CRITERIOS Y DEFINICIONES PARA LA PRACTICA VALUATORIA.

• Valor Comercial. Es el precio más probable por el cual un activo se

intercambiaría en una fecha determinada y se de la transferencia del título del
vendedor al comprador, actuando por voluntad propia, debidamente
informados y motivados, en una transacción sin intermediarios, con
condiciones de una venta justa, donde el pago sea hecho en términos de
contado en moneda nacional o en términos de un arreglo comparable a este,
sin ser afectado por un financiamiento especial o creativo o concesiones de
venta otorgadas por cualquiera que esté asociado con dicha venta;
considerando un plazo adecuado de exposición en un mercado competitivo y
abierto, en el que ambas partes actúan con conocimiento de los hechos
pertinentes, con prudencia, sin compulsión y sin un estímulo indebido.
 QUE SE ENTIENDE POR:

 COSTO lo que cuesta producir

 PRECIO . Lo que el consumidro pagara para obtener el producto, se
va a comercializar..
 VALOR .estimación de cada usuario para otorga a lo que va a vender,
• QUÉ ES:
• AVALÚO
• SEGÚN
• SHF (SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL)
• AVALÚO.- El dictamen que elaboren los peritos valuadores sobre el
valor de los Inmuebles y que esté certificado por la Unidad de
Valuación en cuyo Padrón se encuentre inscrito el perito valuador
correspondiente.
SEGÚN
INDAABIN

• AVALÚO.- Es el resultado del proceso de estimar el valor de un bien,

determinando la medida de su poder de cambio en unidades
monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen
técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus
características físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y
análisis de mercado.
• Finalidad del avaluo: para lo qu se vaya usar…
• Proposito de un avaluo: darle valor a algo
• Puedo tener valor
SEGÚN
LA TESORERÍA DE LA CDMX

• AVALÚO COMERCIAL: El dictamen técnico practicado por persona

autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que permite estimar
el valor comercial de un bien inmueble, con base en su uso,
características físicas, además de las características urbanas de la zona
donde se ubica, así como en la investigación, análisis y ponderación
del mercado inmobiliario, y que contenido en un documento o
archivo electrónico que reúna los requisitos mínimos de forma y
contenido establecidos en el Manual de Procedimientos y
Lineamientos Técnicos de Valuación Inmobiliaria, sirve como
• base gravable para el pago de alguna de las contribuciones
establecidas en el Código.
 SEGÚN
LA TESORERÍA DE LA CDMX

• AVALÚO CATASTRAL: El dictamen técnico practicado por persona

autorizada o registrada ante la autoridad fiscal, que sirve para
apoyar al contribuyente para solicitar la modificación de datos
catastrales y permite determinar el valor catastral de un bien
inmueble con base en sus características físicas (uso, tipo, clase,
edad, instalaciones especiales, obras complementarias y elementos
accesorios) aplicando los valores unitarios de suelo y construcción,
que el Congreso emite en el Código Fiscal que aplique
TIPOS DE AVALÚO SEGUN
INDAABIN

• AVALÚO BASE.- Es el que resulta de valuar un bien de manera inicial, es decir

aplicando todos los enfoques como si se hiciera el avalúo por primera vez.
• AVALÚO DE ORDEN DE MAGNITUD.- El que resulta de estimar valores y
costos en forma aproximada sin necesidad de recurrir a cotizaciones
específicas de cada bien, ya que el objeto de este avalúo es contar con valores
de manera oportuna y que generalmente no son para decisiones que
requieran un estudio muy profundo. Su margen de precisión es normalmente
de +40%. Se usa cuando se niega alguna de las partes el acceso al inmueble..
• AVALÚO FORMAL.- Es el proceso de estimar el valor de un bien, ejecutado
totalmente de acuerdo con las normas aplicables al caso, sin invocar ninguna
disposición de desviación
 vareos .
cuerpos

• AVALÚO FRACCIONAL.- Es la valuación independiente de un elemento que forma

parte de toda una propiedad, como por ejemplo, en un edificio, valuar sólo el
terreno o valuar solamente las construcciones. La suma de los valores
fraccionales generalmente no equivale al valor total de la propiedad.
• AVALUO HIPOTÉTICO.- Es el avalúo basado en ciertas condiciones supuestas que
pueden ser contrarias a los hechos o que pueden ser improbables en su
realización o su consumación.
• AVALÚO MAESTRO.- Avalúo que tiene por objetivo determinar un espacio de
negociación para una gran cantidad de propiedades, dado a través de valores
máximos y mínimos para cada uno de los tipos de terreno identificados en
tramos a lo largo del trazo de una carretera o línea ferroviaria o en grandes
extensiones afectadas por obras de infraestructura.
• AVALÚO MASIVO.- Proceso de valuar, mediante un proceso selectivo a un universo de
bienes inmuebles a una fecha determinada, utilizando una metodología estándar, con
información común y que permita inferencias estadísticas.
• AVALÚO PROSPECTIVO.- Es una valuación a una fecha posterior a la fecha en que el
trabajo fue realizado. Generalmente se utiliza como marco en la evaluación de
proyectos.
• AVALÚO REFERIDO.- Es una valuación a una fecha anterior a la fecha en que el trabajo
fue realizado, se obtiene dividiendo la cantidad resultante entre el factor que se consigue
de dividir el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes inmediato anterior a aquel
en que se practique el avalúo, entre el Índice Nacional de Precios al Consumidor del mes
al cual es referido el mismo.
• AVALÚO RECURRENTE.- Es el resultado de actualizar las cifras de un avalúo base u
original en una fecha posterior.
¿Y CÓMO SE CALCULA UN AVALÚO?
¡SE CALCULA, CON LOS TRES ENFOQUES TRADICIONALES DE VALUACIÓN!

DE COSTOS, (FÍSICO O DIRECTO)

ESPACIO INMOBILIARIO (DE MERCADO)
INGRESOS (CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)
ENFOQUE DE COSTOS
(FÍSICO O DIRECTO)

• Se basa en:
• El principio de valuación de sustitución
• Es una teoría económica que dice que un comprador prudente no
pagaría más por el bien, que el costo de adquirir un substituto igual
o semejante.
• El más probable costo de adquisición de la mejor alternativa, sea de
un sustituto o una réplica, tiende a establecer el Valor Justo de
Mercado.
ENFOQUE DE COSTOS

• Este enfoque se divide en la suma de sus componentes

a) Terreno.

b) Construcción.

c) Obras Complementarias, Equipos Accesorios e Instalaciones

Especiales
TERRENO
Para poder valuar un terreno,

• hay que hacer una investigación exhaustiva de terrenos similares

en la zona y que sean iguales en uso, topografía, zona y ubicación,
entre otros.
TERRENO

• ¿Cuantos usos puede tener un terreno?

• Para poder valuar un terreno.
• Si no hubiera terrenos en la zona o en la colonia donde está el
sujeto, hay que buscar terrenos similares en zonas iguales o que
tengan los mismos servicios urbanos y el mismo equipamiento
urbano
TERRENO

• Para poder valuar un terreno

• Después hay que listarlos, compararlos y ajustarlos con el lote
tipo,
• esto se hace mediante una

“HOMOLOGACIÓN”
 TERRENO

• HOMOLOGACIÓN:
• Se entiende como la acción de poner en relación de
igualdad y semejanza dos bienes, haciendo intervenir
variables físicas, de conservación, superficie, zona,
ubicación, edad consumida, calidad, uso de suelo, nivel de
urbanización o cualquier otra variable que se estime
prudente incluir para un razonable análisis comparativo de
mercado o de otro parámetro.
TERRENO

• HOMOLOGACIÓN:
• ¿Bajo qué expresiones matemáticas o factores se ajustan
los terrenos?

• Con factores tradicionales de valuación como son:

Factores de Ajuste del Terreno:

• FZo = Factor de Zona

• FUb = Factor de Ubicación
• FFr = Factor de Frente
• FFo = Factor de Forma
• FSu = Factor de Superficie
Otros Factores de Ajuste del Terreno

• FTo = Factor de Topografía

• FIn = Factor de Inundación o Avenida Hidráulica
• Fuso = Factor de Uso de suelo
 Factores de Ajuste del Terreno

• FZo = Factor de Zona

Factores de Ajuste del Terreno

• FUb = Factor de Ubicación

Factores de Ajuste del Terreno

FFr = Factor de Frente

Factores de Ajuste del Terreno

FFo = Factor de Forma

Factores de Ajuste del Terreno

• FSu = Factor de Superficie

Factores de Ajuste del Terreno con otros criterios (Catastro Edo.Mex.)

FSu = Factor de Superficie

• FSu

AB = Área base del área homogénea de ubicación del inmueble (Lote Tipo)
• SP = Superficie de Terreno del Inmueble de que se trate (sujeto)
Factores de Ajuste del Terreno con otros criterios

• FSu = Factor de Superficie

•
• HAGAMOS UN EJERCICIO PRACTICO. IR ARCHIVO EXCEL. EJERCICIO
PRACTICO DE HOMOLOGACIÓN DIRECTA.
CONSTRUCCIONES

“MI CASA DE INFONAVIT”

• PARA EL V.U.R.N.

