43,200.0 0.70 30,240.0 57,456.0

na 0 0 0 8 0 0 0 0
Satsuma
Manza
2.017 170 10 40 40 0.90 36 43 154,800. 0.70 108,360. 218,605.
na gold
4 0 0 0 0 00 00 46
star,
VALOR TOTAL DE TASACION DE 276,061.
CULTIVOS 46
SON: DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL, SESENTA Y UNO CON 46/100 DOLARES AMERICANOS
-30-
CASO PRÁCTICO N° 7 – PLANTACIONES MADERABLES

SE TRATA DE VALORIZAR UN BOSQUE DE EUCALIPTOS DEL FUNDO MAUCACALLE
SAHUANAY UBICADO EN EL DISTRITO DE TAMBUCO, PROVINCIA DE ABANCAY Y
DEPARTAMENTO DE APURÍMAC.
DATOS : Bosque de Eucaliptos
1. Especie : Eucaliptos glóbulos
2. Extensión sembrada: 30 Has
3. Características generales
Edad : Plantaciones cuyas edades fluctúan entre 16 y 18 años.
Diámetro: Es variable a pesar que en un sector tienen la misma edad. En el sector Maucacalle -
Chinchichaca el diámetro mayor es de 12.2” y el menor de 5”. En este sector entre 5”-8” constituyen el
65% y entre 9”-12”, constituyen el 35”. En la parte baja de Chinchichaca y en Tinyarumi hay
predominancia de árboles de menor diámetro, así entre 5”-8” constituye el 80% y entre el 9”-
12” hay un 20%.
Altura : La altura útil de los árboles es de alrededor de 54 y 65 pies en promedio.
3. Distanciamiento
Es bastante variable, existen distanciamientos de 3.50 mts., 4.00 mts,
5.00 y 6.00 mts. El distanciamiento promedio será 3.50 + 4.00 + 5.00 +
6.00 / 4 = 4.63 mts.
4. Población de eucaliptos = Está dado por la fórmula:
PE = (97 mts./D.P.)² x N.H.
Donde:
97 metros = Cantidad proveniente del lindero 100-3 respetando bordes.
D. = Distanciamiento
promedio NH = Nº de Has.
Reemplazando sus valores:
P.E. = (97/4.63)² x 30
P.E. = 13,167 árboles (redondeando con
decimales) Con estos datos establecemos el
siguiente procedimiento:
TABLA DE COMPOSICION DE LAS PLANTACIONES DE EUCALIPTO DEL FUNDO DE

MAUCACALLE –
SAHUANAY
Diámetro
Altura
Grup Edad promed % N°
útil
o años io total árboles
(pies)
(pulg)
I 16 – 18 6.5 54 73 9,612
II 16 – 18 10.5 65 27 3,555
TOTALE 100% 13,167
S
Estos datos nos permiten establecer:

-31-
VOLUMEN DE MADERA EN UNIDADES CUBICAS
Área
Área
Diá Alt. Basimétri N° Vol. Pies
Grup Basimétri Vol. P³
m. (pie ca x árbol árbole M³ tablares
o ca total
(pul s) (pie²) s (*)
(pie²)
g)
I 6.5 54 0.22 9,612 2,114.64 52,527.65 1,470.7 323,554.

7 00
II 10. 65 0.58 3,555 2,061.90 61,650.81 1,726.2 379,768.

5 2 54
Nota: factor mórfico: 0.46 ap. 13,167 4,176.54 114,178.4 3,196.9 703,342.
6 9 54
(*) Para convertir pies cúbicos a metros cúbicos se usa
el factor 0.028 VALORIZACION:
El valor por m3 de madera de eucalipto es aproximadamente US$157.00/m3 en chacra, como la

plantación tiene un volumen total de 3,196.99 m3., el valor de la plantación será de 3,196.99 m3 x
US$157.00/m3 = US$ 501,927.43
El valor por pie tablar para esta especie maderable es de: US$ 0.50. Luego, existiendo 703,342.54
pies tablares, el valor en esta unidad de medida sería US$ 0.50 x 703,342.54 = US$ 351,671.27.
Este valor puede ser materia de deducción de acuerdo a la conformación del árbol de acuerdo a lo siguiente:
Conformaci Castig
ón o
1. Buena conformación 0%
2. Regular conformación 15%
3. Mala conformación 20%
Luego, si nuestra plantación está en el tipo 2, le corresponde una deducción del 15% es decir:
US$ 351,671.27x 0.85 = US$ 298,920.58
VALOR TOTAL DE LA MADERA: US$ 298,920.58

-32-
CASO PRACTICO N° 8 – VALUACION DE LUCRO CESANTE
CALCULO DEL PAGO INDEMNIZATORIO POR EL ESTADO A LA COMUNIDAD CAMPESINA

SANTA CATALINA A PARTIR DE LA TASACION DE LOS TERRENOS AFECTADOS POR LA
CONSTRUCCION DE LA REPRESA GALLITO CIEGO REFERIDA AL MES DE DICIEMBRE
DEL AÑO 1995 Y ACTUALIZADOS A LA FECHA
1.01 NOMBRE DEL PREDIO

C.C. SANTA CATALINA

C.C. SANTA CATALINA

Los propietarios
El objeto de la tasación, es conocer el monto indemnizatorio a partir del cálculo del valor de los terrenos
afectados.

Siendo ésta una tasación en la que se tenía que usar metodología que comprendida dentro del
Reglamento vigente para esa fecha (1995), se procedió a aplicar en cuanto al ordenamiento y los
valores existentes a esa época, para el terreno se aplicó el método potencial ya existente en esa
época, por considerarlo más justo y analítico, para luego obtenidos estos valores, calcular en base
a ellos el lucro cesante generado al estar impago el compromiso de deuda por parte del Estado.
1.06 UBICACIÓN DEL PREDIO

El inmueble se encuentra ubicado en la Región Cajamarca, Distrito Yonán, Provincia de
Contumazá, Departamento de Cajamarca. No se contó con la información de las coordenadas
UTM.
1.07 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

Diciembre de 1995 a la fecha
1.08 PERIMETRO
No se contó con esta información.
1.09 ÁREAS
a) Del terreno
Superposición de Eriazos PEJEZA con la C. C. Santa Catalina =

985.9704 Has. Superposición de Embalse PEJEZA con la C. C.
Santa Catalina = 237.2683 Has.
1.10 NATURALEZA, CLASIFICACION DE LAS TIERRAS Y AREAS RESPECTIVAS
A. NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS
La naturaleza y clasificación de las tierras se determina por el método Potencial, de

acuerdo a los siguientes rubros:
a) Calidad agrológica
b) Calidad hidrológica
c) Desarrollo del suelo
Para el efecto se tomaron muestras del suelo en puntos equidistantes a lo largo de
la longitud del embalse. Estas muestras fueron tomadas en puntos específicos que
se muestran a continuación:
Muestra 1:
Este: 0705137 Norte: 9200186 Altura: 259 msnm
-33-
Muestra 2:
Este: Norte: Altura: 407
0698607 9201605 msnm
Muestra 3:
0703738 9201291 msnm
Muestra 4:
0701062 9201775 msnm
En estas muestras se ha muestreado aquí diferentes tipos de suelo, sin embargo

por tratarse de una misma zona los cambios no son muy gravitantes.
ESQUEMA DE EXTRACCION DE MUESTRAS
Muestra 4= 517
msnm
Muestra 3 = 415 msnm
Muestra 2 = 407 msnm
Muestra1 = 259
msnm LAGO DE LA
REPRESA
RIO JEQUETEPEQUE
REPRE
SA
a) CALIDAD AGROLOGICA (A /100 x B/100 x C/100 x X) /100

Estos cuadros obedecen a los resultados de análisis de caracterización de suelos realizados
en los laboratorios del Departamento de Suelos de la Facultad de Agronomía de la UNALM, en
fecha 08/05/15.
FACTO FACTO FACT FACTOR

