Costos y Presupuestos para Edificaciones IV – Elaboración de Presupuesto

Contratos de obra civil

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Tabla de contenido

1. Introducción 7.8.1 Seriedad de la oferta

2. Mapa conceptual 7.8.2 Cumplimiento del contrato

3. Contratos de obra civil 7.8.3 Buen manejo del anticipo

4. ¿Qué es un contrato? 7.8.4 Salarios y prestaciones sociales

5. Marco normativo para los contratos de 7.8.5 Estabilidad de la obra, calidad y

obra en Colombia buen funcionamiento

5.1 Contratos de obra privada 7.8.6 Garantía de responsabilidad civil

5.2 Contratos de obra pública 7.8.7 Aceptación de obra

6. Modalidades de contratación 7.8.8 Multas o clausula penal pecuniaria

6.1 Por administración delegada 7.8.9 Caducidad del contrato

6.2 Suma alzada o precio global fijo 7.8.10 Cesión del contrato

6.3 Por precios unitarios de obra 7.8.11 Ausencia de relación laboral

7. Elementos del contrato de obra 8. Material de apoyo

7.1 Las partes 9. Referencias bibliográficas

7.2 Objeto del contrato Control de documento

7.3 Valor del contrato y forma de pago Créditos

7.4 Plazo del contrato Creative commons

7.5 Obligaciones de las partes

7.6 Supervisión de los trabajos

7.7 Modificaciones al diseño

7.8 Garantías

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1. Introducción

En esta unidad se aborda el estudio de los tipos de contratos que pueden realizarse en proyectos de
obras civiles, como lo son: mano de obra, suministro de materiales y alquiler de equipos. Los contratos
podrán ser por el total de la obra, pero también se puede presentar el caso de realizar contratos
de arrendamiento de equipos, o contratos de suministros, en todos los casos debe interpretarse
correctamente los análisis de precios unitarios, los cuales se convierten en un insumo fundamental
cuando se trata de establecer los valores máximos, por los cuales se pagará un equipo y el plazo lo
determina la programación de obra.

2. Mapa conceptual

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3. Contratos de obra civil

El contrato de construcción como toda actividad comercial, debe estar sometido al marco legal del
lugar donde se realice. Los contratos deben contar con características que permitan que los firmantes
dejen claramente establecidos sus compromisos y sus derechos, todo ello, con el fin de garantizar que
se cumpla el objetivo principal que es la materialización del proyecto de construcción.

Luego de la realización de las etapas previas del anteproyecto, los diseños, los estudios, los
presupuestos, es necesario conocer las características de los contratos de obra, los elementos
constitutivos, que permitan que se establezca una relación cooperante entre el contratante de la obra
y el comitente o contratista.

4. ¿Qué es un contrato?

De acuerdo con el artículo 1495 del Código Civil Colombiano, el contrato se define como “un acto por el
cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa”, también es definida como
“un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones relativos entre las partes contratantes”,
para su perfección, algunos de ellos requieren ser formalizados en un documento especial, llamado
comúnmente “contrato”.

De este modo se puede definir el contrato en edificaciones como “un acuerdo de voluntades entre dos
partes, donde una de ellas paga a la otra para que realice la construcción de un inmueble, con sujeción
a un proyecto arquitectónico o de ingeniería civil y a la normatividad vigente”, el cual refleja de forma
precisa, la naturaleza del objeto del contrato, al incluir las palabras “construcción” y “arquitectónica”:

Por lo tanto, se habla del contrato de obra civil cuando se quiere materializar la construcción de un
edificio con cualquier destino de uso, o también cuando se requiere realizar una modificación y/o
reparación de una edificación existente. Este tipo de contrato, no implica relación laboral entre el
contratante y el contratista.

Dado que se debe dejar establecidas las obligaciones y deberes de cada uno de los concordantes, es
importante que estos términos queden redactados en un documento físico que tendrá implicaciones
de tipo legal.

5. Marco normativo para los contratos de obra en Colombia

Todos los proyectos de construcción, deben ajustarse al marco legal del país donde se va a ejecutar.
Es importante conocer cuál es este marco para la celebración de dichos contratos, con fines de lograr
la construcción de un proyecto de edificación. Se puede decir que hay dos ámbitos de contratación en
Colombia: el contrato de obra privada y el contrato de obra pública.

