Planteo de inaplicabilidad de la Ley N° 13.

951, sobre mediación pre judicial obligatoria, en los

juicios de prescripción adquisitiva de dominio de inmuebles

Propuesta de Reforma Legislativa

Por Abog Mariana Soledad Sandoval

Abog María Mailen Rodríguez

Introducción

La mediación es un proceso alternativo de resolución de conflictos, que a partir de la sanción de

la ley Nº 13.951, en el año 2009, se ha vuelto obligatorio previo de la presentación de una
demanda o planteo judicial en la provincia de Buenos Aires. La mencionada ley, prevé en su
artículo cuarto los supuestos de excepción en los cuales dicha instancia no es obligatoria.

Dentro de las excepciones a la mediación prejudicial, no se encuentra la prescripción

adquisitiva, pese a que dicha forma de adquisición del dominio solo puede operar mediante
sentencia judicial dictada por un juez competente, luego de que constate el cumplimiento de los
recaudos necesarios para su procedencia. Jamás podrá ser adquirido el dominio en un proceso
de usucapión mediante un acuerdo de partes.

Es por ello que quien quiera iniciar un proceso de usucapión en la Provincia de Buenos Aires,
deberá atravesar, en vano y con efectos dilatorios, el proceso de mediación prejudicial.

Desarrollo

La ley 13.951, fue sancionada en la Provincia de Buenos Aires, en el año 2009, estableciendo un
régimen de Mediación obligatoria, previa a todo proceso judicial como método alternativo de
resolución de conflictos judiciales.

A nuestro entender, la finalidad de la ley 13.951, más conocida como ley de mediación, es
buscar la autocomposición del litigio, es decir que las PARTES concilien, acuerden, las materias
en las cuales es posible arribar a un acuerdo. De dicha forma, se podría conseguir disminuir la
cantidad de asuntos que se judicializan y descomprimir los juzgados bonaerenses que se
encuentran, desde hace muchos años, colapsados de causas.

Lo que los legisladores bonaerenses han buscado con la sanción de la ley de mediación es que
los justiciables medien lo que se podía medir. Para que la actuación de los jueces quede a los
supuestos en los cuales no fuera posible llegar a un acuerdo o fueran materias no disponibles.
“Es decir que se busca establecer mecanismos legales con el objeto de lograr la
autocomposición del litigio, respetando las pautas constitucionales, en tanto que una vez que las
partes comparecieron personalmente a la audiencia, pueden dar por terminado el procedimiento,
con lo cual queda expedita la vía para acceder al órgano competente”.

El art. 1° que reglamenta tal normativa establece que "... la mediación será de aplicación en los
conflictos cuyo objeto sea materia disponible...".

Paradójicamente la ley 13.951 incluyo, por omitir excluir, a la prescripción adquisitiva del
dominio, un proceso que no disponible por las partes, donde no hay posibilidad de acuerdo ni
mediación efectiva, que cree derecho.

Recordemos que la usucapión es un modo de adquirir un derecho de propiedad u otros derechos

reales (usufructo, uso, servidumbre) por el transcurso del tiempo, con fundamento en razones de
orden público. Dicho instituto ha sido regulado, por nuestro ordenamiento jurídico, atendiendo
no sólo al interés del poseedor, sino también al interés social. Es por ello que para que opere la
prescripción adquisitiva, el juez competente debe acreditar la satisfacción de determinados
requisitos legales.

Son requisitos de la usucapión breve (art 1898 cccn): la posesión, el justo título y la buena fe.
La posesión debe tener como condición ser pública y pacífica, detentarse a título de dueño, la
cual debe ser continua e ininterrumpida durante diez años. En cuanto al justo título el ar tículo
1184 del ccc indica que “Deben ser hechos en escritura pública, con excepción de los que fuesen
celebrados en subasta pública: 1. Los contratos que tuvieren por objeto la transmisión de bienes
inmuebles, en propiedad o usufructo, o alguna obligación o gravamen sobre los mismos, o
traspaso de derechos reales sobre inmuebles de otro […]”. Y por último, el requisito de la buena
fe, requiere que el adquirente este convencido de que es el legítimo propietario del inmueble. En
conclusión, quien sostiene una posesión de buena fe durante diez años, le basta con presentar su
título y con probar su posesión actual.

Son requisitos de la prescripción adquisitiva larga (art 1899 cccn) acreditar haber realizado
actos posesorios a título de dueño por un período superior a los veinte años. La posesión debe
tener como condición ser pública y pacífica, detentarse a título de dueño, la cual debe ser
continua e ininterrumpida durante veinte años.

