INICIO : SABADO 08 DE SEPTIEMBRE Certifica:

DECLARATORIA DE FÁBRICA,
INDEPENDIZACIÓN Y
REGLAMENTO INTERNO
ABOG. CARLA YNES SALAZAR FARRO
 TEMATICA
DECLARATORIA DE FÁBRICA
REGÍMENES ESTABLECIDOS EN LA
• Concepto LEY 27157
• Naturaleza Jurídica
• Procedimientos para la declaratoria de • Propiedad exclusiva y Propiedad
fábrica Común
• Procedimiento en vía de regularización • Independización y Copropiedad
• Procedimiento Ordinario o Regular
INDEPENDIZACIÓN
• Definición
• Requisitos Generales
• Predio Urbano
- Autorización municipal
- Regularización de edificaciones
• Predio Rústico
 DECLARATORIA DE FÁBRICA

• Reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra,

que se realiza mediante declaración del propietario con las
formalidades y trámites previstos en la ley. (Art. 2 del Reglamento
de la Ley n°. 27157)

• Constituye un dato físico material del predio que se extiende en la

partida registral. (Art. 5, literal b del R.I.R.P)
 EDIFICACIÓN
• Resultado de construir una obra, que cuente como mínimo con proyecto de
habilitación urbana aprobada, cuyo destino es albergar al hombre en el
desarrollo de sus actividades.
Comprende las instalaciones fijas y complementarias adscritas a ella.
Para efectos legales, se considerarán las siguientes obras de edificación:
Edificación nueva, ampliación, remodelación, refacción, acondicionamiento,
puesta en valor histórico monumental, cercado, demolición.
(Art. 3 de la Ley 29090 – modificado por el art. 1 de la Ley 30494)
 Edificaciones
nuevas

Demolición Ampliaciones

TIPOS DE
OBRAS Cercado Remodelaciones

Puesta en Valor
Monumental Refacciones

Acondicionamientos
 LEGITIMADOS PARA EDIFICAR Y PARA
FORMULAR LA DECLARATORIA DE FÁBRICA
• Los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una
servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con derechos
ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.

Art. 3 del Reglamento de la Ley 29090.

Resolución N°024-2005-SUNARP-TR-L.
 Naturaleza jurídica: ¿ACTO DE
DISPOSICIÓN O ADMINISTRACIÓN?
19° Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en el X Pleno Registral: En el
formulario registral sobre regularización de declaratoria de fábrica de conformidad con los
alcances de la Ley N°27157 y su reglamento, deben intervenir todos los copropietarios. La
anterior disposición no se aplica si la fábrica o la demolición que se quiere regularizar fue
efectuada cuando el bien no pertenece a los copropietarios”.
DEJADO
SIN
EFECTO

Acuerdo plenario adoptado en los PLENOS XXVII y XXVIII realizados el 21, 22 y 23 de

noviembre del 2007, publicado en separata especial de el peruano el 01.03.2008.
Fundamentos:
* Se confunde construcción con declaratoria de fábrica.
* Se confunde “modificación sustancial” con “modificación de datos físicos.
* La declaratoria de fábrica no es un acto de disposición, porque no modifica el predio.
 Naturaleza jurídica: ¿ACTO DE
DISPOSICIÓN O ADMINISTRACIÓN?
La declaratoria de fábrica no constituye un acto de disposición, por lo que no resulta exigible
que los documentos de la declaratoria de fábrica en vía administrativa o en vía de
regularización sean suscritos por todos los copropietarios, en aplicación del inciso 1 del artículo
971 del Código Civil.

* Resolución N°221-2014-SUNARP-TR-L de fecha 03/02/2014

* Resolución N°2049-2011-SUNARP-TR-L de fecha 11/11/2011

No resulta exigible que suscriban los documentos de la declaratoria de fábrica en vía

de regularización ambos cónyuges propietarios de un predio, por cuanto la
declaratoria de fábrica no constituye un acto de disposición sino la verificación de una
edificación.