X CALID
PREDIO RA RB OR C Total
AGROL
Profun Textura Pendien
Drenaj Reacció Salinida Gravosida Erosió OG
d. te
e n d d n
Ligera
Muestra 60 a Franc Casi a Regul No Med. Lev
m. 72.00 PRIMER
1 120 o nivel ar salino gravos e
básico A
cm. areno 100 % 90% 100% o 95% 90
80%
100 so %
% 90%
Ligera
Muestra 60 a Arena Casi a Regul No Med. Lev
m. 40.00 TERCER
2 120 Franca nivel ar salino gravos e
básico A
cm. m. 100 % 90% 100% o 95% 90
50% 80%
100 %
%
60 a Ligeram. Ligeram. Med.
Regul No Lev
Muestra 120 Franc Inclina básic gravos 76.00 PRIMER
ar salino e
3 cm. o do 95 o o 95% A
90% 100% 90
100 100 % 80%
%
% %
Ligera Ligera
Muestra 60 a Franco Regul No Med. Lev
m. m. 60.80 SEGUND
4 120 A. ar salino gravos e
Inclina básico A
cm. limoso 90% 100% o 95% 90
do 95 80%
100 80% %
%
%
-34-
b) RECURSO HIDROLOGICO
CATEGORIA GRADO DE
CARACTERISTICAS
SECTOR RIEGO DE RECURSO APRECIACIÓN
HIDRICO
MINIM MAXIM
O O
Se dispone de agua con
Muestra Con Riego
oportunidad, regularidad y en 80% 100%
1 riego permanente
volúmenes suficientes
Muestra Con Riego 80% 100%
oportunidad, regularidad y en
2 riego permanente
Muestra Con Riego
oportunidad, regularidad y en 80% 100%
3 riego permanente
Muestra Con Riego 80% 100%
oportunidad, regularidad y en
4 riego permanente
c) DESARROLLO FISICO DE LAS TIERRAS
CALIFICACION
SECTOR RIEGO CALIFICACIÓ CARACTERISTICAS
MINIM MAXIM
N
A A
Terreno nivelado con sistema de riego
Muestra Con Desarrolla y control aparente. Se riega con 60% 80%
1 riego do relativa facilidad, algo
desuniformemente. Buena eficiencia
de riego.
de riego.
de riego.
de riego.
d) CALIFICAC ION FINAL
DESARROL
CALIDAD RECURSO SUM CLASE
SECTO LO FISICO ENTRE
AGROLOG S A ECONOMIC
R DE LAS 3
HIDROLOGI TOTA A
TIERRA
C. S L
Muestra 72.00 100 80 252.0 84.00 PRIMER
1 0 A
Muestra 40.00 100 80 220.0 73.33 SEGUN
2 0 DA
Muestra 76.00 100 80 256.0 85.33 PRIMER
3 0 A
Muestra 60.80 100 80 240.0 80.26 PRIMER
4 0 A
Esta calificación final obtenida usando el método potencial proviene de muestras tomadas
cuya ubicación ha sido informada en rubro anterior y recogidas en lugares ubicados
equidistantemente a lo largo de la longitud de la presa, algunos como el primer y el último
tomados en su parte baja y el resto ubicados en zonas intermedias o elevadas de la presa. De
tal suerte que nosotros podríamos determinar que la parte baja o la zona de la represa tiene
PRIMERA CATEGORIA y las zonas de ligera pendiente están calificadas como de PRIMERA
Y SEGUNDA CATEGORIA.
-35-
1.11 PRODUCCION DOMINANTE EN LA REGION AGRICOLA

En la región inspeccionada, la producción dominante son los pastos naturales. La especie vegetal
predominante es el Calamagrotis autóctona, también se encuentra Paspalum tuberosum que es
una especie de tamaño corto.
1.12 PLANTACIONES
En la zona inspeccionada existen especies predominantes de matorrales como son: la altamisa
(Ambrosia peruvian), Pájaro Bobo (Tessaria integrifolia), lanche (Eugenia sp.), Chilca (bacharis
sp.), Zarzamora (Rubus sp.), Salvia (Salvia sp.), Retama (Spartium junceum), Tarwi o choco
(Lupinus mutabilis), entre otros. Entre las especies arbóreas naturales se tiene al Guarango
(Acacia macracanta), Palo santo (Brusera graveolens), Hualtacao (Loxoterigium huasango), Taya
(Caesalpinea tintóreas), Pauco (Escallomia sp.), Aliso (Alnus jonllensis), Colle (Buddeira coria),
Quihuar (Budelia incana), Saucecillo (Podocarpus sp.), entre otros.
-36-
1.13 RECURSOS DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO

El recurso de agua principal es las aguas del río Jequetepeque, el cual tiene un sistema
estacional y las aguas de lluvia del estío de noviembre a marzo.
1.14 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La mano de obra en la zona, es recurrente en lo que se refiere a la actividad agrícola y ganadera.
1.15 FACTORES ECOLOGICOS
COLOR
SECTOR (En plano SIMBOLOG CALIFICACIÓN
Ecológico IA
Nacional )
Bosque
Todo el Verde oscuro bh-MBT
húmed
predio
o
montano bajo
tropical
1.16 FACTOR CLIMATOLOGICO
TEMPERA
PRECIP. HELIOFANIA H. RELATIVA
TU RA
PLUVIAL
Sector
NOV. ABRIL
MIN. MÁXI MIN. MÁX. MIN. MÁX
A A
ºC . mm mm % .
MARZ NOV.
ºC Horas %
O
Horas
Todo
4 10 20.00 100.00 75 1890 75 91
e
0
l predio
1.17 CLASIFICACION GEOLOGICA
COLOR
SECTOR (En plano SIMBOLOG CALIFICACIÓN
Geológico IA
Nacional )
Neógeno miocéno –
Todo el predio Amarillo Nm-vs
volcánico
sedimentario
1.18 CLASIFICACION CLIMATICA
COLOR
SECTOR (En plano SIMBOLOGI CALIFICACIÓN
Geológico A
Nacional )
Zona semiseca templada, con
Todo el Naranja C(o,i,p)B’2H3 deficiencia de lluvias en
predio otoño, invierno y primavera,
con humedad
relativa calificada con húmeda.
1.19 FORMA DE EXPLOTACION

Los terrenos en esta zona son de explotación directa por sus propietarios.
1.20 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACION DE LOS PRODUCTOS

El beneficio es directo para los propietarios, en el aspecto pecuario la explotación al ganado vacuno (leche).
1.21 CONSTRUCCIONES Y AREAS QUE OCUPAN

No son motivo de tasación.
1.22 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

No se consigna.
-37-
1.23 ANIMALES
No es motivo de tasación.
1.24 SERVIDUMBRES
No existen.
-38-
1.25 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.
1.26 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

Probables inundaciones en períodos de presencia del fenómeno del Niño.
2.00 VALORIZACION COMERCIAL
2.01 DEL TERRENO (VT)
Para efectuar la valorización se ha empleado el Método Potencial en el cual

interactúan los cuadros de Recursos Agrológicos, Recursos Hídricos y de Desarrollo
del Suelo. Luego de lo cual para el cálculo de valor de terreno de embalse que según
lo resultante es de Primera Categoría se toma como cultivo índice el arroz (dos
campañas por año) en sus valores de producción y costos históricos a 1995 (datos
tomados de cuadros estadísticos del Ministerio de Agricultura para el año 1995), por
ser el de mayor gravitación en la zona. Para los terrenos de Segunda Categoría que
son usados para el pastoreo se ha asumido el valor resultante de aplicar la
soportabilidad de ganado vacuno por hectárea. Aquí también se han usado para
efectos de calcular el valor del terreno los precios pagados por productos cárnicos en
la fecha (1995). Según esto:
PARA TERRENOS DE PRIMERA CATEGORIA (EMBALSE)
A. Arroz:
Cultivo : Arroz
Producción promedio : 10,234.00kg /Ha (dos
campañas/año) Precio de venta en campo : S/.0.57 /
Kg.
Ingreso bruto : S/. 0.57 x 10,234.00
= S/. 5,833.38
Aplicando Factor de riesgo* : S/. 5,833.38 x 0.70* = S/.
4,083.37 Ingreso neto (seg. tablas) : S/. 4,083.37 x
0.20 (I categoría)
= S/. 816.67
Capitalizándolo al 6% anual: x = 100 x 816.67

6
Valor /ha de terreno sembrado con arroz = S/. 13,611.17/Ha (I categoría)
- Superposición de Embalse PEJEZA con la C.C. Santa Catalina
VT1 = 237.2883 Ha x S/. 13,611.17 = S/. 3,229,771.39
VT1 = S/. 3,229,771.39
PARA TERRENOS DE SEGUNDA CATEGORIA (PASTURAS)
B. Pastos naturales (de acuerdo a su soportabilidad por Ha/ año)
De acuerdo a las tablas de soportabilidad (Ing. Mauro Flores – U.N.A. – 1998), el

ganado vacuno criado en ambiente de pastos naturales desarrolla para una Ha/año 0.3
de una U.V. de 210 kg. de peso vivo. Luego:
Peso total : 0.3 x 210 (peso vivo) = 63 kg/Ha/año
Cálculo de pesos : % de carcaza = 45%