La jurisprudencia provincia no se ha mantenido en silencio al respecto, y en distintos

pronunciamientos se ha manifestado al respecto:
Es así como la Excelentísima Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Bahía Blanca
Sala 1, en el año 2018 ha expresado: "La prescripción adquisitiva de dominio es legal y no
dependiente de la voluntad de los particulares. Cuando el órgano judicial competente
comprueba la posesión continúa con los elementos y por el plazo que exige la ley dicta la
sentencia declarativa y ordena la inscripción registral para su debida publicidad "erga omnes".
La conformidad de los titulares registrales del bien no resulta suficiente para tornar operativa la
transferencia del dominio, sino que sólo se yergue como una facilitadora de la construcción del
plexo probatorio, en el que -junto con los restantes elementos de prueba que se aporten- el juez
eventualmente basará una sentencia favorable (CNAC. Sala H. 22/02/08; Sumario N°17813 de
la Base de Datos de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil Nacional- Boletín
N°2/2008). Los motivos antedichos denotan lo innecesario y dilatorio de someter al presente
proceso a la mediación -medio alternativo de solución de conflictos-, puesto que nada podrá
acordarse válidamente en esa instancia extrajudicial entre los involucrados y, si así sucede,
como vimos no resulta viable legalmente su ejecución e inscripción registral (art. 24 ley
14.159)".

“El objeto del juicio de usucapión resulta en principio materia no disponible para los litigantes,
no siendo -por ende- pasible de ser sometida a la mediación prejudicial toda vez que de transitar
la misma, un acuerdo entre las partes al respecto no sería susceptible de ser homologado
judicialmente”.

“Siguiendo tales conceptos es que se ha dicho que la estructura reglada por nuestro
ordenamiento positivo para la adquisición del derecho real de dominio de bienes inmuebles que
tiene por causa fáctica la posesión continuada de veinte años cuenta con requisitos que no
pueden ser suplidos por la libertad convencional de los litigantes, desde que la convención no
constituye ninguno de los modos tasados previstos por la ley”.

La doctrina especializada ha manifestado que: “En el marco de una mediación convocada de

manera preliminar a un juicio por prescripción adquisitiva, el titular registral no podría
reconocer la adquisición por ésta vía y, sin más, ambas solicitar en sede civil la inscripción del
acuerdo. La prescripción adquisitiva de dominio -se ha sostenido- "es legal y no dependiente de
la voluntad de los particulares. Cuando el órgano judicial competente comprueba la posesión
continua, con los elementos y por el plazo que exigen la ley dicta la sentencia declarativa y
ordena la inscripción registral para su debida publicidad erga omnes. La conformidad de los
titulares registrales del bien no resulta suficiente para tornar operativa la transferencia del
dominio (...). Por éstas razones resulta inejecutable lo pactado en éste sentido por las partes en
el acuerdo de mediación y deviene innecesaria su homologación".
“Al tratarse de derechos sobre los que no se pueden transigir, este medio conciliatorio pierde el
fin para el que fue establecido, retarda el ejercicio de la acción, obligando a los justiciables a
asumir costos de honorarios de abogados y mediador, para llevar adelante y cumplir con un
sistema que se sabe con anterioridad, va a fracasar-, sistema que impide la homologación de un
acuerdo obtenido en este marco, trayendo todo ello aparejado la vulneración de preceptos
constitucionales como lo son el Derecho de Propiedad y el de acceso a la tutela judicial
efectiva”.

“Hay jueces que consideran que se debe pasar por la etapa previa de la mediación obligatoria,
con los consiguientes gastos para el reclamante y dispensa temporal, para no obtener resultado
(lo resuelto en mediación no es homologable) o aceptar el pedido a declarar la
inconstitucionalidad y la inaplicabilidad de la ley en lo que hace a la mediación previa
obligatoria. Será necesario y recomendable reclamar por la exclusión explicita de mediación
obligatoria aplicable para la usucapión en la Provincia de Buenos Aires, mediante reforma de la
Ley Nº 13.951 y su Decreto Reglamentario”.

En concordancia con estos criterios que seguimos, provincias como Santa Fe (Ley 13151
artículo 4) y Córdoba( Ley8858 artículo 3 inciso I), han excluido a la prescripción adquisitiva
como materias sujetas a mediación obligatoria, ambas Leyes con idéntico contenido en su
redacción disponen que quedan excluidas del ámbito de la mediación: "En general, todas
aquellas cuestiones en que esté involucrado el orden público o, que resulten indisponibles para
los particulares”.

Conclusión

Luego del análisis de la jurisprudencia, legislación vigente concluimos que los procesos de
prescripción adquisitiva del dominio deben ser excluidos de la mediación prejudicial
obligatoria. Es por ello que proponemos ampliar los supuestos de excepción del artículo 4to de
la ley 13.951 y legislación concordante, agregando la materia de prescripción adquisitiva.