EL DESALOJO

EL DESALOJO

CONCEPTO:
El Desalojo es el proceso que tiene por finalidad obtener
la desocupacin de una propiedad por haber vencido
su contrato de arriendo, por adeudar dos meses ms 15
das de alquiler o por no tener un ttulo que justifique
su posesin. Los requisitos va depender del tipo de
proceso de cada caso en concreto

OBJETO:
El juicio de desalojo es un proceso especial que se sustancia
por el procedimiento establecido para el sumarsimo, no
existiendo norma alguna que disponga otro procedimiento
se debe entender que se refiere al proceso sumarsimo,
como es el caso de inadmisibilidad de la reconvencin.
Tiene por objeto recuperar o reintegrar en el uso y goce
(tenencia) de un inmueble a quien reclama su libre
disposicin frente a quien no tiene ningn ttulo pero se
encuentra ocupando sin derecho a permanecer en l y sin
pretensiones a la posesin.


CAUSALES:
Conforme al cdigo de procedimientos civiles, proceda
el desahucio y aviso de despedida, cuando las
relaciones jurdicas se originaban en el contrato de
arrendamiento y cuando no haba relacin jurdica que
suspende a la posesin (precario)


De la lectura del artculo 586 del cdigo procesal civil se
desprende que el desalojo procede cuando las
relaciones jurdicas se originan en contrato de
arrendamiento, cuando no hay relacin jurdica que
sustente la posesin del bien (precario) y por cualquier
otra relacin jurdica. Las cuales son:
Vencimiento de pago
Vencimiento de contrato
Ocupante precario


COMPETENCIA:
Para la fijar la competencia para la restitucin del
predio es necesario tener en cuenta varios referentes. La
materia, la cuanta y el territorio. En cuanto a lo
primero, por referirse a pretensiones de relaciones
privadas, le corresponde el juez civil, sin embargo la
cuanta basada en la renta mensual si hubiese permitir que la competencia pueda comprender no
solo a los jueces de primera instancia, sino a los jueces
de paz letrados.


Como seala el artculo 547 del CPC cuando la renta
mensual es mayor de cincuenta unidades de referencia
procesal o no exista cuanta son competentes los jueces
civiles.
Cuando la cuanta sea hasta las cincuenta unidades de
referencia procesal, son competentes los jueces de paz
letrados. Ello implica, que si no se ha establecido renta
alguna, como el caso de la ocupacin precaria,
corresponder el conocimiento de desalojo al juez de
primera instancia.


En cuanto al territorio, debe repararse que si la
pretensin de desalojo es personal, debe distinguirse si
las partes se encuentran o no vinculadas por una
relacin contractual. En el primer supuesto, es juez
competente el del lugar de ubicacin del inmueble, en
el segundo, corresponde al juez del lugar del domicilio
del demandado. Cuando existen varios demandados el
actor puede radicar la demanda ante el juez del lugar
del domicilio de cualquiera de ellos, pues revistiendo la
obligacin de restituir carcter indivisible resulta
aplicable al caso lo dispuesto en el inciso 1 del artculo
24 del COC.

TRAMITE:
El desalojo puede demandarse antes del vencimiento
del plazo para restituir el bien. Sin embargo de
ampararse la demanda, el lanzamiento solo puede
ejecutarse luego de seis das de vencido el plazo.
Si el demandado se allana a la demanda y al
vencimiento del plazo pusiera el bien a disposicin del
demandante este debe pagar, las costas y costos del
proceso (art 594CPC)

Notificacin de la demanda:
Adems de la direccin domiciliaria indicada en la
demanda, esta debe ser notificada en el predio materia de la
pretensin si fuera distinta.
Si el predio no tiene a la vista numeracin que lo
identifique, el notificador debe inquirir a los vecinos y
redactara un acto sobre lo ocurrido (ART 589 CPC)

Imitacin de medios probatorios:

Si el desalojo se sustenta en el causal de falta de pago o
vencimiento de plazo. Solo son admisibles como medios
probatorios, el documento, la declaracin de parte y la
pericia (art 591CPC)

 LANZAMIENTO:
El lanzamiento se ordenara por pedido de parte luego
de seis das de notificado el decreto que declara
consentida la sentencia o lo que ordena se cumpla lo
ejecutoriado. (Art 592CPC).
Es claro que la sentencia no apelada en este proceso
debe ser declarada consentida, y notificarse esta
resolucin para que empiece a contarse el trmino para
solicitar el lanzamiento.
El lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen
el predio, aunque no hayan participado en el proceso o
no aparezcan en el acta de notificacin.
Se entiende efectuado el lanzamiento solo cuando se
hace entrega del bien al demandante en su integridad y
totalmente desocupado.


MEDIDA CAUTELAR ANTES QUE SE DICTE
SENTENCIA:
En los procesos de desalojo por vencimiento del plazo
de contrato o por otro ttulo que obligue la entrega.
Procede la ejecucin anticipada de la futura decisin
final, cuando el demandante acredite indubitable (Que
no puede dudarse) el derecho a la restitucin pretendida
y el abandono del bien (art 679 CPC)

 PAGO DE MEJORAS:
El poseedor puede demandar el pago de mejoras
siguiendo el trmite del proceso sumarsimo, si antes es
demandado por desalojo deber interponer su
demanda en un plazo que vencer al da de la
contestacin. Este proceso no es acumulable al de
desalojo (art 595 CPC). La Corte Suprema sigue el
artculo 595 del Cdigo Procesal Civil para sealar que
si se demanda el desalojo, el poseedor que hizo mejoras
debe demandar de forma paralela el reembolso de
estas. La autora critica esta situacin, que crea la no rara
posibilidad de que el poseedor gane en los dos
procesos, reteniendo el bien y con derecho a las
mejoras.


El equvoco inicial parte de considerar que el
poseedor al que alude el artculo 595 del Cdigo
Procesal Civil es el mismo que tiene derecho al valor
de las mejoras conforme al artculo 917 del Cdigo
Civil. Por las razones que se explican, un
arrendatario no se identifica con el poseedor al que
se refiere esta ltima norma.


DESALOJO ACCESORIO:
Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de
conocimiento abreviado siempre que la restitucin se
haya demandado acumulativamente (art 590 CPC).