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5.1 Contratos de obra privada.

La regulación de los contratos de obra privada en Colombia, se encuentran regulados principalmente

por el Código civil, del cual se citan los títulos especiales que lo regulan.

• Código Civil Ley 38 de 1999 de ordenación de la edificación.

• Libro cuarto. De las obligaciones en general y de los contratos. Titulo I. Definiciones. Se

establecen las definiciones de los tipos de contratos que se pueden dar entre dos personas naturales
o jurídicas en el ámbito colombiano.

- Título II De los actos y declaraciones de voluntad.

- Título III De las obligaciones meramente naturales.

- Título IV. De las obligaciones condicionales y modales.

- Titulo V. De las obligaciones a plazo.

- Titulo VI. De las obligaciones alternativas.

- Título IX. De las obligaciones solidarias.

- Titulo X. De las obligaciones divisibles e indivisibles.

- Titulo XI. De las obligaciones con cláusula penal.

- Título XII. De los efectos de las obligaciones.

- Título XIII. De la interpretación de los contratos.

5.2 Contratos de obra pública

Los contratos de obra pública, se definen como “aquellos actos jurídicos generadores de obligaciones
con las entidades estatales”, (art. 13. Ley 80 de 1993), en la misma ley presenta el artículo 2° parágrafo
1º, donde se definen las entidades estatales:

a) La nación, las regiones, los departamentos, las provincias, el distrito capital y los distritos especiales,
las áreas metropolitanas, las asociaciones de municipios, los territorios indígenas y los municipios;
los establecimientos públicos, las empresas industriales y comerciales del Estado, las sociedades
de economía mixta en las que el Estado tenga participación superior al cincuenta por ciento (50%),
así como las entidades descentralizadas indirectas y las demás personas jurídicas en las que exista
dicha participación pública mayoritaria, cualquiera sea la denominación que ellas adopten, en todos
los órdenes y niveles.

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b) El Senado de la República, la Cámara de Representantes, el Consejo Superior de la Judicatura, la

Fiscalía General de la Nación, la Contraloría General de la República, las contralorías departamentales,
distritales y municipales, la Procuraduría General de la Nación, la Registraduría Nacional del Estado Civil,
los ministerios, los departamentos administrativos, las superintendencias, las unidades administrativas
especiales y, en general, los organismos o dependencias del Estado a los que la ley otorgue capacidad
para celebrar contratos.

En Colombia la contratación estatal, está regulada por la ley 80 de 1993, cuyo objeto principal es el
de establecer las reglas y principios de la contratación y la Ley 1150 de 2007 con la cual se introducen
modificaciones con el objeto de garantizar la eficiencia y la transparencia de la Ley 80/93, es decir,
estas dos leyes son complementarias y rigen la contratación.

6. Modalidades de contratación

En el campo de la construcción de obras, los contratos tienen diferentes características de acuerdo

con la modalidad de administración del contrato, el contrato puede ser por administración delegada,
por precio global o suma alzada, o por precios unitarios.

6.1 Por administración delegada

En esta modalidad, el constructor o contratista se encarga de administrar y supervisar la ejecución de

la obra y su retribución será el porcentaje pactado sobre el costo total de la obra, de modo que sus
pagos periódicos dependen del valor ejecutado o facturado en el periodo. En este caso, el constructor
será responsable por llevar la relación de gastos, presentando las facturas correspondientes, lo que
permite que el cliente se concentre solo en la revisión de relación de los gastos.

6.2 Suma alzada o precio global fijo

Esta modalidad de contratación consiste en convocar a varios contratistas, para que presenten
propuestas por un valor global de la obra, suma por el cual el contratista se compromete a realizar la
totalidad de la obra. Esta modalidad permite al propietario liberarse de la supervisión, pero el contratista
debe realizar una estimación acorde con los diseños y especificaciones, de modo que no se quede
corto en el valor presentado.