* Resolución N°489-2010-SUNARP-TR-A de fecha 23/12/2010

 DECLARATORIA DE FABRICA DE UNA
SOCIEDAD CONYUGAL
Cuando en la declaratoria de fábrica intervenga la sociedad conyugal sujeta al
régimen de sociedad de gananciales y la fábrica haya sido edificada en terreno
propio de uno de ellos, el Registrador procederá a extender simultáneamente el
asiento de dominio de la sociedad conyugal sobre el inmueble por el solo mérito
de la declaratoria, salvo que se acredite que el bien mantiene la condición de
propio.
Para ello, deberá presentarse la respectiva partida de matrimonio en copia
certificada.
Art. 79 del RIRP
 ACUERDO

CALIDAD DE BIEN SOCIAL DE LA AMPLIACIÓN DE FÁBRICA

“El tercer párrafo del artículo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios, que regula la calidad de social de la fábrica levantada sobre el
suelo propio de uno de los cónyuges, es también aplicable a la ampliación de
fábrica”.
CXXI PLENO
 PROCEDIMIENTOS PARA FORMULAR
UNA DECLARATORIA DE FÁBRICA

Procedimiento ordinario o regular

• Regulado por el Capítulo III de la Ley 29090, Ley de Regularización de Habilitaciones Urbanas y
Edificaciones: después del 20/07/1999.

Procedimiento en vía de regularización

• Regularización al amparo de la Ley 27157 – Ley de Regularización de Edificaciones, del

Procedimiento para la declaratoria de fábrica y del Régimen de Unidades de Propiedad Exclusiva
y Común. Edificaciones hasta el 20/07/1999.
PROCEDIMIENTO EN VÍA
REGULARIZACIÓN
PROCEDIMIENTO EN VÍA REGULARIZACIÓN,
SIN INTERVENCIÓN MUNICIPAL
REGULARIZACIÓN DE
EDIFICACIONES

Ley 27157
D.S 035-2006-
VIVIENDA-
Reglamento
 LEY 27157
REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
• Trámite destinado a obtener reconocimiento legal e inscripción de
edificaciones existentes sobre:
- Predios urbanos.
- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana.
- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren
como urbanos en la municipalidad e inscritos como rústicos en el
Registro.
 Propietario

SUNARP Verificador

Notario
 PROFESIONALES QUE INTERVIENEN EN EL
PROCEDIMIENTO DE REGULARIZACIÓN
• NOTARIO: Es competente un notario del distrito notarial donde se ubica la
edificación objeto de regularización. (Art. 6° del Reglamento de la Ley 27157).
* Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de éste en el
FOR y otros anexos.
* Certifica la identidad del o de los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su
firma en el FOR, los planos y el Informe Técnico de verificación.

• VERIFICADOR RESPONSABLE: El ingeniero civil o arquitecto colegiado e inscritos en el

Índice de verificadores, ejercen la función de Verificador respecto de actos o contratos
referidos a predios ubicados en el ámbito territorial de la Zona Registral en cuyo
Índice se encuentran inscritos.
* Bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularización.
* Constata la existencia y características de la edificación, el cumplimiento de las normas y
parámetros urbanísticos y edificatorios, confirma que los planos que se adjuntan al
expediente corresponden a la realidad física del terreno y la edificación.
 DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA
DE REGULARIZACIÓN (FOR)
Requisitos:
1. Edificación realizada sin licencia de construcción, conformidad de
obra o que no cuente con declaratoria de fábrica
2. Que se haya culminado antes del 20/07/1999.
3. Que las edificaciones se hayan levantado sobre predios urbanos,
terrenos que cuenten con proyecto aprobado por habilitación
urbana con construcción simultánea o predios ubicados en zonas
urbanas consolidadas.
 TÍTULO FORMAL DE
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA
FOR suscrito por el propietario y autorizado por verificador
responsable, con certificación de firmas por Notario.
Certificado de Parámetros Urbanísticos.
Plano de localización y ubicación.
Plano de plantas de arquitectura (plano de distribución por pisos).
Informe Técnico de Verificación.