• SE DEBE HACER:
• ANALISIS DE COSTOS.
• MÉTODO DE ENSAMBLES
• MÉTODO PARAMÉTRICO
• OBRAS COMPLEMENTARIAS, EQUIPOS ACCESORIOS E
INSTALACIONES ESPECIALES
 INSTALACIONES ESPECIALES.- Son aquellas
instalaciones que se consideran indispensables o
necesarias para el funcionamiento operacional del
inmueble de acuerdo a su uso específico, tales como,
elevadores, escaleras electromecánicas, equipos de
calefacción o aire lavado, sistema hidroneumático,
equipos contra incendio.
ELEMENTOS ACCESORIOS.- Son aquellos que se
consideran necesarios para el funcionamiento de un
inmueble de uso especializado, que sí se convierten en
elementos característicos del bien analizado como:
caldera de hoteles y baños públicos, espuela de
ferrocarril en industrias, pantalla en un cinematógrafo,
planta de emergencia en un hospital, butacas en una sala
de espectáculos, entre otros.
• OBRAS COMPLEMENTARIAS.- Son aquellas
obras que proporcionan amenidades o
beneficios al inmueble como son: bardas,
celosías, andadores, marquesinas, cisternas,
equipos de bombeo, gas estacionario, entre
otros.
• La clasificación se obtiene de la tabla F
contenida en el Manual de Procedimientos y
Lineamientos Técnicos en Valuación
Inmobiliaria de la CDMX. (IR A
PRESENTACIÓN INSTALACIONES ESPECIALES
( FORMA DE CALCULO DE: IE,EA Y OC)
 PERO ¿COMO SE DETERMINA EL VALOR DE LAS INSTALACIONES
• ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS?
• PPP
 C) ESTIMACIÓN DEL COSTO DE LAS INSTALACIONES
ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y
OBRAS COMPLEMENTARIAS.
La estimación del valor de éstas, se efectúa de la misma
forma y con la misma secuencia de cálculo, que la del valor
de las construcciones.
C1.- Cuantificación.
Para efectos de llevar a cabo la cuantificación de las
diferentes instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias, se requiere:
- Identificación de especificaciones de las instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias
del inmueble.
La identificación se lleva a cabo en la visita de
inspección física al inmueble objeto del avalúo, en el
cual se observan físicamente las características de
las especificaciones constructivas, así como el estado
de conservación y, en su caso, de edad de las
diferentes instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias.
Esta información se verifica contra la documentación
técnica disponible del inmueble: planos
arquitectónicos y/o de instalaciones,
especificaciones constructivas del inmueble, facturas
de los equipos, carnet de mantenimiento, bitácora,
entre otros.
Si no se contara con la información antes mencionada, el
perito valuador deberá llevar a cabo el levantamiento y
cuantificación en campo de las mismas, así como su
especificación, aclarando dicha situación en el trabajo
valuatorio, en los términos del artículo 24 .
También es posible observar las especificaciones en la
escritura de régimen de condominio, para inmuebles que se
encuentren bajo este régimen.
Como resultado de la cuantificación se determina tanto la
unidad como la cantidad de los diferentes conceptos
observados
C2.- Clasificación de las instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias.
Una vez identificadas las especificaciones de las instalaciones
especiales, elementos accesorios y obras complementarias, se
les asigna una clasificación.
Dicha clasificación será de acuerdo a lo establecido en la Tabla
F de este Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos
de Valuación Inmobiliaria”.
C3.- Estimación del Costo de Reposición Nuevo (CRN)
De acuerdo a la clasificación establecida para cada una de las
instalaciones especiales, elementos accesorios y obras
complementarias, se les deberá calcular el Costo de Reposición
Nuevo (CRN) unitario correspondiente.
El Costo de Reposición Nuevo (C.R.N.)
considerará los costos siguientes: Para
instalaciones especiales y elementos
accesorios
Ejemplo: Estimar el Costo de Reposición Nuevo de
un equipo de aire acondicionado de ventana.
Los datos Siguientes:
C4.- Factor de Eficiencia.
Los factores de eficiencia a aplicar para las instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias son:

Factor Edad:-Fed,-Considera el demérito en el valor de las instalaciones

especiales ( Ie ), elementos accesorios ( Ea ), obras complementarias (Oc) por el
tiempo que posean las mismas.
• Factor de grado de Conservación: Fco,-Considera la
reducción o incremento de valor en relación al
mantenimiento que se les ha dado a las Ie, Ea, y Oc.

Otros Factores:-Fr. Otros (otros factores que el perito

valuador considere deban aplicarse, como calidad,
proyecto, ubicación vertical, los cuales deberán estar
debidamente sustentados, en los términos del artículo
24).
 Para efectos del cálculo del Factor de Edad en las obras
complementarias se aplicará la siguiente fórmula:
Este Manual establece que para efectos de valuación fiscal, el factor resultante
de las construcciones después de la aplicación de los factores de eficiencia, no
deberá ser menor que el 60% del valor de las mismas consideradas como nuevas
(es decir no aplicará un demérito mayor al 40%) excepto en construcciones
ruinosas; sin embargo y en atención al mismo Manual, si el perito valuador
considera a partir de las características propias del inmueble a valuar la
necesidad de aplicar factores de eficiencia distintos a los establecidos por la
autoridad fiscal, que redunden en deméritos mayores al señalado, podrá
utilizarlos fundamentando fehacientemente su aplicación en el capítulo
“Consideraciones previas al Avalúo” del trabajo valuatorio, en los términos del
artículo 24.
• Lo anterior también sería aplicable para las
instalaciones especiales, elementos accesorios y
obras complementarias.

• C5.- Costo Neto de Reposición (CNR)

• Este costo es el que resulta de aplicarle los
factores de eficiencia al Costo de Reposición
Nuevo de las instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias.
C6.- Cálculo del Costo Total de las instalaciones especiales,
elementos accesorios y obras complementarias.
Hasta ahora, el Costo Neto de Reposición calculado para cada
una de las diferentes instalaciones especiales, elementos
accesorios y obra complementarias observadas, es un valor
unitario.

Por lo tanto, se deberá calcular el parcial de CNR, de cada una,

el cual se obtiene mediante la multiplicación de su cantidad
por el Costo Neto de Reposición unitario calculado para cada
una y se observa en la expresión siguiente:
El Costo Total de las instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias es el resultante de
efectuar la sumatoria de los Costos Netos de Reposición de
las diferentes instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias, mismo que observa en
la siguiente expresión:

Cr (Ie; Ea; Oc) = Σ Cr (Ie; Ea; Oc)n

Ejemplo: Estimar el Costo Total de las instalaciones

especiales, elementos accesorios y obras complementarias
de un inmueble cuyos valores netos de reposición parciales
de cada uno, son los siguientes:
Para el caso de que el inmueble se encuentre bajo régimen de
propiedad en condominio, se deberá calcular la parte
proporcional de las instalaciones especiales, elementos
accesorios y obras complementarias que son comunes,
mediante la aplicación del indiviso correspondiente del
inmueble que se valúa.
• LA FORMA DE PRESENTACIÓN DENTRO DE UN AVALÚO ES LA
SIGUIENTE:
IDENTIFICACIÓN DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD COSTO DE DEPRECIACIÓN COSTO NETO
DE LA DE LA REPOSICIÓN POR EDAD DE REPOSICIÓN
INSTALACIÓN INSTALACIÓN NUEVO % (CNR)
(CRN)
IE
EA
OC 1

SUMA TOTAL (IE,EA,OC )

 PARA OBTENER VALORES PARAMÉTRICOS, SE
PUEDEN TOMAR DE CUALQUIER MANUAL DE COSTOS
DE PREFERENCIA, UNICAMENTE SE VERIFICARÁ QUE
SEAN VIGENTES Y APLICABLES, ES POSIBLE
ENCONTRAR ALGUNAS OPCIONES EN LA SIGUIENTE
LIGA:
• https://es.scribd.com/document/525311972/Costos-M
2-IMIC-CMIC-Abril-2020-Abril-2021
• IR A ARCHIVO PARAMÉTRICOS
NEODATA.EDO.MEX.
ENFOQUE
COMPARATIVO DE
MERCADO

• Se basa principalmente en:

• El principio de valuación de mejor y mayor uso
• (entre otros)
• El mayor y mejor uso para un bien, es aquel que
siendo físicamente posible, legalmente permitido
y económicamente viable, resulta en el mayor
valor del bien que se está valuando.
• Para este Enfoque se utiliza también el método de :

• HOMOLOGACIÓN DIRECTA

• FACTORES TÍPICOS DE AJUSTE

• FACTOR DE EDAD
• FACTOR DE CONSERVACIÓN
• FACTOR FIC (FACTOR DE INTENSIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN)
• FACTOR DE SUPERFICIE
• FACTOR DE ZONA
• FACTOR OTROS
𝑭𝑨𝑪𝑻𝑶𝑹 𝑫𝑬 𝑬𝑫𝑨𝑫: 𝑪𝑹𝑰𝑻𝑬𝑹𝑰𝑶 (𝑴𝑷𝑳𝑻𝑽𝑰 .𝑪𝑫𝑴𝑿 )

