Saneamiento de las

edificaciones
Juan José Garazatua Nuñovero
Informalidad en las edificaciones

2
 A modo de definición: Declaratoria de edificación

Es el título formal que contiene la descripción técnica y valorizada de las

edificaciones, otorgada por profesional habilitado, de acuerdo a las formalidades
y requisitos establecidos por el marco legal.

Nota.- En la terminología jurídica-inmobiliaria, dicho título se denominaba, tradicionalmente,

como “declaratoria de fábrica”, lo que fue recogido así en el art. 28 de la Ley 29090, pero fue
posteriormente modificado por “declaratoria de edificación”, según el art. 1 de la Ley 30494,
publicada el 2/08/2016, aunque existen normas hasta la actualidad que siguen refiriéndose a la
antigua denominación de Declaratoria de Fábrica (eje. RIRP).

3
 Inscripción de las edificaciones
• Declaratoria de edificación
Es otorgada por el profesional responsable de la ejecución de la construcción, quien
asume responsabilidad por las diversidades, vicios, destrucción o ruina de la obra
(arts. 1771 y ss. del Código Civil).

• Constatación de edificación
Es otorgada por un profesional que no ejecutó la edificación, quien asume
responsabilidad solo por la veracidad de la existencia de la obra y por la conformidad
de su descripción (art. 25 de la Ley 27157 y arts. 2, numeral 2.2, 8, 9 y 14 del TUO del
Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. 035-2006-VIVIENDA).

4
 Antecedentes
• Reglamento de las inscripciones (1937)

“Artículo 53°.- Las inscripciones de fábrica sobre terreno

inscrito, se extenderán a mérito del expediente o escritura
pertinente, debiendo contener el área y medidas
perimétricas de cada edificio con especificación de la de sus
pisos.
Si se trata de un solo edificio, se determinará el área
construida, sus linderos, medidas perimétricas y forma con
indicación de los ángulos correspondientes y demás
particularidades que permitan localizarlo inequívocamente
dentro del terreno inscrito.”

5
 Antecedentes

• Título formal (RI del año 1937, Art. 53°):

• Escritura Pública (declaración o constatación de fábrica)

• Expediente Judicial de Reconocimiento (mensura y

valorización de la construcción)

6
 Antecedentes
• Requisitos adicionales (documentos complementarios):

▫ Conformidad de obra (Aprobación municipal)

▫ Pase del Seguro Social (Planilla de trabajadores de obra)

▫ Base legal

o D.S. del 8 de marzo de 1945

o D.S. del 16 de julio de 1948
o D.S. del 2 de agosto de 1948
7
 Antecedentes

Inconvenientes del régimen general de inscripción de

edificaciones

1. Trámites municipales engorrosos

2. Informalidad de la construcción en el país
3. Control de pago de aportaciones al seguro social
4. Costos elevados de formalización de edificaciones
5. Desinformación del ciudadano

8
 Antecedentes
• Primer régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21192 – Jun 1975,
prorrogado por Decreto Ley 21330 – Dic 1975):
▫ Características:
 Solo para casas habitación.
 Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos.
 Uso de formularios, adjuntando planos, memoria descriptiva y constancia
de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de excepción: (i)
declaración de autoconstrucción o (ii) imposibilidad de liquidación por
causa del constructor.
 Ministerio de Vivienda y Construcción expide Resolución autorizando la
declaratoria de fábrica (regularización) para poder elevar la minuta a
escritura pública.
 Acogimiento hasta 31.12.1975 prorrogado hasta 31.07.1976

9
 Antecedentes
• Segundo Régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Decreto Ley 21567 – Agosto 1976):

Nuevo Título Formal: FORMULARIO OFICIAL (Ministerio de Vivienda y Construcción)

▫ Características:
 Para todas las edificaciones, pero solo urbanas (casas habitación, comercio, industria, educación y
otros usos que den albergue al hombre).
 Exoneración de pagos de tributos, multas o recargos.
 Uso de formulario oficial, con firmas legalizadas notarialmente como título inscribible, adjuntando
planos, memoria descriptiva y constancia de liquidación de aportes al Seguro Social, salvo casos de
excepción: (i) casas habitación en Pueblos Jóvenes, (ii) edificaciones con antigüedad mayor a 10 años, o
(iii) declaración de autoconstrucción.
 Trámites iniciados con D.L. 21192 y 21330 ya no requieren escritura pública.
 Acogimiento hasta 31.07.1977
10
 Antecedentes
• Tercer Régimen de excepción:
REGULARIZACIÓN DE FÁBRICA (Ley 23625 – Mayo 1983, prorrogada por
Ley 24687 – Junio 1987):
▫ Aprobación administrativa (autoridad municipal): TITULO = FORMULARIO
▫ Características:
 En vía de regularización de edificaciones levantadas a la fecha de promulgación de dichas leyes.
 Inicialmente solo para los casos de vivienda única, pero luego se amplió a todas las
edificaciones urbanas.
 La solicitud podía presentarse inicialmente hasta el 31 de julio de 1984, luego prorrogado hasta
el 31 de diciembre de 1988.
 Derechos municipales exonerados de multas y recargos.
 Pago al Seguro Social: 1% del valor de la fábrica, salvo casos de exoneración: (i) casa única en
Pueblos Jóvenes y (ii) Viviendas fuera del área de expansión urbana.
 Aprobación sustituye a la conformidad de obra.
11
 Antecedentes
• Cuarto Régimen de excepción:
Regularización de fábrica (Ley 26389, Primera Disposición Transitoria –
Noviembre 1994, prorrogada por Ley 26609 – Mayo 1996, Ley 26709 – Diciembre
1996, Ley 26919 – Enero 1998, modificada por Ley 26956 – Mayo 1998):