También presentará problemas, en caso de presentarse modificaciones en los diseños, y en caso de

suspensión de la obra por cualquier motivo.

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6.3 Por precios unitarios de obra

El presupuesto por precios unitarios es el tipo de presupuesto más común empleado en la contratación
estatal, ya que permite la evaluación total y segura de un proyecto de construcción. En esta modalidad,
los planos y especificaciones deben estar muy bien detallados, para que el presupuesto sea lo más
cercano posible a la realidad, además este tipo de presupuesto permite realizar modificaciones, cuando
se presentan cambios en los diseños o en las especificaciones del proyecto.

El presupuesto se presenta de forma detallada por unidad de obra, los cuales deben ser fácilmente
medibles. La modalidad de pago se facilita porque luego del anticipo, el cliente paga al constructor
sobre el avance de obra y en cada pago amortiza el anticipo. Este modelo de contrato es considerado
el más justo para las dos partes y facilita su liquidación parcial en caso de suspensión.

7. Elementos del contrato de obra

Las obras de construcción tocan a todas las personas de alguna manera en la vida, ya que una de
las necesidades fundamentales de todo ser humano, es contar con una vivienda digna, y en ese
sentido, bien sea porque se contrate a un profesional en el material o se emprenda un proyecto de
construcción, mejoramiento o reparación de la vivienda, es mejor conocer los elementos esenciales
que hacen parte de todo contrato.

7.1 Las partes

Deben quedar claramente identificadas las partes que acuerdan el contrato, si es persona natural, se
debe especificar:

• El documento de identificación.

• El domicilio.

• Teléfono de contacto.

• Dirección de correo electrónico.

• Si es el contratante o el contratista.

En el caso de persona jurídica debe contener los siguientes aspectos:

• Número de identificación tributaria – NIT.

• Documento de autorización del representante legal.

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7.2 Objeto del contrato

El objeto debe incluir si este es de: construcción, mantenimiento, reparación o

modificación, en todos los casos, se hará mención de los documentos constitutivos del
contrato los cuales se mencionan a continuación:

a) Diseños: corresponde a los planos que contienen los diseños que hacen parte de
la obra. La obra civil estará contenida en el diseño arquitectónico, estructural, e hidro-
sanitaria; es posible dividir la contratación de las redes a contratistas especializados,
como las instalaciones eléctricas, comunicaciones (voz y datos, citofonía), redes de gas
y los equipos especiales como ascensores, bandas transportadoras, aire acondicionado,
etc.

b) Pliego de condiciones: este documento contiene las condiciones generales del

contrato y especifica las obligaciones, responsabilidades de cada una de las partes del
contrato.

c) Oferta: es la propuesta que presenta el contratista favorecido en el proceso de

selección y en el cual se firma el compromiso de constructor sobre la seriedad de la
propuesta y acogiéndose a los requisitos determinados por el cliente.

d) Especificaciones técnicas: contiene la calidad de los trabajos, calidad de los

acabados y de los materiales exigidos para el recibo de la obra.

e) Anexos: corresponde a los documentos adicionales donde se aclaren los alcances

del proyecto y las dudas presentadas durante el proceso de licitación o concurso.

7.3 Valor del contrato y forma de pago

En este elemento se debe indicar el valor del contrato, especificando si es el valor total
del mismo y la modalidad de pago. Por lo general, se debe entregar un porcentaje del
valor total del contrato como anticipo, el cual será amortizado en los siguientes periodos
de pago los cuales pueden ser: quincenales o mensuales. En contratos de mano de
obra, se acostumbra que el pago sea semanal o quincenal, lo que genera una medición
permanente de la obra.

7.4 Plazo del contrato

El plazo del contrato estará determinado por el tamaño de la obra y por su grado de
complejidad. El plazo debe ser entregado por el cliente a partir del trabajo de programación
de obra y debe ajustarse a los procedimientos y tecnología disponible en el mercado,
además debe quedar claramente definido si la entrega es en días, hábiles o calendario.