( ( 𝑽𝑼 ∗ 𝟎 . 𝟏𝟎 ) + [ ( 𝑽𝑼 − 𝑬 ) ∗ 𝟎 . 𝟗𝟎 ] )
𝑭𝑬𝒅 =
𝑽𝑼

• CLASIFICACIÓN DE VIDAS ÚTILES

1. Precaria
2. Económica
3. Media
4. Buena
5. Muy Buena
6. Lujo
7. Especial
• TAMBIEN PODRÍA USARSE LA EXPRESIÓN.
• %ED = EDAD EFECTIVA
• VIDA UTIL
• ASÍ TAMBIÉN, CON LOS OTROS FACTORES
UTILIZABLES PARA AJUSTES DE HOMOLOCACIÓN,
COMO SON:

• FCo • FUB
• FAC • FPROY
• FOTROS
• FCUS
• TABLA DE HOMOLOGACIÓN DIDACTICA POR NVEL DE CONFIANZA
UTILIZANDO FÓRMULAS ESTADÍSTICAS. TERRENO Y CONSTRUCCIÓN
• PARA ENTENDER LA TABLA DE HOMOLOGACIÓN
ANTERIOR RECORDAREMOS ALGUNOS CONCEPTOS:
DEFINICION DE ESTADISTICA.
El termino estadística tiene su raíz en la palabra Estado.
Surge cuando se hace necesario para sus intereses
cuantificar conceptos. En la mayoría de los casos esta
cuantificación se hará en función de unos fines
económicos o militares.
El Estado quiere conocer censo de personas, de
infraestructura, de recursos en general, para obtener
conclusiones de esta información.
• Actualmente la Estadística es una ciencia que se desarrolló principalmente
en el siglo xx en las universidades y centros de investigación prestigiosos,
alrededor del mundo, dedicados a la investigación de ciencias biológicas.

• Podríamos decir que ha permeado la mayoría de las ciencias, desde la

biología ( en especial la Genética ), la Física, la Química y las relacionadas
con la ingeniería en general, así como las Finanzas, Economía y ciencias
sociales.
• La razón es clara: por una parte la Estadística proporciona técnicas precisas
para obtener información, ( recolección y colección de datos ) y por otra
parte proporciona métodos para el análisis de esta información
( inferencia ).
•
MEDIDAS DE TENDENCIA CENTRAL.
Las medidas de tendencia central se utilizan para
representar a través de un solo valor a una serie de
datos agrupados y son valores alrededor de los cuales
tienden a agruparse las observaciones.
Media Aritmética. Es el promedio las observaciones.
Media ponderada. Cuando se desea otorgar pesos
diferentes a una serie de datos de acuerdo a su
importancia desigual, la media se obtiene sumando los
productos de los valores observados y sus pesos
respectivos, dividida entre la suma de estos últimos.
Mediana. Es el valor que divide en dos partes iguales
un arreglo ordenado. Si el numero de valores es impar,
la mediana es el valor medio del arreglo, si el numero
de valores es par, la mediana será el promedio de los
dos valores centrales. En el caso de datos agrupados, se
ubica el intervalo en el que esta la mediana y su valor
se obtiene a través de la interpolación.
Moda. Es el valor que ocurre con mayor frecuencia en
una serie de datos, puede no existir y tampoco ser
único. Una distribución con una sola moda se conoce
como unímodal. En el caso de datos agrupados la moda
se calcula por interpolación después de ubicar la clase
modal.
Rango Medio. Es el valor promedio de las medidas
mayor y menor de un conjunto de datos.

Media Geométrica. Es la raíz enésima del producto de

n valores.
Desviación Media. Es la media aritmética de todas las
diferencias absolutas entre cada observación
individual y la media aritmética del conjunto de datos.

Varianza. Es la media aritmética del cuadrado delas

desviaciones de cada uno de los valores respecto a la
media.
Desviación Estándar. Es la raíz cuadrada positiva de la
varianza.
ejemplos.
Veamos la siguiente lista de números:
122 3 3 3 4
Mediana. Es el numero que se encuentra en medio de una
lista de números.
La Mediana es: (3)
12 2 3 3 3 4
Moda. Es el numero que mas veces se
repite. La Moda es ( 3)
Media Aritmética promedio. Es la suma de
todos los números de una lista de números entre
la cantidad de números de la lista.
12 2 3 3 3 4

1+2+2+3+3+3+4 = 18
18/7 = 2.57 Media Aritmética
promedio
Desviación Media o promedio.
Es el promedio de la resta de cada uno de los
números de la población menos la media
Aritmética, se toma el valor absoluto en el
resultado.
La Desviación Media promedio es = 0.77
1- 2.57 =-1.57 no se suman de forma
2- 2.57 =-0.57 aritmética.
2 -2.57 =-0.57
3 -2.57 = 0.43
3- 2.57 = 0.43
3- 2.57 = 0.43
4 -2.57 = 1.43
5.43
5.43/7 = 0.77
Desviación Típica o Estándar:
Es la raíz cuadrada de la varianza. (0.77)^½
La Desviación Típica o Estándar es = 0.9
12 2 3 3 3 4
V ( 1-2.57 ) ^2 = 2.46
A ( 2-2.57) ^2 = 0.32
R (2-2.57) ^2 = 0.32
I (3-2.57) ^2 = 0.18
A (3-2.57) ^2 =0.18
N (3-2.57) ^2 =0.18
Z (4-2.57) ^2 =2.04
5.68/7 = 0.81
Desviación estándar = 0.9
INDAGACION DE MUESTRAS PARA EL ANALISIS DE
MERCADO.

Requisitos Estadísticos para el análisis de mercado.

La homologación entraña varios principios:

 PRINCIPIOS ECONÓMICOS APLICABLES EN
VALUACIÓN
• Principio de Anticipación. El valor presente de los beneficios futuros o
ingresos futuros derivados de un activo, entendiendo que cualquier
persona está dispuesta a pagar por un activo un monto equivalente a
los beneficios futuros que recibirá de dicho activo.
• ● Principio de Sustitución. Es aquel que dice, que un comprador no
pagaría más por un activo, que el precio de adquirir o reproducir un
sustituto igual o semejante deseable.
● Principio de la Oferta y la Demanda
• El precio de un activo varía directamente, aunque no necesariamente
de forma proporcional, de acuerdo con la demanda e, inversamente,
aunque no necesariamente de forma proporcional, de acuerdo con la
oferta. Los fenómenos que inciden en este principio son los
siguientes: aumento o disminución de la población con poder
adquisitivo, incremento o disminución en el costo del dinero,
disponibilidad de los bienes, deseabilidad, escasez o utilidad de los
mismos.
• Principio de Cambio. Según este principio el valor de un activo nunca
es constante. Está sujeto tanto al efecto de las fuerzas externas al
activo, como a las fuerzas internas. Las primeras son las fuerzas
económicas, sociales, ambientales y políticas, mientras que las
fuerzas internas se refieren a la depreciación, conservación, mejoras,
tamaño, forma, diseño y obsolescencias, entre otras.
● Principio de Contribución. Plantea que el valor de un componente
determinado se mide en términos de su contribución o aportación al
valor de todo el activo. El principio de contribución se interrelaciona
con los principios de equilibrio y de productividad excedente.
• Principio de Mayor y Mejor Uso.-

El mayor y mejor uso para un bien es aquel que siendo

físicamente posible, legalmente permitido y
económicamente viable, resulta en el mayor valor del bien
que se está valuando.
• Principio de Homogeneidad o Conformidad.-

Establece que el valor de mercado se crea y se sostiene en los

lugares en que se logra un grado razonable de apogeo económico y
social, como por ejemplo, en zonas urbanas cuyos usuarios tienen
un tipo homogéneo de actividades, nivel de ingresos, educación y
actitudes de consumo.
• Principio de Progresión y Regresión.-

• La progresión es el fenómeno por el que el valor de un bien se

incrementa por la presencia bienes del mismo tipo, pero mejores.
• En el caso específico de inmuebles podemos ejemplificar este principio
con un edificio que tiene un costo menor al de los edificios entre los que
se encuentra y que tienen un valor mayor. La progresión consiste en la
manera en que se beneficia del valor del primer edificio al estar
asociado con los de mayor valor.
• Principio de Crecimiento, Equilibrio y Declinación.-

• Son los efectos del deterioro físico ordinario y de la demanda de

mercado; dictan que toda propiedad pasa por tres etapas:
• Crecimiento: cuando se están construyendo mejoras en los
predios del vecindario y la demanda aumenta.
• Equilibrio: cuando el vecindario está prácticamente saturado y
las propiedades parecen sufrir pocos cambios.
• Declinación: cuando las propiedades requieren cada vez mayor
mantenimiento, en tanto que la demanda por ellas disminuye.
• A la declinación generalmente sigue un renacimiento.
• Principio de Equilibrio.-