▫ Trámite único (aprobación administrativa por autoridad municipal):

Titulo registral = formulario (valor de declaración jurada)

▫ Características:
 En vía de regularización de edificaciones levantadas a la fecha de promulgación de la Ley 26389 –Nov
1994, luego ampliada a las edificaciones terminadas hasta el 15.05.1996, y finalmente ampliada a las
edificaciones terminadas hasta el 31.12.1997.
 Aplicable a todas las edificaciones levantadas sobre terrenos rústicos o urbanos.
 La solicitud podía presentarse inicialmente hasta el 30.04.1996, luego prorrogado hasta el
31.12.1997 y después hasta el 31.12.1998
 Pagos únicos con efecto cancelatorio: 1% al Seguro Social y 0.5% a la Municipalidad respectiva.

12
Regularización de edificaciones
regímenes actuales

1. Regularización al
amparo de la Ley 27157
(FOR), sin intervención
municipal.

2. Regularización al
amparo de la Ley 29090,
con intervención
municipal.

13
Regularización sin intervención municipal
• Ley N° 27157 (Ley de regularización de edificaciones y del régimen de
unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común).

• Ley N° 27333 (Ley complementaria para la regularización de las

edificaciones).

• Ley N° 30830 (Modifica la Ley 27157).

• TUO del Reglamento de la Ley 27157 (D.S. Nº 035-2006-
VIVIENDA, modificado por Decreto Supremo Nº 008-2019-VIVIENDA).

• Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios -

RIRP (Res. 097-2013-SUNARP-SN, arts. 78 al 82).
14
Regularización de edificaciones: alcances
• Regularización de la inscripción de la
construcción

• Regularización de la situación jurídica del

predio
Nota.- Se rompe el tradicional modelo de regularización solo de las
construcciones y se hace extensivo el marco legal de regularización
hacia el ámbito de los aspectos jurídicos vinculados a la edificación
(independización, subdivisión, acumulación, régimen de propiedad
horizontal), así como al saneamiento de la titulación.

15
 Regularización de la construcción
Supuestos de aplicación

1. Edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de

construcción
2. Edificaciones que tuvieron licencia de construcción, pero
que no cuenten con conformidad de obra
3. Edificaciones que obtuvieron conformidad de obra, pero
que no cuenten con declaratoria de fábrica

Art. 3 Ley 27157

16
 Regularización de la situación jurídica del predio:
Supuestos de aplicación
1. Edificaciones con secciones de propiedad exclusiva que
carezcan de independización.
2. Edificaciones con secciones de propiedad exclusiva y zonas
comunes, que no cuenten con reglamento interno.
3. Edificaciones que requieran saneamiento de la titulación de
propiedad (inmatriculación o tracto sucesivo).
4. Edificaciones que requieran regularizar subdivisiones o
acumulaciones (accesorios a la regularización de edificaciones
o saneamiento de titulación).

Art. 3 Ley 27157 17

 Regularización de edificaciones
condiciones generales de aplicación
1. Edificaciones realizadas sin seguir o culminar los procedimientos regulares (supuestos de
regularización).
2. Edificaciones de toda clase de uso (vivienda unifamiliar, multifamiliar, comercio, industria,
galerías, etc.) o naturaleza (edificaciones de propiedad exclusiva o de propiedad múltiple
con bienes comunes).
3. Edificaciones culminadas hasta el 31/12/2016 (inicialmente era hasta el 20.07.1999, pero se
modificó por la Ley 30830).
4. Edificaciones levantadas sobre predios urbanos. Se considera urbanos para este régimen a
los predios:
 Con habilitación urbana inscrita (HU finalizada con recepción de obras)
 Con proyecto aprobado de habilitación urbana con construcción simultánea
 Ubicados en zonas urbanas consolidadas (acreditada por cualquier certificación otorgada
por la autoridad municipal)
Art. 4 Reglamento Ley 27157
18
 Precedente vinculante
Regularización de edificaciones sobre predios ubicados en zonas urbanas
consolidadas
“Para inscribir la regularización de edificaciones existentes sobre un predio
ubicado en zona urbana consolidada, que aparece inscrito como rústico en el
Registro de Predios, no se requiere la resolución de alcaldía que apruebe la
habilitación urbana de oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
encuentre registrado como urbano ante la municipalidad correspondiente”.