- Carne
63 x 0.45 = 28.35 kg.
- Vísceras
34.65 x 0.90 = 31.19 kg
- Piel (resto) = 3.46 Kg
- Leche (ver al final)
-39-
Beneficios : - Carne
28.35 kg x S/. 4.68 = S/. 132.68 (1)
- Vísceras
31.19 kg. x S/. 2.00 = S/. 62.38 (2)
- Piel
1.00 x S/.15.00 x 0.3= S/. 4.50 (3)
- Leche
Considerando cinco años de edad en promedio
Producción: 14 lt .diarios durante 10 meses (dos
meses de descanso)
Días de producción proyectada: 3 años de 305 días
= 915 días. Cantidad de leche: 14 x 915 x 0.60* =
7,686.00 lt.
Valor de la leche = 7,686 x S/. 0.60 = S/. 4,611.60
Según soportabilidad = 4,611.60 x 0.30 = S/. 1,383.48 (4)
* Factor de riesgo
Valor total de beneficio = S/.1,583.04 (1+2+3+4)
Valor neto por categorización:
VN = S/. 1,583.04 x 0.1625 = S/. 257.24
Capitalizando al 6% se
tiene x = 100 x
257.24
6
Valor / Ha de terreno con pastos naturales = S/. 4,287.33/ Ha (II categoría)
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) (PASTURAS)
- Superposición de Pasturas PEJEZA con la C.C. Santa Catalina
VT2 = 985.9704 Ha x S/. 4,287.33 = S/. 4,227,180.48
VT2 = S/. 4,227,180.48
2.02 VALOR TOTAL DEL TERRENO AFECTADO
VTA = VT1 + VT2
VTA = S/. 3,229,771.39 + S/. 4,227,180.48
VTA = S/. 7,456,951.87
SON: SIETE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL

NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON 87/100 NUEVOS SOLES.
2.03 CALCULANDO INTERESES GENERADOS SOBRE EL VALOR DE AFECTACION

ESTABLECIDA DE DICIEMBRE 1995 – ABRIL 2015
Los intereses han sido calculados con la fórmula generada por el Banco Central de
Reserva del Perú, considerando intereses legales efectivos en moneda nacional. (Ver
Anexo: Cálculos individualizados)
-40-
Luego:
16 DIC. 1995 11 MAY. 2015
Valor total con
AFECTACION Valor Afectación intereses
S/. generados
S/.
Cultivo emergente 484,426.61 1,517,099.62
Terreno afectado 7,456,951.87 23,353,256.38
Valores Totales 7,941,378.48 24,870,356.00
SON: VEINTICUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL TRESCIENTOS

CINCUENTA Y SEIS CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.
2.04 VALORIZACION COMERCIAL
2.04.01 CALCULO DEL VALOR DEL DAÑO EMERGENTE
Considerando que el área de terreno de embalse estaba sembrada con la segunda

campaña anual del cultivo de arroz, se procede a calcular el costo del daño
emergente que no se ha sido considerado.
CVE = 237.2683 Ha x 5,117.00 kg/Ha x S/. 0.57/kg x 0.70
CVE = S/. 484,426.61
SON: CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS

CON 61/100 NUEVOS SOLES.
-41-
ANEXO
Para realizar los cálculos buscamos en la web la calculadora de intereses legales virtual del Banco
Central de Reserva, ingresando el monto por el cual queremos calcular los intereses generados, la
fecha inicial y final de la deuda, y seleccionamos la tasa de interés legal efectiva, así obtenemos el
valor final de los intereses generados.
CALCULO DE INTERESES DEL VALOR DEL DAÑO EMERGENTE:
CALCULO DE INTERESES LEGALES DE LA AFECTACION DEL TERRENO

-42-
9.00 VALUACION DE ANIMALES MAYORES Y MENORES

9.01 VALUACION DE GANADO
a) Ganado Reproductor
El ganado reproductor se evaluará teniendo en cuenta: el “pedigree”, la edad, conformación exterior y otros.
b) Ganado Vacuno, carne o leche
- Ganado vacuno de carne
Para esta ponderación no es factor predominante la raza, pues todo dependerá de su peso
alcanzado por el animal, pues todo animal sacrificado es igual a otro salvo un menor o
mayor peso.
El referente a considerar será:
I. Animales flacos:
Peso vivo : De 280 a 300
kg. Rango de rendimiento de carcaza : De 45 a
50%
II. Animales normales

Peso vivo : De 301 a 419
kg. Rango de rendimiento de carcaza : De 51 a
54%
III. Animales gordos

Peso vivo : 420 a 480 kg. ó
más Rango de rendimiento de carcaza : De 55 a
58%
FORMULA PARA HALLAR EL PESO EN BOVINOS Y OVINOS
L = LT FORMULA DE QUETELET
PT = Perímetro Peso de la res = PT² x L x 87.50
toráxico PA =
Perímettro abdominal
Esta calificación servirá para la calificación en

cada caso:
I. Carne Magra (animales flacos)
II. Carne estándar
III. Carne Grasosa (animales gordos)
Luego el valor del ganado en pie, actualmente a valor de camal estará dado por los siguientes rangos:
I. Precio de carcaza en flacos desde S/. 4.50 a S/. 5,80/Kg más IGV
II. Precio de carcaza en animales normales desde S/.6.00 a S/. 6.50/kg más IGV
-43-
III. Precio de carcaza en gordos desde S/.6.60 a S/. 6.80 más IGV.
-44-
Estos rangos se aplican de acuerdo a las partes que se involucren en la venta y de

acuerdo al criterio del Perito.
Luego la fórmula de valuación será de la siguiente:
VT = PN x PK x V.R.C
Donde:
VT = Valor de
Tasación PN =
Peso Neto
PK = Precio de Mercado /Kg.
VRC= Coeficiente de rendimiento de carcaza
Al valor resultante el perito puede incrementarlo o deducirlo teniendo en cuenta la edad del
animal que interviene en la calidad de la carne según el siguiente factor:
2 - 3 años: F = 1.50 4 - 6 años: F = 1.00

7 - 8 años: F = 0,80 > 8 años: F = 0.60
- Ganado vacuno de leche
Para valorizar bovinos de leche en producción será necesario recopilar los siguientes datos:
- Estado del vientre: Parida, preñada, seca, servida y open.
- Producción de leche anual
- Producción de leche diaria
- Edad en años
- Se considera a la vaca una producción anual de 10 meses durante 8 años,
considerando que entra en período de seca durante 2 meses. Esto es lo normal, puede
variar pues el animal no es una máquina.
- Porcentajes de carcasa a aplicar:
PESO KG. %
280 a 290 45 –
48
290 a 300 48 –
49
300 a 400 50
400 a 420 51 –
52
450 a 500 55 –
58
+ 500 60
La situación del ganado lechero puede resumirse en los siguientes estados:
- Parida: Es la vaca que acaba de parir a la cría.

- Preñada: Es la vaca que está gestando
- Seca: Es la vaca que está en periodo de descanso
- Servida: Es la vaca que ha sido copulada por el toro
- Open: Es la vaca que está en estado de celo
9.02 TASACION DE ANIMALES NATIVOS (CAMELIDOS ANDINOS)
Los animales nativos (camélidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de “pedigree”, considerando raza,
especie, sexo, edad, la conformación exterior del animal, el tipo de lana y color, como la
producción y calidad de la misma; así como los premios obtenidos por estos o sus
progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad competente. El perito en base a sus
apreciaciones y criterio bonificará o no la valuación respectiva.
9.03 TASACION DE GANADO EQUINO
a) VALORIZACION DE EQUINOS CRIOLLOS O DE TRABAJO

-45-
Para la valorización de este tipo de ganadería se califica de acuerdo a los siguientes parámetros:
-46-
Suavidad : 130 puntos (caballo de tiro, de

trote) Aplomos : 100 puntos (rectos, patizambos,
cortos) Docilidad : 40 puntos (nervioso,
apático, vivaz, dócil) Alzada : 20 puntos (erecto,
estirado, recto, etc)
Color : 10 puntos (zaino, isabelino, apalusa, alazán, pinto, castaño, etc)
Obtenida la calificación con %, tomamos como índice de medida, el valor más alto que se
paga por un caballo de trabajo en la zona y ese es el referente para aplicar el factor de
deducción según el porcentaje obtenido.
Ejemplo: En Ayacucho el valor más alto por un ejemplar de 5 años puede ser S/. 2 000,00.
El ganado equino se valorizará de acuerdo a los precios promedios de plaza, teniendo en

cuenta la especie y raza. Debe hacerse las bonificaciones por edad, producción, aptitud para
la reproducción y rendimiento en carne al beneficio, según sea el caso.
Todas las formas de tasación enunciadas en esta separata serán disertadas de manera de
práctica usando para el efecto tasaciones realizadas en los últimos dos años.
MEDIDAS
HIPOMETRICAS
-47-
b) VALORIZACIÓN DE EQUINOS DE PURA SANGRE Y DE PASO
Para la valorización de caballos pura sangre y de paso, se debe remitir necesariamente a

los respectivos registros de las asociaciones de propietarios de cada especialidad.
En el caso de los caballos pura sangre, el referente a considerar para su valor será:
- Edad : 30%
- Pedigree : 50%
- Conformación física : 10%
- Aprontes : 10%
Para el caso de los caballos de paso, el referente estará dado por:

- Tamaño : 10%
- Edad : 20%
- Suavidad al andar : 40%
- Pedigree : 30%
TABLA DE VALORIZACIÓN DE CABALLO PERUANO DE PASO
Característic Tamañ Edad Suavidad Pedigree

as o
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Tamaño
Edad
Suavidad
Pedigree
CALIFICACIÓN PARA TAMAÑO
MEDIDAS CALIFICACIÓN OTROS

HIPOMÉTRICAS 100% %
Alzada a la cruz 147 cms >ó<
Altura sub external 75 cms >ó<
Largo del cuerpo 150 cms >ó<
Altura de grupa 147 cms >ó<
Largo de cabeza 55 cms >ó<
Acodo 135° >ó<
Angulo de espalda 60° >ó<
Ancho de pecho 30 cms >ó<
Longitud de caña 25 cms >ó<
Largo de casco 8 cms >ó<
CALIFICACIÓN PARA EDAD
EDAD %
1–2 10 – 40%
años
3–4 40 – 70%
años
5 años 100%
6–7 40 – 70%
años
8- 10 – 40%
adelante
CALIFICACIÓN PARA SUAVIDAD
MOVIMIENTOS PUNTAJ
E
Ambladura (avanza la pata y la mano de un mismo lado a la vez de 50%
manera precisa)
Largo de paso 50 – 70 cms 20%
Altura de marcha 20 – 40 cms 10%
Requiebro de pata: floriado, tamborilado 20%
-48-
CALIFICACIÓN PARA PEDIGREE, EXPERIENCIA Y COLOR
RUBROS PORCENTAJ
ES
Criador 0 – 15%
Padres (seriedad del registro) 0 – 50%
Recorrido en concursos 0 – 30%
(certificados)
Color armónico 0 – 5%
-49-
CASO PRÁCTICO N° 9 – VALUACION DE GANADO (CARNE)

VALORIZAR 10 ANIMALES DE RAZA ABEERDEN ANGUS PARA CARNE, DEL ESTABLO
GUAYABITO EN EL VALLE DE CASMA, PROVINCIA DE CASMA, DEPARTAMENTO DE
ANCASH, QUE TIENE LAS SIGUIENTES CARACTERÍSTICAS:
ANIMA PESO VIVO EDADES SEXO

L KG. (AÑOS)
N°1 400 (N) 4 Hembr
a
N°2 350 (N) 6 Macho
N°3 290 (F) 5 Macho
N°4 450 (G) 3 Hembr
a
N°5 420 (G) 8 Hembr
a
N°6 320 (N) 6 Hembr
a
N°7 350 (N) 7 Macho
N°8 290 (F) 4 Macho
N°9 500 (G) 5 Hembr
a
N°10 370 (N) 9 Hembr
a
Valorización: (Adicionamos 10% a las hembras)

Animal Peso Eda Sexo % Precio x Bonif. Valor
vivo d carcaza Kg Sexo Eda Tasaci
kg. (año d ón
s)
N°1 400 4 Hembr 0.54 6.0 1.10 1.00 1,425.60
a 0
N°2 350 6 Macho 0.51 6.0 1.00 1,071.00
0
N°3 290 5 Macho 0.47 4.5 1.00 619.88
5 0
N°4 450 3 Hembr 0.56 6.6 1.10 1.50 2,768.79
a 5 0
N°5 420 8 Hembr 0.55 6.6 1.10 0.80 1,341.65
a 0
N°6 320 6 Hembr 0.51 6.0 1.10 1.00 1,077.12
a 0
N°7 350 7 Macho 0.51 6.0 0.80 856.80
0
N°8 290 4 Macho 0.47 4.5 1.00 619.88
5 0
N°9 500 5 Hembr 0.58 6.6 1.10 1.00 2,105.40
a 0
N°10 370 9 Hembr 0.54 6.0 1.10 0.60 791.21
a 0
Nota: El valor de la piel y de las menudencias compensa los gastos de transporte, trámite en SENASA y otros.
-50-
CASO PRÁCTICO N° 10 – VALUACION DE GANADO LECHERO

TASACION DE 3 EJEMPLARES DE GANADO LECHERO DE RAZA HOLSTEIN A VALORES
COMERCIALES

Xxxxxxxx xxxxxxxxx
1.02 SOLICITANTE DE LA TASACION

Banco de Crédito
1.03 OBJETO DE LA TASACION

Conocer el valor de venta de los referidos semovientes.
1.04 METODOLOGIA O REGLAMENTACION EMPLEADA

Se ha empleado el método de la tasación directa, ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado
en el REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERÚ, vigente a la fecha.
Factores a tener en cuenta en una valorización de ganado lechero:
- El ganado lechero tiene como tiempo máximo de producción 8 años, comenzando a

producir leche recién a los dos años que está en edad de procrear
- El producto bruto para convertirse a producto neto, tiene que multiplicarse por 0.60 que es
un factor de pérdidas.
- Todos los datos de producción anual y diaria, estado y la edad exacta deben ser
solicitadas al propietario del hato.
- Al valor de la leche se agregará el valor de la carcaza calculada según el procedimiento
para ganado de carne.
1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

Marzo de 2006.
1.06 UBICACIÓN
El ganado a valorizar se encuentra depositado en las instalaciones de la Agraria El Escorial S.A.,
sito a la altura del km. 142 Carretera Panamericana Sur, distrito de San Vicente de Cañete,
Provincia de Cañete, Departamento de Lima.
1.07 OBSERVACIONES
Se ha trabajado en base a los datos de edad y producción lechera facilitados por los conductores
del predio. Los valores comerciales de leche y carne señalados como precio en campo, son los
que se manejan actualmente en la zona.
2.00 VALORIZACION
% de carcaza
Leche/Dí
Días de
V.Bruto
Producci
Producci
V. Neto
Estado
Leche/an
% Riesgo
Valor/k
Precio/
Prom/k
Valor
Valor
Edad
Carcasa
Peso
Item
US$
US$
Proy. /
años
Proy. /
Total
Prod.
Proy
US$
g
lt
US$
US$
en
US$
ón
0.40
g.
ual
ón
1 Parida 25 6 años 2 545 0.20 2,725.00 0.6 1,635.00 650.0 0.5 1.9 742.6 2,377.69
6,33 meses 0 0 8 7 9
2 Preñad 2 21 5 años 9 640 0.20 2,657.28 0.6 1,594.37 650.0 0.5 1.9 742.6 2,337.06
a meses 0 0 8 7 9
3 Parida 25 5 años 8 670 0.20 3,350.00 0.6 2,010.00 650.0 0.5 1.9 742.6 2,752.69
meses 0 0 8 7 9
-51-
CASO PRÁCTICO N° 11 – VALUACION DE GANADO EQUINO

Valorizar dos caballos criollos usados para la faena de campo en el fundo San Jacinto, distrito y
provincia de Barranca, departamento de Lima.
Caballo N° 1 :
Edad : 3 años
Suavidad : caballo trotón, usado por el capataz para recorrer diario 15 kms.
Puntaje alcanzado : 80 puntos
Aplomos : ligera, de formación en las cañas
Docilidad : caballo nervioso, reacciona negativamente al acercase persona extraña.
Alzada : caballo cuello de chancho
Color : isabelino
Puntaje alcanzado total : 180 puntos
Caballo N° 2:
Edad : 4 años
Suavidad : caballo de tiro, paso suave pero desuniforme.
Aplomos : caballo de extremidades rectas y robustas.
Docilidad : caballo apático, acostumbrado a trabajo pesado
Alzada : caballo estirado por la continuidad de uso de la rienda de jale.
Color : caballo de color castaño
Puntaje total alcanzado : 253 puntos
VALORIZACION
Considerando que el mayor precio alcanzado en la zona para un caballo de trabajo es de
S/.3,500.00, consideramos el siguiente cuadro de valorización:
N° Puntaje % de Valor máximo Valor

alcanzado deducción S/. Tasaci
ón S/.
1 180 43.20 3,500.00 1,512.0
0
2 253 67.44 3,500.00 2,360.4
0
VALOR TOTAL DE LOS CABALLOS 3,872.4
0
-52-
CASO PRÁCTICO N° 12 – VALUACION GANADO EQUINO

VALORIZAR EL CABALLO DE PASO HURACÁN, TRIUNFADOR DEL ÚLTIMO CERTAMEN
DE CABALLOS DE PASO REALIZADO EN LA PLAYA MAMACONA, DE PROPIEDAD DEL
CRIADOR FITO MATELLINI.
Datos:
Stud o criadero : Santa Blanca