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7.5 Obligaciones de las partes

El Código Civil Colombiano facilita el establecimiento de las obligaciones de las partes del contrato, por
lo general el contratante está obligado a suministrar los documentos del contrato como planos, diseños,
documentos del predio en caso que sea necesario realizar trámites frente a autoridad gubernamental,
pagar oportunamente el anticipo y los pagos de avance de obra durante la ejecución del contrato. Para
el contratista, se deben consignar la calidad de los trabajos a realizar, su obligación de cumplir con lo
ofertado en la propuesta y acatar las solicitudes del cliente por medio de su apoderado o representante
en la obra que generalmente es el interventor.

Las obligaciones deben especificarse de forma clara para evitar confusiones o conflictos entre las
partes.

7.6 Supervisión de los trabajos

El cliente o propietario dejará consignado en el contrato a la persona o empresa que se encargará de

realizar la supervisión del contrato. Es importante que la supervisión sea realizada por una persona
experta en la materia, con el fin de trabajar mancomunadamente con el contratista para solucionar
situaciones de tipo técnico o administrativo en pro del buen desarrollo del proyecto.

7.7 Modificaciones al diseño

Se debe dejar estipulado sobre el tratamiento que van a tener las modificaciones al proyecto. Lo ideal
es que los proyectos no sufran alteraciones a los diseños iniciales, sin embargo, es común que se
presenten variaciones, las cuales afectan el contrato inicial y debe contarse con herramientas para
concertarlas fácilmente.

Cuando el contrato es por precios unitarios, es fácil introducir variaciones a los diseños en cuanto a su
costo, pero se debe hacer un análisis detallado sobre los efectos que estas tienen sobre el programa
de obra, el cual se afecta con la adición de cantidades de obra o de actividades nuevas.

7.8 Garantías

De acuerdo con lo publicado por Construdata, para los contratos de obra pública, la Ley 80/93, unificó
las distintas garantías en una sola que cubre los diferentes riesgos de obra.

La póliza de garantía es una exigencia que no debe faltar en los contratos de obra, ya que ampara a
los contratantes desde la etapa precontractual hasta después de la entrega de los trabajos.

Entre los amparos que debe contener la póliza de garantía están:

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7.8.1 Seriedad de la oferta

Esta garantiza la firma y perfeccionamiento del contrato por parte del contratista, en su calidad de
oferente y de acuerdo con las requisitos y especificaciones de los pliegos de condiciones.

7.8.2 Cumplimiento del contrato

Esta póliza garantiza que el contratista de cabal cumplimiento al objeto del contrato, de acuerdo con
los términos y condiciones establecidas en los pliegos de condiciones.

7.8.3 Buen manejo del anticipo

En la gran mayoría de los contratos de obra se acostumbra a pagar al contratista un avance del
valor total del contrato, para iniciar los trabajos acordados. Con este documento se garantiza que el
constructor invierta de manera adecuada el dinero en el proyecto pactado.

7.8.4 Salarios y prestaciones sociales

Este amparo tiene por objetivo el de proteger al propietario del proyecto ante el incumplimiento del
contratista en el pago de los salarios de los trabajadores contratados en obra.

Su vigencia se solicita por tres años más, en virtud que las acciones correspondientes a los derechos
regulados en el Código de Trabajo prescriben en tres años, que se cuentan desde la respectiva
obligación que se haya hecho exigible (Art. 488 del C. S. del Trabajo).

7.8.5 Estabilidad de la obra, calidad y buen funcionamiento

En los contratos de obra pública, los contratistas están en la obligación de amparar la estabilidad de
la obra construida, el tiempo de la garantía debe ser señalado en los pliegos de condiciones, y en
obras privadas cuando no se estipula debe ser al menos por cinco años. El periodo de la garantía o
estabilidad de la obra, se cuenta a partir de la entrega de la edificación al cliente, específicamente, a
partir de la firma del acta de entrega de la obra a satisfacción del cliente.
Con esta póliza se busca garantizar que además del uso de materiales de buena calidad exigidos
en las especificaciones de obra, el conjunto de los sistemas que constituyen la edificación, funcione
adecuadamente por un largo periodo de tiempo.