• Planos e informe técnico, sólo suscritos por verificador responsable

con firmas legalizadas por Notario.
FOR
 SANCIONES
AL
VERIFICADOR
 REGLAMENTO DEL ÍNDICE DE
VERIFICADORES DEL REGISTRO DE PREDIOS
El Artículo 33° señala.- Conductas sancionables
De conformidad con el numeral 1.16 del artículo IV del Título Preliminar de la
Ley de Procedimiento Administrativo General, son susceptibles de sanción por
la SUNARP, las siguientes conductas del Verificador:
a) Transgresiones a la normativa técnica vigente en el ejercicio de su función
de verificador.
b) Falsedad en la información o documentación presentada por el Verificador
en el ejercicio de sus funciones.
c) Falsedad de la declaración jurada o de los documentos presentados
con la solicitud de ingreso al índice de Verificadores.
El artículo 34° señala que: “En los casos en los que el verificador
incurra en las conductas previstas en el artículo anterior procederá a
cancelar la inscripción del verificador en el índice.
El verificador al que se ha cancelado su inscripción conforme a los
dispuesto en el párrafo anterior, no podrá volver a solicitar su
inscripción en el Índice de Verificadores sino después de
transcurridos cinco (05) años desde que la resolución sancionatoria
hubiera quedado firme”
• Resolución 578-2016-SUNARP-ZR N°IX-JEF (Sancionar)
• Resolución 095-2017-SUNARP/SN (Firme)
- Ampliación y modificación de fábrica (3° y 4° piso)
- FOR Junio 1999
- Municipalidad Distrital de Miraflores entre 2010 – 2011

• Resolución 046-2018-SUNARP-ZR N°X/SC (Sancionar)

• Resolución 0110-2017-SUNARP-ZR N°X/SC (Firme)
- Regularización de fábrica
- FOR Noviembre 1998
- Área de Catastro = año 2002
 CERTIFICADO DE PARÁMETROS
URBANÍSTICOS Y EDIFICATORIOS
Es el documento emitido por las municipalidades distrital y
provinciales, donde se especifican los parámetros de diseño
que regulan el proceso de edificación de un predio urbano.
Debe ser emitido en el plazo de 05 días útiles y tendrá vigencia
de 36 meses.

Art. 14 de la Ley 29090

 INFORME DE VERIFICACIÓN

CONTENIDO • Existencia de
OBSERVACIONES
discrepancias de
• Ubicación del área, linderos,
terreno. Área, medidas
linderos y perimétricas,
medidas índices de
perimétricas. edificación, área
Cumplimiento libre, trasgresión a
de parámetros normas de
urbanísticos y protección al
edificatorios. patrimonio
cultural.
 IMPROCEDENCIA DE REGULARIZACIÓN
SUCESIVA
Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto en el
Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, reparación,
remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la fábrica, efectuada
sin cumplir con los procedimientos establecidos en el Título II de la citada ley,
se regularizará mediante el procedimiento previsto en el artículo 68 y
siguientes del Reglamento de la Ley 29090”.
Novena disposición transitoria RIRP.
PROCEDIMIENTO EN VÍA
MUNICIPAL
 REQUISITOS
La declaratoria de fábrica de una edificación, así como su demolición total o parcial,
su ampliación, su modificación o remodelación, se inscribirá en mérito al:
 Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere la Ley 29090 o la
Escritura Pública en la que se inserte o adjunte el Formulario Único de
Edificaciones (FUE).
 Plano de ubicación y localización, autorizado por profesional competente y
visado por la municipalidad correspondiente.
 Plano de distribución, autorizado por profesional competente y visado por la
municipalidad correspondiente.
En el caso de demolición total no se requiere la presentación del plano de
distribución.
Art. 78 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
 JURISPRUDENCIA REGISTRAL
Información omitida en el FUE
“Si en el FUE se ha omitido llenar determinada información, esta
circunstancia no amerita la observación del título relativo a la inscripción
de la declaratoria de fábrica, si de la documentación presentada se puede
extraer los datos omitidos siempre que la misma cuente con visación
municipal”.

Resolución N° 109-2014-SUNARP-TR-A
FUE
 SOLICITANTE
(propietario o
persona con derecho
acreditado)

¿QUIÉNES
INTERVIENEN?

MUNICIPALIDAD PROFESIONAL
(Verifica, emite (constatador,
resolución, acciones arquitecto o
de demolición) ingeniero)
 DEFINICIONES
Conformidad de Obra y Declaratoria de Edificación:
Procedimiento por el cual se determina que la obra o las obras pendientes
de ejecución, se han concluido conforme a los planos aprobados. Para
viviendas multifamiliares, la conformidad de obra se puede otorgar a
nivel de casco habitable.
INDEPENDIZACIÓN DE
PREDIOS
 DEFINICIÓN DE INDEPENDIZACIÓN

“Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada
unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno,
con edificación o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de
una edificación sujeta al régimen de unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y de propiedad común o régimen de
independización y copropiedad.”

Primer párrafo del artículo 58 del RIRP

 REQUISITOS DEL ACTO

1. Intervención o autorización del (los) propietario (s).

2. Descripción del área, linderos y medidas

perimétricas del o los predios que se desmembran y en
su caso, del área remanente.

