CÓMO FUNCIONARÁ LA RESTITUCIÓN INMEDIATA DE INMUEBLES

ARRENDADOS?
7 claves para entender la Ley de Inquilinos Morosos
Escribe: Manuel Alberto Torres Carrasco| 66965 31Miércoles, 28 de Mayo de
2014
Nuevo proceso de restitución inmediata de inmuebles arrendados pretende acabar
con aquellos inquilinos morosos que, pese a no pagar las rentas, se quedan
meses o años en posesión de un predio que no es de su propiedad. En este
informe, todo lo que Ud. debe saber sobre este proceso.
Se hizo esperar, pero la Ley contra los inquilinos morosos ya es una realidad. En
efecto, además de crear el Registro de Deudores Judiciales Morosos, la Ley N°
30201 también pone en vigencia la muy publicitada “cláusula de allanamiento a
futuro del arrendatario”, la cual posibilitaría la restitución inmediata de los predios
arrendados a sus propietarios.
En pocas palabras, la norma –publicada el miércoles 28 de mayo en el diario
oficial, implementa una nueva modalidad de desalojo exprés (la anterior la
comentamos aquí), esta vez modificando el artículo 594 del Código Procesal Civil.
Pero en qué consiste esto y cómo deberá operar judicialmente el lanzamiento de
aquellos inquilinos renuentes a desocupar el inmueble pese a no pagar la renta.
Acá un breve repaso de este proceso:
1. ¿Qué es la “cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario”?
Es un acuerdo expreso que podrá adicionarse a los contratos de arrendamiento de
inmuebles. No es aplicable, por cierto, a los bienes muebles (vehículos,
computadoras, etc.).
Mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a desocupar
inmediatamente el predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento
judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales: conclusión del
contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas
convenidas.
2. ¿Existe alguna formalidad que deberá reunir la “cláusula de allanamiento del
arrendatario”?
Sí, existen algunas formalidades. Primero, debe tratarse de una cláusula incluida
en un contrato redactado por escrito. No procederá, por lo tanto, en contratos
verbales.
Y, en segundo lugar, el contrato de arrendamiento debe contar con firmas
legalizadas ante notario público o juez de paz (en aquellos lugares donde no haya
notario).
3. Un ejemplo de cláusula de allanamiento a futuro
No existe una cláusula tipo o única. Pero acá un ejemplo:
CLÁUSULA X.- Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la
cláusula de allanamiento a futuro, prevista en el artículo 594 del Código Procesal
Civil.
En consecuencia, en caso de incurrir en más de dos meses y medio de
incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluido el plazo
del contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y restituir inmediatamente el
bien a EL ARRENDADOR, conforme a los términos del mencionado artículo.
En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a contradecir dicha
demanda solo si ha pagado las rentas convenidas o el contrato aún sigue vigente.
Adicionalmente sería recomendable que se incluyan en el contrato cláusulas de
mora automática y de vencimiento automático del contrato.
4. ¿En qué casos se podrá solicitar la restitución inmediata del inmueble?
Esta cláusula de allanamiento permitirá la restitución del inmueble solo cuando se
presenten dos situaciones: i) haya concluido el contrato de arrendamiento o, ii)
cuando este haya sido resuelto por falta de pago. Esto último, siempre que se
deba más de dos meses y medio de renta (art. 1697 del Código Civil).

5. ¿Solo podrá ordenarse la restitución inmediata a través de un proceso judicial?

