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MANUAL ELEMENTAL DE VALUACION DE

INMUEBLES URBANOS
Alejandro Justiniano

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Índice de contenido

1) INTRODUCCION: ................................................................................................4

2) METODOS DE VALUACION ................................................................................6

2.1- Método de Mercado ......................................................................................6
2.2- Capitalización por el valor de la renta ...........................................................8
2.3- El Método catastral ........................................................................................8
2.4- Método del Valor de Reposición....................................................................9

3) VALUACION DE TERRENOS URBANOS ........................................................... 10

4) VALUACION DE EDIFICACIONES URBANAS .................................................... 27

4.1.- Valuación de propiedades horizontales .................................................... 45
4.2.- Tasación de inmuebles en Urbanizaciones Privadas ................................. 48

5) TOMA DE DATOS............................................................................................. 52

6) INFORME DE VALUACION ............................................................................... 53

7) RECOMENDACIONES FINALES ........................................................................ 54

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 MANUAL ELEMENTAL DE VALUACION DE
INMUEBLES URBANOS

1) INTRODUCCION:

- ¿Que es un avalúo de inmueble? significado de Avalúo:

determinación del valor de un bien. Inmueble: que no se puede
mover, como ser un terreno (extensión de tierra delimitada por
algo), una edificación (nombre genérico con que se designa
cualquier construcción fabricada con piedra o materiales
resistentes y que está destinada a servir de espacio para el
desarrollo de una actividad humana) con cimientos en un
terreno. Entonces avalúo de inmueble significa determinar el
valor de un bien que no se puede mover ya que está ligado a la
tierra para cumplir su función.

- Diferencia entre precio y valor. Como ya se mencionó

en el párrafo anterior el propósito del avaluó es determinar el
valor de algún bien, que no es lo mismo que el precio. Mientras
precio es el costo de un producto desde su fabricación,
incluyendo mano de obra, materiales, herramientas, etc. y
todos los gastos hasta que se realice su venta, incluyendo
impuestos, comercialización, marketing, almacenamiento, etc.
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mas la utilidad que pretende el productor; valor es el monto
que el mercado está dispuesto a pagar por dicho producto, el
cual está directamente ligado a la demanda, independiente del
precio que pide el productor.

- Importancia del avalúo. El sector inmobiliario es uno

de los pilares principales dentro de la economía del país, ya que
está directamente relacionado a la industria de la construcción y
al sector financiero. Es fundamental ya que determina el valor
comercial de un inmueble y por ende rige el margen de precios
por donde se mueve todo el sector. Un avalúo subestimado
reduce el margen de ganancia o provoca pérdidas en el sector
de la construcción. Por otro lado uno sobre estimado produce
inflación y sobre precios en el sector financiero.

Por todo lo antes mencionado son indispensables en el

valuador las características de honestidad e independencia de
criterios a la hora de ejercer la profesión.

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2) METODOS DE VALUACION:

Primero hay que tener en cuenta que el valor comercial

de un inmueble está dado por la suma del valor del terreno más
el valor de las edificaciones si es que las tuviera. Para cada
componente existen diferentes métodos de tasación como ser:
Método de Mercado, de Capitalización por el valor de la Renta,
Método Catastral, valor de Reposición entre los más conocidos.

2.1- Método de Mercado; que consiste en llegar al valor

unitario del m² del inmueble aproximándolo al precio de ventas
u ofertas recientes de inmuebles en el vecindario o similares y
comparables entre si, mediante investigación y la experiencia
del tasador. Una vez obtenidas las muestras se calcula el precio
del m² de cada una para determinar el menor valor, siendo este
el referente, es posible que la mayoría de los casos las muestras
sean de inmuebles ofertados, debido al recelo de las personas
en compartir esa información por motivos fiscales, se aplica un
coeficiente de 0.9 por margen de negociación, además de tener
en cuenta diversos factores como el factor de forma, factor de
afectación, factor de servicios, factor potencial.

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 -Factor de forma (Ff): Toma en cuenta la geometría,
topografía, frente, orientación y demás características físicas del
inmueble, va desde 1 para inmuebles de forma regular y que
cumplen a cabalidad con las condiciones de habitabilidad,
descendiendo hasta 0 para situaciones inhabitables o que
incumplan la normativa según la zona donde se encuentre.

-Factor de afectación (Faf): Se refiere a las diferentes

afectaciones que puede sufrir el inmueble por motivo de
regulación urbana, aptitud para la construcción o factores
externos como sufrir de inundaciones, malos olores en la zona,
etc. siendo 1 el coeficiente para no afectados y disminuyendo
según el grado.