Aprobado en el XIX Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 3 y 4.ago.2006,
publicado el 05.set.2006.

19
 Regularización de edificaciones
Supuestos de improcedencia
No se aplica la regularización de edificaciones establecida en la Ley 27157
(modificada por Ley 30830), para las edificaciones levantadas en:

1. Zonas arqueológicas.
2. Zonas de protección ecológica.
3. Zonas de riesgo para la salud e integridad física.
4. Riberas de ríos, lagos o mares.
5. Edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos
básicos de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana.
Primera Disposición Complementaria y Final de la Ley 30830, que modifica la Ley 27157

20
 Regularización de edificaciones
Verificación de improcedencia
La procedencia o improcedencia de la regularización debe ser comprobada por el
Verificador Responsable, así como por el Verificador Ad Hoc, cuando intervenga.

Se adjunta una declaración jurada con firma certificada por notario, señalando que el
predio materia de regularización no se encuentra comprendido dentro de los
supuestos de improcedencia que establece la Ley 30830.

Los Registradores Públicos no pueden exigir, bajo responsabilidad, otros requisitos

para acreditar dicha circunstancia.

Artículo 12, último párrafo, del TUO del Reglamento de la Ley 27157, incorporado por el art. 1 del D.S. 008-2019-VIVIENDA, que
reguló las modificaciones de la Ley 30830.

21
 Ampliaciones del plazo para la aplicación
de la regularización

1) Ley 27972 - Ley Orgánica de Municipalidades (Decimocuarta Disposición Transitoria) amplió el

plazo para las construcciones irregulares terminadas hasta el 31/12/2002. El plazo para acogerse a
esa regularización venció el 30/6/2003.

2) Ley 28437, publicada el 28/12/2004, amplió la aplicación para construcciones irregulares

terminadas hasta el 31/12/2003. El plazo para acogerse a esa regularización venció el 31/12/2005.

3) Ley 30830, publicada el 27/07/2018, amplió el plazo para las construcciones irregulares
terminadas hasta el 31/12/2016. A diferencia de las anteriores leyes, no se estableció un plazo de
acogimiento, por lo que se pueden regularizar, en cualquier momento, las edificaciones
construidas hasta dicha fecha límite.

22
 Nuevo plazo para la regularización
Decreto Legislativo 1595 – aún no está vigente

Artículo 12.- Plazos de ejecución de edificaciones materia de regularización

12.1 Las edificaciones culminadas hasta el 31 de diciembre de 2016 se
regularizan ante Registros Públicos según el procedimiento previsto en el
presente Decreto Legislativo y su Reglamento.
12.2 Excepcionalmente, puede tramitarse mediante el procedimiento regulado
en el presente Decreto Legislativo y su Reglamento, la regularización de aquellas
edificaciones culminadas hasta el 31 de diciembre de 2021, destinadas a
viviendas unifamiliares y bifamiliares, con un máximo de tres pisos.

23
Regularización de edificaciones
etapas del proceso

1. La intervención del verificador

2. La actuación notarial

3. La inscripción registral
24
 Intervención del verificador
 Verificador responsable

 Inscrito en índice de verificadores de SUNARP

 Verifica físicamente la edificación

 Organiza documentación anexa al FOR

 Emite informe técnico de verificación

 Declara correspondencia de planos con la realidad física

 Comunica a las entidades rectoras si se requiere un informe técnico de

verificación ad-hoc
25
 Intervención del verificador
 Verificador ad-hoc

 Entidades rectoras : ministerio de cultura (ex - INC),

Ministerio del Ambiente (ex – INRENA), CGBVP, INDECI,
ministerio de defensa (zonas de frontera).
 Verificador ad-hoc = verificador público
 Emite informe técnico de verificación ad-hoc (formato).
 Se presenta al registro dentro de los 60 días de la
comunicación cursada por verificador responsable.

26
 Intervención del verificador
Informe técnico de verificación

Es emitido por el verificador responsable y, de ser el caso,

por el verificador ad-hoc, según los respectivos formatos.

Se señala si hay o no trasgresiones de los parámetros

edificatorios y urbanísticos incurridos en la fecha de la
edificación; de ser el caso, las consigna como
observaciones que se inscribirán como cargas técnicas.

27
 Verificador ad hoc
ENTIDADES RECTORAS: (art. 11.1 del Reglamento Ley 27157, modificado)
1. Ministerio de Cultura - MINCUL, para la preservación y conservación de bienes integrantes del
Patrimonio Cultural de la Nación.
2. Servicio Nacional de Áreas Naturales Protegidas por el Estado - SERNANP, para los efectos de la
preservación y conservación de las áreas naturales protegidas.
3. Centro Nacional de Estimación, Prevención y Reducción del Riesgo de Desastres - CENEPRED, para
cautelar la seguridad de edificaciones de más de cinco pisos, los centros y galerías comerciales, los
campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentración masiva de público.
4. Ministerio de Defensa – MINDEF, en las zonas de frontera y otras de su competencia conforme a ley.
Nota: No requieren pronunciamiento del CENEPRED, las edificaciones de vivienda de seis pisos en las
cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades inmobiliarias tipo dúplex, siempre que la circulación
común sea sólo hasta el quinto piso.