Color : Zaino (capa oscura con tonalidades rojas)
Edad : 4 años
Pedigree : Hijo de yegua Granizada (ganadora de concurso de potrancas 1999) y macho
Misti (segundo lugar en el gran premio de caballos de paso latinoamericano en el 2002).
Medidas Calificaci
ón
AB : 1.51 0.7
CD : 0.98 0.6
EF : 1.50 1.0
GN : 1.50 0.8
IJ : 0.40 0.9
β : 130° 0.8
α : 50° 0.7
RL : 0.40 0.8
MN : 0.30 0.8
NO : 0.05 0.7
a) Suma de calificación por tamaño : 7.8

b) Calificación por edad (4 años) : 70% de 20 = 14.00
c) Calificación para suavidad : 83% de 40 = 33.20
d) Calificación por pedigree, experiencia y color : 75% de 30 = 22.50.
Suma total de calificación : = 77.50
Este valor dado en porcentaje, lo multiplicamos por el valor más alto que se haya pagado en la
Asociación de Criadores de Caballo Peruano de Paso de la zona. En este caso el valor más alto
cotizado, es el pagado en mayo último por el caballo tesoro, ejemplar de 3 años del rancho
Villegas, propiedad de don Augusto Elías, ganador de 3 premios a la suavidad y al color. El pago
por él fue de US $ 22,000.00.
Luego:
VT = US$ 22,000.00 x
0.7750 VT = US4
17,050.00
SON: DIECISIETE MIL CINCUENTA Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

-53-
9.04 VALUACION DE AVES U OTRAS ESPECIES CANORAS
La población de aves se valoriza de acuerdo al precio de la carne que provee a la industria de

la parrilla. Se considera el peso total del ave en promedio pesando un máximo de 10 ó 20
unidades de acuerdo a la población total para luego multiplicarlo por el valor promedio en ese
momento, para finalmente deducir este valor bruto en un 30%, correspondiente a las vísceras
y plumas.
Luego la fórmula para la valuación de la carne de un negocio avícola estará dada por
la siguiente fórmula: VT = (N.A. x PP x PDP) x PK
Donde:
VT = Valor de tasación de las aves

N.A. = Número de
aves PP = Peso
promedio
PDP = Porcentaje de
pérdidas PK = Precio
por kilo (US$)
9.05 VALUACION DE PECES U OTRAS ESPECIES HIDROBIOLOGICAS
Los peces u otras especies hidrobiológicas se valuarán tomando en cuenta a que actividad van a
ser destinadas: científica, exposición, consumo humano o industrial.
-54-
CASO PRÁCTICO N° 13 – VALUACION DE AVES

TASACION COMERCIAL DE UNA GRANJA DE POLLOS UBICADA A LA ALTURA DEL KM. 15
DE LA CARRETERA LIMA - CIENEGUILLA EN EL DISTRITO DE CIENEGUILLA, PROVINCIA Y
DEPARTAMENTO DE LIMA
I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01. PROPIETARIO
XXXXXXXX XXXXXXX
1.02. SOLICITANTE DE LA TASACION

El Propietario
1.03. OBJETO DE LA TASACION

Conocer el valor comercial del inmueble.
1.04. METODOLOGIA Y REGLAMENTACION EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Potencial, para el valor del
terreno, de acuerdo a la reglamentación vigente, Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
emitido por RM Nº 126- 2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo del 2007, vigente a la fecha
1.05. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

06 de Julio de 2010
1.06. LOCALIZACION
La granja está localizada a la altura del Km. 15 de la carretera Lima - Cieneguilla, del distrito de
Cieneguilla, Provincia y Departamento de Lima.
1.07. LINDEROS
Es un terreno de forma irregular.
1.08. AREAS
a) Del terreno
El área del terreno es de 2 447,00m²
b) De las instalaciones
- 4 galpones de 750 m² c/u = 3 000 m²
- Vivienda de trabajadores = 120 m²
- Caseta de vigilancia = 6 m²
c) Obras complementarias
- Cerco vivo = 380 ml
- Desinfectorios = 24 m²
1.09. DESCRIPCION DE LAS INSTALACIONES
a) Galpones:
Construidos con estructura de madera, alambre de malla y cobertura de arpillera. Tienen
instalación eléctrica para las campanas de incubación. Los pisos son de tierra compactada y
alrededor de todo el galpón posee un murete de 50 cm. de altura sobre el que va colocado las
columnas compuestas de vigas de madera tornillo.
b) Vivienda de los trabajadores:

Construidas con cimiento de piedra y barro, muros de adobe sin empastar. Los techos con
estructura de madera y eternit rojo en la cobertura sujetado con pernos de anclaje. El piso es de
tierra apisonada, las puertas y las ventanas hechas de madera rústica con cerraduras de armella y
candado.
Estas viviendas cuentan con un solo ambiente para baño que está equipado con aparatos
sanitarios tipo turco. Posee instalación eléctrica, monofásica e instalación de agua.
-55-
c) Caseta de vigilancia
Construida con características especiales.
1.10. DESCRIPCION DE LA POBLACION AVIAR

La población de 10,000 aves de raza Cornish (para pollo a la brasa) de tres meses de edad,
haciendo una pesada por muestreo, arroja un promedio de 2.50kg por ave.
1.11. CONDICIONES LIMITANTES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

No existe ninguna.
1.12. SERVIDUMBRE
No tiene
1.13. GRAVAMENES
No se le conoce ninguno
1.14. DESCRIPCION DEL TERRENO

Se trata de una explanada ubicada a un costado de la carretera Lima a Cieneguilla con una ligera
pendiente en su sector oeste. La superficie del terreno luce aplanada, desempedrada y en el
sector que ocupan los galpones está compactada.
1.12. ANTIGUEDAD
Estas instalaciones tienen una antigüedad de 4 años.
1.16. ESTADO
El estado de las instalaciones y sus obras complementarias pueden considerarse como Bueno.
1.17. DEPRECIACION
En atención a su antigüedad y estado se deduce de su valor directo el 21%, (factor 0,79)
1.18. TITULACION E INSCRIPCION

Estas tierras se acreditan a favor de su propietario en la ficha N°11572 del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima.
2.00 VALORIZACION
2.01. DEL TERRENO (VT)

Luego de un exhaustivo estudio de mercado y en comparación con terrenos de características
similares de ubicación y extensión, se otorga al terreno un valor unitario de US$ 6.00/m².
Según esto:
VT = 2 447,00m² x US$ 6.00/m² = US$ 14,682.00
2.02. VALOR DE LAS INSTALACIONES (VI)
a) Galpones
VI1 = 3,000.00 m² x US$ 20.00/m² x 0.79= US$ 47,400.00
b) Vivienda de los trabajadores

VI2 = 120.00 m² x US$ 35.00/m² x 0.79= US$ 3,318.00
c) Caseta de guardianía
VI3 = 6.00 m² x US$ 15.00/m² x 0.79 = US$ 71.10
----------------------
Valor Total de las Instalaciones = US$ 50,789.10
-56-
2.04. VALOR TOTAL DE LOS POLLOS
De acuerdo a lo enunciado en la teoría, procedemos a aplicar la fórmula donde

tenemos los siguientes datos:
N.A. = 10,000
P.P = 2.50 Kg
PDP = 0.30 (factor
0.70) PK = US$ 0.80
Luego reemplazando por sus valores en

la fórmula: VT = (10,0000 x 2.50
x 0.70) x 0.80
VT = US$ 14,000.00
2.05. VALOR TOTAL DE LA GRANJA DE POLLOS (VGP)
VGP = VT + VI + VOC + VP
VGP = US$ 14,682.00 + US$ 50,789.10 + US$
14,000.00 VGP = US$ 79,471.10
SON: SETENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS SETENTA Y UNO CON 10/100

DÓLARES AMERICANOS.
ANEXO 1: Estructura de costo de las construcciones /m² encontradas en la granja
Partida Galpó Vivienda Caseta

n trabajador guardianía
Cimentación 24.89 24.89 18.00
E. portante 13.27 13.27 13.27
Techos 19.60 19.60 19.60
Pisos -- 22.52 --
Revestimientos -- -- --
Coberturas -- 5.35 --
Ptas. y ventanas -- 6.80 --
Roperos -- -- --
Cerrajería -- -- --
Agua y desagüe -- 10.00 --
Electricidad 8.60 8.36 -
Baños -- 5.09 --
Cocinas -- -- --
Obras exteriores -- -- --
Total S/. 66.12 115.88 50.87
Total US$ 20.00 35.00 15.00
-57-
10.00 VALORIZACION DE INFRAESTRUCTURA AGRÍCOLA
Dentro de la valorización de infraestructura agrícola, existen las siguientes obras:
A) CANALETAS REVESTIDAS
Aquí se valoriza:
- Volumen de tierra removida = número de jornales

- Compactación
- Encofrado
- Revestimientos
EJEMPLO PRACTICO: (para desarrollar en clase)
Valorizar una canaleta revestida
1) Limpieza del
terreno Área =
1.00 mt x 0.55
Área = 0.55 m²
2) Cubicando el terreno a remover