-Factor de servicio (Fs): Establece la incidencia en el

valor comercial de los servicios básicos y transporte publico
influyentes en la zona. Dando el valor de 1 a los que cumplan
eficientemente.

-Factor potencial (FP): Varía según la influencia de

factores externos como la cercanía a centros comerciales, vías
pavimentadas principales y movimiento económico general.
Variando desde 0 en el peor de los casos, subiendo inclusive por
encima de 1 en situaciones donde la edificación sea de uso
comercial y genere rentas aumentando el valor comercial por
ejemplo.

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 Este método es el más usado para zonas comerciales,
residenciales y céntricas por la relativa facilidad de encontrar
información, por tanto su eficiencia depende directamente de la
cantidad y calidad de muestras que se puedan tomar.
Considerar como muestras validas inmuebles ubicados en zonas
y de uso similar, venta reciente, voluntaria y de buena fe. Por
otro lado, su aplicación se dificulta en zonas alejadas, menos
desarrolladas o donde no hay mucho movimiento.

2.2- Capitalización por el valor de la renta, consiste en

calcular el valor del inmueble según la tasa de capitalización en
función de las rentas o rendimientos, reales o potenciales, que
ya produzca o pueda producir. Representa el valor de mercado
del inmueble para los inversores como instituciones de
inversión y/o aseguradoras.

2.3- El Método catastral es usado por las oficinas

tributarias para determinar la base imponible y el impuesto del
bien inmueble según su valor catastral. Consiste en dividir la
ciudad en zonas según ubicación y uso, asignando a cada zona
un valor del m² para el terreno tomando en cuenta el tipo de
inmueble (terreno, vivienda unifamiliar o propiedad horizontal),
el tamaño, inclinación, los servicios básicos disponibles el
material de la vía. Para las construcciones le asigna un valor por
m² según el tipo de edificación y antigüedad. El tipo de
edificación varía dependiendo de la calidad de sus materiales
desde marginal, económica, estándar, estándar mejorada y lujo.
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 Los precios manejados por catastro no están
actualizados y normalmente son inferiores a los del mercado,
además no toma en cuenta factores como el factor de forma y
afectaciones físicas externas que son determinantes en el
precio.

2.4- Método del Valor de Reposición, consiste en

calcular el costo de reconstruir o reponer la edificación desde
cero con los valores y tecnología actuales del mercado tomando
en cuenta los factores correctivos como la forma, antigüedad,
mantenimiento e índice comercial. A este valor corregido de la
edificación se le suma el precio del terreno y obtenemos el valor
comercial del inmueble.

- Factor de forma (Ff): Regula el valor de la edificación

desde el punto de vista de habitabilidad, si cumple con las
condiciones de comodidad, funcionalidad, seguridad,
iluminación/ventilación natural y distribución de ambientes se
le asigna 1, bajando según las deficiencias que puedan existir.

- Factor de antigüedad (Fa): Varía entre 1 y 0,

determinado según la vida útil de los distintos tipos de
edificaciones siendo 1 para construcciones a estrenar y 0 para
construcciones ya caducadas.

- Factor de mantenimiento (Fm): Se aplica para

representar la depreciación ocasionada por las diferentes

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deficiencias en el mantenimiento de la edificación, siendo 1
para un perfecto estado.

- Índice comercial (Icm): Coeficiente que se aplica al

valor comercial para tomar en cuenta el grado de
comerciabilidad de la edificación, ya sea por rentas que genere
o por la demanda del mercado. Varía desde cero hasta valores
superiores a 1 según la influencia en el valor comercial.

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3) VALUACION DE TERRENOS URBANOS:

El terreno urbano es aquel que está incluido en el

planeamiento urbanístico de cada municipio, y se trata de
aquellos terrenos que tienen todos los servicios urbanos
necesarios para su habitabilidad.

Conforme se van desarrollando las zonas urbanas, se

trata en lo posible de formar terrenos regulares de la mismas
características geométricas, según el diseño y la topografía lo
permitan, siendo estos los más repetidos en la zona, los
llamaremos lotes de terreno tipo. Dejando los terrenos
irregulares para las esquinas y manzanas de forma irregular. Las
características del terreno tipo cambian según la zona en que se
encuentra y el uso para el cual fue planificado.

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Plano urbano de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra - Bolivia

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 Figura 1

En la figura superior se puede ver un diseño urbano

homogéneo residencial donde predominan lotes de terreno de
forma regular de 11m de frente por 39.17m de fondo, siendo
este el terreno tipo de la zona, con una relación fondo/frente
de 3.56 y de 430.87m² de área, dejando para las esquinas los
saldos. Todos sobre vías de las mismas características, calles de
13m de ancho y pavimentadas.