28
 Precedente vinculante
1. Pertinencia de verificación ad hoc
No corresponde a las instancias registrales exigir el informe técnico de
verificación ad hoc respecto de una edificación, en los supuestos previstos en el
art. 11 del Reglamento de la Ley 27157, modificado por D.S. 008-2019-VIVIENDA,
por cuanto dicho procedimiento resulta de competencia y responsabilidad
exclusiva del verificador.
Cuando resulte evidente que se requería de informe de verificador ad hoc, las
instancias registrales no formularán denegatoria por esta omisión, pero
comunicarán dicha circunstancia a la Jefatura Zonal respectiva para que actúe
de acuerdo a sus atribuciones.
La misma regla se aplicará en caso de que las instancias registrales consideren
que existen incumplimientos de la normativa urbanística o edificatoria que no
se han consignado como observaciones.
Aprobado en el CCXXXV Pleno Registral, realizado los días 14 y 15.dic.2020, publicado el 25.dic.2020.
29
 Intervención del verificador
▫ Declaración jurada complementaria 1 :

El verificador responsable y, de ser el caso, también el verificador ad hoc,

deben adjuntar al Informe Técnico de Verificación, una declaración
jurada que señale que el predio materia de regularización no se
encuentra comprendido dentro de los supuestos de improcedencia que
establece la Primera Disposición Complementaria Final de la Ley Nº
30830.
Dicha declaración jurada debe tener la firma certificada por notario.

30
 Intervención del verificador

Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

(Criterio anterior)
“Para la inscripción de la regularización de edificaciones al amparo de la Ley
27157 se prescindirá de la presentación del Certificado de Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios cuando la Municipalidad no cumple con emitir dicho
certificado dentro del plazo previsto. Para que se prescinda de dicho
certificado el Verificador responsable indicará en el informe de verificación -
además de los parámetros que corresponden -, la fecha en que solicitó la
emisión del certificado y que ha transcurrido el plazo previsto sin que haya
sido expedido, no requiriéndose presentar los documentos que acrediten
que ha operado el silencio administrativo positivo”.

Acuerdo plenario aprobado en el CCIII Pleno del Tribunal Registral, realizado el día 04.ene.2019.

31
 Intervención del verificador
▫ DECLARACIÓN JURADA COMPLEMENTARIA 2:
El verificador responsable debe presentar, además, una declaración
jurada adjunta o inserta en el Informe de Verificación, señalando bajo
su responsabilidad, que la edificación materia de regularización (i)
cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios reglamentarios
correspondientes a la fecha de ejecución, o (ii) de lo contrario,
consigna las observaciones a que hubiere lugar.
 Dicha 2da. D.J. sustituye la anterior exigencia de presentación del Certificado de
Parámetros Urbanísticos y Edificatorios (modificación del Reglamento de la Ley 27157, que
entró en vigencia a partir del 13.02.2019).

 Es recomendable que la referida declaración jurada contenga la firma certificada por

notario, aunque vaya en documento adjunto al Informe Técnico de Verificación.
32
 Intervención del verificador
▫ Calificación registral y responsabilidad:

El verificador es responsable por la infracción de los parámetros

urbanísticos y edificatorios en el procedimiento de regularización
de edificaciones y su consignación como observaciones, no
pudiendo ser cuestionados por las instancias registrales.

Ver criterio establecido en la Resolución 1665-2020-SUNARP-TR-L del

21.set.2020

33
 Intervención del verificador

▫ El informe técnico contiene la comprobación de:

B) Verificador ad-hoc

▫ Cumplimiento de normatividad especial de las entidades

rectoras

Notas.-
1) el informe del verificador ad hoc no constituye requisito para la inscripción
de la regularización.
2) las observaciones se registran como cargas técnicas.
34
 Precedente vinculante
Intervención del verificador ad-hoc
“Corresponde al Verificador Responsable determinar la pertinencia de solicitar el
Informe Técnico de Verificación Ad-Hoc, en los supuestos previstos por el artículo
11 del Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el Registrador podrá exigir la
constancia del cumplimiento de la comunicación a la entidad rectora y el pago
respectivo, en los casos en los que, de la partida registral o del título presentado,
se evidencia la existencia de alguna de las condiciones señaladas en el precitado
artículo”.
Aprobado en el X Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 8 y 9.abr.2005,
publicado el 09.jun.2005.

35
 Intervención del verificador
Observaciones en el informe técnico de verificación:

 Tanto el verificador responsable como el verificador ad-hoc deben hacer constar sus
observaciones cuando se constate la existencia de transgresiones al marco normativo aplicable

 No impiden la inscripción de la regularización de la edificación, salvo que exista discrepancia de

áreas mayor a la registrada, y que implique superposición

 Deben ser inscritas como carga en la partida del inmueble respectivo

 La subsanación de las observaciones se efectúa por un nuevo informe técnico de verificación, salvo
el caso de discrepancia de áreas, linderos o medidas que deberá seguir el proceso legal
correspondiente

 El propietario está obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la

edificación.