Art. 59 RIRP
 INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO

El FUHU, su anexo “F” y plano de subdivisión visado con

área, linderos y medidas de cada predio.
Plano y códigos de referencia catastral o constancia negativa
de catastro (DS 002-89-JUS).
Documento privado con firmas certificadas notarialmente en
el que conste el consentimiento de los propietarios que no
intervinieron en el trámite.
Art. 30 del Reglamento de la Ley 29090 y Art. 60 del RIRP
 INTERVENCIÓN DE CONDÓMINOS EN LA
SUBDIVISIÓN DE UN PREDIO
“La independización como consecuencia de la
subdivisión de un lote de terreno urbano requiere el
consentimiento de todos los copropietarios del mismo,
consentimiento que podrá expresarse en la solicitud de
subdivisión formulada ante la municipalidad respectiva,
o con posterioridad, mediante escrito con firma
legalizada”.

Resolución Nº 633-2008-SUNARP-TR-L
 INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO URBANO
POR REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES
“La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza
mediante el formulario registral a que se refiere la Ley Nº 27157
pudiendo también formalizarse mediante escritura pública, de
conformidad con el artículo 2010 del Código Civil, en cuyo caso
deberá presentarse al Registro como parte notarial únicamente el
formulario registral debidamente llenado. Para la inscripción de la
acumulación o subdivisión no será necesario ningún trámite
administrativo, municipal o de cualquier otra clase.”

Art. 4 de la Ley 27333

7.1 En las regularizaciones tramitadas al amparo de
la Ley Nº 27157 y de la presente Ley, no será
exigible para su inscripción en el registro la previa
autorización administrativa o municipal de
subdivisión o independización del terreno.
Artículo 7 de la Ley 27333
7.2 El Registro, por el solo mérito del acto de
regularización, procederá a la desmembración o
segregación de las unidades inmobiliarias objeto de
la regularización.
Artículo 7 de la Ley 27333
“Para los efectos de la aplicación de lo establecido en el artículo 7.2 de la
Ley 27333, la segregación o demembración de área materia de declaración
de propiedad mediante prescripción adquisitiva, se efectuará por el sólo
mérito del instrumento que lo contenga. En dicho instrumento se indicará
el área remanente luego de la segregación o desmembración, sin que sea
necesario la intervención de los titulares registrales de tal área
remanente. La instancia de calificación registral solicitará los planos y
memorias descriptivas que permitan la verificación catastral de la
segregación o desmembración.”
Art. 5.5 de la Directiva 013-2003-SUNARP-SN
 REQUISITOS
 FOR o escritura pública.
 Planos de independización en el que conste el área,
linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a
independizar como del área remanente.
 Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios.

Art. 61 del RIRP, Leyes 27157, 27333.

 INDEPENDIZACIÓN DE PREDIO
RÚSTICO
En caso que el administrado requiera realizar la independización
de un terreno rústico o efectuar la parcelación del mismo,
ubicado dentro del Área Urbana o de Expansión Urbana, inicia el
procedimiento presentando a la Municipalidad respectiva, además
de los documentos que se indican en el artículo 25, los siguientes:
(…).

Art 27 del Reglamento de la Ley 29090.

 TITULO INSCRIBIBLE
FUHU y Anexo E con N° de resolución de autorización.
Planos que forman parte de la misma, en los que conste el área,
linderos y medidas perimétricas tanto de la porción a independizar
como de la remanente.
Se debe dejar constancia de la falta de inscripción del
planeamiento integral, salvo que se haya solicitado conjuntamente.

Art. 62 RIRP
 EL REGIMEN DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN
INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD
 NORMATIVA APLICABLE
 Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333.
 TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado mediante D.S.
N° 035-2006-VIVIENDA.
 Código Civil.
 Resolución Viceministeral N° 004-2000-MTC-15.04, que aprueba
los reglamentos internos modelos.
 NORMATIVA APLICABLE

Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios:

Resolución 097-2013-SUNARP/SN.
Directiva N° 009-2008-SUNARP-SN, aprobada por la
Resolución 340-2008-SUNARP/SN.
Precedentes de observancia obligatoria – jurisprudencia
reiterada.
 REGÍMENES EN NUESTRA LEGISLACIÓN

Propiedad exclusiva y propiedad común

Independización y copropiedad

Art. 38 Ley 27157

 RÉGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
PROPIEDAD COMÚN
Derecho de propiedad especial caracterizado por la
coexistencia de dos elementos:
a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un
espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente.
b. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes.