Una vez encontrado el terreno tipo de la zona se

procede a calcular el valor del m², obteniendo mediante
investigación el valor de oferta de terrenos que cumplan las
condiciones para ser comparables (misma zona, uso de suelo,

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forma, venta de buena fe, etc.) y dividirlo entre su área y
corregirlo con el coeficiente de negociación normalmente 0.9%,
este coeficiente puede variar según la zona y la experiencia del
tasador.

El valor calculado anteriormente aplica como base para

todos los terrenos comprables de zonas con la misma
características, para terrenos de forma irregular, ubicados en
esquina o que sufren de alguna afectación física externa se
toman en cuenta los diferentes factores ya mencionados
anteriormente.

-Ejemplo 1: Tasar el lote de terreno 10 de la M-56 de la

Figura 1 teniendo en cuenta que los terrenos marcados con
azul se encuentran a la venta, suponiendo que por medio de
investigación se obtienen los siguientes datos:

Lote Mza Fo/Fr Área m² Precio $ $/m² Observaciones

1 57 0.68 346.92 45,000.00 129.71 Ubicado en esquina
11 57 3.56 430.87 47,000.00 109.08 Terreno tipo
7 56 3.56 430.87 50,000.00 116.04 Terreno tipo
8 56 3.56 430.87 52,000.00 120.69 Terreno tipo
12 56 3.56 430.87 45,000.00 104.44 Terreno tipo
13 56 3.56 430.87 47,000.00 109.08 Terreno tipo
21 56 2.87 341.57 45,500.00 133.21 Comparable

Tabla ejemplo 1

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 En la tabla ejemplo 1 se muestra el número de lote, la
manzana a la que corresponde, la relación Fondo/Frente
(Fo/Fr), área, precio de oferta, precio del m² y diferentes
observaciones. En este caso particular al tener varias datos de
terrenos tipo de la zona se descarta inmediatamente los
terrenos en esquina y/o comprables. Entre las muestras
restantes se analiza la relación $/m² escogiendo la menor, se
podría pensar en un promedio o en una moda, sin embargo este
es un estudio de oferta y demanda, por ende siempre va ser
más demandado entre productos iguales el que se ofrezca a
menor precio, que en este ejemplo corresponde al del lote 12,
manzana 56.

Una vez determinado el valor mínimo del m² ofertado

para terrenos tipo se multiplica por el factor de negociación 0.9
y tenemos calculado el valor del m² en la zona:

104.44 x 0.9 = 94$/m²

Finalmente se obtiene el valor comercial del lote de

terreno a evaluar multiplicando su área por el costo del m²:

430.87m² x 94$/m² = 40,501.78$

El valor comercial del lote de terreno es de 40,501.78$.

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 -Ejemplo 2: Determinar el valor comercial del lote de
terreno 1 de la manzana 56 (Figura 1) utilizando los datos
calculados en el anterior ejemplo.

En el plano urbano se observa que el terreno a tasar es

de forma regular y se encuentra ubicado en esquina, por lo
tanto no es un terreno tipo de la zona, pero si comparable
debido a que el uso de suelo es el mismo y las vías también
mantienen las mismas características.

Teniendo en cuenta que los terrenos en esquina poseen

mayor valor del m² con respecto a los mediales, ya tienen 2
lados con salida a la vía, de manera que afecta positivamente en
el diseño de una posible edificación en torno a una mejor
ventilación/iluminación natural. El incremento se representa en
porcentajes según la siguiente tabla:

Valoracion de terrenos ubicados en esquina

Uso de Suelo Incremento maximo
Mixto Hasta 20%
Equipamiento Hasta 15%
Vivienda Hasta 10%

Los rangos de incremento máximo mostrados en la

tabla de valoración de terrenos ubicados en esquina varían en
cada región según el código de urbanismo y obras al que se

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rigen. Para adaptar los parámetros es necesario llevar un
control estadístico en cada región.

De la tabla anterior obtenemos que para uso de suelo

vivienda se tiene una valoración de hasta el 10%, para este
ejemplo en particular adoptaremos 5% suponiendo que la zona
sea de tipo económico medio. Entonces tenemos lo siguiente:

TERRENO Ff Faf Fs FP Und Cantidad P.U. Valor Inicial Fac% Valor Comercial
Superficie Útil 1.00 1.00 1.00 1.05 m² 346.92 94.00 32,610.48 105.0% 34,241.00

Multiplicando la superficie útil del terreno 346.92m² por

el valor unitario de la zona 94.00$/m² y corrigiendo por el factor
potencial 5% obtenemos el valor comercial de 34,241.00$.