• Este principio rige en relaciones entre diversos componentes de

la propiedad, así como en la relación entre los costos de
producción y la productividad de la propiedad.
• La tierra, mano de obra, capital y participación o coordinación
empresarial son los agentes de la producción, pero en la mayor
parte de los bienes raíces, la combinación crítica consiste en la
tierra y sus mejoras (construcciones). El equilibrio económico se
logra cuando la combinación de tierra y mejoras es óptima; es
decir, cuando no se logra ningún beneficio marginal o utilidad si
se agrega otra unidad de capital.
• Principio de Productividad Excedente.-

• La productividad excedente es el ingreso neto que

queda después de haber deducido los costos de los
agentes de producción como son la mano de obra, la
administración y el capital.
• El ingreso que se obtiene por la productividad
excedente correspondiente a la tierra en el caso de
bienes inmuebles.
• Principio de Competencia.-

• De este principio se deriva que donde hay ganancias

sustanciales se crea la competencia, pero las
ganancias excesivas dan lugar a una competencia
dañina afectando a las utilidades.
• Principio de Uso Consistente.-
• Es un concepto económico que sostiene que un bien
inmueble en transición a otro uso o analizándolo
bajo el concepto de mayor y mejor uso, no deberá
valuarse considerando un uso para la tierra y otro
distinto para las mejoras o construcciones, sino con
un mismo uso para ambos.
por otro lado refiriéndonos al principio de probabilidad,
para analizar con detenimiento en que consiste el
muestreo de los objetos comparables y su correlación
con la probabilidad y la estadística.

El termino probabilidad se asocia al grado de

incertidumbre que existe sobre la ocurrencia de un
acontecimiento de tal manera que una probabilidad
pequeña o escasa equivale a una gran incertidumbre;
por lo contrario, cuando se calcula una probabilidad alta
para un acontecimiento en una escala de 1 a 100%
seguramente ocurrirá y desaparecerá la incertidumbre.
la homologación entraña igualmente la utilización y
análisis de valores númericos, cuyo valor deberá
sujetarse a los requisitos estadísticos, porque de este
tratamiento ortodoxo depende del grado de confiabilidad.
Del ejercicio.
Igualmente para hablar de homologación es conveniente
definir algunos conceptos esenciales:
población ,universo, muestra, representatividad de la
muestra y procedimiento de selección; nivel de confianza
de la muestra, muestras probabilísticas; muestras no
probabilísticas y determinación del tamaño adecuado de
la muestra.
Una población, en este contexto es el conjunto de todos
los casos que concuerdan con una serie de
especificaciones. En las fórmulas por ejemplo
llamaremos N a la población y se considerara como un
conjunto de elementos.
Universo (de una investigación). Unidad de análisis
personas, organizaciones, empresas, etc. Que serán
medidos. Según la precisión del asunto por investigar y los
objetivos de la investigación, el universo puede ser
genérico o especifico.
Se define como muestra a un subgrupo de población.
Tamaño de la muestra. Es una proporción que suele
determinarse en función del número mínimo de casos o
unidades investigables capaz de reducir o anular la
posibilidad de error, llamado error estándar.

Representatividad de la muestra. Si la muestra en esencia,

es un subgrupo de la población, la muestra seleccionada
debe satisfacer la condición de representatividad de esa
misma población. Del tamaño de la muestra depende el
grado de confiabilidad que representa un determinado
número de elementos maestrales.
Muestras probabilísticas: todos los elementos de la
población tienen la misma probabilidad de ser escogidos,
cuando procede, la población probabilística se realiza una
vez que las características de la población se han
definido. El tamaño de la muestra y el de las unidades de
análisis se obtiene mediante una selección aleatoria y/o
mecánica.
Muestra no probabilística: la selección de los elementos
no depende de la probabilidad, sino de motivos
relacionados con las circunstancias del investigador o
de quien obtiene o selecciona la muestra.
El procedimiento no es mecánico ni se funda en fórmulas
de probabilidad o de estadística alguna
Nivel de confianza de la muestra. Este concepto se expresa en
los términos de los parámetros que el análisis haya
establecido. Si algún elemento de la muestra rebasa sus
parámetros, esa deberá descartarse por otra que sea
comparable y vendible.
Determinación del tamaño adecuado de la muestra. La
investigación por medio de encuestas debe buscar una
proporción que garantice la probabilidad de ocurrencias
cercanas al valor real de la población.
Una muestra probabilística ofrece la posibilidad de calcular
el tamaño del error. Entre menor sea el margen de error,
aumenta el grado de confiabilidad de la muestra, llamado
intervalo de confianza.
Relaciones númericas o factores de homologación.
A continuación se relacionan una serie de fórmulas
para determinar una muestra probabilística:
La muestra, a la que designaremos con el signo n, es
un subconjunto de la población N.
En una población N ( previamente delimitada por los
objetivos de la investigación), nos interesa establecer
expresiones númericas de las características de los
elementos de n.
Por otro lado el grado de confiabilidad de una muestra esta dado por la
expresión:

N = ( ( Z)2 (CV )2 ) / e2;

De donde: z es igual al número de la desviación estándar por debajo de
la curva de distribución cuya área representa al nivel de confianza,
(CV) es el coeficiente de variación y (e), es el error permisible.

De la fórmula anterior, despejaremos el valor de z para quedar como en la

siguiente forma:

Z = (Ne2 / CV2)^½
Rango de variación.
Hablar de un rango supone el manejo de una escala de
valores dispuesta a reconocer como validos un valor
máximo y un mínimo
En nuestro caso esas condiciones aspiran a garantizar un
grado de certidumbre y un nivel de confianza de los
elementos en cuestión.
La palabra rango viene de ringlera, renglón, una sección
delimitada de la superficie, donde pueden existir
superiores e inferiores. Como por ejemplo un rango de
variación de calificaciones del 1 al 10, donde el rango de
valores reconocidos como aprobatorios va del 6 al 10.
En materia valuatoria, después de analizar características de
cada uno de los inmuebles comparables, se determina un
factor de homologación, número cercano a la unidad. Un
factor de 2.0 o mayor es inusual. Normalmente el factor de
homologación en materia de valuación inmobiliaria es un
valor varias centésimas menor o mayor que uno, donde el
valor mínimo suele ser 0.80 y el máximo 1.20.
Este rango no lo fundamentan consideraciones subjetivas, sino
a la aplicación de las fórmulas estadísticas y matemáticas
que validan las muestras de los inmuebles comparables con
certidumbre y confianza, al hacer posible la asignación de
un valor monetario al inmueble sujeto a valuación.
considerando que la propuesta aspira a garantizar el grado
de confiabilidad de los avalúos, es preciso plantear la
mayor reducción posible del margen de error en el
procedimiento de homologación:
El nivel de confianza estará en el rango del 90 al 95%; por
tanto el error que este procedimiento admitirá estará
entre el rango del 5 y el 7% error < 5%. He aquí las
formúlas de los conceptos anteriores:
Nivel de confianza (NC):
90% menor o igual a NC menor o igual a 95%.
Error maestral (e):
5% menor o igual a e menor o igual a 7%.
El coeficiente de variación (CV) estará en el
rango de del 10 al 12%.

La desviación estándar contenida en la curva

de distribución normal , cuya área es
equivalente al nivel de confianza (z) deberá
estar entre 1.645 y 1.96.
Para validar la muestra n después de varios ejercicios,
determinamos los siguientes valores :
N = (Z)2 (CV)2 / e2 ; sustituyendo valores

N = ( 1.645 )2 (0.10 )2 /(0.07)2

N = 6 MUESTRAS.
AQUÍ SE DESTACA LA IMPORTANCIA DEL CONOCIMIENTO
DEL VALUADOR EN LA MATERIA DE PROBABILIDAD Y
ESTADISTICA.
ENFOQUE DE INGRESOS
(CAPITALIZACIÓN DE RENTAS)

Se basa en:
El principio de valuación de anticipación

Que se entiende
como:
Que el valor es tomado en atención a los beneficios futuros o
ingresos futuros derivados de una propiedad.
Entendiendo que una entidad o persona física, están dispuestos a
pagar por un bien un monto anticipado equivalente a los
beneficios futuros que recibirá por el uso y disfrute de dicho bien,
esto es, el valuador deberá conocer qué ha ocurrido en el pasado
o presente de este tipo de inmuebles.
Y estimará que ocurrirá en el futuro y cuáles son las repercusiones
posibles de obtener, para estos bienes.
Debe tomar en cuenta, por ejemplo, los ingresos pasados, el
estatus o decadencia de la ciudad y del vecindario, y los precios a
los cuales están siendo vendidas o rentadas propiedades
similares, para estimar sus posibles beneficios futuros.
 Para este Enfoque se utiliza también
HOMOLOGACIÓN DIRECTA

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

RENTA BRUTA MENSUAL (RBM)

DEDUCCIONES (%)
RENTA NETA MENSUAL (RNM)
RENTA NETA ANUAL (RNA)
TASA DE CAPITALIZACIÓN
VALOR DE CAPITALIZACIÓN
 ENFOQUE DE INGRESOS
• VALOR DE CAPITALIZACIÓN