0.23  0.38 
V= x2.65 x1.00

 2 
V = 0.80 m³
3) Área a
apisonar A1 =
0.10 x 1.00 x 2
A1 = 0.20 m²
A2 = 0.20 x 1.00
A2 = 0.20 m³
A3 =  0.075²  0.25² ²x1.00

A3 =  0.005 0.0625²x1.00
A3 = 0.259 x 2 x 1.00
-58-
A3 = 0.653 m² + 0.20 + 0.20
A3 = 1.053 m²
4) Cubicando el concreto
V = 1.053 x 0.015
V = 0.015 m²
5) Eliminación del material excedente
V = 0.80 x 1.30
V = 1.04
6) Área del encofrado
A = 1.053 – 0.20
A = 0.853
VALORES:
1. Limpieza del terreno : S/. 1.70/m²

2. Excavación de zanjas : S/. 16.16/m²
3. Apisonado : S/. 2.77/m²
4. Eliminación : S/. 11.10/m³
5. Concreto simple : S/.
150.00/m³ Luego:
- Limpieza = 0.55 m² x S/. 1.70/m² = S/. 0.93

- Excavación = 0.80 m² x S/. 16.65/m² = S/. 13.30
- Apisonado = 1.053 m² x S/.2.77/m² = S/. 2.91
- Concreto = 0.015 x S/. 150.00/m³ = S/. 0.02
Valor Final
V.F. = S/. 0.93 + S/. 13.30 + S/. 2.91 + S/. 0.02
V.F. = S/. 17.16

-59-
CASO TEÓRICO Y PRACTICO PARA DESARROLAR (CANALETA REVESTIDA)
Valorizar una canaleta de sección trapezoidal, revestida que tiene las siguientes medidas: Esta
canaleta tiene una longitud de 500 m. y su placa de revestimiento tiene un espesor de 2”.
Solución:
a) Cálculo del volumen de tierra removida
b) Cálculo del área perfilada
c) Cálculo del área compactada
d) Valor de las placas de concreto simple
B) CANALETAS SIN REVESTIR

Para este caso solamente se
calcula:
- Volumen de excavación
- Área de la superficie a apisonar
- Eliminación del desmonte de excavación sumado a su factor de esponjamiento
Ejemplo:
0.4
0
1. Limpieza del terreno
A = 0.40 m² x
1.00 A = 0.40
m²
2. Excavación de tierra
V = (3.14 x 0.20)² x 1.00

2
V = 0.062 x 1.00
V = 0.062 m²
3. Área a apisonar
A = [2 x 3.15 x 0.20] x 1.00

2
A = 0.62 m²
4. Eliminación del desperdicio
V = 0.62 m³ x 1.30(*)
(*) factor de
esponjamiento V =
0.080 m³
-60-
VALORES
1. Limpieza : 0.40 m² x S/. 1.70/m² = S/. 0.68

2. Excavación : 0.062 m² x S/. 16.65 = S/. 0.32
/m²
3. Apisonamiento 0.62 m² x S/. 2.77/m² = S/. 1.72
:
4. Eliminación : 0.080 m³ x S/. = S/. 0.89
11.10/m³
VALOR FINAL
V.F. = S/. 0.68 + S/. 1.032 + S/. 1.72 + S/. 0.89
V.F. = S/. 3.61
C) ACEQUIAS
Aquí se valoriza el volumen de tierra removida
D) COMPUERTAS
Aquí se valorizan:
- Movimiento de tierra
- Volumen de placas
- Compuerta metálica
E) EDIFICACIONES
Esto estará dado por la metodología que se usa para edificaciones de tipo urbano.
F) VALUACION DE SISTEMAS DE RIEGO
Generalmente, estos sistemas se han adaptado a la región costa donde el agua es generalmente
más escasa y disponible solo en una breve temporada salvo excepciones.
Los sistemas más aplicados en los cultivos de nivel tecnificado son:
I. RIEGO POR GOTEO
Esta técnica diseñada y desarrollada en Israel ha hecho efectos milagrosos en un territorio cuya
mayor área está formada por inmensos desiertos sin más recursos de agua que la humedad de su
clima trasladada a esa región por vientos simutales desde las originales fuentes de agua como son
el río Nilo, el mar mediterráneo, el mar muerto, el mar de Galilea y probablemente otros oconales
de menor jerarquía ubicadas en las alturas del golán.
Este riego consiste en distribuir a lo largo de los campos de cultivo, una red de conducción hídrica
conformada por mangueras de polietileno de ¾” de diámetro con vehículos o regaderas ubicadas en trechos
relacionados con el distanciamiento entre planta y planta, según el cultivo. Estas regaderas dejan
pasar sus gotas que se aplican al pie de cada planta en una cantidad acorde con sus
requerimientos complementa la acción de ese mecanismo de riego, el cabezal con su tablero de
control y el pozo tubular que provee de agua extraída del subsuelo.
II. POR
ASPERSIÓN
Sistema Fijo
Por este sistema el agua sale a presión a través de aspersores a los cuales se conduce el agua
por tubería PVC, combinada con el efecto de elevadores también de PVC regulados por válvulas y
teniendo como fuente de energía impulsora, una motobomba hidráulica. El agua puede provenir
de canaletas, cisterna o pozo tubular.
-61-
CASO PRÁCTICO N° 15 – VALUACION DE DESINFECTORIOS

TASACION COMERCIAL DESINFECTORIOS DE UNA GRANJA DE POLLOS
1.01. PROPIETARIO
XXXXXXXX XXXXXXX
1.02. SOLICITANTE DE LA TASACION

El Propietario
1.03. OBJETO DE LA TASACION

Conocer el valor comercial del desinfectorio.
1.04. METODOLOGIA Y REGLAMENTACION EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación se realiza de acuerdo a la reglamentación
vigente, Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, emitido por RM Nº 126- 2007-VIVIENDA,
de fecha 07 de Mayo del 2007, vigente a la fecha
1.05. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

06 de Julio de 2010
1.06. LOCALIZACION
Los desinfectorios se encuentran en la granja está localizada a la altura del Km. 15 de la carretera
Lima - Cieneguilla, del distrito de Cieneguilla, Provincia y Departamento de Lima.
1.07. DESCRIPCI
ON Desinfectorios
Es una losa de concreto simple de 3” de espesor, con bruñas usada para depositar la cal, que oficia como desinfectante
de los pies de los visitantes.
2.00 VALORIZACION
Desinfectarios (según análisis) =

US$ 50.09
-------------------------
Valor Total de las Obras Complementarias= US$ 50.09
-62-
ANEXO : ESTRUCTURA DE COSTO PARA DESINFECTORIOS
1. Limpieza del terreno. Costo S/.

1.63/m² Luego: LT = 8.88 m² x
S/. 1.63
LT = S/. 14.47 (1)
2. Valor de excavación: Costo s/.

16.65 / m³ Luego:
VE = 0.88 m³ x S/. 16.65
VE = S/. 14.65 x 2 = 29.30 (2)
3. Valor de la eliminación del terreno: Costo S/.

11.10 /m³ Luego:
VET = 0.88 x *1.33 x 11.10
VET = S/. 12.99 (3)
* Factor de esponjamiento
4. Apisonado; Costo S/.

2.77 / m² Luego:
VA = S/. 2.77 x 9.00
VA = S/. 24.93 (4)
5. Valor del Concreto: Costo S/.

121.71 / m³ Luego:
VC = 0.45 m³ x S/. 121.71 (estimamos en 0.05 m el grosor del concreto)
VC = S/. 54.77 (5)
6. Valor del encofrado: Costo S/.

28.69 / m² Luego:
VEN = 0.59 m² x S/. 28.69
VEN = S/. 16.92 x 2 = S/. 33.84 (6)
El valor del pediluvio será:

VP = (1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6)
VP = S/.14.47 + S/.29.30 + S/.12.99 + S/.24.93 +
S/.54.77 + S/. 33.84 VP = S/. 170.30
Tipo de cambio: 1 US$ = S/. 3.40
VP = US$ 50.09
-63-
CASO PRACTICO N° 16: VALUACION DE SISTEMA DE RIEGO POR GOTEO
1.00 Descripción del equipo:
Cabezal del sistema:

a) Bomba, Peabody, 6 etapas, eje de acero de 1” x 36 m., tubo de 6” bronce grafitado, lubricación por agua,
cabezal de 6”, capacidad de 60 lts/seg.
b) Motor marca U.S., potencia de 50 HP, trifásico, tensión 220/440v, de 1800 RPM.
c) Filtro hidrociclón para partículas gruesas de 6” de diámetro y 80 lt/seg.
d) Filtro de partículas finas, malla 150 y mesh 6.
e) Bomba de inyección de fertilizantes (bomba por impulsos con tanque de fertilización)
f) Válvulas de compuerta (4) de diámetro 6”.
g) Tablero de control trifásico completo.
Red de comunicación hídrica
Incluye tubos de PVC de 6”, 4”, 3”m y 1½”, tendidos en forma subterránea en una extensión de 8km;
60,000 ml. de mangueras múltiples de polietileno de 50 mm.; 40 mm; y 30 mm; tendidos en forma
subterránea; 70,000 m.l. de línea de goteros incorporados autorregulados de tipo RAM de 3.5 lt/h,
edad 1.0 más 16 cabezales sectorizados de 2” con todos los accesorios e infraestructura de tubería
de PVC.
Pozo Tubular
De 36 m. de profundidad, entubado con tubería de 18”, con un anullado de 36m., con nivel dinámico de 16m. y descarga
de 60 lt/h.
2.00 Valorización de los equipos
Valor
E T Depreciació
Descripción V.S.N. V.R. US$ tasació
año años n (V.S.N–
US$ n
s VR)E/T
US$
Red de conducción hídrica 120,000.00 1,200.00 2 15 15,840.00 104,160.00
Equipo de filtro, bombas de 15,000.00 1,500.00 2 10 2,700.00 12,300.00
inyección y válvulas
Tablero de control trifásico 5,000.00 500.00 2 15 600.00 4,400.00
Bomba de agua marca 15,000.00 1,500.00 2 15 1,800.00 13,200.00
Feeboy
Motor eléctrico marca U.S. 5,000.00 500.00 2 30 300.00 4,700.00
VALOR 138,760.00
TOTAL
SON: CIENTO TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS SESENTA CON 00/100 SOLES
-64-
CASO PRACTICO N° 17: VALUACION DE RIEGO POR ASPERSION
a) Motobomba marca Hidrostal con motor de 15 HP, tensión de 220/440, trifásico de 1200 RPM.
b) Red de extensión de 350 metros de diámetro de ½” válvulas hidráulicas, 4 válvulas de fase para
controlar el régimen de agua proveído de acuerdo a los requerimientos.
c) Aspersores: ubicados en zonas simétricas con ¾” de diámetro en número de 10.
Valor
E T Depreciació
Descripción V.S.N. V.R. US$ tasació
año años n (V.S.N–
US$ n US$
s VR)E/T
Motobomba 450.00 22.50 5 10 213.75 236.25
Red de conducción hídrica 700.00 35.00 5 10 332.50 367.50
Válvulas hidráulicas (4) 100.00 5.00 5 10 47.50 52.50
Aspersores (10) 150.00 7.50 5 10 71.25 78.75
VALOR 435.25
TOTAL
SON: CUATROCIENTOS TREINTA Y CINCO CON 25/100 DOLARES AMERICANOS

-65-
CASO PRACTICO N° 14: VALORIZACION DE PASTIZALES
TASACION COMERCIAL DE UN PREDIO RÚSTICO UBICADO EN LA COMUNIDAD

CAMPESINA DE POMACANCHA, DISTRITO DE POMACANCHA, PROVINCIA DE JAUJA,
DEPARTAMENTO DE JUNIN
1.01 NOMBRE DEL PREDIO
Sin nombre
Comunidad Campesina de Pomacancha
1.03 OBJETO
El objeto de la tasación, es conocer el valor comercial del predio rústico.
La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Potencial,

para el valor del terreno, de acuerdo a la reglamentación vigente, Reglamento
Nacional de Tasaciones del Perú, emitido por RM Nº 126- 2007-VIVIENDA, de
fecha 07 de Mayo del 2007, vigente a la fecha
1.05 UBICACIÓN
El predio se encuentra ubicado en la Comunidad Campesina de Pomacancha,

Distrito de Pomacancha, Provincia de Jauja, Departamento de Junín, cuyas
coordenadas UTM son:
Coordenada UTM
PUNTO
ESTE NORTE
L-M 429438.45 8722904.06
38 37
M–N 429305.71 8722757.13
03 61
N–O 428947.67 8723206.98
58 22
O–P 429094.03 8723332.65
12 33
P–L 429233.12 8723222.58
41 80
Nota: El plano con las coordenadas fue proporcionado por la entidad interesada.
1.06 ÁREAS
a) Del terreno
El área del terreno rústico es de 12.0000 Has
b) Construcciones
No existe construcción de ninguna clase
1.07 NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS Y ÁREAS RESPECTIVAS
B. NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS
La naturaleza y clasificación de las tierras se determina por el método Potencial,

de acuerdo a los siguientes rubros: (ver hoja siguiente)
-56-
a. CALIDAD AGROLÓGICA (A/100 x B/100 x C/100 x X/100) 100
FACTOR
FACTOR A CALIDAD
FACTOR FACTOR C X
Sector Profundida APLICACI AGROLO
B Pendiente Avenamien Reacción Salinidad Gravosid Erodabilid
d cms. Mmho/ cm. ÓN DE GIC A
Textura to suelo ad ad
% ph % % FORMULA
Ligerament Gravoso y
Sector 1.00 m Pesad Pendiente Regul M. e pedrego modera 44.10 III
pendiente aprox a 45° ar Acido salin so da
100 % 70% 90% 90% 70% o 70% 80%
90%
Media Ligerament Gravoso y modera
Sector 1.00 m aprox. Franco Semi Medi M. e pedrego da 49.00 III
semi 100 % limoso plana a acido salin so 80%
plano 100% 100% 80% 80% o 70%
90%
b. RECURSOS HIDROLÓGICOS
Tipo de GRADO DE GRADO DE

SECTOR Característic APRECIACIÓN
agua APRECIACIÒN
as MINIMA MÁXIMA
disponibl
e % %
Todos los Secano Lluvias oportunas y suficientes, sin ser B 60 80
sectores excesivas
c. DESARROLLO FISICO DE LAS TIERRAS
GRADO DE GRADO DE APRECIACIÓN

SECTOR Tipo de riego Características
APRECIACIÓN MINIMA MÁXIMA
% %
Todos los Secan Poco desarrollado, con modificaciones del
C 40 59
sectores o relieve, o
muy rudimentarias
d. CALIFICACIÓN FINAL
DESARROLLO CLASE
CALIDAD RECURSOS
Sector FISICO DE PUNTAJE ENTRE ECONÓMICA
AGROLÓGICA HÍDRICOS
LAS TOTAL TRES DE TIERRA
TIERRAS
SECTOR 44.10 60 40 144.10 48.00 III
PENDIENTE
SECTOR SEMI 49.00 60 40 149.00 49.66 III
PLANO
NOTA: Estos datos han sido calculados por el perito usando el banco de datos del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú. Hay hoja de análisis
de laboratorio que no se adjunta.
-57-
1.08 PRODUCCIÓN DOMINANTE EN LA REGIÓN AGRICOLA

En la región agrícola inspeccionada, la producción dominante son los pastos
naturales (leguminosas feculentas, stipa ichu, alchemilla pinnata y otros), en
mínima proporción que se abastecen de agua mediante la lluvia y
escorrentía producto de la topografía del terreno en una pendiente relativa
suave. Los pastos son de secano, es decir se abastecen de agua de lluvias.
1.09 PLANTACIONES
Dada la altitud, no existen plantaciones hechas por el hombre todas son naturales.
1.10 RECURSOS DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO

El recurso de agua principal de agua en la zona son las lluvias (secano),
sin embargo, se ha observado en la inspección bofedales que indican el
afloramiento de aguas subterráneas en sectores muy reducidos que sirven
como abrevadero. No existe otro tipo de recurso.
1.11 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La mano de obra en la zona está dirigida a la actividad agrícola y en menor grado
ganadera.
1.12 FACTORES ECOLÓGICOS
SECTOR COLOR SIMBOLOG CALIFICACIÓN

En plano IA
Ecológico
Nacional )
Todo el Verde oscuro pmh-Sat Páramo húmedo
sector subalpino
tropical
1.13 FACTOR CLIMATOLÓGICO
HUMED
PRECIP.
TEMPERATURA AD
PLUVIAL EPOCA
SECTOR DE LLUVIAS RELATI
VA
MIN MÁX MIN MÁX MIN MÁX
. . . . . .
ºC ºC Mm Mm % %
Todo el 5 200 0.5 120 65 80
sector
1.14 CLASIFICACIÓN GEOLÓGICA
COLOR
En plano
SECTOR SIMBOLOG CALIFICACIÓN
Geológi
ÍA
co
Naciona
l)
Triánico superior jurásico
Todo el Gri TsJi - m inferior - marino
Sector s
1.15 CLASIFICACION CLIMATICA
COLOR
En plano
SECTOR SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Geológi
co
Naciona
l)
-58-
Zona semifrígida, lluviosa

Todo el Gri B(i) O’H con deficiencias de
sector s lluvias
en
invierno con humedad
relativa calificada como
húmeda
-59-
1.16 FORMA DE EXPLOTACIÓN

La forma de explotación es directa por los comuneros.
1.17 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACIÓN DE LOS PRODUCTOS

