DESNATURALIZACION DEL PROCESO DE DESALOJO EN RELACION A

LOS CASOS DE ARRENDAMIENTO

JUAN RAUL, MONTESINOS ALVAREZ.

INTRODUCCIÓN
El desalojo se creó con la finalidad de que sea un proceso rápido que busque
salvaguardar los intereses del propietario, inspirado bajo los principios de
agilidad y economía procesal como un proceso más rápido en relación al derecho
de reivindicación, en los casos de que el poseedor sea precario.
Asimismo, luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de
Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los
casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte
del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos
estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que
el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el
arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino
únicamente por ocupación precaria.
Lo anteriormente señalado nos permite manifestar que el proceso que se creó
para ser una vía ágil, se ha desnaturalizado pues se ha convertido en un proceso
engorroso, bastante largo creando perjuicio a los intereses patrimoniales de los
propietarios

I. Concepto de desalojo

Para Lino Palacios el proceso de desalojo “es aquel que tiene por objeto una
pretensión tendiente a recuperar el uso y goce de un bien inmueble que se
encuentra ocupado por quien carece de título para ello, sea por tener una
obligación exigible de restituirlo o por revestir el carácter de simple intruso,
aunque sin pretensiones a la posesión”

II. Juez competente

 Competencia territorial
Es competente el juez del domicilio del demandado y el juez de lugar donde se
encuentre el bien; a elección del demandante (art 24º CPC Inc. 1)
 Competencia por razón de la cuantía
a) Cuando la renta mensual es mayor a 50 unidades de referencia procesal o
no exista cuantía son competentes los jueces civiles. Uno de los casos donde
no hay cuantía es en la ocupación precaria.
b) Cuando la renta mensual sea hasta cincuenta unidades de referencia
procesal, son competentes los jueces de paz letrado (art 547º CPC)

III. Desalojo en relación al arrendamiento

El arrendamiento es el único contrato que crea una mediación posesoria

(poseedor mediato y posesor inmediato) en el que una vez que transcurre el
plazo pactado por las partes el contrato no se acaba se entiende que continua
hasta que lo invite a salir de él bien, con la invitación a salir de la casa se
convierto en precario para demandarlo por desalojo
Con el IV Pleno Casatorio Civil 2017 los Jueces de Paz Letrado han quedado
impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista
requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador
hacia el arrendatario; toda vez que en todos estos casos este último ha quedado
constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos
es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda
de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación
precaria.
Es decir en una situación donde el alquiler de un cuarto que vale por ejemplo
300 soles, cuando acaba el contrato le mando carta notarial, es entonces donde
se queda sin título y se convierte en precario, le mando una carta notarial para
que me devuelva la casa pero no quiere, queda como único camino la tutela del
juez especializado, pudiendo llegar incluso hasta la Corte Suprema, un proceso
que demoraría quizás unos cuatro años. Entonces podríamos formular la
pregunta: ¿se requiere dos instancias, más casación para un proceso donde el
alquiler era 300 soles?
Considero que la respuesta seria que no, en ninguna parte del código civil
menciona que el proceso de desalojo comenzara ante juez especializado cuando
se le cruce carta notarial al poseedor. El código civil nos dice en aquellos casos
en donde no haya renta ahí se iniciara en juez especializado, lo que nos lleva a
formularnos otra pregunta respecto al caso anteriormente mencionado, ¿hubo
renta o no la hubo?
El pleno ha entendido que después de mandar la carta notarial ha dejado de
existir renta por lo tanto se iniciaría en el proceso civil, pero no ha considerado
para nada la renta histórica, la renta que hubo antes de mandar la carta notarial,
hay que señalar que se considera que hubo renta En todos aquellos en donde
el demandante tuvo o tiene aún una relación de mediación posesoria
(arrendamiento, por ejemplo) con el demandado. Incluso si dicho
arrendamiento ha quedado sin efecto, existió una renta de la cual guiarse,
y es en función de ella que debe establecerse la competencia.
Entonces no debo convertirlo en precario porque si no inicia en Juez
Especializado, sino lo voy a botar ya no por precario si no por vencimiento del
contrato es así que lo demando por desalojo por vencimiento del contrato pero
antes necesitamos invitarlo a conciliar. Pero que ha dicho la Corte Suprema: La
sola invitación a conciliación a tu contraparte con quien tienes una relación de
arrendamiento lo convierte en precario y la vía es en el Juez Especializado.
Entonces, ¿hay forma de que no lo convierta en precario?
Estas situaciones han cerrado las puertas de la competencia para conocer
proceso de desalojo al juez de paz letrado, el desalojo por precario que estaba
pensando para que el arrendador recupere rápido el bien contra su contraparte
porque no hay mucha cosa que probar cuando el contrato ya venció y le pedí
que se vaya, salvo casos excepcionales, pero en general debería ser muy
sencilla hoy se va hasta la corte suprema, hoy por hoy el desalojo va a tomar
muchísimo tiempo entonces sirve de poco
Como resulta manifiesto, la interpretación que ha hecho el Pleno conlleva a una
extinción de la competencia reconocida en la propia ley, algo que de ninguna
manera resulta admisible. Como bien lo señala el art. 6 CPC, la competencia
sólo puede ser establecida por la ley y no puede ser modificada (ni suprimida)
salvo en aquellos casos expresamente previstos en la ley o en los convenios
internacionales respectivos.
Conclusiones
 El proceso de desalojo se ha visto desnaturalizado a consecuencia de
casaciones y precedentes, convirtiéndose así en un proceso que demora
bastante tiempo, al igual que una acción reivindicatoria.
 Actualmente ha quedado imposibilitado de iniciar proceso de desalojo
ante un juez de paz letrado, contraviniendo las disposiciones del C.P.C.
 Los principios de agilidad y economía procesal se ven vulnerados por lo
manifestado en las casaciones.