Art. 32 Reglamento Ley 27157 36

 Precedente vinculante

2. Presentación del informe técnico de verificación ad hoc con

anterioridad a la inscripción
En el caso en que el verificador considere que se requiere de informe
técnico de verificación ad hoc, procederá la inscripción de la fábrica,
dejando como carga en la partida que no se cuenta con dicho informe ni
con la declaración jurada (del verificador ad hoc) respectiva.

Aprobado en el CCXXXV Pleno Registral, realizado los días 14 y

15.Dic.2020, publicado el 25.Dic.2020.

37
 Discrepancias de áreas
y/o medidas perimétricas
• Si hay discrepancias entre el área real del terreno, sus medidas
perimétricas y/o linderos con los datos de la partida registral, se
registra la fábrica si el área real no es mayor a la registrada. Se
inscribe como carga la discrepancia.
• Si el área real es superior a la registrada y no existe
superposición, podrá anotarse preventivamente por un plazo de
un año, prorrogable a un año más.
Art. 33 Reglamento Ley 27157

38
 Intervención del verificador
Cancelación de cargas técnicas:
• Nuevo informe técnico con firmas certificadas por notario, que
acredite la subsanación de las observaciones. De ser necesario, se
adjunta planos replanteados.
• Si la cancelación conlleva la modificación del asiento de inscripción, se
extenderá el asiento respectivo.
• Las cargas relativas a las discrepancias de áreas, linderos y/o medidas
perimétricas, se cancelarán de acuerdo al procedimiento legal
correspondiente.
Art. 34 Reglamento Ley 27157
39
 Cancelación de carga técnica
Las cargas serán canceladas en virtud de un nuevo informe técnico
emitido por el verificador competente, en el que se acredite el
levantamiento de las observaciones que dieron mérito a su
anotación, acompañado de ser el caso, de los planos replanteados.
No corresponde al Registrador formular observaciones a los aspectos
técnicos de dicho informe.

Art. 82 del RIRP

40
 Precedente vinculante
“Las cargas técnicas extendidas sobre la base de observaciones formuladas en
el Informe Técnico de Verificación, originadas en presuntas transgresiones a la
normativa sobre edificaciones, consignadas como tales por haber utilizado
como referencia el Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
vigente a la fecha de la regularización y no a la fecha de ejecución de la obra,
pueden ser canceladas en mérito de un nuevo Informe Técnico de Verificación
en el que se señale con claridad que a la fecha de la fábrica regularizada la
edificación se adecuaba a los parámetros vigentes en dicha oportunidad”.

Aprobado en el XXVII y XXVIII Plenos del Tribunal Registral, realizado los días 21,
22 y 23.nov.2007, publicado el 01.mar.2008.

41
 Criterio registral importante.
Limitación a la calificación registral de las
declaraciones técnicas del verificador

“Las declaraciones técnicas plasmadas por el verificador en el

formulario registral (FOR) con motivo de la regularización de una
edificación, no pueden ser materia de calificación por parte de
las instancias registrales”.

Resolución Nº 480-2019-SUNARP-TR-T de fecha 12 de julio del 2019 emitida por la Cuarta Sala
(Sede Trujillo) del Tribunal Registral.

42
 Criterio registral importante.
Defectos irrelevantes de forma

“No todo defecto o infracción de las formas legalmente pre-

establecidas configura un supuesto de denegatoria de
inscripción, por cuanto su observancia no tiene por qué exaltarse
a tal grado que el menor error u omisión acarre la ineficacia de
los títulos como documentos inscribibles. Siempre se debe
examinar bajo los criterios de razonabilidad y proporcionalidad
si la falta cometida no enerva la eficacia del título”.

Resolución Nº 360-2019-SUNARP-TR-T de fecha 31 de mayo del 2019 emitida por la Cuarta Sala
(Sede Trujillo) del Tribunal Registral.

43
 Criterio registral importante.
Prevalencia del plano sobre la memoria

“No amerita observación la discrepancia existente entre la

información del plano y la memoria descriptiva, debiendo
el registrador consignar en el asiento de inscripción la
información que aparece en el plano”.

Aplicación del art. 78, último párrafo, RIRP.

Resolución Nº 1728-2019-SUNARP-TR-L de fecha 10 de julio del 2019 emitida por la

Primera Sala (Sede Lima) del Tribunal Registral.