Art. 129 Reglamento de la Ley 27157.

 RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
- Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser
independizadas y bienes de uso común sujetos al
régimen de copropiedad regulado por el Código Civil.
No es procedente solicitar la partición de las zonas
comunes.

Art. 128 Reglamento de la Ley 27157.

 RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y
COPROPIEDAD
- Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías
comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes.
Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos,
pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten
verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección.
Art. 128 Reglamento de la Ley 27157.
 REGÍMENES APLICABLES SEGÚN EL
TIPO DE EDIFICACIÓN

El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es
obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el
plano vertical.

Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 y Art. 5.1 Directiva 009.

 REGÍMENES APLICABLES SEGÚN EL
TIPO DE EDIFICACIÓN

En las demás edificaciones, puede optarse por el régimen
de propiedad exclusiva y propiedad común o de
independización y copropiedad.

Art. 128 Reglamento de la Ley 27157 y Art. 5.1 Directiva 009.

 REGLAMENTO INTERNO
- Es el estatuto de la edificación que contiene la descripción de
las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes,
porcentajes de participación, derechos y obligaciones de los
propietarios, régimen de la junta de propietarios como
sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42
Ley 27157

Arts. 60 y 46 RIRP, respectivamente.

 REGLAMENTO INTERNO
- La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su
inscripción, salvo disposición en contrario (subdivisión tipo
quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes).

Arts. 60 y 46 RIRP, respectivamente.

 CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO
a.- Descripción de las secciones de propiedad exclusiva: área
construida y uso. Bienes comunes, con la precisión de los que
se califiquen como intransferibles.
b.- Derechos y obligaciones de los propietarios.
c.- Limitaciones y disposiciones sobre los usos y destinos de
los bienes comunes y uso de las secciones de propiedad
exclusiva.
d.- Reglamentos especiales referidos a obras, usos,
propaganda u otros, de ser el caso.
 CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO

e.- Relación de los servicios comunes.

f.- Porcentajes de participación en la propiedad de los
bienes comunes de acuerdo al criterio adoptado.
g.- Porcentajes de participación en los gastos comunes
de acuerdo al criterio adoptado.
 CONTENIDO DEL REGLAMENTO INTERNO

h.- Régimen de la junta de propietarios, órganos de

administración, facultades, responsabilidades y
atribuciones
i.- Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y
extraordinarias, quórum, votaciones, acuerdos,
funciones y demás de la junta de propietarios.
j. Cualquier otro acuerdo o pacto lícito. Art. 42 Ley 27157
y 153 Reglamento
 FORMALIDAD DEL REGLAMENTO
INTERNO

1. Documento privado con firma certificada

por notario.

2. Escritura pública.

Art. 86 RIRP
 LEGITIMADOS PARA OTORGAR
REGLAMENTO INTERNO
- El propietario del predio.
- El presidente de la junta de propietarios.
- Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión y debe acreditarse
la convocatoria.
- El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren definidos
los porcentajes. Se requiere el voto a favor de mas del 50 % de propietarios.
- La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de
participaciones de la edificación.
Art. 86 RIRP y numeral 5.2 de la Directiva 009
 CASO DEL BUEN ABUELO
HECHOS: María (soltera / cuida)
• El Sr. Carlos (Viudo - 80) Juana (extranjero) + 3 hijos
• Casa de 04 pisos (año 1998)
1° piso = Carlos 3° piso = Juana
2° piso = María 4° piso = nietos
• “Amiga”
• Terreno SUNARP
• ACTOS:
- Regularización de Fábrica
- Independización por Reglamento Interno Régimen
de Propiedad
exclusiva y propiedad común
• ACTOS DE DISPOSICIÓN:
a) Anticipo de legítima (2 hijas)
b) Transferencia (parte del primer piso)
c) Derecho de uso y habitación / Donación
d) Donación (“amiguita”)
CASO DE LA INMOBILIARIA

• HECHOS:
- Inmobiliaria “Estrellados SAC”
- Construcción departamentos
• ACTOS:
- Fábrica Municipal
- Reglamento Interno
• ACTOS DE DISPOSICIÓN:
a)Compra venta