La conversión de productos naturales a productos elaborados, se da de
manera artesanal, constituyendo ésta, solamente en la elaboración de
quesos, que se venden en comercio local. La carne tanto de ovino y
camélidos, es también comercializada, de manera directa por los
propietarios, ya sea en el mismo campo o en los mercados del centro
poblado más próximo.
1.18 CONSTRUCCIONES Y ÁREAS QUE OCUPAN

No existen construcciones de ninguna clase en el área evaluada.
1.19 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

No se consigna
1.27 ANIMALES
Existen en el sector ganado ovino criollo, que en época de lluvias con el
reflorecimiento de los pastos naturales, utiliza éste como sustento.
Ocasionalmente vienen a pastar camélidos sudamericanos (vicuña,
alpaca).
1.28 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.
1.29 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

Ninguno.
2.00 VALORIZACION
COMERCIAL
2.01 DEL TERRENO (VT)
Estando conformada la zona en general por terreno de la misma categoría,

se procede a efectuar la valorización de estos suelos utilizando como factor
de potencialidad, el rendimiento en carne, leche, lana y piel.
Los valores que se consignan para estos rubros, provienen de la
averiguación realizada en la zona, tanto en el área netamente rural como
en mercadillos de los pequeños centros poblados.
A. Terrenos con pastos naturales c/ crianza de ganado ovino (de

acuerdo a su soportabilidad por Ha/ año).
De acuerdo a las tablas de soportabilidad (Ing. Mauro Flores – U.N.A. –

1998) y considerando que en la zona se cría con regularidad ganado ovino,
hacemos el análisis de este tipo de ganado para elaborar nuestro promedio
ponderado.
Peso total: 2.3 u.o,.x 30 kilos (peso vivo)= 69.00 kilos/Ha/año
- Cálculo de pesos de carne, vísceras y piel:
a) Carne : 69.00 x 0.60 = 41.40 kilos

b) Vísceras : 27.60 x 0.90 = 24.84 kilos
c) Piel : Resto = 2.76 kilos
Total = 69.00 kilos
- Beneficios
a) Beneficio carne:
41.40 x S/. 9.00/kilo = S/. 372.60
-60-
b) Beneficio vísceras;
24.84 x S/. 5.00 /kilo = S/. 124.20
c) Beneficio piel:
2.76 x S/. 4.00 /kilo = S/. 11.04
Total beneficio carne, vísceras y piel = S/. 507.84 (1)
- Cálculo de pesos de lana
2.3 u.o. x 5.00 kilos/esquila/año =11.50 kilos/Ha/año
- Beneficio lana:
11.50 kilos x S/. 5.00/ kg = S/. 57.50
Valor total lana = S/. 57.50 (2)
Valor Bruto del Beneficio de Ovinos

(1) + (2) = S/.565.34
Valor neto (de acuerdo a su calificación III):
VN: 565.34 x 0.1250 = 70.66
Capitalización:
Capitalizando al 6 % anual:
C = 100 x 70.66 / 6
C = S/. 1,177.79 / Ha
Valor /Ha, terrenos con pastos naturales y crianza de ovino: S/. 1,177.79
Según los análisis de caracterización y los cuadros de recursos hídricos y

de desarrollo del suelo, la valorización por el Método Potencial, usando
como cultivo índice la maca nativa recurrente en la zona, promediando
estos valores con los obtenidos por el rendimiento en pastos naturales en
su conversión a ganado ovino. Según esto:
B. Valor de terreno con cultivo de maca (datos consignados del

Ministerio de Agricultura)
Cultivo : Maca
Producción promedio : 8,200.00 kg /Ha
Precio de venta en campo : S/. 2.00 / Kg.
Ingreso bruto : S/. 2.00 x 8,200.00 = S/.
16,400.00 Ingreso neto (seg. tablas) : S/.
16,400.00 x 0.1250 (III categ.)
S/. 2,050.00
Capitalizándolo al 6.0 % anual: x = 100 x 2,050.00

6.
0
Valor /ha de terreno sembrado con maca = S/.34,166.66/ Ha (III categoría)
Estableciendo Valor ponderado de tierras con pastos naturales cultivados

en la crianza de ovinos, se tiene:
Cada rubro económico interviene con su porcentaje de incidencia en

total del área. Luego:
-61-
- Cultivo de maca : 30
%
- Pastos naturales en crianzas de ovinos : 70
%
Según esto:
- Valor de tierras con cultivo de maca : S/. 34,166.66 /

- Valor de tierra c/crianza ovinos con pastos Ha.
naturales : S/. 1,177.79 /
Ha.
Por lo tanto:
S/. 34,166.66 x 0.30 = S/ 10,250.00

S/. 1,177.79 x 0.7 = S/. 824.45
Valor promedio = S/. 11,074.45/ Ha.
Valor de terreno /Ha para la zona es: S/. 11,074.45 / Ha
2.02 VALOR DEFINITIVO DEL TERRENO
A criterio del perito, éste terreno está afectado en casi un 40% por la presencia
de kastanozens cálcicos – cambisoles eutricos y cálcicos, que dificultan en
cierta forma las laborales culturales de un cultivo luego, al valor obtenido
podríamos deducirlo por esta razón en un 40% lo que aplicado al valor hallado
resultaría:
VDT = S/. 11,074.45 / Ha x 0.60 x 12.000 Ha
VDT = S/. 79,736.04 /Ha
SON: SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS CON 04/100

NUEVOS SOLES
Lima, Enero del 2013

Curso de Tasaciones de Predios Rusticos - Asemcap - Junio 2020

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-1-

1.00 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE - REGLAMENTO

En términos generales se puede hacer un comentario de sus primeros artículos:

2.00 DEFINICIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

alto en el rincón de nuestras emociones y podría calculársele, inestimable; la tasación en

2.02 TIPOS DE TASACIÓN

a) Tasación Reglamentaria (Arancelaria)

- Para las obras complementarias (muros perimétricos, cisternas, piscinas,

 En los valores de los terrenos urbanos, se usará generalmente:

c) Tasación a Valores de Realización Inmediata

- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Publicidad para la venta : 1.00%

EL TOTAL DE LAS DEDUCCIONES SERÁ DE 20% DEL VALOR COMERCIAL

Para el caso de realización del vehículo, consideramos las siguientes deducciones:

- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.

3.00 DEFINICIONES GENERALES

4.00 CLASES DE INMUEBLES

Tratando este curso de Valuaciones Rústicas, desarrollamos este tema.

5.00. PREDIO RUSTICO

g) TERRENOS ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR

6.00 TASACION DE PREDIOS RUSTICOS

6.01.01 TERRENO RUSTICO

Es la superficie aprovechable de un sector de terreno que puede pertenecer al estado o a

La valuación de terrenos rústicos abarca:

a) Terrenos rústicos p.p.d

6.01.04 INFRAESTRUCTURA DE RIEGO

6.01.05 MAQUINARIA AGRICOLA O AGROINDUSTRIAL

Animales mayores: bovinos, caballos de trabajo, caballo peruano de paso, etc.

7.00 CLASIFICACION DE LAS TIERRAS

A) (Art. III.A.06) RNT. DE ACUERDO A RECURSOS DE AGUA, ALTURAS Y

de agua Se clasifican en cuatro

b) Según sus niveles de altitud

Los tipos serán: (Según Antonio Raymondi)

- De 0 a 500 m.s.n.m (Región Costa o Chala)

Comprenden los siguientes tipos:

- Hasta 1 km distancia del río o carretera

B) CLASIFICACION DE TIERRAS SEGÚN SU CAPACIDAD DE USO

Tierras que presentan características

Tierras cuyas características climáticas,

1.5 Tierras de protección Estas tierras no son aptas para ningún

 Calidad agrologica alta

Estas tierras no presentan clases de

La limitación por suelo está referida a

El exceso de sales es nocivo para el

3.5Limitación por riesgo de inundación

Está relacionado con las características

En el sistema también se reconocen tres condiciones especiales que caracterizan la

Toda esta clasificación alimenta la necesidad de no utilizar el método de estudio de mercado

8.00 VALUACION DE CULTIVOS

Aquí separamos dos tipos de cultivos:

8.01 VALUACION DE CULTIVOS TEMPORALES

Aquí solo se valoriza la planta a través de su

producción directa. Fórmulas:

8.02 VALUACION CULTIVOS PERMANENTES

Aquí se valoriza la parte área y la parte subterránea.

Las semillas y productos almacenados se valuarán a precios vigentes al momento de la

8.04VALUACIONES DE LAS PLANTACIONES TEMPORALES EN CASO DE EXPROPIACION (Título III.

En caso de expropiación, se consideran las plantaciones transitorias que se encuentran en

8.05VALUACIONES DE LAS PLANTACIONES PERMANENTES EN CASO DE EXPROPIACION (Título III.

En el caso de plantaciones permanentes en producción, para la determinación del valor actual

En el caso de plantaciones permanentes, se determinará el lucro cesante, como complemento