INGRESOS (RBM $8,100.00)

∞
∞

EGRESOS
 ENFOQUE DE INGRESOS

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

DEDUCCIONES (%) • ADMINISTRACIÓN (%)

• VACÍOS • SEGUROS (%)
(%)
• I.S.R. (%)
• PREDIAL (%)
• AGUA (%) • DEPRECIACIÓN FISCAL (%)
• LUZ (%)
• MANTENIMIENTO (%) • OTROS (%)
DEDUCCIONES (%)

• PREDIAL (%)

Es obtenido directamente del recibo del

pago del Impuesto Predial
(es importante saber como está cobrado el
Impuesto ya que puede ser Anual,
Semestral, Bimestral o Mensual)
El pago debe ser considerado Mensual.
• DEDUCCIONES (%)

• LUZ (%)
• Es obtenido directamente del recibo del pago de la
Luz.
• (es importante saber cómo está cobrada la Energía
Eléctrica que casi siempre es Bimestral)
• El pago debe ser considerado Mensual. (si es
necesario)
• ( Normalmente se ignora en el análisis por ser
pagado por el inquilino)
 DEDUCCIONES (%)

• MANTENIMIENTO (%)

Para el cálculo de conservación y mantenimiento tomamos en

cuenta la opinión de los administradores inmobiliarios y los
corredores de bienes raíces, los cuales dan un valor para ese
tipo de inmuebles del : 4.00%, como porcentaje de conservación
y mantenimiento en arrendamientos de un año.
 DEDUCCIONES (%)

• ADMINISTRACIÓN (%)

• Para el cálculo de administración tomamos en cuenta la opinión de los

administradores inmobiliarios y los corredores de bienes raíces, los
cuales dan un valor para ese tipo de inmuebles de un : 4.00% en
arrendamientos de un año.
• Algunos administradores cobran una renta al año es decir 1/12 = 0.0833 =
8.33%
 DEDUCCIONES (%)

• SEGUROS (%)

• Para el cálculo de seguros tomamos en cuenta la opinión de los

agentes de seguros, los cuales dan un valor para ese tipo de
inmuebles del : 1.00%, como porcentaje de seguros inmobiliarios
• (Estos seguros son contratados en periodos anuales, semestrales o
trimestrales.
• Debe considerarse Mensual.)
 DEDUCCIONES (%)

• OTROS (%)

Son todos los demás gastos considerados como Egresos para

seguir teniendo ingresos
(Como son: Los gastos extraordinarios, licencias, premisos,
Etc.
Debe considerarse Mensual.)
DEDUCCIONES (%)

• DEPRECIACIÓN FISCAL (%)

Para el cálculo de las Deducciones Fiscales, aplicamos la siguiente

fórmula:
(Valor de la construcción x (0.05/12)
El Fisco da una vida útil total de 20 años para construcciones
 DEDUCCIONES (%)

• I.S.R. (%)

Se debe consultar la Ley del Impuesto Sobre la Renta 2022

Arts.96,106,114,115 y 116 y considerar si es persona Física o
Moral.
Esto es porque la miscelánea fiscal cambia cada año.
 ENFOQUE DE INGRESOS

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

CONSIDERANDO ÚNICAMENTE UN MES

EGRÉSOS
INGRESOS

INGRESOS NETOS (RNM) ∞

EGRÉSOS
∞
 ENFOQUE DE INGRESOS

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

CONSIDERANDO ÚNICAMENTE UN MES

EGRÉSOS
INGRESOS

INGRESOS NETOS (RNM) ∞

EGRÉSOS
∞
SUPONGAMOS UNAS DEDUCCIONES DEL 30%
 ENFOQUE DE INGRESOS

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

RENTA BRUTA MENSUAL (RBM) $8,100.00

DEDUCCIONES (30%) $2,430.00
RENTA NETA MENSUAL (RNM)
RENTA NETA ANUAL (RNA)
TASA DE CAPITALIZACIÓN I= (TPR)
VALOR DE CAPITALIZACIÓN
ENFOQUE DE INGRESOS

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

RENTA BRUTA MENSUAL (RBM) $8,100.00

DEDUCCIONES (30%) $2,430.00
RENTA NETA MENSUAL (RNM) $5,670.00
RENTA NETA ANUAL (RNA) $68,040.00
TASA DE CAPITALIZACIÓN
VALOR DE CAPITALIZACIÓN
ENFOQUE DE INGRESOS

VALOR DE CAPITALIZACIÓN

RENTA BRUTA MENSUAL (RBM) $8,100.00

DEDUCCIONES (30%) $2,430.00
RENTA NETA MENSUAL (RNM) $5,670.00
RENTA NETA ANUAL (RNA) $68,040.00
TASA DE CAPITALIZACIÓN (TPR)
VALOR DE CAPITALIZACIÓN
Y AHORA, ¿QUE TASA DEBEMOS DE
CONSIDERA PARA COMPLETAR EL AVALÚO
POR EL ENFOQUE DE INGRESOS?
ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

 Método de la Tasa del Arq. Bravo Armejo.

 Método de la Tasa Financiera.

 Método de la Tasa Inmobiliaria de Mercado.

 Método de la Tasa utilizada por algunos los Bancos.

ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de la Tasa del Arq. Bravo Armejo

ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de la Tasa Financiera

 Tasa Nominal.

 Tasa Efectiva.

 Tasa Real.

 Además Tasa Activa, Tasa Pasiva y TIR

ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado

 Este Método se basa en el fundamento de que todos los

datos están en el mercado.
 Así que la tasa debe de estar inmersa dentro de este
mercado
 Pero este mercado debe de ser similar o equivalente,
NUNCA MERCADO DIFERENTE
 ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado

PARA ESTO HAY DOS TÉCNICAS

• El Primero se basa en el análisis de inmuebles de

comparables que se ofertan al mismo tiempo,
tanto para RENTA como para VENTA
• El Segundo se basa en el análisis de obtener el promedio
de las comparables que se utilizaron en la homologación
para RENTA y VENTA
 ENFOQUE DE INGRESOS
CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN
Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado

Para la Primer Técnica

Se debe tener una referencia, con la misma Clasificación,

Uso de suelo, Zona, Ubicación y mismas características que
el Sujeto, para que sí sea comparable.

En esta caso la Referencia 2 de las ventas

comparables, se Vende en $1’740,000.00 o se Renta en
$6,000.00
ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado

Se calculan las tasas

TBm=
TBm= Tasa Bruta del
Mercado
RBA= Renta Bruta Anual
TBm=
ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado

Después de calcula

TNc=

TNc 4.138% - (30% de 4.138%

TNc

TNc
ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

O bien por este procedimiento

CÁLCULO DE LA
RENTA NETA MENSUAL

RNM = RBM – DEDUCCIONES (%)

ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

CÁLCULO DE LA
RENTA NETA ANUAL
RNA = RNM X 12 MESES
CÁLCULO DE LA
TASA INMOBILIARIA = I
𝑹𝑵𝑨
𝑰=
𝑽𝑨𝑳𝑶𝑹
 ENFOQUE DE INGRESOS
CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN
CÁLCULO DE LA
TASA INMOBILIARIA = I
SI CONSIDERAMOS (DEL INMUEBLES SUJETO):

VACÍOS 2% ADMINISTRACIÓN 4%
PREDIAL 3% SEGUROS 1%
AGUA 2% DEPRECIACIÓN FISCAL 6%
MANTENIMIENTO 4% I.S.R. 8%
TOTAL = 30%
ENFOQUE DE INGRESOS
CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

CÁLCULO DE LA
TASA INMOBILIARIA = I

RBM = $6,000.00
DEDUCCIONES 30% = $1,800.00
RNM = $4,200.00
RNA = $50,400.00
𝑹𝑵𝑨
𝑰=
𝑽𝑨𝑳𝑶𝑹
 ENFOQUE DE INGRESOS
CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN
CÁLCULO DE LA
TASA INMOBILIARIA = I

𝑹𝑵𝑨 $ 𝟓𝟎 ,𝟒𝟎𝟎 .𝟎𝟎

𝑰= 𝑰= ′
𝑽𝑨𝑳𝑶𝑹 $ 𝟏 𝟕𝟒𝟎 , 𝟎𝟎𝟎. 𝟎𝟎
0.028966 = 2.8966%

𝑵𝒐𝒕𝒂: 𝑬𝒍𝑽𝑨𝑳𝑶𝑹 ,𝑻𝑨𝑴𝑩𝑰𝑬𝑵𝑷𝑼𝑬𝑫𝑬 𝑺𝑬𝑹 𝑬𝑳 𝑶𝑩𝑻𝑬𝑵𝑰𝑫𝑶 𝑬𝑵 𝑳𝑨𝑯𝑶𝑴𝑶𝑳𝑶𝑮𝑨𝑪𝑰 Ó 𝑵

ENFOQUE DE INGRESOS
CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN
Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado
Para la Segunda Técnica
Se deben de considerar las referencias de
mercado en Venta y en Renta (mínimo cuatro) ya
homologadas y se requiere sacar un promedio de
las mismas.