44
 Intervención del verificador
Responsabilidad del verificador
A) Responsabilidad Profesional
 Por declarar que el predio no está en los supuestos de
improcedencia de regularización
 Por veracidad del informe (conformidad con las normas técnicas
y urbanas).
 Por correspondencia entre los planos y la realidad física del
predio.
 No asume responsabilidad por el proceso constructivo, ni por
estabilidad estructural.
(Arts. 12º, último párrafo, y 14° del TUO del reglamento de la ley 27157 y art. 2° ley 27333)

45
 Intervención del verificador
Responsabilidad del verificador

B) Marco disciplinario administrativo

 Faltas leves - faltas graves
 Tipos de sanción:
 Suspensión temporal: de 15 días hasta 6 meses (faltas
leves)
 Cancelación de registro de verificador faltas graves o
tercera falta leve

46
 Intervención del verificador
Responsabilidad del verificador
C) Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional

▫ Solo por mandato judicial

▫ Solo si la falta implica comisión de delito
▫ A pedido del propietario, colegio profesional, municipio y/o
registro
▫ Sin perjuicio de las sanciones administrativas

47
 Intervención del verificador
Responsabilidad del verificador
D) Órgano sancionador (plano administrativo)
 Jefe de zona registral (primera instancia)
 Sunarp (segunda instancia)

Nota.- El Superintendente Nacional de los Registros Públicos resuelve en

segunda instancia lo resuelto por los jefes zonales, conforme al art. 9, literal i)
del ROF (D.S. 012-2013-JUS). En caso de abstención, se designa al funcionario
que actuará como órgano de segunda instancia (por ejemplo, el GG de Sunarp).

48
 La actuación notarial

2. Expediente de regularización

2.1 Titulo registral = FOR + Documentación que sustenta el

derecho, acto o contrato que se desea registrar

49
 La actuación notarial
Expediente de regularización
2.2 Documentos adjuntos al FOR
 Requisitos generales :
Documento que sustenta el derecho de propiedad:
• Copia literal de dominio
• Documento publico
• Documento privado de fecha cierta

Nota.- Conforme a la ley 30830, se adjunta obligatoriamente la declaración

jurada del verificador afirmando que el predio no se encuentra comprendido en
los supuestos de improcedencia de regularización.
Además, se adjunta la solicitud de saneamiento de la titulación, de ser el caso.
(Sigue)50
 La actuación notarial
Expediente de regularización
(viene)

 Declaración jurada del verificador señalando que la edificación materia de

regularización cumple los parámetros urbanísticos y edificatorios
reglamentarios correspondientes a la fecha de ejecución, o de lo contrario
consigna las observaciones a que hubiera lugar. (Ya no se adjunta el
certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios).
 Plano de localización y ubicación (escala 1/500)
 Planos de plantas de arquitectura (planos de distribución)
 Informe técnico de verificación

51
 La actuación notarial
3. Comprobación notarial
 Examina identidad de los intervinientes (propietario y
verificadores)
 Autentica firma de los intervinientes
 Constata la habilitación del verificador
 Verifica la Documentación sustentatoria adjuntada al FOR
 Declara la conformidad o el rechazo del trámite, de acuerdo a
la comprobación realizada
 Tramita la inscripción del expediente ante el registro, solo
cuando hay saneamiento (original y 2 copias)
52
 Precedente vinculante
Transferencia de predios regularizados al amparo de la Ley N.º
27157
“Es procedente la inscripción de los actos de disposición de
dominio de unidades inmobiliarias cuya declaratoria de fábrica fue
otorgada vía regularización al amparo de la Ley Nº 27157, aun
cuando no se cuente con autorización para celebrar contratos de
compraventa garantizada ni conste inscrita la recepción de obras
de habilitación urbana del terreno sobre el que se levantó la
edificación”.
Aprobado en el IV Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 6 y
7.jun.2003, publicado el 18.jul.2003.
53
 Precedente vinculante

“No procede la rectificación mediante FOR, de una declaratoria de fábrica inscrita

vía regularización en virtud de la Ley N° 27157, cuando es evidente que se trata
de una segunda regularización".
Criterio sustentado en la Resolución N° 088-2012-SUNARP-TR-L

Aprobado en el XCIII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 2 y

3.ago.2012, publicado el 16.ago.2012.

54
 La actuación notarial
Improcedencia de regularización sucesiva

Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento previsto

en el Título I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación,
reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de la
fábrica, efectuada sin cumplir con los procedimientos establecidos en
el Título II de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento
previsto en el artículo 68 y siguientes del Reglamento de la Ley
29090”.

Décima primera disposición transitoria RIRP.

55
 La actuación notarial
Procedencia de segunda regularización

Los propietarios de predios que se hayan acogido con anterioridad al

procedimiento de regularización en el plazo original de la Ley 27157 o en las
ampliaciones especiales de la Ley 27972 (LOM, Décimo Cuarta Disposición
Complementaria) y de la Ley 28437, y en los que se hayan efectuado nuevas
edificaciones (ampliaciones, demoliciones o remodelaciones) en el mismo predio con
posterioridad al vencimiento del plazo de ejecución de obras materia de dichas
regularizaciones, pueden acogerse a una nueva regularización.