En principio, sí. La norma establece que es competente para conocer la solicitud
de restitución del inmueble, en contratos con cláusulas de allanamiento, el juez del
lugar donde se encuentra el bien materia del contrato. Este es el juez de paz
letrado de dicha jurisdicción.
No obstante, nada impide que esta pretensión sea resuelta mediante un arbitraje.
Para ello debió incluirse en dicha cláusula o en otra parte del contrato de
arrendamiento que esta controversia deba ser resuelta en sede arbitral.
Además, no debe olvidarse que este proceso de restitución inmediata, como la
mayoría de procesos judiciales, requiere conciliación extrajudicial previa. Esto
podría hacer que el pedido de lanzamiento se retrace dos o tres semanas.
6. Un procedimiento judicial aparentemente expeditivo
El arrendador deberá presentar la demanda ante el juez de paz letrado
competente. Una vez recibida y admitida a trámite, el juez deberá notificarla al
arrendatario.
El arrendatario solo podrá oponerse a la restitución del inmueble si logra acreditar
dos cosas: que el contrato de arrendamiento sigue vigente o que ha cancelado el
alquiler adeudado. Para ello solo cuenta con 6 días de plazo desde que le es
notificada la demanda.
Vencido el plazo establecido sin que el arrendatario logre acreditar que el contrato
sigue vigente o que pagó la renta, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días
hábiles, de conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Acá un tema relevante: dicho artículo señala que consentida o ejecutoriada la
sentencia que declara fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutará contra
todos los que ocupen el predio, aunque no hayan participado en el proceso o no
aparezcan en el acta de notificación.
Esto es, para que proceda el lanzamiento, no basta con la resolución que expida
el juez de paz letrado, sino que esta decisión debe haber quedado confirmada por
el superior jerárquico (juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario,
o que este no la haya impugnado. Un dato más que nos hace ver que la restitución
no es tan exprés como uno podría desear.
7. ¿Y qué pasa con las rentas impagas?
La deuda del arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el
Registro de Deudores Judiciales Morosos. Dicha inscripción tendrá vigencia hasta
la extinción de la obligación.
Pero, además, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago de dichos
adeudos en un proceso único de ejecución. Para ello, debe acreditar
instrumentalmente la relación contractual (art. 688, inc. 9 del Código Procesal
Civil).

LEY CONTRA INQUILINOS MOROSOS – LEY 30201

El alquilar inmuebles es una de las actividades inmobiliarias que mayor riesgo

tiene sobre todo para el propietario inversor. La Ley 30201 trata de alguna manera
de resolver este problema que acoge a muchos y que tiene por finalidad restituir
en forma inmediata los predios arrendados.

He aquí algunos alcances de esta norma legal:

SOBRE LA FORMALIDAD QUE DEBE CONTENER EL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
Se debe de incluir en el contrato de arrendamiento:
  Una cláusula de allanamiento a futuro.
 El contrato de arrendamiento debe contar con firmas legalizadas ante
notario público
REQUISITOS PARA SOLICITAR ANTE EL PODER JUDICIAL LA RESTITUCION
INMEDIATA DEL INMUEBLE.
Sólo se puede solicitar la restitución inmediata cuando se ha configurado
cualquiera de estas dos situaciones:
1. Que haya concluido el contrato de arrendamiento o,
2. Que se haya resuelto el contrato por falta de pago de la renta por
necesariamente 2 meses y 15 días de acuerdo a lo señalado en el Art. 1698 del
Código Civil.
EL PROCEDIMIENTO JUDICIAL
Previamente se tendrá que solicitar una conciliación ante un Centro de
Conciliación.
El demandante –arrendador- deberá presentar la demanda ante el juez de paz
letrado competente.
El demandando –arrendatario- solo puede oponerse si acredita dos situaciones:
Que el contrato de arrendamiento sigue vigente.
Que ha cancelado la renta adeudada. Para lo cual sólo contará con 6 días de
plazo desde que le es notificada la demanda.
Vencido el plazo, el juez ordenará el lanzamiento en 15 días hábiles, de
conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
El lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no
hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación.
Es importante señalar, que la resolución tiene que estar confirmada por el superior
jerárquico (juez especializado) si es que es apelada por el arrendatario el tiempo
del lanzamiento se extiende hasta que resuelva el superior jerárquico.