-Ejemplo 3: Calcular el valor comercial del anterior

ejemplo suponiendo que el terreno es de topografía irregular y
cuyo costo de nivelación es de 2,000.00$ aproximadamente.

En este ejemplo corresponde hacer una corrección más

por forma, modificando el factor de manera que la depreciación
cubra los gastos de homogenización del terreno.

TERRENO Ff Faf Fs FP Und Cantidad P.U. Valor Inicial Fac% Valor Comercial
Superficie Útil 0.94 1.00 1.00 1.05 m² 346.92 94.00 32,610.48 98.7% 32,186.54

El valor comercial es 32,186.54$

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 - Ejemplo 4: Calcular el valor comercial del terreno 3 de
la manzana 44ª según la Figura 2, teniendo en cuenta que el
terreo tipo de la zona es de 14m de frente por 30m de fondo y
valor unitario es de 100$/m².

Figura 2

En este caso nos encontramos con un terreno de forma

irregular en su fondo, sin embargo mantiene la forma regular en
el frente entonces se encara la situación dividendo el terreno en
2 áreas, área regular (Ar) = 433.93m² y el área irregular (Ai) =
93.81m²:

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 Se procede a calcular por secciones. Para el área regular
el procedimiento es el mismo, se multiplica por el valor unitario
de la zona:
Ar = 433.93m²; 433.93m² x 100$/m² = 43,393.00$.

El área irregular recibe 2 correcciones más en este caso.

La primera por forma, calculando el coeficiente de
homogenización (Ch) entre la relación del fondo óptimo y el
fondo irregular. El fondo óptimo se define como el resultante de
dividir el área irregular entre su frente:

Ai = 93.81m²; Fr = 14.45m Foo = 93.81m² /

14.45m = 6.49m
Foi = 10.34 m; Foo = 6.49m Ch = 6.49m /
10.34m = 0.63

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 La segunda corrección se debe hacer debido a que el
fondo es mayor al fondo del terreno tipo, por consiguiente el
área ubicada después del fondo tipo debe hacer una corrección
según la siguiente tabla:

DEPRECIACION SEGÚN EL FONDO DEL TERRENO TIPO

Fondo F ≤ Fot F ≤ 2Fot F ≤ 3Fot F ≤ 4Fot
Depreciacion 0% hasta 30% hasta 60% hasta 90%

Siendo Fot el fondo del terreno tipo, 2Fot = 2 veces el

fondo del terreno tipo y así sucesivamente. En este ejemplo el
fondo es mayor al fondo ideal pero menor a 2Fi, le corresponde
una depreciación máxima del 30%, sin embargo adoptaremos
una corrección del 15% al tener 12.86m más que Fot.

Ai = 93.81 m²; 93.81m² x 100$/m² x 0.63 x 0.85 =

5,023.53$.

El valor comercial es la suma de los 2 precios calculados

43,393.00$. + 5,023.53$. = 48,416.53$.

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 -Ejemplo 5: Encontrar el valor comercial del lote de
terreno 2 de la manzana 1, el cual tiene frente sobre 2 vías de
diferente categoría según la Figura 3, teniendo en cuenta que el
valor unitario de terreno sobre la calle es de 100$/m² y sobre la
avenida es de 200$/m²

Figura 3

Analizando la figura nos percatamos que el terreno tipo

de la vía primaria (Avenida) es diferente al de la secundaria, en
este caso corresponde dividir el terreno según el area de
influencia de cada una de ellas según el fondo del terreno tipo
que le corresponde:

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 Donde A1 corresponde al área de influencia de la vía
principal, A2 es la superficie de efecto de la vía secundaria y A3
es el área restante entre ambos fondos tipo.

Entonces:

Valor comercial A1 = 1,339.80m² x 200$/m² =

267,960.00$

Valor comercial A2 = 1,224.96m² x 100$/m² =

122,496.00$

Valor comercial A3 = 230.45m² x 200$/m² x 0.85 =

39,76.50$

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 Valor comercial total = 429,632.50$

Para el cálculo del valor comercial de A3 se utiliza el

precio unitario del terreno sobre la vía de mayor categoría y la
depreciación por estar después del fondo tipo.

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4) VALUACION DE EDIFICACIONES URBANAS:

Se utiliza el término edificación urbana para definir y

describir a todas aquellas construcciones realizadas
artificialmente por el ser humano con diversos pero específicos
propósitos y que cumplen con la planificacion urbanistica de la
zona. Las edificaciones son obras que diseña, planifica y ejecuta
el ser humano en diferentes espacios, tamaños y formas, en la
mayoría de los casos para habitarlas o usarlas como espacios de
resguardo. Las edificaciones más comunes y difundidas son los
edificios habitacionales, aunque también entran en este grupo
otras edificaciones tales como los templos, los monumentos, los
comercios, las construcciones de ingeniería, etc.