En este caso el Promedio de las ventas y de Rentas

comparables dan como resultado,
se Vende en $13,050.24 /m2 o en Renta en $45.18
/m2
ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado
Se calculan los valores totales

Rentas 180.00 m2 (del sujeto) x

$45.18 /m2 = $8,132.40

RBM= $8,132.40 RBA= $8,132.40 X 12 = $97,588.80

Ventas 180.00 m2 (del sujeto) x $13,050.24 /m2 = $2’349,043.20

ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado
Se calculan las tasas
TBm=

TBm= Tasa Bruta del Mercado

TBm= RBA= Renta Bruta Anual
ENFOQUE DE INGRESOS
CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN
Método de Tasa Inmobiliaria de Mercado
Después de calcula
TNc=

TNc 4.154% - (30% de 4.154%

TNc

TNc
 ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Método de la Tasa utilizada por algunos Bancos

 La Tasa de Capitalización resulta de Real

TIIE a 28 días (fuente del Banco de México).

 Inflación anualizada (INPC).

 Tasa Recuperación Vida Útil Remanente (VUR).

 ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

TIIE (28 días) : 8.2820% (22 de Agosto 2019)
Inflación: 3.6436% (103.6870 /99.909099)
(julio 2018 a 2019)
Tasa de Recuperación (VUR) 1.9230% (1/52 AÑOS)

(TIIE-INFLACIÓN+TASA DE RECUPARACIÓN)

TASA DE CAPITALIZACIÓN= 6.5615%

 ENFOQUE DE INGRESOS

CONCLUSIÓN DE CÁLCULO DE TASAS :

 Método de la Tasa del Arq. Bravo Armejo. DEL 8% AL 12%

 Método de la Tasa Financiera. 4.1200%
 Método de la Tasa Inmobiliaria de Mercado
1. De un comparable 2.8966%
2. Del Promedio de las referencia 2.9078%
 Método de la Tasa utilizada por algunos los Bancos 6.5615% X
1.4 = 9.19 SIENDO EL 1.4 FACTOR DE RIESGO DE
INVERSIONSTA.
 ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Renta Neta Anual (RBM-DEDUCCIONES) (180.00 m2 x $48.00/m2 -30%) x 12: $72,576.-

Tasa de Capitalización : 6.5615%
Vida Útil Remanente (52 X12)= 624 : 52 AÑOS

$ 𝟕𝟐,𝟓𝟕𝟔.𝟎𝟎
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝐶𝑎𝑝𝑖𝑡𝑎𝑙𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖 ó 𝒏=( ) 𝒙 ¿¿
𝟏𝟐
 ENFOQUE DE INGRESOS

CÁLCULO DE TASA DE CAPITALIZACIÓN

Renta Neta Anual (RBM-DEDUCCIONES) (180.00 m2 x $48.00/m2 -30%) x 12: $72,576.-

Tasa de Capitalización : 6.5615%
Vida Útil Remanente : 52 AÑOS

VALOR DE CAPITALIZACIÓN= $1’069,271.73

• Bienes inmuebles. Es un conjunto de derechos, participaciones y
beneficios sobre una porción de tierra con sus mejoras y obras
permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su
usufructo. Las principales características de un bien inmueble son su
inmovilidad y ser tangible
V.- GENERALIDADES DE LA METODOLOGÍA VALUATORIA.

• La Ley General de Bienes Nacionales, en su artículo 142 , establece la facultad

de la Secretaría para emitir las normas, procedimientos, criterios y metodologías,
de carácter técnico, conforme a los cuales se llevarán a cabo los servicios
valuatorios previstos en la misma.
• En forma adicional a lo previsto en la Ley General de Bienes Nacionales, la Ley
de Expropiación, la Ley de Asociaciones Público Privadas, la Ley de
Hidrocarburos, la Ley de la Industria Eléctrica, la Ley Agraria, la Ley Federal de
Zonas Económicas Especiales, la Ley Minera, la Ley Federal de Telecomunicaciones
y Radiodifusión, el Reglamento del Código Fiscal de la Federación y demás
disposiciones legales aplicables, confieren al Instituto de Administración y Avalúos
de Bienes Nacionales órgano administrativo desconcentrado de la Secretaría,
facultades para realizar los servicios valuatorios previstos en las mismas
• Con el objeto de garantizar la adecuada valuación en los actos
jurídicos que se relacionan con las anteriores disposiciones legales
mencionadas, se requiere contar con un marco normativo que
permita unificar la utilización de conceptos, técnicas y
procedimientos valuatorios congruentes con las normas
internacionales
II.- OBJETO DE LA METODOLOGÍA
• En la presente metodología se establecen las bases que permiten la utilización de
conceptos, técnicas, principios básicos, enfoques establecidos, así como las directrices
básicas a seguir para el cálculo y demás actividades y técnicas aplicadas para la estimación
del valor comercial de bienes inmuebles (urbanos, en transición y agropecuarios), bienes
muebles (maquinaria y equipo o propiedad personal), negocios, que se fundamenta en el
Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los
servicios valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes
Nacionales (INDAABIN) y demás disposiciones aplicables.
• Esta metodología es una herramienta de trabajo obligatoria para los valuadores de bienes
nacionales estableciendo los lineamientos a seguir para la realización de servicios
valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
La aplicación de esta metodología, permitirá la emisión de dictámenes valuatorios o
reportes conclusivos con calidad técnica, certeza jurídica, oportunidad y transparencia.
• ● Requerimientos básicos 1.
• Uso.
• Es el acto para el cual se pretende utilizar el dictamen valuatorio o
reporte conclusivo expresamente señalado por el solicitante del
servicio (promovente), y en este caso exclusivamente se refiere a uno
de los que siguientes: adquisición, enajenación, indemnización,
reexpresión de estados financieros, concesión, atención a diligencias
judiciales, registro en contabilidad gubernamental y aseguramiento
contra daños.
• 2. Propósito. Dictaminar valor comercial de acuerdo a la solicitud.
• 3. Finalidad. Es el concepto que determina la aplicación del resultado
del dictamen valuatorio o reporte conclusivo como el valor mínimo,
valor máximo o como monto, derivado del uso definido por el
promovente.
• 4. Alcance del servicio valuatorio. Es el apartado en el cual se
describen los supuestos extraordinarios, las condiciones hipotéticas y
limitantes del servicio valuatorio, con base en el uso, propósito y
finalidad expresados en la solicitud del promovente y considerados
por el valuador de bienes nacionales
VI.- GUÍA TÉCNICA
• La presente guía técnica tiene por objeto establecer las directrices
generales a seguir para estimar el valor comercial de los distintos
activos, que se relacionan en el apartado IV de esta metodología,
mismas que deben ser atendidas por el valuador de bienes
nacionales, de acuerdo con la solicitud de servicios valuatorios
regulados por el INDAABIN que al efecto haga el promovente. La
presente metodología cuenta con ocho pasos, los cuales cumplen con
los estandares internacionales de valuación.
• El primer paso de esta guía técnica es la identificación del problema,
que se detalla a continuación
 Paso 1 Identificación del Problema

Identificar el Identificar el Uso Identificar el Identificar la Identificar las Identificar las

promovente y (Uso y Finalidad) Propósito del fecha que se características condiciones del
los usuario Servicio requiere de del bien servicio
Valuatorio (Tipo valores valuatorio
y definición de
valor)

Para poder identificar el problema, el promovente deberá entregar al valuador de

bienes nacionales, la solicitud de servicio valuatorio y la documentación e
información procedente o solicitada, como copias y documentos en archivo físico
o electrónico para realizar el servicio valuatorio. Para el caso del INDAABIN la
entrega de la documentación se realizará a través del Sistema de Avalúos, como a
continuación se ejemplifican de manera enunciativa más no limitativa:
 Para Inmuebles.

• a) Ubicación legal y física del inmueble a valuar.