SOBRE LAS RENTAS IMPAGAS

Al arrendatario se le desaloja por no pagar la renta, la nueva norma establece que
esta deuda origina la inscripción en el Registro de Deudores Judiciales Morosos,
cuya vigencia será hasta la extinción de la obligación.
Además, el arrendador tiene el derecho de requerir el pago mediante proceso
único de ejecución.
Yo no sé mañana: el allanamiento a futuro en el contrato de arrendamiento
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El 28 de mayo de 2014 se promulgó la Ley N° 20301, la cual, entre tantas otras
disposiciones, ordena la modificación del artículo 594 del Código Procesal Civil (en
adelante, CPC) en los siguientes términos:
» Artículo 594.- Sentencia con condena de futuro
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento del plazo para restituir el
bien. Sin embargo, de ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede
ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo.
Si el emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el
bien a disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del
proceso.
En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante
notario público o juez de paz, en aquellos lugares donde no haya notario público,
que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la
restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta
de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697 del Código Civil, el Juez
notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días,
acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler
adeudado. Vencido el plazo establecido sin que se acredite lo señalado en el
párrafo anterior, el Juez ordena el lanzamiento en quince días hábiles, de
conformidad con el artículo 593 del Código Procesal Civil.
Es competente para conocer la solicitud de restitución del inmueble, en contratos
con cláusulas de allanamiento, el Juez del lugar donde se encuentra el bien
materia del contrato.»
De una interpretación literal del artículo en cuestión, podemos entender que el
mismo consiente la posibilidad de estipular una cláusula de allanamiento a
futuro, según la cual, al momento de suscribir el contrato de arrendamiento, el
arrendatario se allana ante cualquier demanda de desalojo que pueda interponer
en el futuro el arrendador para la restitución del bien por conclusión del contrato o
resolución por falta de pago. Se entiende por allanamiento la «declaración expresa
de voluntad del demandado de no formular oposición, de conformarse con la
pretensión planteada por el demandante, y, en consecuencia, de que se dicte
sentencia estimatoria.»[1]. De este modo, consideramos dicha cláusula por de
más cuestionable en los extremos que se exponen en el presente informe.
Es necesario, en primer lugar, definir si la cláusula de allanamiento a futuro
estipula (i) la obligación de allanarse en caso de formularse la demanda; o (ii) el
allanamiento per se anticipado ante una potencial demanda.
En lo que respecta al primer supuesto, el cual alude a la obligación de allanarse en
caso de formularse la demanda, existe un problema en el sentido que, al imponer
una obligación al arrendatario que suscribe el contrato, este tiene dos opciones: o
bien cumplir con la obligación y allanarse al contenido de la demanda, o bien no
cumplir con la obligación y dejar constancia de ello. En caso se diera lo segundo,
el arrendador deberá demandar la resolución por causal de incumplimiento del
contrato; no obstante, ello se traduciría en un mayor tiempo requerido para la
solución de la controversia en la vía judicial.
En caso la cláusula de allanamiento a futuro regule el segundo supuesto y
constituya una suerte de allanamiento anticipado, consideramos que habría ciertos
problemas de fondo que no pueden ser pasados por alto, considerando, tal y como
lo señala Monroy Palacios, que «el Código Procesal Civil se construye sobre
bases constitucionales, colocando a la paz social como fin supremo (art. III) y a los
derechos a la tutela jurisdiccional efectiva y al debido proceso (art. I), como
principios informadores de la actividad judicial, como referentes interpretativos
primarios para la aplicación de las normas (art. III, segundo párrafo) y para el