Para dar un valor a la edificacion usamos el metodo del

valor de reposicion, el cual consiste en calcular el costo de
reponer o reconstruir el inmueble con materiales, tecnologia y
precios actuales, y aplicando los factores que influyen en el
valor comercial. Para aplicar este metodo debemos conocer los
metodos constructivos, materiales, mano de obra, herramientas
y demas costos que intervienen en la realizacion del inmueble,
incluyendo los costos impositivos y utilidades.

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 Figura 4

En la figura 4 observamos un plano de planta de una

vivienda unifamiliar de 65m² cubiertos y fue construida según el
siguiente presupuesto:

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26
 Los items que conforman este presupuesto son los
minimos necesarios para una vivienda entre tipo economica y
estandar en la zona donde se encuentra el inmuble. Estos
pueden cambiar según las costumbres constructivas y
normativa de cada region.

El P.U. (Precio Unitario) se calcula según el costo de los

recursos usados para construir una unidad del item mediante
un analisis de precio unitario. Según el precio unitario de las
edificaciones se pueden catalogar por la calidad de estas como
marginal, economica, estandar, estandar mejorada, lujo y super
lujo.

Analicemos los precios unitarios mas influyentes en el

presupesto anterior:

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28
29
 ANALISIS DE PRECIOS UNITARIOS

Cubierta de teja Colonial v.v. 2*6

m2 65.00
1 MATERIALES
ITEM DESCRIPCION UNIDAD RENDIMIENTO P.UNITARIO P.TOTAL
1 Teja Colonial Pza 23.00 2.35 54.05
2 Madera vigas 2" X 6"(Curupaú) ml 1.43 68.00 97.24
3 Listón 2*2 ml 2.50 12.00 30.00
4 Clavos de 3" kg 0.6 12.00 7.20
5 Cemento kg 2 1.50 3.00
6 Arenilla m3 0.01 80 0.80

P.TOTAL 192.29
TOTAL $US 27.47
2 MANO DE OBRA
ITEM DESCRIPCION UNIDAD RENDIMIENTO P.UNITARIO P.TOTAL
1 Maestro HORA 2.52 18.75 47.16
2 Ayudante HORA 6.00 12.50 75.00

P.TOTAL 122.16
TOTAL $US 17.45
CARGAS SOCIALES % DEL SUB TOTAL MO. 25% 4.36
IMPUESTO AL VALOR AGREGADO (% MANO DE OBRA + CARGAS SOCIALES) 14.94% 3.26
COSTO PARCIAL $US 52.54
3 GASTOS + UTILIDADES
GASTOS GENERALES 5% 2.63
UTILIDADES 15% 7.88
TOTAL $US 10.51
COSTO PARCIAL + GASTOS GENERALES Y UTILIDADES 63.05
4 IMPUESTOS
IMPUESTOS DE LEY 3.09% 1.95

P.TOTAL 65.00
30
 Los valores indicados se deben adecuar según los
distintos mercados, existen varias herramientas que sirven de
guía, como revistas especializadas de construcción físicas y en
línea, pero sobre todo la experiencia del tasador.

-Ejemplo 6: Determinar el precio unitario de la

construcción y el valor comercial de la edificación mostrada en
la Figura 5 siguiendo el presupuesto anterior como referencia,
suponiendo que tenga una antigüedad de 10 años y un regular
estado de mantenimiento.

Calculamos el precio de construcción dividiendo el costo

total de construcción entre la superficie construida:

19,001.17$ / 65m² = 292.33$/m²

Siendo este monto referencial para todas las

edificaciones que cumplan con la misma característica de ser de
tipo estándar/económica.

Se determina el factor de antigüedad según su vida útil

que para una vivienda de estas características es de 50 años, al
tener 10 años de uso el factor será de 0.8

Se indica un estado de mantenimiento regular, vamos a

asumir que el costo de mantenimiento sea de 1,800.00$ en esta
situación el factor de mantenimiento será de 0.9, con el cual se
descuenta el gasto del valor de reposición.
31
 Para el factor de forma y el índice comercial se les dará
el valor de 1, ya que para el precio de la edificación cumple con
las condiciones de habitabilidad y asumiremos que son
características de la zona donde se encuentra.

Por lo tanto:

CONSTRUCCIÓN Ff Fa Fm Icm Und Cantidad P.U. Valor Repos Fac% Valor Comercial
Vivienda 1.00 0.80 0.90 1.00 m² 65.00 292.33 19,001.45 72.0% 13,681.04

El valor comercial de la edificación es de 13,681.04$.