• b) Plano topográfico del terreno con superficie, medidas y colindancias de la poligonal
envolvente.
• c) Planos arquitectónicos actualizados, preferentemente aprobados por autoridad
competente y en formato electrónico.
• d) Escrituras y/o título de propiedad.
• e) Usuarios del servicio valuatorio.
• f) Los derechos del inmueble ligados al uso del servicio valuatorio.
• g) Constancia de uso del suelo.
• h) Informe de costos anuales de operación del inmueble (mantenimiento, impuestos,
personal, agua, energía eléctrica, entre otros), según sea el caso.
• i) Listado de bienes distintos a la tierra y de máquinas o equipos anexos a las
construcciones.
• j) Dictamen de seguridad estructural. También como los documentos e información que
considere necesarios el valuador de bienes nacionales, según sea el caso.
Paso 2 Determinación del Alcance del trabajo para atender el Servicio Valuatorio

Una vez que se ha identificado el problema, es necesario definir el alcance del trabajo a realizar,
el valuador de bienes nacionales deberá determinar el alcance que sea suficiente para producir
un servicio valuatorio con resultados certeros y creíbles.
Es responsabilidad del promovente, en conjunto con el valuador de bienes nacionales, generar la
definición de la amplitud del trabajo en términos de los tiempos de entrega, lo extenso de la
investigación y el reporte, la fundamentación normativa, técnica y teórica, la calidad de la
información y demás aspectos que se puedan considerar.
Una vez definido el alcance del trabajo el valuador de bienes nacionales deberá recolectar
información complementaria como parte de su labor como profesional de la valuación, a
continuación se explica esta actividad a detalle
Paso 3 Recolección de Información y Descripción del Bien
Información de Mercado de la
Zona
1.- Para inmuebles Características
generales de la región, ciudad,
colonia y ubicación del predio,
entre
Información sobre el Sujeto a Información sobre los comparables.
valuar. 1.- Para inmuebles Ventas
1.- Para inmuebles Características realizadas, condiciones de los
del sujeto, geográficas y geológicas cierres efectuados, ofertas, listas
del terreno, superficie, forma, de venta, vacantes, costos y
ubicación, uso de suelo, servicios depreciación, ingresos y gastos,
públicos, tipo de construcción, intereses de capitalización, entre
área construida, edad efectiva, otros.
estado de conservación,
elementos de la construcción,
mejoras, historial de los
propietarios, información de costos
y depreciación, y datos de ingresos
y gastos entre otros.
• La recolección de información que el valuador de bienes nacionales
obtendrá se divide en dos: información general e información
específica. La información general consiste en datos sobre factores
que pueden influir en el valor, estos se derivan de fuerzas sociales,
tendencias económicas (oferta y demanda, absorción del mercado,
etc.) y leyes gubernamentales que son originadas fuera del bien a
valuar. La información específica se refiere a los datos concretos
sobre el bien a valuar, ventas u ofertas comparables y características
del mercado local relevantes. La información específica se divide a su
vez, en información del sujeto e información de los comparables.
• Inmuebles.
• Para el caso de inmuebles, la información del sujeto se enfoca en
características geográficas y geológicas del terreno, características de las
mejoras (tipo de edificación, componentes físicos, legales y propiedad
personal), historia de los propietarios, información de costos y
depreciación, y datos de ingresos y gastos. Para el caso de inmuebles, la
información de los comparables sobre sus características físicas y
componentes legales, ofertas, rentas, información de costos y
depreciación, ingresos y gastos, tasa de capitalización, oferta y demanda
de los comparables, absorción del mercado.
PASO 4 Análisis de la Información
Análisis del Mercado
1.- Para inmuebles
Estudios de la Demanda Periodo de absorción.
Análisis de precio de venta en pago de contado.
Estudios de la Oferta Volumen de comparables en
un mercado abierto y competitivo Rango de precios
de venta de comparables. Estudios de Mercado
Análisis integral de los mercados de acuerdo a la
oferta y la demanda, así como de las
Mayor y Mejor Uso
(Aplicable para inmuebles)
1. Estudio del terreno Es aquel estudio que genere
un análisis para saber si su mejor uso es como está
actualmente (con mejoras) o como terreno sin
mejoras. Se analizarán distintos escenarios que
sean físicamente posibles, legalmente permitidos,
financieramente viables y brinde el máximo
rendimiento.
Paso 5 Opinión de Valor del Terreno (solo para inmuebles)

El valor del terreno se puede obtener por alguno de los siguientes cinco procedimientos:
1. Considerando al terreno sin mejoras, mediante la investigación directa del mercado de terrenos en venta,
ya sean ofertas o cierres y aplicando factores de homologación.
2. Por el procedimiento de desagregación, que parte de la investigación de mercado de inmuebles similares en
venta, a los cuales se les aplica un método residual estático y se obtiene el valor del terreno.
3. Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, la renta de terreno es una cantidad
conocida y el ingreso puede ser capitalizado en el valor del terreno.
4. Con base en el procedimiento de capitalización de renta del terreno, cuando la renta de terreno con
construcción es una cantidad conocida, se debe extraer el ingreso exclusivamente del terreno y éste puede
ser capitalizado en el valor del terreno.
5. Cuando la información de mercado es insuficiente, errática, o heterogénea, o las características del inmueble
no permiten afirmar con certeza que el valor obtenido por el enfoque comparativo de mercado es realmente
el más representativo, se hace necesaria la utilización del método residual dinámico (enfoque de ingresos),
basado en el mayor y mejor uso del inmueble. Una vez obtenido el valor del terreno por parte del Valuador
de Bienes Nacionales, se procederá a la aplicación de los enfoques de valuación, esta actividad se detalla a
continuación.
Paso 6 Aplicación de los Enfoques de Valuación
Enfoque de Mercado Enfoque de Ingresos Enfoque de Costos

Las directrices básicas a considerar para calcular cada uno de los tres indicadores
de valor son las siguientes.
Enfoque de Mercado.
El enfoque comparativo de mercado es un indicador de valor que se obtiene a
partir del análisis del precio de otros activos similares al activo en estudio.
Este enfoque tiene su fundamento en el principio de sustitución y su objetivo es
el comparar el bien en estudio contra otros activos similares existentes en el
mercado, aplicable en los bienes siguientes:
• Las directrices básicas a considerar para calcular cada uno de los tres
indicadores de valor son las siguientes.
• Enfoque de Mercado
• El enfoque comparativo de mercado es un indicador de valor que se
obtiene a partir del análisis del precio de otros activos similares al
activo en estudio.
• Este enfoque tiene su fundamento en el principio de sustitución y su
objetivo es el comparar el bien en estudio contra otros activos
similares existentes en el mercado, aplicable en los bienes
siguientes:
• A partir de la información obtenida en la investigación de mercado realizada
por el valuador de bienes nacionales, se definirán cuáles serán los
comparables que se utilizarán en los procedimientos de análisis de
tendencia central, como podrá ser la homologación, mismos que serán los
que presenten las características que más se asemejen al activo sujeto de
valuación.
• Se podrá utilizar la técnica de homologación para ajustar las diferencias
existentes entre los comparables y el activo sujeto, por lo que la
homologación se realizará una vez que el valuador de bienes nacionales
conozca perfectamente las características de los comparables, lo que
asegurará que se realicen los ajustes correctos tanto en las características
ajustadas como en el rango del factor de ajuste.
• El valuador de bienes nacionales deberá asegurarse que las características a
ajustar sean las que impacten en el valor de mercado y que el factor de ajuste se
encuentre debidamente analizado a fin de que siempre se encuentre en un
rango que ajuste la característica de manera suficiente y correcta, dicho análisis
deberá permanecer en la memoria de cálculo del valuador de bienes nacionales.
• Es necesario que la homologación presente cuando menos 3 comparables, el
perito deberá analizar la razonabilidad de los factores de homologación y los
tendrá que explicar de manera suficiente y correcta.
• Se recomienda utilizar la menor cantidad posible de factores de ajustes a los
comparables, incluyendo el factor de negociación. Lo anterior resulta de la
premisa de que los mejores comparables son aquellos que requieren la menor
cantidad de factores de ajuste.
• Los factores resultantes de la homologación se deberán encontrar dentro de un rango razonable
y la dispersión final de valores unitarios deberá ser menor a la inicial; en virtud de que los
bienes intercambiados en un mercado eficiente son esencialmente homogéneos que pueden ser
fácilmente sustituidos entre sí.
• Cuando las homologaciones se encuentren fuera de rango o no exista una reducción en la
desviación, debe incluirse en la memoria de cálculo la justificación o explicación correspondiente;
de no ser justificable, se desechará el análisis.
• Es responsabilidad del valuador de bienes nacionales identificar y seleccionar correctamente la
unidad de comparación a utilizar en la homologación.
• El valor unitario del enfoque de mercado se obtendrá del promedio aritmético del valor
resultante de cada comparable ya ajustado, siempre y cuando el resultado de la dispersión sea
menor a la inicial.
• El valor comparativo de mercado será el resultado de multiplicar el valor unitario, de acuerdo a
la unidad de comparación utilizada por la cantidad respectiva.
• Enfoque de Costos
• El enfoque de costos se basa en el principio de sustitución ya que considera que un
comprador bien informado no pagará más por un activo, que el precio de adquirir o
reproducir un sustituto igual o semejantemente deseable.
• 1.- Para Inmuebles
• En este sentido en el caso de bienes inmuebles, el enfoque de costos se obtiene a partir de
la suma del valor individual de cada uno de los componentes que conforman el bien, es
decir terreno, construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias y
accesorios, así como otros indirectos, obsolescencias y apreciaciones.
• Para el caso de bienes inmuebles el valor del terreno se deberá obtener utilizando el Paso
5, reiterando que se debe analizar el mayor y mejor uso del terreno y no el uso que le
otorguen las construcciones existentes, es decir, obtener el valor del terreno como si no
tuviera construcciones.
• El valor neto de reposición de las construcciones, instalaciones, obras
complementarias y accesorios se obtendrá a partir del valor de reposición
nuevo menos las depreciaciones totales acumuladas, pudiendo ser por
edad, estado de conservación y las obsolescencias internas que se detecten.
• El valor de reposición nuevo deberá ser obtenido por el valuador de bienes
nacionales considerando costos de construcción o fabricación vigentes, o
costos de adquisición actuales para el caso de instalaciones especiales, obras
complementarias y elementos accesorios que deberán incluir los costos de
instalación y puesta en sitio, dichos análisis de costos o cotizaciones
deberán permanecer en la memoria de cálculo de los valuadores de bienes
nacionales.
• En aquellas construcciones en que sea necesario que se utilice el valor de
reproducción, lo deberá realizar el valuador de bienes nacionales e
indicarlo en su dictamen valuatorio o reporte conclusivo. Para el cálculo de
las depreciaciones el valuador de bienes nacionales deberá analizar los
deméritos por edad, estado de conservación, obsolescencias internas y
cualquier otro demérito que el valuador de bienes nacionales considere
que afecte el costo de las construcciones.
• El indicador de valor del enfoque de costos de un bien inmueble resultará
de la suma del valor comercial del terreno más el valor neto de reposición
de las construcciones, instalaciones especiales, obras complementarias,
otros indirectos y obsolescencias o apreciaciones externas.
Enfoque de Ingresos
• A través de este enfoque se obtiene el indicador de valor
fundamentado en el principio económico de anticipación el cual
señala que el valor presente de los beneficios futuros o ingresos
futuros derivados de un activo, entendiendo que cualquier persona
está dispuesta a pagar por un activo un monto equivalente a los
beneficios futuros que recibirá de dicho activo.
• Puede ser mediante el proceso de flujos descontados o de una
capitalización directa.
1.- Para Inmuebles
• El enfoque de ingresos de un inmueble se puede obtener mediante una capitalización directa o mediante el
proceso de flujos descontados a nivel operacional.
• La capitalización directa relaciona el ingreso y un rendimiento definido, convirtiéndolo en un estimado de
valor. Para este proceso se requiere una tasa de capitalización bruta o una tasa de capitalización neta que se
aplica al ingreso respectivo de un solo año.