efectivo reconocimiento de los derechos procesales y de los que son puestos en
juego durante el desarrollo de las causas (art. III, primer párrafo)»[2].
Quienes abogan por la vigencia de la cláusula de allanamiento a futuro del
arrendatario, lo hacen teniendo como referente la mayor rapidez para arribar al
desalojo aduciendo a la seguridad jurídica. No obstante, el hecho de allanarse
frente a un proceso futuro e incierto, limitando la defensa que el arrendatario-
demandado podría ejercer, fácilmente llamaría al juez a aplicar el control difuso de
la norma. En tanto el proceso de desalojo común y corriente se tramita por vía de
conocimiento, y el novedoso artículo 594 del CPC no varía ello, cabría sostener
que limitar la defensa del arrendatario a simplemente alegar la vigencia del
contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado, implica la
vulneración del derecho a probar, contenido en el derecho de defensa, cuya
protección se consagra al supremo nivel constitucional en nuestro ordenamiento
jurídico. El contenido del mismo señala que «todo sujeto de derecho que participa,
o participará, como parte o tercero legitimado en un proceso o procedimiento,
tiene el derecho a producir la prueba necesaria para formar la convicción del
juzgador acerca de los hechos que configuran, o configurarán, su pretensión o su
defensa»[3].
De este modo, el juez que conozca el potencial proceso sumarísimo que se inicie
en virtud de lo estipulado en el artículo 954 del CPC y en la cláusula de
allanamiento a futuro, no conocerá mayor prueba por parte del arrendatario que
las enlistadas de forma taxativa en el nuevo artículo. El juez, de este modo, podrá
ver vulnerado el derecho constitucional de defensa del arrendatario y aplicará
control difuso respecto de la norma contenida en el CPC en favor del derecho de
defensa. Este procedimiento se dará en tanto la norma del artículo 954 del CPC es
de rango legal, mientras que el derecho subjetivo ya señalado goza de protección
constitucional, es decir, jerárquicamente superior. En caso se dé la situación ya
prevista en este escrito, se considerará no puesta la cláusula de allanamiento a
futuro del arrendatario y el juez pasará a conocer el proceso como si se tratase de
un proceso de desalojo común y corriente, lo cual tardará años en ser resuelto.
Cabe señalar que, del otro lado de la moneda, existe cierto sector de la doctrina
que alega que el nuevo artículo 954 del CPC no regula el allanamiento
propiamente dicho. Como es de esperarse, este sector considera a la Ley N°
20301 como perfectamente constitucional; en ese sentido, se aduce que el nomen
iuris ha sido establecido de forma errónea y que, por el contrario, lo que ha surgido
no es un allanamiento a futuro, sino una nueva vía procedimental: el
desalojo express. Un allanamiento anticipado, conllevaría a que una vez
concretada la demanda, el arrendatario se encuentre en una situación jurídica
subjetiva de sujeción, la cual lo dejaría con las manos atadas para el ejercicio de
su defensa; lo cual no sucede en el presente caso, en tanto el arrendatario podrá
ejercer su defensa contradiciendo determinados hechos enumerados en el CPC
de forma taxativa. Bajo esa premisa, este proceso de desalojo express se trataría
de una suerte de sub procedimiento que permitiría que se concrete el desalojo del
arrendatario (poseedor precario) en un determinado tiempo relativamente más
abreviado; al mejor estilo de un proceso ejecutivo.
De este modo, este nuevo proceso de desalojo express, surgido de la cláusula de
allanamiento futuro, supondría las siguientes etapas:
 Interposición de la demanda como vía de proceso sumarísimo ante el juez
de paz letrado, cuya competencia territorial será definida por el lugar donde
se encuentre el inmueble sub Litis.
  Notificación de la demanda al arrendatario, quien tendrá el plazo de seis (6)
días para acreditar
 Vigencia del contrato de arrendamiento
 Cancelación del alquiler adeudado
 Si se vence el plazo y el arrendatario no acredita lo ya señalado, el juez
ordenará el lanzamiento en los siguientes quince (15) días hábiles.
Resulta conveniente, asimismo, hacer hincapié en que la demanda se interpone