7.8.6 Garantía de responsabilidad civil

La mayoría de las veces las obras están delimitadas por predios vecinos, los cuales pueden resultar
afectados por los trabajos que se realicen en el proyecto, el objetivo de esta póliza es el de proteger
patrimonialmente al propietario del proyecto, en caso de causar daños a terceros con ocasión de
la ejecución del contrato, el seguro responda por los costos de reparación o indemnización a los
afectados.

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Es importante aclarar cuales son las exclusiones que tiene la póliza de responsabilidad civil. Entre los
cuales se mencionan los siguientes:

• Fuerza mayor o caso fortuito.

• Los perjuicios que se originen en modificaciones al contrato original.
• Las cláusulas penales o multas al contratista.

7.8.7 Aceptación de obra

Se debe crear como cláusula del contrato las condiciones bajo las cuales el supervisor del contrato
o interventor, recibe los trabajos que el contratista va finalizando. Este aspecto es clave para evitar
diferencias entre las partes del contrato. Con este objetivo, las especificaciones de obra deben ser lo
más claras posibles, para que no haya lugar a doble interpretación.

No confundir la entrega de actividades de obra, con la aceptación de la entrega total de obra. Antes de
la aceptación de entrega total de la obra, será necesario que se hagan revisiones entre el contratista y
un representante del cliente, o el cliente mismo si es una obra pequeña, para hacer anotación de todas
las observaciones a los trabajos, como materiales rayados o manchados, pinturas mal aplicadas,
bombeo en la pintura, llaves que gotean, puertas que no cierran, cerraduras que no funcionan, se debe
anotar todo lo que se encuentre en el recorrido de obra.

7.8.8 Multas o cláusula penal de orden pecuniario

Se debe consignar en el contrato la sanción económica a aplicar al contratista si este de forma

deliberada, no cumple con la programación establecida. En caso de presentarse modificaciones al
proyecto, que hagan necesario ampliar el plazo de la entrega, deberá quedar por escrito en acta e
informarse a todos los participantes del proyecto sobre este tipo de decisiones.

7.8.9 Caducidad del contrato

En este punto se mencionan las causales por las cuales el contrato se puede cancelar. Las causales
pueden ser por mutuo acuerdo entre las partes y también de forma unilateral, cuando una de las partes
incumple reiterativamente con las obligaciones, lo que configura un incumplimiento de contrato, dando
lugar a demandas legales.

7.8.10 Cesión del contrato

En este numeral debe dejarse consignado de forma explícita, que el contrato no podrá ser cedido de
forma parcial ni total por parte del contratista, a otra persona, ya que puede presentarse que de forma
irresponsable, un contratista ceda o venda el contrato a otra persona para evadir responsabilidad u
obtener un beneficio, o así mismo que el cliente ceda el contrato suscrito, para que otra persona pase
a ser la propietaria del proyecto. En ninguno de los casos es beneficioso para el funcionamiento del
proyecto.

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7.8.11 Ausencia de relación laboral

Todo contrato de obra genera ausencia de relación laboral, sin embargo, es necesario dejar claramente
establecido este aspecto, para evitar futuras demandas, sobre todo si la obra se alarga en el tiempo.

8. Material de apoyo

• Elementos característicos del contrato de obra.

• Condiciones generales de contrato para obras civiles PNUD. Programa de Naciones Unidas para el
Desarrollo.

9. Referencias bibliográficas

Borda, G. & Borda, A. (2000). Manual de contratos. Abeledo-Perrot.

Borda, G. & Borda, A. (2005). Tratado de derecho civil: contratos. LexisNexis Abeledo-Perrot.

Código Civil Colombiano. (s.f.). Libro cuarto de las obligaciones en general y de los contratos. Título I,
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[Construdata]. (2005). Póliza de cumplimiento. Recuperado de

http://www.construdata.com/BancoConocimiento/P/polizacumplimiento/polizacumplimiento.asp

[Construmatica]. (s. f.). Contrato de obra. La empresa: consideraciones generales. Recuperado de

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Generales

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https://www.gslprevencion.com/requisitos-contratar-en-construccion/

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Rojas, D. (2003). El contrato de obra, razones de las órdenes de cambio o reclamaciones de los
contratistas. Universitas, 52(105), 281-295.

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