Única Disposición Complementaria y Transitoria de la Ley 30830

56
 RESPONSABILIDAD DEL NOTARIO
Actuación notarial en la regularización al amparo de la ley
27157
“No procede formular denegatoria cuando el notario consigne
un texto eximente de responsabilidad en las legalizaciones
notariales del expediente de regularización al amparo de la Ley
27157”.

Acuerdo plenario aprobado en el CCXX Pleno del Tribunal

Registral, realizado los días 12 y 13.dic.2019.
 Competencia del notario
Competencia territorial del notario en la regularización al amparo de la ley
27157
“Cuando en la regularización de una edificación al amparo de la Ley 27157
no se realice conjuntamente saneamiento de titularidad el notario se limita
a certificar firmas, por lo tanto, dicha labor la puede realizar cualquier
notario sin importar la ubicación de su oficio.

Si, por el contrario, se realiza regularización de edificación con saneamiento,

entonces el notario instruye el procedimiento y emite un pronunciamiento
final, en dicho supuesto su competencia se determina por la ubicación del
predio a regularizar”.
Precedente de observancia obligatoria aprobado en el CCL Pleno del Tribunal
Registral, realizado el día 3.dic.2021.
 Restricciones a la regularización:
Patrimonio cultural

“Las obras vinculadas a inmuebles del patrimonio cultural deben ejecutarse

con arreglo a las especificaciones técnicas consignadas en la autorización
que otorgue el Instituto Nacional de Cultura. La autorización en referencia
siempre es anterior al inicio de la obra. Está prohibido sin excepción alguna
conceder autorizaciones en vía de regularización, bajo responsabilidad
penal de quien lo autoriza”.

Art. 2 Ley 27580

 Precedente vinculante

Regularización de edificaciones pertenecientes al patrimonio cultural de la

nación

“Es inscribible la regularización de edificaciones pertenecientes al

patrimonio cultural de la nación al amparo de la Ley 27157, cuando el INC
lo haya autorizado (hoy Ministerio de Cultura)”.

Aprobado en el LXII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 5 y 6.ago.2010, publicado el
06.set.2010.
 Inscripción registral
Conformación del título
Formulario registral (FOR) debidamente llenado, suscrito por el propietario
y el verificador responsable, con firmas certificadas notarialmente.
Documentos complementarios:
 Declaraciones juradas del verificador de: (i) no improcedencia y (ii) de
cumplimiento de parámetros urbanísticos y edificatorios.
 Informe técnico de verificación / constancia de haberse solicitado la
verificación ad hoc.
 Planos de ubicación, localización y distribución.
Cuando deba registrarse el dominio. Se adjuntará escritura pública,
documento privado de fecha cierta, declaración notarial de prescripción
adquisitiva o títulos supletorios.
 Regularización con
saneamiento de titulación

Saneamiento = registro

El saneamiento es el tramite destinado a obtener la titulación o

acreditación de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la
edificación a regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro.
 Regularización con
saneamiento de titulación

Mecanismos de saneamiento
Terreno registrado (tracto sucesivo registral)

A. Formulario registral + titulo de propiedad (instrumento publico o

instrumento privado de fecha cierta ), o;

B. Prescripción adquisitiva (notarial)

 Saneamiento de titulación:
documentos de fecha cierta
a) Documentos privados con firmas legalizadas.
b) Documentos privados reconocidos judicialmente.
c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial
conforme, respecto a la firma del otorgante.
d) Escrituras públicas imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.
e) Minutas presentadas ante el despacho notarial, con la constancia de su
ingreso expedida por el Notario.

Art. 2 Reglamento Ley 27157

 Regularización con saneamiento de
titulación
Mecanismos de saneamiento

Terreno no registrado (inmatriculación)

Formulario registral + declaración notarial de:

A. Verificación de titulación auténtica con antigüedad ininterrumpida de 5

años
B. Títulos supletorios (notarial)
 Modificación de la descripción física:
acumulación - subdivisión
 Para la inscripción de la acumulación o subdivisión no será necesario
ningún trámite administrativo, municipal o de cualquier otra clase.
Art. 4 Ley 27333.

 En las regularizaciones tramitadas al amparo de la Ley 27157 y de la

presente Ley, no será exigible para su inscripción la previa autorización
administrativa o municipal de subdivisión o independización de terreno.
Art. 7 Ley 27333
 Acuerdo Plenario
4. Modificación física de pedios y ausencia de datos técnicos
El supuesto regulado en el tercer párrafo del art. 59 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios respecto de las independizaciones
resulta aplicable a la subdivisión, habilitación urbana y DECLARATORIA DE
FÁBRICA.
RIRP, art. 59, 3er párrafo: “Cuando el Área de Catastro, debido a la ausencia de datos técnicos
suficientes en los antecedentes registrales, señale que se encuentre imposibilitada de
determinar, en forma indubitable, si el área cuya independización se solicita se encuentra
comprendida dentro de alguna de las independizaciones anteriormente efectuadas o si aún se
encuentra dentro de la partida matriz, ello no impedirá la inscripción de la independización
rogada (…)”

Aprobado en el CCXXVII Pleno Registral, realizado los días 20 y 21.jul.2021.