Para inmuebles con otra categoría de construcción

corresponde hacer el mismo estudio según sus precios unitarios
e ítems, como resultado se puede obtener la siguiente tabla:

CLASIFICACION DE EDIFICACIONES
Tipo de Construcción Costo unitario $/m²
Marginal Menor a 180
Económica Entre 180 y 280
Estándar Entre 280 y 380
Estándar mejorada Entre 380 y 500
Lujo 500 o mas

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 -Ejemplo 7: Calcular el valor comercial del inmueble
mostrado en la Figura 5.

Figura 5

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 El inmueble de este caso posee un terreno regular de
750m² con un precio unitario de 55$/m²y no sufre ningún tipo
de depreciación, de manera que:

TERRENO Ff Faf Fs FP Und Cantidad P.U. Valor Inicial Fac% Valor Comercial
Superficie Útil 1.00 1.00 1.00 1.00 m² 750.00 55.00 41,250.00 0.0% 41,250.00

Presenta 3 tipos de edificación, de diferente uso, edad y

mantenimiento. Por tanto corresponde analizarlas
individualmente:

-Edificación 1 (Principal): de tipo vivienda, a estrenar sin

embargo presenta distribución deficiente al estar ubicada al
fondo del terreno, provocando mala iluminación/ventilación
natural. Por tanto:

CONSTRUCCIÓN Ff Fa Fm Icm Und Cantidad P.U. Valor Repos Dep% Valor Técnico
Edificación 1 (Principal) 0.80 1.00 1.00 1.00 m² 363.65 320.00 116,368.00 20.0% 93,094.40

-Edificación 2 (Comercio): Construcción de tipo

económico/estándar con 5 años de uso y evidente falta de
mantenimiento, sin embargo genera rentas mensuales dejando
una utilidad de 125$.

Por el método de la renta calculamos la utilidad anual y

la multiplicamos por 10 años:

125$ x 12 x 10 = 15,000.00$

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 Dividimos el resultado entre el valor de reposición de la
Edificación 2:

15,000.00$ / 12,345.00$ = 1.22

Así obtenemos el índice comercial (Icm), entonces:

CONSTRUCCIÓN Ff Fa Fm Icm Und Cantidad P.U. Valor Repos Dep% Valor Técnico
Edificación 2 (Comercio) 1.00 0.90 0.90 1.22 m² 49.38 250.00 12,345.00 1.2% 12,199.33

En el caso de que el cálculo por el método de

Capitalización de Rentas resulte menor al valor de reposición el
Icm será 1, se tomara valores menores que 1 cuando la
edificación genere pérdidas, necesite inversión para su correcto
desempeño o se encuentre fuera de norma.

-Edificación 3 (Baños): Se observa mala distribución al

estar en ambiente separado de las otras edificaciones.

CONSTRUCCIÓN Ff Fa Fm Icm Und Cantidad P.U. Valor Repos Dep% Valor Técnico
Edificación 3 (Baños) 0.80 0.90 0.90 1.00 m² 12.94 250.00 3,235.00 35.2% 2,096.28

Tanto la barda perimetral como el piso exterior de

cemento planchado tiene un costo y un valor comercial que
debe ser tomado en cuenta:

CONSTRUCCIÓN Ff Fa Fm Icm Und Cantidad P.U. Valor Repos Dep% Valor Técnico
Piso de cemento exterior 1.00 0.90 0.90 1.00 m² 300.45 12.00 3,605.40 19.0% 2,920.37
Barda + Portón metálico 1.00 0.90 0.90 1.00 m² 130.00 45.00 5,850.00 19.0% 4,738.50

35
 Todos los datos anteriores los unificamos y
representamos en la tabla de cálculo:

AVALÚO COMERCIAL:
TERRENO Ff Faf Fs FP Und Cantidad P.U. Valor Inicial Fac% Valor Comercial
Superficie Útil 1.00 1.00 1.00 1.00 m² 750.00 55.00 41,250.00 0.0% 41,250.00

CONSTRUCCIÓN Ff Fa Fm Icm Und Cantidad P.U. Valor Repos Dep% Valor Técnico
Edificación 1 (Principal) 0.80 1.00 1.00 1.00 m² 363.65 320.00 116,368.00 20.0% 93,094.40
Edificación 2 (Comercio) 1.00 0.90 0.90 1.22 m² 49.38 250.00 12,345.00 1.2% 12,199.33
Edificación 3 (Baños) 0.80 0.90 0.90 1.00 m² 12.94 250.00 3,235.00 35.2% 2,096.28
Piso de cemento exterior 1.00 0.90 0.90 1.00 m² 300.45 12.00 3,605.40 19.0% 2,920.37
Barda + Portón metálico 1.00 0.90 0.90 1.00 m² 130.00 45.00 5,850.00 19.0% 4,738.50
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN $US. 115,048.88
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN $US. 182,653.40
VALOR TOTAL COMERCIAL $US. 156,298.88

36
 4.1.- Valuación de propiedades horizontales: Se conoce
como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre a
cada uno de los departamentos, tiendas cualquier otro tipo de
inmuebles que conforman un edificio, que posean
independencia de los vecinos y que tengan acceso a la calle, ya
sea directamente o mediante un pasaje en común. Que han sido
adquiridos por diferentes propietarios en forma separada pero
que tiene ciertos derechos y obligaciones por igual.