ante un juez de paz letrado, lo que implica que, en virtud del artículo 384 del
CPC, el proceso no podrá ser revisado por la Corte Suprema de la República
en mérito de la interposición de un recurso de casación. Ello se da con la
finalidad de dotar al proceso de una mayor celeridad. Además, hay que ser claros
en al entender que es presupuesto habilitante para poder recurrir al nuevo
procedimiento especial de desalojo la existencia escrita de la cláusula de
allanamiento a futuro del arrendatario que constituirá la declaración de voluntad
por la cual este acepta que, en caso de incurrir en alguno de los supuestos ya
referidos, el arrendador gozará de un derecho potestativo en virtud del cual podrá
optar por la vía de desalojo express. Respecto de las rentas impagas, la deuda del
arrendatario judicialmente reconocida origina su inscripción en el Registro de
Deudores Judiciales Morosos; conjuntamente, el arrendador tendrá el derecho de
requerir el pago de dichos adeudos en un proceso único de ejecución. Para ello,
debe acreditar instrumentalmente la relación contractual[4].
Empero, cabe hacer la salvedad de cuáles son las dos causales específicas que
habilitan el acceso a la vía de desalojo express. Y es que una interpretación
del ratio legis de la norma nos lleva a entender que solo se podrá llevar a cabo el
procedimiento cuando haya incumplimiento de pago, lo que queda claro, o cuando
se haya concluido el contrato. Como se habrá podido notar, el término «conclusión
del contrato» se puede prestar a interpretaciones ambiguas; es por ello que, en
aras de la buena fe y la proscripción del abuso de derecho, sugerimos se entienda
por «conclusión del contrato» el cumplimiento del plazo establecido en el mismo.
Finalmente, es menester dar las recomendaciones esenciales a tomar en
consideración en caso se desee estipular dentro del contrato una cláusula de
allanamiento a futuro por parte del arrendatario:
1. Si bien el Código Civil no regula formas ad solemnitatem respecto de la
suscripción de un contrato de arrendamiento, el artículo 954 del CPC
señala que es requisito que el negocio conste por escrito y que contenga
firmas legalizadas ante notario público o juez de paz.
2. Para evitar contingencias que puedan surgir de la interpretación del
contrato, es recomendable estipular que el allanamiento se da de forma
anticipada; es decir, éste no constituye una obligación ante la interposición
 de la potencial demanda. Por el contrario, el allanamiento se deberá dar
como un hecho actual con efectos futuros.
3. Incluir en el contrato cláusulas de mora automática y de vencimiento
automático del contrato.
4. Estipular en el contrato mecanismos específicos que protejan al arrendador
frente a la posible respuesta del arrendatario-demandado. Por ejemplo:
 Consignar que cualquier modificación del plazo solo será eficaz si consta
expresamente y por escrito. De este modo, el arrendatario queda protegido
en caso el demandado pretenda refugiarse alegando una prórroga tácita o
prórroga acordada de forma verbal.
En cuanto al pago por concepto de alquiler, convenir que su pago efectivo solo se
acredita con recibos debidamente suscritos por el arrendador o con depósitos en
determinada cuenta. De modo tal que el arrendador tenga mayor control sobre la
posible defensa que podría ejercer su arrendatario[5].

Fuente de la imagen: huancapaza.com
[1] ENCICLOPEDIA JURÍDICA. El allanamiento. Consulta al 9 de marzo de 2015.
Disponible en web:
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/allanamiento/allanamiento.htm
[2]MONROY PALACIOS, Juan. El Código Procesal Civil del Perú: una
presentación. Pág. 3. Consulta al 9 de marzo de 2015. Disponible en web:
http://www.academia.edu/227420/El_C%C3%B3digo_Procesal_Civil_del_Per
%C3%BA
[3] BUSTAMANTE ALARCÓN, Reynaldo. El problema de la prueba ilícita: un caso
de conflicto de derechos.
Consulta al 9 de marzo de 2015. Disponible en web:
http://www.bustamanteasociados.com/descargas/publicaciones/
el_problema_de_la_prueba_ilicita.pdf
[4] Ver artículo 688, inc. 9 del Código Procesal Civil
[5] MEJORADA, Martín. El allanamiento del arrendatario. En Predio Legal, Diario
Gestión. Junio, 2014.
http://blogs.gestion.pe/prediolegal/2014/06/el-allanamiento-del-arrendatario.html