 Regularización de edificación
con intervención municipal
TUO Ley 29090 y Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y
Licencias de Edificación (D.S. Nº 029-2019-VIVIENDA)
 Regularización de edificaciones construidas
después del 20 julio 1999
Primer régimen de regularización municipal de edificaciones:

 Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la Ley 27157

(21.07.1999) sin cumplir con los procedimientos regulares, deberán pagar
una multa equivalente al 10% del valor declarado de la obra.
 Debía cumplirse con los requisitos técnicos y urbanos.
 La municipalidad debía emitir una resolución que certifique el cumplimiento
de los requisitos, en un plazo de 20 días útiles, bajo sanción de aplicarse SAP.
 Podía disponerse la demolición.

Base legal: Art. 36 Ley 27157, modificado por art. 8 Ley 27333.
Nota.- Esto 1er. régimen fue derogado por la Octava Disposición Final de la Ley 29090.
 Regularización al amparo de la ley 29090
(texto original)
Segundo régimen de regularización municipal de edificaciones:
 Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra a partir del
21/7/1999 hasta el 27/9/2008.
 El plazo para acogerse a la regularización venció el 31/12/2013, conforme a la
modificación efectuada por la Ley 29898.
 Las edificaciones debían cumplir las normas urbanísticas, edificatorias y de
protección al patrimonio histórico.
 Debía pagarse una multa equivalente al 10% de la obra objeto de
regularización.
Base legal: Art. 30 Ley 29090, modificado por las Leyes 29476 y 29898.
Nota.- Este 2do. régimen de regularización quedó automáticamente sin vigencia al vencerse el
plazo el 31. dic.2013, sin renovarse legalmente.
 Regularización al amparo del decreto
legislativo 1225
Tercer régimen de regularización municipal de edificaciones:
 Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra a partir del
21/7/1999 hasta el 27/9/2008.
 El plazo para acogerse a la regularización venció el 26/09/2017.
 La regularización de edificaciones debía cumplir el procedimiento establecido
en el Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de
Edificación.
Base legal: Primera Disposición Complementaria Transitoria del Decreto Legislativo 1225.
Nota.- Este 3er. régimen de regularización quedó automáticamente sin vigencia al vencerse el
plazo el 26. set.2017, sin renovarse legalmente.
 Regularización al amparo de la ley 29090 (modificada por
decreto legislativo 1426)
Cuarto régimen (vigente) de regularización municipal de edificaciones:
 Edificaciones ejecutadas sin licencia o conformidad de obra a partir del 1/1/2017
hasta el 17/9/2018.
 No se ha establecido plazo para acogerse a dicha regularización municipal. Es un
régimen de plazo de acogimiento abierto.
 La regularización de edificaciones debe cumplir el procedimiento establecido en el
Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación,
siempre que cumplan con la normatividad vigente a la fecha de su construcción o,
en caso que sea más favorable, con la normativa vigente.

Base legal: Art. 30 de la Ley 29090, modificado por el art. 2 del Decreto Legislativo 1426, publicado el
16.set.2018. (en concordancia con los arts. 82 a 84 del Reglamento de Licencias de H.U. y Licencias de Edificación,
aprobado por D.S. 029-2019-VIVIENDA)

Se mantiene vigente hasta la actualidad.

 Regularización al amparo de ordenanzas
especiales
Regímenes extraordinarios de regularización municipal de edificaciones

 Los Municipios pueden establecer Beneficios, Amnistías o Regularizaciones de

edificaciones, dentro del ámbito de su territorio.
 Pueden crear procedimientos especiales o acogerse al procedimiento de
regularización de la Ley 29090 y su reglamento.
 Se exige siempre que las edificaciones cumplan con la normatividad vigente a la
fecha de su construcción o, en caso que sea más favorable, con la normativa
vigente.
 Pueden establecer un plazo de cierre para el acogimiento.

Base legal: Se aprueban mediante Ordenanzas.

 Regularización al amparo de ordenanzas especiales

Regímenes extraordinarios de
regularización municipal de
edificaciones

Ejemplo:
Distrito de San Luis

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Regularización al amparo de ordenanzas
especiales

Ejemplo:
Distrito de San Luis
ORDENANZA 331/MDSL
Pub. 15.jun.2022
Regularización al amparo de ordenanzas
especiales

Ejemplo:
Distrito de San Juan de
Miraflores
ORDENANZA
490/MDSJM
Pub. 26.ago.2023
 Título que sustenta la inscripción de la
regularización municipal
 Formulario Único de Regularización, debidamente firmado y
sellado por el funcionario competente.
 Resolución municipal que aprueba la regularización de la
edificación.
 Planos de ubicación y localización, de arquitectura y memoria
descriptiva, firmados por profesional constatador responsable.
 Se aplica el silencio administrativo positivo (SAP), conforme al
numeral 84.7 del Reglamento de Licencias de H.U. y de
Edificación.
 Muchas gracias
Juan José Garazatua Nuñovero