Para poder dar forma a la propiedad horizontal nacen

los siguientes conceptos:

- Fracción Ideal de Terreno (FIT): Porción de superficie

de terreno expresada en metros cuadrados (m²) y/o en
porcentaje (%), que identifica la extensión de terreno
correspondiente a cada unidad funcional en proporción a su
superficie. En otras palabras es la parte del terreno donde se
encuentra el edificio que le corresponde a cada propietario
según su grado de participación, el cual está dado por la
superficie de área de edificación privada que posee.

- Área Privada: Superficie de la edificación de uso

exclusivo del propietario, ya sea vivienda, tienda, parqueo,
deposito, etc.

- Área Común: Superficie de edificación a la cual tienen

acceso todos los copropietarios, como ser áreas de circulación,

37
jardines y áreas de esparcimiento. Cada propietario tiene una
porcentaje de en área común que varía según la superficie de
su área privada.

- Área Total de Participación: El resultado de sumar el

área privada y el área común.

38
- Ejemplo 8: Calcular el valor comercial de un departamento a
estrenar creado en propiedad horizontal que cuenta con una
superficie privada de 137.5m², área común = 66.07m²,
emplazado en un edificio de 2,500.00m² de construcción total
sobre un terreno 800.00m².

39
La Fracción Ideal de Terreno se obtiene dividiendo el área total
del terreno, entre la superficie total de edificación, luego
multiplicando el resultado por el área total de participación
(Área Privada + Área Común):

FIT = 800.00m²/2,500.00m² x (137.5m² + 66.07m²) =

65.14m².

Entonces:

AVALÚO COMERCIAL:
TERRENO Ff Faf Fs FP Und Cantidad P.U. Valor Inicial Fac% Valor Comercial
Fracción Ideal de Terreno (FIT)1.00 1.00 1.00 1.00 m² 65.14 300.00 19,542.00 0.0% 19,542.00

CONSTRUCCIÓN Ff Fa Fm Icm Und Cantidad P.U. Valor Repos Dep% Valor Técnico
Edificación Privada 1.00 1.00 1.00 1.00 m² 137.50 750.00 103,125.00 0.0% 103,125.00
Área Común 1.00 1.00 1.00 1.00 m² 66.07 350.00 23,124.50 0.0% 23,124.50
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN $US. 126,249.50
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN $US. 145,791.50
VALOR TOTAL COMERCIAL $US. 145,791.50

En caso de que la diferencia de calidad de materiales y

por ende el tipo de construcción se diferente entre el área de
edificación privada y el área común, el P.U. de estas es diferente
y debe ser calculado individualmente.

40
 4.2.- Tasación de inmuebles en Urbanizaciones
Privadas: Las urbanizaciones constituidas de carácter privado
poseen la característica de que las vías como el equipamiento
interno no son de uso público, sino que pertenecen
exclusivamente a los copropietarios y tienen su grado de
participación según las dimensiones del área privada que
posean.

- Terreno Exclusivo: Se refiere al lote de terreno

individual en concreto, tangible y apto para ser medido.

- Terreno Común: Superficie de terreno que le

corresponde al copropietario según su grado de participación,
dado por el área exclusiva en relación al área total de la
Urbanizacion privada. No se puede medir, ni separar, está
implícita al terreno exclusivo.

- Superficie Ideal de Terreno: Es el área total de terreno

que corresponde al copropietario, es igual a las suma del Área
Exclusiva + Área Común.

- Edificación Exclusiva: Corresponde a cualquier tipo de

construcción emplazada dentro de los terrenos exclusivos.

- Edificación común: Toda construcción ubicada en el

área común de la urbanización, como ser áreas de recreación,
equipamiento, circulación, jardines, etc.

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 - Ejemplo 9: Tasar el inmueble de la Figura 6 teniendo
en cuenta que se ubica dentro de una urbanización privada,
posee una área de terreno privada de 202.44m², 146.60m² de
terreno común, 112.49m² de área construida privada. El valor
unitario del terreno es de 130$/m² y la edificación es de
320$/m².