• La tasa de capitalización deberá extraerse preferentemente del mercado inmobiliario, de igual forma las
deducciones consideradas para obtener el ingreso neto de operación deberán reflejar las condiciones reales
del inmueble en estudio.
• El método de flujos descontados es aplicable para bienes inmuebles, el cual requiere de la construcción de un
modelo financiero, en el que, a partir de los ingresos y egresos (considerando las inversiones) provenientes
del mercado para cada tipo de inmueble y de una tasa de descuento debidamente soportada y acorde a las
características del activo, riesgo, costos financieros, sector y costos administrativos (identificando el número
de periodos de conformidad con el tipo de inmueble analizado), considerando el ingreso de operación para
obtener el Valor Presente Neto (VPN) que corresponde al valor del inmueble, debiendo considerar al final el
Paso 7 Conciliación de Valores y Opinión Final de Valor
El valor comercial de un bien se obtiene a partir de la conciliación del resultado de los tres enfoques
valuatorios: de mercado, de costos y de ingresos, o bien de los enfoques que en su caso se apliquen.
La conciliación es un análisis de confiabilidad y de certeza de los enfoques valuatorios aplicados de
acuerdo a la cantidad y calidad de la información recopilada.
El valor comercial conclusivo se obtendrá tomando en consideración aquellos factores o
condiciones particulares que influyan en su estimación definiendo cuál de los enfoques
empleados es más representativo derivado de la calidad de la información obtenida, explicando
las razones por las que se descartan o no se emplean los otros enfoques. Dicho valor conclusivo
deberá redondearse para reflejar el grado de precisión asociado con la valoración, de tal forma
que se evite dar a entender una mayor precisión a la requerida.
Cantidades conclusivas en millones, se deberán redondear al millar; y conclusivas en miles, se
deberán redondear a la centena. Una vez realizada la conciliación de valor se procederá a la
emisión del dictamen valuatorio o reporte conclusivo del servicio valuatorio.
Paso 8 Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo
Características del Dictamen Valuatorio o Reporte Conclusivo El contenido del dictamen
valuatorio o reporte conclusivo del servicio valuatorio debe ser consistente con el uso del mismo,
y como mínimo deberá contener lo siguiente:
a) Especificar la identidad del promovente y los posibles usuarios, por nombre o tipo;
b) Identificar las características de los bienes que son relevantes para su tipo y para la definición
del valor;
c) Su ubicación, y sus atributos físicos, legales y económicos;
d) Los derechos del activo a ser valuado;
e) Cualquier propiedad personal, accesorios comerciales, partidas intangibles que no son bienes
inmuebles pero que están incluidas en la valuación;
f) Cualquier servidumbre, restricción, gravamen, préstamos, reserva legal, convenios, contratos,
declaraciones, cualquier reglamentación específica u otros ordenamientos de naturaleza similar;
g) Especificar la fecha del valor de los activos que se reflejan en el servicio valuatorio;
h) Mencionar si el activo en cuestión es valuado parcialmente en sus derechos, está segmentado
físicamente o posesión parcial;
• i) El valuador de bienes nacionales deberá verificar la exactitud de los datos que le proporcione
el Promovente;
• j) De manera clara y visible, indicar todos los supuestos extraordinarios y las condiciones
hipotéticas; así como indicar que su uso podría haber afectado los resultados del servicio
valuatorio; e
k) Incluir una certificación firmada según lo señalado en los estándares internacionales de
valuación, de acuerdo al formato que corresponda con base en la Norma Trigésima Quinta del
Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios
valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.
Adicionalmente, el dictamen valuatorio o reporte conclusivo del servicio valuatorio deberá
contemplar lo establecido en el Capítulo X Estándares de Valuación y Revisión de Avalúos del
Acuerdo por el que se establecen las Normas conforme a las cuales se llevarán a cabo los servicios
valuatorios regulados por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales,
publicado en el Diario Oficial de la Federación el día 25 de julio de 2016.
• La vigencia del Dictamen Valuatorio podrá ser de hasta un año.
• Será obligatorio para el valuador de bienes nacionales agregar en el
dictamen valuatorio o reporte conclusivo del servicio valuatorio la
siguiente leyenda:
• “Una vez terminada la vigencia del presente dictamen valuatorio o
reporte conclusivo del servicio valuatorio, éste no tendrá validez
oficial ni legal para realizar acto jurídico alguno”.
• Los responsables de emitir el dictamen del servicio valuatorio, serán el perito
valuador del padrón nacional de peritos valuadores del INDAABIN, los
integrantes del respectivo Cuerpo Colegiado de Avalúos y el Perito Valuador o el
Personal Técnico del propio Instituto que hubiere realizado el respectivo servicio
valuatorio; y en el caso de que el perito sea persona moral integrante del Padrón
Nacional de Peritos Valuadores del INDAABIN, el o los Peritos Responsables
Técnicos de la especialidad que corresponda y que elabore el dictamen. Los
responsables de emitir el reporte conclusivo del servicio valuatorio, serán:
• 1. En las instituciones de crédito, el funcionario responsable del área de avalúos,
así como el valuador encargado de su realización;
• 2. Cuando se trate de profesionistas con posgrado en valuación y en el caso de
los corredores públicos, exclusivamente ellos.
3. Desarrollo del caso practico valuatorio
• 3.1 Definición del avalúo (se refiere al sujeto de valuación )
• 3.2 Planeación del avalúo ( se refiere a la visita de inspección física)
• 3.3 Identificación de la propiedad ( referente al título de propiedad,
fotos y documentos)
• 3.4 Recolección de datos ( se refiere a los datos tomados por el propio
perito valuador y los proporcionados por el solicitante)
• 3.5 Selección de métodos o enfoques ( elegir los métodos aplicables al
caso)
• 3.6 Consolidación y estimación final de valor( determinación del valor)
• 3.7 Reporte de avalúo ( dictamen de valor).
 Forma de Presentación
• 3.1 Definición del avalúo (se refiere al sujeto de valuación )
• En este debe definirse el tipo de avalúo y el bien que se
pretende valuar. Inmobiliario, Maquinaria y Equipo, Industrial,
etc. Normalmente se da en el momento de recibir una solicitud,
por cualquier medio de comunicación, También se establece el
lugar, fecha y hora para definir una visita de inspección. Es
posible que en esta etapa, previamente se plantee un
presupuesto de avalúo.
 3.2 Planeación del avalúo ( se refiere a la visita de
inspección física)

• La planeación se da en el momento de conocer el lugar donde

se ubica el bien a valuar, y consiste en determinar los
elementos, físicos, técnicos y humanos que se requieren en la
visita de inspección física para recopilar la información de
campo necesaria, previa al procedimiento valuatorio.
 3.4 Recolección de datos ( se refiere a los datos tomados por el propio perito valuador y los proporcionados por el
solicitante)

• En esta etapa se obtiene la información física técnica y legal,

tomada en campo por el perito y la proporcionada por el
solicitante del avalúo, como puede ser: características,
dimensiones y especificaciones de operación, ubicación,
zonificación, uso de suelo, cumplimiento de normas y
ordenamientos así como todas aquellas que proporcionen datos
importantes para definir el proceso, metodologías y enfoques a
utilizar en el análisis valuatorio, de acuerdo con la finalidad y el
propósito del avalúo.