42
AVALÚO COMERCIAL:
TERRENO Ff Faf Fs FP Und Cantidad P.U. Valor Inicial Fac% Valor Comercial
Superficie Ideal de Terreno 1.00 1.00 1.00 1.00 m² 349.04 130.00 45,375.20 0.0% 45,375.20

CONSTRUCCIÓN Ff Fa Fm Icm Und Cantidad P.U. Valor Repos Dep% Valor Técnico
Edificación Principal 1.00 1.00 1.00 1.00 m² 97.06 350.00 33,971.00 0.0% 33,971.00
Área de servicio 1.00 1.00 1.00 1.00 m² 15.43 180.00 2,777.40 0.0% 2,777.40
Edificación Común 1.00 1.00 1.00 1.00 Gbl 1.00 2500.00 2,500.00 0.0% 2,500.00
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN $US. 39,248.40
VALOR TOTAL DE REPOSICIÓN $US. 84,623.60
VALOR TOTAL COMERCIAL $US. 84,623.60

La edificación privada fue dividida en sectores debido a

que son de diferente calidad, entonces es necesario evaluarlas
por separado.

Se debe tomar en cuenta el porcentaje de la edificación común

para llegar a un valor comercial más acertado, haciendo un
cálculo del valor unitario de esta y multiplicándolo por el grado
de participación del inmueble sujeto a estudio.

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5) TOMA DE DATOS:

Para llevar a cabo una buena tasación es fundamental

obtener datos representativos y oficiales del inmueble a
evaluar. Para ello es necesario mínimamente documentos
legales que demuestren la ubicación y el uso al cual está
destinado según la planificación urbana de la región.

Seguido a esto se debe realizar la inspección del

inmueble verificando de primera mano la ubicación y medidas
tanto del terreno como de las edificaciones, para esto existen
herramientas como dispositivos GPS, aplicaciones para
teléfonos inteligentes, distanciometro laser, medición con
drones, estación total, sin olvidar a los siempre confiables
wincha y flexómetro. Usar el que sea necesario para hacer el
plano de referencia más preciso.

Siempre documentar la inspección mediante fotos

representativas y videos, donde se muestre la zona, las vías
directas donde se encuentra, el frente, detalles constructivos,
calidad de los materiales, accesorios que ayuden a referenciar el
tipo de edificación y los servicios que cuenta.

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6) INFORME DE VALUACION:

Es un documento donde se muestra de manera

ordenada y clara los resultados de la tasación además de los
respaldos dispuestos de manera que se facilite su
interpretación.

El contenido mínimo que debe tener el informe es el

siguiente:

- Ubicación documentada del inmueble.

- Fecha de tasación.
- Descripción del inmueble, incluyendo
especificaciones técnicas, planos, fotografías,
comentarios sobre el cumplimiento o no de la
normativa, el grado de comerciabilidad y estado
físico del mismo.
- Vida útil restante.
- El valor comercial.
- El valor de reposición.
- El valor de realización: Es el importe que se puede
obtener de un activo por su venta en el mercado
deduciendo los costes necesarios para llevar a cabo
tanto la venta como su producción o puesta en el
mercado.

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7) RECOMENDACIONES FINALES:

Las tablas y coeficientes mostradas en este manual son

el resultado de la toma de datos estadísticos recabados durante
más de 15 años donde se analizaron miles de inmuebles y otros
tantos fueron tazados exitosamente dentro de la zona urbana
de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra y municipios vecinos. Por
ende cada tasador debe crear sus propias tablas adaptadas al
mercado y normativa urbana según la región donde se
encuentre ya que el mejor criterio es la insustituible
experiencia.

El objetivo de este pequeño texto es guiar a los recién

iniciados en esta importante ciencia/arte de la tasación de
inmuebles. Para los más experimentados les puede servir como
recordatorio de sus inicios y solidificar bases. Por ultimo según
mi experiencia las principales características que debe tener un
buen perito tasador son la independencia de criterio y la
honestidad, viendo la importancia del trabajo que
desempeñamos.

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Acerca del autor

Alejandro Justiniano Nacido el 24

de Mayo de 1981 en la ciudad de
Santa Cruz de la Sierra - Bolivia.
Hijo de Alejandro y Blanky; Padre
de Nico, Vale y Alejandrito;
Ingeniero civil, perito tasador,
practicante y miembro de la
Organización Internacional de
Karate Kyokushin; Seguidor de la
vida sana y creyente del ser
superior que hace que las cosas pasen, indiferente del nombre
que le den las distintas religiones.

Derechos reservados, prohibida su venta y reproducción total y/o

parcial las cuales están penadas por ley.

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